城市开发规划.docx

城市开发规划城市开发规划 城 市 开 发 概 况 城市开发：是以城市土地使用为核心的一种经济性活动，主要以城市物业、城市基础设施为对象，通过资金和劳动的投入，形成与城市功能相适应的城市物质空间品质，并通过直接提供服务，或经过交换、分配、消费等环节，实现一定的经济效益、社会利益或环境效益的目标 1) 是城市社会经济发展的需要 城市具有规模经济和集聚效益，大量的经济活动和人口向城市集中，城市开发活动为社会经济活动提供了发展空间 2) 城市结构和功能的更新的需要 a) 物质建设性置换 包括从非城市物业转换为城市物业，也包括将城市的危房、旧房拆除，代之以新的建筑物。这些活动为*和开发商带来了显著的经济意义。 b) 功能性置换 即对城市一部分物业的使用功能加以调整 c) 土地级差收益性置换 1) 新开发与再开发 新开发：将土地从其他用途转化为城市用途的开发过程； 再开发：城市空间的物质性置换过程，往往伴随功能变更的过程 新开发分为四种方式： a) 外延式 有两种形式，第一种是“摊大饼”，如北京；另一种是轴线发展，如兰州的双轴、合肥的三轴 b) 跨越式 其一是卫星城，如上海的“一城九镇”；二是组团式，主要有产业分工、重大基础设施建设和城市地理条件限制所引起，如南通 c) 聚合式 城市功能区和组团的聚合，如蚌埠城区与机场地区的关系 d) 内涵式开发 将建筑更新后转变用途或经改造后提高效用，集约化发展 新开发和再开发的时空分布规律： 从城市生长期到成熟期，新开发活动递减，再开发活动递增；从中心区到边缘区，新开发活动递减，再开发活动递增 2) 公共开发与商业性开发 公共开发机构为*，以公共利益为取向，通常开发的是公共空间，被称作第一性开发，在城市开发中起主导作用。 商业性开发为房地产开发公司，以自身利益为目标，通常开发的是非公共空间，称作第二性开发 3) 功能区开发的分类 按开发区的主要功能，分为城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开发等形式 4) 其他开发类型分类 从开发过程看，可分为土地开发和建筑物业开发两种类型。土地开发通常称为“七通一平” 城市开发概述 城市开发的必要性 城市开发的类型 城市开发概述 城市开发的类型 城市开发规划 城 市 开 发 概 况 城市开发的经济特征 城市开发的空间经济特征 a) 水平的空间经济特征 土地的基地属性、土地的区位属性 可达性：空间联系的便利程度，主要与城市的道路系统和交通网络有关。 可达性对城市开发活动的影响表现在两个方面：首先，不同的开发活动对可达性的需求程度不同，因此即使相同的区位，不同的开发活动的土地经济效益不同；第二，各种开发活动的土地经济效益对可达性变化敏感程度不同，一般经济效益高的往往较敏感。 区位的外部性：指各种土地利用的空间集聚而产生的相互影响，包括积极的和消极的两种可能。功能上具有互补性的城市活动的空间集聚，使土地利用效益上升，成为空间集聚的积极效应，如住宅区和商业区。功能上具有排斥性的城市活动的空间集聚，是土地利用效益下降，称之为空间集聚的消极效应，如有噪声的工厂使周边住宅的价格下降。 当边际收入量等于边际产出量时，边际收益为零，总收益达到最大。详见p568图及说明 b) 垂直的空间经济 接近地面层可达性最高，适于零售活动。 垂直区位也有外部性，在零售活动之上，往往是办公、居住，租金也随之降低 城市开发的时间经济特征 a) 建筑物的经济寿命 b) 再开发时机 城市开发的公共干预 市场机制的缺陷 a) 外部效应：社会的某一个体或群体的行为影响到其他个体或群体的利益，包括积极和消极两种可能后果 b) 公共设施 c) 价值准则 d) 合成谬误 e) 市场垄断 公共干预的方式 *的作用表现在金融政策、物质建设、规划管理三方面 城市开发概述 城市开发的类型 城 市 开 发 概 况 城 市 土 地 开 发 城市开发的经济特征 城市开发的公共干预 城市规划体系包括：规划法规、规划行政、规划运作 城市规划中的开发控制 1) 2) 3) 4) 区划奖励 规划单元开发 特别区划 开发权转让 开发控制的运作方式 城市开发规划 开发控制的作用机制 1) 经济作用机制 2) 法律作用机制 3) 行政作用机制 城市开发的主导力量 随着市场经济体制的不断完善，原先*经营投资的领域越来越多的引入了市场机制，但*仍然是城市开发的主导力量，土地是*调控经济社会发展的重要手段。 两个层面：总体目标和具体目标 1) 总体目标： a) 确保城市的永续发展 b) 确保城市开发的最佳效果 2) 具体目标：要落实到城市空间的某一部分 城市开发的目标和任务 城市土地开发的对象：具有一定开发潜力和开发价值的土地 城市土地开发的结果：城市建成区面积的增加；建成区功能的提高和基础设施和生态环境的改善 城市土地开发的类型 城市土地开发概述 1) 通过围海、围湖造地等方式 2) 将废弃、闲置的土地平整开发 3) 改变原有土地的使用功能 4) 对衰落的城市中的区域进行新投资或建设 前三种是将非城市用地开发为城市用地，也称为“生地”变为“熟地”，后一种是城市土地再开发利用 1) 城市土地数量的增加与质量的提高 2) 基础设施和公用事业的完善，生态环境和景观的改善 3) 城市空间结构、社会结构和经济结构的改变 城土开的点 市地发特城市开发概况 城市土地开发的对象 城市土地开发的结果 城市土地开发的类型 城市土地开发的特点 城市土地开发的目标：是土地开发的经济效益、社会效益、生态效益最大化，实现公平、效率和环境的统一，保证人口、资源、环境和社会协调发展 1) 生态先行原则 城市土地是自然地理的综合体，必须有利于保护自然生态环境，不能破坏土地的生态平衡 2) 规划先行原则 城市土地开发必须按照土地规划的要求进行，城市土地开发是实现城市发展规划的重要手段，而城市土地开发规划又是进行城市土地开发的依据。 3) 立体开发原则 应实现土地的集约利用，地下空间与地上空间的合理规划，最大限度的发挥其功能，实现内涵式发展，同时又要因地制宜，保证土地的永续利用 4) 整体原则 城市土地开发必须是对城市土地的整体利用，维护和保障城市的整体利益和公众利益 城市开发规划 城 市 土 地 开 发 城市土地开发概述 城市土地开发的原则 1) 城市土地综合开发 包括土地开发、基础设施开发和房屋开发三部分 2) 城市土地成片区域开发 指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设后，进行土地的经营活动。 这里的开发建设分为两个层次：一是“七通一平”，二是建设配套的各类服务设施 经营活动指：在开发建设后，转让土地使用权，出售或出租地上建筑物和经营公用事业 这种方式一般以*行为为主，具有相当大的面积，现已成为城市新区开发和旧区改造的主要方式之一，常常具有明显的专业功能指向 3) 城市土地的项目梯度开发 指依据原有城市功能、适应用地结构的重新组合、利用土地级差效益而改变土地低效益利用的一种开发活动。 分为以下几种方式： 详见p666 a) 以点连片，相对集中开发 b) 以点带面，滚动梯度型开发 c) 以项目为契机，分片开发 城市土地开发模式 城市土地开发效益及评价 城市土地开发效益是由生态环境效益、经济效益、社会效益综合构成的 城市开发概况 城 市 土 地 开 发 城市土地开发概述 城市土地开发模式 城市土地开发效益及评价 城市土地经营：指在市场经济条件下，*以土地所有者代表的身份，用经营手段运作土地资本，从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化 城市土地资产经营 城市土地经营的重点 1) 城市规划和功能的优化是提升城市土地经营效率的基础 在计划经济是时代，*对土地的控制手段是计划和审批；在市场经济时代，控制手段是土地利用规划和城市规划。因此，应加强对规划的编制和研究，充分发挥规划对城市土地的调控作用。 2) 建立统一协调的土地经营机构是城市土地经营的前提 应当成立以市*主要负责人为领导的城市土地部门，对各部门进行协调；设立隶属*的土地专营公司，将土地按商业运作 3) 严格执行建设用地供应控制是城市土地经营的关键 严格执行土地利用总体规划，控制增量建设用地供应量 4) 健全和完善城市土地交易制度和土地市场是城市土地经营的重要平台 城市开发规划 城市土地收购储备制度：是指城市*依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对通过回收、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理并予储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保*切实垄断土地一级市场的一种管理制度 土地储备机制运行模式有三个主要环节构成： 1) 收购 包括以下几种形式：征用；回收；收购；置换 2) 储备 对收回的土地开发或者储备 3) 出让 以招标和拍卖的方式出让 土地收购储备制度 城市开发概况 城市土地开发 城市再开发：对城市已开发的地区进行具有一定规模的更新改造的开发活动 城 市 再 开 发 城 市 空 间 开 发 时 序 城市中心区的再开发 1) 2) 3) 4) 5) 对人的活动空间的重视 商业与旅游开发 调整功能，发展创智产业 居住区与社区改善 历史建筑的保护与城市历史文化保护 城市开发规划 城市工业区再开发 城市工业区再开发：把城市内部的纯粹制造工业区改造转换为其他属性的功能用地，这种转化既可以是一般制造业升级为都市工业或高新技术产业的功能升级，也可以是一般制造业转化为现代服务业的功能升级 城市工业区再开发的常用模式： 1) 工业区转化为知识创新区 2) 工业区转化为现代服务业 3) 工业区改造为居住区 4) 普通工业区升级为都市工业区 城市空间开发的时序规划，是一种动态的规划手段，是把空间开发的诸多因素：开发面积、高度、现金流量和时间序列有机结合起来，在综合评价城市的历史发展进程、正视城市发展现状和科学预测未来城市发展规模和定位的基础上，按照时间轴的形式，确定不同历史时期所对应的城市空间立体开发和资金投入的规划，它是对空间和现金流量按照时间序列所作出的城市空间全面开发规划。 1、循序渐进逐步发展 2、长期规划，超前设计，计划投资，及时开发 3、合理安排建设与改造的次序 4、协调发展 在时序规划的方法上，有定性评价和定量评价之分。定性评价多用于最初评价阶段的分析，是定量评价的必要补充。与定性评价相比，定量评价在城市开发时序中运用更广泛、结论更精确。 概念 原则 时序规划 方法 规划方法选择的要求 1、力争使用定量为主、定性为辅的评价方法 2、运用动态的观点，贯彻永续发展观 3、时序规划是在三维规划的基础上发展而来的，是对三维规划的补充和发展 城市开发概况 城市土地开发 城市再开发 时序规划 土地开发时序的模式 详见p674 以点连片，相对集中开发 以点带面，滚动梯度型开发 以项目为契机，分片开发 上述三种开发时序模式的特点 1) 开发时间短、投资少、节约资金、收效快、收益明显 2) 便于市政基础设施成片改造 3) 把旧区改造与居住条件的改善和土地开发与经济建设结合起来，提高了土地综合利用率，发展了城市经济 4) 有利于城市朝多中心组合的现代化方向发展 5) 有利于实行居住区、工业区、金融商贸区等与改造区的统一建设 土地开发的时序规划 城市开发规划 城市空间开发时序 城市开发资金的时序规划 城市开发策划 城市开发的组织与管理 1、开发组织管理体系是指在城市开发过程中由内在联系和相互协调统一的组织系统，是贯穿于城市开发全过程的一个系统。 2、我国的城市开发组织管理模式大致分为行政主导型、公司制以及混合型三大类 三大类型的优缺点见P683 城市开发的调控 1) 规划控制 a) 建筑控制 b) 环境容量控制 c) 设施配套控制 d) 形体景观控制 2) 建设过程管理 a) 财税调控 b) *投入控制 3) 法制控制 4) 市场调节 5) 公众参与的调控机制