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土地管理学 期末复习重点资料土地管理学复习要点 一 、土地管理学概述 1.土地的概念 土地是地球表面一定范围内，由气候、地貌、岩石、土壤、植被、水文和人类活动等自然、人文要素共同作用所形成的自然历史综合体，并包含了人类活动的成果，即土地是自然与社会经济的综合体。 2土地资源与土地资产、土地资本区别和联系 土地三属性：资产、资源、资本 土地资源是土地成为资产的基础，土地资产是指作为财产的土地，通过市场交易实现。财产对象实体最重要的属性是有限性、有用性、可占用性和具有价值。土地资本是虚拟化的土地资产，通过抵押、期货等实现。 3.土地管理含义 土地管理又称地政管理。国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。 对象：人与地、地与地、人与人 手段：经济、法律、技术、行政 内容：土地资源管理：土地利用管理、地籍管理 土地资产管理：产权管理、土地市场管理 管理目标：提高土地的经济、社会、生态效益，满足日益增长的社会需求。 管理环境条件PENST： 政治: 社会主义国家土地人民所有制 经济: 公有制主体-国家和集体所有制;市场经济改革-土地资产资本 社会: 民主意识提高-土地听证;公平意识提高-土地财产 技术: 3S技术应用技术-土地动态监管 自然: 工业化城镇化-环境污染-土地退化土地污染加重 土地管理一般过程： 土地管理目标设计： 宏观目标：指全国的土地管理总目标，以国家社会经济发展宏观目标为依据； 中观目标：指地区的土地管理目标，既要与国家目标相衔接，又要结合本地区特点； 微观目标：指县级土地管理目标，可分解为部门目标。 土地管理组织架构： 组织模式：集权、分权、混合模式 我国土地管理组织机构 我国土地管理职能 土地调控：国家运用各种手段实现土地管理总体目标得以实现的过程。 调控手段：行政、法律规章、经济手段 调控内容：供应、使用、收益调控。 我国土地管理行政组织特点： 1.政治性具有明显的阶级性 2.社会性为社会公众的利益提供土地保障；组织协调和平衡各不同的社会团体对土地的要求 3.法制性依法行政的基本原则 4.权威性履行土地行政时的手段、方案具有权威性 5.专业性土地配置需要*参与和调节；专业知识 土地管理职能：*的土地管理职能 土地管理部门职能 4.土地与人口、环境、可持续发展的关系 土地与人口的辨证关系主要表现为土地的供求关系。 土地满足人类的需求，人类生产、生活对土地产生重要影响。随着人口增加，对土地的需求日益增长，但土地供给是有限的，形成了人地矛盾。 人地比例关系的变化与环境问题表现为土地承载力问题 人口增加、城市扩张、耕地锐减粮食、环境问题 因此，在土地利用中要协调好耕地与城市建设用地的关系，从而实现“吃饭”与“建设”的协调。要努力提高土地利用的科技水平，提高土地的承载能力，缓解人地矛盾，避免土地利用对环境的破坏。 二、土地管理原理：人本管理、系统管理、动态管理、整体效益原理、利益相关者理论、委托代理理论 人本管理：人本管理原理强调，管理的本质是“管人以达事”，即要充分调动人的积极性、主动性和创造性。然而，如何调动人，则首先要分析人的行为规律，即人的行为决策过程；其次采用合适的激励措施。 如何推行农地征收的人本管理？ 利益相关者理论：是指组织的经营管理者为综合平衡各个利益相关者的利益要求而进行的管理活动，组织追求的是利益相关者的整体利益，而不仅仅是某些主体的利益。 土地利益相关者：土地供应者、土地所有者、土地金融支持者、土地中介组织、土地使用者 土地征收中的利益相关者：拆迁公司、上级领导、集体组织、失地者、金融机构、民间组织精英个人 农地征收程序：拟订土地征用方案、方案审查审批、征用方案公告、确定征地补偿、安置方案、公告征地补偿安置方案并组织实施 农地征收出现的问题：参与主体弱化、参与方式单一、参与内容较少、监督和补救措施缺乏、参与信息披露较少。 基于利益相关者的管理对策：分析利益相关者需求-组织信息披露-利益相关者参与组织管理决策-管理监督-利益共享。 基于委托代理理论下的我国土地行政管理体制改革探讨。 三、地籍与地籍管理 1.地籍的概念 是区域内反映土地的位置、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。也称土地广籍。 地籍管理：国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。 2土地调查 土地调查的任务是为土地管理提供基础资料，内容包括地籍调查、土地利用现状调查和土地条件调查。 地籍调查含义：地籍调查是国家采用科学方法，依照有关法律程序通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。以权属调查为核心，是土地登记的前期工作和法定程序。 对象：宗地 目的：核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况； 通过地籍测量获得宗地界地点的平面位置，宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书奠定基础； 为土地合理利用、土地规划、土地税收、国土整治等提供基础资料. (3)内容：权属调查：一般是以宗地为基本调查对象，调查核实宗地的位置、权属、界线、使用情况等，并进行记录。 地籍测量：在权属调查的基础上对土地的具体位置、权属界线、面积和利用现状等进行的测绘工作。 3.土地分等定级： 概念：在特定目的下，对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项地籍管理工作。 土地分等定级的方法体系：建设用地和农用地分等定级 4.土地登记 是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利等权利记载于土地登记薄公示的行为。 对象：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利。 类型： 土地总登记 、初始登记、 变更登记、 注销登记、 其他登记 我国土地登记特点：强制登记、经登记的土地权利受法律保护、进行实质性审查、登记具有绝对公信力、颁发土地证书 三种登记制比较 名 称 特 点 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 订立契约即可生效 登记只是形式审查 登记不具公信力 动态登记 登记具有强制性 登记是生效的必要条件 进行实质性审查 登记具有公信力 实行的国家 契据登记制 法国 比利时 苏格兰 意大利 日本 西班牙 葡萄牙 南美 以及美国的多数州等 权利登记制 德国 奥地利 瑞士 荷兰 捷克 匈牙利 南斯拉夫 埃及等 托伦斯登记制 1. 土地权利的变更，不经登记不生效 2. 进行实质审查 3. 登记具有绝对公信力 4. 发给权利证书 5. 登记机关的赔偿责任 6、初始登记不强制 澳大利亚 新西兰 加拿大 菲律宾 英国 美国的若干州等 5.土地统计：土地统计是对土地现象总体的数据资料进行搜集、整理、分析和研究，以显示其总体特征和规律性的系统性工作。 对象是全国土地，主要包括面积、质量、分布、权属及利用状况等 6.地籍档案管理：在地籍管理活动中直接形成的，具有保存、查考价值的文字、图表、磁带、磁盘等不同形式的历史记录。 四、土地权属管理 土地制度与土地产权 土地制度：土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。 土地所有制：是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有制的法律表现形式是土地所有权。 土地使用制度：是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定，它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地使用权及其责、权、利。土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。 土地管理制度：是组织为实现土地效益目标而进行的制度设计和安排。 土地产权：指有关土地财产的一切权利的总和。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 6、我国的土地所有权、使用权制度 所有权制度： 国有土地所有权主体：国务院 集体土地所有权主体：村集体、乡镇集体、村内合作经济集体组织 土地公有制下的全民土地所有制和集体土地所有制。 使用权制度 有偿使用制度；划拨制度；流转制度 土地权属管理内容 土地确权：即确定土地所有权、使用权和他项权利的归属。 土地确权包括四个含义： 土地所有权、使用权和他项权利必须依法确定； 三项权利一旦确定，即意味着土地权利三要素主体、客体和内容的确定 依法确定的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人都不得妨碍该权利的依法行使； 土地确权和土地登记的关系有狭、广两种理解； 广义上：土地确权是地籍调查审核批准登记注册发证。实际上是土地确权的过程。 狭义上：土地确权仅指土地登记过程中的权属审核阶段，即对土地权属来源合法的审查和对土地权属性质的确定。 依法管理土地权属变更。 依法调处土地权属纠纷。 依法查处在土地权属方面的违法行为。 土地确权的过程：申报审查登记核发证书确权 土地使用权流转管理 1. 城镇国有土地使用权流转 方式有：出让、转让、出租和抵押 、使用权出让概念：指市、县人民*代表国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 出让金：指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给土地所有者的金额。即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。 土地使用权出让的期限和方法 1）期限：居住用地XX年；工业用地XX年；教育、科学、文化、卫生、体育用地XX年； 商业、旅游、娱乐用地XX年；综合用地或其他用地XX年。 2）土地使用权出让方式及比较 四种：协议、招标、拍卖、挂牌 协议出让。是指土地使用者在用地申请经有关部门批准后,与土地行政主管部门协商地价、用地年限、面积、付款方式和时间、用地条件等事项,在双方达成一致意见的前提下,签订出让合同,受让方按合同约定支付土地出让金,取得土地使用权。这种方式经常用在土地使用者向*提出用地要求,且要求地块没有竞争者的场合,主要适用于工业项目和国家鼓励产业的项目用地。协议出让金的确定不是竞争的结果,而是谈判的结果。 招标出让。是*对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后,在市场中寻求一个有利于实现*开发计划的开发者而采取的一种方式,这种方式要求在规定的期限内,符合规定的单位和个人以书面形式提出开发愿望,经*选择后,确定将土地使用权出让给某个开发者。在这种方式中,投标者有多个,有一定程度的竞争机制。*选择中标者时,不但考虑投标价,而且考虑投标者对实施这块土地开发是否有利。适用于经营性用地 拍卖出让。是指*对某块土地有了明确的规划条件后,在指定的时间、地点,组织符合条件的有意受让人到场,对出让使用权的土地公开叫价竞投,按“出价最高者得”的原则确定受让人的一种方式。这种方式主要用于竞争激烈的某类或某块用地。用于经营性用地。 挂牌出让。指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。特点是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。用于经营性用地。 挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 2.城镇国有土地使用权转让管理：出让方式取得的自有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。 类型：出售、交换、赠与。 3.城镇国有土地使用权出租管理：将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人使用，承租人为此而支付租金的行为。 4.城镇国有土地使用权抵押管理：土地使用权人以土地使用作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。 4. 农村集体土地使用权流转 土地使用权流转的形式及比较 (1)入股； (2)出租； (3)转包； (4)抵押。 返包 互换 农村土地使用权流转的重要意义： 提高农业生产效益推动农业产业结构调整促进农民收入增长 增加农业资金投入发展土地的规模经营 、土地征收征用 1土地征用、征收的区别 土地征收是国家以公共利益为目的，依法定程序运用公共权力从其他民事主体获取土地权利的行为。通常认为，土地征用是行政行为。 土地征用是国家土地管理制度的重要组成部分。土地征用是国家特有的权力，是国家取得私人土地的一种特殊方式，其核心在于取得具有强制性，并不以土地所有人的同意的为前提。 含义区别: 土地征收是国家基于社会公共利益的目的，按照法定程序，强制性取得他人的土地且给予合理补偿，他人的土地所有权因此而消灭； 土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿，待使用完毕后，仍将土地归还所有人或使用人。 对象区别: 土地征收的对象为土地所有权，土地的征用的对象为土地使用权； 后果区别: 土地征收的后果在于使土地所有权消灭，土地征收的后果则是暂时使用他人的土地使用权。 目的区别: 土地征收的最终目的旨在获得对被征客体的最终支配权，土地征用的最终目的在于满足国家的一定的需求 2特点 1）严格按照法定程序进行； 2）具有强制性； 3）兼顾国家、集体、个人三者利益。 3征地补偿与安置标准 农地的征用价格包括三部分，一是农地的价格，二是青苗等地上附着物的价格，三是社会保障价格。 4、土地征收的一般程序 征地批准程序；征地实施程序 土地权属纠纷的调处 1.概念：指有关土地所有权、使用权的争议，包括两种情况： 依法取得土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷； 对现有权属界线的争议 2.土地纠纷处理机构： 3.土地纠纷处理程序： 第五章、土地利用管理 1. 土地利用：是指人类通过一定的行为，以土地为劳动对象或手段，利用土地的特性来满足自身需要的过程。 土地利用管理 概念：是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然经济规律，对土地的开发、利用、整理和全面提高所进行的计划、组织、控制等工作的总称。 内容：土地利用规划管理；土地利用计划管理；土地用途管制；土地开发、整治、保护；土地利用监测。 目标：土地可持续利用、土地资源安全和有效供给、土地利用生态、经济、社会综合效益 内容：农用地、建设用地、未利用土地 2.土地利用规划管理： 1）总体规划：指人民*依照法律规定在一定的规划区域内，根据国民经济和社会发展规划、土地供给能力以及各项建设对土地的需要，确定调整土地利用结构、用地布局的总体战略部署。其核心是确定和调整土地利用结构和布局。 总体规划体系：全国、省、地、县和乡五个层次 2）年度计划 3.土地分类管理：农用地、建设用地、未利用地 4. 土地用途管制 涵义 国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实现用途变更许可的一项强制性管理制度。 内容 农业用地管制农地非农化管制和农地农用内部的管制 非农用地区管制非农建设用地的用途管制 未利用土地管制 耕地区对土地利用的主要限制有： 限制本区的耕地在规划期内部的擅自占有和转用；鼓励划入本区的非耕地资源向耕地转化，严禁占用基本农田进行非农建设。 一般农田在规划期内视为基本农田保护。 国家重点建设项目确需占用耕地区的，应经法定程序修改规划后办理耕地转用手续。 限制占用耕地区的耕地发展园林、牧业，严禁用于发展水产养殖业和建窖、建房、建坟以及堆放固体废弃物等。 建设用地管制 对建成区内的土地管制内容： 土地利用结构的调整和功能定位；现有建设用地和闲置废弃地的挖潜；保证公益事业对一部分土地的需要等。 重点：对规划内的土地管制 主要是合理确定建设规划区内的界限和用地数量，确保人均占地或总规模不突破规定标准。 分阶段保护建设规划区内的耕地，未经合法批准，耕地及其他农用地不得擅自转用，耕地转用前必须在本区处开发复垦不小于所占面积且符合质量标准的耕地，以保证本地区耕地数量动态平衡。 存量土地的用途管制 指存量建设用地土地利用结构调整和土地利用方式置换的管制，实际上就是盘活存量建设用地。 5.土地利用监督与调控 监控手段方法：实地调查、统计报表调查、遥感监测 调控手段方法：建立健全土地法制 有效地利用各种经济杠杆 加强行政管理 尽快实现土地利用监测、分析手段现代化 建立合理用地的责任制：目标考核制度；问责制 6、土地闲置管理 闲置含义:是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民*同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 原因:：一类是因开发商囤地投机造成；另一类是因*及有关部门造成。 危害：土地闲置不仅浪费宝贵的土地资源，也加剧了人地矛盾。同时，土地闲置会导致耕地质量的下降、制约经济与社会的发展、减少社会经济效益、诱发投机炒作，所以我们应该加强对闲置土地的管理，节约保护土地资源。以下是笔者提出的相关对策。 农村土地闲置原因、表现 1.国内经济快速发展，特别是工业进步较快，需要大量的劳动力，农民有了更多的就业渠道，大量的涌入城市，降低了农民对土地的依赖。 2.农民用地结构不合理，粮食作物占地多，而主要的农副产品价格下跌，经营成本相对较高，农业收益不甚理想，影响农民生产积极性。 对策: 1.完善和健全农业生产服务体系建设，改善农村企业投资环境，增强农民种地的信心。 2.优化农业用地结构，提高土地利用综合效益。 城镇土地闲置原因、表现 1.城市土地闲置是房地产商囤积土地，投机取巧赚取高额利润的结果。 2.土地管理的法律法规有缺陷，闲置土地处罚力度不够，没能给土地投机者以痛击。 3.有些*谋求GDP增量纵容圈地，造成土地大范围闲置。 4.*对于出让的土地前期工作没到位，条件未成熟就进入市场，开发商拿到地后无法及时开发，致使土地闲置。 对策: 1.加强土地的管理，加大闲置土地的处罚力度。 2.要转变建设用地需求配置方式，节约集约用地。 3.要完善法律法规。从立法上对闲置土地、囤积土地及其炒作等作科学的界定并制定颁布实施细则。 4.规范*行为,避免*的任意行为。 九、掌握下列我国土地管理行政制度的基本内容。 建设用地供给总量控制制度 国有土地有偿使用制度: 国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。 城市建设用地集中供给制度 土地收购储备制度 土地使用权公开交易制度 土地登记许可查询制度 举报和监察介入制度 耕地占补平衡制度: 非农建设项目用地单位要补充数量相同、质量相当的耕地，实现占补平衡，是新土地管理法确立的一项基本制度. 1.耕地占补平衡制度的基本要求 任何建设占用耕地必须履行开垦耕地的义务； 开垦耕地的责任者是占用耕地的单位； 城市建设区用地统一征收后供地，承担造地义务的为市县人民*，造地费用可以打入建设用地成本，但责任必须有县市人民*承担； 城市建设用地区外的建设项目用地，承担开更耕地义务的是建设单位，县市任命*土地主管部门负责监督验收； 村庄集镇建设占用耕地，承担开垦义务的是村集体经济组织或村民委员会，县市人民*土地管理部门负责监督验收。 开垦耕地地块应当落实； 没有条件开垦，或者开垦出的耕地不符合要求的，建设单位可以按照有关规定缴纳耕地开垦费，由地方*土地管理部门履行造地义务。 建设用地增减挂钩制度城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块和拟用于城镇建设的地块等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。 基本农田保护制度 1.土地权利 土地权利是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。 土地权利是土地法律制度的核心内容，是体现社会整体利益和国家利益的土地管理法与体现社会成员个体利益和当事人意志的土地权利法的有机结合。 土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。 2. 土地所有权 土地所有制在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律做出处分并排除他人干涉的权利。 3. 土地使用权 是指使用人根据法律、文件、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和部分处分的权利。