土地的性质.docx

土地的性质一、用地性质分类 城市用地根据土地使用的性质和用途分为10大类，46中类，73小类。村镇建设用地性质划分标准和城市规划类似。 城市建设用地性质分类 类别代号 大类 中类 小类 类别名称 范 围 居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地 住宅建筑用地 居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托R12 公共服务设施 儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 R2 R13 R14 R21 道路用地 绿地 二类居住用地 住宅用地 居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 居住小区及小区级以下的小游园等用地 市政公用设施齐全、布局完整、环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地 住宅建筑用地 居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托R R22 公共服务设施 儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 R3 R23 R24 R31 道路用地 绿地 三类居住用地 住宅用地 居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 居住小区及小区级以下的小游园等用地 市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用地 住宅建筑用地 居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托R32 公共服务设施 儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 R4 R33 R34 R41 道路用地 绿地 四类居住用地 住宅用地 居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 居住小区及小区级以下的小游园等用地 以简陋住宅为主的用地 住宅建筑用地 居住用地 R1 R11 一类居住用地 住宅用地 居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托R42 公共服务设施 儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 R43 R44 道路用地 绿地 居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 居住小区及小区级以下的小游园等用地 居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、公共设施用地 体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 C1 C2 C11 C12 行政办公用地 市属办公用地 非市属办公用地 商业金融业用地 行政、党派和团体等机构用地 市属机关，如人大、政协、人民*、法院、检察院、各党派和团体以及企事业管理机构等办公用地 在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地 商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地 综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医C21 商业用地 药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地 C22 C23 C24 C25 C26 金融保险业用地 贸易咨询用地 服务业用地 旅馆业用地 市场用地 银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构等用地 各种贸易公司、商社及其咨询机构等用地 饮食、照相、理发、浴室、洗染、日用修理和交通售票等用地 旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地 独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场等用地 新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地 各种通讯社、报社和出版社等用地 各种文化艺术团体等用地 各级广播电台、电视台和转播台、差转台等用地 公共图书馆、博物馆、科技馆、展览馆和纪念馆等用地 电影院、剧场、音乐厅、杂技场等演出场所，包括各单位对外营业的同类用地 独立地段的游乐场、舞厅、俱乐部、文化宫、青少年宫、老年活动中心等用地 体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校单位内的体育用地 室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各类球场、C41 体育场馆用地 溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地，包括附属的业余体校用地 C5 C42 体育训练用地 医疗卫生用地 为各类体育运动专设的训练基地用地 医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地 C C3 C31 C32 C33 C34 文化娱乐用地 新闻出版用地 文化艺术团体用地 广播电视用地 图书展览用地 C35 影剧院用地 C36 游乐用地 C4 体育用地 C51 医院用地 综合医院和各类专科医院等用地。如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院等 卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心和血库等用地 休养所和疗养院等用地，不包括以居住为主的干休所用地，该用地应归入居住用地 高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构 C52 卫生防疫用地 C53 休疗养用地 C6 教育科研设计用地 等用地，不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地 C61 高等学校用地 大学、学院、专科学校和独立地段的研究生院等用地，包括军事院校用地 中等专业学校、技工学校、职工学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地 独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地 聋、哑、盲人学校及工读学校等用地 科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等 C62 中等专业学校用地 C63 C64 成人与业余学校用地 特殊学校用地 C65 科研设计用地 机构用地，不包括附设于其它单位内的研究室和设计室等用地 具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用C7 文物古迹用地 地。不包括已作其它用途的文物古迹用地，该用地应分别归入相应的用地类别 C8 其它公共设施 除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专 工业用地 用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域及其它用地 对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地 对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地 M1 一类工业用地 M M2 二类工业用地 对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，M3 三类工业用地 如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地 以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地 存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地 露天放货物为主的仓库用地 W1 W2 W3 仓储用地 普通仓库用地 危险品仓库用地 堆场用地 W T1 对外交通用地 铁路用地 铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地 铁路站场和线路等用地 高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地，不包括村镇公路用地，该用地应归入水域和其它用地 高速公路用地 一级、二级和三级公路用地 长途客运站用地 运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地 海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地 海港港口用地 河港港口用地 民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地 市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地 主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地 快速干路和主干路用地 次干路用地 主次干路间的联系道路用地 除主次干路和支路外的道路用地，如步行街、自行车专用道等用地 公共活动广场用地，不包括单位内的广场用地 交通集散为主的广场用地 游憩、纪念和集会等为主的广场用地 公共使用的停车场和停车库用地，不包括其它各类用地配建的停车场库用地 机动车停车场库用地 非机动车停车场库用地 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地 供水、供电、供燃气和供热等设施用地 独立地段的水厂及其附属的构筑物用地，包括泵房和调压站等用地 变电站所、高压塔基等用地。不包括电厂用地，该用地应归入工业用地。高压走廊下规定的控制范围内的用T2 公路用地 T T3 T4 T21 T22 T23 T41 T42 高速公路用地 一、二、三级公路用地 长途客运站用地 管道运输用地 港口用地 海港用地 河港用地 T5 机场用地 道路广场用地 S1 道路用地 S S2 S3 U1 U S11 S12 S13 S14 S21 S22 S31 S32 U11 主干路用地 次干路用地 支路用地 其它道路用地 广场用地 交通广场用地 游憩集会广场用地 社会停车场库用地 机动车停车场库用地 非机动车停车场库用地 市政公用设施用地 供应设施用地 供水用地 U12 供电用地 地，应按其地面实际用途归类 U2 U13 U14 供燃气用地 供热用地 交通设施用地 储气站、调压站、罐装站和地面输气管廊等用地，不包括煤气厂用地，该用地应归入工业用地 大型锅炉房、调压、调温站和地面输热管廊等用地 公共交通和货运交通等设施用地 公共汽车、出租汽车、有轨电车、无轨电车、轻轨和地下 U21 公共交通用地 铁道的停车场、保养场、车辆段和首末站等用地，以及轮渡用地 U3 U4 U22 U29 货运交通用地 其它交通设施用地 邮电设施用地 环境卫生设施用地 货运公司车队的站场等用地 除以上之外的交通设施用地，如交通指挥中心、交通队、教练场、加油站、汽车维修站等用地 邮政、电信和电话等设施用地 环境卫生设施用地 雨水、污水泵站、排渍站、处理厂、地面专用排水管廊等 U41 雨水、污水处理用地 用地，不包括排水河渠用地，该用地应归入水域和其它用地 U5 U6 U9 U42 粪便垃圾处理用地 施工与维修设施用地 殡葬设施用地 其它市政公用设施用地 粪便、垃圾的收集、转运、堆放、处理等设施用地 房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地 殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地 除以上之外的市政公用设施用地：如消防、防洪等设施用地 市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地 向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域 综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、古典园林、风景名胜公园和居住区小公园等用地 沿道路、河湖、海岸和城墙等，设有一定游憩设施或起装饰性作用的绿化用地 园林生产绿地和防护绿地 提供苗木、草皮和花卉的圃地 用于隔离、卫生和安全的防护林带及绿地 特殊性质的用地 直接用于军事目的的军事设施用地，如指挥机关、营区、 绿地 G1 公共绿地 G G2 G11 公园 G12 G21 G22 街头绿地 生产防护绿地 园林生产绿地 防护绿地 特殊用地 D D1 军事用地 训练场、试验场、军用机场、港口、码头、军用洞库、仓库、军用通信、侦察、导航、观测台站等用地，不包括部队家属生活区等用地 D2 D3 E1 E2 E3 E4 E E5 E6 E21 E22 E29 E61 E62 E63 E69 外事用地 保安用地 水域和其它用地 水域 耕地 菜地 灌溉水田 其它耕地 园地 林地 牧草地 村镇建设用地 村镇居住用地 村镇企业用地 村镇公路用地 村镇其它用地 外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地 监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地，不包括公安局和公安分局，该用地应归入公共设施用地 除以上各大类用地之外的用地 江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域 种植各种农作物的土地 种植蔬菜为主的耕地，包括温室、塑料大棚等用地 有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，用以种植水稻、莲藕、席草等水生作物的耕地 除以上之外的耕地 果园、桑园、茶园、橡胶园等园地 生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林等林木的土地 生长各种牧草的土地 集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地 以农村住宅为主的用地，包括住宅、公共服务设施和道路等用地 村镇企业及其附属设施用地 村镇与城市、村镇与村镇之间的公路用地 村镇其它用地 由于各种原因未使用或尚不能使用的土地，如裸岩、石砾E7 弃置地 地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地、废窑坑等 E8 露天矿用地 各种矿藏的露天开采用地 村镇建设用地性质分类 类别代号 大类 中类 类别名称 居住建筑用地 范 围 各类居住建筑及其部距和内部小路场地、绿化等用地；不包括路面宽度2.5M的道路。 村民户独家使用的住房和附属设施及其户间间距用地、进户小路用地；不包括自留地及其它生产性用地 居民户的住宅、庭院及其间距用地 属于R1、R2以外的居住用地，如单身宿舍、敬老院等用地 各类公共建筑物及其附属设施、内部道路、场地、绿化等用地 村委、团体、经济贸易管理机构等用地 幼儿园、托儿所、小学、中学、成人学校等用地 文化图书、文化站、娱乐、体育、文物、宗教等用地 R R1 R2 R3 C1 C2 C3 村民住宅用地 居民住宅用地 其他居住用地 公共服务设施用地 村务管理设施用地 教育设施用地 文体娱乐设施用地 C C4 C5 防疫保健设施用地 商贸金融设施用地 医疗、防疫、保健、休养和疗养等机构用地 各类商业服务业的店铺、信用保险等机构，及其附属建设用地，集市贸易的专用建筑和场地；不包括临时占用街道、广场等设摊用地 独立设置的各种所有制的生产性建筑及其设施和内部道路、场地、绿化等用地，配套的各类仓储设施用地 对居住和公共环境基本无干扰和污染的工业，如缝纫、电子、工业品等工业用地 对居住和公共环境有一定干扰和污染的工业，如纺织、食品、小型机械等工业用地，以及对居住和公共环境有严重干扰和污染的工业，如采矿、冶金、化学、造纸、制革、建材、大中型机械制造等工业用地 对居住和公共环境基本无干扰和污染的各类农业建筑，如打谷场、育秧房、兽医站等及其附属设施用地 对居住和公共环境有一定或严重干扰的各类农业建筑，如饲养场、农机站等及其附属设施用地 各种物资的中转仓库、专业采购和储存建筑及其附属道路、场地、绿化等用地 规划范围内路面宽度2.5M的道路，广场及停车场等设施用地 规划范围内主路、支路及道路交叉口等用地 公共活动广场，社会停车场用地，不包括各类用地内部的场地 公路站场及规划范围内的路段、附属设施等用地 铁路线路、水运、管道运输设施等其他用地 各类公共用地和环卫设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理、维修设施等用地 给水、排水、供电、邮电、通讯、供气、能源等工程设施用地 公厕、垃圾站、粪便和垃圾收集处理设施等用地 殡葬、防灾设施等用地 各类公共绿地、防护绿地；不包括各类用地内部的用地 面向公众、有一定游憩设施的绿地，如公园、街巷中的绿地、路旁或临水宽度等于和大于5m的绿地 用于安全、卫生、防风等的防护林带和绿地 规划范围内的水域、耕地、园地、林地、牧草地、弃置地、露天矿用地等 江河、湖泊、水库、沟渠、池塘、滩涂等水域；不包括公园绿地中的水面 生产仓储用地 一类工业生产设施用地 M1 M M2 二类工业生产设施用地 M3 一类农业生产设施用地 二类农业生产设施用地 仓储用地 道路交通用地 道路用地 广场用地 公路交通设施用地 其他交通设施用地 公用工程设施用地 公用工程用地 环卫设施用地 其他公用设施用地 绿地 S U G M4 M5 S1 S2 S3 S4 U1 U2 U3 G1 G2 E1 公共绿地 防护绿地 水域和其他用地 水域 E E2 耕地 种植各种农作物的土地，包括种植蔬菜为主的耕地：如温室、塑料大棚等用地；有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，用以种植水稻、莲藕、等水生作物的耕地；除以上之外的耕地。 果园、桑园、茶园、橡胶园等园地 生产乔木、竹类、灌木、沿海红树林等林木的土地 生长各种牧草的土地 由于各种原因未使用或尚不能使用的土地，如裸岩、石砾地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、废窑坑 各种矿藏的露天开采用地。 E3 E4 E5 E6 E7 园地 林地 牧草地 弃置地 露天矿用地 城市建设规划根据规划区人口数量来确定相应性质用地的面积大小，可在区间内浮动，一般的标准可以参考 类别名称 居住用地 工业用地 道路广场用地 绿地 占建设用地的比例 2032 1525 815 815 二、土地用途变更问题 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方可以解除合同的，受让方不但会因此而丧失土地使用权，而且须承担违约赔偿责任。 若需改变用地性质，流程类似：要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民*城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 并办理登记。 1，法律规定 中华人民共和国土地管理法 第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民*土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民*批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 中华人民共和国城市房地产管理法 第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民*城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 2，擅自更改的处理 擅自改变土地用途的处理方式有二种：一是严重影响城市规划的，出让方有权解除土地出让合同，收回土地使用权；二是符合城市规划的，受让方经出让方市、县人民*城市规划行政主管部门同意，可以改变土地使用权出让合同约定的土地用途，调整土地出让金。在实践中，第一种情形较为少见，主要是二种情形。 3，实际情况 受让方擅自改变土地用途，此时出让方享有出让合同解除权。但出让方是否行使该解除权，出让方可选择。这就为出让方权力寻租留下了巨大的空间。实践中，由于土地用途的变动牵扯很多利益，为谋利，受让方擅自改变土地用途的现象时有发生；而出让方视而不见，借机权力寻租也屡见不鲜。