回迁房买卖的风险有哪些.docx

回迁房买卖的风险有哪些回迁房买卖的风险有哪些 回迁房的含义是指，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市*有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。但是和一般的经济适用房不同，回迁房一般可以转让。 通常情况下,如果拆迁的是商品房，回迁房自然是商品房。如果拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。所以，回迁房买卖一定要查清性质。经济适用房五年内不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。 回迁房买卖纠纷问题一、未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效。一般认为是按城市房地产管理法中，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让之规定。但该规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。只要是出卖人有拆迁协议和回迁证，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得房地产证之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。 回迁房买卖纠纷问题二,购买回迁方不能过户的法律风险回迁房买卖无法办理登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。在回迁房买卖合同中约定高额的违约金,同时对损失给于明确的约定,建议聘请专业律师拟定合同。 回迁房买卖纠纷问题三，房价升高时回迁房出售方家庭违约的风险防范实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意。此外有的回迁房还属于家庭共有财产，建议所有家庭成员共同签字。此外因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。 综上，如购房者执意购买未取得房产证回迁房，因相关操作较为复杂，建议您尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低回迁房买卖中的法律风险，保障自己的合法权益。