阿克苏房地产市场调查报告简稿.doc
阿克苏房地产市场调查分析报告（简稿）杭州华地瑞诚房地产营销策划有限公司2010年5月29日第一部分 阿克苏市宏观经济概况一、阿克苏整体概况阿克苏位于天山南麓、塔里木盆地北缘，总面积13.13万平方公里。东南西分别与巴音郭楞蒙古自治州、和田地区、喀什地区为临，北以天山为分水岭，同伊犁哈萨克自治州交界，西北与哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦接壤，全地区边境线长235公里。全地区辖8县1市，84个乡镇，56个农林牧场。总人口247.3万（含农一师29.2万）其中，维吾尔族179.27万，占72.49%，汉族64.54万，占26.10%；农业人口167.36万，非农业人口79.94万），阿克苏市总人口47.64万人。由36个民族组成，是一个以维吾尔为主体的多民族聚居地区。阿克苏史称“龟兹”、“姑墨”，早在公元前60年，西汉政权就在此设立西域都护府，龟兹、姑墨、温宿正式列入汉朝版图。唐朝政府在此设立安西大都护府，管辖西域三十六国，阿克苏是龟兹国、姑墨国、温宿国所在地。清代乾隆二十三年（1758年），清政府在此设置参赞大臣，冠名以阿克苏（维吾尔语意为“清澈奔流的水”）。二、阿克苏经济发展概况1、国民经济快速发展，总体实力不断增强。2009年，全地区国内生产总值502.2亿元（含一师和石油开采作业区），同比增长14.1%。实现地方生产总值237.5亿元、增长12.1%，其中第一产业增加值70.9亿元、增长9.8%，第二产业增加值72.1亿元、增长14.9%，第三产业增加值94.5亿元、增长12%。地方财政收入34.58亿元，同比下降11.3，其中一般预算收入29.6亿元、下降14.9%；地方财政支出92.17亿元、增长15.9%。完成固定资产投资133.2亿元，增长20.2%。全社会消费品零售总额61.5亿元、增长16.4%。人民生活水平逐年提高。城镇居民人均可支配收入12050元、增长4.8%；农牧民人均纯收入4833元、增加520元。三次产业结构调整为29.85：30.36：39.79。城镇登记失业率2.36%。万元GDP能耗降低4.57%，二氧化硫和化学需氧量排放完成年度减排目标。2、农业综合生产能力不断提高，农村经济全面发展。2009年农林牧渔业总产值141.5亿元，同比增长11.6%。其中种植业产值106.9亿元、增长13.1%，林业产值6.4亿元、增长17.4%，牧业产值21.3亿元、增长6%，渔业产值0.77亿元、增长15.2%。农作物种植面积856.8万亩（不含农一师，下同）、增加109万亩。粮食播种面积332.4万亩、增加90.2万亩，粮食总产161.1万吨、增加44.1万吨，其中小麦播种面积176.2万亩、增加55.2万亩，总产76.8万吨、增加24.1万吨，单产435.8公斤，实现了粮食生产“总体平衡、略有节余”的战略目标。经济作物播种面积514.9万亩、增加18.6万亩，其中棉花437.5万亩（占农作物总播面积的51.1%），总产46.4万吨、增产3万吨，单产106.2公斤、增产7.5公斤，油料作物18.3万亩、增加10.3万亩；设施农业总面积近12万亩、增加0.7万亩，亩效益万元以上面积3.5万亩。饲草料作物播种面积19.1万亩、增加6.2万亩。粮、经、草比例为38.36：59.44：2.2。“林果业管理增效年”活动成效显著，优质特色林果面积已达382.5万亩（其中红枣150万亩、核桃135万亩），占南疆环塔里木盆地优质特色林果总面积的四分之一，果品总产93.3万吨、增加16.8万吨，农牧民人均纯收入中来自林果业收入达707元、增加234元，增幅在农牧民人均纯收入各项构成中最高。现代畜牧业快速发展，预计实现畜牧业增加值3.7亿元，年末牲畜存栏425.8万头（只），出栏364.6万头（只），肉类总产14.5万吨。农业产业化进程加快，规模以上农产品加工企业210家，其中：年销售收入亿元以上的农产品加工企业15家；500万元以上43家；列入自治区级重点扶持的农业产业化龙头企业11家，地区级35家。3、新型工业化大踏步推进，工业经济持续快速增长。2009年“重大项目建设突破年”活动卓有成效，68个重大项目进展顺利，中石化塔河分公司350万吨重油改质等一批重点项目相继开工，完成地方工业增加值50.6亿元、增长16.5%，其中规模以上工业完成工业增加值45.2亿元、增长21.5%。主要工业产品产量稳定增长。全地区油气产量分别为950万吨、180亿立方米，原油加工量205.8万吨，原煤634.1万吨、增长17.8%，焦炭86.2万吨、增长49%；发电量28.3亿千万时；工业产品产销率99%。招商引资到位资金51.7亿元、增长10.5%。进出口贸易总额首次突破亿元大关，达到1.1亿美元。4、财政自给率2009年，地区本级财政自给率为12.79%，县（市）分别为：库车县72.44%，阿克苏市53.21%，拜城县46.47%，沙雅县38.63%。新和县24.4%，温宿县16.71%，阿瓦提县7.09%，乌什县5.08%，柯坪县1.78%。5、2010年预期目标是地方生产总值同比增长13%；固定资产投资增长20%；实现地方财政一般预算收入增长14%以上；城镇居民人均可支配收入增长10%；农牧民人均纯收入增加500元以上；城镇登记失业率控制在3.8%以内；人口自然增长率控制在12.5以内；每万元GDP能耗降低3.5%，完成二氧化硫和化学需氧量排放总量控制目标。三、阿克苏区位交通概况阿克苏地处南疆中部，是新疆南北要冲和东西贯通的关节点，是伟大祖国向西开放的桥头堡，区位、地缘优势十分突出。以阿克苏市为半径，向东距巴州520公里，向北距伊犁460公里，向西距喀什480公里，向南距和田450公里。从经济学的角度讲，阿克苏地处南疆中心的经济辐射效益是最佳的。随着乌什口岸的开通，铁路、公路的建设，距吉尔吉斯首都比什凯克470公里，到巴基斯坦700公里，我们将由内陆腹心地区变成向西开放的前沿阵地，这对阿克苏利用国内外“两种资源、两个市场”，做大做强商贸物流产业，打通亚欧国际经贸大通道意义重大、影响深远。四、阿克苏区域文化龟兹文化与多浪文化阿克苏是东西方文明的交汇点和古代西域及古丝绸之路文化中心之一。“古丝绸之路”的灿烂文化和独特的民族文化,孕育了与西方和中原地区迥异的古代龟兹文明和多浪文化，其文化特征主要是以佛教石窟、壁画、音乐、舞蹈著称于世。龟兹乐舞是我国古代乐舞中的一枝奇葩,早在汉唐就已倾倒长安宫廷内外,被誉为“管弦伎乐、特善诸国”,丰富并发展了中原传统音乐理论,逐渐演变为隋唐燕乐二十八调,对日、韩和东南亚地区影响也较深刻。如今,塔河儿女在继承渊源流长的优秀民族文化的同时不断创新，使两大文化不断的发扬光大，以龟兹文化、多浪文化为底蕴创作的一批音乐、舞蹈作品多次在全国少数民族文艺汇演中荣获金奖，近年还多次代表中国赴欧洲等国参加国际民间艺术节五、阿克苏自然资源概况1、水土光热资源阿克苏是新疆水资源最丰富的地区之一，共有冰川1298条，冰川面积4098平方公里，储水量2154亿立方米，境内有大小河流16条，其中流量在10000 km2以内的河流有15条，塔里木河流量的70%以上为阿克苏河下泄水；地表水年径流量133亿立方米，地下水动储量77亿立方米，水能资源蕴藏量379.3万千瓦，在全疆仅次于伊犁。现有耕地920多万亩，宜垦荒地4000多万亩，森林资源1000多万亩，草场5000多万亩。阿克苏地区气候宜人，属暖温带大陆性气候，日照时间长，年日照时数2800-3831小时，是全国太阳辐射量最多的地区之一。昼夜温差大，全年无霜期183-227天，年平均气温9.9-11.5，适宜各种农作物生长和林果业的种植。年产原棉1000万担，占全国的九分之一、全疆的三分之一，纺织规模已达68万锭；特色林果业发展迅猛，已建成环塔里木盆地重要的优质特色林果生产基地，特别是红富士苹果、核桃、香梨被2008年北京奥运会指定为专用果品。优质商品粮面积130万亩以上；草场资源极为丰富，发展畜牧业潜力巨大；是全国重要的优质商品棉生产基地、自治区重要的粮食生产基地、自治区最大的绒山羊基地，也是新疆薄皮核桃、红枣和香梨等优质特色果品的主产区，是“中国长绒棉之乡”、“中国白杏之乡”、“中国红富士之乡”、“中国大米之乡”。生物资源种类繁多、品种独特、特性优良，开发潜力较大。有国家一级保护动物11种，二级保护动物的有28种；国家和自治区野生珍贵林木多达16种。2、石油天然气资源阿克苏地区是塔里木盆地油气勘探开发的主战场和“西气东输”的主要气源地。境内已探明石油储量超过10亿吨，凝析油储量7169万吨，天然气储量9741亿立方，溶解气储量483.5亿立方，占塔里木盆地已探明石油储量的80%、天然气储量的90%。“西气东输”“一大五中”（一大即：克拉2；五中：英买力、牙哈、玉东2、吉拉克?库尔勒?、羊塔克）六个主力气田中的“一大四中”在阿克苏境内，“西气东输”一期工程气源的96%在阿克苏境内，其中拜城克拉2气田已探明储量2840亿立方，是我国目前储量最大的整装气田，也是西气东输工程的首站气源，通过“西气东输”管道源源不断地为沿线14个省（市）区供气。3、矿产资源阿克苏是新疆重要的能源、矿产资源富集区，已发现矿产79种，产地294处，探明储量的矿产46种，上矿产储量表的矿产17种，产地30处；重要非油气矿产58种，产地137处，其中大规模产地32处，矿产资源潜在价值1.75万亿元。其中：储量和资源量居第一位的矿产有铝土矿、萤石、刚玉、锑矿、磷矿、麦饭石、霞石正长岩、明矾石、重晶石等；金属矿丰度高的有铝、铁、铜、锰、锌、镉、镁等；矿产耐火粘土、陶土、岩盐、石英砂、玄武岩、花岗岩、大理石、金云母等矿产，不仅分布广、储量多，而且易于开采。特别是煤炭资源储量大，预测储量358.7亿吨，占南疆已探明储量的83%以上，国务院32号文件规划建设的全疆四大煤田之一库拜大型煤炭基地就在我地区境内；煤种齐全，品质优异，适宜多种开发，其中气煤245亿吨、肥煤37亿吨，焦煤50亿吨，瘦煤10亿吨、贫煤16亿吨，且燃烧值大多在7000大卡以上，可完全满足化工炼油、动力煤、优质冶金焦、铸造焦需要，发展煤焦化、煤化工具备良好基础。铀矿预测储量4700吨，已探明储量3600余吨。岩盐预测储量6000亿吨，地质储量200亿吨，其中地区境内拜城县岩盐资源富集，为全国、全疆罕见。黑色金属矿产：铁矿，地区已发现铁矿有拜城县老虎台铁矿、温宿县羊布拉克铁矿和温宿县铁米尔苏铁矿。预测储量为154.9万吨。锰矿，锰矿中的卡尔果勒锰矿属富品位矿床，是自治区主要锰矿产地，预测储量为79.8万吨。铬矿，铬矿目前发现一处矿化点，为芒达拉克铬矿。钒矿，钒矿较为丰富。主要分布在阿克苏乌什一带的磷矿床中，为磷的共伴生矿，累计查明储量为47.1万吨。有色金属矿产：铜矿，地区共发现铜矿48处，初步探测铜储量16万吨，其中滴水铜矿约12万吨。铅、锌及多金属矿，共发现铅、锌及多金属矿28处，主要分布在乌什和温宿两县，初步探测铅储量为2.75万吨。铝土矿，目前发现一处，在乌什县境内，为目前全疆发现的唯一铝土矿床，预测储量为58.5万吨，镍矿，位于拜城县曼达拉克镍矿化点。4、旅游资源阿克苏具有丰富的自然旅游资源和人文旅游资源，自然景观神奇独特，冰峰与峡谷相望，沙漠与绿洲为邻，集南北疆自然风光之大成；文化积淀厚重，民族风情浓郁，名胜古迹众多，开发潜力巨大。按照中国旅游资源普查规范的资源分类，全地区旅游资源中拥有全国8个主类中的7个，旅游资源主类占87.5%。截止2009年，阿克苏有国家A级景区20个，其中4A级景区3个，3A级景区7个。著名的自然风景有托木尔雪峰、塔里木河、塔克拉玛干大沙漠、库车南天池、世界原始胡杨林、天山神秘大峡谷、托木尔峰神奇大峡谷、天山神木园、铁热克温泉等；阿克苏人文旅游资源丰富，是古“丝绸之路”北道政治、经济、文化和佛教中心，古印度、希腊、波斯和中原文化四大文明在此交汇处，是佛教传入中原地区的第一站。悠久的历史、灿烂的文化将我国古代汉唐文化、西域文化与印度文化、伊斯兰文化融为一体，成就了独具地域特色的龟兹文化和多浪文化，这两大文化对世界文明的交流和发展产生了深远而重大的影响。在古“丝绸之路”北道上分布着两晋及唐代的石窟艺术、原始时代石刻岩画、石器、古墓及汉唐烽燧、古城遗址、佛教遗址等人文景观。其中中国四大石窟之一的克孜尔千佛洞、库木吐拉千佛洞等石窟群比敦煌莫高窟早200年，是东方完美佛教艺术的宝库，还有著名的昭怙厘大寺、古代冶炼遗址及克孜尔尕哈烽燧等，展示着古老阿克苏辉煌的文化画卷。第二部分 阿克苏房地产市场现状及发展趋势分析一、阿克苏房地产市场整体运行概况1、房地产开发完成情况2010年1-3月，全区完成房地产开发投资1.35亿元，同比增长97.7%，增幅比1-2月下降58个百分点，比去年同期提高147.9百分点。其中，商品住宅完成投资1.05亿元，增长72.1%，占房地产开发投资的比重为77.8%。2010年1-3月，全区房地产开发企业房屋施工面积65.27万平方米，增长32.02%，增幅比1-2月回落11.2个百分点；房屋新开工面积24.38万平方米，增长23.82%；房屋竣工面积7.26万平方米，增长6.76%。其中，住宅竣工面积7.2万平方米，增长5.9%。2、商品房销售情况2010年1-3月，地区商品房销售面积14.82万平方米，增长109.3%。其中，商品住宅销售面积增长79.4%；1-3月，商品房销售额2.37亿元，增长83.7 %。其中，商品住宅销售额增长65.87%。3、房地产开发企业资金来源情况据阿克苏统计部门数据，2010年1-3月，房地产开发企业本年资金来源5.3亿元，增长82.7%。其中，国内贷款0.7亿元，增长133.3%；企业自筹资金1.1亿元，增长7.8%；其他资金1.43亿元，增长191.8%。在其他资金中，定金及预收款0.66亿元，增长127.6%；个人按揭贷款0.61亿元，增长2.2倍。二、阿克苏房地产市场发展现状1、阿克苏房地产市场总体概况目前，在阿克苏房地产市场正在开发和销售的楼盘大小有三十几个。总的来说，阿克苏房地产市场正处起步向快速发展的过渡阶段，开发商以本地中小型开发商为主。近年来所开发建设的楼盘，虽有一部分是北京、广州等外地规划设计公司担纲，但是还是处在为本地开发商服务的阶段，对本地市场的引导与推动作用并没有显现。阿克苏现有在售商品房以期房为主，市场均价住宅3000元/平米左右，销售单价最高达3600/平米左右；沿街一般商铺9000-16000元/平米左右,与周边市县相比处于领先地位。但目前正在形成稳步上升的趋势。今年国务院七部委颁布的房产新政对这里的楼市影响似乎不大。主要原因如下：1）消费者：无论住宅还是商铺都以阿克苏及所属县、乡和团场消费者为主，外地消费者对阿克苏房地产市场比较陌生，投资比较谨慎。市场属于刚性需求支撑的消费市场。2）竞争：目前，阿克苏地区可销售的楼盘虽然多达三十几个，但楼盘的整体品质较低，市场同质化现象较为严重，缺乏市场领军性的标杆性项目。因此，其市场竞争还处在最原始的解决居住需求层面的市场争夺上，而面向改善当前居住环境的中高端楼盘相对较少，市场竞争压力不大，而且市场需求潜力较大。3）价格：地方经济的可持续健康发展和国家的大力扶持，致使居民收入的不断提高， 外地开发商的进入将引导房地产市场的逐步成熟，以及房产品规划、建筑、品质的提升，将持续形成房价上升的空间。2、阿克苏商业市场现状根据国内通用的商业机构类型，目前，阿克苏商业可按商业形态的不同分为：地下商业街、零售百货商场、贸易市场、超市、大巴扎、步行街和沿街商铺。阿克苏市城市商业中心位于世纪广场周边区域。传统大型零售小商品市场、服饰专卖店、超市、百货商场、步行街、美食街集中于此，构成城区最繁华的闹市中心，人气鼎盛，城市商业中心的地位不可替代。其它均为分散形成的商铺，物业形态基本为沿街小商小店。由于阿克苏沿街小商小店大多是居民自建自营，属于民宅，个案体量都很小，造成了阿克苏其它区域的沿街商铺分布区域散、经营业态混乱的局面。阿克苏现有的商业氛围浓厚，商业市场发达，商业配套齐全，商铺价格（售价）相对于一个三四级市场来说也属于中高价位，而且大型零售批发散集市场内部商铺和沿街商铺的出租行情良好。成行成市的商铺仍被商家看好，待出租的很少。这主要有以下几个方面原因:A）阿克苏历来是西域商业重镇，其优越的交通物流优势,培养了良好的商业传统和商业氛围。B）阿克苏经济发展良好，居民可支配收入丰裕，市场需求带动商业的良好发展。C）“一铺养三代”的思想和地方经济的相对单一，导致人们在有一定的经济基础后更愿意以投资商铺或自主经营的方式来实现自身财富的增长以及避免财富贬值。综上所述，我们可以预测，阿克苏的商业在未来几年还将持续良性发展，商业（商铺）市场空间很大。3、竞争环境综合分析综合阿克苏房地产市场的开发现状，我们可得出如下几点结论：A) 阿克苏房地产虽然整体开发水平不高，产品同质化较为严重，但产品品种较齐全，要想以“短、平、快”快速回笼资金并获取较高的回报率，必须进行产品创新。B) 市场住房消费理念较传统，从喜欢淡雅的外立面这点上即可说明，进行产品创新机遇与风险并存，不妨从当地人喜欢露台（亲近阳光自然）、讲究实惠（面积不需太大但功能要齐全）这几点上去进行产品创新，将高端产品面积及总价上中端化，从总价上进行控制，或许是快速打开市场缺口的主要途径。C） 总价控制将成为产品定位的一个重要指标，这就需要在面积上进行把控。当地市场主流消费虽以一次置业为主，但对面积需求不是太大，集中在85-110之间，如何利用这一市场主流面积来形成产品差异化将是产品研究的重要课题。三、阿克苏房地产市场发展前景1、房价将持续稳中有升。阿克苏房价一直呈现出稳上升的态势，未来仍将延续，而不会出现大起大落状态。这是因为目前房价与收入之比仍处于较合理的空间，投资行为较少，而品质和品牌的锻造将是拉动房价的重要砝码。预计阿克苏房价在未来几年仍然保持上升趋势。 2、阿克苏楼市整体升温，呈现供需两旺的市场发展态势。近几年来受其房价连续稳步走高的影响，阿克苏房地产市场整体升温。房地产市场基本呈供需双旺的状况，销售形势良好，房屋空置率较低，房地产市场整体健康。2008年受经济危机的影响，国内楼市较为动荡，而阿克苏商品房的销售情况依然良好，居民购房热情受新盘新产品的煽动冲击依然高涨，这是在供需平衡的基础下，在刚性需求和地区小气候的双重推进下的结果。3、阿克苏楼市将进入品牌之争时代。产品品质品牌的三个阶段，目前阿克苏房产开发主要是产品和品质阶段。但随着市场日趋成熟，品牌概念将日益显示出强大的市场感召力，其附加值的意义将进一步凸现。今后几年内的阿克苏楼市竞争，不大可能在价格层面展开，而是在品质与品牌的价值内涵较量。4、高层、小高层住宅时代已悄然来临。阿克苏现有在售项目中,基本上都有高层或小高层的物业类型，在市区组团，由于地理位置的特殊性，所有在售项目都是小高层或高层。而根据对售楼处及消费者的调查发现，当地消费者对小高层和高层的认可度已逐渐默许。这说明了以下几个问题：1）阿克苏作为中亚地区重要的商旅城市，消费者对新事物，新产品有很强的接受力。对城市的“高度”有一定的认识。2）阿克苏作为一个正在快速从小城市向中等城市进化的城市，消费者向往都市感,阿克苏的消费心态，应该是国际化的，年轻化的。5、未来3-5年内市场竞争将趋向白热化，市场快速转入买方市场。由于阿克苏政府土地储备量较为丰富，伴随着政府招商引资力度的加强，外地实力开发商的涌入，同时，由于阿克苏房地产市场面对的消费者市场相对较为狭小（主要为阿克苏本地市场，外地投资客户对阿克苏房地产市场较为陌生），可以预测未来35年内，市场竞争在品质、品牌上展开白热化竞争，市场较快的由卖方市场转入买方市场。6、阿克苏房产营销的水平还处于初级阶段 营销的管理制度相对落后，营销的手段还是以人海战术为主，销售人员的整体素质不高，基本以街上发传单为主，但又没有相关的辅助工具相配，给人以买地摊货的感觉，颠覆了房产品的高品质。但是我觉得有些手段也可以借鉴，如下团乡推广等，只是要加以整合，让我们沿海的先进的管理制度、营销方法和阿克苏本地的有效的推广手段相结合，并就此创新。四、多浪河南岸新区房地产市场前景分析水对于人类的重要性不言而喻，对于城市同样重要，河流与城市的相互依存关系是紧密而不可分离的。塞纳河对于巴黎、泰晤士河对于伦敦，同样，阿克苏因为有了多浪河，有了多浪文化，也就有了城市的灵魂。而且，水对于内陆城市的重要性更加突出，目前，政府沿多浪河两岸已规划和建设了滨河绿地、公园，在河的北边旧城改建正在进行，南岸也规划了一批高品质的住宅小区和商业中心。中国和世界各国的历史证明，在城市河的两边，肯定是当地最高档的居住生活和商业中心。1、多浪河南岸新区的开发将带动房地产投资从全国各城市新区的建设发展趋势来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合阿克苏的实际情况，通过对多浪河南岸新区的调查走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生多方面影响。目前阿克苏老城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向北移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，阿克苏市中心房价自2009年7月份至今，上涨了近800元/。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，新区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，新区优美的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。相信开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。2、多浪河南岸新区房价会随着新区成熟程度而趋高一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。3、新区房地产开发机会与风险并存新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。目前多浪河南岸新区的开发时间还较短，人们对新区的认识还相对薄弱，周边城市化配套尚不完善，加上阿克苏本地客户“喜闹不喜静”的居住消费习惯。在此形势下，要想做好一个新区项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。杭州华地瑞诚房地产营销策划有限公司2010年5月29日以下红色的为简历模板不需要的可以编辑删掉，谢谢X 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