阜阳专业市场项目可行性研究报告.doc

阜阳专业市场项目可行性研究报告上海功夫堂有限公司2007年1月30日目 录一 宏观市场环境分析31.1城市概况31.2宏观经济发展71.3阜阳城市定位及规划12二 住宅市场发展分析162.1整体市场发展状况162.2板块市场分析262.3在售楼盘分析32三 商业市场发展分析373.1商业发展格局373.2细分业态发展分析403.3商业发展规划59四 项目分析及初步定位664.1地块分析664.2项目初步定位734.3收益测算对比76五 项目经济可行性分析815.1技术经济指标815.2开发建设进度安排815.3投资估算825.4销售收入估算835.5项目财务评价845.6项目不确定性分析85六 结论及建议87附表：参考案例88一 宏观市场环境分析1.1城市概况1.1.1地理区位阜阳位于安徽省西北部，黄淮海平原南端、淮北平原的西部。西部与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望。距离徐州、蚌埠、郑州、武汉、合肥市分别为254、190、350、406、238公里。2、行政区划、幅员及人口全市面积9775平方公里，人口920万，其中阜阳市城区面积38.6平方公里，城区人口78.6万人。辖颍州、颍东、颍泉三区和太和、临泉、阜南、颍上四县以及县级界首市，全市共计74个乡、105个镇、4018个行政村，耕地面积58.5万公顷。阜阳是安徽省人口最多、耕地面积最多、粮食产量最多的市。3、交通环境阜阳阜阳在京九经济线的位置阜阳在历史上是“梁宋吴楚之冲，齐鲁汴洛之道”。阜阳地处黄淮平原南端的淮河之滨，南拥长淮，北倚中原，承东接西，呼南应北，目前已经形成了以阜阳为中心，公、铁、水、空互为补充的多元便捷高效的综合交通运输体系：Ø 铁路：阜阳铁路枢纽是全国六大路网性铁路枢纽之一，阜阳铁路编组站并行排列244道铁轨，日编解能力达万辆（节）以上，自动化程度为亚洲之冠。南北大动脉京九铁路纵贯全境，与漯阜、濉阜、淮阜、商阜铁路五路交汇，其中漯阜铁路、淮阜铁路沟通京广铁路与京沪铁路。Ø 公路：共有国道（105线）1条，省道（102、202、305线）3条，在建和规划建设的高速公路4条：界阜蚌、亳阜阳、阜六和合淮阜。横穿境内的界阜蚌高速公路分别与宁徐、京深、徐合高速公路相连，合淮阜高速公路已破土动工，建成后至省会合肥的车程将缩短到2小时以内。阜阳至周边各县市均为高等级公路，与所辖县市行程不超过1小时。Ø 航空：新建的4C级阜阳机场可起落波音747、麦道82等中型飞机，目前已开通北京、广州、厦门、黄山、合肥等航线，将有其他若干航线即将开通。（本报告调研期间，机场航线调整，暂停运营，重新开通时间不详）Ø 水运：以淮河、颖河为主的航运可南下长江，东入东海，全年水运货物可达170多万吨。4、资源优势Ø 自然资源 阜阳被誉为“酒都盛地”、“黄牛之乡”。盛产小麦、水稻、棉花、玉米、大豆、红薯和中药材，是国家重要的商品粮、优质棉、肉类生产基地和全国山羊板皮重点产区。名优土特产品种类众多，品质优良，脱水蔬菜、皮张、柳编、贡椿、薄荷等享誉海外。Ø 旅游资源 阜阳是中华民族史上开发较早的地区之一，有着悠久灿烂的历史文化，其文化历史遗迹、名胜古迹、革命史迹遍布全市。文峰塔、奎星楼、管鲍祠、刘崎庙、资福寺、颍州西湖、南湖公园、张庄公园、楚都巨阳古城址等地环境幽雅、风光旖旎，是观光旅游的好去处。颍州西湖小张庄5、阜阳经济技术开发区 Ø 概况 阜阳经济技术开发区为省级开发区，位于阜阳市城区东南部。创办于1992年7月，1993年5月经省政府批准为省级开发区，控制区面积21.77平方公里，规划区8.3平方公里。开发区从成立至2000年长达八年时间，因多种原因几未启动。2001年以来才开始全面启动。阜阳经济技术开发区鸟瞰图Ø 发展 目前入区项目已达254家，其中建成投产119家，初步形成了以食品和农副产品加工业、服装制鞋业、纺织业、医药化工业、机械电子业、汽车制造与维修业、包装业为主的产业群。区内现有中外合资阜阳瑞丰源鞋业、中外合资安徽开乐汽车、中外合资安徽伊思顿粮油食品、希望集团阜阳强大饲料有限公司等近百家工业企业，并拥有阜阳医药配送中心、龙腾装饰材料总汇等专业大市场，商业、服务业日趋健全。2005年开发区实现生产总值6.7亿元，进出口总额2200万美元，社会消费品零售总额8.28亿元，财政收入9600多万元，已成为阜阳经济发展重要增长极和对外开放招商引资的主阵地。Ø 未来 目前开发区正在向着现代化和规模化的发展方向迈进，随着国家发展银行安徽省分行2亿元贷款资金的到位，开发区的基础设施建设和投资环境将会得到根本改善。从开发规模看，当前阜阳市的房地产开发以中小型楼盘为主，5-10万以下的小型楼盘约占30，半数分布老城区中心板块，10-15万之间的是目前开发的主力规模楼盘，主要分布在南二环板块和西二环板块，20万以上的规模型楼盘在阜阳市场也逐渐增多，随着城中板块可供出让土地的减少，以及未来新行政中心的搬迁，在二环沿线、开发区板块以及泉北大片区域都将有大量土地的上市，未来大盘数量将逐步增多，阜阳慢慢步入品质化开发的阶段。1.2宏观经济发展年份2003年2004年2005年2006年前三个季度GDP（亿元）238291.2324.6259.1增长（%）18.210.110.313.0人均GDP（元）264331963507/（1）GDP与人均GDP及增长速度国民经济较快增长：2005年全市实现生产总值（GDP）324.6亿元，按可比价格计算，比2004年增长10.3%。增幅基本与上年持平，其中第一产业增加值104.7亿元，下降2.3，第二产业增加值65.4亿元，增长25.1，第三产业增加值124.5亿元，增长11.3，按常住人口计算，人均GDP3761元，比上年增加344元，三次产业结构由2000年的40.6：25.7：33.7变化为2005年的32.3：29.4：38.3。数据来源：阜阳统计年鉴（2006） 表 人均GDP与地产发展阶段的关系0-800US$800-4000US$4000-8000US$8000US$启动期快速发展期平稳发展期衰退期从人均GDP来看：根据人均GDP与地产发展阶段的关系，阜阳人均GDP为3761元，折合470美元，处于房地产发展的启动期。从三产结构比来看，由2000年的40.6：25.7：33.7调整到2005年32.3：29.4：38.3，第一产业所占比重偏大而第二产业比重偏小，说明城市经济发展对农业经济依赖性较强，而工业发展落后对城市经济促动性较差；随着二产比重增加，将逐步带动经济发展。（2）固定资产投资2006年，阜阳的固定资产投资保持良好增势。1-11月，全市累积固定资产投资完成87.9亿元，比去年同期增长16.9；房地产开发投资19.3亿元，同比增长30.6，占全社会固定资产总投资的21.9。表 固定资产投资、房地产开发投资情况年份2004年2005年2006年（1-11月）全社会固定资产投资（亿元）91.912687.9房地产开发投资（亿元）13.317.919.3所占比重（%）14.414.221.9数据来源：阜阳统计年鉴（2006）阜阳固定资产投资增长迅速，房地产投资额占总的固定资产投资的比重在逐步扩大，是主要的固定资产投资方向，表明阜阳城市化步伐加大，房地产开发投资对社会经济发展拉动性强。（3）居民生活水平城乡居民生活水平继续提高，但整体生活水平比较低。2006年1-11月，全市城镇居民人均可支配收入8106元，增长13.5。2005年城镇居民人均可支配收入为7750元，比上年增长9.2%；农民人均纯收入2085元，比上年增长5.0%；城市居民人均住宅面积达21.21平方米。2005年全市户籍人口932.8万人，城镇化水平为29.7%。 数据来源：阜阳统计年鉴（2006）表 阜阳市居民生活收入水平时间城镇居民人均可支配收入（元）农村居民人均纯收入（元）城镇人均住房使用面积（平方米）2004年7097198520.072005年7750208521.212006年（1-11）8106/城镇居民收入增幅较快，但阜阳整体收入水平偏低。占90的农村人口比重偏大，整体收入水平低，城市消费能级比较低。城市居民的人均居住面积比较低，城市化水平也不高，以2006年底23平方米估算，到2010年30平方米的小康标准，以规划77万人（现有人口按70万人计）的阜阳城市人口计算，未来四年，理论上至少需新增加住房面积约700万平方米，则每年需增加175万平方米。阜阳的潜在需求空间还非常大。（4）社会消费品零售额2006年11月，全市实现社会消费品零售额144.7亿元，同比增长13.8，按销售地区分，市、县及农村三级分别为51.8、44.3和48.6亿元，同比分别增长15.1、13.4和12.9；按行业分，内贸、餐饮和其它行业分别完成122.5、18.5和3.7亿元，同比分别增长13.1、19.6和10.8。表 阜阳市社会消费品销售总额时间社会消费品零售总额（万元）批发零售业（万元）住宿餐饮业（万元）2004年129.22110.515.22005年146.1125.117.32006年（1-11）144.7122.518.5数据来源：阜阳统计年鉴（2006）近年来社会消费品零售总额呈快速增长态势，市、县、农村三级社会消费品零售总额相差不多，可见人口众多的县、农村在阜阳商业零售市场中占据一定地位，县、农村市场具备一定发展潜力。（5）阜阳经济发展的对比分析ü 在京九铁路带上地位京九线经济带位于我国京广经济带和沿海经济带中间，涉及京九铁路沿线7省1市，面积约40万平方公里，是我国逐渐崛起的又一条重要的经济带。京九经济带中部主要包括濮阳、商丘、信阳、亳州、阜阳、黄岗、九江等7个城市。阜阳是京九铁路的中杻。表 阜阳市与京九经济带中部城市经济指标对比（2004年）地区地区生产总值（亿元）增长率（）人均GDP（元）社会消费品零售总额（亿元）财政收入（亿元）阜阳260.310.42889130.822.3濮阳317.414.4874085.314.5商丘460.522.25638146.916.1信阳433.213.65540157.8亳州224.612.1429988.710.6黄岗388.07.55353136.524.00九江356.815.27228100.035.1在京九铁路中部7城市中，阜阳市的经济总量居第6位，仅强于亳州；人均GDP居最后一位且与其他城市差距较大。说明阜阳市整体经济基础薄弱，经济发展落后。阜阳市社会消费品零售总额达130.8亿元，是5个超百亿元的城市之一，商贸流通业的发展有较好的基础。ü 阜阳与安徽省其他省辖市经济发展的比较阜阳市是皖西北经济协作中心，是安徽省重要的工贸城市和农副产品基地，皖西北重要的商贸、金融、信息中心。表 阜阳市与安徽省其他省辖市经济指标对比（2004年）地区地区生产总值（亿元）增长率（）人均GDP（元）社会消费品零售总额（亿元）财政收入（亿元）阜阳260.310.43089130.822.3合肥589.716.213327239.8103.1淮北169.115.7835145.620.3亳州224.612.1429988.710.6宿州279.114.1483775.212.6蚌埠263.716.57906101.633.9淮南214.516.2922563.027.3滁州355.610.4851886.622.3六安253.114.0413699.716.4马鞍山265.119.52164052.742.1巢湖251.49.6683685.414.07芜湖345.114.615649102.559.5宣城235.710.4877772.316.9铜陵136.717.51939434.316.9池州92.413.2612127.88.8安庆392.012.56566129.533.7黄山132.012.2913340.910.1阜阳市的地区GDP在全省17个地级市中居8位，但人均GDP确排在很靠后，尤其与省会合肥、皖江的芜湖、马鞍山、铜陵等地差距甚远，长期以来，安徽省经济社会发展战略的重点主要在皖中的合肥和皖江一带，导致整个皖北地区在安徽省内的整体发展水平较低。阜阳市的社会消费品零售总额在省内仅次于合肥居第二位，商贸流通业的发展在省内具有一定的优势。1.3阜阳城市定位及规划1、城市特征及定位Ø 阜阳市位于安徽省西北部，北邻齐鲁、西连豫鄂，是千里淮北平原上的一座古城。一条淮河、一道秦岭把中国分成南北两部分，阜阳正位于我国南北交界处，自古就有“襟江带淮、阜阳南湖公园中州锁钥”之誉。在漫漫的历史长河里，阜阳曾翻卷过楚天风云，交融过吴越文化，激荡过秦晋雄风，飞旋过满蒙豪气。二十世纪九十年代，随着纵贯我国南北大动脉京九铁路的全线贯通，阜阳成为泱泱华夏大地上崛起的铁路新枢纽。纵观阜阳市形成建设发展的历程，阜阳市具有鲜明的空间特征、文化特征和时代特征，这为城市设计提供了基本的构成要素。空间特征上，淮河主要支流颍河、泉河穿城而过，形成“二河三片”的城市形态。Ø 未来5到10年，阜阳将按照“优化一产，强化二产、繁荣三产、建设皖西北中心城市”的发展思路，努力把阜阳建成区域性的优质安全农产品供应中心，加工制造业中心，现代商贸物流集散中心。城市规模为：近期2010年人口规模77万人，用地规模78.3平方公里；远期2020年人口规模118万人，用地规模118平方公里；远景期2050年，按250万人左右控制用地规模。2、规划发展方向图 阜阳市城市总体规划布局图泉北片区颖西片区颖东片区颖南片区以颖西区为中心，颖河、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。“三区四片”组团式发展颖泉区颖东区颖西区颖西片区阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，是城市的核心区。重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心聚集与辐射效益。依托城市铁路交通枢纽、高速公路交通优势和电力、供水条件，重点发展加工制造业，配套建设仓储、物流设施。立足于两河之间优越的地理条件，建设高科技实验基地、大型商贸及高级住宅区。依托阜阳经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。颖东片区泉北片区颖南片区Ø 近期用地方向：以颖西组团为基础向西、向南发展；开发区为基础向南方向发展；适当发展泉北、颖东组团。Ø 近期用地方向：选择向西、南和东南作为主要拓展方向；远景机场搬迁后城市以向西发展为主。城市发展方向为向西向南发展，政府计划西移，根据城市发展判断三环和四环将在35年有比较大的发展并逐渐走向成熟，技术学院地块和颖州开发区地块升值潜力较大，尤其对于住宅开发，三环周边区域将是新一轮开发的重点区域。从目前的地价判断，未来颖州开发区地块的升值空间非常大。宏观市场环境分析小结：² 区位优势明显。位于京九铁路中枢、华东第二通道起点、欧亚大陆桥东段，具有“承东启西，连接南北”的区位优势，有利于接受长江三角洲经济发达地区及其大都市的经济辐射、产业转移以及相互之间的经济技术合作。具备商品集散贸易的基础。² 交通便捷。作为皖西北交通运输枢纽，连通豫、鲁、苏、皖四省边缘地区；位于大城市围空区，距离周边大城市徐州、郑州、合肥、蚌埠的距离在200400公里以内。根据赖利零售引力法则计算，阜阳在徐州、蚌埠、郑州、武汉、合肥等方向上的辐射半径在80120公里之间，范围内人口规模近3000万，是一个巨大的经济体和潜在的大市场，为阜阳商贸业发展带来巨大商机。² 经济基础薄弱，农业人口所占比重偏大；随着阜阳进入快速发展阶段，城市化进程加快，经济实力增强，良好的经济发展环境为商贸业发展提供了基础。² 从城市规划发展角度，城市二环和三环附近适合做专业市场，从地块发展潜力看技术学院地块和颖州开发区地块处于城市重点发展方向上，未来升值发展潜力较大。二 住宅市场发展分析2.1整体市场发展状况2.1.1阜阳房产市场回顾2002年以前阜阳房地产市场发展基本处在停滞阶段，市政设施得不到改善，房地产开发以“沿路剥皮式开发”和“零星开发”为主，住宅房地产价格一直在较低水平上徘徊，处在不温不火状态。进入2003年，阜阳经济进入增长期，皖西北中心城市建设步伐加快，随着全国房地产投资热度的不断增加，阜阳的房地产市场开始迎来春天，投资升温，房价快速攀升，市场交易趋于火爆。阜阳房地产市场的发展过程大致可以分为以下三个阶段：变化性发展模式普通发展模式成长期成熟期衰退期进入期调整期进入期Ø 2000年2003年以前进入期这个时期，阜阳的房价徘徊在800-900元/ M2左右，是房地产市场发展周期底进入期。当时市场以集资建房为主，进入2003年房价已经有了提升，到了6月份房价集中在1000元/ M2左右。Ø 2004年初2005年底成长期这个时期是阜阳楼市疯狂上涨的阶段，房地产投资额不断增加，是房地产发展周期的成长期。从2004年到2005年，阜阳的房价从1000元/M2又上涨至1800元/M2的均价，个别市区楼盘已突破3000元/ M2，别墅类型的高档住宅更是售出百万一栋的高价，房价上涨的幅度几乎是100，多者达到了150，目前市区的均价已经达到了2000元/ M2。Ø 2006年初至今（甚至更长的时间）成熟期（或调整期）这段时期，国家宏观调控进一步加强。一线城市的房价已经稳住，成交量骤减，甚至房价已出现小幅回落。象阜阳这样有巨大内部需求的三级城市影响相对较小。2006年下半年房价稳定在较高的价位，并且还有小幅上涨，整体销售均价达到1800元/M2。市区销售均价已经突破2000元/M2，多层主力价格在17002500元/M2，小高层主力价格达到了18002700元/ M2，高端楼盘达到30003500元/ M2，但是高价楼盘部分出现销售缓慢的迹象。2.1.2住宅市场供需状况（1）供应分析近几年阜阳房地产开发投资规模不断增加，从2003年开始，阜阳商品房开发量基本保持平稳，供应量稳中有升。据统计，2005年房屋建筑施工面积990.6万平方米，竣工面积784.2万平方米。2006年前三季度，全市共完成住宅建设开工180万平方米，竣工150万平方米，其中城区开工90万平方米，其中经济适用房开工11万多平方米。表 阜阳2005年度房地产开发房屋竣工、竣工面积和造价地区施工房屋面积m2竣工房屋面积m2房屋建筑面积竣工率竣工房屋价值（万元）全 市23281129422290.40112835市 直5684413219230.5741426颖州区7778903370740.4344605颖东区1444551070000.746900颖泉区132143368600.286195临泉县/太和县219632560920.265574阜南县210500330800.162687颖上县140417376000.273788界首市12600126001.001660数据来源：阜阳统计年鉴（2006）（2）需求分析随着2002年阜阳房地产市场的启动，积累了多年的房地产需求爆发，经过几年的发展，目前需求市场已趋于稳定。从住房情况看，2005年阜阳市新开工房屋面积达112.9万平方米，其中住宅99.3万平方米，商业11.3万平方米，2005全市房屋销售面积89.88万平方米，其中住宅82.8万平方米，其中颖州区是销售主力军，占全市住宅销售的50左右。地区房屋销售面积（万平方米）住宅销售面积（万平方米）商业销售面积（万平方米）全市8982.95.06市直9.68.80.8颖州区42.237.72.54颖东区87.60.37颖泉区5.250.25临泉区4.34.25/太和县8.88.480.3阜南县43.20.77颖上县6.56.48/界首市1.31.26/数据来源：阜阳统计年鉴（2006）² 阜阳市人口众多，城市住房需求旺盛，住宅市场近两年放量供应。2005年供应量110万平方米，全市需求量在90万平方米，其中市区总需求量年均50-55万平方米左右，购房客源主要以改善型需求、刚性的自住需求、动拆迁需求为主，2006年全市房屋交易起数达到1.5万余起。说明阜阳房地产需求目前处于上升阶段。理论上潜在需求空间还非常大。² 但05年全市的商业销售总量仅为5.06万平米，这个数据无论从绝对值上还是相比较住宅而言的相对值上均低，从供需关系的角度上分析，05年商业的新开发面积为11.3万方，供需关系比为1：0.45，明显供大于求，因此从初步判断，阜阳地区目前还处于住房房地产时代，自用性需求为主，而对于房产投资市场尚在培育阶段，这也再次印证了阜阳房地产产业尚处启动期，未来发展潜力巨大。² 按照正常的市场规律，阜阳投资型房产消费将在23年间释放潜力，住宅和商业将会并行化的迎来投资消费时代，小户型公寓，中高档住宅、商务类、商业类物业都会有新的市场机会，对于我们而言，如能在明年启动大型商业，抓住一部分的自营需求群体，将项目先做热做活，未来的23年内，将随着整体城市投资市场启动及兴旺而产生更大的经济效能。2.1.3住宅市场价格分析从2003年开始，阜阳的房地产市场进入快速的发展期，房价随之不断攀升，从2003年的900元/M2到2005年的1500元/M2的销售价格，进入2006年，整体供给量有增无减，房价依然稳定上杨，维持在较高的价位。商品房成交价格在1700-1800元/M2，市区的销售均价格已经突破2000元/M2的大关，增幅达到100。房价不断攀升，和房地产开发成本的上升不无关系。阜阳市土地成本价格上升较快，在老城区，拆迁成本的增加，使楼面地价每平方米在700元以上，住宅房地产开发成本平均每平方米1600元；从开发较为活跃的南二环、西二环地块来看，楼面地价超过了每平方米500元，开发成本平均在每平方米1400元。地价上涨，以及住宅区整体规划、环境、配套设施的不断提高，在一定程度上提高了房价。按照阜阳市区2005年的销售均价2030元/平方米，人均可支配收入7750元来计算，阜阳的房价收入比为8.7。根据住房消费水平的标准，房价收入比应该在36倍之间是比较合理的，这表明阜阳的房价已经有些偏高了，但市场又呈现出供需两旺的态势，其主要的原因是阜阳积累多年的购房需求，但这种集中的需求毕竟是一时的，阜阳房地产市场要更好的发展，合理的供应结构、适度的供应总量、合理的销售价格是发展的关键。2.1.4土地市场统计表：2005-2006土地出让统计名称项目地点占地面积（亩）用途竟拍价：万元/亩容积率建筑密度2005-12阜临路北侧规划慧湖路东侧82.2商住1001.8352005-13规划南城路南侧清河西路北侧282商住401.5282005-19北京路北侧颖东区河东办事处南侧1.69商住481.8302005-25老阜王路东侧10.77商住261.830%2006-02开发区规划二道河路南侧300.51商住351.8302006-03开发区规划二道河南侧，沙河路东侧115.66商住371.8302006-15颖泉区105国道东侧，规划颖泉路北侧166商住60.51.828%2006-16颖泉区105国道东侧，规划颖泉路南侧94商住641.828%2006-17颖泉区105国道东侧，北京南路南侧57商住72.42.2262006-19开发区颖南大道北侧，阜阳玩具厂西侧9.9商住591.8302006-6颖城顺河路西侧解放路东侧87.4商住401.36352006-9江口镇江北路西侧2.37商住212.0402006-22颖州区阜王路南侧337.25商业70/合计1546.75亩从土地出让情况来看，从2005年开始，阜阳的土地供应量逐步增大，主要的住宅土地出让集中在西二环和南二环周边，开发区出让的土地规模较大，土地供应量比较集中，从土地出让的价格来看，中心城区的土地价格在70100万元/亩，二环附近由于周边还在建设土地出让价格在3040万元/亩，开发区和郊区的价格略低，在2030万元/亩。2.1.5阜阳房产发展特征阜阳，安徽省人口最多的地级市，全市总人口超过一千万，是典型的内需型城市，由于农村人口基数大，人民生活水平低，城市化进程较慢，综合目前的阜阳房地产市场现状，有以下几个特点：u 房地产业发展迅猛，房价一路上扬。2003年以前阜阳的房价一般集中在900元/ M2左右，从2004年到2006年，阜阳的房价从1000元/ M2又上涨至1800元/M2的均价，市区已经突破2000元/ M2，别墅类型的高档住宅更是售出百万一栋的高价，阜阳楼市经过几年的火爆，房地产业发展迅猛，但由于宏观调控、供给量的增大，走过疯长的05、06年，未来阜阳房地产业应该趋于理性发展，房产价格涨幅将受控。以前阜阳市的购房群体的主要是一些有居住需要的客户，现在新开楼盘主要客户是以改善居住条件和投资为主，包括市区居民、周边城镇居民和部分拆迁户为主，还有部分在外省市投资客，在家乡投资置业，购房群体的增加和购房目的多样是阜阳房地产市场活跃的根本。u 楼盘开始向规模化、集中化发展。目前的阜阳市的房地产市场逐步迈向规模化，开发规模也出现了上百亩的大规模开发，建筑面积超过20万平方米以上的大盘有好几个，大规模楼盘在配套以及整体品质塑造方面存在较多优势，有利于提高住房品质。阜阳房地产开发主要集中在两大区块：一为西部板块，西二环两侧，开发的楼盘有中南现代城、水岸名苑、港利绿园、西苑世纪名门、锦城香格里拉、怡和庄园等；另一块为南部板块，南二环以南，经济开发区，新楼盘有蓝色雅典、万霖花园、天筑逸景等，上市规模近50万平方米，但潜在开发规模远远大于此。u 房地产处于“卖居家”阶段，并开始向“卖环境”阶段进化。阜阳的房地产市场还处在“卖居家”的实物地产阶段，表现在对地段、户型的重视，只有少数的开发商开始注重社区环境的营造，提升到了“卖环境”的阶段，但远没有形成主流。概念复合地产还没有出现，还没有开发商注重社区文化和生活方式的营造，随着市场的进一步成熟，阜阳房地产将进入“卖文化、卖生活方式”的概念地产阶段。可以说，阜阳房地产市场正处在变革的前夜。市场将面临一场大洗牌，也将面临真正的品牌时代。u 供给结构不合理，住宅档次没有拉开。阜阳的房地产供给方面不平衡，新开楼盘定位主要集中在中档层次，供应量过大，而低档市场（经济适用房）、高档市场开发不足。这种供给结构，阻碍了市场的正常发展，抑制了很多正常的房地产消费。阜阳房地产市场缺乏深层次开发，市场的主要关注点过于集中，巨大的消费潜力还没有完全释放，二手房市场还处在启蒙阶段，真正的市场潜力并未被完全挖掘出来。 u 以自主需求为主，投资市场难以形成。阜阳城市规模较大，内需旺盛，经过几年的发展，阜阳的房地产市场处于一个初步发展阶段，内部可以推动投资的资源少，小户型住宅、酒店式公寓、小户型可售办公房等投资物业基本缺乏。再加上经济发展水平较低，外地投资商来此投资热情不高，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，投资也是以出租为主。在所调查的所有楼盘中，主要以自主需求的客源为主，投资购房的比例很小。u 楼盘品质需要增强，产品供给需要多样化外地开发商和营销公司的进入，将给阜阳带去新的开发理念和产品，生态住宅、智能化小区、创新产品，将逐步进入市场，阜阳居民的住宅消费观念也将得到较大程度的改善，楼盘的品质不断增强，市场上的产品逐渐呈现多元化。而对于开发商而言，创新产品市场无疑是一个可以值得拓展的一个方向。2.2板块市场分析根据阜阳房地产市场的发展，目前的住宅市场可以划分为颖东板块、泉北板块、颖西板块和开发区板块，阜阳目前的住宅市场格局主要由老城区中心格局向西、向南拓展的方向发展。开发区板块泉北板块颖东板块颖西板块颖东板块：主要划分为颖河以东的片区，依托阜阳火车站的铁路交通枢纽、高速公路的交通优势而发展起来的以商贸、居住、物流为主的新兴区域。该板块住宅项目主要集中分布在北京东路、向阳北路和幸福西路上。项目基本上均为商业与住宅相结合，开发商重点多在于商业部分。住宅项目产品档次并不是很高，无论从小区品质还是环境质量等方面还有待发展。依托大京九铁路枢纽站的影响，未来颖东区的基础配套及地段优势将会逐渐体现，使得该区域商业有较好的发展前景，但由于来往人流和商贸、物流的影响，该区域的住宅很难往高品质的方向发展。目前该区域楼盘的价格基本上处于18002200元/M2之间。代表楼盘：厦门商业广场、颖东商业街等。项目名称建筑形态地址建筑面积(M2)开盘时间销售价格（元/M2）销售情况华兴花苑多层、商业、办公颍东区火车站广场北侧132007-1-22住：2200商;7000住宅售磬销售率95厦门商业广场多层、商业、办公颍河东路以北2.52006-12-1住：2100商：6000月去化50套销售率26煦园山庄多层颍东区北京东路280号132006-9-16住：1800月去化36套销售率69颍东商业街多层、商业颍东幸福西路北侧10.62006-7-28住：2700；商：5500-6500月去化45套销售率74泉北板块：主要划分为颖河和泉和之间的片区，立足于两河之间优越的地理位置，具有良好的生态居住环境，是阜阳大型商贸（皖西北商贸城）以及高级居住区。该板块主要的住宅项目主要集中分布在河滨路和北京西路。泉北一些近郊的区域大多开发一些大型集中型的商贸区，主要的住宅都分布在河道周边，以纯多层的住宅项目为主，住宅项目居住环境优美，但产品档次一般，缺乏好的以景观为卖点的项目。北面以大型商贸业为主，结合颖河及泉河优美的自然景观，整体板块缺乏良好的规划，没有凸现出住宅的品质。目前该区域楼盘的价格基本上处于22002500元/M2之间。代表楼盘：依泉雅苑等。项目名称建筑形态地址建筑面积(M2)开盘时间销售价格销售情况金湾名庭多层、商业规划河滨东路北侧12.62006-9-162400-3000月去化48套销售率81外滩国际新城黄金水岸多层、小高层、商业胜利北路以东；河滨路以南5.42007-10-12500月去化70套依泉雅苑多层、商业阜阳市北京中路北侧9.082006-3-62200月去化23套销售率93颖西板块：颖西板块是目前阜阳经济政治中心，其片区内生活配套、商业、居住氛围以相当完善，成为阜阳目前最成熟的居住区域，就目前的发展来看，颖西板块分成两个子板块：ü 中心板块子板块中心板块指阜阳的市中心，是阜阳目前最繁华的区域，该板块内的住宅项目供应量较少，售价较高，主要在售的有中央豪景，是目前阜阳最贵的住宅项目，由于中心板块发展的局限性，未来阜阳的中心区域要向西向南发展。价格在3300-4200元/M2，板块均价也在2500元/M2，代表楼盘：中央豪景。ü 西二环南二环沿线子板块以阜阳西二环和南二环为主的大片区域，是未来阜阳经济、商业、居住的中心，也是目前在售楼盘最集中的区域，该板块住宅项目主要集中分布在二环线周边，有不少新兴的大盘，无论从产品开发、景观规划和社区配套，都是阜阳住宅产品中的领先者，从目前的形式不难看出，二环板块将成为未来阜阳主要的高档居住社区。目前该区域楼盘的价格基本上处于22002500元/M2之间。代表楼盘：蓝色雅典、万霖花园、天筑逸景等。 项目名称建筑形态地址建筑面积(万M2)开盘时间销售价格(元/M2)销售情况中央豪景多层、小高层、商业阜临路122007/12500-4200成