福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告.doc

福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告项目编号：侠客行估字200488号项目名称：福州市好景花园土地竞拍总造价：344798612.91元 楼面造价：1638.04元/M2土地面积：41032.87M2 建筑面积：210495M2建筑密度：30% 容积率：3.6 绿化率：35%建设单位：侠客行置业有限责任公司项目负责人：侠客行编制单位：侠客行置业有限责任公司编制负责人：侠客行 编制审核人：侠客行编制人：侠客行 编制日期：2004-7-3目录 一、技术经济指标1 二、可行性分析1 三、福州市好景花园土地竞拍成本计算表2 四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表3 五、福州市好景花园土地竞拍经济分析表4 六、福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表5 一、技术经济指标： 1、用地面积：55832m2 2、容积率：3.6 3、可建面积：200995m2 其中：住宅面积：184763m2 商店面积 沿街商店面积：6916m2*2层=13832 m2 小区内商店面积：1200 m2*2层=2400 m2 另外可建车位：地下室面积9500 m2（车库450个） 4、绿化率：35% 5、密 度：30%以内（本方案按30%计算） 二、可行性分析 本可行性测算方案，销售收入为100%，因此在本地块投标中应考虑该因素。建议按80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经验，本项目的最理想的总地价款在9638万元以内。 附：福州市好景花园土地竞拍成本计算表 福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表 福州市好景花园土地竞拍经济分析表 福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表 侠客行置业有限责任公司 二00四年九月十二日福州市好景花园土地竞拍可行性报告成本计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1.一、征地、拆迁、前期费0054710890259.9215.87%1-1-1征地补偿费项15000000050000000237.5414.51%按实际发生1-2-1设计费平方米21049518378891018.001.1%18元/平方米1-3-1建筑招投标费项110000100000.050.01%1-4-1建筑核放样费项150000500000.240.02%1-5-1施工许可证项120000200000.100.01%1-6-1消防审核费平方米21049548419804.000.25%2.二、建安造价00191948968911.8955.67%2-1-1土建及安装费用平方米210495650136821750650.0039.69%2-1-2地下室部份建安费用平方米0120000.000%2-2-1小区道路配套费平方米210495701473465070.004.28%2-3-1电梯费用部702500001750000083.145.08%2-4-1工程监理费项1150000015000007.130.44%2-5-1工程监督费元、%1559400000.223430681.630.1%2-6-1小区配水电费用等平方米21049510021049500100.006.11%5.三、其他税费0098138754.91466.2328.47%3-1-1营业税等元、%5344361508.545427072.75215.8113.18%3-2-1广告费项15000000500000023.751.46%3-3-1销售管理费用元、%53443615015344361.525.391.55%3-3-1建设管理费用元、%24665985824933197.1623.441.44%3-4-1利息费用元、%2466598585.630034327.76142.688.72%8-1-1不可预见费元、%24665985837399795.7435.152.15%zzj总成本00344798612.911638.04100.01%福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(元)销售模式备注1住宅元/2050184763000378764150按建筑面积2沿街店面一层元/13000691600089908000按建筑面积3沿街店面二层元/4000691600027664000按建筑面积4小区店面一层元/10000120000012000000按建筑面积5小区店面二层元/300012000003600000按建筑面积6车库元/套5000095000450022500000按项目套数合计00000534436150福州市好景花园土地竞拍可行性报告租赁收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可租面积(M2)项目套数可租套数租赁收入(元)租赁模式备注000000合计000000福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资计划表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1一、征地、拆迁、前期费547108905471089013677722.513677722.513677722.513677722.52二、建安造价191948968191948968479872424798724247987242479872423三、其他税费98138754.9198138754.9224534688.7324534688.7324534688.7324534688.73合计344798612.91344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.23福州市好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1投资计划344798612.91344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232资金筹措计划0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.1 自有资金120679514.52120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.2 借款0224119098.456029774.656029774.656029774.656029774.62.21 向银行贷款0224119098.456029774.656029774.656029774.656029774.6福州市好景花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第41现金流入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.1销售收入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.1开发投资、经营0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.2其它支出000000净现金流量0189637537.07-86199653.2391945730.191945730.191945730.1累计净现金流量00-86199653.235746076.8797691806.97189637537.07福州市好景花园土地竞拍可行性报告资本金现金流量表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1现金流入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.1销售收入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出0120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.1开发投资、经营0120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.2其它支出000000净现金流量0413756635.47-30169878.63147975504.7147975504.7147975504.7累计净现金流量00-30169878.63117805626.07265781130.77413756635.47福州市好景花园土地竞拍可行性报告多方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案10方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案181土地拍卖价款万元500050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000021000220001.1 土地拍卖单价元/M212191219146217061950219324372681292431683412365638994143438746304874511853621.2 土地拍卖单价元/亩81236181236197483311373051299777146225016247221787194194966621121382274611243708325995552762027292449930869713249444341191635743881.3 土地拍卖价款占比例%14.514.516.8319.0121.0622.9824.7926.528.1129.6431.0932.4733.7835.0236.2137.3438.4239.4540.442项目总成本万元344803448035652368233799539167403394151042682438544502646198473694854149713508855205653228544003资金筹措万元344803448035652368233799539167403394151042682438544502646198473694854149713508855205653228544003.1 资本金万元120681206812478128881329813708141191452914939153491575916169165791698917399178101822018630190403.2 借款万元224122241223174239352469725458262202698227743285052926730028307903155232313330753383734598353604经营总收入万元534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534444.1 销售收入万元534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534444.2 租赁收入万元00000000000000000005利润总额万元18964189641779216620154481427713105119331076195908418724660744903373125591387216-9566所得税万元6258625858715485509847114325393835513165277823912005161812318444587107税后利润万元127061270611921111361035095658780799572106425564048554070328525001715929144-9568全投资财务内部收益率%91.591.583.876.5569.663.0556.7550.754539.4534.1528.9523.9519.114.49.755.20.8-3.69资本金财务内部收益率%488.1488.1468.55450.2433416.8401.55387.1373.45360.55348.3336.65325.55315304.9295.3286.05277.25268.810全投资财务净现值(Ic=30%)万元6214621455804945431036763041240717721138503-132-766-1401-2035-2670-3305-3939-457411资本金财务净现值(Ic=30%)万元1835218352181291790717685174631724117019167971657516353161311590815686154641524215020147981457612全投资回收期年1.941.9422.072.142.222.32.42.492.62.722.842.983.143.313.53.713.95013资本金回收期年1.21.21.211.221.231.241.251.261.271.271.281.291.31.311.321.331.341.351.3614投资利润率%555549.9145.1340.6636.4532.4928.7525.2121.8718.715.6912.8210.17.55.032.660.4-1.7615资本金利润率%157.14157.14142.59128.96116.17104.1592.8282.1472.0462.4853.4244.8136.6428.8621.4414.377.611.16-5.02福州市好景花园土地竞拍可行性报告敏感性分析表方案名称序号项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5基本方案0000001土地拍卖价款万元5000500050005000500050001.1 土地拍卖单价元/M21219121912191219121912191.2 土地拍卖单价元/亩8123618123618123618123618123618123611.3 土地拍卖价款占比例%14.513.7514.2915.0214.5713.772项目总成本万元3448036363349973328934318363033资金筹措万元3448036363349973328934318363033.1 资本金万元1206812727122491165112011127063.2 借款万元2241223636227482163822307235974经营总收入万元5344447030545125184056116507714.1 销售收入万元5344447030545125184056116507714.2 租赁收入万元0000005利润总额万元1896410668195161855121797144696所得税万元6258352064406122719347757税后利润万元12706714713076124291460496948全投资财务内部收益率%91.551.792.6592.6104.1568.49资本金财务内部收益率%488.1389.4491490.9520.75429.910全投资财务净现值(Ic=30%)万元62142208643261127546398311资本金财务净现值(Ic=30%)万元18352150081875117831196271676212全投资回收期年1.942.381.931.931.852.1613资本金回收期年1.21.251.21.21.191.2314投资利润率%5529.3455.7655.7363.5239.8615资本金利润率%157.1483.82159.33159.22181.47113.87土地拍卖最高限价方案基准(期望)收益率%030303030301土地拍卖价款临界点万元08486151441464016900112831.1 土地拍卖单价元/M20206836913568411927501.2 土地拍卖单价元/亩0137869624604702378583274576518331821.3 土地拍卖价款占比例%020.9832.332.8435.0225.842项目总成本万元040447468834458548262436653资金筹措万元040447468834458548262436653.1 资本金万元014157164091560516892152833.2 借款万元026291304742898031370283824经营总收入万元047030545125184056116507714.1 销售收入万元047030545125184056116507714.2 租赁收入万元0000005利润总额万元0658376297255785471066所得税万元0217225182394259223457税后利润万元0441151124861526247618全投资财务内部收益率%030303030309资本金财务内部收益率%0429.9429.9429.9429.9429.910全投资财务净现值(Ic=30%)万元0-4-5-5-5-511资本金财务净现值(Ic=30%)万元0167621676216762167621676212全投资回收期年02.822.822.822.822.8213资本金回收期年01.231.231.231.231.2314投资利润率%016.2816.2716.2716.2716.2715资本金利润率%046.546.546.546.4946.5福州市好景花园土地竞拍可行性报告概率分布情况表变化因素项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5投资投资变化比例(%)0122-5-2100投资变化概率00.20.20.20.20.20销售销售收入变化比例(%)0-122-35-50销售收入变化概率00.20.20.20.20.20福州市好景花园土地竞拍可行性报告概率分析情况表方案名称序号项目名称计量单位数值备注基本方案(期望值)01土地拍卖价款万元50001.1 土地拍卖单价元/M212191.2 土地拍卖单价元/亩8123611.3 土地拍卖价款占比例%14.262项目总成本万元350543资金筹措万元350543.1 资本金万元122693.2 借款万元227854经营总收入万元520544.1 销售收入万元520544.2 租赁收入万元05利润总额万元170006所得税万元56107税后利润万元113908全投资财务内部收益率%81.659资本金财务内部收益率%463.110全投资财务净现值(Ic=30%)万元525611资本金财务净现值(Ic=30%)万元1759612全投资回收期年2.0213资本金回收期年1.2114投资利润率%48.515资本金利润率%138.56土地拍卖最高限价方案0土地拍卖价款临界点万元13291财务内部收益率期望值%29.8财务内部收益率大于基准(期望)收益率的概率%60财务内部收益率小于0的概率%0 房地产企业管理内容包括标杆房地产公司内部管理表格/制度/岗位说明/绩效薪酬/考核制度/财务控制/管控模式/房地产企业行政管理资料和企业管理/企业战略咨询报告等住宅地产营销策划内容整合多层、高层、别墅、公寓、豪宅、千亩大盘等多种住宅业态，涉及项目定位、竞标提案、全程策划、定价、营销策略、推广方案、前期策划、策划报告等企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火 中瑞2010年3月三亚凤凰水城项目市场研究报告-27页 ppt天启开启2009年12月大连琥珀湾项目市场研究报告-59页 ppt世联2010年合肥金宇房地产肥西9号地块项目市场调研报告-37页 禾瑞营销2010年4月29日陕西省渭南市房地产市场调研报告-81页 word2010年07月18日成都龙湖长桥郡精品营销调研-27页 ppt2010年6-7月区域房地产市场价格月度分析报告-82页 word2010年3月14日山东临沂1500亩地块市场调研浅析报告-125页 2009年夏季万科新产品分析：四大产品形态代表详析-65页 ppt2009年12月10日蚌埠绿地·花都房地产开发项目可行性研究报告-61页 word思源经纪2010年7月天津房地产市场研究报告-64页 word世联2010年第34周（8.23-8.29）无锡房地产市场周报-4页 世联2010年第34周（8.23-8.29）上海房地产市场周报-7页 世联2010年第34周（8.23-8.29）南京房地产市场周报-5页 世联2010年第34周（8.23-8.29）合肥房地产市场周报-4页 世联2010年7月上海房地产市场运行监测报告-20页 经纬行2010年广州房地产市场上半年总结与下半年预测-14页 word东北证券2010年8月24日房地产行业近期政策回顾及展望-6页 成全机构2010年8月16日-8月22日中国房地产行业动态-28页 博思堂2010年7月19日2010年7月25日长沙地产广告监控-75页 ppt住房和城乡建设部政策研究中心2010年8月9日（第32期）房地产业要参-29页 word世联2010年8月26日未来一段时间房地产市场走势与调控方向分析-39页 pd2010-2015年中国旅游地产市场调查与投资发展前景预测分析报告-169页 百达行2010年6月7日2010年6月13日房地产市场动态监测报告-17页 word2010年8月丹阳市滨江国际新城A、B地块项目可行性研究报告-105页 word 2006年淮南市斯瑞明珠城营销推广策划方案.doc 2006年深圳市卓越时代广场商业裙楼投资分析报告.doc 2006年深圳福田区住宅、写字楼推盘总结及2007年预测.doc 2006年温江县纵合世纪公平镇项目整合推广投标方案.doc 2006年湖州市新华上府项目市场推广策略提案.doc 2006年潍坊市东方世纪城项目营销合作提案.doc 2006年潍坊幸福街项目可行性研究与初步营销报告.doc 2006年聊城市经济开发区李太屯项目考察分析报告.doc 2006年苏州大观名园二期开盘前建议及开盘方案.doc 2006年苏州易亚物业管理有限公司保洁作业指导书.doc 2006年莱西市福林天地1#2#3#楼转换层施工方案.doc 2006年连云港市灌云县裕鎏生活垃圾无害化处理厂项目可行性研究报告.doc 2006年郑州公路物流港汉风路雨水工程单位工程施工组织设计.doc 2006年重庆雅豪丽景商务楼项目物业管理投标书.doc 2006年重庆香港城购物中心开盘前营销推广方案.doc 2006年长沙县百里茶廊飞跃茶叶专业合作社有机茶基地建设项目建议书.doc 2007年12月成都市成华区惠民服务中心大楼建设工程项目管理招标文件.doc 2007年7月衡山县富骊花园住宅小区建设工程可行性研究报告.doc 2007年7月谢岗国际建材工业经济技术开发产业园之项目招商策划方案及整合推广计划.doc 2007年中国石油独山子石化17万吨年丁二烯装置工程主装置管廊钢结构施工技术方案.doc 2007年佛山宏城地产石湾CG-05地块项目初步建议.doc 2007年北京上海等12城市商品住房消费者满意度调查报告. 2007年北京狮城百丽庄园整合营销策划思路及运作方案.doc 2007年南京市中医院干部病房楼改造扩建工程施工招标文件.doc 2007年南通市新华建筑安装工程有限公司职业健康安全危险辨识和风险评价表.doc 2007年合肥兴佳新型材料装饰有限公司1#5#厂房施工组织设计.doc 2007年合肥彬达制衣有限责任公司生产大楼土建安装工程招标文件.doc 2007年安徽省涡阳县年产8000万块煤矸石烧法砖项目.doc 2007年岳阳市中建五局七公司新建廉租房和经济适用房项目可行性研究报告.doc 2007年岳阳市湘泰置业锦锈河山小区第三期商住楼招标文件.doc 2007年成都市现代工业港南北大道南北延线绿化工程施工招标文件.doc 2007年成都隧道掘进