物流中心项目可行性研究报告.doc

泰州市（靖江）物流中心项目（大新华物流苏北运营中心）可行性研究报告前 言泰州市是长三角地区的重要城市，也是苏中地区的重要经济中心之一。近年来，随着长三角一体化进程的不断推进，产业梯度的转移加快，泰州已经进入了工业化、城市化和国际化加速发展的重要阶段，经济增长的基础和内在动力进一步增强。随着泰州市沿江开发战略的实施，特别是两岸联动开发，为靖江加快发展带来了重大历史机遇。2007年7月，靖江市正式提出了“以港兴市，港城相依”的主体战略，即以建设现代化的靖江港为目标，以发展港口经济为核心，以推进港城互动为追求，大力建设中高端制造业基地、现代物流基地，着力构建宜居的生活环境和良好的生态环境。靖江经济技术开发区及泰州市其他几个江苏省批准的省级技术产业开发区，是江苏沿江地区经济增长的较快的地区之一。近年来GDP、出口创汇额、利税总额等各项指标均以高速度持续增长。近年来，靖江市经济发展步伐加快，特别是对外贸易的高速增长，现代物流业务在数量上急速增加。同时，靖江市经济开发区各园区内以高新技术为主的生产制造业，原材料成本高、生产方式先进、产品附加值高，从而对原材料国际采购及产成品的仓储、生产物流、成品全球范围内分拨配送等方面也提出更高的要求，物流速度要求加快，可靠性要求高，对客户的响应速度要求大幅度提高。目前，开发区的物流设备、设施相对落后，服务水平不高，物流服务匮乏。为了完善靖江经济技术开发区的功能，进一步改善靖江经济技术开发区的投资环境，为区内企业国际化运作节省物流成本，提高他们的国际竞争能力，大新华物流有限公司计划在靖江经济技术开发区新港工业园内建设物流中心。大新华物流泰州（靖江）物流中心（即大新华物流苏北运营中心）是以散杂件、集装箱、电子商务物流、航空快递为主要业务领域，集仓储、运输、配送、交易、融资和信息功能于一体的，辐射泰州市及苏北地区的专业第三方物流园区。本项目将依托海航集团整体物流资源，与大新华物流核心业务紧密结合，发挥海航集团物流业务综合优势，建设成为海航集团大新华物流在苏北地区的运营中心。受大新华物流有限公司的委托，由上海SDJ投资咨询有限公司编制大新华物流泰州（靖江）物流中心项目可行性研究报告。目 录前 言1第1章 项目概述101.1 大新华物流有限公司101.2 项目概况101.3 项目投资机遇111.4 项目功能定位与布局规划111.4.1 总体定位111.4.2 功能定位111.4.3 布局规划121.4.4 配套设施121.5 项目发展目标131.6 项目开发模式131.7 项目经营模式131.8 项目投资与资金运作141.9 项目财务测评141.10 项目投资风险151.11 项目成功核心要素151.12 编制依据16第2章 项目建设的必要性172.1 发展苏北地区专业第三方物流服务的需要172.2 发展苏北地区现代物流产业的需要172.3 促进苏北地区经济结构优化和产业升级的需要172.4 为苏北地区电子商务提供物流配送的需要182.5 为苏北地区快递市场提供配套的需要182.6 发展靖江地区长江航运业务需要182.7 发挥新华港务码头优势、做好物流配套服务的需要182.8 促进靖江产业结构调整的需要19第3章 泰州市、靖江市整体经济环境及发展前景研究203.1 泰州市经济现状及发展前景203.1.1 泰州市经济规模与经济结构203.1.1.1 经济规模203.1.1.2 经济结构213.1.2 泰州市人口规模与消费结构233.1.2.1人口规模233.1.2.2 消费结构233.1.3 泰州市主导产业与特色经济233.1.4 泰州市经济发展研究结论243.2 靖江市整体经济环境及发展前景243.2.1 靖江市经济规模与经济结构243.2.1.1 经济规模243.2.1.2 经济结构253.2.2 靖江市人口规模与消费结构273.2.2.1 人口规模273.2.2.2 消费结构283.2.3 靖江市主导产业与特色经济283.2.4 靖江市发展前景研究结论29第4章 泰州市、靖江市交通运输情况研究304.1 泰州市水运市场现状及发展前景304.1.1 泰州市水系现状304.1.2 泰州市干线航道概况314.1.3 泰州市域过江设施344.1.4 泰州市内河运输概况344.1.5 泰州市水运发展前景344.1.6 泰州市沿江港口概况354.1.6.1 基本概况354.1.6.2 主要经营业务364.1.6.3 泰州港相关规划364.2 泰州市公路运输概况384.2.1 基本概况384.2.2 主要经营业务384.2.3 未来发展前景384.3 泰州铁路运输概况384.3.1 基本概况384.3.2 主要经营业务384.3.3 未来发展前景394.4 泰州周边机场394.5 靖江市交通状况394.5.1 靖江市水系状况404.5.2 靖江市公路运输概况404.5.3 靖江市铁路运输概况414.6 研究结论41第5章 泰州市、靖江市物流业现状、政策规划及发展前景研究425.1 泰州市物流行业概况425.1.1 泰州市物流体系总体格局425.1.2 泰州市物流企业现状425.1.3 泰州市三大物流园区地理位置、规模、功能分区和级别425.2 物流园区总体定位与战略目标概况445.2.1 泰州市物流园区总体定位及战略目标445.2.1.1 泰州市物流园区总体定位445.2.1.2 泰州市物流园区总体目标（2011年2015年）445.2.2 泰州市三大物流园区定位及战略目标445.2.2.1 三江现代物流园区445.2.2.2 高港现代物流园区445.2.2.3 城北现代物流园区455.3 物流园区经济发展和招商引资概况455.3.1 泰州市经济发展和招商引资概况455.3.2 泰州市三大物流园区经济发展和招商引资概况465.3.2.1 三江现代物流园区465.3.2.2 高港现代物流园区465.3.2.3 城北现代物流园区465.4 物流园区产业特征与产业基础概况465.4.1 泰州市产业基础概况465.4.1.1 泰州市各产业基础概况465.4.1.2 泰州市未来发展目标475.4.2 泰州市物流园区总体产业特征及产业基础概况475.4.3 泰州市三大物流园区产业特征及产业基础概况485.4.3.1 三江现代物流园区485.4.3.2 高港现代物流园区495.4.3.3 城北现代物流园区505.5 泰州市物流园区相关政策、税收及其他优惠政策概况505.5.1 物流园区发展的主要措施及制度保障505.5.1.1 物流园区发展的主要措施505.5.1.2 物流园区发展的制度保障515.5.2 物流园区的税收及其他优惠政策515.5.2.1 外商投资企业优惠政策515.5.2.2 内资企业优惠政策525.5.2.3 物流企业优惠政策525.5.2.4 物流项目优惠政策535.6 物流园区受国家、长三角及本地宏观经济政策的影响535.6.1 国家及地区宏观经济政策535.6.1.1 国家宏观经济政策535.6.1.2 江苏省宏观经济政策535.6.2 泰州市物流园区受宏观经济政策的影响545.6.2.1 江苏省及泰州市加快服务业发展政策545.6.2.2 泰州市建设现代服务业聚集区政策545.6.2.3 泰州市沿江开发政策545.7 物流园区标准厂房租金和空置概况555.7.1 物流园区的建设模式555.7.2 泰州市三大物流园区标准厂房（仓库）租金和空置概况555.8 物流园区优势与劣势对比分析565.8.1 泰州市物流园区优势与劣势对比分析565.8.1.1 泰州市物流园区的优势565.8.1.2 泰州市物流园区的劣势575.8.2 泰州市三大物流园区优势与劣势对比分析575.9 物流园区发展前景预测575.9.1 泰州市物流市场需求预测575.9.1.1 物流总费用575.9.1.2 综合货运量585.9.2 泰州市物流园区发展趋势预测585.10 泰州市物流园区现状与发展前景研究结论59第6章 项目建设条件606.1 项目建设外部条件606.1.1 经济规模606.1.2 产业结构616.1.3 交通设施636.1.3.1 泰州及周边水系状况636.1.3.2 泰州及靖江公路状况636.1.3.3 泰州及靖江铁路状况646.1.3.4 泰州周边机场状况646.1.4 物流需求646.2 大新华物流资源条件656.2.1 海航集团物流资源优势656.2.2 大新华物流基本背景656.2.3 大新华物流五大核心业务666.2.3.1 海运业务666.2.3.2 空运业务676.2.3.3 船舶制造与维修676.2.3.4 码头管理676.2.3.5 综合地面物流及增值服务686.2.4 海航集团及大新华物流其它资源与业务696.2.4.1 新华港务696.2.4.2 快递公司706.2.4.3 长江沿线散杂件运输706.2.4.4 物联网716.2.4.5 电子商务716.3 大新华物流投资建设泰州（靖江）物流中心的雄厚实力和专业优势726.3.1 第三方物流业务726.3.2 快递业务726.3.3 长江航运业务726.3.4 电子商务物流业务726.3.5 其他相关业务优势756.3.6 业务网络资源76第7章 可以借鉴的典型物流中心案例研究777.1 云南钢材物流中心案例777.1.1 云南钢材物流中心简介777.1.2 云南钢材物流中心资源概况777.1.2.1 地理位置777.1.2.2 基础设施777.1.3 中心荣誉787.1.4 中心功能介绍787.1.4.1 交易功能787.1.4.2 中转仓储功能787.1.4.3 加工配送功能797.1.4.4 融资功能797.1.4.5 价格发现功能797.1.4.6 信息处理功能807.1.5 市场发展历程807.1.5.1 计划经济时代807.1.5.2 艰难转型期807.1.5.3 改制发展期817.1.5.4 腾飞壮大期817.2 山东盖世国际物流集团简介817.2.1 发展历程817.2.2 经营现状827.2.3 品牌荣誉827.2.4 山东盖世国际物流集团物流业务介绍837.2.4.1 仓储物流837.2.4.2 商贸物流837.2.4.3 农业物流837.2.4.4 冷链物流837.2.4.5 第三方物流837.2.5 山东盖世国际物流集团战略目标83第8章 项目功能定位及布局规划858.1 项目功能定位及布局规划原则858.2 地块说明858.3 项目总体目标858.4 项目功能定位及布局规划868.4.1 综合服务区878.4.2 仓储物流区898.4.2.1仓储物流区主要功能898.4.2.1.1 仓储转运功能898.4.2.1.2 配送/集散中心功能908.4.2.1.3 物流信息中心功能918.4.2.1.4 CY(集装箱堆场业务)、CFS(集装箱转运业务)功能928.4.2.2 仓储物流区基本作业流程928.5 项目经营方式948.6 项目营销策略95第9章 项目选址和建设条件979.1 项目选址979.2 建设条件979.2.1 地理环境979.2.2 交通条件979.2.3 给水979.2.4 排水979.2.5 电力979.2.6 通信979.2.7 燃气979.2.8 消防98第10章 项目组织机构及人员99第11章 项目实施进度10011.1 项目实施原则10011.2 项目实施安排100第12章 投资估算、资本金、资金筹措和资金运用计划10112.1 投资估算基础10112.1 投资估算范围10112.1.2 投资估算依据10112.2 投资估算10112.3 收入预测10312.4 成本、费用及税金预测10412.4.1 成本费用预测10412.4.2 税金预测10512.5 财务效益分析10512.5.1 净现值和内部收益率10612.5.2 投资回收期10612.5.3 敏感性分析106第13章 社会效益分析10713.1 减少企业物流支出，降低成本10713.2 帮助大新华物流朝综合化、专业化的现代第三方物流公司迈进10713.3 提高苏北地区专业性第三方物流服务水平10713.4 提升苏北地区电子商务物流配送服务水平10713.5 促进苏北沿江地区长江航运业务的发展10813.6 促进苏北地区现代物流产业的发展10813.7 促进苏北地区商贸市场和运输市场的发展10813.8 确保地方税源的稳定和税收的增长10813.9 优化泰州及苏北地区经济结构 加快产业升级步伐10813.10 促进区域社会经济的可持续发展108第14章 大新华（靖江）物流中心项目风险分析与规避对策11014.1 风险分析11014.1.1 政策风险11014.1.2 市场风险11014.1.3 管理风险11014.1.4 财务风险11114.2 规避风险对策11114.2.1 规避政策风险对策11114.2.2 规避市场风险对策11114.2.3 规避管理风险对策11214.2.4 规避财务风险对策11214.3 大新华（靖江）物流中心项目风险防范能力评估112第15章 大新华（靖江）物流中心可行性研究结论11415.1 大新华物流有限公司发展战略11415.2 投资机遇分析11415.3 进出壁垒分析11415.4 财务因素分析11415.5 风险因素分析11415.6 成功核心要素115附件1 泰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划摘要116附件2 泰州市城市总体规划摘要119附件3 泰州市工业结构调整与产业升级“十一五”专项规划摘要124附件4 泰州市服务业第十一个五年发展规划126附件5 靖江市关于加快发展服务业的政策意见129附件6 泰州市沿江开发总体规划纲要131附件7 实地调研访谈记录133附件8 企业调研名录138附件9 大新华（靖江）物流中心经营模式的选择141附件10 上海恒大陶瓷建材市场案例142附件11 其他商铺、港口及设备租金情况调研148第1章 项目概述1.1 大新华物流有限公司大新华物流控股有限公司是海航集团旗下投资与发展现代化物流产业的大型企业集团。大新华物流是国内首家致力于打造海、陆、空立体化物流产业形态的新锐企业，依托海航集团强有力的战略支持和丰富的航空运输资源，走自主发展与资本运作相结合的道路，整合国际、国内的海陆空物流产业资源，立足海上、空中、地面运输“三网合一”的产业制高点，培育发展包括快递与港口管理等利润和资产增长点在内的全物流产业模式。大新华物流目前旗下有大新华轮船有限公司、扬州育洋海运有限公司等海运企业，拥有海航集团下属的客机腹舱网络和专业航空货运资源，已在北京、上海、天津、西安、深圳、广州、宁波、大连等14家大中城市设立物流分支机构，并计划扩展到中国大陆160个城市，成立了靖江新华港务有限公司并将以此为基础发展专业的管理公司投资于港口管理产业。根据公司发展规划，未来大新华物流发展目标是发展成为首家以中国为基地、业务覆盖全球、提供海、陆、空一体化运输服务的综合物流服务的供应商，为客户提供限时、无缝隙的“门”至“门”高品质物流服务。借助空运和海运资源，采用投资、并购、租赁、合作等方式，搭建海陆空一体的运输服务和网络平台，拥有一定数量核心客户群体，设计特色快递产品，建立大新华物流服务品牌。1.2 项目概况大新华物流泰州（靖江）物流中心项目（以下简称：大新华（靖江）物流中心）位于长江下游江苏省靖江市辖区的章春港，即江苏省靖江市经济技术开发区新港园区内，计划用地400亩。项目北边紧接沿江公路和靖江粮食产业园，园区南侧紧邻在建的大新华码头工程；隔江与张家港市相望，地理坐标为东经120°24，北纬32°03。大新华（靖江）物流中心（即大新华物流苏北运营中心）是以散杂件、集装箱、电子商务物流、航空快递为主要业务领域，集仓储、运输、配送、交易、融资和信息功能于一体的，辐射泰州市及苏北地区的专业第三方物流园区。本项目将依托海航集团整体物流资源，与大新华物流核心业务紧密结合，发挥海航集团物流业务综合优势，建设成为海航集团大新华物流在苏北地区的运营中心。1.3 项目投资机遇近年来，靖江市为了加快产业结构升级，出台了一系列加快服务业特别是物流业的发展规划和政策。大新华（靖江）物流中心自身发展条件良好，道路交通畅达，配套码头借助良好的水路优势，将承接相关基础货物的装卸、仓储及运输业务。靖江市第三方物流企业处于“多、小、散、弱”的格局，拥有一体化服务的物流企业较少，物流资源有待整合。本项目将涉足散杂货物流行业，目前靖江市的散杂货物流中高规格、大容量的仓库不多，缺乏专业化的散杂货运输车队，市场上散杂货物流服务有一定投资空间。1.4 项目功能定位与布局规划1.4.1 总体定位大新华（靖江）物流中心（即大新华物流苏北运营中心）是以散杂件、集装箱、电子商务物流、航空快递为主要业务领域，集仓储、运输、配送、交易、融资和信息功能于一体的，辐射泰州市及苏北地区的专业第三方物流园区。1.4.2 功能定位本项目分为仓储物流区和综合服务区，以散杂件、集装箱、电子商务物流、航空快递为主要业务领域，集仓储、运输、配送、交易、融资和信息功能于一体。功能分区位置占地面积（亩）功能组合建筑面积（）层数项目内容综合服务区A10综合服务商务办公5,0004园区管理、商务办公、物流信息中心、金融服务等商业配套餐饮、便利店、零售等社会配套休闲绿地-配套绿地公园小计10建筑密度19%容积率0.755,000物流中心综合管理及商业配套服务区仓储物流区BB160货运配载10,00012栋，可以容纳50个小型物流公司B230停车场-300个停车位B3180物流仓库70,00017个专业物流仓库B4120堆场-集装箱及散杂件堆场小计390建筑密度30%容积率0.3080,000专业物流园区总计400建筑密度30%容积率0.3285,000辐射泰州及苏北地区的专业第三方物流园区(1) 综合服务区功能此区域占地10亩，包含有商务办公楼和相关配套设施。商务办公楼和相关配套设施的总建筑面积为5,000平方米，为4层建筑，提供园区管理、商务办公、金融服务等功能。(2) 仓储物流区功能 仓储物流区将为大新华物流有限公司自营物流、入驻第三方物流企业提供仓储、运输配送、装卸搬运、信息管理等服务。(3) 货运配载区功能货运配载区将为大新华（靖江）物流中心和周边物流需求提供运输配送、装卸搬运、信息管理等服务。(4) 堆场区功能向短期存放周转或货值较低货物提供运输配送、堆放、加工、装卸搬运等系列服务。1.4.3 布局规划物流中心规划占地400亩，分为综合服务区和仓储物流区。1.4.4 配套设施1) 七通一平 中心基础设施建设标准为“七通一平”，即道路、供水、供电、通讯、网络、排污、燃气七通和场地平整。 大新华（靖江）物流中心是由大新华物流有限公司自主开发经营，因此，大新华物流有限公司必须做好“七通一平”配套设施建设。2) 物流设施、装卸设备中心堆场配有大型龙门吊，方便钢材等大型物资装卸；综合仓库内配有叉车便于开展物流作业。3) 办公楼 大新华物流有限公司投资建设办公楼，供中心管理机构使用。 4) 信息系统 信息系统建设有助于提高物流企业运营效率，提高物流企业竞争能力，是行业发展的大趋势。1.5 项目发展目标大新华（靖江）物流中心的发展目标是国内知名的服务高效、管理科学、业务面广泛、辐射范围大的专业第三方物流中心、大新华物流集团苏北运营中心。物流中心占地400亩，提供仓储、运输、配送、交易和信息等全方位服务。本项目将发展成为众多知名生产、销售和物流企业的区域分拨中心、国内知名的专业物流园区，2012年业务收入将达到六千万元，税后净利润千万元，辐射和影响泰州市及苏北地区。1.6 项目开发模式大新华（靖江）物流中心采用大型企业主导开发经营模式，即大新华物流有限公司负责开发物流中心并率先在中心展开经营，带动和引导物流企业入驻中心经营，并开展电子商务物流等业务，实现中心业务多元化发展。大新华物流有限公司负责“七通一平”、仓库、办公楼、信息系统等基础设施建设，同时组织中心项目招商。 大新华物流有限公司成立专门的中心管理机构对中心企业进行统一管理，并提供相应的配套服务。1.7 项目经营模式大新华（靖江）物流中心的运营机制采用大型企业主导开发，即大新华物流有限公司负责开发物流中心并率先在中心内展开经营，带动和引导物流企业及相关行业企业入驻经营，逐步实现物流中心涉及的相关产业在中心内的聚集。 大新华物流有限公司负责中心的“七通一平”建设，重要公用设施（如停车场）、仓库、办公楼等基础设施建设；同时，组织中心项目招商，建设中心内的公共物流信息平台。 大新华物流有限公司成立专门的物流中心管理机构对入驻企业进行统一管理，并提供相应的配套服务。1) 综合服务区经营模式公共物流信息平台由大新华物流有限公司负责经营和管理。综合服务区由综合服务部负责运营，投资兴建综合办公楼以及相关配套服务，以餐厅、超市等基础设施为资产，为过往车辆人员提供餐饮、购物、休息等服务。综合办公大楼是物流中心的主体建筑，包括信息交易大厅、办公室、信息管理中心等。其作为大新华物流有限公司办公场所，同时，可向入园企业出租办公场所。提供综合办公、园区管理、餐饮、银行、邮政等服务。2) 仓储物流区经营模式投资兴建7座专业物流仓库，建筑面积总计70,000平方米。其中，2座用于煤炭、矿石、建材、粮食等产品的散杂件仓储，2座用于电子商务物流的配套仓库，3座用于第三方物流业务的中转仓库。购置一定数量的卡车、叉车等物流设备，出租于各物流需求方，满足其仓储、装卸、运输配送的要求。建设货运配载区，建设2栋楼可容纳50个物流企业，采取招商引进社会第三方物流企业，以满足物流中心内的相关物流需求。仓储方面，由大新华物流有限公司牵头的项目公司自行兴建120亩的堆场，用于集装箱及散杂件的堆放；购置一定数量的大型卡车，为物流中心内的相关需求企业提供物流配送服务。1.8 项目投资与资金运作本项目开发总投资约22,152万元，包括土地费用、前期费用、建安费用、配套费用、设备采购费用等。1.9 项目财务测评本项目在2010年开始建设, 2011年底工程全部竣工，2012年全面投入使用。项目启动后，从2012年开始产生现金流入，2012年将获得税后利润1,159万元，以后各年税后利润将保持较好的增长态势。截止2030年项目累计净现值为13,447万元；项目内部报酬率13.59%。静态投资回收期：9.41年；动态投资回收期：12.31年。从敏感性分析看出，本项目对经营成本敏感，经营收入对项目影响较小。本项目投资收益较好，符合物流园区项目投资收益平均水准、收益会比较稳定。1.10 项目投资风险大新华（靖江）物流中心具有一定的政策风险、市场风险和财务风险，管理风险则相对较为明显。 1) 政策风险，主要是政府的服务业发展政策，推动经济结构调整的政策及物流行业发展的政策等相关政策执行的实际效果。 2) 市场风险，主要是中心与当地相关行业发展前景关系密切，以及各物流中心之间的激烈竞争。 3) 管理风险，主要是物流中心经营管理的专业经验和专业人才不足。 4) 财务风险，主要是项目投资额大，若招商、管理上出现问题，必将使项目现金流受到较大影响，从而影响中心的发展。 其中，政策风险防范能力一般，市场风险具备一定防范能力，管理风险具备一定防范能 力，财务风险防范能力较好。1.11 项目成功核心要素要确保项目顺利地开发运营，在项目进行过程中应注重以下几点成功核心要素： 第一，强化国资背景，争取有关部门在项目建设以及市政配套费用补贴与减免等方面的支持，降低项目开发成本，控制项目风险。对中心开发产生新增税收，建议由税务部门按比例返还，建立中心发展基金，用于发展中心的硬件及软件设施，改善中心内的环境，吸引更多的企业入驻，形成良性循环，进一步促进中心的发展。 第二，贯彻“先企业集中，后产业集聚”的开发原则，推进土地利用的有序化、合理化、科学化。 第三，强化品牌效应，加强招商力度，避免因招商不力、资金周转困难带来的财务风险和市场风险。 第四，招商阶段，初期可适当降低入驻门槛，促进具有一定规模和知名度的企业进入中心，创造知名企业品牌，发挥示范作用，集聚人气，培育市场，创造良好的产业集聚的环境。 第五，根据中心规划及本地块控制性详规的具体要求，结合入驻企业的需求，把握市场行情变化的趋势与产业集聚的情况，可以对土地规划与利用进行进一步研究与完善。 第六，建立和完善管理机制，组建专业经营管理团队，与政府、行业协会、大型企业集团及各种机构广泛结盟，加强推广、树立品牌、扩大影响。1.12 编制依据国家发改委、商务部、公安部、交通部、铁道部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定的关于促进我国现代物流业发展的意见，2004年8月；国家计委综合交通体系发展“十五”重点专项规划； 江苏省关于加快发展现代服务业的实施纲要；国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知；江苏省委省府关于加快发展现代服务业的实施纲要；泰州市城市总体规划纲要（2002-2020）；泰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；泰州市城镇体系规划；泰州市综合交通发展“十一五”专项规划；泰州市沿江开发总体规划纲要；靖江城市总体规划（2005-2020）；靖江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；靖江市物流业规划；靖江市沿江工业园区新港园区规划。第2章 项目建设的必要性2.1 发展苏北地区专业第三方物流服务的需要随着社会化分工的不断深入，制造企业的功能正在被逐步缩小，以帮助其回归到最核心的任务制造。其他的经销、物流业务都开始转而由其他的独立部门完成。因此，第三方物流也在逐步进入中国企业的视野之内。苏北地区聚集着大量装备制造、商贸流通、电子信息的工业企业，具有明显的第三方物流服务需求。传统的工业制造企业大都直接购入原材料，在企业内部进行加工生产，这种“大而全”的思想不利于提高企业的核心竞争力。大新华物流有限公司做为一家专业的第三方物流服务供应商，可以为苏北的工业企业、商贸物流企业提供专业的第三方物流服务：减少苏北地区工业企业在物流领域的投资，降低物流作业成本；企业将物流相关的业务外包，可集中精力于所擅长的核心业务，从而专注于所从事的专业领域，增强核心业务的竞争力；同时随着信息化的发展和第三方物流成本的降低，苏北地区企业可以借助第三方物流的操作，充分整合供应链，实现国际化的发展。2.2 发展苏北地区现代物流产业的需要苏北地区主要分布在长江以北及淮河以北,经济发展相对滞后于苏南、苏中地区,成为江苏经济整体提升的主要“瓶颈”之一。因此苏北欲实现快速发展,必须要走新型工业化道路,而物流水平的落后是苏北地区实现新型工业化的一个重要障碍。然而苏北城市是重要的经济、交通枢纽,有物流发展的需求压力和有利的发展条件。国内航运、物流业巨头海航集团及其下属公司具有海陆空综合物流资源和专业优势，可以满足苏北地区物流行业软件、硬件综合条件和运作水平提升的需要。2.3 促进苏北地区经济结构优化和产业升级的需要经济是构成人类社会生活的一个重要活动，流通是经济活动中的一个重要功能，而物流是流通的重要组成部分。它们之间有着密切的关连：物流变化，会给整个经济带来影响；经济发生变化，物流也不得不发生变化。靖江港区地处长江北岸，上接泰兴下连南通，借助江阴长江大桥连接江阴和张家港两市。作为泰州港三大港区之一，靖江港区主要服务于靖江市和黄桥以南宁靖盐高速公路两侧的泰兴市部分地区。随着腹地经济的发展，未来靖江港区将是泰州港实现跨江联动和沿江市镇联动、辐射苏北区域经济发展的主体港区。考虑靖江港区规模所能辐射的范围和周边其他港区发展情况，靖江港区的直接经济腹地为靖江市，间接腹地为苏中、苏北及苏南沿江地区。本项目的建成，会带动靖江本地相关产业发展，推动整体经济的崛起。同时，由于本项目的辐射范围包括苏中、苏北及苏南沿江地区，再加上靖江港区的间接经济腹地作用，本项目的建成运营将会为苏中、苏北及苏南沿江相关产业的发展和整体经济的崛起起到一定的推动作用。本项目建成后，每年新增的巨大交易额无疑将对靖江市的经济发展和财政收入的提高有着巨大的推进作用，促进靖江经济更好更快的发展。2.4 为苏北地区电子商务提供物流配送的需要电子商务作为一个新兴的商务活动，为物流创造了一个虚拟性的运动空间。本项目可以做为阿里巴巴、淘宝、慧聪网、eBay中国、京东商城等著名的B2B、B2C电子商务网站在苏北地区的配送、分拨中心。世界第一大零售商沃尔玛高效率的配送中心成为沃尔玛制胜的法宝之一。沃尔玛的供应商根据各分店的订单将货品送至沃尔玛的配送中心，配送中心则负责完成对商品的筛选、包装和分检工作。大新华（靖江）物流中心项目拥有优越的海运、陆运运输条件，明显的区位条件，辐射全国东南区域，且土地利用成本相对较低，可以满足苏北地区电子商务物流业务的需要。2.5 为苏北地区快递市场提供配套的需要电子商务的发展,从某种程度上来讲带领快递业进入了一个全新的发展时期。快递物流与电子商务是新经济时代两个发展密切相关、业务互为支撑的行业。电子商务物流已经成为快递产业发展新的增长点。电子商务与快递服务的结合是一个相互促进、共赢发展的过程,电子商务不仅带动了快递业的快速增长,而且有利于快递提升服务质量,加大产业结构调整力度,加快向现代服务业转型；同时,优质的快递服务也是推动电子商务新型模式发展的关键环节和重要基础。本项目可以作为全国快递企业在苏北地区的网络、节点、中转、分拣和分拨中心。 2.6 发展靖江地区长江航运业务需要长江航运业务主要是煤炭、矿石、黄砂、非金属矿、建材等干散货、石油、集装箱运输，液化气、滚装、散装水泥及沥青等特种运输服务。航线覆盖长江2600多公里干线及其支流，辐射沿海、近洋、远洋，其中远洋石油运输航线已达美洲。在近期举行的长江港航工作座谈会议上提出了奋力推进长江航运发展新跨越的总体思路。本项目位于长江沿岸，可提供散杂件堆场服务，满足长江航运业务的需要。2.7 发挥新华港务码头优势、做好物流配套服务的需要新华港务有限公司成立于2007年6月，是大新华物流集团成立后投资兴建的第一家码头企业。经营40,000吨级多用途泊位1个，50,000吨级散杂货泊位2个，码头岸线总长度800米，前沿水深达-15米，设计年吞吐量为320万吨，主要经营的货种包括集装箱、钢材、水泥、木材等，码头计划在2010年底竣工投产。 本项目的建设在为江苏靖江、泰州以及长江流域的港口腹地提供仓储服务的同时，可以成为大新华物流集团新华港务有限公司在长江流域的物流基地，为新华港务有限公司的散杂件、集装箱业务在长江流域的发展提供保障（包括江海联运的换装、集散等业务），创造良好的经济效益和社会效益。2.8 促进靖江产业结构调整的需要靖江市二、三产业增加值占GDP比重逐年上升，三次产业结构由2008年的3.760.435.9调整为2009年的4.258.936.9，第三产业的比重进一步加大。2009年全部工业实现产值1319.28亿元，全年完成工业增加值199.86亿元，同比增长16.9%。靖江的经济发展模式已经完全成为工业主导型。近年来，靖江市工业经济发展加快，2009年全部工业实现产值1,319.28亿元，同比增长38.9%。形成船舶制造、特色冶金、粮食物流、木材加工、能源石化为临江主导产业，建成全国微特电机及控制产业基地、省船舶出口基地和全国最大的民营船舶制造基地。在靖江市工业经济中，规模企业支撑带动作用明显，2009年全市工业销售收入过亿元的企业达99家，比上年增加24家，其中10亿元以上的企业有15家，比上年增加4 家；利税超1,000万元的企业83家，比上年增加8家,其中过亿元企业有12家，比上年增加 2家；江苏新时代造船股份有限公司、新扬子造船利税超10亿元。近年来，靖江的第二产业一直占主导位置，整个产业结构呈现“二三一”态势。本项目建成后，将进一步带动二、三产业的蓬勃发展，无疑推动靖江市产业结构更加合理化。第3章 泰州市、靖江市整体经济环境及发展前景研究3.1 泰州市经济现状及发展前景3.1.1 泰州市经济规模与经济结构泰州市地处沿海和长江“T”型产业带的结合部，西连扬州，北面和东北毗邻盐城，东依南通，南与苏州、无锡、常州三市以及镇江所辖扬中市隔江相望，地理位置优越。3.1.1.1 经济规模 泰州市经济实力在长三角地区中处于第三层次，生产总值早在2006年就突破了千亿大关，2009年达1,651.02亿元。1) 泰州市国内生产总值（GDP）近五年来呈现稳步增