热水温泉度假区一期主题温泉公园项目可行性研究.doc

克什克腾旗热水温泉度假区一期主题温泉公园项目可研一、 项目公司项目开发公司克什克腾旗三特旅业发展有限公司是由武汉三特索道集团股份有限公司与宁夏鑫泰能源集团有限公司合资设立，公司注册资金5000万元，武汉三特索道集团股份有限公司占股80%，是一家致力于克什克腾旗旅游资源开发、建设、经营为一体的专业性旅游公司。公司下设四个管理中心：阿斯哈图石林管理中心、黄岗梁国家森林公园管理中心、西拉沐沦河浑善达克沙地管理中心、热水温泉管理中心，正在统筹开发、经营克什克腾旗黄岗梁森林公园、希拉沐沦河浑善达克沙地、阿斯哈图石林（托管）等项目，同时，公司将分期开发建设热水嘎拉德斯汰温泉小镇旅游度假区，将克什克腾旗打造成“塞外天堂”的国际性旅游休闲度假目的地。二、 项目概况1、区位概况热水温泉度假区（一期）主题温泉项目位于内蒙古赤峰市克什克腾旗热水旅游开发区河道南岸地块。克什克腾旗位于内蒙古自治区东南部，赤峰市西部，南北长207千米，东西宽170千米，总面积20673平方千米。总人口25万人。是一个以蒙古族为主体，汉族居多数，蒙、汉、回、满、壮、朝鲜、达斡尔等8个民族聚居的地区。项目所在地热水塘镇是克什克腾旗世界地质公园九大园区的旅游集散中心，毗邻克旗城关镇-经棚镇，集通铁路从此穿过，处于连接黄岗梁林场、阿斯哈图石林、大青山、西拉木伦峡谷等重点园区的中心枢纽位置。2、项目概况本次投资的主题温泉公园为热水温泉度假区一期项目。热水温泉度假区将借助热水塘镇克旗区域旅游集散中心的区位优势及“康熙御泉”的优质温泉资源，面向未来克旗国际化旅游目的地的市场需求，建设国际化的旅游服务及休闲度假综合体，使其成为克什克腾旗世界级旅游区内重要的“旅游特色风情集散小镇”和“国际温泉休闲度假旅游中心”。本次开发的温泉主题度假区项目计划2013年开工，建设期6年。三、 项目开发条件1、温泉禀赋一流热水温泉开发利用已有一千多年的历史。热水温泉主要分布在嘎拉德斯汰河北岸山前洪积扇裙上，分布范围0.3平方千米，动储量3017吨/日，热水涌水量和承压性较大，补给充沛，主要是由大气降水、孔隙水、裂隙水、裂隙水沿断裂破碎带渗透、循环，在地壳深处受热后，又在花岗岩破碎带中汇集，沿裂隙上升涌至地表形成温泉，水温在摄氏81度左右。温泉水中含化学元素氟、镭，特殊气体氡、硫化氢，稀有元素镓、钼、钨、锂、锶等47种微量元素。泉水望之清澈透明，尝之无味，嗅之有硫磺的味道，洗浴后皮肤有润滑感。对治疗皮肤病、风湿、高血压和心脑血管疾病有独特疗效。因水中含镭元素，形成低放射水质，对治疗神经系统疾病有独特疗效，历来有“自然之经方，天地之良医”的美誉。康熙皇帝曾赞曰“此为圣水，宝似金汤”。1981年，在全国温泉评比中，热水温泉被列入全国十一个甲级温泉的第二位，被中国国土资源部和矿业联合会评为“中国温泉之乡”。目前，热水温泉的实际日供水量为1600立方，当前用量约1000立方，政府能够保证在开发协议中约定的对本项目400吨/日的供水需求。2、交通区位日益便捷克什克腾旗距离京津唐地区和东北省份较近，属于周末休闲度假可抵达范围圈层，是京津唐、东北省份旅游休闲度假的重要目的地之一。克旗内部景区之间交通便捷，政府已经完成连接各景区内的高等级旅游公路800多公里，旅游公路网络化基本建成。热水塘距经棚镇和林西县均为30公里，在克什克腾旗与林西县交界处，集（集宁）通（通辽）铁路、303国道皆从镇中穿过。从经棚镇有直接到热水塘的班车，经棚到林西的车也会经过热水塘，克旗周边规划的机场选址在林西，已经立项，项目外部交通将日益便利。3、旅游市场具备一定基础，且潜力巨大 克什克腾旗旅游资源丰富，“醉美克旗”素有内蒙古旅游的“缩影”、“北京御花园”之称。作为距离北京最近的内蒙大草原，克什克腾旗的旅游资源具有很强的比较优势，克旗旅游近年来获得了长足的发展。阿斯哈图石林作为国家4A级景区，2012年接待游客18万人，热水塘镇作为去阿斯哈图的必经之地，成为游客住宿休闲的主要集散地，旅游市场已经具备一定基础。随着周边黄岗梁林场等园区的梯次开发及未来冬季滑雪项目的建设，该区域旅游市场潜力巨大。4、项目开发填补市场空白，市场前景良好克旗政府在热水成立了旅游开发区，现有宾馆、疗养院、商务中心、培训中心26家，其中成规模酒店11家，总接待床位达到4000个。是内蒙古自治区范围内功能齐全，集疗养、旅游、度假、娱乐于一体的品牌草原旅游度假区，是克旗第二大旅游集散中心。但克旗对温泉资源的开发目前还处于“招待所式的”初级阶段，基本上都是酒店提供浴缸的泡澡方式，仅有几家星级酒店有泳池，可以说现代意义上的温泉休闲旅游产品还处于“零产品”阶段，优良的温泉资源没有得到很好的利用，远远不能不能满足现代旅游者休闲度假的需求。克什克腾旗三特旅业发展有限公司对热水温泉的开发将根本改变热水温泉产品的低层次和单一性，填补当地温泉产品空白，具有良好的市场前景。热水开发区目前旅游休闲物业销售情况良好，区域市场购买力强，高品质的旅游休闲物业市场需求明显。5、克旗政府大力支持，配套支持政策良好克旗政府承担了温泉小镇相应的配套基础设施，为项目的开发创造了较为良好的条件。（1）道路：按国家二级以上道路标准（主干道）建造，含道路绿化、路灯（由政府提供土地）。其中，主干道：宽22米（双向四车道14米，中间隔离带2米，两边人行道6米）（2）嘎拉德斯汰河河道防洪整治及滨水景观改造工程（3）配套污水处理厂和电力、热力等设施。四、 项目规划本次投资的主题温泉公园为热水温泉度假区一期项目。该项目作为整体温泉度假区的“启动引擎项目”，紧扣“蒸汽机车文化”主题，分为“热水主题温泉公园”和“民宿休闲物业”两大板块，以火车小站、天幕站台及站前广场街为外在建筑、景观形式，开发建设室内外一体的机车主题休闲温泉及涵盖民宿酒店及餐饮娱乐等业态的主题休闲街区。五、 项目投资项目总投资为35585万元，其中前期费用15000万元、热水主题温泉公园投资3000万元、旅游休闲物业13500万元，建设期2-3年（2013-2015年），其中温泉公园预计2014年建成，2015年投入经营。本次盈利测算期20年（2013年-2032年）。项目分类投资额（万元）备注前期费用6227万元一期土地费用2875万元。前期规划费用425万元;一期开发用地115亩，地价25万/亩.二期土地费用2550万元，规划费用377万；二期开发用地102亩，地价25万/亩热水温泉度假区23268万元热水主题温泉公园5268万元项目占地面积34亩，包括景观和温泉设施及配套和温泉接待中心(约5600平米温泉公园总建设投资3108万元，约3000平米温泉接待中心1360万元，温泉装修及设备购置总计800万元)旅游物业18000（采取滚动开发模式）项目占地面积217亩，总计90000平米的旅游物业（其中22000平米温泉商业街,采取出租+出售形式；51000平米旅游配套商业采取出售形式。）单位建安成本（不含土地成本）3420。17000平米旅游休闲民宿，采取出售形式。单位建安成本（不含土地成本）2676，元/m2；总投资29495万元六、 项目收益预测热水温泉度假区（一期）按照旅游门票收入+物业出售+商业出租的综合收益模式，主要形成主题温泉公园、旅游物业（含物业出售及商业出租）两块收入：1、主题温泉公园收入及成本预测（1）热水主题温泉公园收入预测：克旗处于暖温带向寒带的过渡地区，夏季气候凉爽、草场丰茂、温润多雨、空气清新，近年来旅游旺季游客呈爆发性增长趋势。本项目按旺季45天（一期测算尚未考虑热水秋冬季开展温泉度假旅游的巨大潜力），每天1300人计算，预计热水温泉小镇入园人数2015年6万人起步，按照一定速度增长到约14.6万人止步（园区合理容量），人均消费2015年按120元计算，2016年2017年按人均消费150元，2018年起按人均消费180元计算；表1-1热水主题温泉公园项目收入预测表（万元）项 目2013E2014E2015E2016E2017E2018E2019-2032E游客人数0067.810.1412.1714.60增长率30%30%20%20%人均消费120150150180180营业总收入00720117015212190.242628.29（2）热水主题温泉公园成本预测设施维护维修费用：2015-2018按营业收入的5%计算；2019-2032年按营业收入的8%计算； 折旧及摊销：800万装饰装修及设备投资按8年折旧，到期计提重置成本；其他投资（包括30亩土地成本）按20年摊销，计残值5%。温泉资源费：80万元/年起步，按一定的速度增长到150万元/年其他运营费用（水电耗材等）：按营业收入的10%计算；管理费用：建设期管理费用按40万/年；经营期管理费用按营业收入的5%计算。人工费用：2015年按60人（其中定岗人员30人），2016年按80人（其中定岗人员40人），2017年后稳定到100人（其中定岗人员50人），人工成本按定岗人员2500元×12月/人、非定岗人员2000元×10月/人标准。营销费用：按2015-2017年项目处于宣传招商期，每年营销费用200万元，2018年后每年营销费用按100万元计算。表1-2热水主题温泉公园项目成本预测表（万元）项 目2013E2014E2015E2016E2017E2018E2019-2032E维修费003658.576.05109.51 210.26 折旧及摊销00204204204204204温泉资源费0080100125150150固定成本00320362.5405.05463.51 564.26 运营费0072117152.10219.02 262.83 人工费00150200250250250管理费40403658.576.05109.51 131.41 营销费00200200200100100变动成本4040458575.5678.15678.54 744.24 总成本40407789381083.21142.05 1308.51 2、旅游物业收入及成本预测（1）旅游物业建设及销售（出租）收入预测：旅游休闲民宿：可供出售面积17000平米，分三年（2015-2017年）建成；出售价格按4500元起，分三年（2015-2017年）增长至6000元。商业门面出租: 出租面积按8000平方米计算（商业街门面及温泉园区其他商业出租面积）：2015年按免租半年，出租率（占总出租面积比率，下同）70%，平均租金70元/月/平方计算；2016年出租率85%，平均租金上调至100元/月/平方,2018年开始出租率100%，平均租金保持不变。项目建设期三年（2015年-2017年），项目建设情况预测如表1： 表2-1旅游物业建设预测表项 目2015E2016E2017E2018E旅游休闲民宿（m2）8000 500040000温泉商业街（m2）22000180002200011000建安成本（万元）9664.8749485943762根据前期市场情况调查，初步拟定旅游物业销售（出租）计划如下：表2-2旅游物业（商业街）销售（出租）计划预测表项目2015E2016E2017E2018E2019E2019-2032E出售比率25%35%50%65%60%-出售面积（m2）55001207522212.521588.1256974.58-出售单价（元/m2）65006800710073007500-销售收入（万元）35758211157711575952310出租比率70 %80%90 %90 %100%100%出租面积（）115001794019991.2510461.93754649.754649.75出租单价（元/年）8409601200120012001200租金比例50% （免租半年）100%100%100%100%100%实收租金（万元）48317222400239895001255432555797005579700总计物业收入（万元）4058993318170170155789557表2-3旅游物业销售（民俗酒店）出售计划预测表项目2015E2016E2017E2018E出售比率（占总面积）40%50%70 %100%出售面积（m2）3200490062302670出售单价（元/m2）4350470050005500销售收入（万元）1392230331151468.5表2-4旅游物业销售（出租）资金收入预测表项目2015E2016E2017E2018E2019-2032E2019-2032E销售收入（万元）54501223621285184845789557（2）旅游物业经营成本及损益预测：一期物业项目计划占地50亩，建筑面积25000 m2，房屋容积率约为0.75。休闲民宿建筑成本：对应销售面积按建安成本2676元/m2+土地成本550元/m2计算建筑成本；商铺建筑成本按建成面积3420元/m2+土地成本550元/m2计算建筑成本；商铺折旧：按建成面积3420元/m2+土地成本550元/m2计算资产总额，分20年折旧，净残值5%；运营费用（包括营销费用和管理费用）：按总销售额的8%计算，2019年计划销售完毕，运营费用降至50万元/年。规划费用全部算到第一年税费：营业税及附加按5.6%税率计算，土地增值税、房产税等按物业收入10%综合税率计算； 所得税：按税前利润的25%计算。项目损益如下表：表2-3旅游物业项目损益预测表（万元）项目2015E2016E2017E2018E2019E物业收入54501223621285184845789建筑成本1146588741310444220商铺折旧-103.31运营费用（包括营销费用和管理费用）436978.881702.81478.72463.12规划费用15011513055营业税及附加305.2685.2161191.961035.104324.184土地增值税、房产税523.71177.620491775.5557.9税前利润-7429.9405.3043107.249717.6764443.796所得税0101.326776.812429.4191110.949净利润-7429.9303.9782501.5027288.2573378.207注：因后期需合并损益，此损益预测表未考虑税费减免优惠（3）旅游物业项目滚动开发现金流模型：根据以上2-3模拟损益表，可得出项目各年费用支出，再根据项目建安成本可按60%实付开工、分两年建完付完的原则，得出以下滚动开发的现金流量预测：项 目2015E2016E2017E2018E旅游休闲民宿（m2）8000 500040000温泉商业街（m2）22000180002200011000建安成本（万元）9664.8749485943762项目2015E2016E2017E2018E资金投入18000 1038919248.2426256销售收入545018227.8225209738当年费用支出1414.94301.5665394157.64当年应付建安成本9664.8 8445106024240.8当年实付建安成本10467 506797394240.8当年应付土地成本及规划费用5050支付当年费用支出余款10389 8859.2462421339可用于滚动开发的金额1038919248.2425490.2426829.243、热水嘎拉德斯汰温泉小镇综合损益预测综合以上预测，以项目公司为单位，得到项目的收入汇总情况如下表：表3-1热水嘎拉德斯汰温泉小镇收入汇总预测表（万元）项 目2015E2015E2016E2017E2018E2019E2020-2032E温泉公园门票收入旅游物业收入1093818227.8225209738624.6624.6总收入4、热水嘎拉德斯汰温泉小镇整体评价以下估值结果是基于上述的损益预测，以折现现金流量法对项目投资价值进行测算，本次估值选取10%折现率进行计算的，具体如下：表4热水主题温泉公园项目整体评价指标名称经济指标备注总投资额（万元）23000建设期（年）3年2015-2017年（物业项目建设期3年）项目内部收益率（IRR）24%销售周期4年，运营周期20年项目净现值（NPV）¥5,947.20IC=11%投资回收期（静态）4年含项目建设期平均年收入（万元）2019-2032年平均年净利润（万元） 2019-2032年结论：本项目在预测期内，整体盈利能力良好，其中物业地产的销售对项目经济指标的敏感性影响较大。综合以上分析，本项目经济性可行。七、 开发风险与对策1、旅游季节性强，经营期较短热水项目由于地处我国北方，冬季较为漫长，适宜常规旅游观光项目经营的气候周期一般集中在夏季，夏季旅游市场十分火爆，但淡旺季游客接待量的增减变化过于迅速。相应对策：第一、通过旅游营销手段尽量调整淡旺季游客增长曲线斜率，延长项目可经营期；第二、提升旅游产业档次，开发具有内蒙古草原及少数民族地区特色的休闲度假旅游产品，提高旅游经营项目的边际收入；第三、大力发展冬季旅游项目，利于本地区冰雪旅游资源、温泉资源，开发冬季高端旅游休闲度假产品。2、温泉资源紧缺，环境保护压力日增热水镇的温泉开采量在近几年内突飞猛进，原有的温泉资源日趋紧张，同时由于周边矿产开采和经济活动造成的地下水位下降，项目整体的环境资源面临挑战。相应对策：第一、合理利用，对现有的政府确保的400吨/天的温泉用量进行科学、合理的规划，最大程度地提高利用现有资源的使用效率；第二、注重保护，引进温泉专业开发单位，设计一整套的温泉利用和环境保护措施，采取边开发边保护的原则，达到以绿色开发促进环境改善的目的；第三、增加项目文化体验性，采取具有文化、休闲和体验特征的产品设计，提升温泉文化的发掘力度；第四、政府承诺采取价格调节机制，大幅度提高原有私人入户温泉的使用成本，从而保障本项目的温泉资源流量有较大余量。3、项目开发资金投入需求量较大目前项目签约的规划控制范围967亩，其中可用建设用地524亩，一期计划开发用地115亩，配套温泉主题公园及商业、旅游物业等多种产品形态，二期计划开发用地102亩，配套旅游商业，所需要的资金投入量比较巨大。相应对策：第一、注重项目规划的整体可操作性，采用功能、主题分区规划、各项目分区模块化的规划方式；第二、产品层次规划、项目建设沿项目核心区及规划主干道两边，逐步向项目纵深部辐射延伸；第三、科学规划、合理运作旅游物业项目，以短期的有效投资回报，满足部分旅游景观和基础设施项目投资建设的资金需求。4、区域内现行火车运行对项目开发的影响目前项目开发区域处于河道以南和集通铁路以北区域，目前集通铁路尚在运营阶段（按照规划，该铁路在3年左右改线搬迁），火车经过的噪音对该区块的开发具有一定影响。相应对策：第一，整个项目以“蒸汽年代”火车、机车文化为主题，呼应了该区域的特点。（集通铁路是全世界最后一条运营的蒸汽机车铁路，蒸汽机车已成为当地著名的景观，每年都会举办蒸汽机车摄影节），本项目在靠近现有铁路线区域规划设计了“火车头主题公园”，一方面成为特色的文化景点，并可在铁路改线后扩大范围成为一个主题的工业旅游景区，一方面也形成一个环境缓冲区；第二，本项目将分期分区开发，在火车改线前的一期项目主要以主题公众温泉和商业休闲物业为主，尽可能减小火车噪音的影响，而对于度假旅居物业主要集中距离铁路较远区域分期开发。