汽配城可行性报告.doc

目录第一章 总论- 1 -1.1 项目概要- 1 -1.2 可行性研究编制依据- 1 -1.3 项目建设条件- 1 -1.4 可行性研究的技术经济指标汇总- 4 -1.5 可行性研究结论提示- 4 -第二章 项目建设背景及必要性- 5 -2.1 项目建设地理区位、产业基础、政策背景- 5 -2.2 项目建设的必要性- 7 -第三章 项目建设的市场基础及选址建议- 8 -3.1XX区及XX镇的宏观经济发展条件- 8 -3.2 XX及XX镇的城市规划调研- 9 -3.3 项目选址条件分析- 14 -3.4 项目选址的初步建议- 15 -3.5 项目选址的条件分析- 16 -第四章 汽车展销市场专题研究- 17 -4.1 国外汽车展销市场发展历程- 17 -4.2 当前我国汽车销售的模式及特点- 20 -4.3 国内汽车销售模式及发展趋势- 23 -4.4 中国汽车产业发展的现状及发展趋势- 23 -4.5 珠三角区域汽车展销竞争格局- 25 -4.6 XX区汽车销售及汽车后市服务市场前景预测- 26 -第五章 汽车用品市场发展专题研究- 27 -5.1 我国汽车用品市场发展综述- 27 -5.2 当前我国汽车用品市场发展现状- 28 -5.3 XX汽车用品市场的发展预测- 30 -第六章 项目市场定位和规划布局- 31 -6.1 项目整体定位- 31 -6.2 项目功能定位及功能分区- 32 -6.3 项目建筑布局- 40 -6.4 项目概念规划- 41 -第七章 项目建设规模和主要建设工程- 43 -7.1 项目建设规模- 43 -7.2 汽车文化城功能布局- 43 -7.3 主要建设工程- 43 -第八章 项目实施计划- 45 -8.1 项目总体实施计划- 45 -8.2 项目建设工程实施计划- 45 -第九章 项目投资估算和资金筹措- 46 -9.1 项目投资估算- 46 -9.2 项目资金使用计划- 47 -9.3 项目资金筹措计划- 47 -第十章 项目投资效益分析- 48 -10.1 项目投资的经济效益分析- 48 -10.2 项目投资的社会效益分析53第十一章 项目风险分析及风险防范5511.1 项目风险分析5511.2 项目风险防范措施56第十二章 需要申请上级政府支持的若干问题5712.1 项目立项的尽快审批5712.2 项目用地的审批5712.3 基础设施配套建设5712.4 项目建设和经营的税费优惠政策5712.5 各种许可证办理问题57第十三章 项目综合评价5813.1项目的优势5813.2项目的综合效益5813.3项目的综合评价结论59第一章 总论1.1 项目概要1.1.1 项目名称XX汽车汽配城1.1.2项目概况XX汽车汽配城项目拟选址于XXXX镇，位处XX路与XX路交汇处以北，XX环城高速以南区域，规划总用地面积约500亩，其中：文化城主体建筑占地面积约217亩（占43.5%），配套商住占地面积约100亩（占20%），计划总投资约35.2亿元人民币。汽车文化城建设将高定位，高层次，打造珠三角区域最特色，布局最为科学，配套服务设施最为完善的汽车文化城，以汽车展销、汽车后市服务、汽车文化-休闲-体验为核心，建立覆盖珠三角区域全境的汽车信息发布平台和服务网络。1.1.3项目各方当事人建设单位：（待定）项目股东：（待定）支持单位：XX镇经济促进局1.2 可行性研究编制依据（1）珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)（2）中共XX省委、省政府关于加快建设现代产业体系的决定（3）XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（4）广佛肇经济圈发展规划(20102020年)（5）XX镇规划分局提供的现状地形图及基础资料（6）XX镇经济促进局提供的其他文件1.3 项目建设条件1.3.1区位条件XX镇位于XX西南部，得益于XX交通的新发展，XX镇在地理位置有着得天独厚的优势，为XX镇建立汽车用品专业消费配送中心提供了强有力的交通支撑。XX邻近广珠轻轨，接壤真内太澳高速、F一环南延线等重大交通配套设施正在加紧建设，紧邻北滘的XX新火车站即将竣工，XX作为XX正在成为珠三角一体化进程中一个重要交通枢纽中的一部分，地理区位优势更加突出。图1.1 项目区位图XX镇毗邻西江的了哥山未来XX综合物流中心，该中心为区域性综合物流中心，占地面积50万平方米，投资92500万元。服务范围以XX、均安为主，服务XX、F及珠三角。运输方式为内河水运、近海水路运输、公路。基于XX、均安的产业基础，并充分考虑未来新增产业需求，发展服务于F及珠江三角洲地区的电子通信、纺织服装等工业生产及生活资料运输、中转及配送的物流中心，提供采购、仓储、转运、加工、包装、配送、信息等商贸物流服务。发展目标为XX南部区域物流的组织与管理中心，选择“政府规划，物流企业主导”的模式。水路运输成本低、吞吐量大，在货物周转中占据绝对优势，水路运输的优势和重要性日益突出。综合XX的产业布局、港口发展基础、陆路交通优势、土地资源等因素，在XX镇发展汽车用品市场，将极大降低物流配送成本，提升整体产业的资金、技术优势。同样，汽车文化城项目的建设也将因此而受益。1.3.2产业基础XX镇汽车用品产业已具备了良好的发展态势，产业集聚效应明显。2009年，全镇汽车用品行业产值近20亿人民币。镇内60多家汽车用品企业在行业内颇具盛名。当中XX威捷极光灯具有限公司、F市XX区任我通汽车用品有限公司、F市XX区永通电子有限公司3家企业取得国家和省高新技术企业称号；XX威捷极光灯具有限公司、F市XX区任我通汽车用品有限公司、F市XX区永通电子有限公司、F市威和盈丰电器有限公司4家企业取得XX工程技术研究开发中心；此外F市XX区XX镇新涌新力汽车装饰有限公司、F市XX区新涌德力汽车精品有限公司、F市XX区金辉巨汽车装饰有限公司等企业均在业内颇具盛名。与此同时，XX汽车用品涵盖面广，涉及汽车用品达300多种。涵盖了汽车内饰、汽车外饰、汽车电子、汽车护养用品等多个领域。表1-1 XX镇汽车用品市场分产品明晰表产品大类产品品项汽车内饰地胶、座垫、冰垫、水垫、软冰垫、按摩腰垫、腰垫、地毯、座套、贴纸、匙扣、公仔、风铃、窗帘、挡把、保温壶、手把套、太阳膜、太阳挡、防盗锁、挡位盖、双面胶、车用衣架、隔热棉、纸巾盒、门边胶、手机架、排挡锁、自排锁、安全带、气压表、温度计、方向盘套、方向盘、仪表装饰板、扶手箱、静电贴、饰条、防撞胶、地毯、马来草座垫、挂饰、香水座等汽车外饰晴雨挡，门碗饰件，外拉手贴件，挡泥板，汽车贴纸，汽车天线，汽车雾灯框，汽车灯眉，汽车尾灯框等汽车电子DVD导航，车载GPS，车载MP3，汽车音响，汽车喇叭，汽车逆变器，汽车氧吧，汽车加湿器，汽车阅读灯，汽车氙气灯等汽车护养用品车罩，毛巾，抛光蜡，仪表蜡，修复蜡，空气净化剂，汽车真皮护理，车内加香，汽车雨敌等汽车改装用品顶吧，行李架，侧踏板，冬菇头等基于此，以XX镇的汽车用品产业集群为依托，沿产业链进行纵深拓展，开展以汽车成品展销，汽车后市服务，汽车文化-休闲-体验为主题的汽车文化城建设，其发展具备了产业支撑。1.3.3政策条件项目隶属于文化产业和现代服务业范围，符合了XX国民经济与社会发展“十二五”规划纲要对于产业发展的导向，其中，在“十二五”规划中明确提出了对传统优势产业-汽配产业的发展给予发展支持。同时，“十二五”时期为产业升级和产业结构高度化的发展时期，这样，XX汽配产业的升级，一方面带动现有汽车配件和汽车饰品制造业竞争力的提升，另一方面，在汽车用品的基础上发展汽车展销，汽车后市服务，汽车文化-休闲-体验，促进汽车文化与高端服务业发展，符合XX区对于未来战略产业发展的定位和要求。1.3.4城市规划条件本项目总用地为500亩，拟选址于XX路与XX路交汇处以北，XX环城高速以南区域，该区域在用地规划中，纳入了工业用地的范畴，符合用地的规划，该选址区域中，未出现自然村落分布，便于土地的整体利用。同时选址区域位于镇区的西北方位，邻近XX的外环线路，距离XX城区、XX南站、南沙保税港均在1小时车程内，项目土地利用和交通条件优越。1.4 可行性研究的技术经济指标汇总表1-2 汽车文化城项目主要技术经济指标表序号名称单位数据或指标备注1总用地面积亩500含配套住宅15亩2总建筑面积平方米627000其中：地上建筑面积平方米6030003容积率2.04建筑密度<505绿地率>306项目总投资万元352000未含流动资金7项目总体经营收入万元11000008项目总体经营成本万元9460059项目总体经营税费万元3587210项目总体经营利润万元11812311项目总体经营净利润万元79142.4112项目静态投资净利润收益率%22.4813项目静态投资回收期年7.45（从建设年算起）14项目总停车位个3000地下2000个，地上1000个15项目总建设年限年316项目总用工人数人8000项目可解决8000人就业1.5 可行性研究结论提示该项目符合国家产业政策，市场前景广阔。该项目属于现代服务业，符合国家当前发展文化产业和现代服务业的产业政策，对于促进产业结构的升级，能促进XX经济发展，满足人民生活的需要有重要意义。XX汽车汽配城建成后，将成为珠三角地区发展最具特色、信誉最高、环境最美的现代化汽车文化中心，将直接吸引国内外知名品牌车荟萃争艳。整个园区将成为象征时代潮流的汽车文化主题城，引领珠三角地区最时尚的汽车消费。综上所述，该项目符合国家产业政策，市场前景看好，资金来源可靠，经济效益、社会效益、环境效益比较突出，抗风险能力较强，项目可行。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设地理区位、产业基础、政策背景2.1.1 项目地理区位环境XX镇位于XX西南部，得益于XX交通的新发展，XX镇在地理位置有着得天独厚的优势，为XX建立汽车用品专业消费配送中心缔造了强有力的交通地理优势保证.XX邻近广珠轻轨，接壤真内太澳高速、F一环南延线等重大交通配套设施正在加紧建设，紧邻北滘的XX新火车站即将竣工，XX作为XX正在成为珠三角一体化进程中一个重要交通枢纽中的一部分，地理区位优势逐步显现。广佛肇经济圈发展规划(20102020年)（2011年6月）提出将该地区作为重点拓展区 划分核心提升区、调整优化区、重点拓展区、适度发展区和生态保育区五类空间政策分区。：包括白云空港及周边、知识城、番禺东部、XX南站及周边、黄阁-大岗、南沙港及周边、增城市南部、从化市南部、南海区北部及西部、XX区中部及西部、三水区东部及南部、高明区中部、肇庆高新技术开发区以及德庆、怀集、封开、广宁的重点区域。该区是支撑广佛肇经济圈未来发展的重要增长极，以发展先进制造业、高新技术产业和现代服务业为主，合理确定开发强度，促进产业集聚发展，培植壮大产业功能区，加强配套设施建设，推动区域经济发展、空间拓展和功能提升。图2-1 XX镇在广佛肇城市圈中的区位2.1.2XX镇现有产业基础XX周边地区共有汽车用品企业200多家，XX车乐园汽车用品有限公司位于XX市白云区主要经营国内外品牌汽车用品，专为4S店和各类汽车销售店提供直供服务；是业内综合实力较强的龙头企业产值超60亿元人民币。位于乐从的XX东箭汽车用品制造有限公司，是国内最早专业研发及制造汽车外装饰件的企业之一，已成为中国最大的汽车外饰件生产企业、中国汽车外饰件最大的出口基地之一。另外，中国汽车零部件中山产业基地将落户中山南朗工业区，建成投产后，年产值达数十亿元，成为华南地区有影响力的汽配产业基地。而与此同时，XX镇汽配产业的发展也形成了相应的发展规模。2009年，XX汽车用品行业产值近20亿人民币。镇内60多家汽车用品企业在行业内颇具盛名。当中XX威捷极光灯具有限公司、F市XX区任我通汽车用品有限公司、F市XX区永通电子有限公司3家企业取得国家和省高新技术企业称号；XX威捷极光灯具有限公司、F市XX区任我通汽车用品有限公司、F市XX区永通电子有限公司、F市威和盈丰电器有限公司4家企业取得XX工程技术研究开发中心；此外F市XX区XX镇新涌新力汽车装饰有限公司、F市XX区新涌德力汽车精品有限公司、F市XX区金辉巨汽车装饰有限公司等企业均在业内颇具盛名。这样，汽车展销及汽车后市服务产业的发展则具备了产业基础。2.1.3 项目产业发展政策背景项目实施对于落实XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中“提升优势传统产业”和“拓展现代服务业”具有双重效益。纲要中提出：“提升优势传统产业提升交通机械和汽配产业”，“拓展现代服务业紧抓珠三角一体化重大机遇，加强与周边地区产业对接，积极拓展生产性服务业，提升生活性服务业，构建与制造业相配套、与城市化进程相协调、与城乡居民需求相适应的现代服务业体系。”2.2 项目建设的必要性2.2.1 提升城市形象、促进汽车文化产业协调发展“XX汽车汽配城项目”建成后，作为华南地区一流的汽车贸易和汽车主题公园相结合的国际汽车城，必然会吸引国内外客商和消费者前来购物和游览，成为XX区旅游的又一景点和目的地。从而进一步提升XX区最具经济发展活力的国际形象和XX湿地水乡的旅游潜力。2.2.2 促进XX镇经济发展和创造就业作为特色产业（汽配产业）的重要承载地，XX镇具备了以汽车产业为核心，进行基于产业链条前向与后向拓展的产业发展条件。与此同时，汽配产业已经成为了XX镇经济发展的重要支柱产业，2009年，汽配产业实现产值超过20亿元。“十二五”时期，区域经济的发展将迎来一个全面升级的阶段，劳动力密集型和资源密集型的产业将逐渐升级为高附加值、高技术及资金密集型的产业。区位优势明显的XX镇，现代商贸流通业将成为其经济发展的核心着力点。这样，立足于现有的汽配产业发展优势，以汽车为主题，以现代商贸流通为主导，将成为XX经济发展和产业升级的一个必然路径，这样，开展汽车文化城项目建设将成为XX镇经济发展和产业升级的一个必然选择。2.2.3 深层次推动XX区域经济协调发展作为XXD片区的组成部分，XX镇在XX经济发展中逐渐承担起区域物流配送中心的功能。但是长期以来，制造业一直为XX经济发展的支柱产业，以大良、容桂、乐从、北滘为代表的中心城区因制造产业的集聚发展，逐渐领先于D片区的发展。为协调区域的发展，XX在发城市发展规划中，对D片区进行了统一规划，为实现区域协同发展提供了前提条件。在确定了D片区快速协同的前提下，为实现其快速发展，势必需要合理安排重大项目以加大对D片区经济发展的带动。基于此，以快速发展的汽配产业为依托，整合汽配贸易、水乡风情、汽车展销、汽车文化及休闲体验于一体的汽车文化城建设，将成为快速提升D片区发展的必须。综上所述，“十二五”时期，“广佛肇区域经济一体化”和“XX区建设国际性城市”的发展趋势为项目实施提供了良好的宏观背景。XX镇旅游资源丰富，区位优势明显，现代服务业将成为其探索新型产业发展模式的核心着力点。XX汽车汽配城项目建设既可以带动该地汽车配件和饰品制造业发展，同时以汽车文化为主题，同步发展休闲文化，带动XX镇湿地水乡旅游品牌，实现城市发展、产业发展和文化发展的和谐统一。第三章 项目建设的市场基础及选址建议本项目作为建设规模大，周期长，面对的市场环境纷繁复杂，面临的消费需求多种多样，因此，项目的发展离不开对本地宏观经济环境的分析与描述，从宏观经济指标上寻求项目的支撑点，并初步筛选和判定项目的消费市场前景。3.1XX区及XX镇的宏观经济发展条件3.1.1 XX区经济发展条件作为项目的主体承载地，“十一五”时期，XX地区生产总值由2006年的1058.42亿元增加到2010年的1935.57亿元（当年价），按可比较进行计算，“十一五”时期地区生产总值的平均增长率为15.52%。图3-1 “十一五”时期XX区经济发展水平变化趋势图经济获得长足发展的同时，XX区居民生活水平持续提升，购买力日趋强盛。图3-2 “十一五”时期XX区居民生活水平变化趋势图由此可知，“十一五”XX经济获得了长足的发展，居民生活上水平不断提升，这样生活水平的提升直接促使了居民购买力水平的提升，汽车展销及文化-休闲-体验产业的发展具备了其发展的经济支撑条件。3.1.2 XX镇经济发展条件XX镇位于XX镇位于XX西南部，距XX区政府所在地大良街道约13公里,距XX市约50公里，香港80海里，澳门108公里。全镇总面积122平方公里，辖下24个村委会，6个居委会，2009年常住人口约12.8万，流动人口约5万人。2010年全镇实现工业总产值280亿元，实现产值256.36亿元，全社会固定资产投资22.2亿元，实际利用外资494.58万美元，国、地税实际入库5.35亿元。目前，全镇共有6000多家工商企业，拥有康宝电器有限公司、东方集团、德冠包装材料有限公司等一批中国弛名企业。2009年，XX镇汽车用品行业产值近20亿人民币。镇内60多家汽车用品企业在行业内颇具盛名。同时，汽车用品产业在XX镇形成了完整的产业链条，涵盖了汽车用品的生产-配送-销售全环节。3.2 XX及XX镇的城市规划调研3.2.1 XX城区建设总体规划规划范围本次规划范围为中心城区，近期XX中心城区城市建设用地100.59平方公里，人均建设用地125.74平方米；远期规划中，规划远期XX中心城区城市建设用地155.44平方公里，人均建设用地119.57平方米。XX中心城区的城市规划区范围包括大良、容桂、伦教三个街道办事处行政范围内的全部地域，总面积为218.8平方公里。图3-3 XX中心城区建设规划图城镇建设体系XX中心城区城市建设用地采用“东拓西优，南联北带，组团发展”的布局方式。面向东部的XX大都市，合理协调与番禺、南沙之间的关系，依托区域交通条件的变化，城市建设用地在规划期内重点向现城区的东部发展。中心城区东部预留区域性的交通、市政走廊，与番禺之间依托李家沙水道以生态控制区隔离。在保持组团城市形态的基础上，严格控制现有各个城市组团之间的非建设用地，保持中心城区的组团式城市形态。图3-4 XX城镇建设规划格局图中心城区采用组团式城市规划结构，体现为 “三街区四组团”城市布局。在现有的中心城区城市建设的基础上，形成大良分组团、新城区分组团、容桂分组团、伦教分组团等四个城市功能组团。各组团之间预留大片的非建设用地、水域、山体、林地，作为组团之间的分隔。各组团采用快速道路连接。近期建设重点进一步优化布局结构，拉开城市架构，重点开发东部和南部新区，逐步完善旧城功能，加快城市核心区建设。在东部区域开发过程中，对东部片区进行统一布局，以D发展协调区进行重点布局。D发展协调区是由XX、均安两个独立的、平级的建制镇组成的，此前，两镇是独立编制自己的规划、独立进行建设管理的，此次规划打破行政区划的概念，利用XX、均安经济发展后劲大、土地储备丰富的优势，以D发展协调区为平台，协调两地经济发展，将为XX经济发展新增一个强有力的支点。图3-5 D发展协调区发展空间布局图在D发展片区着力开发其发展的“一轴、二心、三环、四片”，其中“一轴”是指以规划的杏均路为主干发展、培育的城市轴线，其北经XX镇人民政府而止于逢简水乡，南经均安镇人民政府而止于生态乐园，是D发展协调区现代居住区、新兴商业服务中心等的重要集聚之地；“二心”，是指XX中心城区和均安中心城区，依托两镇现有镇区向西扩展、集聚而成，是两镇主要居住区、公共服务中心等的集中发展、建设之处；“三环”是指三条交通性环道，其中D环就是以XX路、均荷路、均益路、均南路、F一环南延线、杏龙路等将XX、均安两镇连接、串通为一个有机的整体，XX内环就是以XX路、高富路、XXXX路等连通XX主要的居住区、工业园区、商业服务中心以及重要的生态保护区、旅游景区，均安内环就是以均荷路、均益路、均南路、XX路等连通均安主要的居住区、工业园区、商业服务中心以及重要的生态保护区、旅游景区；“四片”，是指D发展协调区的四个工业园区，其中XX、均安各两个，分别位于东西两侧。3.2.2 XX区“十二五”发展规划F市XX区D发展协调区总体规划（2005年2010年）将XX镇与均安镇进行了统一的发展规划，D发展协调区是由XX、均安两个独立的、平级的建制镇组成的，利用XX、均安镇经济发展后劲大、土地储备丰富的优势，以D发展协调区为平台，协调两地经济发展，将为XX经济发展新增一个强有力的支点。在XXD发展协调区总体规划的远景规划中，明确提出了积极参与珠三角地区经济合作：随着广珠西线高速、珠XX高速、XX东新高速、广明高速、广珠城际轨道交通等交通设施的建设和完善，将会大大缩短XX以及XXD发展协调区与珠三角其他城市的时间“距离”，通过系统的规划，将进一步促进D发展协调区积极参与珠三角地区的经济合作，加强与外界的经济社会交流。引导D发展协调区接受广佛都市圈的辐射带动：XX的不断南拓、XX南沙深水港的发展与建设，一方面要依赖周边地区特别是XX的产业支持，同时也辐射带动周边地区的经济发展。D发展协调区作为广佛都市圈核心区与粤西地区的连接点，将发挥对珠三角西部地区的辐射带动作用，使其成为XX区甚至F市在珠三角核心区的重要发展空间。优化XX城市化进程：顺番公路、F横九路、F纵四路、F纵五路、高富路、均荷路以及高赞大桥、新涌新桥、甘竹滩大桥、江顺大桥等重点交通设施的开工建设，XX、均安两镇的发展环境进一步改善，优势明显，这将便于与XX中心城区形成互补、互动，为XX中心城区产业结构调整与优化提供便捷的承接空间和载体，进一步做大做强XX的城市主体，从而对完善XX城市建设的地域格局、优化XX的城市化进程产生重大的促进作用。XX区国民经济与社会发展“十二五”规划纲要中，明确提出提升交通机械和汽配产业。扩大交通运输设备核心部件和配件的生产规模，提升五金配件对交通运输设备的配套能力。作为XX汽配产业，相应的汽车配件产业的发展潜作为相应的产业发展的重点支撑。XX区现代服务业“十二五”规划中，明确提出了合理布局现代物流园，推动“一中心三片区”的产业发展，其中中南部片区包括勒流、XX和均安，重点发展生态型物流产业。在现代服务业发展的路径选择上，提出了打造三大服务业发展主体功能片区，其中东部都市型服务业发展片区包括大良、容桂、伦教以及勒流和XXF一环南延线以东区域，商务服务和，以发展行政服务、社区服务、商业服务、高等教育、总部经济和高端服务业为主，尤其是沿广珠城际轨道站点，打造服务业集聚区、商务区和高端零售业集聚区。中南部生态服务发展片区，包括勒流和XXF一环南延线以西地区及均安，属健康休闲体验片区，以休闲度假和美食旅游等生活服务业为主。在“十二五”期间重点建设项目安排上，在XX镇建设布局XX新港码头项目，建筑占地18.4万平方米，建设4个超过3000吨级通用泊位，设计年通过能力为件杂货160万吨，集装箱9.6万TEU。同时拟建设XX新港货运仓储物流中心，项目面积约1200 亩，依托XX新港码头为核心，建设港口码头作业区、货运仓储区、物流作业区、加工作业区、B 型国家物流保税区、综合联检区等，预计建成后年吞吐货物可达28 万TEU 和500 万吨件杂货。拟建的“XX汽车汽配城”符合XX区国民经济与社会发展及现代服务业发展的总体规划要求。因此，该项目的成功建成和运营，必将促进XX区“一中心三片区”产业格局的形成，带来XX区经济的整体繁荣。3.3 项目选址条件分析3.3.1 汽车展销中心及汽车后市服务选址的条件适宜的区位。城市的地理区位及其在区域经济发展中的地位，能够保证快捷地吸引最大多数的目标消费群体。良好的交通条件。交通条件对于大市场是必不可少的，汽车交易市场必须具有便利的可达性。区域经济发展水平。一方面是提供大市场发展的经济基础和消费基础，另一方面是具有优势区域经济地位的城市，具有强大的辐射能力和集聚能力3.3.2 汽车后市服务及汽车文化-休闲-体验选址的因素适宜的区位及其客源市场。一般来讲，主题园区应选址在经济发达、流动人口多的大城市和特大城市，以保证有良好的客源市场（一级、二级、三级客源市场）。良好的交通条件和可进入性。一方面是指主题园区所在城市的对外交通，另一方面也包括该城市内部交通是否便利。区域经济发展水平影响游客的消费能力。一方面主题园区是一种高投资的旅游项目，经济比较发达的地区才具备大规模的投资能力。否则要搞引进外资，或政府行为将有限的财政收入集中起来搞投资。城市旅游感知形象影响大、中尺度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策行为。城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市总体印象。城市旅游形象是一个综合概念，它反映的是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。一般来讲，每一个城市对旅游者都有一个趋于一致的旅游感知形象，这种感知形象是城市在其形成和发展过程中，通过人类行为和自然相互作用所形成的与城市自身职能和性质相关的城市外部形象和内在特征相统一的独特的风格。空间集聚与竞争带来的正负影响。所谓空间聚集是指多一个主题园区在同一个城市或地区的集聚。一方面可以增加该地区的总体吸引力，但另一方面也产生了空间的竞争而使游客分流。一般来讲，知名度大、地位高、特色鲜明的主题园区可能抑制知名度小、地位低、特色不够的主题园区。3.3.3 汽车文化城项目选址总体决定因素首先，主题园区客源市场与周边地区常住人口和流动人口数量紧密相关。一般来说，主题园区周围1小时车程内的地区是其主打市场区位，因此这些地区人口数至少要达到200万人。2至3小时车程内的地区为其次要市场区位，人口也要超过200万人。除此之外，第三市场区位和远距离游客则主要依赖主题园区的品牌影响力和便利快捷交通系统来导入。除了人口因素外，潜在客源市场经济发展水平、居民可支配收入、消费习惯等也是园址选择决策时必须要考虑的因素。其次，同类主题园区企业的区域分布状态也是主题城区选址决策的重要参考依据。同一区域内相同主题的主题园区呈密集性分布，势必会引起客源不足导致企业恶性竞争。因此，主题园区的选址布局应避免近距离重复建设。再次，主题园区选址还需充分考虑园址所在地区的交通条件，以方便客流自由出入。主题园区所在地区要求有比较健全的立体交通系统，特别是在主题园区附近至少要有一条能容纳大交通量、并有良好交会地点的主要道路，以及一条辅助性可作为紧急出入口的次要道路。主题园区发展商应积极创造良好外部条件，主动引导和迅速输送客源。3.4 项目选址的初步建议XX汽车汽配城项目地址初步选定在选址于XX路与XX路交汇处以北，XX环城高速以南区域，总用地面积约500亩。地块西接XX路，南邻XXXX路，北部距离XX环城高速路在10分钟车程内，在空间地理上具有良好的交通优势。图3-6 项目初步选址区划图3.5 项目选址的条件分析3.5.1 项目所选地块现状项目用地面积约500亩，该地块位于XX镇规划建设用地范围内，土地规划用途为产业化发展用地。本项目用地符合XX区土地利用规划、城市建设规划、产业发展规划。所选地址交通方便，周边人气商正渐形成。该地块距XX镇区在10分钟车程内，距XX环城高速同样在10分钟车程内，距规划建设的XX新港码头在20分钟车程内。目前，该地块无有村落分部，同时该地块属于平原地貌，土地平整十分方便。地块周边的公共基础设施配套完善，将为汽车贸易产业发展聚集人气、商气、并逐步创造良好的条件。3.5.3 项目所选地基础设施配套情况土地 项目总用地约500亩，土地平坦、无山丘洞穴，土地平整十分方便。供电 项目地址附近有110KV变电站输送来的10KV供电线路，可满足项目用电要求。供水 项目地址沿XX路一侧已埋设有直径为400毫米的自来水供水管网，可满足项目用水要求。排水、排污 排水及排污设备建设完善。道路、光纤、通讯等基础设施 项目所在地的道路、光纤、通讯等基础设施基本完善。 第四章 汽车展销市场专题研究4.1 国外汽车展销市场发展历程4.1.1 全球主要汽车生产国汽车销售体制与特点表4-1 全球主要汽车生产国汽车销售体制与特点国家主要汽车商销售体制特点美国通用、福特、克莱斯勒基本趋向是从汽车生产初期的多种销售流通渠道，发展成为以零售商为主的专营代理流通方式汽车销售体制是从制造商到特约经销商再到顾客，每个地区设立地区机构负责产销关系，同时设有配件中心供应配件，还设有负责修理及培训的维修中心；汽车销售的主流模式仍然是汽车专卖店，厂家不直接参与销售商工作；低投入与低成本；高产出、高效率与高素质；汽车销售已经实行销售和售后服务的分离，售后服务逐渐趋向专业化经营。日本日产、丰田、本田、三菱、马自达由厂家主导的特色一直未发生大的变化，尤其是系列化销售一直延续至今，形成了日本独特的销售体制，简称为“排他性系列销售体系”。在销售体制中生产厂家占主导地位；经营规模大，网点数量多；从专卖店向兼销店发展销售方式依然以上门推销为主；日本汽车销售模式以地区经销店为代表，业务构成分三块，即新车、二手车和售后服务；在日本的售后服务市场，大型汽车生产商往往是当之无愧的主力军，由他们参股投资的维修厂规模较大，服务功能主要是定点维修品牌车。德国奔驰、大众、宝马、戴姆勒-克莱斯勒独家营销的网络体制，现正被欧盟汽车新营销体制逐步代替专卖店是普遍的销售模式，规模大小不一，大的上万平米，小的上千平米，全部是店（销售、零部件、维修保养、信息）。专卖店集群趋势明显。专卖店特色简单、实用，新车、二手车同场销售。同一厂家多品牌同店销售已成为重要的发展模式。二手车销售分专营店（高档车）、混营店（中低档车）两种模式，且二手车市场规模大。专卖店销售人员年龄都在中年以上，几乎看不到年轻的业务人员。两厢车拥有量占较大优势，也是一种重要的变化趋势。法国标致、雪铁龙、雷诺独家营销的网络体制，现正被欧盟汽车新营销体制逐步代替专卖店是最基本的营销模式，非常普遍，单个专卖店规模较大，品牌标识统一，特色明显。设置在大城市郊外的汽车大道发展很快，在快速路两侧，林立着数十家品牌店。专卖店建设档次不高，特点鲜明，新车和二手车同店交易。倾向于同一厂家的多品牌同店销售，同时二手车单个销售店规模大，价格较低。两厢车居多，约占左右，与国内发展三厢车情况不同，是值得重视研究与发展的一种情况。轿车发展偏重于技术性和舒适性。在法国，经销商能得到较好的工作与合作。意大利菲亚特独家营销的网络体制，现正被欧盟汽车新营销体制逐步代替专卖店集群较普遍，类似于扎堆现象。专卖店档次不高，简单实用。经销商仅做代理，没有买断经营，特点明显。两厢车居多，约占以上，小型车居多。客货两用车发达，多功能车发展较快。二手车市场规模大，发达，交易活跃，价格低廉。英国MG罗孚集团(已破产)形成了由汽车生产厂家分销商代理商顾客的销售流通体制。汽车生产厂家一般不自行销售汽车，而是利用独立的分销商；分销商一般不自己零售汽车，而是将汽车从生产厂批发给下一级代理商；代理商直接面向顾客，既零售功能；另外，在英国汽车销售体制中也存在主代理商与分代理商，即由主代理商管理多个分代理商的另一种销售网络形式，这时主代理商不从事零售，由分代理商进行零售。韩国现代、起亚、通用大宇、双龙和雷诺三星厂家直销的流通体制70年代韩国汽车零售商非常活跃，当时汽车生产厂家主要通过各零售商销售。但进入80年代，随着汽车生产厂家产量及规模时进一步扩大，各生产厂家纷纷成立由厂家全部出资的销售分店，向顾客直销汽车，这种销售方式迅速形成了全国的网络，目前韩国三大汽车公司均采用由厂家直销的流通体制，由于这种直销方式是无回扣的，因而在韩国取得了成功，倍受世人瞩目。4.1.2 国外汽车销售的主要模式纵观国外汽车销售流通体制及其特点，虽然不尽相同，但可以概括为以下三种主要模式：以汽车生产厂家为主导的专营代理销售流通模式，以美国为代表。其汽车销售流程图为：汽车生产厂家地区管理分公司（各地事务所）零售商顾客。由汽车生产厂家直接销售的流通模式，以韩国为代表。其汽车销售流程图为：汽车生产厂家汽车生产厂的销售分店顾客。介于上述两种流通模式之间，既有通过独立经销商，也有通过厂家出资经销商进行销售的流通模式，以日本为代表。其汽车销售流程图为： 汽车生产厂家独立经销商零售店（营业所）顾客；直销商（厂家出资）零售店（营业所）顾客。4.1.3 国外汽车销售流通的主要特点销售体系的建立以生产厂家为中心。无论哪种销售体制，分销商、代理商和零售商的一切经营活动都在为生产厂家服务，为把汽车及配套商品快速而有效地从生产厂商手中流通到消费者手中努力，为维护生产厂家的信誉和扩大销售规模而工作。它们之间的关系一般是以合作或产权等方式为纽带，依靠合同把销售活动与双方的利益紧密地联系在一起。 销售网络通常由两个环节组成，即一级销售网点和二级销售网点。由汽车厂发货到分销商为一级网点；由分销商到零售商为二级网点。在流通体系中一级网点数量较少，即分销商数量少，而二级网点数量较多，即代理商或零售商数量多。由于在很多分销渠道的环节中还存在更多细小环节，如在一级环节中包括几级分销商；二级环节中又有几层代理商，因此这种多层次的分销环节反而导致了低效率和高成本。所以目前大多汽车分销渠道趋向于少环节、多直销的方式，以降低分销成本，提高分销效率。分销商和零售商体系分工严密。分销商主要负责从汽车生产厂进货，然后批发给零售商，也就是负责汽车的中转和运输业务，不具备零售功能；汽车零售业务则由代理商或零售商完成。也就是销售体系中的一级网点负责批发业务，二级网点负责零售业务。这种严密的分工是为了维护各级经销商的利益和长久的合作关系。实行市场责任区域分工制。在一些国家，汽车厂家把全国划分为若干市场区域，每个区域选择一个分销商。各区域内又被进一步划分为若干市场小区，每个小区设有一个零售商。通过这样的划分明确其经销的责任区域范围，使各渠道成员保持独立的经营规模。零售商销售多功能一体化。国外大多零售商都具备新车销售、旧车回收及销售、零配件供应、维修服务和信息反馈等功能，简称为“5S”功能。这是建立现代汽车销售流通体制必须具备的条件，只有这样，汽车销售体系才能被称为完整的、规范化的和畅通的体系。专销店与兼销店并存。国外大型汽车生产厂家销售体系中的零售店绝大多数都是专销店