武清调研报告.doc

高点规划重品牌 开发经营求特色 关于赴天津武清城铁商圈学习考察报告银河南路街道党工委银河南路街道办事处近日，银河南路街办处随同区政府考察团赴天津武清区学习考察，主要内容是学习考察武清区围绕京津城际高铁站如何规划周边商务区、拉动区域经济发展的宝贵经验。考察团一行实地参观了武清规划馆、武清区城际站和佛罗伦萨小镇。考察后，大家感触很深，对于我们建设高铁商贸圈具有很强的借鉴意义和参考价值。一、 基本情况（一）武清区基本情况。武清位于京津之间，区内通过6条高速公路，配套建成“九纵九横”路网体系，京津城际线在城区设经停站，实现京津半小时时空路程。武清区域面积1547平方公里，辖29个乡镇街，人口85万，其中城区建成区面积41平方公里，人口30万。城区发展定位是：京滨综合发展轴上的重要新城、高新技术产业基地、现代物流基地和生态宜居城市。2011年，武清地区生产总值427亿元，三级财政收入120亿元.（二）城际站和站前广场基本情况。目前，武清站为京津城际铁路天津段的唯一经停站，2008年8月1日建成投入使用。从这里乘车到北京只需19分钟，到天津市区只需11分钟，实现京津半小时通达。每日北京方向停靠16列，天津方向停靠16列，节假日双向停靠18对，日均客流量5000余人次，周六、周日高峰期可达10000多人次。站前广场面积1.8万平米，已不能满足日益增长的客流需要，改扩建工作已全面启动实施，计划在北广场扩建至6万平米的基础上，增建南广场。（三）城铁商圈发展情况。京津城际高铁的开通，使得北京、天津等周边地区去武清投资、旅游、置业的明显增加。高铁运营有效拉动了商贸、文化、房地产市场的发展。一是直接拉动旅游观光产业发展。连续四年武清区旅游收入同比增长14.2%，2011年旅游综合收入突破70亿元；二是拉动更多世界500强企业、央企落户武清，一大批优秀人才涌入创业发展。2008年以来，先后有美国、意大利、瑞典、丹麦等国10余家世界级企业落户，20余家大型央企落户。三是拉动房地产、购物等现代服务业发展。佛罗伦萨小镇项目一期占地127亩，建筑面积6万平米，每天销售额200万元以上。2008年武清区的房地产成交额中，3成是由外地人购买，而北京人就占到其中的50%。四是拉动武清城市品位。几年来，武清区先后投资1亿元加大城市改造建设力度，建成凯旋王国游乐场、中国艺术家聚集区、天狮健康园、松江运河城、五一阳光休闲广场等一批精品工程，武清已经成为一座现代、大气、特色的城市。在武清，在杨村，说起城际站，提起城铁商圈给家乡带来的变化，每个人都是发自内心的喜悦和骄傲。二、武清城铁商圈的主要特点（一）谋划运作大手笔，眼界思路开阔。武清的同志跟我们说,“高铁经济”是武清腾飞的一剂“强心剂”，意义不亚于历史上流经武清的那条京杭大运河。京津城际铁路是一条“穿越京津时空的运河”。为此，武清区超前谋划，重点做了三件事情：一是超前谋划城铁商务区。2005年7月4日京津城际高铁开工建设伊始，区委、区政府主要领导高瞻远瞩，以宽广眼界战略谋划武清高铁经济发展，围绕城际站大胆构筑以休闲、旅游、购物为一体的世界一流“城铁商务区”。 在城际站周边规划出占地面积2000亩的城铁核心区，包括A、B、C三个区域，其中A区规划以高档居住、商务办公为主要功能；B区为中心区，主要包括文化休闲、商贸商业、高档公寓、生态居住小区等综合业态，占地1200亩；C区为发展除住宅以外的混合区域。二是谋划城铁商圈。区委、区政府组织进行专题课题研究14次，重金聘请天津市城市规划设计研究院对城铁商圈进行超前规划，针对现代服务业、文化旅游业、金融产业等在高铁时代如何进一步发展进行详细谋划。明确以城际铁路站为中心，调整城区空间布局，搭建以翠亨路为主线，纵贯城区，连接南北站口的新区发展框架。“打造运河风貌带、高新技术产业区、国际物流产业区、宜居生活区”等一带三区。与世界级大财团意大利RDM集团和美国威特公司建立联系，频繁接触。用高铁经济催化地区经济发展。三是谋划建设城际交通网。短短几年时间，武清区累计投资165亿元，其中区内投资35亿元，搭建起区域“九横九纵”路网骨架，构筑了以“高速公路为龙头，区级干线为支撑，覆盖城乡、开放便捷的现代化交通体系”。截至目前，全区共新建改造区级干线公路340公里 ，乡村公路601公里 。至此，武清区内有5条高速穿境而过，出入口12个，路网密度达到133公里/百平方公里。实现了城区到京津不超过半小时、各乡镇到城区不超过20分钟的时空目标，全区任何一个村都可在15分钟内找到高速路入口。（二）规划建设求“第一”，突出品牌制胜。武清区在建设城际广场区、商务圈之初，考虑最多的就是如何吸引北京、天津人来武清旅游、投资，为此，在规划之初进行了深入地思考。发展商业如果只是建成“西单”第二、“燕莎” 第二、“劝业场”第二,不可能吸引京津人来；抓旅游，若还是搞“水上公园”、“皇家园林”，也仅仅是繁荣一时，不会长久。只有谋划打造京津没有的、世界一流的项目和品牌，才能吸引京津“眼球”，才能把城际广场区和商务圈做大做强。为此，从2006年开始，武清区紧紧抓住京津城际高铁建设带来的发展良机，首先对城区发展规划进行了重新修订和完善，将新城规划面积调整为86平方公里，建成区面积调整为60平方公里。进一步明确新城的发展定位为：京津城市发展主轴上的重要新城、京津之间高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。确定了以城际铁路站为中心，调整城区空间布局，搭建以翠亨路为主线，纵贯城区，连接南北站口的新区发展框架，以此带动北部物流、南部客流为主的服务产业功能区的发展。加快城区东环和大运河经济带、文化带、景观带开发建设,带动旧城改造和城区东部建设，构筑以休闲、旅游、购物为主的城铁商圈。其中项目建设规划仅报区规委研究同意，便能进行土地出让和项目建设。（三）项目开发求“唯一”，突出特色王牌。京津城铁载来环渤海商机，来到武清，感受最深的是勇创先河的气魄和独一无二的大气，促人深思。在高铁经济时代，人们乘高铁到武清为什么？看什么？玩什么？特色鲜明，唯我独一是不朽的王牌。武清区紧紧把握住这个脉搏，开发了一系列独领风骚的项目。1、佛罗伦萨小镇项目。由意大利顶级房地产商与高端名品零售领域的领导者RDM集团和涵盖威特供应链服务、威特服装公司与威特全球投资的全球化综合集团美国威特公司联合投资打造，意大利海缔雅公司领衔设计，圣朗公司统筹运营，是国内首座纯正意大利风格的佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯。最大的特点是：以世界名品折扣店唱响京津地区，提供近200家门类丰富的奢华及时尚精品，只需花费平均五折、甚至低至一折的诱人折扣价格即可买到心仪已久的世界奢侈品牌的经典和潮流款式。该项目一期于2011年6月9日盛大开幕，项目占地127亩，建筑面积6万平米，可租用面积4.2万平米。项目二期占地310亩，计划投资11亿元，建筑面积23万平米，2012年启动建设，2013年开业，将吸引300多个品牌入驻，预计营业额可达30亿，实现税收2亿元。佛罗伦萨小镇建筑设计根植于意大利历史，贡多拉小舟在清澈的运河上漫游，喷泉、雕塑与绿色植被点缀着一座座意大利式的经典建筑，面对城际站两个主要入口处的塔楼，设计灵感来自于圣马可广场和一个中世纪的城堡。走在小镇的石径路上，浓郁的意大利风情扑面而来，徜徉于复古意式的庭院和长廊中，前往小镇市中心，位于奢侈品区和国际名品区中间的斗兽场气势宏伟，地面全部由钙华大理石铺就，整个小镇再现了古罗马帝国时代艺术的恢宏壮美。 2、经纬集团项目。项目占地24公顷，是城际站北侧重要的商业区及高档居住区。3、新客运站商务区项目。项目占地8.7公顷，是借助交通优势打造的大型商业综合体。4、美国城项目及亚泰兰海项目。项目占地较大，兰海泉州水城约9平方公里，其中美国城做为城际站南侧核心区域，面积约1.7平方公里。该区域作为武清新城的重要组成部分，是集城市生态宜居、旅游度假、休闲娱乐、农业观光、文化创意为一体的宜居示范区。5、绿色生态项目。森林公园项目。是该区重点项目之一，正在抓紧规划建设。公园将根据自然地段功能划分为动区、静区和观赏区，并分别建设度假村、森林游乐园、跑马场、名特优果园、野生动物饲养区、旅游狩猎区、红叶观赏区、银杏园等14个风景区，建成后将成为以森林环境为主体、集度假休闲为一体的生态旅游区。大黄堡湿地生态旅游项目。被列为市级重大服务业项目之一，基础建设工程已经启动。该项目总投资18亿元，主要是发挥市级湿地自然保护区大黄堡湿地自然保护区的资源优势，建设以旅游度假和生态居住为主的综合功能区。目前，城际站交通枢纽型商务商贸发展带已初具雏形，聚集了以企业总部、金融机构、商务广场、中介服务、星级酒店、甲级写字楼和城市商业街为特色的14座商务商贸大厦，总建筑规模达到60.5万平米，入驻国内外各类企业252家。其中，嘉华国际商业中心、渤海创智中心、远洋天地商业街、联盛大厦、润东国际大厦已经投入使用。（四）服务管理求精良，突出统筹发展。走进武清，人与自然毗邻而居,遂得以常常看风景，漫步佛罗伦萨小镇，不管是外观还是步行小径，甚至廊柱和门廊的每一处建筑及装修细节都独具匠心。2,800个免费停车位环绕着4个入口，方便消费者进入任何一个区域购物。街道宽阔整洁，环境静谧放松，让习惯匆匆的脚步都不自觉地优雅起来，雪花飘飘的天气，卫生间的地面竟然光可鉴人。区委、区政府把各级党政干部的思想统一到做大做优高铁经济“蛋糕”的主战场上来，主要领导将项目招商做为发展高铁经济的关键来抓，瞄准世界顶级集团商，设置项目攻坚小组，特事特办，有的放矢，用最具诱惑力的投资环境和最诚恳的热情挽留投资人的眼光和脚步，并慢慢被吸引。区委、区政府把与城铁商圈关联的开发建设项目，全部纳入区级重点工程，明确区级分管领导、责任部门、责任人以及年度建设内容、阶段性目标，设督查办公室，及时掌控城际站周边开发项目进度，督导落实，协调解决制约因素，确保实现早建成、早收效。围绕城际站建设，积极做好地铁、公路客运、公交等交通的线路规划和站点设置，使城市交通站点与京津城际站点充分衔接。以城际站为中心，健全包括公交、BRT、轨道交通、长途客运在内的公共交通网络，让京津城际线辐射到武清的每个角落。针对实际运行中遇到的问题，相关部门组织开展城际站前管理大型综合调研，将于近期把站前出租车管理纳入规范。三、主要启示市委、市政府和区委、区政府高度重视京沪高铁的带动发展问题，区委、区政府主要领导多次在会议上强调，要充分发展“高铁经济”。现在，高铁拉动的潜能发挥还不够好，有很多原因。但我们应当高度重视，提前谋划，借鉴提升。安次与武清的区位、交通、城市发展定位基本一致，当前亟需确定“高铁经济”的发展定位、建设主题、规划布局和产业定位。基础设施建设可先行规划、施工，满足至少5-10年内高铁商贸圈的项目发展和运营支撑。“潮起海天阔，扬帆正当时”，以下是对京沪高铁商贸圈建设的四点思考：（一）必须抓好战略谋划。1、两地区位、城市发展定位、产业定位、高铁商圈坐落位置对比。序号项目武清城铁商圈安次京沪高铁商贸圈1区位位于京津之间，距北京市区71公里，首都机场90公里；距天津市区25公里，天津港71公里。位于环渤海经济圈、京津都市圈中心地带，市区距首都北京40公里，距天津60公里，距首都机场和天津机场70公里，距天津港100公里，距京唐港、黄骅港200公里，距秦皇岛港300公里。2城市发展定位京津城市发展主轴上的重要新城、京津之间高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。京津冀电子信息走廊、环渤海休闲商务中心，现代产业强区，文明生态新城。3产业定位高新技术产业和总部经济基地，以物流、生态旅游为主的现代服务业聚集区和绿色农产品基地形成层次发展群，第一圈层为高铁站核心区，定位总部、办公、商业等配套功能和产业；第二圈层为紧密区，定位商业、文化、金融和商住、餐饮功能；第三圈层为联动区，定位居住和生活配套设施4坐落位置市外空地城市内2、两地经停车次、客流、站点面积对标。3、高铁商贸圈层次发展战略布局。“高铁一响，黄金万两”。高铁将拉来一座新城。从武清的实践来看，高铁确实给所在区域拉来了一座新城。随着高铁周边现代服务业、旅游业、房地产等产业的发展和聚集，势必吸引更多的人群，实现经济拉动的良性循环。打造高铁商贸圈是城区综合发展板块的重要任务，是区委、区政府提出的要求，我们想通过主动作为、积极作为，使高铁商贸圈有一个统筹思维、系统规划、整体推进、重点突破。采用空间发展刚性控制、功能布局弹性协调、土地使用规划先导的建设策略，争取以空间、产业、项目三个维度进行统筹规划，按照高铁站场空间结构的圈层特征，形成一个层次发展群。第一圈层是核心区。也就是高铁站前广场商贸区，包括广场及周边0.3平方公里的范围，主要定位为总部、办公、服务等配套功能和产业；第二圈层是紧密区。也就是高铁商贸区，面积为0.7平方公里，主要定位是商业地产、文化地产。大力发展商业、文化、金融和商住、餐饮等产业；第三圈层是联动区。也就是高铁商贸圈，面积为5平方公里，主要定位于居住及生活配套设施，兼顾城市居民。为此办事处专门成立了京沪高铁商贸圈建设领导小组，负责京沪高铁商贸圈建设的组织领导和具体实施。领导小组下设综合办公室、规划组、拆迁组、项目组、基础设施推进组，各组分工合作，统筹推进。不久的将来，全国各地乃至世界各地的人群“忙碌时，思慕闲；乘高铁，到廊坊；游龙河，话养生；尝百味，素食鲜；斑斓地，商贸圈。（二）必须抓好品牌规划。目前高铁站已投入运营，但周边的道路骨架和公共配套设施还未到位，更多的是发挥交通枢纽的分散客流作用，旅客刚性流转多。由此，要跳出高铁看高铁，打破传统思维的禁锢，走品牌化的路线，大气布局，趟出一条高铁商贸圈建设的新路。统筹规划高铁商贸圈区域土地，不能都建成房子，而是真正把周围的商业做起来、带起来，呈现出一个充满活力的“商圈”，而不是一个“睡圈”。品牌规划把握四个原则：1、整体性原则。从高铁商贸圈乃至廊坊都市圈的角度出发，确定功能定位，合理安排功能分区，使高铁商贸圈建设与南城发展相得益彰。2、因地制宜原则。把握区域性形象塑造，结合高铁商贸圈内综合现状和未来发展方向，推动开发和风貌设计。3、协调性原则。在充分尊重原有规划的基础上，协调与高铁商贸圈有关的各种规划。4、可持续发展原则。坚持保护生态环境为前提，走可持续发展道路，强调远近期结合，达到综合效益最佳。（三）必须抓好特色开发。铺架“一心，三带，五片区”格局。“一心”是指核心区，即站点商务办公区。突出环保主题，采用清洁能源供给、雨水收集及中水循环、智能空调、高效隔热环保材料等高科技手段，打造科技高端站场。“三个发展带”：第一发展带是顺安综合体带，定位为商贸物流、餐饮住宿、高档写字楼等。第二发展带是永华商贸带，针对人流不断扩大的特点，定位为特色商业。第三发展带是常甫商业带，结合安次行政中心的南移，定位于配套服务，主要发展市场、超市、商住等业态。 “五片区”是指：高铁商贸圈门户区。位于核心区以南沿铁路线一带，突出京沪高铁廊坊风景带、城市广场和城市文化公园三个主题，共同构成绿色开放空间。可设独特的主题建筑，并有独具特色的个性建筑点缀其间。整个门户区以连续的绿色活动平台相连，提供交往和文化活动的场所，成为乘客车窗里的一张与自然交融最具生态原色的“魅力南城活动名片”。客运枢纽综合区。现美联厂址所在地，面积83138.18平米。建设综合城市公交、出租车等交通出行方式为一体的大型对外交通枢纽。素百味美食沙龙区。位于吉祥社区西半部。贴合现代人的健康和养生需求，网罗天下养生食谱和素食美味，尽享健康饕餮盛宴。商业休闲区。围绕钻石国际项目以商业综合开发为主，构建大型SHOPPINGMALL、星级酒店、文化娱乐中心等功能单元。引进高优名品，力求新、奇、特，创造首发轰动效应，打造“眼球经济”。国际高端生活社区。永祥新区一带，吸引高端人群入住。（四）必须抓好精细运营。廊坊高铁站建设具有前瞻性，总建筑面积10000平米，可承载远期发展崛起后的客流需要。经停的列车比杨村城际站多将近1倍，有很大的客流空间。结合周边地区的旧城改造可以进一步优化城市功能，与城市的商业、贸易等功能相互促进，并生发展。高铁商贸圈建设的操作管理必须精细化，建设规划要更具科学性和发展性，及时动态地修正原有条件下对未来发展预测和判断的偏差。有效刺激第三产业特别是生产性服务业的发展，借助产业和经济聚集，人流、物流、信息流、资金流的汇聚和流动，引进世界顶级水平的商务集团，促成地区的繁荣与繁华。