杭州社区商业滨江月明路地块项目可行性研究报告.doc

“Living hangzhou ,Living Mall”暨杭州社区商业发展专题及“滨江月明路地块”项目可行性研究报告发 展 商： 杭州锦诚置业有限公司 评估单位： 杭州运诚营销策划有限公司目 录第一篇 杭州市社区商业现状研究一、杭州市主城区社区商业格局二、目前杭州社区商业存在的问题三、杭州商业发展的趋势三、社区商业典型性案例研究第二篇 解决杭州社区商业弊端的合理方案Living Mall一、Living Mall的概念二、Living Mall社区商业出现的市场背景三、Living Mall的主要特色及优劣势分析四、国内成功Living Mall案例五、如何推广Living Mall社区商业新模式第三篇：Living Mall来到杭州如何本土化一、杭州市消费者购物习惯研究二、Living Mall在杭州的定位三、Living Mall对杭州市场的积聚效应及未来发展前景分析四、锦成置业未来品牌发展思路探索第四篇“滨江月明路地块”Living Mall可行性研究一、滨江区整体规划分析二、滨江区政府板块深入研究三、项目地块基本情况分析四、项目地块Living Mall发展的支撑点第五篇“滨江月明路地块”项目Living Mall定位一、市场定位二、档次定位三、产品定位四、商业部分产品设计及业态定位五、项目辐射区域六、酒店式公寓定位七、项目主要竞争对手八、区域内成交地块参考第六篇“滨江月明路地块”项目Living Mall经济效益预测一、操盘思路分析（主要是资金链部分的操作思路）二、财务成本预测.第一篇 杭州市社区商业现状研究一、杭州商业发展综述1、杭州商业发展历史1) 大商场时代上个世纪80年代末和90年代初期，杭州新出现了百货大楼、杭州大厦购物中心、天工艺苑、供销大厦等一大批大中型商场，商业开始逐步繁荣。当时，解百、百大、杭州大厦、供销大厦等“十大商场”排名深入人心。但那时的商业网点，基本上都集中在延安路、解放路这两条商业街上。2）专业市场时代 进入20世纪90年代，专业市场兴起，各种工业消费品、小商品市场达到300多个，对商场形成不小的冲击；消费者对商品的需求迅速膨胀后，又迅速分化，大家不再满足于千店一面的商场格局，各种类型的专业市场以低价位迅速抢占了中低档消费者。3）超市时代到90年代中后期，新型商业业态超市开始起步，金龙集团以3家门店首开杭城超市先河。在随后的几年内，连锁超市发展迅速，各种超市、便民店门店总数达到1600家。与此同时，千店一面的大商场进入萧条期。1998年被戏称为“商场倒闭年”。曾名列十大商场第四的杭州供销大厦改成了白天鹅超市。此后，金龙商厦、南元百货、华侨、华联商厦、中央商场、国泰商厦、金世界百货、新天龙、天工艺苑、工联大厦等一大批大中型百货商场相继“隐退江湖”。当年的“十大商场”，至今只剩下了杭州大厦购物中心、银泰、国大、解百、百大、景福等寥寥几家。4）大卖场时代 上世纪末本世纪初，原先的“十大商场”隐退江湖之后，在大百货商场的资源迅速向少数几家大卖场集聚。银泰百货开业前后，杭州大厦购物中心购并了新天龙，解百开出了新世纪商厦，杭州百货大楼新造了南楼，城东引进了国外的麦德龙仓储式商场，城西开出了西城广场这些大商场的一系列扩张行为和新型大卖场的出现，标志着一个大卖场时代的到来。2、杭州商业业态发展状况目前杭州成功商业业态1）带品牌管理的大型百货 杭州的大型百货经营的比较成功的当数杭州大厦、银泰百货。这些百货商厦有一些共同特点：规模大，面积都超过2.5万平方米，达到效益规模以上，从而可以形成产品多样化，供应齐全的品种吸引顾客。而定位比较准确也起到了一定的作用，如银泰百货的定位以中档消费能力的顾客，杭州大厦以高档消费群为目标。2）餐饮娱乐业杭州的食文化相当成熟，有自己的杭帮菜系，同时杭州人也很能接受其它类型的食物。在杭州最出名的餐饮娱乐聚集地就是南山路了，南山路休闲街于2002年国庆期间正式开街，现在聚集了咖啡、酒吧、茶楼、画廊、餐饮、娱乐六大行业，各行业功能在互动中达到共荣。3）服装批发杭州有众多的专业市场，其中四季青服装批发市场和龙翔服饰城是做的最成功的两个。四季青服装批发市场作为杭派女装的基地，因“品种多、款式新、质量好、价格廉”的特色，成为大江南北服装交流的重要集散地。而龙翔服饰城是一家大规模、高档次的服装市场，汇集了国内众多的知名服装品牌，营业面积超过20000多平方米。4）龙井茶文化村西湖龙井是杭州的特产，也是杭州旅游业的拳头产品。梅家坞龙井茶的种植面积有一千多亩，是目前西湖区最大的龙井茶区。“梅坞龙井”与“狮峰龙井”、“西湖龙井”一道，并称为龙井茶叶的正品，其中以清明节前采制的龙井为极品。梅家坞茶叶年产量7万多公斤，占整个西湖区产量的60%以上，实现年销售额7000多万元，而由此带来的赏茶、购茶、品茶、旅游等边际效应使得梅家坞茶文化村落的影响力越来越大，成为杭州又一休闲消费的高雅区。中档水平业态1）大型连锁超市 杭州目前已经拥有好又多、家乐福、易初莲花、好又多等众多的大型超市。其中家乐福杭州店的地址在延安南路的涌金广场地下一层。营业面积6600平方米，是家乐福在中国的第40家门店。这家店的开张，使得吴山广场附近聚集了相当的人气。因此可以说，这些大型超市，由于价廉物美，货物品种又多，深受顾客欢迎。 2）专卖店专卖店在杭州数量不多，但极有特色，比如在延安路段就集中了众多的中档服饰，而手表，珠宝等也在市中心占有一席之地。而目前，很多专卖店还是集中在百货商厦内，成为店中店。3) 电脑及高新产业市场 杭州颐高数码广场（原名杭州高新科技广场）是杭州高新电脑城的二期工程，1999年建设，并于2000年3月30日开业，2001年4月杭州高新科技广场正式更名为杭州颐高数码广场。经营状况较差或已经退出市场的业态1）欠缺特色的旅游市场 杭州是个旅游城市，但是现有旅游市场数量不多，而且特色不明显。缺少旅游公司的支持因而缺乏人气，如信义坊。2）缺乏统一经营的新场在杭州的中心区域，有一些商场如涌金广场，耀江广厦，清波商场，西湖时代广场，不是经营不善，就是勉强维持微利。一个主要原因就是缺乏统一经营或经营管理水平不高，如早几年前的涌金广场，经营户主要有3种类型：一是业主兼经营户；二是业主自己招的经营户；三是经营管理公司受业主委托招的经营户。这样就造成了经营管理公司很难进行统一管理，统一经营的局面。虽然经过商场重新洗牌、重新招商，已于今年年初重新开业，但从目前的经营情况看，并不是很理想。3）中型百货中型百货一般指经营面积在1万平方米左右的商业企业。杭州原先拥有众多中型百货，如庆春路百货市场，工联，杭州第二百货等，但到了2003年，最后的两家：杭州国大和景福百货也先后停业。景福百货虽然又再开业，但仅能停留在社区百货的定位之上，做该区的独家生意，抗风险能力很弱。国大和景福在2002年全年的销售额都在1亿元左右，仅相当于银泰百货与杭大的十分之一，毛利率都只有8%-9%，与银泰或杭大至少相差3-4个百分点。3、杭州零售业基本情况杭州市居民日常消费逐年增长明显，今年以来，我市消费品市场延续了2007年良好的发展态势，呈现稳中有升。一季度全市实现社会消费品零售总额376.41亿元，比上年同期增长19.7，增幅比上年同期提高4.6个百分点。       分城乡看，城市实现社会消费品零售额347.99亿元，同比增长19.7，占社会消费品零售总额的比重为92.4；县及县以下市场实现消费品零售额28.42亿元，同比增长19.7，占社会消费品零售总额的比重为7.6。 分行业看，批发和零售贸易业实现零售额335.34亿元，同比增长19.4，占社会消费品零售总额的比重为89.1；住宿和餐饮业实现零售额40.02亿元，同比增长22.5，占社会消费品零售   总额的比重为10.6，其他行业实现零售额1.05亿元，同比增长10.3，仅占社会消费品零售总额的0.3。  分区域看，在社会消费品零售总额增长速度方面，市区增长速度为19.6，其中：萧山为15.4，余杭为17.8；五县(市)中，桐庐县为21.9；富阳市为21.3；临安市为21.1；建德市为19.0和淳安县为17.3。 分商品类别看，据对限额以上批发和零售企业统计显示：吃的商品零售额25.98亿元，同比增长22.1，增幅同比提高9.6个百分点;穿的商品零售额21.65亿元，增长23.8，增幅提高4.4个百分点;用的商品零售额155.26亿元，增长12.8，增幅回落6.6个百分点。（资料来源：杭州统计信息网）4、主要商圈分析目前，杭州市区（不包括萧山、余杭）已形成武林商圈、新湖滨商圈、城站商圈、吴山商圈、黄龙商圈等多个商业区各具特色、全面开花的局面。以社区商业为主，凭借雄厚的商业氛围和旺盛人气向成熟商圈靠拢。位于两大商圈中间，杰尼亚等国际知名品牌的落户，加上国际名品街的构造，奠定了该商圈特殊的商业地位。杭州最老牌的商圈，云集了银泰、杭州大厦、连卡佛等购物商厦，是杭州目前唯一市场成熟的大型综合商圈。该商圈的商铺以经营酒吧、餐饮业为主，高收入者的聚集地成就了商圈的高消费能力，也是该商圈发展的主要支撑力量。拥有天然的商业优势却没有出现预期中的火爆，涌金广场、清波商厦等商业楼的相继使用，有望带动整个吴山商圈的全面兴旺。武林商圈作为人流、物流、资金流最为通达的老牌商圈，武林广场一块弹丸之地聚集了杭州大厦、银泰百货、连卡佛、百大等大型商业购物商厦以及近2年被确认为“时尚女装街”的武林路，商圈辐射能力强，是杭州目前最为繁华的商业核心地段，也是杭州目前唯一市场成熟的大型综合商圈。面对日益严峻的商业竞争，武林商圈期待在新的一轮洗牌之后，继续巩固自己在杭城商业格局中的核心地位。下城区的“一主三副”的整体指导规划中，明确指出将依据武林商圈的高起点，全力向杭州中央商务区过渡。其中，百井坊街道将会被改造成为一条集五星酒店、商业步行街、高级办公区为一体的现代化商业特色街，此外该商圈还将结合地铁1号线车站、地下车库及武林广场地下商城建设，打造武林中央商务区。有了政府的良好规划，武林商圈内的商铺物业也被众多投资客和经营户继续看好。武林商圈的形成除了这十年中大规模、高档次商业设施的不断建设外，还有其深刻的内在原因。首先，杭州城市的发展使武林广场的直接腹地人口越来越多；其次，商圈所处地带的交通通达程度优于杭城其他商业中心。一般来说，腹地人口和交通通达程度是决定一个综合性商业中心规模和地位的关键因素。湖滨商圈目前杭州最昂贵的商业圈。湖滨商铺数度拍卖，其中一间小面积商铺，10年的经营权拍到了惊人的13万元/平方米，竟然贵过了上海南京路。随着新西湖的新鲜出炉和假日经济的热度不减，巨大的回报是可以预期的。因此，商铺拍卖天价并非是盲目的投资。“卡地亚、法拉利、杰尼亚”等国际知名品牌纷纷落户新湖滨商圈，使湖滨商圈的商业档次和品位都有一个相当大的提升。最为耀眼的国际名品街是一个由平海路、东坡路、湖滨路隔成的三角地块，近1万平方米。其面临西湖，普遍物业高档，店面面积大，一般都在200到500平方米之间；且据了解，这里的日租金均价达到1美元/平方米。商圈从面积上分析并不小于50万平方米的建筑面积中，用于商业用途的将有20多万平方米，真正集购物中心、主力百货、专卖店、商业街、市场、夜市等多种业态为一体的复合性商业街区。区域人流量方面，湖滨沿线的望湖、凯悦、华侨等，以及附近的写字楼和商务楼，都会带来一定消费能力的人流。在交通方面，未来地铁将在延安路庆春路口、延安路解放路口各有出口，每个出口将辐射500米半径区域，为新湖滨带来可观的人流。 处于武林和吴山商圈两者之间的湖滨商业区，无疑将成为沟通南北两个商圈的枢纽，形成完整的城市中心地带的商业核心。同时，无论城市如何发展，西湖在杭州人心目中是不可替代的，新湖滨商圈的建立将贯通西湖风景区与延安路商业区，把风景融入城市的繁华，奠定了特殊的商业地位。吴山商圈延安南路有很长一段时间是很多商家胸口的痛：回报率低、空置率高，整体商业氛围不佳。而实际上，这之间存在绝佳的商业氛围，有待激发。周边住宅小区由于距离西湖比较近，又靠近城站、吴山广场、河坊街，独具天然的环境优势，普遍价格不菲、档次偏高。而另一方面，西头，城站、特色河坊街及吴山花鸟城每天接送大量的本外地客人；西头，西湖南线的改造和各类休闲商家的林立，每天吸引着大量游人；连接东西头的西湖大道，交通便利。这一区块的天然商业优势日益彰显，一旦潜力优势充分发挥，必将产生巨大的商机。 从2003年下半年开始，家乐福、金色阳光以及麦当劳涌金店等一系列知名商家的进驻起到了一定的聚集人气、促进商业氛围的作用，但其后的涌金广场匆匆过场、清波商厦与太平洋商业中心一带的停滞低靡，并未真正出现人们预期中的火爆氛围，难得的冷场令人深思。更是向商家、投资客表露了看好该区域商业市场潜力的信心。新湖滨改造工程的成功，使得近在咫尺的两个商圈有了更加紧密的联系。有了新西湖带来的人气和商机，西湖大道和延安南路迅速成为商铺新的投资热点，目前分布在该干道沿线的商铺面积大约在10万平方米左右，在延安路沿街商铺的租金达到每平方米每年1万以上。城西商圈城西新型的住宅社区近40个，人口规模近20万。作为杭州的高尚居住区，城西入住人口的综合素质和消费能力也是首屈一指的，因而城西商铺的投资价值日益被投资者看好。文二路西段的南都·德加、林语别墅、桂花城等新近开发的高品质楼盘，物业档次高、升值空间大。在城西商圈的商铺只要定位准确，那么其商铺的价值也将达到最大化，投资回报也将可能是杭州最高的。城西商圈的商铺多为社区商铺，这部分商铺大多处于新建住宅小区沿街或小区内主要干道，面积以30平方米左右为主，多为满足附近居民生活日常所需。这类商铺因其服务社区的功能强，“存活力”较强；而发展至今已经开始出现一定的细分，特别是附近小区人气聚集到一定规模后，其商铺已不单单是服务于附近居民的单一功能，而是凭借雄厚的商业氛围和旺盛人气向成熟商圈靠扰，其商铺的经营品种开始往专一化和多样化发展，经营面积也出现大型化趋势。类似城西商圈的社区商铺是目前商铺的主流，遍布于杭州的各个居民小区。社区商铺以其成长空间大、投资风险低而将会成为未来商铺供应的主力，投资的热点。而社区规模化、居住远郊化也无形之中加快了这种趋势。同时，分布于各大型住宅区的超市，也多是附近居住区发展成熟、人气较旺的情况下出现的，与社区型商铺相比，多为满足更大距离的消费圈，其经营品种追求齐、全，通过巨额的销售数量达到价廉的目的，主要以五大特色与其他类型商铺相区分：以大众化商品及实用性商品为中心、价格低廉、商品种类丰富、店铺大型化、管理数据化。5、主要特色商业街除主要商圈外，杭州市近年来打造了多条各具特色的商业街区。自2002 年以来，杭州市陆续建成了湖滨旅游商贸特色街区、南山路艺术休闲特色街区、清河坊历史文化特色街区、武林路时尚女装街区、丝绸特色街区（杭州中国丝绸城）、四季青服装特色街区、信义坊商业步行街、文三路电子信息街区和梅家坞茶文化村等9条商业特色街区。这些特色街区大部分具备一定的商业文化氛围，积淀较深、商品各具特色，在市区形成了新亮点。信义坊步行街湖滨特色街清河坊步行街南山路步行街丝绸步行街梅家坞文化村电子信息街四季青步行街武林路女装街6、杭州商业发展规划1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网； 1）庆春东路区域商业中心庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域，将形成以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。目前该区域内的商铺建设正处于大力发展阶段，有一定的供应量，售价还不算太高。南肖埠太平门直街一带的商铺单价约2.2万-2.8万元/平方米，这里可供应的大型商铺有凤起时代大厦、中豪凤起广场、新城市广场，商铺价格在3万元/平方米左右，元华旺座商铺在3万元/平方米左右。未来杭州城市新中心和商务中心（CBD）将崛起在钱塘江畔，钱江新城"二横九纵"及内部道路、核心区内两个水体等基础设施建设已全面展开，杭州大剧院、市民中心、解放路延伸等一批重点工程已经启动，规模化的运作将辐射周边的商圈。 2）拱宸桥区域商业中心拱宸桥区域商业中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，规划为功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。目前区域内商铺供求大体持平，售价不高，适宜先期投资。金都清宸公寓商铺一楼售价约为2.5万元/平方米，二楼售价约为1.5万元/平方米，名城左岸的商铺只租不售。这里的商铺基本是处在生活区块，基本业态比较固定，商铺回报率比较高。 3）翠苑区域商业中心翠苑区域商业中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路，规划为业态比较先进，以购物餐饮为主的区域商业中心。翠苑区域交通便利，居住者集中，消费需求量大，本身的商业经营基础和商业氛围都比较好。规划后，商铺的经营档次与往日会有很大的区别。该区块目前商铺供应量不多，一有铺面就会形成热销场面。华海园的商铺售价约在3万元/平方米以上，文三路上的商铺售价一般在3.5万元/平方米以上，附近文华路金成嘉南公寓12层联售的商铺价格在1.6万元/平方米以上，嘉绿南苑商铺售价约在1.8万元/平方米以上。此区块商业气氛比较成熟，但由于住宅价格过高，导致商铺价格也居高不下，换手频率较高。 4）滨江区域商业中心滨江区域商业中心主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段，从高起点出发，形成目标消费层次以高中档为主，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。钱江南岸近两年开发的楼盘如雨后春笋，而且品质较高。住宅的大量开发，肯定会聚集大量的人气，孕育未来的商机。相比较于成熟区域，滨江的升值空间更大，商业前景灿烂。几年后，这里的商铺经营必然是另一番热闹景象。 这四个区域的共性是周边居住人群数量大，因此潜力看好。随着商业氛围的逐渐浓厚，这些区域商业中心无疑具有极大的商业活力和发展潜力。虽然已经过两年的发展,但是这里的商业发展还没有形成气候,因为这里的人流量以及消费能力还没有达到一个较高的水平。 从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向“多心多点”的格局转变。“多心多点”的商业格局也说明区域化消费将成为主流。二、目前杭州社区商业存在的问题（补充增强说服性）由于政府的推动，市场机制的激励、投资者投资方向的转移等多种因素的综合作用，社区商业地产日渐火爆。但是，长期以来，住宅底商为社区商业主要形式而存在，缺乏统一规划，社区商业目前还存在一些问题：1、自发形成，设计不合理，空间布局不均衡杭州现有的社区商业大多为自发形成，部分社区的中小商业仍然带有集镇传统商业痕迹，一些社区的商业总量不足、布局 不合理、建设相对滞后，有的社区规模过大，空置率高，缺乏统一规划。2、经营混乱，业态结构不合理大型综合超市和超市基本能满足消费需求，但菜市场、特色专业店、便民生活服务网点有些不足，小型建材、通信器材、洗头店较多；3、经营方式落后，购物环境差传统的社区商业在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。有些商业网点与居民区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪音声响等问题影响居民生活，造成大量的治安和环境隐患。4、商业地产的开发与商业的业态设置的要求不配套一度房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、市场等商业业态对商业物业的要求。三、杭州社区商业发展的趋势1、单一业态向多元业态迅速发展当前杭州市商业市场近年来由单一业态向多元业态迅速发展。 虽然目前杭州市商业物业主要以市区百货公司、商场为主。未来杭州市在开发和待开发的项目，包括社区购物中心、商业街也将是组成商业物业市场的主力。     从历史上看，在2002年以前，杭州市区的商业物业供应总量不足25万平方米。而从2002年开始，杭州市整个商业物业市场开始活跃，2002年-2005年四年时间，其供应量就达到2002年以前的总量（第一太平戴维斯独家提供新地产周刊的2006年杭州市商业物业市场调研报告）。 2、社区购物中心将最具有竞争力      从区域来看，由于杭州市中心土地供应的缺乏，未来大体量的商业供应量会集中在主要商业区以外、住宅集中的区域，如钱江新城、三墩、滨江区域等。从供应量来看，未来的商业项目将朝更加综合性、规模更大的趋势发展。从商业形态来看，住宅聚集区社区型商业将会有很大的发展潜力。      从目前杭州的零售市场来看，大型超市和百货的发展比较迅速，且发展趋势比较理想。投资者和零售商一样，已经开始注重商场前期的开发和未来的运营管理水平，并将把这个作为投资的主要依据。随着西城广场的开业，涌金广场的调整与开业，社区购物中心这一商业形态已开始在杭州市场尝试。从未来的趋势来看，报告认为社区购物中心这一形态将是杭州商业中最具有竞争力的一种商业模式。 3、竞争走向激烈     由于在未来杭州的规划中商业方面的供应量很大。从项目开发的时间段来看，包括太平洋商业中心、银泰购物中心、西蒙广场等都会集中在2007-2008年开业，这些项目都具有一定的体量，又分布在居民集中的非市中心区域，因此可以预见，未来杭州零售商业的竞争版图将扩大。三、社区商业案例典型性研究（个别选项分别查找）1、萧山众安·恒隆广场（杭州首个Living Mall主题社区）项目名称恒隆广场楼盘位置萧山区山阴路与工人路交叉口东北角建筑形态住宅、办公、商业开发商众安集团项目规模总建筑面积17万平米商业6万平米主题街区及业态分布1F衣之家百货、精品服饰、珠宝、手饰、数码、美食2F百货、手机、美食、咖啡、摄影3F美食、电子游艺、网吧、游乐、造型4F食府、美容、养生、KTV、茶楼5F影院、桌球、棋牌室、钱柜、健身交通地铁（规划中），公交：5路、K515、13路、16、8、581等项目时间节点2005年开盘，2007年12月开业附近主要小区心意广场、新白马公寓、蓝爵国际、锦园等附近住宅价格11000-13000元/平米配套北干小学、金山学校、萧山五中、萧山第一职高等,综合商场:时代超市、华润超市,银行:广发银行、农业银行等、萧山医院,车库地下-1层、-2层车库项目评价此项目周边区域环境与本项目比较相似，杭州首家提出了Living Mall “全生活中心”的经营理念的项目，塔楼为写字楼、酒店式公寓，写字楼出售，所有物业只租不售；规划无大型超市，尚有部分商铺仍在招商中，一楼6元/平米，楼上3元/平米，附近为高档住宅、办公区，区域社区入住率低，项目百货经营状态良好，美食、茶楼等比较萧条，管理公司利用内节的广场举办攀岩、车展等活动，颇于人气。2、西城广场项目名称西城广场楼盘位置西城广场位于文新路紫荆花路口建筑形态独立单体 开发商杭州新西元置业有限公司项目规模占地面积3.23万平方米 休闲景观广场1.8万平米建筑面积5.5万平方米楼层及业态分布-1F物美超市，1.4万平米衍生商铺：大药房/饰品/休闲美食/箱包/化妆品1F生活名店街：肯得鸡/新华书店/中国银行/必胜客/休闲服饰/照相馆2F生活名店街：运动服饰/鞋帽/童装/玩具/内衣五星电器3F主题餐饮：蒸功夫/牛排/阿根廷烧烤/韩梦缘4F青岛健身神采飞扬游乐公园（4000平米）：贝贝乐园/溜冰场/游艺游戏5F银乐迪KTV、UME国际影城（5500平米）车位400个（地上/地下）交通公交9路、24路、25路、41路、41路、43路、63路、66路、70路、81路、86路、89路、159路、199路、203路、270路、804路、820路、817路、900项目时间节点2002年动工，2005年开业附近主要小区桂花城、府新花园、南都德嘉、银桂花园、紫桂花园等周边楼盘价格约1.8万/平米备注说明西城广场的购物中心不同于传统百货业的购物中心，零售业态比例只占55%左右，另外餐饮业占20%，娱乐占25%。是西区最大的公共设施和地标性商业中心，也是杭州惟一将购物中心与大型景观紧密结合的商业建筑形式项目评价规划、布局相对合理，业态齐全，是杭州比较成功的社区商业典范，经过三年的经营，该项目整体运营良好3、亲亲家园项目名称亲亲家园楼盘位置三墩古墩路延伸段建筑形态与住宅混建，分散街区商业 开发商坤和建设项目规模占地面积约680亩 建筑面积约80万平方米6000住户主题街区及业态分布商业文化中心世纪联华超市，约6000平米万柳邻里中心2层，面积-1600-2500平米之间家电、大型百货、专业市场秋水邻里中心四层，2-4层分层出售，面积550平米左右目前经营的菲力伟运动健身中心三和大街面积750平米左右，美容美体、休闲娱乐、体育用品、办公交通公交： 333、845、67、k900项目时间节点2002年动工，2005年开业附近主要小区本社区2万人费，辐射周边小区逾6万人口消费，周边楼盘及价格广宇·西城年华 天阳·美林湾 兰韵天城 名都·西雅城 约10000元/平米项目评价该项目将住宅、社区商业同步规划，业态比较完整，但后期经营缺乏统一规划，业态质量很难控制；同时亲亲家园引进的新加坡“邻里中心”的理念，但无论在实际操作过程中，换是项目的宣传中，都未能真正体现“邻里中心”的实际功能；4、金海城项目名称 金海城楼盘位置九堡建筑形态独立单体 开发商杭州金海置业项目规模5.7万平方米主题街区及业态分布金海城购物中心主力店群：世纪联华、五星电器、肯德基、两岸咖啡、中式餐饮、永和大王、派味滋、可诺丹婷美容馆、新华书店、金海城大酒店旗舰店、品牌店：珠宝区、女装区、男装区、运动休闲馆、家居馆、鞋帽箱包区、童装区、内衣区、手机馆精品商场（在建）精品商场位于金海城商业组团的南部，共分七层，以经营中高档商品为主，其地下室与将与规划中的地铁九堡站地下部分相连，是真正的地铁上盖商业物业，经营方式：出租 / 出售 / 联营时尚购物街沿九沙大道的金海·香滨湾一期建筑底商时尚购物街， 23个复式时尚店面，店铺面积180300多平方米，规划金融服务业和时尚品牌店。经营方式：出售交通309、509、325项目时间节点2007年8月世纪联华入住，12月金海城正式开业项目评价九堡社区性一站式shopping mall，该项目商业中心为2层，与滨江地块初步规划有些相似，在建的精品商城地下室与地铁九堡站相连，对带动人流有很重要的意义，长期看该项目比较看好，由于前期定位不合理，交通不便、区域内入住人口少的影响，商铺经营状况一般，品牌店入住少，空置率高，招商困难5、第六大道项目名称第六大道楼盘位置下沙6号大街与25号大街交叉口建筑形态与住宅混建，街区商业 开发商中庆房产项目规模占地面积约680亩 建筑面积约11万平方米其中商业5万平米塔楼为小户型精装公寓规划1100户主题街区及业态分布由主题商业中心和2000米的一站式BLOCK街区组成淘宝店：商铺面积约32-165平米初步规划业态：饰品/数码影相/鞋包主题生活街：商铺分割面积50-354平米初步规划业态：文具/图书/蛋糕/眼镜/五金/诊所特色餐饮：商铺分割面积120-600平米金沙休闲步街道：商铺分割面积42-278平米初步规划业态：网吧/电玩/咖啡馆交通公交： 328路 K525路 828路 K858路 595路 311路 851路 852路 假日14 线。距离地铁站步行10分钟项目时间节点在售，2009年8月交付附近主要小区野风·海天城、理想·伊萨卡、华元·云水苑、华元·梦琴湾价格公寓6000元/平米，商铺：8000元/平米项目评价地铁物业，临街式底商，规划针对当地居民较为年轻的特点组合业态6、剑桥公社项目名称剑桥公社楼盘位置西湖区古墩路申花路交叉口西南建筑形态与住宅混建，街区商业塔楼精装修公寓 开发商杭州龙申置业有限公司项目规模占地面积约680亩 建筑面积约10万平米其中商业2万平米主题街区及业态分布后现代“玩”家位置：A、B、C座第3层初步规划业态：KTV/书城/美容/健身/电玩时尚休闲街位置：A、B、C座1-2层初步规划业态：眼镜店/花店/药店/洗衣店左岸风情街位置：B、C、D、E座1-2层特色餐饮：酒吧/茶座/咖啡馆/西餐厅商务速递位置：F座1-2层初步规划业态：商务会所/银行/邮局/移动连通营业厅/书吧自由SHOPPING场位置：D、E座1-2层初步规划业态：个性店/饰品/小型便利店/专业超市美食城位置：D、E座3层交通K47、K89、K211、K817、303、333、403、960、900项目时间节点在建，2009年3月交付附近主要小区上郡、紫金广场、橡树园价格公寓8800元/平米，商铺：一楼3.8万/平米、二楼1.5万/平米项目评价项目业态定位高端，居民日常的消费业态较少“小产权”先天不足，对项目后期影响较大7、西子·阳光星城项目名称西子·阳光星城楼盘位置下沙西区4号大街建筑形态与住宅混建设 开发商 杭州经济技术开发区邻里商贸有限公司项目规模四层3.2万平米1F精品天地：珠宝/饰品/手机/箱包/鞋类/皮具/运动系列2F服饰世界：品牌男装/休闲系列/精品女装/时尚内衣3F榕树下美食城：川味浙菜/时令海鲜/异国美味/健康养生4F月亮湾娱乐城：KTV/电玩/溜冰场/迪吧交通公交：320、865、869、381、868项目时间节点物美超市已于2004年7月签约1.7万多平方米（1F-4F），经营期限20年附近主要小区文汇苑、香榭里花园、东海未名园、大都文苑风情备注说明西子·阳光星城(原用名:邻里商贸中心)是大型重点公建配套项目，南临高新技术开发区，北倚高教园区，四周集聚高尚住宅，是未来下沙新城的行政、居住、娱乐的核心区域。西子·阳光星城由一个裙楼和两幢塔楼组成，塔楼以商、住两用小户型为主。 项目评价设计不合理，空间布局不均衡，超市与商场独立存在，购物通道不流畅，同时，下沙商贸城的对消费者的分流，新美商城经营状况不理想（上数据来源实地调研以及项目宣传资料，调研时间2008年7月）第二篇 解决杭州社区商业弊端的合理方案Living Mall社区商业的关键在于他所依附的社区以及周边区域的市场结构，属于区域经济范畴。所以不能撇开社区谈社区商业的具体操作。但是今天时间有限，我首先把我自己总结的一些关于社区商业的思路先讲一下，然后再和大家一起探讨。一、社区商业新模式概念阐述：Living Mall是国际流行的社区黄金大道概念，可以直译为生活商场，也可解释为社区购物中心或者社区商业。 近几年来，Shopping Mall的概念已经深入人心。相比之下，知道Living Mall的人却并不多。随着现代居住概念的改变，大盘时代的到来，社区shopping成为一种趋势。现代化的高档大型社区，就必须要求有一个能够满足居民日常生活所需的社区商业街。所以，大型社区引入Living Mall社区商街概念，建设一个时尚高档商业步行街，必然会提升楼盘价值，并成为商界的新投资热点。Living Mall全球最新的商业模式，以Living Mall多业态组合的社区商业街已经成为全国数百家地产和商业集团最新关注的热点。这样的新模式，不仅能带来商业利润，而且可以改善社区业主生活水平，提升社区整体经济功能。概念阐述： Living Mall简单地讲，就是全生活广场即展示现代生活世界、引领现代生活潮流，体现全方位生活诉求，为消费者提供“安全、便利、舒适、温暖、创新、休闲娱乐”等几大目标的全方位服务。不仅具有购物功能，还具有政府服务功能、医疗服务功能等全方位生活功用。这样的新模式，不仅能带来商业利润，而且可以改善市民生活水平，提升城市整体经济功能。依照中国人的生活习惯，打破传统购物中心的模式，将传统购物中心的经营理论提升到了新的更高层次，就是：服务功能无限延伸，娱乐、购物、联合服务融于一体。二、Living Mall社区商业的市场背景分析为什么会出现这样的商业形态，它的商业空间在哪里，国内成功的案例有哪些？（一）社区商业市场竞争激烈的产物随着房地产市场的不断发展，社区商业项目已经成为一个重要的开发领域。造城运动衍生社区商业，这是市场的需求所决定的，也是一种发展趋势，相信用不了多久，社区商业会出现一个新潮。作为国际上商业新生形态的“Living Mall”，其特有的规划形态决定了其区别与紧邻型的商业形式和社区型商业形式，这就要求了进场的商业机构必须具备高档次、高品质的要求，以满足其区域消费者对产品的需求。随着住宅市场的竞争日趋白热化，越来越多的开发商开始把眼光投向高利润的商业地产。同时，地产商为了提升其住宅项目的价值，通过商用物业等社区综合功能配套，促使一个区域或社区的住宅增值，实现资源互补，从而达到双赢。1、社区商业Living Mall可整合资源降低风险所以， Living Mall概念的提出，无论对地产商还是商业经营者都非常有利。对地产商而言，零售巨头、餐饮娱乐、家居建材商的加盟，是其楼盘的一大卖点，借助商家的品牌效应，能有效提升楼盘的销售。对于商业经营者来说，成熟的大型社区可以保证高素质的人流量和消费力，从而大大降低了投资风险。