朱家角项目分析报告.doc

一、朱家角概况及项目概况1.1 朱家角概况 1.2、项目概况 1.3 项目优劣分析 二、 朱家角现有商业状况概述2.1 中心镇区内商业项目及概况 2.2 中心镇周边表象繁荣的度假村经济 2.3 规划、建设中的大型商业项目介绍 三、项目定位及功能划定3.1项目定位设想 3.2项目功能划分设想 四、项目适用人群4.1国内外观光游客（团体、散户） 4.2周边高档别墅区业主 4.3古镇及周边居民 4.4团队商务会议群体 五、项目可行性论证5.1 项目与朱家角镇区规划无缝对接 5.2广阔旅游市场为本项目提供有力支撑 5.3 项目核心竞争力阐述 5.4 项目拥有稳定客源层 六、项目未来盈利分析及风险预测6.1 项目未来主要盈利点所在 6.2本项目所面临的投资开发风险 七、政府支持对项目实施的现实意义7.1、政府整体规划职能实施能有效规避本项目与其他项目的同质竞争 7.2、政府监管职能对本项目后期经营运作至关重要 7.3、项目可能存在的产权分割问题 7.4、市政配套设施建设对本项目提供有力支持 7.5、项目是对朱家角整体旅游功能及形象的提升 八、3号地块概况及规划方案建议8.1地块概况 8.2 规划方案建议 尾 言 一、朱家角概况及项目概况1.1 朱家角概况全国历史名镇朱家角，位于风景秀丽的淀山湖畔，地理位置优越，交通便利，朱家角镇自然环境优美，气候宜人。镇上古迹甚多，小桥流水，是现今保存较完好的江南古镇。全镇总面积138平方公里（包括水面），耕地面积58206亩；现有人口66000人，劳动力27800人；共有行政村28个，居委会8个。江泽民总书记为朱家角题写了“江南古镇朱家角”。中共中央政治局委员、国务院副总理吴邦国为朱家角镇题写了“全国历史名镇朱家角”。在2001年上海召开的APEC会议期间，俄罗斯总统普京夫人和菲律宾总统阿罗约的丈夫、澳门特首何厚铧以及出席APEC会议的各国双部长的夫人等一大批中外贵宾来到朱家角古镇旅游。由此可见，朱家角镇有其独特的魅力。朱家角古镇旅游开发是从1998年开始实质性启动，几年来，先后修复并对外开放了课植园、城隍庙、童天和药号、稻米乡情馆、渔人之家、上海远古文化馆（陶玉馆）、涵大隆、放生桥、北大街等20多个旅游景点，并丰富了景点内涵，吸引了众多的中外游客。除此之外，镇内还拥有一流的现代化旅游设施：亚洲最大的水上运动场、国内最大的“东方绿舟上海青少年校外活动营地”；设施先进的上海国际高尔夫乡村俱乐部、上海太阳岛国际俱乐部等。目前，朱家角已基本形成了以古镇旅游为龙头，以太阳岛、环淀山湖为依托的旅游新格局。以旅游业为突破口，大力发展第三产业是朱家角镇经济发展的支撑点。古镇旅游业的快速发展，已经成为我镇经济发展的强大驱动力，带动了全镇的房地产业、餐饮业、商贸等行业的同步发展。1.2、项目概况项目地块位置：项目东临珠溪路林带，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地处朱家角景观镇西大门入口珠溪路景观大道与318国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口距本项目不过百米，区位优势得天独厚。1.2.2 项目基本情况介绍地块总面积：47479.80平方米，其中出让面积26580.10平方米地面现状；拆平至自然标高规划用途：公共设施用地(服务业、旅馆业、图书展览、影剧院、游乐)土地使用年限：50年建筑容积率：不超过0.45建筑密度：不超过25%绿地率：建筑基地内绿地地面面积占建筑基地面积的比例不小于50%建筑退让有关建筑控制线：建筑不得逾越河道退让控制线建筑后退基地边界、建筑间距及日照控制：按上海市城市规划管理技术规定及有关技术规定控制建筑高度、层数控制：不超过4层，高度不超过15米基地出入口及车位要求：出入口开向东侧道路，车位设置应满足有关规定要求，并应结合行业特点及发展需要配置足量泊位。1.3 项目优劣分析优势：1、尽占古镇建设规划之先机：项目是朱家角政府新镇区规划的重要组成部分，是朱家角度假型旅游业服务的重点休闲、娱乐配套设施，得到地方政府的高度重视和大力支持；2、尽占交通便捷之优势：项目地理位置得天独厚，地块位于朱家角镇区西端，处在朱家角景观镇西大门入口珠溪路景观大道与318国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口距本项目不过百米；3、尽占出入古镇之区位优势：项目与轨道交通七号线终点站及公交客运枢纽隔路相望，第一时间与往来游客亲密接触；4、尽占“岛”、“水”之自然生态优势：项目四面临水，当地人称之为“生态岛”，项目开发时因地置宜，突出地块“岛”、“水”优势，规划的湖畔乡村酒吧等项目与之呼应；5、尽占古镇开发之商业先机：地块正对祥凝浜路古镇出口，规划中的祥凝浜路是朱家角古镇重点规划的商业、金融一条街；6、尽占旅游景点规模化之优势：青浦区目前有五个国家级4A旅游度假区（朱家角、东方绿洲、太阳岛、陈云故居、大观园），而且都集中在以朱家角和环淀山湖为核心的青西（青浦西部地区）板块，国家4A级旅游景点密度如此之高，这在国内还是首例。如此高密度的景点分布，构筑起青西板块的立体度假旅游网，打造出长三角度假型、生态型旅游品牌；7、尽占水上旅游之优势：项目处在淀浦河南侧，是淀浦河休闲度假区的配套设施项目。地块东北侧不足50米的地方将规划为游艇码头，届时环绕生态岛的水面上将有“水上巴士”、“游艇”穿梭往来，水上交通便捷。劣势：1、项目地块偏小，项目的整体规划难以形成规模化效应；2、项目紧靠交通主干道318国道，道路车流量大对项目未来打造绿色生态型休闲娱乐场所造成一定的困难；3、目前朱家角区域内已规划的同类产品如：尚都里等，将对本项目后期销售经营管理产生极大的市场同质竞争压力；4、目前青西板块的道路设施及公交网络还不完善，众多国家4A级景区之间缺乏联系，游客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，这给青西板块的整体旅游带来消极影响；6、2005年朱家角的游客数量有所减少，而革命传统教育基地陈云故居的游客大幅增加，所以观光型的旅游产品正面临严峻考验；7、目前青浦区规划建设的超大型休闲娱乐购物设施，体量巨大，功能齐全，如赵巷建设中占地6000亩的超级商业中心，徐泾规划投资9.5亿元的西郊商务中心等，都处在上海到朱家角的必经之路上，未来这些大项目投入使用后，必将对从上海来朱家角的游客进行分流。二、 朱家角现有商业状况分析2.1 中心镇区内商业项目及概况古镇朱家角区内的商业形态主要是以淀浦河两岸的特色商铺为主，其服务定位是面向来朱家角观光旅游的游客。而景区以外，则多以社区型商铺为主，各类店铺及中小型的超市，主营对象是朱家角镇的本地和周边居民。这些商铺共同的特点是总体规模都不大，小到十几，大到上百平米不等。 古镇水乡风情街特色商铺古镇景区内的水乡风情街特色商铺可以说是朱家角目前最为兴旺的商业形态，这些商铺主要集中在淀浦河两岸的古镇景区内的北大街、漕河街等道路上。这些历史久远的商铺，本身就是景区的景点之一，古镇内的店铺面积不大，从十几平米到二三百平米不等，主要以经营具有地方特色的餐饮、乡土小吃、临河茶楼及手工艺品等为主。尤其是紧靠河浜的店铺，更是弥足珍贵，这样的店铺，多是经营餐饮、茶楼为主。既融合了历史人文底蕴，也深受来往游客的钟爱。景区外重要街道祥凝浜路祥凝浜路是朱家角镇最主要的商业街，镇区内的原住居民，生活日用大都是在这条路上购买的。祥凝浜路上集中了各银行网点、饮食店、中、小型超市、日杂店等，公交站点也多集中在这条道路上，目前该道路显得有些杂乱。在未来规划当中的祥凝浜路，将是朱家角镇区的商业、金融一条街，规划当中的祥凝浜路将来也是文体休闲用品特色街。它的西端与景观大道珠溪路相交处正对着本项目所在的生态岛，因此祥凝浜路未来的发展程度与本项目休戚相关。朱家角美食休闲广场朱家角美食休闲广场位于祥凝浜路最东端，朱家角镇区东大门南北两侧。建筑面积19350m2，建筑层数为3层。商铺广场自然分割南北两块，北地块建筑面积12364.9m2，南地块建筑面积5420.1m2，容积率0.98，停车位78个。美食广场商铺以原规划是旅游休闲为特色，以购物环境为条件，综合多项餐饮、娱乐、桑拿和酒店的完整设施。规划经营内容是：中西餐饮、地方特色、旅游纪念品和夜总会等，现场实际情况却不尽人意。目前该项目已经交房，但众多门面均有租借字牌，购房业主似乎对该项目的后市信心不足。提示：美食广场位于朱家角东大门，与本项目正好是东西对角，而且美食广场的规划定位与本项目的特色餐饮及娱乐设施也存在一定程度的同位竞争，但本项目处于生态岛的天然地理优势是美食城无法比拟的，而且本项目的乡村酒吧及MOTEL式酒店公寓都是美食城所没有的，在当地属于首创。2.2 中心镇周边表象繁荣的度假村经济在古镇周边以具备休闲、度假及商务培训功能的度假村为主，且又以淀山湖、大淀湖的美丽湖景为卖点的度假村。周边度假村如以下：1、家化培训中心度假村2、虹珠苑3、东方绿洲度假村4、大千庄园生态度假村5、太阳岛度假村6、景苑水庄度假村这些已经运转的度假型宾馆虽然拥有23星级的档次，也兼有娱乐、休闲、体育活动的项目，但由于这些度假村运营时间较长，其娱乐项目及设施都已陈旧，且经营模式老化，尤其是度假村鸟笼式的消费模式，已经逐步脱离了现代都市人群追求时尚、新潮与速度感的消费理念，已不能适应现代消费需求。2.3 规划、建设中的大型商业项目介绍尚都里“尚都里”项目一期位于朱家角中心镇，古镇区、老镇区、新镇区三个板块的交汇处，占地约3.9公顷，西临朱家角北大街、放生桥，南到财苑宾馆，东到油车浜路两侧，北临漕港河，由浙江弘大集团投资开发，香港时尚生活中心有限公司负责整体项目策划、招商、营运，是一个类似于上海“新天地”一样的产品。规划中二期项目又名“国家粮仓”，位于漕港河以北，与一期隔河相望。弘大集团公司此次共投资3.5亿元，邀请了5家国内外的知名建筑事务所分别进行功能区域设计，准备在此打造一个集旅游、度假、休闲为一体的新型城镇商业地产项目，项目规划建筑面积为4.5万平方米，规划中有大型商业中心、三星以上宾馆等产品，计划今年底明年初动工，工期为三年，预计2008年投入使用。该项目取名为“尚都里”的项目：寓有“崇尚、喜欢、超过、突出”之意，而“都里”则是我国元明时代的行政区划，有“水流汇聚”之意，充分体现了朱家角古镇改造的宗旨：既具古典韵味，又具时尚气息，让古镇人民充分享受现代文明。提示：本项目是朱家角镇区内，放生桥旁边的大型娱乐、休闲、购物、酒店设施，与本项目在部分产品上存在着同位竞争，与本项目起来，该项目地理位置占优，且规模大。是本项目未来主要的竞争对手。但“尚都里”项目投入使用比本项目至少晚12年，而且它位置好，且动迁规模巨大，因此投资成本比本项目要高出许多，因此本项目将来销售及经营时，价格方面都会占有优势。上海国际文体休闲产业城规划占地面积620亩，分别建设市场营业区、展销展示区、仓储区、配套服务区、广场停车场等。产业城目前规划总面积1580亩，分别建设市场营业区、展销展示区、仓储区、配套服务区、广场停车场等，实行“一次规划、分项设计、分期实施”。它一期用地620亩，主要用于市场营业区、商务区和小型商业用房建筑，建筑面积28.65万平方米，其中营业房19.65万平方米（营业房主要用于金融、商务、文体休闲制品的批发及销售等，占总建筑面积的69%），步行休闲街区84326平方米，其他配套用房5700平方米，停车位2200个。产业城建筑由国外著名建筑师设计，极具水乡特色。它的注重商业功能的同时，体现出了浓郁的文化气息和人性化。建筑规划充分利用了朱家角地区水网密布的特点，使得水网贯穿于整个产业城中，个别地区还达到了户户临水的地步，户与户间以小桥流水为沟通，恰好与旁边朱家角古镇“东方威尼斯”的风格相契合。产业城商用建筑以两层、三层为主，户型设计简洁大方，面积合理，充分考虑到了业态经营的需要。多配以大幅落地玻璃，既便于展示也便于观景。“上海国际文体休闲产业城”一期绿化率达到39.5%，构筑出绿色亲水的生态环境。三、项目定位及功能划定本项目作为朱家角新镇规划中的重要一环，承载着古镇水乡风情文化旅游、休闲娱乐的使命。是老镇区水乡古镇风貌旅游的延续与升华。项目本着发展休闲度假型旅游新模式，盘活新镇区商业形态，以特色休闲项目将游客留在朱家角，打造朱家角特色水乡旅游品牌，并带动地方经济的繁荣。项目定位方向明确，功能清晰，兼有合理的空间布局和规划，势必为朱家角旅游业增光添彩。项目以简约的现代手法结合江南水乡建筑特色，塑造出具有时尚简约与江南风情特点的建筑形态风格，结合地块自然生态岛状、河道水面的优越条件，在古镇创造一个亲水、亲绿、亲近自然的理想轻松的休闲度假新天地。3.1项目定位设想面对历史文化古镇朱家角，2号地块项目距离朱家角古镇北大街仅一步之遥，应充分利用古镇悠久文化传统，挖掘古镇城区的历史文化底蕴，以文化、水乡古镇风情带动旅游消费、结合本区域旅游商业市场的空白，以现代旅游经济理念发挥本项目的独特地理区位优势和景致，最终实现项目和朱家角新镇整体开发的双赢局面。项目着眼于大上海都市圈层，充分挖掘朱家角古镇的城区历史文化底蕴，以文化、休闲带动消费，同时结合区域旅游市场的空白，运用新现代旅游经济运作模式，发挥江南水乡的独特景致，满足旅游者求新、求知、求真、求奇、求趣等个性化需求，打造古镇品牌旅游产业链中的核心环节，把朱家角建设成为有特色、高品位、国际化、大客流、高创汇的旅游品牌城镇。项目着力突破朱家角传统上倚重日间观光游览的产品单一性，针对古镇夜间娱乐休闲的空白点，重点开发夜间休闲娱乐产品（生态岛乡村酒吧），实现古镇日、夜旅游项目的时间对接，通过对丰富夜生活的营造，实现从“朱家角一日游”向“朱家角两日游、度假游”的全新转变，打造具有江南水乡情韵的时尚水乡新天地，塑造一座兼具日间观光和夜间娱乐功能的旅游不夜城。项目提倡文化旅游、休闲娱乐概念，以独具特色的旅游休闲模式吸引客源，依托古镇景区，并与古镇形成差异化经营，以乡村风味的湖畔酒吧，西餐、简餐为主的餐饮形式、MOTEL式小面积酒店公寓的住宿环境，营造格调高雅的小资氛围，以吸引都市白领人群为主。在古代，有“无水不成园”之说，水是住宅的血液。又云“智者爱水”。2号地块三面环水，水给朱家角古镇带来了生机勃勃，也给本项目带来了灵气，带来了希望。建议：做足项目周边自然水道的水文章，河驳岸、坡道、水边建筑、河道中的游艇、河边的游艇码头、水面的荷花等等，都将成为水景的组成部分，这将为河畔的建筑带来无限的光韵和动感，给消费者带来愉悦和享受。使项目更有机地溶入江南水乡古镇文化之中。建议以大手笔、大气度、大眼界的规划定位，在古镇水乡创造一个亲水、亲绿、亲近自然的度假型酒店公寓和独具欧美情调的河畔乡村酒吧，将河景、水岸、绿茵、树木等生态景观以全方位的自然角度，优雅融入河畔乡村酒吧和河畔酒店公寓的闹中取静又融合周边环境的高品质度假休闲生活和良好的经济性完美结合。3.2项目功能划分设想本项目是综合性休闲娱乐商用物业，总建筑面积12000平方米，规划集餐饮、居住、娱乐于一体，遵循三层建造标高要求，一层为餐饮，二层三层为酒店式公寓及娱乐设施。项目以夜间餐饮、休闲、娱乐消费为主，与朱家角的日间游玩对接，通过准确的功能定位，将观光游客留在朱家角，形成度假型旅游模式。本项目与朱家角现有较多的度假村的套餐型消费、鸟笼式消费不同，游客在本项目可享受到菜单式的单一消费，最大限度地亲近自然，亲近绿意，项目为现代繁忙的都市人群提供一个现代、时尚的新鲜氧吧，在轻松的休闲娱乐中与大自然共呼吸。3.2.1一层：餐饮（暂定4000m2）主打产品：湖畔乡村酒吧湖畔乡村酒吧，不要误会，这不是在新天地，也不是在衡山路，这并不是一家酒吧的名称，而是说酒吧的位置，在湖畔，在乡村，想象一下坐在旷野的乡村，湖畔云气氤氲，手里端着一杯马丁尼。日薄西山，驾车路过这里，感觉还不错，下车坐坐，坐在湖畔，坐在乡村，直坐到夜色湮没了远山、近水，也湮没了自己。下班归来，还没有吃过晚饭呢，尝尝这里的特色餐饮也不错，一个人，也不需要什么铺张，没有觥筹交错，只有细嚼慢咽，牛排七成熟吧。英伦归来后，好久没尝到正宗的牛排了，不知道这里的怎么样，期待，好久没有享受过期待的感觉了，感觉真的不错！项目位于生态岛上，四面临水，是朱家角天然水系中的一支。岛上湖畔乡村酒吧的规划，既呼应了朱家角传统的江南水乡特有的临河茶楼酒肆，又在形态上存在着差异，以异国情调的临河乡村酒吧环绕生态岛，既形成一道异于古镇风情的特色风景，又通过酒吧的商业运作，盘活生态岛商业氛围。为游客及当地消费者提供一种另类的水乡景致，让游客在白天游完老镇风情街，感受到独特农家乐后，晚上来到本项目享受独具异国情调的乡村风情酒吧，成为朱家角一道新的风景线。酒吧以户外与室内结合，提供多元化经营，以夜间经营为主。以丰富游客及当地消费者的夜间休闲生活，形成独具特色的乡村酒吧一条街，渗透古镇水乡文化，打造精品时尚品牌，营造出一种堪与上海新天地、衡山路相媲美的品牌街区。中西式简餐厅、正餐厅除了乡村休闲酒吧，一层的餐饮部分通过业主自由面积划定，分隔出不同的单位用作中西式简餐厅、正餐厅使用。3.2.2二至三层：酒店式公寓（暂定5000m2）、娱乐设施（暂定3000m2） 酒店式公寓：（暂定5000m2）我国的古镇旅游的开发是根据旅游经济发展的不同阶段来决定的。以往的古镇游主要以观光为主，少量休闲旅游为辅的阶段，现在，古镇游正进入第二阶段，即深度旅游、休闲度假型旅游阶段。结合“一城九镇”规划的实施。古镇朱家角旅游业正向度假型旅游及高尚休闲娱乐社区转型，突破以前的观光型一日旅游的模式，度假型酒店公寓的规划正合时宜。目前朱家角镇区内成规模、上星级的酒店宾馆不多，在古镇四周分布的多以度假村附属产业的形态存在，专业性、中高档的酒店公寓还是空白，而度假村酒店存在消费成本高，距镇区距离远的缺陷，对于那些来朱家角古镇旅游的非自驾车游客来说，急需一种服务规范、价格不高的度假型汽车旅馆。而本项目规划的酒店式公寓在当地首开风气之先，市场大有可为。本项目规划的酒店式公寓，拥有独立产权，可租可售，届时聘请专业的酒店经营团队经营，有固定的投资回报。酒店的面积分隔合理，以30平方米左右的面积段为主，为游客提供方便、舒适的居住环境，由于项目物业四面临水，酒店公寓将考虑规划更多的面水景观住宅，让居住成为风景。娱乐设施（暂定3000m2） 项目纯娱乐设施集中在三层，主打型娱乐项目，拟规划为专业性K房、爵士舞厅和豪华夜总会，更将让喜欢艺乐的休闲游客，尽享酣畅无限。除此之外，还将引进其它文娱设施，以丰富游客及当地消费者的休闲、娱乐生活。四、项目适用人群未来的朱家角镇在致力于新区建设和老区改造的同时，还将着力推进古镇风貌的保护和特色旅游的有序发展，朱家角镇商业设施应结合旅游业的开发、老镇区的改造、古镇风貌的保护。古镇的商业发展主要集中在二条线上。第一条线即祥凝浜路两侧，以商住综合楼为主体，形成新的具有古镇风貌特色的商业街；第二条线即是淀浦河南岸老镇区段，结合水面的开挖、水网重塑，形成新的商业中心。同时老镇区通过一系列的改造、更新将成为朱家角镇区的商业中心。除此之外，规划在规划二号路西侧住宅组团二、三中，沿水系河道布置了一条临水的商业街。是一种对传统水乡商业街体现在现代生活区中的一种尝试。这条商业街形成后不仅为新区住宅提供商业配套服务，而且可以形成新的旅游景点。项目作为连接新、老镇区的重要商业休闲设施，与古镇商业体系融为一体，形成互补。项目的适用人群大致可分为以下几类：4.1国内外观光游客（团体、散户）旅游业是朱家角的支柱产业，“江南水乡特色旅游”是朱家角旅游的主打产品，由于朱家角地处沪、苏、浙三省交界地段，距离上海人民广场43公里，自驾车40分钟左右，比起其它旅游区，朱家角有着天然的地理优势。由于出行在时间上和资金上的成本不高，因此沪苏浙一带的游客把朱家角作为周末短线旅游的必游景点之一。不仅仅是沪苏浙游客，朱家角还吸引着全国乃至国际游客的目光。朱家角和周庄、同里、乌镇等都是长三角“水乡”特色旅游的主要景点。各大旅行在安排游客作上海旅行时，都将朱家角作为一个必到的景点，朱家角与上海市区的外滩、东方明珠等一起成为沪上旅游的重要景点。当然这也为本项目带来了大量的长三角以外的国内、国际旅游客户。据统计朱家角旅游游客构成中，上海市区居民占绝大多数，上海市居民达到总游客的80.86，外省市游客占16.42，入境旅游者（包括港澳台同胞、海外侨胞及外国人）占2.72。提示：随着度假型旅游的深植人心，本项目度假休闲优势将显现，比较起朱家角现有的度假型产品（度假村）来说，本项目虽然定位为中、高端产品中，但消费成本低，没有整套的消费流程，客户可选择地进行单一消费。4.2周边高档别墅区业主朱家角在致力于吸引旅游客的同时，也在提升自身的居住品位，并规划了大面积的中、低密度的高尚生态型别墅生活区，而且这些别墅区在朱家角新镇规划中所占比重最大。这些高档别墅区分布在古镇周边，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖为依托，形成了相当规模的别墅生活区。而本项目作为朱家角新镇区规划的一部分，同时也是这些高档社区的特色休闲娱乐配套设施。不久的将来，别墅区陆续投入使用后，本项目很大一部分服务对象就是那些别墅区的业主。目前周边在建别墅有大淀湖东、北面的绿洲江南园，以及本项目西侧的康桥水乡。而沿淀山湖一线的上实特色居住区项目也已在启动之中。除了朱家角地区本身的别墅群，朱家角周边的赵巷、徐泾、佘山等高尚别墅区都有可能成为本项目的消费人群。4.3古镇及周边居民自宋元就已建镇的朱家角，其本地城镇居民的消费能力也不容忽视。朱家角原住居民对朱家角本身的水乡景色早已熟视无睹，而他们对接受新鲜事物的渴求由来已久。目前来看，朱家角本地的休闲娱乐设施单一，且不成规模，不上档次，已完全满足不了当地人的娱乐、休闲需求。因此本项目与朱家角原有娱乐消费存在差异，但兼容江南水乡建筑风貌的湖畔乡村酒吧、特色餐饮、大型K房适时地填补了朱家角镇高档娱乐的空白，势必会受到当地居民的青睐。提示：朱家角镇区居民大多经营假日型旅游消费，平时的工作日，朱家角游客明显减少，而这一段时间正是本地居民的休闲、娱乐时间，而镇区居民的工作日消费正好能填补本项目因工作日度假游客少形成的消费真空。4.4团队商务会议群体上海作为国际化大都市，其商务氛围空前强烈，商务会谈、商务交流、企业培训等事务放量增加。选择风景优美、设施配套完善、有独特风味的风景区洽谈业务、会务交流、员工培训的企业日渐增多。朱家角目前有许多针对商务会谈及企业培训而开设的度假村，如大淀湖畔的家化培训中心、复兴路上的虹珠苑、太阳岛度假村、大千庄园、景苑山庄、东方绿舟度假村等。可见以企业团体接待的商娱设施同样有极大的生存空间。本项目在承接商务群体上更具有规划及交通地理区位上的竞争力。五、项目可行性论证5.1 项目与朱家角镇区规划无缝对接5.1.1、朱家角新城镇规划城镇性质及规划定位朱家角镇区是市级历史文化名镇，也是“十五”期间上海市率先建设的“一城九镇”之一。朱家角濒临淀山湖风景区，是以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇。建设方针对朱家角古镇的开发建设在功能结构和空间形态上进行重新组合，确立新的镇区空间构架和功能分区；采用改建与重建相结合的建设方针。在此过程中，对镇区功能结构进行调整，即将不适宜的工业、仓储等性质的用地，转换为旅游休闲设施、商业文化娱乐设施用地，使老镇区成为集镇的商业中心和旅游休闲中心。新区建设本着统一规划、综合开发的原则，各项市政公用设施及配套建设应同步进行。新区建设以居住功能为主，同时将行政中心、文体中心从老镇迁至新区，形成富有现代江南水乡城镇特征并与古镇风貌一脉相承的全新城镇风貌。用地规模及四至范围至2020年，镇区总体规划用地8.14平方公里，包括老镇区2.6平方公里。其中城镇建设用地为620公顷，人均城镇建设用地为124平方米,总增加住宅建筑面积180万平方米。以老镇区为基础棗包括古镇风貌保护区，向北包含大淀湖，向东向南至318国道；向西跨越朱昆河进一步拓展镇区发展空间。将原来位于318国道南侧的工业区归并至朱枫公路两侧的工业区，新镇区不再布置工业用地。人口规模及定位至2020年，朱家角镇区常住人口为5万人，除了老镇区内已经居住的1.3万人以外，还须吸纳3万人多进镇居住，通勤人口为1.5万人-2万人。新吸纳人口的重点是中产阶层、白领阶层这一层面。 城镇布局结构规划城镇布局结构注重现状城镇空间布局特点的延续和整合。城镇用地布局注重功能分区，同时为使城镇生活更具活力，各相关性质用地可综合安排。朱家角镇镇区空间布局结构可以概括为以水系为构架，以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块。（1）水是形成朱家角镇区的主体构架，包括三个层次：水心：大淀湖以及规划文体中心和中心公园是镇区核心空间；水脉：淀浦河由西向东横穿集镇；水络：现状河道和规划河道相结合，形成具有内聚力的河道网；（2）老区：即目前的建成区。以古镇风貌保护区（61.5公顷）为核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅游中心。（3）新区包括四个组团。沿大淀湖东、北侧的组团一为花园住宅区；组团二、三由一条沿河的商业街串联起来。组团四位于淀浦河南岸较为独立，也是未来集镇的行政中心。（4）休闲度假区组团集中于淀浦河两岸，均为滨河地区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。中心镇建设目标朱家角中心镇镇区建设目标为：1总体目标：2005年形象显现，2007年基本建成。2具体目标：在2005年底以前，镇区网格道路建成，新镇区重点开发建设2号、3号地块，老镇区重点建设放生桥东南侧0.27平方公里的商业娱乐广场、放生桥西北侧的水上游客集散中心和祥凝浜路景观改造。从2006年始，以熟地形式重点开发新镇区的1号地块和环大淀湖地块，老镇区重点改造建设文化艺术广场和民俗旅馆区。 商业金融规划规划未来朱家角镇商业设施应结合旅游业的开发、老镇区的改造、古镇风貌的保护，集中在二条线上。第一条线即祥凝浜路两侧，以商住综合楼为主体，形成新的具有古镇风貌特色的商业街；第二条线即是淀浦河南岸老镇区段，结合水面的开挖、水网重塑，形成新的商业中心。同时老镇区通过一系列的改造、更新将成为朱家角镇区的商业中心。除此之外，规划在规划二号路西侧住宅组团二、三中，沿水系河道布置了一条临水的商业街。是一种对传统水乡商业街体现在现代生活区中的一种尝试。这条商业街形成后不仅为新区住宅提供商业配套服务，而且可以形成新的旅游景点。住宅规划规划朱家角镇区住宅建设将重点转移至新区。老区将发展商业服务以及旅游相关的产业。同时结合老区改造适量地发展商业与住宅相结合的居住形式。老区常住人口控制在0.8万人左右规模。新区的住宅建设分成三个组团。大淀湖东北侧为住宅组团一，规划为中、低密度花园住宅区（别墅区），规划人口1万人左右。规划二号路西侧布置了二个住宅组团，住宅组团二、三规划人口各为1.6万人左右。新区的住宅应该按照城镇住宅建设标准进行建设，完善市政设施和商业服务设施的配置。同时这些建筑都应符合与古镇风貌协调的相关要求，即住宅建筑不应超过四层，住宅建筑毛密度不宜超过0.8。在朱家角镇应该通过积极倡导现代生活方式，来创造出自己独特的现代江南水乡居住形式。文化娱乐、体育设施规划在大淀湖西侧中心公园处集中布置文化体育设施，形成文体中心。娱乐设施则可与商业设施结合起来，主要布置在老区中。文体中心东依大淀湖，西靠中心公园，位于镇区的中央，是视觉焦点，其建筑形象要与整体风貌协调。5.1.2 本项目与古镇新城规划有机契合朱家角规划的核心内容是，将朱家角从观光型旅游城镇发展为以休闲度假和生态居住为特色的多元化旅游模式的旅游城镇。在保护、完善朱家角现有古建筑及水乡风貌的历史遗存的前提下，大力发展度假型旅游，以及在古镇周边形成一个绿色、生态型高档别墅居住群落，以达到提升整个朱家角旅游形象的目的。而本项目于规划之初，就充分考虑到了朱家角8.14平方公里新镇的全新理念及整体性布局。本项目无疑是对朱家角新镇的一个功能填补及形象上的提升，将来势必会成为朱家角生态度假型旅游产业链上不可或缺的重要一环。5.1.2.1 项目与古镇在历史文化层面的契合朱家角历史渊源流长，据史料记载，在宋、元时已形成集市，名朱家村，由于贯穿全镇的漕港河水运方便，遂商业日盛，烟火千家。至明万历年间正式建镇名珠街阁，又称珠溪。清嘉庆年间编撰的珠里小志把珠里定名为镇名，俗称角里。朱家角古建筑较为完好及全面的保存下来，可以说是明清江南水乡小镇独特风貌的一幅缩略图，让今人切身而深刻地感受到了江南水乡民居的特有风情，这些极具水乡特质的民居建筑是可以与北京老四合院、上海市区石库门、山西民居等相媲美的。而江南水乡文化内涵与底蕴，就深深地潜藏在这些古建筑背后，让我们带着崇敬的心情去探寻与谟拜。古建筑的留存不仅仅是为了让我们带着相机前来缅怀与谟拜。“江南水乡”的特质是商船阜盛，烟火千家。建筑是死的，水也是死的，而让他们真正活起来的，其实是“商”。水乡之所以形成，真正的功臣在“商业”。商船万里，集市千家，四方来客，全国货品，全部集中在这样一个规模并不大的集镇，这样的兴旺，只有商业的兴盛才能够带得来。如果没有商业，古镇的留传，古镇的复兴只能是一句空话，现在我们虽然还能够看到这样保存尚好的古建筑群，但如果没有商业的运作与振兴，我们的后人，估计只能在博物馆里看看古镇留传下来的片砖支瓦了。让古建筑活起来，老树萌新芽，让新建筑造起来，注入现代元素，让商业繁荣起来。本项目的横空出世，正是秉承着“复兴商业”的责任感与使命感，立足新镇区规划，以振兴朱家角生态型、度假型旅游产业为已任，应运而生的。5.1.2.2 “水”连接起来的本项目与古镇“水”是朱家角的灵魂，江南庞大而丰富的水系就像是人体内最细微的末稍神经一般，渗透到朱家角的每一方土地，每一寸肌理。“水”灵动而细致，就像这里的人一般细腻、精明。在朱家角水系中，横有淀浦河；纵有拦路港、西大盈港、朱泖河，均为6级航道，可通行100500吨船只，直通黄浦江，并与太湖水系相通。因此在朱家角新城古镇的规划里，对于水系的处理可谓举足轻重。朱家角镇区空间布局结构可以概括为以水系为构架，以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块。水是形成朱家角镇区的主体构架，包括三个层次：（1）、水心：大淀湖以及规划文体中心和中心公园是镇区核心空间；（2）、水脉：淀浦河由西向东横穿集镇；（3）、水络：现状河道和规划河道相结合，形成具有内聚力的河道网。由于本项目地处淀浦河南面，祥凝浜路西端的生态岛上，四面环水。处在朱家角的天然水系的环环围抱之中，使本项目与朱家角的水乡氛围融于一体，浑然天成。项目底层规划中的湖畔乡村酒吧本项目具有异国风情的湖畔乡村酒吧的规划，以独具特色的建筑造型，融建筑于古镇水文化之中。更是充分利用了项目四面环水的天然优势，并与老镇区具有“江南水乡”风味特质的临河茶楼酒肆遥相呼应，不仅为游客提供了更为丰富的旅游休闲项目，更为丰富朱家角的旅游设施添砖加瓦，成为朱家角又一道亮丽的景观。游艇旅游码头站点距本项目不足50米朱家角河道疏浚、拓宽后，游艇旅游将成为朱家角旅游的一大特色，游艇码头也将成为生态型高档居住社区的一项附属设施，这更将本项目的休闲娱乐功能发挥到极致。将成为游客水上旅游的重要中转、娱乐站点。而项目所在的生态岛，本身就是水上旅游中的重要景点。5.1.2.3 项目在建筑风格上与古镇新城的统一在新镇区的建设上，其新建建筑都应符合与古镇风貌协调的相关要求，即建筑不应超过四层，建筑毛密度不宜超过0.8。项目在满足以上硬性条件的基础上，考虑到项目与老镇区明清古建筑在风格上的统一，并注入现代建筑元素，在建筑的功能性，通透性、艺术性等多方面综合考量，借鉴江南水乡建筑的独特风格，以现代简约的手法对建筑加以诠释，建造出全新的具有江南水乡风味、极具人文底蕴，又符合现代新型审美理念，与古镇在时间及空间上双重对接的现代时尚怀旧型建筑。让朱家角的历史与文化在建筑中延续。5.2广阔旅游市场为本项目提供有力支撑随着上海国际化大都市地位在国际上的逐步确立，又有着2010年上海世博会举办的利好，上海的旅游业迎来了它的黄金时期。而作为上海西大门户的青浦区，也制定出了建设“绿色青浦”的指导思路，以重点发展建设以朱家角和环淀山湖地区为中心形成的青西板块。以重点发展度假型休闲旅游和生态型低密度高档居住社区为发展目标，从而带动整个青浦区经济的发展。而朱家角也抓住了“上海世博第一地标”的契机，以打造国际旅游城镇为已任，以休闲度假旅游为龙头，带动整个地三产业的发展，以促进朱家角经济的整体繁荣。5.2.1 旅游业是未来青浦区重点发展产业之一青浦区旅游业由两大部分组成：分别是“水文化”与“古文化”旅游景点。“水文化”旅游景区就是指朱家角水乡古镇与环淀山湖景区为中心的区域，由于这里水脉发达，水网密布，就如蛛网一般深深地植入到青浦的西部，且与太湖水系相通，形成了独特的、形态多样的水系景观，再加上朱家角颇具代表、具保存完好的江南水乡民居建筑群，因而形成了“水文化”的景观区。而“古文化”旅游一块，则是指青浦赵巷的有着几千年历史的“菘泽古文化遗址”景点。由于“菘泽古文化遗址”景点的考古价值远远高于它的旅游观光价值，所以一直以来，人们习惯性地将名气更大，更具旅游观光价值的朱家角旅游称作“水文化”、“古文化”旅游景点，其实这是不准确的。目前青浦区有四大国家级旅游景点：朱家角古镇水乡特色建筑群景区、太阳岛旅游度假区、大观园旅游景区、陈云故居红色旅游景区，而东方绿洲青少年一素质教育基地及水上运动中心正在申边国家级景区的资格。如此多的具备国家级景区资格的旅游景点，全部集中在青浦西部，以朱家角古镇为中心，半径不足10公里的区域范围内，如此小的范围，如此高的密度，这在全国来看都是绝无仅有的。青浦区未来“十五”规划的重头戏是将第三产业作为发展的重点，以重点发展商贸、房地产、休闲旅游业为主，而青浦区的旅游业的发展，以“水文化”著称的朱