房地产开发项目可行性研究和评估报告.doc

XX公司房地产开发项目可行性研究报告一、总论 1项目建设背景南方A市XX房地产开发公司开发的“98JY住宅小区”，以高品质的开发建设、优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近C民族园，与“98JY住宅小区”相连的现A市D厂区内，开发中高档“JY二期”住宅，与“JY一期”连成一片，建设继“98JY住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。JY一期销售已基本结束，该公司和JY小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认同，由于“JY二期”与98JY一期仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。根据A市城市规划发展需要以及BL路片区控制性规划要求，XX房地产开发公司已同A市D厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂333335平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至市高新技术开发区内。该项目初步方案设计已经完成，“JY二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2项目概况1)项目名称：“JY二期”项目。2)建设地点：A市BL路。3)建设单位：XX房地产开发公司。4)企业性质：国有。5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、装饰材料、室内外装饰。6)公司类别：专营企业。7)资质等级：城市综合开发二级。8)工程概况：“JY二期”项目占地333335平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。9)资金来源：本项目建设资金完全由XX房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为198，财务净现值(ie=15)517万元，投资回收期29年。投资利润率178，利税率262，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。3可行性研究报告编制依据1)省计委计投E20003××号文关于“JY二期”项目建议书的批复；2)XX房地产开发公司与A市D厂签定的国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同以及国有土地使用权转让合同；3)A市规划设计院BL路沿线控制性详细规划；4)A市理。F大学建筑工程学院设计研究院“JY二期”项目初步规划方案；5)BL路片区地质勘探资料；6)A市城市规划局A市土地使用变更通知书；7)省审计事务所验资证明；8)A市城市合作银行资金证明；9)国家计委建设项目经济评价方法与参数(第二版)(当时)；10)建设部房地产开发项目经济评价方法。4可行性研究报告研究范嗣根据“JY二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范嗣主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用丁程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。6主要经济技术指标“JY二期”项目主要经济技术指标见表414-1。二、住宅市场分析与营销战路1当前住宅市场现状进入2000年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发展，1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的78中，住宅建设的贡献率达1个百分点以上。2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场的一大亮点。4)房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。2A市商品房现状与市场需求A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了1098平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A市目前有26的市民住房是“单位借房”，约39属“房改房”，19是“私房”，只有16的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空问很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占3896，6080平方米的占338，8l100平方米的占1482，101120平方米的占802，121140平万米和141平方米以上的分别只占282和157，有近8758的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收人的增加，部分高收入人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。3“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅”的表现为：31住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。32商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“JY一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：1) 先富者的市场潜力。A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。沿BL路向前的迎新小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览会的成功举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像98JY这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。3)项目区位市场潜力。“JY二期”项目位于c民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。33户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值特性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统，会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。34消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要，从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干种即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。35住宅开发及开发商向规模化发展前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除迎新、江岸、春苑、JY、BC等小区外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空问，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。A市目前开发的BC小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。36住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收人为1579元，1995年为4384元，1996年达到515l元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长424。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的557下降到1996年的471，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由51上升到12左右。其中中低收入的家庭为6l0，中高收人家庭为1316，富裕家庭占2030，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28增加到1997年的32，目前这一比例已超过50，并保持逐步上升的势头。从以上分析可以看出，“JY一期”、“BC小区”、“阳光小区”、“金康园”等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“JY二期”市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。4当前住宅市场面临的矛盾和问题目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：1)商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。2)住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。3)市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。“JY二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收人水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上市政府在2000年后将建成1000万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。5营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：51确定项目整体形象“JY二期”与“98JY”地块相连。JY小区已成功开发，其品牌形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。“JY二期”处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造2l世纪高素质物业，开发成为继“98JY”之后又一个精品住宅小区。52“卖点”分析“JY二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：1)小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有其突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的JY小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活和居住多方面的需求与沟通。3)物业管理在JY小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。4)小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。53营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：1) 广告宣传策略由于JY小区的成功开发与经营，XX房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“JY二期”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段、系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。2)促销策略(1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。(2)对销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：拟更新换代商品房的消费者；收人较高或中、高收入的消费者；驻A市办事机构商用或商住；其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。(3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销(JY小区效果很好)；其他促销手段。54定价策略1)价格定位(1)根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表4142。从A市2000年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在24803880元之问；别墅式高级住宅每平方米32003900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。(2)98JY第一期销售价为20302580元平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元平方米，框架结构为25803088元平方米。“JY二期”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在280043000元之问，联排低层住宅每平方米定在35003900元之间，可研中分别取2950元和3850元，地下停车位每个75000元。2) 价格优惠策略拟采用以下策略：(1)付款方式优惠；(2)集团购买优惠；(3)选择购买优惠；14)特殊消费对象优惠；(5)其他优惠措施。3) 价格浮动策略宜采用浮动售价：(1)展销会期促销优惠价；(2)限期销售优惠浮动价；(3)正常销售期段浮动价；(4)其他浮动措施。4) 定价方式主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价定价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差、定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。三、项目选址及建设条件1项目选址1999年以后，C民族园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后A市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。C民族园片区内开发用地成为开发商竞相争夺的宝地，不可多得。“JY二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。2建设条件21位置优越“JY二期”项目建设地块位于C民族园1公里处BL路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是LH路、TX路，主干道BL路向前直通市中心区。沿BL路一带的住宅区，是A市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多(仅迎新小区就有人口l0万)，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与C民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托C民族园一流的社区环境，“JY二期”住宅的开发建设具有无可比拟的区位优势。22交通方便已建成的主干道BL路和LH路、TX路、金博路、CJ路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的东、南、西三个方向开往JY小区，坐车由JY小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到A市机场20分钟。BL路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。由另一条主干道CJ路可连接A市城市南北方向的交通动脉北京路，并与东西方面交通干线人民路交汇，往南至火车站，往西至西市区，交通十分便捷。23建设场区“五通”条件具备C民族园片区市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。供水：城市自来水管网供水。接入主管为DN300DN800，从“JY一期”预留口引入。供电：D厂有现成的变电所(2×315千伏安)，电源不需重新引入。煤气：“JY一期”建有开闭所，从预留口接入。地质勘探：该地块与“JY一期”相连，相邻地块已按多层建筑做过地质勘探。通讯：直接由A市市话通信网接人。场地：建设场地为D厂内生产用地，土地平整，需要拆迁。24住宅小区商业及文化教育配套设施齐全“JY二期”与98JY小区、云山小区、BL小区、世界花苑构成BL路住宅片区，区内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，IJ商场、新世纪购物广场是小区的购物中心，附近有BL幼儿园，云山幼儿园、云山小学等初等教育园地，NX林学院、A市理T大学建筑学院等院校也在该区周嗣，形成了良好的文化氛围。25土地征用情况开发土地以定点拆迁方式获得A市D厂生产用地333335平方米，采用转让变更方式办理用地手续。四、建设规模及功能标准1建筑面积和内容根据省计委立项批复，“JY二期”项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方米，联排低层高档住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。2功能设施标准21建筑使用功能2000年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模以3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。2000年住宅的户型模式：各空问的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。根据这一趋势，“JY二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。22设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合××省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生问一次装修完成。外墙：高级外墙涂料；内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为双飞粉；地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；厨房设施：洗涤盆；卫生问设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；阳台：铝合金封闭式阳台；其他：楼梯问踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。23住宅户型规划根据“JY二期”区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：多层住宅A户型：每户建筑面积100平方米。多层住宅B户型：每户建筑面积160平方米。联排低层住宅C中型：每户建筑面积260平方米。多层住宅A、B两种户型各196套；联排低层住宅39套。以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空问组合、家用、二代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室(单双人间)、起居室厅、厨房、卫生问的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排。3工程项目一览表依据初步规划方案，“JY二期”主要工程项目见表4143。五、建设方案1建设场地环境11地形建设场地为D厂厂区现状不规则矩形地块，东北宽，西南窄，地形平坦。根据“JY一期”地质勘察报告钻孔位置和高程数据，地块高程约为190141190242米，高程差为1米左右。12场地自然条件(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显，表层现状为建筑物及回填土层。(2)水文地质：根据“JY一期”地质勘察结果，场区内地下水位高程为190060190176米、地下水埋深一182081米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型应对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。(3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号关于执行中国地震烈度区划图(1990)有关规定的通知和省建抗(1993)44号关于抗震设防烈度有关规定的通知，本T程按A市地区标准，设防烈度要求为8度。(4)地基土工程地质评价：依据岩土T程勘察规范GB5002194、建筑地基基础设计规范GBJ789、建筑抗震设计规范GBJ1189、土的分类标准GBJ14590。根据JY小区地质勘察报告，地基土主要有人工填土、耕填土和冲洪积、湖积(沼)相堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土质类型属中软场地土，场地类别为类建筑场地。2总体规划布局21片区规划A市规划局已对BL路沿线C民族园片区做过控制性详细规划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。22小区整体规划设计原则(1)高绿化低密度；(2)综合服务配套设施齐全；(3)户型设计适应“升级换代”居住要求；(4)体现小区独特的整体建筑风格。23总平面布局“JY二期”总平面略呈“T”形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“98JY小区”内空问视觉相呼应，风格相协调。24交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车库出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽的区域规划路。25规划指标根据“JY二期”初步方案及建设规模，规划指标见表4144。3建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。31建筑方案总体构思建设地块紧连“98JY小区”，背靠c民族园，位置居园区中北部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，并与“98JY小区”相呼应，与周边建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意人受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现新的时代气息和新世纪新的居住理念。32平面设计(1) 住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空问布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空问构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。住宅经济技术指标见表4145。(2)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范JGJ100的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。33立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“JY一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。4结构设计根据“JY一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：41基础选型及处理(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试验确定。42上部结构“JY二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高档住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。5公用设施方案本住宅区因与98JY相连，可利用部分JY小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。51供水排水水源为城市自来水管网，进水管径为DN200DN500，由JY小区预留口接人，并且按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：1) 用水标准和用水量。住宅生活用水：140公升(人·日)，Z14初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。2)给水。(1)设300500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。(2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。(3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。3)室内给水和消防给水系统。(1)室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，13层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。(2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立体供水系统。4)室内外排水。(1)室内污水排放量按供水量的8590估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进人城市排污管网。(2)对室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。52供电1)供配电系统。(1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。(2)供电电源及电压：供电电压为10千伏电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。(3)主要电力供应指标：设备容量2155千瓦，计算负荷1657千瓦，变压器总装机容量2134千伏安，目前厂内配电室变压器装机容量为2×315千伏安。(4)计量方式：10千伏系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。2)照明及电力设计。(1)配电方式：H级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按5千瓦户计算。(2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB13390的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。(3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵控水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。53供气采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月4050立方米)，从98JY小区预留口接入。54通风空调(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器(挂壁式或立柜式)由住户自行购置，一般不需要)。(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时换6次气计算。设备用房换气次数为46次小时(变配电房按l0次1小时计算)。55弱电设计(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。(3)数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线。(4)小区范围内设CATV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入，每用户设23个电视用户盒。(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。6消防(1)建筑物周同设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。(2)地下停车库设防烟疏散楼梯问，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。(3)小区室外按规范设消火栓。(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。7环境保护本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理：(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。(3)噪声：设备选型应尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。六、项目实施进度安排本项目计划在两年半(29个月)左右的时问内建成。建设进度计划如下：2000年1月20日：项目建议书批复。2000年2月23日2000年3月：编制可行性研究报告并报批。2000年5月2000年7月：建筑方案设计。2000年8月：综合管网设计。2000年9月2000年11月：施丁图设计。2000年12月：报建、领取建设规划许可证。2001年1月：工程开工。2001年3月：完成投资25，开始预售。2001年8月：主体工程断水。2001年12月2002年2月：单体工程验收。2002年1月-2002年3月：分项工程验收。2002年6月；正式入住。七、投资估算与资金筹措1投资估算根据建设单位提供的“JY一期”土建丁程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表4146和附表1。2资金筹措本项目建设资金完全由建设单位自筹，XX房地产开发公司使用自有资金8000万元作为项目资本金；按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约9623万元。详见附表2。八、经济效益分析1住宅销售价格根据工程所处位置、周同