惠恒佳苑项目可行性研究报告.doc

惠 恒 佳 苑项 目 可 行 性 研 究 报 告目 录第一章 宏观经济研究. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3一 城市背景. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3二 基本思路. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5三 澄迈经济发展概况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6第二章 项目区位分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10一福山镇概况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10二项目基本情况简述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14第三章 项目定位分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20一发展战略. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20二功能定位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21三项目定位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21第四章 主要能源消耗和来源条件. . . . . . . . . . . . . .23一 给水. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23二 供电. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24三 燃气. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24第五章 环境保护. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24一 环境质量标准依据. . . . . . . . . . . . . . . . . . 24二 项目建设与运营期对环境的影响因素. . . . . . . . . . .25三 环境保护措施. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26第六章 节能措施及能耗分析. . . . . . . . . . . . . . . . .26一 项目节能评价依据. . . . . . . . . . . . . . . . . . .26二 项目用能特点及节能原则. . . . . . . . . . . . . . . .27第七章 综合评估意见. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31第一章 宏观经济研究一.城市背景1地理位置澄迈县位于海南岛北部,北部濒临琼州海峡,隔海与雷州半岛相望,毗邻省会海口市,东接琼山市、定安县,西靠临高县、儋州市,南与屯昌县、琼中县接壤,总面积2067.6平方公里。东西宽56.25公里,南北长70公里。 2人口结构全县辖12个镇、6个乡,141个村委会、16个居委会,927个自然村。境内有6个国营农场和3个省办农(林)场。1998年末人口达45.57万人,民族基本是汉族。澄迈县于公元前110年(西汉武帝元封元年)设置苟中县,经公元607年(隋大业三年)更名澄迈,至今有二千多年历史,是琼岛文明古县之一。 3自然气候澄迈地处热带季风气候区，雨量充沛，日照充足，气候宜人，土壤肥沃，水质优良，绿化率高，空气清新，良好的生态居住环境都为百姓提供了长寿的良好条件。年均日照2017.6小时,年均降雨量1790.7毫米。较之全省东部市县,处于静风环境区,台风影响较弱。地势南高北低,南部为丘陵山地,中部为河积平原,北部为台地和海积平原。4自然资源澄迈县土地总面积306.07万亩,多属平原台地,土壤以红壤为主,土地肥沃。澄迈土质以红壤和沙土为主，富含硒等多种人体所必须微量元素，产出的农作物对人体健康长寿有促进作用，全县地下水水源富含人体所需矿物质元素，人体摄入后，可大大增强抗病能力和延年益寿5历史与人文景观澄迈是西汉时期海南历史名城，史脉久远。澄迈曾被评为“中国最佳休闲旅游县”，区内周边有福山水库、福山咖啡、加笼坪热带雨林保护区、鹭鸟天堂、九乐宫温泉、济公山、永庆寺、金山寺等许多休闲旅游景点。6. 城市交通澄迈县还具有独特的区位交通优势。澄迈毗邻省会海口市，处于大港口、粤海铁路、环岛西线高速公路和海榆西线公路交汇处，是海南西部工业走廊的第一站和必经之地。由于地理位置的优势，澄迈将吸引更多的大企业、大工厂进驻，而大工业、大企业的发展对常住人口的增加和稳定将会起重要作用，为房地产业的发展提供广阔的空间。加上县城建设、小城镇建设的大力推进，给澄迈房地产业注入了强大的活力，房地产业将成为推动投资的着力点、扩大内需的新亮点，拉动经济的新增长点。 跨海大通道公铁合建西线全景图驾车通过跨海大桥只需20分钟，船渡需2个小时堪称世界级工程的琼州跨海大桥将于2012年动工，2020年建成通车，澄迈作为跨海通道的桥头堡，同环北部湾地区的中心城市一道，将通过高速公路网连接，形成6小时陆路交通经济生活圈。7.“十一五”规划发展一、发展定位根据澄迈区位优势、自然资源丰富和水陆交通便利条件，继续贯彻“一县一点一地”产业发展方针，未来五年，澄迈县政府目标将是努力把澄迈建设成为海南新兴工业县、琼北旅游度假新热点和海南热带高效农业基地。二、基本思路按照“依托中心城市，加快发展澄迈；服务中心城市，不断提高澄迈；融入中心城市，缩小发展落差”的努力方向，认真实施“突出龙头、提升中心、拓展两翼、带动腹地、科学发展”的县域总体发展战略（“突出龙头”，即以老城开发区为重点，加快发展现代工业；“提升中心”，即强化县城金江镇城市功能；“拓展两翼”，即推进海榆中西公路干线和南渡江沿江两岸小城镇建设；“带动腹地”，即推动西南部农村经济和社会全面进步；“科学发展”，即走可持续发展道路，实现人和环境和谐共处），以构建和谐社会为目标，以改革开放为动力，着力打造产业、体制、环境特色，推进经济结构优化，转变经济增长方式，努力把现代农业做大、新型工业做强、非公有制经济做活，在继续保持经济快速健康发展的同时，促进各项社会事业建设跨上新的台阶。三、澄迈经济发展概况澄迈的经济增长势头非常良好。据统计，2005年全县生产总值37.22亿元，比2000年增长58.8%，年均增长9.7%。其中，第一产业年均增长7.6%，第二产业年均增长11.5%，第三产业年均增长10.1%。全县财政收入达4.91亿元（超过计划目标1.98亿元），年均增长23.5%，比全省平均数高12.3个百分点，占GDP的13.2%。其中地方财政收入1.93亿元，年均增长10.3%。经济运行质量明显提高。全县固定资产投资15.6亿元，比2000年增长80.9%，年均增长12.6%，五年累计投资达48.3亿元。分析：2005年以来，澄迈经济保持了快速增长的良好态势，工业经济规模总量和效益水平实现大幅跃升，企业全面发力，成为拉动澄迈工业增长的重要力量。根据澄迈“十一五”规划纲要：2010年，全县生产总值接近69亿元，年均增长13左右；人均GDP超过16600元（2000美元以上）；财政收总入达到12亿元左右，年均增长20；其中地方财政收入3.11亿元，增长10%。以上数据显示： 澄迈GDP总量升幅稳定全社会经济总体运行良好； 澄迈人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长水平，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强； 持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高澄迈城市地位，增强居民对未来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是为房地产提供健康发展的基础。8澄迈地产供应、销售分析及前景澄迈房地产市场发展空间潜力巨大 “对目前市场情况进行总体衡量，预计澄迈房地产业在2009年乃至今后几年间将继续保持持续、稳定、健康发展的格局，这主要取决于六个方面的优势。 第一，住房需求大。据测算，到2010年全县常住人口达到53万人(不含流动人口)，按人均住房建筑面积24平方米的规划需求，在2010年内，澄迈常住人口住房需求就将达到60万平方米。 第二，澄迈县城综合服务功能增强。在大建设、大投入、大发展中，城市配套服务设施日臻完善，为房地产业的发展提供了坚强的物质基础；在创建省级卫生县和 “文明澄迈”的过程中，县城综合环境得到优化和提升，加大了城市的吸引力，有力地推动了澄迈房地产业的发展。 第三，“大企业、大项目”带动。随着改革的不断深化和“大企业进入、大项目带动”战略的实施，老城开发区一批能拉动经济增长的大型项目如华能海口电厂、福耀海南浮法玻璃项目等省重点项目的落户成长，已展示出强劲的发展态势，一些实力雄厚的大企业已开始对盈滨半岛实施旅游成片开发。2008年，澄迈全口径财政总收入突破10亿元大关，继海口、三亚之后进入10亿元市县之列。预计以后全县经济发展将保持高位运行，这就为房地产业的发展提供了坚实基础。 第四，澄迈县还具有独特的区位优势。澄迈毗邻省会海口市，处于大港口、粤海铁路、环岛西线高速公路和海榆西线公路交汇处，是海南西部工业走廊的第一站和必经之地。由于地理位置的优势，澄迈将吸引更多的大企业、大工厂进驻，而大工业、大企业的发展对常住人口的增加和稳定将会起重要作用，为房地产业的发展提供广阔的空间。加上县城建设、小城镇建设的大力推进，给澄迈房地产业注入了强大的活力，房地产业将成为推动投资的着力点、扩大内需的新亮点，拉动经济的新增长点。 第五，政府的扶持和引导为激活房地产市场创造了条件。为引导和促进澄迈房地产市场的健康发展，县政府相继出台了澄迈县投资优惠政策、澄迈县鼓励和促进房地产业发展的若干意见等一系列相关文件，文件中明确规定，要对房地产开发用地尽可能实行净地招标拍卖挂牌出让，减少开发企业在前期建设中花费的时间，提高土地供应效率等等。这些政策措施，有效地启动和激活了房地产市场，促进了房地产业朝健康有序的方向发展。    第六，吸引海口人投资置业。在我国汽车产业和交通产业进行结构调整后，汽车将逐步成为家庭的代步工具，汽车关税的降低，会带动城市近郊住宅的发展，也会带动住房需求的扩大，而澄迈毗邻省会海口，位置适中，交通便利，环境优美，这样一来，澄迈的房地产业将继续接受海口部分家庭的住宅消费和投资置业的青睐，给市场带来更大繁荣。 城市发展新战略带动楼市新格局 今后澄迈将进一步调整城市形态和城市功能分区，按照城市发展战略，澄迈县城北面将以金马大道两侧为开发地带，打造海口后花园，从而使澄迈县城与老城开发区、海口连接为一个整体；南面将利用南渡江游憩景观的自然特色，改造南渡江金江段两岸，南渡江两岸将形成新的楼市开发热点。同时在盈滨半岛创建以休闲度假为主的现代化高档社区，社区服务对象为部分当地原有居民、外来移民和部分老城经济开发区职工，营造为海口市民假日旅游、休闲、度假的优良环境。新的城市发展战略将引领澄迈的房地产业向生态旅游的方向发展。 生态住宅产业将成为主打品牌 澄迈是一个以农业人口为主的县，老城开发区的工人多在海口置业生活，县城所在地的金江镇以自建房、单位集资房为主。同时，澄迈地处海口市一小时黄金交通圈内，区位优势得天独厚。澄迈房地产业开发将主动融入海口这个省会城市，依托中心城市当好“后花园”，扬长避短，“错位发展”，做到人无我有、人有我廉、人廉我优。未来一段时期，澄迈房地产开发最大的潜在客户主体将盯住海口市部分在市区满足不了住房需求的群体，推出吸引力强的生态住宅。 第二章 项目区位分析一福山镇概况1地理概况：澄迈县福山镇位于澄迈县西北部，距省会海口市49公里，离县城金江镇18公里，225海榆国道、环岛西线高速公路横贯境内，交通十分便利，松涛水利渠道贯宽穿境内，福山水库与镇政府驻地相望，库容面积8000亩，水资源丰富，水利灌溉条件优越，经十几年的引资开发，在福山镇镜内进行农业开发的有来自日本、香港、台湾、省内外的企业100多家，开发面积2万多亩，产于福山地区的“福山咖啡”品牌响亮海内外，种植面积600亩，年产咖啡干豆50吨以上。2发展潜力：作为海南唯一的中国长寿之乡，澄迈以阳光充沛、风景优美、气候温暖、适宜居住养生等先天优越条件吸引了越来越多投资者与购房者的关注，而位于澄迈福山地处海口1小时黄金交通圈内，随着海口行政中心的西移，泛海口生活圈逐步成型，澄迈正在融入海口经济圈。目前澄迈的房产处于起步阶段，房地产发展潜力巨大。澄迈是西汉时期海南历史名城，史脉久远。澄迈曾被评为“中国最佳休闲旅游县”，区内周边有福山水库、福山咖啡、加笼坪热带雨林保护区、鹭鸟天堂、九乐宫温泉、济公山、永庆寺、金山寺等许多休闲旅游景点。澄迈土质以红攘和沙土壤为主,富含硒等多种人体所必须的微量元素,产出的农作物和地下水源具有增强抗病能力和延年益寿作用。此外，澄迈县森林覆盖率达49%，整个福山处在万亩森林的环抱之中，这里每立方厘米空气负离子含量达到4500，环境空气质量达到国家一级标准，土壤富含防癌、抗癌、美容的硒元素，本地产食品硒含量达到或超过国际富硒标准。澄迈八十岁老人和百岁老人占人口比率远高过中国和联合国规定的“长寿之乡”，这也就是澄迈作为海南唯一的中国长寿之乡的秘密所在。此外，澄迈还被誉为“咖啡之乡”、“瓜果之乡”、“中国福橙之乡”、“中国咖啡之乡”、“中国果菜十强县”、“中国果菜无公害科技示范县”、“中国果菜无公害十强县”、“全国良种苗木基地”等多项荣誉称号。福山镇地处海口1小时黄金交通圈内，随着海口行政中心的西移，泛海口生活圈逐步成型，澄迈正在融入海口经济圈。据澄迈房产业内人士分析，澄迈房地产才刚刚起步，潜力巨大。随着海口楼市的持续升温，同时带动了周边区域的楼市发展。目前，澄县正在规划建设全省首个咖啡休闲文化风情镇，目标定位为海南国际旅游岛休闲旅游产业示范区。二项目基本情况简述1、项目区位项目现状较平坦，整体地势东高西低。 项目的东侧是已建成海榆西线国道（正在拓宽和美化），目前正在按景观大道的高标准开工建设，沿线两侧各留20米的城市公共绿化带，由政府统一规划统一实施。 项目的南北侧是规划中12米宽的支路，西、南、北两侧为大开发空地。2、项目规模及物业类型规模：总用地面积为20753.353；总建筑面积约47149.71类型：住宅类；工程设计使用年限：50年3、项目整体设计理念目标：以咖啡风情小镇为特色的充满热带风情的度假型休闲住宅小区。理念：1）以建设一个“优雅，高尚”的花园式休闲居住小区为目的。2）贯彻“以人为本，尊重自然，可持续发展”的思想。3）规划设计贯彻生态原则，文化原则，效益原则，力求塑造一个具有优美的自然生活小区。4）实现人，自然与建筑的共存与融合，实现居住环境内外渗透合一的空间居住形态。5）因势造形，中国园林，外师造化，中得心源，成就中国园林师法自然，意在笔先，讲究以小见大，由奥至旷，借景无因，触景皆是“动人春色不在多”讲究的是因势造形。6）以建筑风格呼应自然景观，通过建筑外延与自然景观有机结合与过渡，相得益彰，浑然一体。7）突破习惯性的围合式规划手法，以线串点的形式串联各景观组团，加强了线与点各景观空间的融合与过渡。使景观具有丰富的视觉效果，每个景点相互呼应，同时又各具特色，使整个小区景观开成一个有机的整体。8）尊重周边现有环境与现有建筑并与之形成良好的对话，塑造小区内部良好的社区环境。9）追求品质的回归和升华，营造轻松和闲适的居家情境，温馨和睦的邻里氛围。10）强调热带休闲度假氛围的形成，体现热带气候建筑风情。11）突出小区独特的文化内涵，使建筑、人文景观、自然景观、生态环境与阳光、空气的有机结合，构建高效的生态居住系统。12）人车分流的交通体系，车行外围、人行园区、塑造安全、高效，便捷的交通模式。13）充分挖掘景观潜力，使家家户户均有较好的观景效果。14）户型设计力求紧凑高效。采用全明设计、全通风设计、大景观设计等设计理念，采用大进深观景阳台，低窗台开窗，户内对角开窗等手法，体现热带建筑的特征。15）建筑立面造型采用现代设计手法与中国古典木构形式完美结合，创建富有特色的建筑风格。4、项目园林设计理念 顺应自然的规律，利用自然的规律，从而借助自然之力而达到“无为无不为”。1）惠恒佳苑位于咖啡文化旅游胜地，得天独厚的地理环境和咖啡品牌的号召力是设计理念的灵感来源。结合小区建筑特色，营造一个温情、休闲的候鸟型居住社区，与外侧环境保持良好的协调，深度挖掘咖啡风情休闲文化理念，倾力提出“情境地产”的概念。3）植物种植方面，以当地自然生长良好的植物为主。结合地势与环境，乔木，灌木，地被植物，水生植物相结合种植。以达到自然，生态，环保的目的。4）采取建筑围合院落的手法，形成大小不一，形态不同的户外公共活动空间，并使建筑与环境相互渗透，融合为一体。5）重塑中央核心绿地主景观，设有音乐广场，公共游泳池，文体活动广场，休5目前状况惠恒佳苑项目位于澄迈县福山镇，目前正在场地平整，土地测量；土建部分计划投资约5000万元，小区内包括强、弱电工程、给排水工程、消防工程及附属道路园林绿化等等总体计划投资约7000万。6.周边楼盘情况1、瑞佳·万树阳光占地面积48000多，建筑面积近10万。目前在销售的基本上二期是电梯房，一梯四户，户型主要是50的一房，83的两房，及114的三房，共11层，目前已经封顶。起价2900元/，均价3100元/。外地客户主要以东北三省的为主。该项目园林绿化一般，游池较小，原来是和金江·金外滩为同一个小区，现分为两家。销售状况一般。2、金江·金外滩将于2010年元月1日开盘，占地面积71000多，分为楼梯房和电梯房两种。小区配套较好，户型合理。楼梯房一梯二户，39主要是和67的两房，以96、105、114的三房。1-3楼2900元/，4楼2800元/，5楼2700元/，6楼2600元/元送花园。电梯房一梯四户，6层以上2800元/，7层2900元/，8层以上层加60元元/。主要是73的两房，105114的三房，现在是内部认购期总房款可直接减10000元。7项目最大价值挖掘4 核心竞争力分析核心竞争力是企业及项目在地产市场竞争中的核心优势。核心竞争力能够作为主导地产项目对外推广的亮点，而在表述楼盘整体品质方面，核心竞争力可以联合其他竞争点互为补充，经整合后使自身的形象更加丰满。运用核心竞争力为主导，辅以其他竞争力的支撑，在推广中有利于迅速提高市场认知度。4 竞争力对比项目分析项目分 析对 比产品设计规划设计贯彻生态原则，文化原则，效益原则，力求塑造一个具有优美的自然生活小区，实现人、自然与建筑的共存与融合，实现居住环境内外渗透合一的空间居住形态 项目在尊重主流投资者对产品需求的基础上，设计出新颖又实用的地产产品。 以建筑与商业特色作为地产产品的重要特色，希冀引起市场关注。主核心竞争力环境景观体现小区的景观性，现代性，高雅性。以当代居住文化为线索，以现代园林空间为起点，以独特的地理环境为基础，依托建筑为载体，以人的物质和精神的需求为根本，营造一个自然与人文景观高度融合的现代居住环境。次核心竞争力休闲观景休闲、健身、娱乐、运动、豪华的会所、游泳池、温泉、特色美食等一应俱全社区配套豪华电梯、一梯两户，小区人车分流，完美生活从此开始。次核心竞争力规模项目具有较大的开发价值，可以营造良好的社区环境，齐全的区域配套，同时体现开发商实力，增强客户购买信心。次核心竞争力4 品牌价值项目品牌由企业品牌和产品品牌两部分组成。“惠恒投资”的企业品牌已经成为一种实力的表现，产品的品牌只能依靠高水准的规划设计、高水平的楼宇设计、可靠的施工质量、优美的社区环境、完善的配套服务设施、优质的物业管理来构筑。4 环境价值运用环境优势尽可能的突出休闲、生态、主题，将“休闲、养生”的主题概念融入社区环境和自然环境之中。设计融合了东方建筑风格和西方的现代简风格，遵循人性化、舒适感、自然化的设计原则。因势造形，意在笔先，以小见大，以建筑风格呼应自然景观，通过建筑外延与自然景观有机结合于过度，相得益彰，浑然天成。4 交通价值利用福山已有的交通优势，设想开通专线巴士，将项目与海口的距离缩小，将项目融入市区。4 产品价值从规划、建筑形式、商业、住宅、配套等全面提升产品价值。星级会所，星级生活体验超豪华五星级会所，康体娱乐设施一应俱全，配置奢华生活的各项服务，感受别样的独特惬意与悠然。休闲、健身、娱乐、运动、豪华的会所、游泳池、温泉、特色美食等一应俱全社区配套豪华电梯、一梯两户，小区人车分流，完美生活从此开始。结论：项目的核心竞争力是澄迈福山 “咖啡风情小镇”为主体、地产项目规划、产品品质和休闲景观三方面的综合，即项目的地段、体量、目标、建筑风格、生态、休闲配套等品质，加上特有文化及环境氛围，建议将有别于其他地产项目的明显特征。第三部分 项目定位分析一发展战略根据商业的SWOT分析，项目应该走补缺的发展战略：1.补缺： 弥补澄迈市场乃海口市场的缺失，满足澄迈市场核心功能扩张的需求。 为住宅和周边日常生活消费提供服务。2.转移：澄迈县政府正致力将福山镇及金马片区打造成海口的后花园，并利用老城开发区的海滨区位优势，营造一个崭新的西海岸滨海休闲度假区3.争夺：争夺周边城区消费需求，成为福山镇的生活、商业中心。注：补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。二功能定位项目不仅满足社区及周边商圈需要，还要着眼于服务整个澄迈整体规模的确定已经注定本项目要承担城市功能，服务于整个城市。三项目定位本项目业态主要根据澄迈福山镇业态现状、规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据客户实证来排除某些业态的可能。逻辑推导投资者福山镇业态现状潜在客户社区业态经营者城乡规划影响排除法消费者客户实证1.业态定位的重要影响因素福山镇社区现状：成熟的社区核心以生态小区为主，区域尚缺乏成熟的上规模的生活小区，本项目不仅要对核心社区业态进行补充，也将承担弥补澄迈地产市场高档社区缺失的作用。城乡规划：福山镇为政府力图打造的咖啡风情小镇。潜在客户需求：项目商业将承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要有针对性考虑。2.定位的基本原则结合项目地理位置和未来规划，以市场为导向，以超前的意识和理念，突破地段劣势，吸引当地需求者，并吸引海口的客户。成为当地人消费的主要场所，同时吸引外地度假养老客户群3目标市场定位1、澄迈、海口中高端收入的居住需求群购买目的：以居住和节假日休闲度假为主。年龄区间：35-50岁心理层面及特点：懂得享受生活，多为二次及以上置业对物业关注点：周边配套及小区园林适合户型及面积：75-90平方米2、 小户型投资者购买目的：以投资为主年龄区间：30-50岁心理层面及特点：具有极强购买力，投机心理强烈，嗅觉敏锐对物业关注点：项目片区的发展潜力、物业升值前景适合户型及面积：50-80平方米3、 外地度假养老客户群购买目的：以供旅游度假或养老使用，兼有一定的投资性年龄区间：30-70岁4社区业态定位复合业态：主题商场，超级市场，专业店，专卖店。5.案名惠恒佳苑第四章 主要能源消耗和来源条件 该项目能源消耗主要有：水、电、气。项目建成设计用水量总计为： m3/日；本小区单位建筑面积用电负荷密度指标为用户 5KW/户，居住区公建为30KW/。一 给水1. 水源本小区水源与市政配套管网对接。2. 给水系统给水管网采用环状官网与根据需要和枝状官网相结合的布局方式。同时考虑小区的内消防用水的要求，完善官网系统，消防用水可以从水系取用。二 供电1. 电源电源引自外围供电电网2. 本小区最大用电负荷预测采用单位建筑面积负荷密度。负荷密度指标借鉴国家有关规范、国内外先进地区的负荷密度指标。3. 供配电系统及电压本小区项目设置10KV变电所，电压等级为10KV/0.4KV设计。变电所采用室内变电所。三 燃气 气源引自外围供气管道第五章 环境保护一环境质量标准依据 中华人民共和国环境保护法（1989）； 中华人民共和国环境噪声污染防治法（1996）； 国务院关于环境保护若干问题的决定，国发（1996）31号文； 建设项目环境保护管理条例国务院第253号令（1998年11月实施）； 城市生活垃圾处理及污染防治技术政策； 环境影响评价技术导则总纲（HJ/T2.193）； 环境影响评价技术导则声环境（HJ/T2.41995）二项目建设与运营期对环境的影响因素 1.建设期： 噪声：施工作业、建筑机械及运输车辆产生的噪声，产生的机械噪声为6973-dB(A).固体废弃物：施工各阶段而产生的一些建筑垃圾及施工营地产生的少量生活垃圾。水土流失：施工期场地开挖等活动将会使地表松散，在大雨或暴雨天气下受地表径流的冲刷作用而发生水土流失。2.运营期： 项目在运营期所产生的污染主要是住户日常生活产生的生活污染。项目污水排放状况 营运期主要污染源是生活废水、洗车、绿化以及公共厕所的废水。预计用水量为 M3/日，按排污系数0.9计，第日污水量为 M3。项目大气污染物排放状况 项目在运营期产生的大气污染物主要是住户厨房燃料产生的延期及烹饪过程中产生的油烟、来往项目所在地的机动车排放的尾气。 生活噪声一般为60dB(A)左右：来往小区的机动车辆（主要以小车为主）产生的交通噪声值约为7590dB(A).固体废弃物排放情况 拟建项目建成后产生的固体废物主要是生活垃圾。 项目建设与运营期对环境的主要不利影响为：生活污水、厨房油烟废气、生活垃圾、建筑垃圾、施工粉尘污染、永久设备和施工机械所产生的噪音等。三 .环境保护措施 餐厅、厨户和发电机油烟，必须安装带有挂油网或其它去除油烟装置的通风设备，而且排风筒高度应高于楼顶。对施工中造成的绿地破坏要及时给予修补，并按需要进行。在区内外设置足够的垃圾接收点，小区住户和公建、商业产生的生活垃圾将实行袋装化。这些生活垃圾均装由环卫部门统一运至城市垃圾处理厂进行处理。建筑垃圾严禁乱堆乱放，要及时运出，对无害的建筑垃圾可作为洼地填埋物。尽可能选择用噪声低的设备，对水泵、风机等噪声较大的设均采用减震基础及隔声措施。有噪声的设备用房考虑做吸声墙面和顶棚。小区内施工及运输尽量使用噪声小、废弃排放量少的车辆，以减少对环境的污染。第六章 节能措施及能耗分析一 项目节能评价依据 民用建筑热工设计规范GB50176； 夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ752003； 民用建筑节能管理规定建设部令第143号； 住宅建筑节能设计标准GB501892005； 采暖通风与空气调节设计规范GB500192003； 建筑照明设计标准GB500342004。二 项目用能特点及节能原则 本项目能源消耗主要有：水、电、气。本小区总用水量为 M3/日；单位建筑面积用电负荷密度指标为用户5KW/户，居住区公建为30KW/。随着我国国民经济的高速发展，国家把节能作为宏观调控、调整经济结构、转变增长方式、贯彻科学发展观和构建和谐社会的重要手段。节能原则：按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与采用，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备及新材料，凡属于国家颁布淘汰高能耗设备，设计中一律不予采用。能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率、降低能耗。对各种能耗消耗均应计算并按有关规定配置计算器具。民用建筑能耗指标：含空调、照明、热水、和民用燃气能耗，分品种实物能耗总量、综合能耗总量，按单位建筑面积计的分品种实物能耗和综合能耗不能超过现行国家和行业标准。建筑维护结构保温隔热水平（外墙、屋顶、门窗密封性指标级别等）。单位面积能耗指标指数应达到现行国家或行业标准水平和国内先进水平。建筑维护结构、官网必须隔热措施。热水及空调制冷系统规模按设计负荷设置，不得加大，并设有调节控制装置及能量计算表。节能性建筑设备与产品的选用，包括门窗、室内系统控制与计算计量设备与空调、燃气燃烧器具、太阳能热水器、照明电器及控制系统等必须采用节能降耗的新材料、新工艺、新设备，以求最大限度的节约能源。优化建筑规划设计在建筑阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境。在建筑的平面布局方面，朝向的选择很重要。减少维护结构的散热量，同时注意建筑间距与节能的关系，使建筑南墙的太阳辐射面积遮挡而减少。在建筑设计中，原则上应减少建筑物外表面积，适当控制建筑题型系数，即建筑物外表面积与其包围的体积之比，减少建筑面宽，加大进深或增加组合体。另外要重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等的构造措施，这对于调节日照节省能源十分有效的。提高维护结构节能的科技含量。建筑物的能耗是由其维护结构的热导和冷风渗透两方面造成的。为降低能耗，要从单项如墙体、顶板、门窗等维护结构入手，重视其热工特性，设计中应该找出其经济热阻，同时还必须考虑其围护结构的吸热性和热熔性指标。1节能措施综述如下：墙体节能墙体是建筑维护结构的主体，其主要功能是承重、防水、防潮、隔热/保温。在节能的前提下，应进一步推广加气混凝土砌块极其复合墙技术。复合墙体越来越成为当代节能墙的主流。做法有三：1内保温，将绝缘材料在外墙内侧，施工简单，目前应用较广泛；2外保温，将绝缘材料在外墙外侧，这样稳定性好，可避免冷桥，居住性较好，但是外保温要经受住日晒雨淋和冷冻的侵袭；3中间保温，将绝缘材料在外墙中间侧，可取得良好的保温性，但要填充密实，避免内部空气对流，并要做好内外墙体间的拉结。2门窗节能门窗是薄壁的轻质构体，是耗热的薄弱环节。普通单层玻璃窗的能量损失约为建筑物冬季或夏天能耗的50以上，改善其绝热性能是节能的重点工作之一。应区别不同朝向控制窗墙比，尽量避免东西开大窗，提高窗户的遮阳性，同时根据空调设备的能耗比确定玻璃的品种，从各种玻璃的太阳能阻隔特性和导热性两个方面去比较其节能效果，选择吸热玻璃、热反射玻璃、低辐射玻璃和中空玻璃等。3屋顶节能屋面节能措施要点，其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面总量、厚度过大；其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。4空调系统的节能要求尽可能节省制冷设备用能的角度考虑，最好的方法莫过于不使用制冷或设备可降低室内温度，如抑制在室内产生热、促进室内的热吸收、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。5太阳能热水器设计太阳能热水器设计一般采用两种设计：其一为屋面集中设置设计；其二为阳台栏板分户设计。建设用电消耗。6其它节能要求建筑节能设计必须依靠各专业的通力合作，建筑节能作为一个系统工程涉及到方方面面的问题。比如，住宅建设节能是一个综合性的问题，它涉及自然环境、小区规划、建筑设计以及居民使用方式等诸多因素。作为建筑设计的技术人员，必须改变高耗能的建筑设计现状，除了在实际设计中仍以使用功能与形式为主体外，还要增加一个重要的内容建筑节能。若使建筑科学技术各学科通力合作，则潜能更大：所以需要多方面，各专业相互支持、配合和共同努力，创造出既符合建筑学原理，又符合节能原则的优秀建筑。二建筑节能措施1采用高效、经济的节能型材和先进的构造技术。轻质墙体材料、屋面材料、门窗材料、保温隔热材料、密封材料等各种节能等各种节能性建筑，能够大量节约建材能耗、房屋使用能耗。2所有设备、电器等均选用符合国家规定要求的节能型设备、新型高效电器。3卫生洁具采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。4采用中水回用系统，排放标准执行国家污水综合排放标准。中水系统采用自控设计，中水回用系统的控制全部集成在电控柜中。本系统的突出特点是工艺单元齐全、操作稳定、生物处理效果好、耐冲击负荷能力强、可达标排放并回用于绿化和冲厕及建筑用水、洗车等，即满足了污水处理的要求，又具有明显的社会效益、环境效益和一定的经济效益。5太阳能热水器设计一般采用两种设计：为屋面集中设置设计，便于统一检修，维护等，大幅度节约电能和天然气能耗。6采用高效照明灯具。 除了上述措施外，小区管理机构应加强管理、完善各种规章制度、按期对各种设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等现象，以减少不必要的浪费。第七章 综合评估意见71本项目符合国家有关节能方面的法律、法规和产业政策。72该项目能耗指标负荷行业准入条件。73该项目符合合理用能耗和节能设计规范，对全区能耗负荷影响较小。74建议在项目实施过程中严格执行国家法律法规政策，严格按图纸施工执行。