恒元大厦项目可行性研究报告.doc

摘 要第一部分 公司概况（公司基本情况、公司的管理、企业文化、公司发展战略、公司发展规划）；第二部分 项目描述（项目概况、项目投资背景、项目规模、项目实施计划、项目市场、项目投资环境、项目施工保证、物资节约、环境保护）；第三部分 管理（管理策略、经营管理原则、项目经营管理模式）；第四部分 行业及市场（市场分析、入世对我国酒店业的影响、竞争分析、市场预测、市场营销、SWOT分析）；第五部分 营销策略（销售策略、广告风格、广告宣传策略、总体描述、营销策略、）；第六部分 财务计划（项目总投资、项目资金使用投入计划、项目财务指标、社会效益分析、结论）；第七部分 风险及规避方法（政策风险、市场风险、财务风险、管理风险）；第八部分 投资者权利及退出（投资者权利、投资者退出机制）；第九部分 总结。第一部分 公司概况 公司基本情况公司名称： 喀什恒元房地产开发有限公司注册时间： 2001年注册资金： 1350万元人民币法定代表人：罗登福企业性质： 私营企业经营范围： 房地产开发、租赁、酒店、建材等业务法人简介：罗登福先生，生于1953年，1973年起投身建材行业，1989年个人投资兴建砖厂，1999年涉足房地产开发，先后在泽普石油基地开发住宅和商用房各一幢；后又在昌吉开发住宅楼两幢，总开发面积为8500平方米，2002年在喀什投资1400万元，兴建了恒元大厦。2004年10月拟注资兴建昌吉恒元大厦。经过多年的努力，罗登福先生已发展成为拥有资金近3000万元的投资商。“喀什恒元房地产开发有限公司”组建于2001年1月，公司以董事会为最高领导机构，董事长为最高决策人，公司注册资金1350万元人民币。公司从业人员18人，其中：管理人员8人，员工10人，公司下设财务部、招商部、工程部。公司的各项工作运转，依循公司组织管理章程严格管理，由于公司拥有大批经营、会管理，精通房地产开发和经营的高素质技术人才和经营的高素质技术人才和管理人才，故各项工作一直是“循章有序”的开展。公司本着“图强求革，务实创新，做一个项目，立一座丰碑”的经营理念，坚持走专业化发展道路，紧紧把握时代脉搏，与市场同步，与超前的理念同行，用心走好发展的每一步，致力于成为中国最好的房地产开发企业之一。 公司的管理“以人为本”是本公司管理的信念，未来的竞争和发展，是用资金说话，更是用智慧说话。企业即人。企业的兴衰，关键在人，企业能否发展，在很大程度上取决于是否具备一支高素质的员工队伍。人造环境，环境育人。“喀什恒元房地产开发有限公司”把培训当作是管理的前提。企业文化的核心内容是价值观，通过培训具备实施管理的素质、知识、技能和信息；通过培训掌握自身的职务、义务及相应的专长、技能，以适应管理的要求。更为重要的是，通过唤起员工的主体意识和自主意识，使“要我做”转化为“我要做”，为自主管理这一管理的最高境界提供了坚实的基础。“喀什恒元房地产开发有限公司”在发展过程中，逐步建立起一套完善“以人为本”的企业文化，逐渐形成工业企业文化的精髓企业内部的博爱、协作、进取。内在的谦和、宽容、朴实。工作在平等、和谐、融洽的氛围里，拥有一个可以充分发挥每个人才智的环境和机会，追求团队及个体素质的提高。通过学习和反思获得新知，超越自我，把自己打造成为一个学习型的组织，成为一个生生不息和具有创新精神的团队，成为一支自我成长，自我管理的团队。总经理总工程师副总经理副总经理项目开发部技术部销售部办公室财务部质监部工程部 企业文化房地产业的快速发展，单纯的产品竞争已不敌产品“同质化”的压力。市场的竞争由单个项目的竞争进入到全面规模的品牌竞争。品牌是一个企业的知名度与美誉度的总和。广大消费者注重品牌，这意味着人们看招牌，买放心、买实惠。真正的品牌是对消费者的诚信服务。只有诚信才能永远。诚信是商德，诚信即品牌，是企业的无形资产。良好品牌形象在社会的构建，不是一朝一夕的事。黑格尔有句名言：“上帝惊叹细节”。房地产业所有的大事都是细节，很多细节都不是什么了不起的发现和设计，只是多下点苦功夫、真功夫而已。公司从建立开始，就非常重视品牌形象的塑造，我们的口号是：坚持独特的创新思维，全新的服务理念，以诚信和实力铸就自己的品牌。品牌竞争是经营模式，管理水平是竞争的着力点，而经营模式的创新，管理水平的竞争实质上是人才的竞争，只有人才，才是创建品牌，支撑品牌的力量。人才，是一条理性的河流，哪里有“谷地”，就向哪里汇聚，“得人才者得天下”，为了创造公司的辉煌，实施人才战略，已成为公司全体员工的共识。公司宗旨：求实创新，服务社会，质量第一，用户至上。企业精神：团结、求实、开拓、服务开发房地产的方针：控制总量、稳定规模、合理布局、提高质量公司的经营理念：“图强求革”、“务实创新”，做一个项目，立一座丰碑 公司发展战略没有战略，就形不成有效合力；没有战略，就无法与外部优良对接；没有战略，就必然导致共同体的衰落。坚持大发展、快发展的工作思路，秉承“团结奋斗、创大业、拼搏进取争一流”的企业精神，坚持“以人为本，本正兴业”这一口号，大力实施服务优质化、企业规模化发展战略，强化机遇意识、品牌意识、赶超意识。争取在房产业创出自己的一片天地、创出自己的品牌。 公司发展规划§发展总纲以“内强素质，外塑形象，优质服务，增强核心竞争能力”为总目标；以“创新与服务”为指导思想，以“满足住户和商户”和“可持续性发展”为主题，以结构调整为主线，以本地市场为导向，以技术创新为支撑，以特色发展为原则，促进我们在房产业中稳定、持续、高效发展。§中长期发展规划以中西部大开发及中国加入WTO为契机，强化管理，创新发展，实现快速的发展和质的飞跃。坚持走“建立优质服务与满足住户要求的意识发展的道路，力争使我们的发展水平达到中国新疆乃至国内同行业的领先地位。第二部分 项目描述 项目概况 项 目 名 称 ： 恒元大厦项目 项 目 单 位 ： 喀什恒元房地产开发有限公司 项 目 地 址 ： 昌吉市 项目投资背景近年来，在国家开发大西北的号召下，新疆经济有了迅猛的发展，特别是旅游资源的开发，给酒店业带来了机遇，乌、昌经济一体化更是给昌吉酒店业带来了一个发展的春天。昌吉目前有大小酒店10余家，旅游渡假村200余家，每年接待游客280多万人次，酒店入住率均以超过70%，旅游旺季入住率高达98%，但酒店仍然满足不了人们的需求。根据昌吉市关于把昌吉建成最适宜人类生存的生态型田园式的新城市的思路，随着经济的发展，人民生活水平的提高，将给昌吉旅游业带来一个很大的发展空间。故而在昌吉的酒店业存在较大的市场空间。 项目规模本项目大厦建筑总占地面积2120平方米，共13层（地上12层，地下1层），总建筑面积15782平方米。一至五层为商务，六至七层为写字间，八至十二层为客房。 项目实施计划项目建设期为三年，即2004年完成基础工程，2005年完成主体工程，2006年8月竣工。 项目市场本项目根据现行新疆昌吉地区经济发展的迅速，以及本地区酒店市场需求量大的开阔市场，本公司以昌吉地区为目标市场，相信随着时间的推移，市场需求会不断的扩大，本项目的市场前景会更为广阔。 项目投资环境一、自然环境  新疆维吾尔自治区，简称新，位于中国西北部，面积166万平方公里，占全国总面积的六分之一，是中国面积最大的省级行政区。新疆地处亚欧大陆腹地，与俄罗斯、哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯坦、巴基斯坦、蒙古、印度、阿富汗等八国接壤，在历史上是沟通东西方、闻名于世的“丝绸之路”的要冲，现在又成为第二座“亚欧大陆桥”的必经之地，战略位置十分重要。昌吉回族自治州地处天山北麓，准噶尔盆地南缘，位于东经85°34至91°32，北纬43°06至45°38；东邻乌鲁木齐和哈密地区，西与石河子市相接，南与吐鲁番、巴音郭楞蒙古自治州相连，北与阿尔泰、塔城地区接壤，东北与蒙古国交界，从东、西、北三面环抱乌鲁木齐市；东西长541公里，南北宽285公里，总面积9.39万平方公里， 是古代举世闻名的“丝绸之路”新北道通往中亚、欧洲诸国的必经之路。全州辖昌吉市、阜康市、米泉市、玛纳斯县、呼图壁县、吉木萨尔县、奇台县、木垒哈萨克自治县等5县3市。境内还有新疆生产建设兵团的24个团场。昌吉州现有人口158.88万人，生活着36个民族，其中回族17.21万人,哈萨克族12.37万人，维吾尔族6.01万人。 昌吉市位于天山北麓，地处亚欧大陆腹地，准噶尔盆地南缘，地处东经86°2487°37，北纬43°0645°20。东距首府乌鲁木齐市35公里，距乌鲁木齐国际机场18 公里，312国道、第二座亚欧大陆桥和乌奎高速公路穿境而过，是通向北疆各地的交通要道。是自治区西部大开发扶优扶强，在天山北坡经济带中首批推出的重点城市。昌吉市是新疆昌吉回族自治州首府所在地，是全州的政治、经济、文化中心，是自治区首府乌鲁木齐的卫星城。总面积8215平方公里，其中：山区 占40.7%，平原占32.5%，沙漠占26.8%，南北长260公里，东西宽30公里。东邻乌鲁木齐市、米泉市，西毗呼图壁县，南与新疆巴音郭楞蒙古自治州和静县相接，北和新疆塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区福海县接壤。居住着汉族、回族、哈萨克和维吾尔族等32个民族。下辖4乡6镇，6个办事处。境内有新疆生产建设兵团农六师师部及所辖101团、103团、军户农场、共青团农场和中央、自治区、自治州驻市单位150多个。二、社会环境加入WTO后，随着国民收入的增长，带来一部分百姓收入提高。加入WTO后，由于大量外国公司进入及一些传统出口行业如纺织品、服装、鞋帽、家电等由于出口增加，至少会再解决1000万人的就业；外资银行的进入将会被允许同中国银行业一起介入部分流通领域，这将给中国百姓带来品种更多、服务更优、选择余地更大的金融服务；在世界经济的大环境下，有助于商家与消费者之间建立良好的信誉环境，同时百姓消费意识的增强、消费观念的更新，会带来人们消费需求的增加。而房屋作为人们的生活必需品，届时随着百姓收入的提高、优质、便利的金融服务及开发商良好的信誉保证，在人们安居乐业的传统观念下，贷款买房、享受观念将会日渐浓厚，用明天的钱，享受今天的生活将会被越来越多的百姓接受。随着国家可持续发展战略和大开发战略的实施，房地产开发、建筑、建材事业迎来了新的发展机遇，市场前景十分广阔。三、政策环境昌吉市作为自治区西部大开发“扶优扶强”首批推出的重点城市，昌吉市在全疆率先成立了政务服务中心，对所有行政审批事项实行“一站式”办公，行政办事效率明显提高。在全市广泛深入开展了“政府形象建设年”创建活动，昌吉市已形成了人人都是投资环境，人人都是昌吉形象的良好投资氛围。项目目标责任制和追究制的出台，激励和奖惩机制双管齐下，更为投资发展和项目实施提供了快车道。为提高政府行政效率，改进工作作风，结合行政许可法的贯彻实施，在全市深入开展政府工作争先创优活动、推行政府部门工作评议制，从抓制度入手，不断推动政府服务环境优化。近年来，昌吉市先后获得全国科技工作示范市、全国环境整治优秀城市、全国卫生先进城市、全国双拥模范城等10多项国家级荣誉。四、行业环境由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住房类房屋的需求。此外，经济活动的频繁意味着职工收入的增加和就业的增加；关税的明显下降，居民的日常开支也将降低。这些因素，均有利于居民购房资金及消费的增加，使住宅类、酒店业房地产需求增加。同时，随着汽车关税的逐年大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也更加明显。另外，适合外商的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。昌吉市房地产开发企业发展到38家，物业管理企业23家，中介机构8家。近年来，昌吉市城镇住宅建设呈现了快速发展的态势，1998年-2003年，全市全年城镇住宅开发量为184.78万平方米，截止今年6月存量房销售率达74%，有效需求同供应呈健康发展态势。 项目施工保证为确保工程施工的顺利进行，争优创良针对项目制订以下措施： 技术保证1、严格图纸会审制度：开工前必须组织有关人员认真熟悉图纸，领会设计意图及施工要求达到的技术标准。明确工艺流程、设计规模，将图纸中存在的问题及施工难度大的地方记录下来，共同研究编制施工作业方案。2、认真执行技术交底制度：项目开工前由总工程师向工地技术负责人进行全过程的重点、难点及关键部位的施工技术交底。施工过程中由工地技术负责人向施工人员、质检员及班组长进行交底，贯彻落实上级技术领导的要求，明确关键部位的质量要求及注意事项。3、严把进场原材料关：严格对工程所用的各种建筑材料的检验、试验检查，并存档。 质量保证措施1、加强技术管理，认真贯彻国家规定、操作规程和各项管理制度，明确岗位责任制，组织学习图纸、施工组织设计和施工工艺等，作好技术交底并建立技术考核制度。2、加强原料的检验工作，严格执行各种材料的检验制度。3、推行全面质量管理，建立保证体系，坚持质量三检测、样板制、岗位责任制。4、实行工程监理制度，聘请有实力的监理公司对工程建设进行全方位的监理。5、通过招标竞争选用一批实力雄厚、管理科学、重视信誉、配合积极的施工队伍和材料供应厂家。 安全施工措施1、集团派专职安全员持证上岗，贯彻执行国家安全生产法规，随时检查项目的安全生产情况，处理存在的不安全因素，经常对项目人员进行安全教育，提高每个人的安全生产意识。2、进入现场人员必须带安全帽，衣着整齐，不准穿拖鞋和赤脚上班。3、高空作业无安全措施时必须系好安全带，同时严禁上抛、下扔材料、工具等物品。4、各种机械设备均设可靠的安全接地保护及操作人员防护措施，高的设备必须设防雷装置。5、机械操作人员需持证上岗，严禁非操作人员使用设备。6、进入施工现场严禁打闹，严禁酒后上岗。7、施工现场要有醒目的安全标志与警告牌及安全生产标语。8、现场的坑、洞、升降口等危险处要设保护棚、网户墙等。9、进入现场的材料、成品、半成品均按平面布置存放。10、现场实行封闭管理，外围设有可靠的遮挡围墙。11、加强制度管理，明确奖惩。 工期保证实施1、组织保证：集团组织强有力的施工班子，配备有高素质、高标准的施工队伍，进驻现场加强计划管理。科学编制施工进度计划，严格按计划施工，充分挖掘各方潜力。及时调整计划偏差，充分发挥集团在技术装备上的优势，采取行之有效的施工方法，确保工程保质、按时完成。2、机具保证：要求各项机具供应部门按工程所需的机械设备一次到位，配备专人修养、维修，现场必须常备有机械设备的易损件，日常检查、保养及维护尽可能在工作间歇时间完成，以充分发挥机器的最大效率。3、劳动力保证：要求各项目必须按施工组织计划安排好人员，由专人负责检查人员出勤状况，随时掌握人员动态，避免因人员造成停工。4、材料保证：原材料需试验合格后进场，提前落实进货渠道，凡需外购的成品、半成品按计划提前购置，常用材料需有一定的储备，材料管理人员及时做出材料用量计划，并组织进场工作。5、施工技术保证：集团组织管理人员研究、分析，制定出合理的施工方案，及时进行技术交底，使施工人员做到心中有数。大量、积极采用新工艺、新技术、新方法。 物资节约为节约建设物资，建设区总图布置以科学合理为原则，并加强工程预算，合理利用水、电等能源，同时完善管理制度，减少物料不必要的损耗，杜绝人为浪费。 环境保护本项目建设对环境无危害性影响，为防止和减轻可能的不利因素，如期达到项目的经济效益和社会效益，项目建设采取积极的环保措施，严格执行“三同时”原则，并与综合利用集合起来，既要达到国家标准，又要尽量提高资源的利用率。项目建设产生的主要污染物为生活污水、建筑垃圾，同时亦会对周围环境产生一定的噪音污染。生活污水经处理后完全达标排入城建污水道；生活垃圾及时运送到市区垃圾站转运站，统一处理；建筑垃圾统一堆放，完工后进行平整为绿化用地。第三部分 管理随着人类社会的进步和经济的发展，管理所起的作用越来越大。在企业的生产活动中，存在着人力资源管理、技术管理、财务管理、作业管理、产品管理等等。而人力资源管理是其中很重要的一个环节。因为社会发展到今天，人，已经成为最宝贵的资源，这是由人的主动性和创造性决定的。企业要管好这种资源，更是要遵循科学的原则和方法。因此，管理人员应该引起足够的重视。 管理策略市场经济下的管理者，必须善于思考，研究，总结，勇于创新。要注重为员工创造宽松的环境，提供他们充分发展的机会。让员工清楚公司的大目标，看他们是否认同，是否有共同的理想；在给员工订立大的目标后，让他们自己去设计、实施，给员工留下较大的发挥主动性的空间，让每个人在同等的机遇下发展自己，展示自己的才华，主动的完成自己的工作；让他们体会到尊严，感受到重视，这是工作的原动力。§ 领导管理者至少是能够行使职权的人。从理想状态看，下属跟随管理人员的指导做事，是因为管理人员人格的完美和职业上的成功，而不仅仅是外在的官衔。从这个意义上来说，最优秀的管理人员靠榜样来领导，要为他的下属提供示范。让下属在想到“我为他而工作”，或者“我和他一起共事”时，一种特殊的感觉就会涌上心头。下属由衷地尊敬、佩服他们的上级，以至于当他们完成了极漂亮的工作，当只要有一点不足，他们也会立刻想到对他们的上级会有什么影响。§ 激励最优秀的管理人员深知：下属的工作动力来自什么，然后设法激励他们，使下属尽可能地提高工作效率。这就要求管理人员在不同的时间、场合，对不同的员工采用不同的管理方式。因此，管理人员参与决策、员工培训和能力开发就显得日益重要起来。能力开发对于企业来说是必要的，甚至可以成为员工再就业时的条件或权利。公司拟安排百分之八的股份作为对“管理层和关键人员”的奖励。 经营管理原则公司将以规范化管理为原则，以制度为行动指南，制定各项必要的规章制度和操作流程，并在实践中不断完善。为保障规范化、制度化管理，公司将首先完善法人治理结构，建立健全有效的职能机构，保证公司沿规范化、制度化的轨道发展。（1）竞争择优用人机制竞争机制是市场经济条件下的普遍机制，它既有利益的激励，又有失败的惩罚，通过竞争能有效的促进经济效益和效率的提高。本项目要求生产经营管理者应具有较高的综合素质能力。为此，公司实行招聘制，向社会公开招聘专业技术人才，实行层层招聘制度，择优竞争上岗。为使项目进展顺利，达到预期效果，从土建开始就要提高职工队伍素质上下功夫，组成一支思想境界高、业务技术强的职工队伍。（2）完全成本核算机制本项目在财务管理方面，实施的是按照国家颁布有关企业财务管理制度，对企业进行完全成本核算机制，加强企业的固定资产和流动资产管理。在固定资产投资预算中，合理的安排生产性固定资产和非生产性固定资产的投资比例，尽量压缩非生产性固定资产投资额，增加生产性固定资产的投资比例，以提高生产部门的技术装备水平和生产能力；同时也防止闲置不必要的固定资产，避免投资浪费。合理提取固定资产折旧基金，不扩大可分配利润数量，以保证固定资产及时维修和更新。在流动资金的管理方面，合理确定流动资产的储备定额，加快流动资产的流动速度和周转次数，及时清理债权、债务，减少财务费用。财务状况定期公开，接受监督检查。 项目经营管理模式坚持以人为本，强化管理。以市场为导向，以改革机制创新为动力，以依靠科技进步为手段，运用现代化管理办法，促进企业上水平、上等级。第四部分 行业及市场酒店产业作为国家经济发展的先导性产业，对改善投资环境、美化城市面貌、提高人们办公、生活水平具有重要的作用。在当今国际经济发达国家中，酒店产业逐渐处于国民经济较重要地位，是重要的经济增长点之一，也是衡量一国经济生活发展水平的重要因素。国家明确提出将酒店房地产发展成为新的经济增长点，并在投资等政策上予以适当倾斜。 市场分析 到2000年底，全国有涉外酒店10481家，比1999年的7035家增加3446家。1999年，全国星级酒店3856家，其中，五星级77家，四星级204家，三星级1292家，二星级1898家，一星级385家。估计，经济型酒店座数占涉外酒店的80%左右，经济型酒店房间数占涉外酒店的50%左右。 按商业部的统计，2000年底，非涉外酒店的数量是25万家，其中，社会旅馆8万多家，个体旅馆16万多家。由于商业部没有作过全面的非涉外酒店的等级划分，估计在25万家中，达到经济型酒店的在5万家左右，300万房间左右。 总之，经济型酒店在6万家左右，300万房间左右，但分别分属于涉外酒店和非涉外酒店，在两个酒店行业管理体制下。按发展规范程度，涉外酒店制度下的经济型酒店明显规范，按发展机会，非涉外酒店制度的经济型酒店机会较多。如果发展策略合适，经济型酒店的数量会更大。§ 酒店业龙头在整合中壮大中国酒店业集中度远远落后于发达国家，2002年美国排名前5位的本土酒店客房集中度达到56%，而2003年中国酒店业龙头锦江集团客房数仅占市场份额的3%，中国急需形成自己的富有国际竞争力的“酒店业航母”。中国酒店业的整合是以政府主导开始的，2003年以来地方政府牵头的大型旅游集团合并重组已经拉开序幕，其中的领头羊是上海的锦江集团和北京的首旅集团，它们均以酒店集团为主导，整合旅游、酒店、都市交通、餐饮、商业零售等旅游业各大要素，实现内涵和外延的共同扩张。但目前行政性合并重组已经不再是现阶段的主要力量，市场化重组成为引导市场的主流力量。去年以来中央企业对非主业资产实施“剥离重组”，“央企”下属众多旅游资产易主将惠及中旅、国旅等中央所属旅游集团，也为国有酒店业集团提供了做大良机。困扰中国酒店业的所有者缺位、多头管理等问题也将随之逐步得到解决，有利于优化整个酒店行业的经营环境。从行政重组到市场化重组，品牌集中化、连锁化、网络化将成为酒店业的大趋势，行业资源目前已经开始向具备管理优势、品牌优势和资本运作优势的酒店集团集中，管理规模扩大是当前酒店管理集团成长性的主要来源，如锦江国际酒店管理公司目前拥有客房规模3万多间，居亚洲首位，排名全球饭店管理集团第35位。酒店业作为中国引入外资最早的行业，在与国际品牌进行的充分竞争中，20%的外资酒店占据了80%的利润，而国产酒店管理集团则需在管理软件、营销网络方面迎头赶上，利用在国内并购发展的优势，做大规模和影响力，进一步提升企业效益，在本轮酒店业景气复苏中获得较大发展。 § 经济型酒店加速扩张 国内旅游和商务旅行的兴起对我国现有酒店业供给结构调整提出了要求，在传统酒店业态之外，经济型酒店挟不可挡之势席卷而来。 由于低廉的价格、舒适干净的住宿环境，经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士、国内游客和部分入境游客的细分市场，从黄金周情况来看，经济型酒店出租率要高于平均出租率10-20个百分点。 与传统酒店相比，经济型酒店起点很高，它们以连锁和网络化形式起步，几乎不存在产权方面遗留问题，项目投资和财务成本控制严格，不管是在目标市场的契合性、经营管理、投资初始成本方面都具备竞争优势。经济型酒店对占到中国酒店业总供给量3/4的庞大的三星级以下酒店将产生显著的替代效应，这种替代效应可以和家电、建材等专业连锁卖场的高增长态势媲美。 同时，经济型酒店也是国内酒店业与外资品牌竞争的“桥头堡”，在国内旅游市场，本土酒店占有地利人和优势，锦江之星、如家、莫泰、中江之旅等国内经济型酒店品牌正在迅速扩大规模。由于初始投资小，经济型酒店的供给也与需求同时快速扩张，目前经济型酒店供给的扩张与需求之间仍然存在缺口，但缺口正在不断下降中。由于国内酒店公司以单体酒店和小规模连锁为主，各地酒店业供求体系相对封闭，因此地区差异是造成酒店经营业绩差异的首要因素。旅游经济结构决定了酒店业的获利能力，以商务旅游为主的城市酒店消费水平明显高于观光度假旅游。上海多年来对酒店建设进行严格管制，供给十分紧张，而需求方面由于经济活力充沛，商务和入境旅行吸引力强，访沪旅客快速增长，地区性供求不平衡引致上海酒店业尤其是高星级酒店的盈利能力远远高于全国平均水平。2003年上海酒店业出租率高于全国平均10个百分点，平均房价高于全国水平50%以上，而REVPAR（平均房价*出租率）这一行业关键指标几乎是全国水平的2倍。由于高星级酒店的建设周期较长，上海客房需求存在的缺口在近两年内很难得到满足，由于酒店出租率的居高不下，以及上海房地产价格的加速上涨，2005年上海酒店平均房价预计仍将进一步大幅上扬，从而惠及上海本地的酒店经营业者。 入世对我国酒店业的影响1、入世将加剧酒店投资市场的竞争 入世前，在对外公布的政策上，对外资进入酒店业市场有所限制。即高档宾馆、高档写 字楼、国际会议中心一直列为外商投资产业指导目录的乙类限制投资项目。入世后，酒店市场完全开放，外资大举抢滩中国市场成为可能。就投资区域而言，借着西部大开发的契机， 我国中西部地区的酒店业发展空间将倍受瞩目。而2008北京奥运会和2010上海世界博览会也将吸引无数的外资对我国酒店市场的投资。可以肯定，在入世后我国酒店业将面临与外资的激烈竞争。而我国的酒店业在改革开放以来，十分依赖政府的作用，以政府为导向，由政府培育市场。因而，许多酒店的投资都由政府扶持和保护。入世后，在“公平竞争原则”指导的公开、公平、公正的市场环境下没有了政府作为后盾，我国酒店业还没有做好充分的准备去与外资竞争。     2、入世将加剧酒店营销市场的竞争 目前，国外酒店集团在我国呈逐步网络化的发展格局。据统计，2002年世界前10位的酒店管理集团有9家已在华经营管理酒店。数量超过两位数的就有假日、香格里拉、雅高等。入世后，由于网络销售的便利、进口税收的降低，就更利于国外酒店管理集团发挥其品牌、集中采购、网络销售等优势，市场竞争力将更加强劲。随着国外酒店在我国连锁、连号的增多， 市场的争夺已呈现白热化。而反观我国的酒店业，由于受传统观念影响，酒店都盲目追求高档、全面、独立的经营结构，除少数几家酒店集团外大都为独立经营的大众化酒店。数量虽多，但大多各自为战，疏于协作发展，没有形成有效竞争的市场结构，更无法与世界酒店企业相抗衡。因而出现了酒店数量逐年上升而利润逐年下降的背离态势。      3、入世将加剧酒店业的资本运营 从外国酒店集团的发展进程和现状来看，通过资本市场的并购获取部分财产权，通过非 产权交易获取其他酒店的管理权、营销权和无形资产运作权是外国酒店集团扩展市场主要手段。根据入世承诺，国外投资不仅可以控股、独资经营酒店，而且可以通过输出品牌和管理在中国形成母子公司体系的酒店管理网络。加入WTO，国外投资者将大举进入我国市场，他们不一定要全资兴建或购买酒店，而通过参股、购并等方式达到逐步占领我国市场的目的。而我国的酒店业中，以资产重组、饭店购并、股权上市为主要内容的资本运营还比较薄弱，在相当一些地区和人们的观念中，资本运营还是较为生疏的观念。酒店经营似乎就是直接去经营管理，只有在濒临破产或债务重重时才考虑“转手”。此外，我国的酒店大都在80年代末建立并经营。众所周知，酒店更新改造的周期比较短，企业还未完成返本付息及扩张资本的积累过程，故很少有具备足够的实力进行兼并和收购其他酒店的活动。因此，我国的酒店也在资本运营上明显表现的先天不足。但入世后，在国外集团的带动下，有望改变这种状况。     4、入世后酒店业面临人力资源的潜在竞争 酒店业是劳动密集型的企业。由于我国的人力资源非常廉价，对外国人才缺乏吸引力。 因此，我们在入世承诺中，对国外酒店管理人才进入我国酒店市场没有加以限制。在WTO谈判中这一条我们做了全面的开放，即在“自然人流动”一条中，承诺外方经理、专业人员、高级行政管理人员在与合资、合作的酒店签订定合同后，可在中国提供服务。另外，根据在WTO谈判中的“水平承诺”的规定，将来在人数方面将不能加以限制。从近期看，由于国内外经济发展水平的较大差异，这些承诺对我国酒店业造成太大影响的可能性不大。但随着我国经济的发展，工资水平与世界平均水平的接近，我们完全可以相信，不久的将来国外酒店管理人才将大量涌入我国酒店市场。这种潜在的人才竞争压力是不能忽视的。另有观点认为，在外资大举进入后，为了提高效益，必然实施人才本土化战略，即凭借高薪、晋升机会、发展条件等诱导机制，广泛招揽我国酒店的经营管理人才，给内资酒店造成沉重的人才竞争压力。很明显，这两种分析的任何一种成为现实都将加剧我国酒店业的人才竞争。而目前，我国酒店业的人才流失情况已相当严重，大量酒店管理人才流向其他管理行业，酒店对人才的吸引力日渐薄弱，内资酒店正面临无人可用的境地。 竞争分析本项目所在地长宁路有酒店3家，其中三星级1家，即庆源酒店（12层）。二星级酒店2家，即长宁酒店（12层）和鑫海酒店（6层）。庆源酒店是2002年由昌吉庆源投资集团兴建的三星级宾馆，庆源投资集团成立于1998年，前身是昌吉工业园发展总公司，后经改制发展成今天的集房产、建筑、钢结构、酒店等产业于一体的投资集团。长宁酒店是1999年由昌吉长宁房地产开发有限公司投资兴建的二星级酒店，2000年竣工营业，长宁公司的前身是昌吉经济技术开发总公司所属的房地产开发分公司，1997年经改制后变更为长宁房地产开发有限责任公司，该公司现以房地产为主，兼营酒店建材等行业。上述二家酒店淡季入住率均在70%左右浮动，每天收入在50007000元。旅游旺季入住率高达98%，每天收入在10000元左右，就是这样的高入住率还是不能满足游客的需求，不能满足游客足够数量的入住。就在今年的“五一”黄金周期间， 昌吉州精心组织，周密安排，组织人员到深圳、上海等地开展以“魅力新疆神奇昌吉”为主题的大规模旅游宣传促销，从民族歌舞、摄影展、旅游纪念品推介等方面展示了该州旅游资源和浓郁的民族风情；与周边四地州市联合推出了丝绸之路新北道旅游黄金线；加大旅游市场整顿力度，规范旅游企业经营行为。假日期间，全州旅游市场热烈有序，确保了无重大旅游事故和重大旅游投诉，实现了“健康、安全、 秩序、质量”四统一。据统计，共接待游客15.8万人次，同比增长33.9%；旅游总收入3570.8万元，同比增长95.8%。其中，  天山天池景区接待游客1.646万人次，旅游总收入493.8万元；杜氏庄园接待游客l.09万人次，旅游总收入246万元；峡门子旅游度假村接待游客5810人次，旅游总收入122.01万元。可见随着人们生活水平的不断提高，人们追求户外旅游的生活更加强烈，即促进了旅游市场的发展，也带动了酒店产业的发展。地区市场前景异常开阔。本项目建成后，以优质化的管理、优美舒适的酒店环境、热情的服务对待每一位顾客。时刻让顾客有一种“家”的感觉。实行“人性化、家性化、便捷化”的服务理念。让顾客高兴而来，满意而归。同时，这也是本项目最大的竞争“法宝”。 市场预测在过去的几个月中，商务和休闲游游客发现酒店价格稳步上升。2005年酒店入住一晚的平均价格将达到89.97美元，创下历史最高水平。该价格较去年上涨4.3%，将是2000年以来最高涨幅。在2003年伊拉克战争挫伤人们出游热情导致市场疲软之后，2004年酒店业已经开始强劲反弹。 预计酒店业今年的入住率将达到63.4%，增长两个百分点，为1977年以来的最大增幅之一。这将是入住率连续第二年强劲增长，为20世纪90年代初以来的首次。酒店业正在经历2000年以来最好的年景，此前恐怖袭击活动使得该行业连续3年出现房价下滑、增长平平的局面。1、国内旅游的快速发展，对经济型酒店的需求强劲。上世纪90年代中期以来，随着我国经济的持续、健康、快速发展，双休日的实施及公共假期的调整，使得国内旅游呈现出快速增长的态势。国内游客的住宿指向基本上是经济型酒店。以今年“五一”黄金周为例，各地中低档的经济型酒店的入住率都在95%以上，而四、五星级高档饭店的入住率却无明显提高。目前，国内旅游的主体是经济收入相对较高的小康族，他们对食、住、行等基础设施的要求已有较大提高，特别是去年“非典”对人们的警示作用，使得那些环境卫生差、条件简陋的招待所、个体旅社不再受到这部分消费者的青睐，但受经济实力的限制，高档饭店对他们来说仍有一段距离。因此，伴随着我国国内旅游市场的不断扩大，“干净、舒适、价廉”的经济型酒店将呈现出良好的发展前景。 2、经济型酒店的进一步发展必然要求有其自己的品牌。在我国酒店行业中，欠缺的不是经济型酒店的产品形态，而是群体意义上的经济型酒店品牌。我国三星级以下的经济型酒店占据着整个住宿设施的80%以上，但长期以来都以单体的形式存在，没有形成规模、缺少有影响力的品牌，彼此之间主要靠价格进行竞争，所以实力不强、效益较差。目前，相对知名的北京如家客栈、中江之旅，上海锦江之星、新亚之星等，也仅仅是在地区有一定的影响力，还谈不上知名品牌的程度。对于经济型酒店来说，规模是管理的基础，品牌高于有形资产。只有在若干个知名品牌的旗下聚集了一定规模的企业群，才可以说经济型酒店已经发展到了相对成熟的业态。   3、加入WTO后，迎接国外品牌挑战的需要。饭店业虽是我国与国际接轨较早的行业之一，但在上个世纪末以前，基本上是外资酒店占据市场的高端，国有酒店由于在硬件和软件方面都与外资饭店存在一定的差距，则处在市场的低端。由于目标市场的不同，彼此之间的竞争还不是你死我活的竞争。近几年，由于国内旅游对经济型酒店的巨大需求，以及去年“非典”期间，在入境旅游遭受重创的情况下，经济型酒店的非凡表现吸引着国外众多饭店集团的眼球。他们纷纷调整自己的战略，凭借各自的品牌优势，开始瞄准我国国有饭店长期以来占据的中低端市场：法国雅高集团在我国的第一家经济型酒店-天津Ibis（宜必思）已于今年“五一”前开业，并且雄心勃勃，计划未来10年在中国将拥有至少200家Ibis；美国著名的经济型酒店品牌“马瑞卡” 在成都大显身手，扬言到2010年在中国拥有130家店；号称世界最大经济型连锁酒店集团的美国“速八”（Super8）放眼2008年北京奥运商机，今年开始抢滩北京市场；英国Bass（巴斯）集团旗下的Holiday Inn Express（假日快运）、Marriott（马里奥特）集团旗下的万怡等著名酒店集团都已经开始行动，并且有发展数十家甚至上百家连锁店的计划。加入WTO后国内经济型酒店的竞争态势也呼唤有我们自己的品牌产生，以应对国外知名品牌的挑战。 市场营销随着社会的改革开放，进入世界WTO，国家把酒店业开发列入标准化、正规化的管理。根据目前新疆昌吉酒店市场需求量大的实际情况，经论证后向当地政府汇报请示，经当地政府同意，批准本项目进行，项目前景广阔。以经济效益为中心，从而树立鲜明的产品形象，建立广阔的市场营销网络，严格控制生产成本与产品质量、持续的技术发展等方面系统规划产品的市场营销。