张家港多幅土地投资可行性分析报告（5月）.doc

目录第一章 出让地块基本信息第二章 建农路东侧地块（张地2006-A-31）第三章 通运路南侧地块（张地2005-A-38-B）第四章 人民西路南侧地块（张地2007-A-04）第一章 出让地块基本信息32第二章图1 出让地块区位示意图注明：1建农路东侧地块2通运路南侧地块3人民西路南侧地块表1 出让地块基本情况及规划指标要求编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）保证金（万元）起始价（万元）增价规则及幅度容积率建筑密度绿地率2005-A38-B市通运路南侧7766商住1.735%30%40年 70年9504695本次出让地块现场竞价、拍卖增价幅度为每亩1万元或者1万元的整数倍。2006-A31市建农路东侧3619商业1.5 30%20%40年5002308本次出让地块现场竞价、拍卖增价幅度为每亩1万元或者1万元的整数倍。2007-A04市人民西路南侧59158.80住宅2.230%30%70年750035939本次出让地块现场竞价、拍卖增价幅度为每亩1万元或者1万元的整数倍。第二章 建农路东侧地块（张地2006-A-31）一、地块概况绿港玉水世家皇家首座长途汽车站上图：地块北侧环城南路街景左下图：地块西侧建农路街景右下图：地块东侧景江花园小区左上图：地块北望皇家首座 右下图：地块内部地貌综合解读：1、 建农路东侧地块四至范围：东至景江花园；南至振丰新村；西至建农路；北至环城南路。2、 地块周边资源性解读：（1） 商业环境：距沙洲路步行街仅约1公里，隔环城南路与皇家首座底商商业街相望，皇家首座引入太平洋百货。（2） 人气环境：皇家首座（在建）、绿港玉水世家（在建）、景江花园等多个大中型中高档小区遍布项目周边。3、周边商业价格 主要参考皇家首座环城南路沿街在售商业。（1） 基本数据：商业层数为一层，层高5.9米，单铺开间4米，进深12.8米，主力面积60平米左右，拐角商铺200平米左右。（2） 销售价格：3.5-5万元/平米。（3） 去化情况：基本能保证开盘即快速去化。（4） 市场反馈：总价200万元以内单铺较容易去化。二、规划解读图：地块红线图表2.1 建农路东侧地块（张地2006-A-31）规划指标要求编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）保证金（万元）起始价（万元）增价规则及幅度容积率建筑密度绿地率2006-A31市建农路东侧3619商业1.5 30%20%40年5002308本次出让地块现场竞价、拍卖增价幅度为每亩1万元或者1万元的整数倍。建筑高度不大于24米机动停车位不小于60个/万平方米建筑面积（一）规划条件分析1、 地块北侧环城南路建筑红线退让较大，退让距离为15米，退让过深。2、 根据地块形状图，地块沿街商铺约均分为两部分，沿环城南路商铺位置较好，售价较高；沿建农路商铺位置较差，售价较低。3、 建筑高度不大于24米，考虑首层商铺挑高价值最大化，商铺总层数不超过6层。（二）规划方向建议 本地块总体建议为六层商业考虑，其中首层做挑高考虑以增大商业价值。业态定位一、二层为精品店，三层以上为餐饮名店。三、投资收益测算（一）预计收入测算表2.2建农路东侧地块预计销售收入测算表楼层单层面积（）单价（元/）总价备注1层904.7535000316662502层904.7521000189997501层价格×0.63层904.7517500158331251层价格×0.54层904.7515750142498131层价格×0.455层904.751500013571250按住宅价格计6层904.751500013571250按住宅价格计合计5428.5107891438注明：（1）单层面积推算为依据总建筑面积5428.5平米做6层分摊考虑。 （2）均价参考为周边标杆项目皇家首座，其商业售价为3.5-5万元/平米。（二）预计成本测算表2.3 建农路东侧地块预计成本测算表投资估算表项 目数 量单价(元/m2)投资额(万元)一、建设工程费5428.522641229（一）建筑工程1、商业5428.51000543（二）公共建筑工程1、地下车库兼人防18202000 360（三）区内配套费5428.5350 190 （四）市政配套费（水电气）5428.5250 136 二、不可预见费5%一×5%61三、建安工程费总额一+二1290四、其它费用98+1.03x1、地价x2、契税3%0.03x3、政府规费5428.580444、工程顾问费5428.550275、管理费（3%）三×3%27五、项目总投资三+四1388+1.03x注明：地价成本暂做变量考虑。（三）项目投资回报损益表 单位：人民币万元项 目总 额 一、经营收入10789 二、营业税600 三、土地增值税108 四、成本7754 1、土地成本5380 2、土地契税162 3、建设成本1388 4、销售成本324 5、资金成本500 五、税前利润2327 六、所得税582 七、税后利润1745八、资本净收益22.6%注：1、土地成本按投资收益率30%计算，土地契税按照土地成本3%计算。 2、销售成本按3计算；土地增值税按销售额1%计算。 3、营业税按经营收入5.56%计算，所得税按税前利润25%计算； 4、首期土地款按50%支付，资金成本按使用2年计算，计利息500万。（四）投资收益分析表2.4 建农路东侧地块拿地成本测算（按投资收益率30%计算） 项目单位：万元预计总销售收入10789按投资收益率30%计算总投入7754非土地成本2212按投资收益率30%计算土地成本5380楼面地价（30%收益率）9911元/平米土地价格（每亩，约5.2亩）992表2.5 建农路东侧地块土地成本分阶收益测算总土地成本（万元）单位土地成本（万元/亩）楼面地价（元/）税前投资收益额（万元）税前投资收益率23084264252560071.2%24004434421550570.0%26004804790529967.4%28005175158509364.8%30005545526488762.2%32005905895468159.5%34006276263447556.9%36006646632426954.3%38007017000406351.7%40007387369385749.1%42007757737365146.4%44008128105344543.8%46008498474323941.2%48008868842303338.6%50009239211282736.0%52009599579262133.3%53809929911232730.1%54009969947229729.8%5600103310316220928.1%5650104210408215827.4%5700105210500210626.8%5750106110592205526.1%5800107010684200325.5%5850107910776195224.8%拿地评级系数：（1）拿地总成本低于5380万元，即每亩成本996万元以内时，税前收益率30.1%以上，拿地收益率较高，推荐拿地。（2）拿地总成本介于5400-5700万元之间，即每亩成本介于1000万元-1050万元时，税前收益率在27%-30%之间，谨慎拿地。（3）拿地总成本高于5750万元，即每亩成本高于1050万元时，税前收益率低于27%，风险较高。第三章 通运路南侧地块（张地2005-A-38-B）人民路CBD一、地块概况纪澄河污水口时代花园国泰大厦综合解读：1、 通运路南侧地块四至范围：东至空地；南至东横河；西至纪澄河；北至通运路。2、 地块周边资源性解读（1）自然景观资源：“两河一公园绿地”。即地块南侧东横河，地块东侧纪澄河（待整治），东侧隔河15亩左右公园绿地。（2）优越配套资源。 a、人民路CBD政务资源。b、人民路CBD商务区商业办公资源。 c、公建配套资源：体育中心、游泳馆等多重公建配套设施。（3）闹中取静的居家环境：远离人民路等主干道，居家环境相对静谧。3、 地块可能产生的抗性判断（1）污染源：地块西侧纪澄河河道存在污水口，且目前污染严重。若不治理，对项目品质感影响很大；若政府不治理，开发商自行治理，动用资源难度较大且将大幅增加开发成本。（2）周边项目品质感一般。目前城北人民路周边区域暂无新开发项目，可参考的项目不多，从二手房市场来看，参考国泰时代花园，其二手房均价在8500-9000元/平米左右。本地块若通过打造标杆，尚需在引导环境的同时增加自身的配套品质。4、综合研判（1）本地块作为市中心少有的地块，且周边配套性资源丰富档次感较强，具备打造高端标杆项目的先决条件。（2）地块占地仅7766平米，总建筑面积仅13202.2平米，有利于“短、平、快”操作。（3）预计拍地竞争激烈。市场调控背景下，开发商拿地原则将趋向于市中心的小幅地块。（4）预计开发后去化速度快。由于本地块处于市中心的黄金地段，且紧邻人民路政务区CBD，仅面向公务员及公司高管层就可确保去化。二、规划解读图：地块红线图表3.1 通运路南侧地块（张地2005-A38-B）规划指标要求编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）保证金（万元）起始价（万元）增价规则及幅度容积率建筑密度绿地率2005-A38-B市通运路南侧7766商住1.735%30%40年 70年9504695本次出让地块现场竞价、拍卖增价幅度为每亩1万元或者1万元的整数倍。建筑限高主体建筑不低于15米，不高于40米停车位不小于总户数100%物业用房不小于小区总建筑面积的千分之七。红线范围南部东横河规划红线不小于20米，建筑红线不小于5米；北部通运路一侧规划红线不小于8米，建筑红线不小于13米。约50m（一）规划方向建议12F12F约95m约80m6+1F6+1F4F6+1F约55m规划说明：1、 沿纪澄河与东横河交叉处排布4F叠加洋房，可使景观资源优势最大化。2、 地块西侧由南向北依次排布4F叠加洋房、6+1F多层、12F小高层，可使产品保持良好的梯度性。3、 地块东部由南向北依次排布两幢6+1F层多层，邻近通运路排布两单元12层电梯小高层，主要考虑地块东部较为狭长，地形有利于建筑物充分排布开来。表3.2 产品分类面积表产品类型面积（平米）备注4F叠加洋房10001幢4套6+1多层54003幢36套12F小高层57201幢2个单元44套物业用房13202.2×0.007=92.4通运路1F底层商业989.8挑高5.9米三、投资收益测算（一）预计收入测算表3.3 通运路南侧地块预计销售收入测算表楼层面积（）单价（元/）总价（万元）备注4F叠加洋房10002000020006+1F多层540012000648012F小高层5720100005720通运路1F底层商业989.8180001782住宅车位8075000元/个600叠加洋房车位未纳入计算范围合计16582注明：（1）住宅价格主要参考周边二手房均价约8500-9000元/平米，综合考虑本案独特的水景优势及闹中取静的环境，其价值较周边小区有所提升。 （2）初步规划时考虑进叠加洋房这一产品概念，若产品规划时有所差异，计算总销售收入时可能存在500万左右的差价。（二）预计成本测算表3.4 通运路南侧地块预计成本测算表投资估算表项 目数 量单价(元/m2)投资额(万元)一、建设工程费13202.219242540（一）住宅建筑工程1、小高层、高层6802.212008162、叠加洋房、多层6400800512（二）公共建筑工程1、 地下车库兼人防（车库按25平米/个计算）21002000 420（三）区内配套费13202.2350 462（四）市政配套费（水电气）13202.2250 330二、不可预见费5%一×5%127三、建安工程费总额一+二2667四、其它费用252+1.03X1、地价X2、契税3%0.03X 3、政府规费13202.2801064、工程顾问费13202.250665、管理费（3%）三×3%80五、项目总投资三+四2919+1.03X注明：地价成本暂做变量考虑。（三）项目投资回报损益表 单位：人民币万元项 目总 额 一、经营收入16582 二、营业税922 三、土地增值税166 四、成本11918 1、土地成本7477 2、土地契税225 3、建设成本2919 4、销售成本497 5、资金成本800 五、税前利润3566 六、所得税892 七、税后利润2674八、资本净收益22.4%注：1、土地成本按投资收益率30%计算，土地契税按照土地成本3%计算。 2、销售成本按3计算；土地增值税按销售额1%计算。 3、营业税按经营收入5.56%计算，所得税按税前利润25%计算。 4、首期土地款按50%支付，资金成本按使用2年计算，计利息800万。（四）投资收益分析表3.5 通运路南侧地块拿地成本测算（按投资收益率30%计）项目单位：万元预计总销售收入16582按投资收益率30%计算总投入11918非土地成本2919按投资收益率30%计算土地成本7477楼面地价（30%收益率）5663元/平米土地价格（每亩，约11.6亩）645表3.6 通运路南侧地块土地成本分阶收益测算总土地成本（万元）单位土地成本（万元/亩）楼面地价（元/）税前投资收益额（万元）税前投资收益率46954053556644254.1%47004053560643754.0%49004223712623152.3%51004403863602550.6%53004574014581948.8%55004744166561347.1%57004914317540745.4%59005094469520143.6%61005264620499541.9%63005434772478940.2%65005604923458338.5%67005785075437736.7%69005955226417135.0%71006125378396533.3%73006295529375931.5%74476425641360830.3%75006475681355329.8%75506515719350229.4%76006555757345028.9%76506595794339928.5%77006645832334728.1%77506685870329627.7%78006725908324427.2%78506775946319326.8%79006815984314126.4%79506856022309025.9%80006906060303825.5%拿地评级系数：（1）拿地总成本低于7447万元，即每亩成本642万元以内时，税前收益率30.3%以上，拿地收益率较高，推荐拿地。（2）拿地总成本介于7500-7800万元之间，即每亩成本介于647万元-672万元时，税前收益率在27%-30%之间，谨慎拿地。（3）拿地总成本高于7850万元，即每亩成本高于672万元时，税前收益率低于27%，风险较高。第四章 人民西路南侧地块（张地2007-A-04）跃进河东侧地块一、地块概况该地块位于人民西路与国泰中路交汇处，西侧有商校、泗港小学、幼儿园等教育资源，南临东横河，位于1月初拍卖的跃进河东侧地块西侧约1公里处。即四至范围为：东至商校；南至东横河；西至国泰中路；北至人民西路。因调研时间有限，且该地块起拍价达到35939万元，需投入的开发资金较大，不做展开性解读。二、规划指标表4.1 人民西路南侧地块基本情况及规划指标要求编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）保证金（万元）起始价（万元）增价规则及幅度容积率建筑密度绿地率2007-A04市人民西路南侧59158.80住宅2.230%30%70年750035939本次出让地块现场竞价、拍卖增价幅度为每亩1万元或者1万元的整数倍。总建面130149.4建筑限高不高于70米，不小于20米住宅停车位不小于总户数的100%三、投资收益测算（一）预计收入测算表4.2 人民西路南侧地块预计销售收入测算表楼层面积（）单价（元/）总价（万元）备注小高层/高层130149.47800101517略低于跃进河东侧地块预计售价8000元/平米车位110075000元/个8250按1100户计算合计109767注明：测算时建筑面积全部做住宅考虑，为考虑商业。根据跃进河东侧地块周边商业价值的测算，预计周边商业价格在11000-12000元/平米左右，考虑到商业占总建筑面积的比重不大，且该地块住宅与商业价差不大，不影响整体测算的准确性。（二）预计成本测算表4.2 人民西路南侧地块预计成本测算表投资估算表项 目数 量单价(元/m2)投资额(万元)一、建设工程费130149.4222328927（一）住宅建筑工程1、小高层、高层130149.4120015618（二）公共建筑工程2、 地下车库兼人防（车库按25平米/个计算）275002000 5500（三）区内配套费130149.4350 4555（四）市政配套费（水电气）130149.4250 3254二、不可预见费5%一×5%1446三、建安工程费总额一+二30373四、其它费用+1.03X1、地价X2、契税3%0.03X 3、政府规费130149.48010414、工程顾问费130149.4506515、管理费（3%）三×3%911五、项目总投资三+四32976+1.03X注明：地价成本暂做变量考虑。（三）项目投资回报损益表 单位：人民币万元项 目总 额 一、经营收入109767 二、营业税6103 三、土地增值税1098 四、成本78897 1、土地成本36532 2、土地契税1096 3、建设成本32976 4、销售成本3293 5、资金成本5000 五、税前利润23669 六、所得税5917 七、税后利润17752八、资本净收益22.5%注：1、土地成本按投资收益率30%计算，土地契税按照土地成本3%计算。 2、销售成本按3计算；土地增值税按销售额1%计算。 3、营业税按经营收入5.56%计算，所得税按税前利润25%计算。 4、首期土地款按50%支付，资金成本按使用2年计算，计利息5000万。（四）投资收益分析表4.4 人民西路南侧地块拿地成本测算（按投资收益率30%计）项目单位：万元预计总销售收入109767按投资收益率30%计算总投入78897非土地成本41269按投资收益率30%计算土地成本36532楼面地价（30%收益率）2807元/平米土地价格（每亩，约88.7亩）442表4.5 人民西路南侧地块土地成本分阶收益测算总土地成本（万元）单位土地成本（万元/亩）楼面地价（元/）税前投资收益额（万元）税前投资收益率3593940527612428030.8%3600040627662421730.7%3610040727742411430.6%3620040827812401130.4%3630040927892390830.3%3640041027972380530.2%3650041128042370230.0%3653241228072366930.0%3660041328122359929.9%3670041428202349629.8%3680041528282339329.7%3690041628352329029.5%3700041728432318729.4%3710041828512308429.3%3720041928582298129.1%3730042128662287829.0%3740042228742277528.9%3750042328812267228.7%3760042428892256928.6%3770042528972246628.5%3780042629042236328.3%3790042729122226028.2%3800042829202215728.1%3810043029272205428.0%3820043129352195127.8%3830043229432184827.7%3840043329502174527.6%3850043429582164227.4%3860043529662153927.3%3870043629742143627.2%3880043729812133327.0%3890043929892123026.9%3900044029972112726.8%3910044130042102426.6%3920044230122092126.5%3930044330202081826.4%3940044430272071526.3%3950044530352061226.1%3960044630432050926.0%3970044830502040625.9%3980044930582030325.7%3990045030662020025.6%4000045130732009725.5%（10392）20460571426345565.8%注明：红底黄字为1月份跃进河东侧地块最终成交换算所得数据。拿地评级系数：（1）拿地总成本低于36532万元，即每亩成本412万元以内时，税前收益率30 %以上，拿地收益率较高，推荐拿地。（2）拿地总成本介于36600-38800万元之间，即每亩成本介于413万元-437万元时，税前收益率在27%-30%之间，谨慎拿地。（3）拿地总成本高于38800万元，即每亩成本高于437万元时，税前收益率低于27%，风险较高。述评综合上述三幅地块，做如下总结。1、 建农路东侧地块（张地2006-A-31），位于市中心核心地段，且有皇家首座作为价格标杆，具有较好的开发前景。需要关注本地块的纯商业属性，在产品定位及产品细节上多做考虑。2、 通运路南侧地块（张地2005-A38-B），该地块处于人民路CBD区域的绝佳位置，去化不存在问题，且符合“短、平、快”的操作特征。需要着重关注两大问题：一是纪澄河的治理问题；二是在市场调控背景下众多开发商倾向于获取中小幅且容易去化的地块资源，可能因竞争激烈在拍卖过程中抬价过高。3、 人民西路南侧地块（张地2007-A04），该地块属于目前张家港市区较大幅的待开发地块，需投入资金量大，且受中联置业拍卖跃进河东侧地块抬高地价影响，该地块目前拍卖底价较高，投资意义不大。4、 三幅地块的付款方式为：（1）建农路东侧地块（张地2006-A31号地块）土地出让金一次性付清，即2010年6月30日前付清；（2）通运河南侧地块（张地2005-A38-B号地块）土地出让金一次性付清，即2010年6月30日前付清；（3）人民西路南侧地块（张地2007-A04号地块土地）出让金分二次付清，即2010年6月30日前付清50的土地出让金（含保证金），2010年12月30日前付清剩余的土地出让金。