重庆市餐饮调查报告.ppt

重庆市餐饮业调查报告,一、理解城市,重庆市主城是九区组团式的布局，每个区均有各自的核心区域，以此区域为中心辐射性向周边发展。,二、理解行业,重庆是一个饮食文化相当发达的城市，如同其城市发展布局，目前重庆市的餐饮业也呈组团分布、辐射发展的态势，并且具有本土化、品牌效应强、总体价格水平起点高、内部差距相对较小的特点。,分布 大型中高档餐饮主要分布区域为城市商业中心、城市副商业中心、特色餐饮街以及一些大型居住区，典型的有解放碑、南滨路餐饮一条街、北滨路餐饮一条街、南方花园社区餐饮、加州社区餐饮、龙湖社区餐饮、江北欧式一条街社区餐饮、江北五黄路餐饮等。本土化 由于口味较特殊，重庆的饮食口味较单一，极具本土特征，包容性不强；,品牌效应强 重庆餐饮特别是知名餐饮具有极强的品牌汇聚力，吸引人群广；总体价格水平起点高、内部差距小 重庆餐饮基本以中档消费为主，除了餐饮形式及酒店就餐可能导致的消费水平差异外，各类餐饮内部的水平价格差较其他城市要小得多。大众消费水平：30元/人 中高档消费水平：50元/人 高档消费水平：7080元/人,三、本次调研目的,通过调研明确项目定位、业态、面积划分，了解重庆餐饮经营中现有的设备配置情况，为研展部门设计工作提供实际支持；初步接触商家，为即将进行的招商及销售工作的开展奠定基础；以此为起点，全面了解重庆商业市场，为后期奥园50万平米商业的建设、销售和运营打好基础,四、样本的选取 本次调查中针对奥园中高档社区配套商业的定位，调查中在广泛了解重庆餐饮业的基础上，又重点选取了一些具有参考价值的社区配套餐饮商家进行重点访谈，类型上主要为火锅、中餐、西餐等三个具体业态。,样本分布,1、区域分布,2、业态分布,五、调研分析 1、经营面积分析,（1）中餐及火锅,由上图可见,样本中的中餐及火锅类型餐饮，其经营面积一般较大，主要集中在1000以上,例如秦妈火锅、七十二行、菜香源等。根据了解，象七十二行、菜香源这类知名中餐连锁经营商家，其目前重庆各分店中最小店面的面积都在1000以上,而知名度不是很高的鹅掌门其加盟条件中也明确约定店面面积最少不得低于400。根据业内确定餐饮面积的常规方法，商家建议：考虑到初期入住人数，奥园社区商业中的大型餐饮面积应控制在300-400左右,因为开店初期的人流量很难支撑单店1000左右的经营。我们认为：在设计中应该充分考虑到经营者及投资者对经营投资风险的预期，合理控制单店面积，200-400平米我们认为是比较适合我们进行前期招商和商家进行初期经营的。而这样的面积也充分兼顾了多店面组合的便利性,这样在招商初期即使很难引进一些大面积高档知名餐饮，我们仍可通过较低的总价吸引来一些面积偏小的中档知名品牌及有一定实力的投资者；后期随着周边的成熟，我们也可以将两个或以上的店面合并,以便满足面积需求较大商家的要求,合并后面积建议控制在600-1000左右。,（2）西餐,相较于中餐和火锅，西餐店的营业面积普遍更大，特别是高档西餐，由于其现在的发展具有多元化的趋势，因此对面积的需求更大。但同中餐一样，考虑到整体定位、初期人流及消费水平，我们认为如在奥园配套商业中引进西餐业态，应定位于中档或中高档高档，而非顶级；面积划分时应控制在400平米以内。除此之外，西餐还具有品牌效应强，顾客忠诚度高的特点，建议后期销售招商时重点考虑。,（3）快餐,社区配套商业中的快餐经营，其客户以本社区居民为主，而奥园商业又以服务一期业主为主，考虑此因素，建议店面面积不宜过大，100150平米为宜。,2、厨房面积比例分析,（1）中餐及火锅,中餐火锅的厨房面积一般占其营业面积的1525%，其大小与其具体业态及总营业面积有关，火锅商家的厨房要小于中餐商家。,（2）西餐,（3）快餐,由于考虑的是中式快餐，其厨房面积比例与中餐基本相同,3、租金水平分析,影响租金水平的最重要因素是地段；调研商家平均租金水平：45元/平米.月,租金占营业额的10%是商家普遍能够接受的租金水平，若比例超过15%商家则会感到压力，继而影响投资意向。考虑到初期入住率，建议前两年以引进品牌、培养社区成熟氛围为主，在租金上给与商家一定优惠，在30元/平米.月以内。后期随着整个社区及大区域的成熟，上调租金水平。,4、租金支付方式,从调查结果来看，除了投资前期采用一次性购买物业的商家外，其余租赁房屋的商家均采用按季度支付租金的方式。,5、可接受楼层,（1）中餐及火锅,从访谈中了解到，中餐火锅对经营楼层的要求以一楼为最重，因为他们最为关注的是人流和人气，据此，我们认为建筑的设计应充分考虑到这点，通过最大化实现建筑的通透性，如全部采用落地玻璃窗来盘活上层建筑，促进销售。,（2）西餐,（3）快餐（中餐）,由于西餐本身具有的品牌效应，因此在对经营楼层的选择上，它并不象中餐火锅那样挑剔。而且由于西餐以静态为主，消费人群层次较高，更偏好居高俯观的心理感受，因此可考虑将西餐设置在二楼。,除了乡村鸡这种知名快餐外，我们认为在尚不具备品牌号召力的新兴区域特别是社区开设快餐店，应充分考虑其消费的可达性和便利性，建议设在一楼。,（1）火锅及中餐,6、地段的选择,火锅中餐考虑更多的是人流和人气,（2）西餐,（3）快餐,西餐看重的是进餐时的环境和心理体验,快餐追求的是消费的便利性,7、车位需求,从调查情况来看，除快餐外，其他类型的餐饮商家都认为车位对于其经营具有很大的影响，因此我们认为在奥园社区商业的规划设计阶段，应充分考虑如何解决今后运营中商家的车位需求，特别是地面停车位的设置。,8、对于店招的选择,原则：鲜明、醒目、可识别性强,9、对于层高的选择,虽然被调研商家都提出了一定的层高要求，但很多商家对于层高的感性认识不是很强，所以层高调研结果对于设计的参考意义不大，在设计中只要充分考虑不同商家对于空间的使用要求即可，一般一层面积在4.5m左右，楼上各层层高在4.0m左右.,10、空调设备的选择,从调查结果来看,多数商家选择由商家自己做中央空调或者柜机,唯一一个选择由开发商提供中央空调的是米萝咖啡,因为目前该店位于龙湖北城天街二楼,北城天街都是统一由开发商提供中央空调.因此我们认为奥园社区商业在设计中只需考虑商家使用中央空调的空间要求,例如层高,而不需要统一安装中央空调。,11、燃料的选择,从调查结果来看,目前餐饮业基本都是只使用天然气,个别商家可能有备用气罐,另外如果经营西餐，主要燃料应该是电，天然气用量不会很大。在前期设计阶段,最大的困难可能是很难确定不同铺位的用气量。目前市场上通用的作法是等商家进驻之后，根据商家的实际情况来确定输入气量的大小,这样可能会涉及到管道的开挖和改造,对开发商和商家来说都不是什么好事情。因此我们建议在前期设计阶段我们应该充分同市天然气公司进行沟通和协调,寻求更有效的解决办法。,12、是否需要380V动力电,考虑到成本及改造的便利性，准备实行每栋楼预留三项电源接口，每户先行接入单项电源，如商家需要再接入三项电源的做法,13、排烟方式,14、排污方式,（1）火锅、中餐及快餐,有商家建议:室内油池由商家自己负责安排位置建造,但同时需开发商在小区内再设一个统一油池，可以用预制板和绿化加以覆盖；污水管直径需300mm以上.,（2）西餐,15、关于弱电设备,电话：每个房间留一接口闭路电视：每个房间留一接口宽带：考虑到该区域的使用频率，实行每栋楼留一接口，商家如需要自行接入的做法,16、是否单设员工用洗手间,从调查结果来看,我们认为作为本社区配套商业的定位，在设计中没有必要考虑单设员工洗手间.,17、有无单独员工通道及进货通道,虽然从调查结果来看,是否需要单设独立的员工通道及进货通道答案并不明显，但我们认为，考虑到后期运营管理、社区整体商业档次和氛围，此通道有必要设置.,18、物管：,从访谈中了解到，目前除龙湖物业外，重庆其他区域的商业物业费都在2元/平米.月以下，据此，我们认为奥园配套商业的物管费最好能控制在3.5元以内，前两年可给与重点商家一定幅度的优惠,（1）现有物管收费水平,关于增加自动扶梯对物管费的影响：,增加两部自动扶梯的成本：25万元/部*2部=50万元 电费：10度/部.小时*12小时*2部*30天*0.77元/度=5544元/月 折旧费：50万元/15年/12=2778元/月 硬件增加物管费：（5544元+2778元）/13352.25平米=0.62元/平米.月 人工方面增加费用：（500元/人.月*2人）/13352.25平米=0.08元/平米.月 合计增加物管费：0.7元/平米.月,经与专业物管公司协商，我们认为增加的物管费应不会对后期招商销售产生影响，此外它还可以提高商业品质，具备可实施性,（2）商家期望物管服务内容,19、商家对于新店的投资方式,根据调查结果来看，商家在开新店特别是在新兴区域开新店的时候一般会选择租赁的方式，这主要是由于商家会考虑到投资成本、投资风险、运营风险等因素，这可能会对公司的现金回笼产生相当影响，建议初期采取租售结合的多元销售方式，以租促售，以保证现金流,商业价格的确定,由于目前奥园社区商业周边为一新兴区域，很难直接从现行商业物业的价格或租金直接推出奥园社区商业的价格或租金。因此我们认为要确定奥园社区商业的价格必须从一个动态的过程对奥园社区商业的价值加以分析。我们在分析过程中通过参考奥园整个项目的开发节奏，对该区域未来状况进行预测，同时参考现行市场上商业物业的价格和租金后，借助经济学中的投资分析方法，将奥园社区商业物业的未来各期的租金现金流加以折现，得到其现行价值（即价格）。假设前提：1、基准收益率按8%计算 该基准收益率是综合了现行社会商业投资收益率以及投资风险后确定的。2、投资收益年限按商业用地使用年限40年确定。,基本原理：,一、奥园社区发展前景预测,二、目前商家经营及租金情况,三、奥园社区商业未来各年租金预测,计算过程：,计算公式：P=Rn/(1+i)n+R81-(1+i)-32/i*(1+i)8（n=07，i为基准收益率，总收益年限按40年计算）计算结果：1层售价=12700（元/）2层售价=6700（元/）3层售价=4700（元/）均价=8030（元/）注：由于2014年以后该商业区域基本成熟，故假设2014年及以后各年租 金水平不变，未考虑以后商业租金水平上升对商业价格的影响。,近三年商业对公司的现金流贡献额：,商业可售面积共计：13352.25平米其中：,