中型中高档小区可行性研究报告.docx

中型中高档小区可行性研究报告一、 项目概况 1.1 项目简介 1.1.1项目位置 该地块位于长春市南关区 乙一路以东 光明水库以南 人民大街以西 乙七路以北 ，占地面积184000平方米 ， 土地性质为住宅用地 商服用地 住宅二级 商服三级 1.1.2 项目现状 目前地块尚未办理征地手续 ，原地块为一片棚户区，项目总占地面积184000平方米，总建筑面积644000平方米 ， 1.1.3项目总体规划要求 规划建造一个中型中高档小区 ，4 栋15层，土地使用年限XX年 ，容积率为3.5 ，绿地率：40% 1.1.4项目建筑面积指标 项目建筑总规划面积644000平方米，绿化面积73600平方米，建筑密度小于23% 建筑容积率3.5 1.1.5 项目名称、性质 项目名称：X 项目性质：新建 1.1.6建设单位及其基本情况 建设单位： X X是由X省一建集团有限公司与上海X投资发展有限公司改制重组成立的多元投资主体的大型民营施工企业。注册资本1.39亿元。集团控股子公司10个，分支机构30个。现有员工 1859名。 集团公司前身的X省一建集团公司，在X省施工行业中一直户于排头兵地位，具有XX年的光荣历史。在激烈的市场竞争中，集团公司不断发展壮大，不论是施 工能力与创利水平，管理素质与运营经验，还是资源实力与整合能力，以及队伍建设与文化培育等，都在不断提升，展示了良好的社会形象。50多年来，集团公司 始终坚持“科技兴企，质量兴业”方针和“干一项工程，树一座丰碑；开一片市场，交一方朋友”的精神，精心施工，严格管理，施工足迹遍及长春市、X省内外 及俄罗斯、蒙古、阿富汗、科威特、伊拉克、利比亚、巴基斯坦、阿联酋、独联体等国家。以一大批精品工程，赢得广泛信赖，共创鲁班奖4 项，并荣获中国建筑业协会颁发的鲁班奖特别荣誉奖，自XX年以来，获长春、沈阳等市级优质工程江49项，获X省、辽宁省等省级优质工程江25项，获 东北三市优质观摩工程金银牌奖28项。其代表工程有：中国一汽、长春客车工厂、长春机车厂、长春拖拉机厂、浑江电厂、前郭炼油厂、国家粮食储备库、长春电 信枢纽大厦、X省农业银行营业楼、长春国贸中心、乐府大酒店、X省宾馆、亚泰饭店、亚泰富苑商务中心、长春人民银行营业楼、长春 税务学院综合楼、X省人大办公楼、X省电力微波楼、东北师范大学、X省劳动保障中心大厦、长春南波大厦、长春地质宫、长春机场、X大学、X工业 大学、长春理工大学、X农业大学、长白山宾馆、长春五环体育馆、长春交通指挥中心、X建设银行营业楼、长春经开区大厦、X省海关大厦、吉祥大酒店、 农业发展银行营业楼、东北银贸大厦、长春五环体育休闲中心、长春火车站北站房、X省广播电视塔、X省交通银行、中国农业科技东北创新中心综合办公楼、 X自然博物馆、X省公安厅、X省林业厅办公楼、X省人大办公楼、X日报社新闻大厦每一项工程都是一座丰碑，凝聚着X建工人的劳动与创造， 记载着这支队伍的奋斗与追求。 集团公司经营范围除房建施工主业，还有房地产开发、商品混凝土生产运输、钢结构工程、地基与基础工程、市政路桥工程、金属门窗工程、预应力工程、建筑装饰 装璜、建筑幕墙、起重设备安装、机电设备安装、水电设备安装、劳务分包以及国外工程承包和劳务出口等对外业务。拥有3个房建施工总承包一级资质，钢结构、 装饰装璜两个一级专业资质，有国内建筑劳务分包全部13个专业资质，有市政、路桥二级专业资质及房地产开发二级资质，取得了商务部批准的对外承包工程经营 资格及援外、成套项目实施企业资格，集团可以向世界各地派遣除海员以外的所有劳务人员。资质资源配套合理，市场竞争能力不断提高。人力资源雄厚， 在X省内施工企业中占据明显优势：在现有的1128名管理人员中，有各类工程技术人员728人，其中高级职称112人，中级职称184人；国家注册一级 建造师60人，国家注册二级建造师68人，造价师10人。人力资源和高素质的人才队伍，成为集团公司不断发展的重要因素。 自XX年开始，集团公司在我省首家通过中建协GB/T19001质量管理体系认证，之后相继通过中建协GB/T24001环境管理体系认证、GB /T28001职业健康安全管理体系认证。在工程施工过程中通过三大管理体系的不间断持有和运行，规范了企业的管理，使企业管理素质不断提高。 这些年来，集团取得的辉煌业绩，都刻在了集团发展的史册上，而最耀眼、最令人自豪的是取得的诸多荣誉。先后荣获全国“五一”劳动奖状、全国守合同重信用企 业、全国工程质量管理先进企业、全国工程建设管理优秀企业、全国科技成果推广先进企业、全国“安康杯”竞赛优胜单位、全国工程建设系统精神文明先进单位、 全国模范职工之家、全国建设系统先进集体、X省明星企业、X省先进企业、X省AAA级信誉企业、X省重合同守信用企业、X省模范集体、X省质 量管理先进企业、X省工程质量特别荣誉奖、X省优秀建筑企业、X省对俄十佳企业等荣誉。这些荣誉，除了凝结着X建工集团全体员工拼搏与付出的心血 和汗水，更是对其能力、品质、精神、价值与贡献的充分认可。 经过2005XX年改制过渡期，XX年集团公司将进入持续发展期。集团公司已经谋划好发展战略，凝聚起全体股东和员工的意志和力量，上下一心，团结奋斗，立志把集团公司建设成为X省乃至全国有重要影响的大型骨干施工企业集团。 1.3 项目地块位置及周边状况 地块位置 南关区 乙一路以东 光明水库以南 人民大街以西 乙七路以北 土地现状 地势平坦，海拔大约在210米左右 土地内没有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等 1.4主要经济技术指标 容积率：3.5 绿地率： 40% 控制高度：小于150m 建筑密度：23% 1.5结论 该地块处于长春市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。 二、市场分析和需求预测 1 长春市房地产业发展环境分析 1.1长春市社会经济发展情况分析 1.1.1 城市GDP 年份 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 GDP(亿元) 2919 2258 2230 1934 1712 1535 1338 1150 1003 824 1.1.2城市居民家庭人均可支配收入 年份 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 居民年人均可支配收入 22610 21336 17211 11350 10065 8900 7905 6963 6339 5568 从上表可看出，居民年人均可支配收入不断增加，人们购房能力也相应增加，这就给地产业带来了很大的销售空间。 1.1.3房地产投资额 从XX年长春市的房地产投资额为30.3亿元至XX年236亿余元，可见长春市房地产投资增长迅速。其中XX年度上涨幅度最大，主要是因为长春市棚改政策的实施使长春市的房地产总投资额上升。8年间，我市房地产开发投资保持了快速增长势头，尤其在XX年度的投资额同比增长了13.46%，XX年1-11月份，长春市房屋销售交易量、交易额大幅上涨，商品房销售旺盛，二手房交易市场比较火爆。XX年1-11月份，长春市新开楼盘70个，新房上市量为663.7万平方米，同比下降15.5%。新建住房上市量为556.9万平方米，同比下降17.4%。其中：商品房新开楼盘68个，商品房上市量为635万平方米，同比下降16.8%。商品住房上市量为529.6万平方米，同比下降19%。2010年1-7月份，长春市商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。新房(商品住房、经济适用住房、商铺、写字间)登记销售均价4808元/平方米，同比上涨30.7%，环比上涨1.7%。新建住房登记销售价格为4585.5元/平方米，同比上涨29.6%，环比上涨2.7%。其中，商品房(商品住房、商铺、写字间)销售均价4859.3元/平方米，同比上涨30.3%，环比上涨1.6%。商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。这表明房地产市场的供应量充足，同时也表现出长春市房地产市场的健康发展趋势。 1.2房地产政策环境分析 1.2.1中国房地产政策综述 XX年房地产政策 新国五条 时间:2010/01/10 内容:国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民*责任。其中，国务院明确了二套房贷款首付比例不得低于40%。 国十一条 时间:2010/01/07 内容:国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知： 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。 增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民*要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制XX年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。 二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率严格按照风险定价。 继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。 三、加强风险防范和市场监管 加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。 加强市场监测。地方人民*要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。 四、加快推进保障性安居工程建设 力争到XX年末，基本解决万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、*购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。 中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。 五、落实地方各级人民*责任 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民*负总责，市、县人民*抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。 国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。 国十九条 时间:2010/03/11 内容基本介绍:国十九条是由国土部发布的90平方米以下住宅用地须占七成的一条政策 严格控制大套型住房建设用地:通知要求，各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。“自住性中小套型商品房既包括限价房，也包括普通商品房，但面积必须在90平米以下。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林说。 对于目前一些开发商拿地后不及时开发、捂地等行为，通知指出，从今年x月x日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。 市国土资源局相关负责人表示，由于刚刚从网上得知该消息，郑州市将进行研究，出台具体的适用政策，但一定会按照国家的政策执行。 根据国土资源部通知，土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 市国土资源局负责人昨日告诉记者，目前，郑州市在土地出让时实际执行的标准比国土资源部通知内容都要高。郑州市规定的土地出让竞买保证金一般都在最低价的40%50%。郑州市规定土地出让成交后，要在5个工作日内签订出让合同，而且要求在出让合同签订60日内必须缴纳全部土地出让价款。 新国四条 时间:2010/04/14 内容:二套房首付至少5成 政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于%30；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方*可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。 增加住房有效供给 政策：房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。 加快保障房建设 政策：各级地方*要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成XX年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。 加强市场监管 政策：严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。 新国十条 时间:2010/04/17 内容:国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知： 一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。 建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民*负总责、城市人民*抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民*的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 二、坚决抑制不合理住房需求 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民*可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 三、增加住房有效供给 增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 四、加快保障性安居工程建设 确保完成XX年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民*签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民*要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照*组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民*要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-XX年保障性住房建设规划，并在XX年7月底前向全社会公布。 五、加强市场监管 加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。 各省人民*要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于XX年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。 完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。 国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。 1.2.2 近期出台房地产宏观政策分析 长春市人民*关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知于XX年x月x日起执行。 文件摘要：实施长春市区基准地价、土地使用权出让金均价、商业用地区段路线价、协议出让土地使用权最低价、土地租金标准。基准地价主要作用： 各级*宏观调控地价水平和制定地价政策的依据；进一步评估宗地价格的依据； 反映土地市场中地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据； *征收土地税赋的依据； 对土地利用、流转进行引导。 2004XX年土地交易概况 XX年 XX年 XX年 XX年 土地宗数 出让面积 出让金额 平均单价 34 71 81 77 144.99 493.89 757.8 493.9 11.02 34.23 59.297 62.9 760 693 782 1273.5 从长春市近五年的土地成交的情况来看，近二年的土地成交数量呈上升趋势，同时成交价格XX年度对比上一年度有一定的上升。XX年土地实际出让面积比计划面积少了近350万平方米这是国家一连串的宏观调控政策发力的结果，特别是“土地新政策”实行后，开发商拿地的难度增加，但已经满足市场需求。 随着长春市近几年的飞速发展，目前城区内已经较为成熟，可开发用地连年递减，并且进五年以来长春市经济水平提升明显，其GDP总值以每年超过13%的速度递增，为追求城市化进程，进一步提升城市影响力及市民生活水平，城市扩张趋势明显，造成了土地供应大部分集中在城市周边区域的局面。 另外，随着土地供应重心的转移，市区内土地已经成为希缺资源，而大部分消费者由于生活习惯，以及交通配套等因素的影响，他们不希望选择远离城市而居，因此市区内有限的出让土地成为开发商竞争的重点。 1） 优质土地供应减少，土地成本急剧增高 随着城市的进步，市民的消费不断提升，土地的价值一再创历史新高，目前无论是拆迁补偿，还是原有土地价值都已经大幅提升。今年4月我市下达了关于调整土地出让金的通知，至此土地成本的提升已经成为不争的事实，据初步计算我市XX年土地出让价格较XX年提升了将近一倍。另外，从长春市整体土地出让策略上分析，现已经逐步向棚户区改造倾移，因此无论从土地成本、供地规模，还是发展周期上都将对开发商产生较大压力。 2）土地成本升高导致住宅价格不断提升 由于开发商不会独自承担土地价格上浮的资本，而且其价格上浮趋势依旧明显，因此致商品房价格的提升不可挽回。 以目前的长春市整体市场而言，商品房均价已经涨到了5000元以上，而且还在持续上涨，因此预计在今后3年内我市房价在5500-6000元/ 3）土地供应及价格将直接划分市场 开发成本影响售价，售价决定居住人群，居住人群决定区域素质，而区域素质直接影响项目的产品及目标客户定位，这样我市将自然性的划分出不同档次的区域，总体来看将出现南部崛起，北部搁浅，东部繁荣，西部遗落的大格局 城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响； 1）本案紧邻长春市*新址，项目处于核心辐射圈内； 2）南关区的快速开发，*机构的南迁，整个城市重心正在向南部倾斜； 3）*规划的“南部新城中央商务区”正在形成，项目有效地填补中高档商务酒店、写字楼、大型商场的空白； 4）依托于临河风景大型住宅小区，另有多个大型居住区，拥有周边三十多万消费人群的鼎力支撑； 5）四通八达的交通流线，地理位置得天独厚，处于人民大街主干线旁； 综合所上，此项目极具发展潜力。 2 长春市房地产市场分析 2.1长春市房地产市场发展现状 房屋开发面积总量增加 长春市商品房施工与竣工面积的变化图表中可以看出，自经过XX年和2002高速增长后，在市场放量达到一定程度后，在XX年出现了回落，XX年有所反弹，XX年虽受宏观调控影响，仍然保持增长势头。2006、XX年房地产开发出现稳定增长。XX年出现较大涨幅。 XX年房地产开发呈现理性的发展趋势，开发施工规模达2012.6万平方米,同比增长47.4%；其中住宅1585.2万平方米, 同比增长42.7%。 商品房供应量继续增大 第一，住宅水平需要提高。第二，住宅的整体要求的量需要增长，第三，为经济发展、根据整体居民消费的心理，房价应该提高。从量和房子的整体水平来说，有这样几个概念，到XX年末我们人均住宅面积低于1.12。国家要求XX年应该是30米，XX年应该是35平方米，按这两个数字的估计，按现在的发展速度没有问题。XX年、XX年到XX年从城市规划，人们的需求，国家要求的小康住宅标准和位置分析，一年销售的商品住宅至少在5百万到6百万平方米才能满足这个要求，甚至增长。到XX年以后得7百万到8百万。现在量不够，总量是800多万，住宅是600多万，商品住宅也就500多万。第二，城市发展水平按正常规律每年百分点是1，一个百分点是什么概念呢？长春市现在是一百万户，1%就得增加一万户，结婚的，分户的，得五万户，正常需求的就20%。第三，长春市碰到这几年的特殊年代，棚户区改造，实际拆了九百多万米的房子。上次拆迁10万户，五万户回迁了，那五万户被动需求得买房子。如果按一万户一年的话，一年分一万户，再加上城市化水平提高一万户，再小房换大房，再买新房的，再有点炒房的，这些都算进去，根本不够，所以需求是必须的。XX年实际销售商品房面积513.8万平方米比上年增长25.8%，商品房销售额达170.0亿元，比上年增长62.8%。 商品房价格 从长春市的商品房销售价格来看，从XX年开始，价格有所回落，主要原因是因为长春市的房地产市场和土地市场不够规范，大量的集资建房和经济适用房的存在，在一定程度上极大的扰乱了市场秩序，拉低了市场价格。随着房地产秩序的规范和近年来大量中高端住宅的出现及开发商水平提高及宏观政策、开发成本的提高，房价会一路看涨，这一趋势在XX年表现明显。随着城市化进程的不断加快，人均生活水平的不断提高，XX年商品房价格涨幅明显；XX年受金融危机的影响价格有所回落；XX年，长春市房屋销售价格始终呈现强势的上涨趋势。 2.2长春市房地产发展前景预测 2.2.1 长春市房地产市场供求未来发展预测 房地产市场供需结构统计 户型 90平方米以下中小户型 90-144平方米中户型 144平方米以上的大户型 比例 17.63% 56.75% 25.62% 2.2.2 长春市房地产市场未来价格走势 根据长春市商品房销售价格走势表，可以看出商品房价格稳中有升 3 项目区域市场分析 3.1项目所在区域规划、功能定位分析 区域概况 乙一路以东，光明水库以南，人民大街以西，乙七路以北。土地面积184000平方米，建筑面积644000平方米，容积率大于2.8 绿化面积大于百分之30 建筑高度小于150米。 区域潜力 到XX年，核心区建设初显成效，形成良好的商务氛围，商务产业等重点产业效益初显，地区生产总值达到200亿元左右，与南关区卫星路以北老城区GDP相当，占全市GDP比重达到4%左右。XX年 南部新城初步建成，成为长春市重点产业区，地区生产总值达到600亿元以上，相当于南关区卫星路以北老城区GDP的两倍，占全市GDP比重达到8%左右。其中重点产业地区生产总值占到南部新城地区生产总值总量的80%。XX年以后 南部新城进一步优化，区域竞争力提升。 长春“金”核 以人民大街、金腰带和轨道交通交会处的转盘为圆心，人民大街和东西向轨道交通形成十字交叉的圆核状地区。在这里将建成CBD标志性的建筑群，主要以超高层写字楼高档商务办公为主，并突出“金”融业的发展。是开发强度最高、超高层建筑最密集的地区，南部以中档商务办公业态集聚为主 3.2项目相关因素和条件分析 周边业态调查汇总表 业态 餐饮类 医药类 公司类 *类 休闲娱乐银行类 数量 33 18 42 2 12 4 业态 美容美发类 学校类 工厂类 洗浴类 汽车修理类 广场类 数量 7 12 14 8 9 1 3.3区域内的供求分析 调查结论供不应求 4 项目的微观性分析 4.1项目区位与规划指标 项目位于长春市南关区 乙一路以东，光明水库以南，人民大街以西，乙七路以北。 根据项目的初步设计，项目为20栋20层住宅建设，一层为大型商铺。本项目一期的设计指标如下： 用地面积：184000 建筑面积：644000 容积率：2.8 绿地率：30% 绿化面积：73600 建筑高度：150m 4.2项目周边环境分析 项目位置： 长春市南关区 乙一路以东，光明水库以南，人民大街以西，乙七路以北。 项目周边情况： 中小学: 长春市第26中学 长春市第二实验中学 新蕾幼儿园 天赐幼儿园 八一小学校 综合商场: 喜华超市 长兴超市 餐饮机构：禧富德花园酒店 香满园菜馆 聚贤庄酒家 鑫源酒家 项目交通： 102路、240路、 4.3项目SWOT分析 项目优势 项目建成将成为该地区标志性的建筑群，主要以超高层住宅及大型商铺为主，并突出“金”融业的发展。是开发强度最高、超高层建筑最密集的地区，使该地产产品在这一区域具有较大的优势和较强竞争力。 项目劣势 受地理位置的影响，区域配套不够完善，缺乏相应的商业设施和生活设施，由于该区域离市中心较远，交通的不方便，安全措施很难得到保障。 项目机会 周围的自然环境宜人，设施齐全，人文环境良好，开发成本较低 威胁 即将开发的类似项目 4.4项目市场定位 4.4.1产品定位 住宅 商铺 4.4.2客户定位 商户，自由职业者，高级白领4.4.3价格定位 商铺：1万元/M2 住宅：6000元每平方米 三、规划方案优选 项目用地功能布局 “XXXX”项目规划、建筑设计又国际知名设计公司担纲设计，创造时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统。贯彻“以人为本”y的规划设计理念，创造舒适度宜人的现代居住环境。满足人们的生活需求，体现现代人生活的内容，做到对人的心理，生理全方位的关怀。 “XXXX”生活片区住宅由20栋15层楼盘组成，空间山过错落有致，形成活泼的韵律感，在规划上是一个高绿化率、低密度率的高档住宅区。“XXXX”以严谨、科学的精神。摒弃多余装饰，俭约，纯净，自然，追求建造，环境，园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，俭约而不失变化，朴素而不失典雅。始终遵循人本性，现代性，生态性，协调性，立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。小区内亦步亦趋，步移景异，在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的净土，为居民在繁忙的工作之余，提供一个休息，学习，交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。 建筑设计 公建以现代建筑风格为主流，部分建筑在增设屋顶花园，底下停车场充分利用土地，又增加公共绿地的