第四房地产评估.ppt

资产评估,第四章 房地产评估,第一节 房地产评估前期工作第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用,一、市场售价类比法（一）市场售价类比法的基本思路 1.市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它是将评估对象房地产与在较近期内已经交易的类似房地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值的评估方法。该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。,第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,2.市场售价类比法适用的条件和对象 市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。市场售价类比法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。,3.市场售价类比法评估计算公式 或：上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；区域因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的分母为100,表示以参照物交易日期的价格水平为基准。,（二）市场售价类比法的评估步骤 1.广泛收集房地产交易资料 运用市场售价类比法评估房地产价值，必须以大量的交易资料为基础，如果资料太少，则评估结果难免失真，因此，评估人员要经常性地积累和收集尽可能多的交易资料，而不要等到需要采用市场售价类比法评估时才临时去做。所收集的交易资料一般包括房地产坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易双方的基本情况、建筑物的结构、设备及装修情况、建筑物建造质量及新旧程度、基础设施状况、周围环境以及市场状况等。对于收集到的每一个交易实例、每一个内容，都需要查证，做到准确无误。,收集房地产交易资料可采取以下途径：（1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料；（2）各种报刊上有关房地产交易的广告；（3）同行之间相互提供经手的交易实例资料；（4）假装成顾客，以出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资料；（5）其他途径。,2.选择可供比较的交易实例作为参照物 评估人员应对从各个渠道收集的交易实例进行筛选，选择其中符合本次评估要求的房地产交易实例作为可供比较参照物。为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点：（1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同；（2）参照物的用途应与评估对象的用途相同；（3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同；,（4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当；（5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同；（6）参照物实体特征应与评估对象相接近；（7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合；（8)参照物的交易日期应与评估基准日接近；（9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格；（10）参照物应选择多个，一般为三个以上。,3.进行市场交易情况修正 交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，使所选则的参照物的交易价格成为正常价格。特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：（1）有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易，通常价格偏低。（2）有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。（3）有意为逃避交易税，签订是虚假交易合同，造成交易价格偏低。（4）买方和卖方不了解市场行情，盲目购买或出售，使交易价格偏高或偏低。对上述情况对交易价格的影响主要由评估人员靠经验加以判断和修正。,进行交易情况修正的一般公式为：正常价格=参照物交易价格交易情况修正系数或 式中，交易情况修正系数通常以正常交易价格为基准来确定，分子100代表正常交易情况值，分母括号中的数值为参照物交易情况值，如果参照物是正常交易则分母的数值为100，如果参照物是非正常交易则分母的数值大于或小于100。,例1 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为：上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%，则修正后的正常交易价格为：,4.进行区域因素修正 区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的不同类型而确定，主要包括参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面的差异。房地产区域因素修正的思路是：首先，列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域因素；其次，判定评估对象房地产和参照物房地产在这些因素方面的状况；然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；最后，根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调整。,进行区域因素修正的一般公式为：评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格 区域因素修正系数 式中，区域因素修正系数主要采用参照物房地产与评估对象房地产直接比较，通过评分的办法确定，即直接比较修正。首先，以评估对象房地产区域状况为基准（通常定为100分），将所选择的参照物房地产的各区域因素与它逐项比较打分，如果参照物房地产区域状况好于评估对象房地产状况，打的分数就高于100；相反,打的分数就低于100；然后，根据各区域因素对房地产价格的影响程度，分别给出不同的权重，再将各参照物对应的各具体区域因素的实际得分分别乘以对应的权重，得到各参照物的综合得分；最后，将评估对象区域因素值（100）比上各参照物的区域因素综合得分，得出各参照物的区域因素修正系数。,采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达式为：式中括号内应填写的数字，为参照物房地产相与评估对象房地产比较的区域因素综合得分。具体的打分方法见表1。,表1 区域因素修正直接比较表,5.进行个别因素修正 个别因素修正的主要内容包括：参照物房地产与评估对象房地产在土地面积、土地形状、临街状态、基础设施状况、位置、地势、地形、土地使用年限、土地容积率等方面的差异，建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、设备、装修、平面布置、工程质量等方面的差异。个别因素修正的方法与区域因素修正的方法基本相同，通常也采用直接比较和打分的方法确定个别因素修正系数，然后通过计算将参照物房地产价格修正为评估对象房地产自身状态下的价格。,进行个别因素修正的一般公式为：评估对象房地产自身状态下的价格=参照物交易价格 个别因素修正系数 如果单独评估土地价值，在土地使用年限、容积率（建筑总面积与土地总面积的比值）等因素对地价影响较大的情况下，可单独进行土地使用年限和容积率修正。,土地使用权年限修正系数的数学表达式为：y=1 式中：y年限修正系数；n评估对象土地使用权剩余年限；N参照物土地使用权剩余年限；r折现率。例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使用权剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修正系数为：,容积率修正系数的数学表达式为：式中，y为容积率修正系数 例3 评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积率为2，根据容积率地价指数表（见表）,土地容积率的修正系数为：,6.进行交易日期修整 由于参照物房地产与评估对象房地产的交易时间不同，价格会发生变化，因此必须进行适当的交易日期修正。交易日期修正一般是利用价格指数，将参照物房地产当时的交易价格，修正为评估基准日的价格。利用价格指数进行交易日期修正的公式为：,进行房地产交易日期修正时，应根据获得价格指数资料的不同，运用不同的价格指数进行修正。（1）运用定基价格指数修正 如果能够获得本地区同类房地产的定基价格指数或定基价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为：或,例4 某地区某类房地产2019年4月至10月的价格指数分别为103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%（以2019年1月为100%）。其中某宗房地产在2019年5月的价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2019年10月的价格为：例5 某地区某类房地产2019年上半年各月的价格同2019年底相比，分别为上涨了2.5%,5.7%,6.8%,7.3%,9.6%,10.5%。其中某宗房地产在2019年3月的价格为3800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2019年6月的价格为：,（2）运用环比价格指数修正。如果能够获得本地区同类房地产的环比价格指数或环比价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为：或 例6某宗房地产在2019年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2019年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2019年10月的价格为：3000103.6%98.3%103.5%104.7%=3311（元/平方米）,7.确定评估对象房地产评估价值 按照要求，运用市场售价类比法至少应选择三个以上参照物，通过上述各种因素修正后，至少应得到三个以上初步评估结果（通常称为比准价值），最后需要综合求出一个评估值，作为最终的评估结论。在具体操作过程中，可采用以下两种方法：,（1）简单算术平均法 将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。简单算术平均法的计算公式如下：式中，P评估对象房地产的评估价值；Pi第i个参照物房地产的比准价值；n参照物房地产个数。例8 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：（4500+4800+4200+4300）4=4450（元/平方米）,（2）加权算术平均法 判定各个初步评估结果（比准价值）与评估对象房地产的接近程度，并根据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。加权算术平均法的计算公式如下：(f1+f2+fn=1)式中，P评估对象房地产的评估价值；Pi第i个参照物房地产的比准价值；f i第i个参照物房地产比准价值Pi的权重；n参照物房地产个数。,例9 在例5-8中，如果赋予四个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，则用加权算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：45000.4+48000.1+42000.2+43000.3=4410（元/平方米）,（三）市场售价类比法的评估案例1.评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下：（1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,倚山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套。,规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。（2）占用土地的基本情况。该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根据滨海市政府200040号文件，该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2019）字第188号。,（3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是阳光小区第8号楼，建于2019年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。,2.评估要求 评估该房地产2019年4月1日的市场价值。3.评估过程（1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。,（2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易实例作为参照物。参照物A：阳光小区12号楼一层公建。该建筑建于2019年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为5300元m2，成交日期为2019年4月，当时为期房。,参照物B：光明住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于阳光小区东侧500米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于阳光小区中部，建于2019年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5800元m2，成交日期为2019年9月，交易情况为清盘。参照物C：阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。该参照物房地产为一临街公建，建于2019年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为7000元m2，成交日期为2019年11月。,因素条件说明表,进行交易情况修正。经分析，三个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；参照物B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。进行交易日期修正。经分析，滨海市2019年4月该类房地产的市场价格与2019年4月、2019年9月和2019年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则参照物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。,进行区域因素修正。将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表4。,表4 区域因素直接比较表,进行个别因素修正。将参照物A、参照物B和参照物C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表5。,表5 个别因素直接比较表,计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表6。通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物B和参照物C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：67990.5+63030.2+69980.3=6760（元/平方米）4.评估结果 房地产单价：6760元/平方米 房地产总价：14006760=9464000（元）,表6 房地产价值计算表,二、基准地价修正法（一）基准地价修正法的含义 基准地价修正法，是指利用当地政府制定的评估对象宗地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易日期、土地状况、市场转让因素等进行修正，从而求取评估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。基准地价修正法中的基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。它是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。,基准地价一般由三个部分组成：土地出让金。是指国家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。基础设施配套费。是指政府用于城市基础设施配套建设已经投入和近期预期投入的费用部分，包括市政公用设施配套费、四源费（自来水、污水处理、供热、供气建设费）、小区建设配套费等。,土地开发及其他费用。包括平整土地费用、征地拆迁费用等。目前全国的许多城市都制定了基准地价，但在基准地价的构成上并不完全一致，因此，在具体应用基准地价修正法时要注意当地基准地价的构成，不可以机械地套用公式。,基准地价修正法的数学表达式为：p=A a1 a2 a3 a4 式中，p评估对象土地使用权评估价值；A评估对象宗地所处地段的基准地价；a1年限修正系数；a2交易日期修正系数；a3土地状况修正系数；a4市场转让因素修正系数。,（二）基准地价系数修正法的估价步骤 1.收集有关资料 关键是获取当地政府最新制订的关于基准地价文件和有关资料，具体包括：土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表和相应的因素条件说明表等，这是采用基准地价系数修正法的前提。,2.计算土地转让年限修正系数基准地价的年限是以某类用途允许出让的最高年限加以测算的，如商业用地最高出让年限为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年，而对此年限以下的年限并没有考虑，因此在估价时，应根据评估对象土地的实际转让年限进行修正。年限修正系数的数学表达式为：a1=1 式中：N土地最高出让年限；n土地实际出让年限；r折现率。,3.计算交易日期修正系数 基准地价反映的是基准地价在其评估基准日的地价水平，基准地价评估基准日与评估对象宗地评估基准日通常是不一致的，因此，必须把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日的水平。4.计算土地状况修正系数 由于基准地价是不同区域、不同用途土地的平均地价，不能反映每宗地块的特点，因此需要对评估对象宗地地价产生影响的土地坐落位置、形状、临街状况、周围环境、交通条件、容积率等因素进行分析和修正。,5.计算市场转让因素修正系数 这实际上是把一级市场地价修正为二级市场地价的问题。它的测算可通过类比推算法进行，即利用已进入二级市场且成交的地块的二级市场地价（参照物市场交易价格）与其一级市场的基准地价的比值求取。它主要取决于评估时间二级市场的活跃程度。市场转让因素修正系数的计算公式为：市场转让因素修正系数=参照物地块市场交易价格 参照物地块基准地价 6.计算评估对象宗地的评估价值 上述各修正系数求取出来后，可根据下列公式计算评估对象宗地的价值：评估对象宗地的价值=评估对象宗地所处地段的基准地价年 限修正系数交易日期修正系数土地状况修正系 数市场转让因素修正系数,第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,一、收益途径的基本思路 1.收益途径的含义 收益途径，是求取评估对象房地产未来预期的正常纯收益，选用适当的资本化率将未来纯收益折算为现值，以估测房地产价值的思路及方法。收益途径及其方法既可以评估房地产（房地合一）的价值,也可以评估土地或建筑物的价值。,2、收益途径的理论依据是预期原理 预期原理说明，房地产的价值通常不是基于其历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获得的收益获得到的满足的预期。根据预期原理，如果现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获得净收益，如果现有某一货币额可与这未来的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格。,3.收益途径适用的条件和对象 收益途径适用的条件，是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。收益途径适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商场、商务办公楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益途径及其方法一般不适用。,4.收益途径的评估步骤（1）收集房地产有关收入和费用的资料；（2）测算房地产的正常收入；（3）测算房地产的正常费用；（4）测算房地产的纯收益；（5）估测并选用适当的资本化率；（6）确定房地产的收益年限；（7）估测并确定房地产评估价值。,二、房地产纯收益的测算（一）纯收益的测算思路 房地产纯收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产的正常费用，然后用房地产的正常收入减去房地产的正常费用得到。1、正常收入 房地产正常收入不是房地产的实际收入，它是剔除了特殊的、偶然的因素之后房地产所能得到的正常客观的收入（有租约限制的除外）。房地产正常收入通常是在考虑和分析房地产的实际收益、类似房地产受益、房地产市场走势以及房地产收入的风险性和可实现性的基础上确定。,2、正常费用 房地产正常费用也不是房地产为取得实际收益而付出的实际费用，它是房地产取得正常收入必须支付的各项支出，一般从房地产实际费用中剔除不正常费用项目和数额的方式求得。,房地产的纯收益计算的基本公式为：纯收益=潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用=有效总收入运营费用 潜在总收入，是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。有效总收入，是潜在总收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。运营费用，是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收入。（运营费用一般不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，但包含其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。）,（二）不同类型房地产纯收益的测算 1.出租型房地产纯收益的测算 纯收益=租赁收入维修费管理费保险费 房地产税租赁代理费 租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等是否要扣除，应在分析租赁合同的基础上决定。关键看租赁合同中规定这些费用具体由谁来负担。,如果上述费用由出租方负担，则应将这些费用全部扣除；如果这些费用全部由承租方负担，此时的租赁收入就接近于纯收益了。此外，如果租金中包含了水、电、燃气、暖气等费用，则这些费用也应该扣除；还要根据评估目的和评估对象的情况，考虑同房屋一起出租的家具等房地产以外的物品的收入是否扣除。,2.直接经营型房地产纯收益的测算 直接经营型房地产，是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开的房地产，如商场、宾馆、饭店等。直接经营型房地产纯收益可按下面的公式进行计算：纯收益=销售收入销售成本销售费用销售税金及其附加 管理费用财务费用经营利润,3.自用或尚未使用的房地产纯收益的测算 自用或尚未使用的房地产可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按上述相应的方法计算纯收益，或直接比较得出纯收益。4.混合性房地产纯收益的测算 混合性房地产，是指有多种收益类型（出租、经营、自用等）的房地产，在测算纯收益时，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别求取，然后进行综合。,三、房地产资本化率的估测（一）房地产资本化率的种类 1.土地资本化率 土地资本化率是求取单纯土地的价值时所采用的资本化率。这时对应的纯收益是土地自身的纯收益，而不应包含建筑物及其他方面带来的部分。2.建筑物资本化率 建筑物资本化率是求取单纯建筑物的价值时所采用的资本化率。这时对应的纯收益是建筑物自身的纯收益，而不应包含土地及其他方面带来的部分。3.综合资本化率 综合资本化率是求取房地合一价值时采用的资本化率。这时对应的纯收益是土地和建筑物共同产生的纯收益。,土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率三者虽然含义不同，但又是相互联系的。三种资本化率的联系可用下列公式表示：式中：r综合资本化率；r1土地资本化率；r2建筑物资本化率；p1土地价值；p2建筑物价值。,例：某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑物部分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8%，建筑物的资本化率为10%，则土地的资本化率为：,（二）房地产资本化率的估测方法 1.安全利率加上风险报酬率法 安全利率，指无风险的资本投资收益率，在我国房地产评估实践中通常选择国债或银行定期存款利率作为安全利率。风险报酬率，是根据社会经济环境、投资风险、变现风险以及通货膨胀等因素对地产投资的影响综合确定。这种方法的数学表达式为：房地产资本化率安全利率风险报酬率,2.市场租价比法 该方法是在市场上选取多个（通常为三个以上）与评估对象房地产地相似的交易实例的正常纯租金（纯收益）与价格的比率作为依据，然后求出各交易实例正常纯租金与价格比率的平均值，以此作为评估对象房地产的资本化率。该方法运用的前提是各年租金等额、收益期限永续，其数学表达式为：r=n 式中：r 评估对象房地产的资本化率；Ai 交易实例i的纯收益；Pi交易实例i的价格；n交易实例个数。,选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例，各交易实例有关数据资料如表7所示。,表7 交易实例及相关资料,根据表中的数据资料，采用简单算术平均数法求得：房地产资本化率（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）4 10.18%,3.投资收益率排序插入法该方法是通过收集市场上各种投资的收益率资料，如银行存款、政府债券、企业债券、股票以及各个领域的工商业投资等，然后把各项投资收益率的大小排队，制成图表（如图1所示）。将评估对象房地产与各类投资风险程度进行分析比较，判断出同等风险的投资，确定评估对象风险程度应落的位置，以此确定评估对象的资本化率。,四、房地产收益年限的确定（一）单独的土地或单独的建筑物评估情况 对于单独的土地或单独的建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限。对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。（二）土地和建筑物和成一体评估的情况 1.建筑物的经济寿命比土地的使用年限长或二者相等，根据土地使用年限确定未来可获收益的年限（如图2所示）。对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。如果建筑物的经济寿命比土地的使用年限长，还应将土地使用年限到期时建筑物部分的残余价值或政府收回土地使用权对建筑物的补偿价值折现。,2.建筑物的经济寿命比土地的使用年限短，以土地使用年限为房地产总的收益年限，但对房地产的收益折现分两段进行,第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地合一的纯收益折现，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限中的土地纯收益折现，并把此价值加到第一段的房地产的评估价值中（如图3所示）。,五、房地产价值的估测（一）房地合一价值的估测 估测房地合成一体的房地产价值，应根据上述介绍的有关方法分别测算和确定房地产纯收益、资本化率和收益年限，并运用合适的评估计算公式进行收益折现。,1.收益年限为有限期，各年收益额不相等 式中:p房地产价值；Ri房地产第i年纯受益；r综合资本化率；n房地产收益年限。2.收益年限为有限期，各年收益额相等式中:p房地产价值；A房地产的纯受益（年金）；r综合资本化率；n房地产收益年限。,3.收益年限为无限期，各年收益额相等 式中:p房地产价值；A房地产的纯受益（年金）；r综合资本化率。4.收益年限为无限期，收益额按等比级数递增 式中:p房地产价值；A房地产的纯受益（年金）；r综合资本化率；g房地产收益递增率。,（,（二）土地价值的估测 1.单纯的土地出租 首先通过土地的正常收入减去土地的正常费用得到土地的纯收益，然后用适当的土地的资本化率将土地的纯收益折现。常用的收益折现公式为：（1）收益年限为有限期，各年收益额相等 式中:p1土地价值；A1土地的纯受益（年金）；r1土地资本化率；n土地收益年限。,（2）收益年限为无限期，各年收益额相等 式中:p1土地价值；A1土地的纯受益（年金）；r1土地资本化率。,2.房地产出租或经营 土地价值是房地产价值减去房屋价值后剩余的价值。运用收益途径及其方法评估土地的价值，通常是用房地产的纯收益减去建筑物的纯收益得到土地的纯收益，用土地的资本化率对土地的纯收益折现求和即可得到土地的价值。常用的评估计算公式如下：,（1）收益年限为有限期，各年收益额相等 其中，A2=p2r2 式中:p1土地价值；A房地合一的纯受益（年金）；A2建筑物的纯受益（年金）；r1土地资本化率；n土地收益年限；p2建筑物价值；r2建筑物资本化率。评估时，建筑物价值应采用收益途径以外的途径和方法求取，通常采用成本途径，评估计算公式为：建筑物价值=建筑物重置成本成新率,（2）收益年限为无限期，各年收益额相等 式中:p1土地价值；A房地合一的纯受益（年金）；A2建筑物的纯受益（年金）；r1土地资本化率。公式中建筑物纯受益的求取方法与第一种情况相同。,（三）建筑物价值的估测 建筑物价值是房地产价值减去土地价值后剩余的价值。运用收益途径及其方法评估建筑物的价值，通常是用房地产的纯收益减去土地的纯收益得到建筑物的纯收益，用建筑物的资本化率对建筑物的纯收益折现求和即可得到建筑物的价值。评估计算公式如下：（1）收益年限为有限期，各年收益额相等 其中，A1=p1r1 式中:p2建筑物价值；A房地合一的纯受益（年金）；A1土地的纯受益（年金）；r2建筑物资本化率；n土地收益年限；p1土地价值；r1土地资本化率。评估时，土地价值应采用收益途径以外的途径和方法求取，如市场途径和成本途径等。,（2）收益年限为无限期，各年收益额相等 式中:p2建筑物价值；A房地合一的纯受益（年金）；A1土地的纯受益（年金）；r2建筑物资本化率。公式中土地纯收益的求取方法与第一种情况相同。在实际评估操作中，评估人员应该根据建筑物的收益和收益期限的具体状况选择适当的评估计算公式。,六、收益途径及其方法评估案例 例：1.评估对象概况 评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积500平方米,房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，营业税及附加综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。,2.评估要求 用收益法评估该房屋基地使用权价值。3.评估过程（1）求取年有效总收入 年有效总收入4500012450002 517500（元）（2）求取年运营费用 管理费5400003%16200（元）修缮费12000001.5%18000（元）保险费12000003 3600（元）房产税54000012%64800（元）,营业税及附加5400005.5%29700（元）土地使用税5002 1000（元）年运营费用16200+18000+3600+64800+29700+1000 133300（元）（3）求取房地产纯收益 房地产纯收益517500133300 384200（元）（4）求取土地纯收益 房屋纯收益120000010%120000（元）土地纯收益384200120000 264200（元）,（5）求取土地使用权价值 土地使用权价值 3150483（元）土地单价31504835006301（元/平方米）4.评估结论 本宗土地使用权的评估值为3150483元，单价为每平方米6301元。,一、成本途径的基本思路 1.成本途径的含义 成本途径，是通过估测备评估房地产的重新构建成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。成本途径的理论依据，从卖方的角度来看是生产费用价值论，即卖方愿意接受的价格，不能低于其为开发建造该房地产所花费的代价（包括建造费用、税金、利润等）；从买方的角度来看是替代原理，即买房愿意支付的最高价格，不能高于其所预计的重新开发建造该房地产所花费的代价。,第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,2.成本途径适用的条件和对象 成本途径适用的条件，是房地产的重新构建成本费用及各种贬值能够量化。成本途径适用的对象，是新开发的房地产、非收益性房地产、很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产 由于土地的价格主要取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，土地取得和开发成本加利税并不一定能客观反映其市场价值。所以，成本途径在土地评估中应用范围受到一定限制。,二、房地产重置成本的估测（一）土地取得成本 土地取得成本，是取得开发用地所需的费用、税金等。1.通过征用农地取得土地 土地取得成本包括：农地征用费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定征地补偿标准和土地出让金标准计算。,2.通过城市房屋拆迁取得土地 土地取得成本包括：房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定拆迁安置补偿费标准和土地出让金标准计算。3.通过市场交易取得土地土地取得成本包括：土地价款和买地缴纳的税费（手续费、契税等）。土地取得成本可按实际支出额或通过与类似土地进行比较分析后确定。,（二）开发成本 开发成本可分为：土地开发成本和房屋建造成本两部分，是在取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。1.勘察设计及前期工程费 包括可行性研究、规划、勘察、设计及场地临时用水、用电及场地平整等工程前期所发生的费用。前期工程费用可按工程设计预算计算或以建筑安装工程费用为基数采用比率的方法来确定。,2.基础及配套设施建设费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设及非经营性配套工程费用。基础设施建设费应按国家和地方政府颁发的城市规划定额指标计算；配套设施建设费一般依据详细规划和施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，可通过对原工程决算数进行调整修正后确定。,3.公共事业配套费 主要包括公共建筑配套费、公共交通配套费、绿化费、自来水建设费、污水处理建设费、供电建设费、煤气建设费等。根据国家和地方政府规定的费用标准计算。4.建筑安装工程费 它是开发商（建设单位）向承包商（施工单位）支付的工程款，包括承包商的直接费、间接费、利润和税金等。建筑安装工程费一般按施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，可通过价格指数调整或采用其他方法通过对原工程决算数进行调整修正后确定；也可以采用与类似单位工程造价比较的思路确定。,（三）管理费用 管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定的比率计算。（四）投资利息 以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数计算投资利息。利息率应选择评估基准日建设银行基本建设贷款的利率，如果选择一年期贷款利率，则用复利计息；如果选择与项目建设期相同期限的贷款利率，则采用单利计息。土地取得成本的计息期一般为整个开发建设期；开发成本和管理费用的计息期一般为开发建设期的一半。,（五）开发利润 开发利润是在正常情况下开发商所能获得的平均利润。开发利润通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平计算。（六）销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商缴纳的税费，主要分为以下几种：1.销售费用，包括广告宣传、销售代理费等。按房地产售价的一定比例计算。2.销售税金及附加：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。按税法规定的有关规定计算。3.其他销售税费：包括由卖方承担的印花税、交易手续费等。按税法及政府的有关规定计算。,三、房地产实体性贬值的估测 由