宿迁科技城项目建议书可行性研究报告.doc

宿迁科技城项目建议书江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司二一三年三月目 录第一章 总论1第一节 项目建设单位概况1第二节 项目概况1第三节 编制依据和范围3第二章 项目背景及必要性4第一节 项目背景4第二节 建设必要性9第三章 建设条件10第四章 工程建设内容13第五章 项目实施方案14第一节 工期安排14第二节 实施方案15第六章 投资匡算及资金筹措16第一节 编制依据16第二节 投资匡算16第三节 资金筹措16第七章 社会效益17第八章 初步结论18附 表附表1 总投资匡算表第一章 总论项目名称：宿迁科技城建设单位：江苏宿豫经济开发区开发投资有限公司项目总投资：173713.84万元项目联系人：袁凤江联系电话：0527-84498030第一节 项目建设单位概况本项目的投资单位是江苏宿豫经济开发区开发投资有限公司。江苏宿豫经济开发区开发投资有限公司成立于2003年，宿豫工商局注册，由宿豫经济开发区开发出资设立的有限公司，注册资金1亿元人民币，主要从事房地产开发，一般经营项目为：项目投资开发，建筑工程、园林绿化工程施工，建筑材料销售，土地清理，土地复垦，政府授权内的国有资产经营管理。第二节 项目概况一、建设地点宿迁科技城位于宿迁市高新区，总用地面积491.19亩；其中路南区东至空地，南至香山路（20米），北至开发大道绿化带（25米），西至漓江路（30米）约265.02亩；路北区东至张家港大道，南至开发大道绿化带（25米），西至良胜太阳能公司，北至规划武夷山路，约226.17亩。二、建设内容及规模本项目建设用地包括位于路北部地块的和路南部地块，建设有高科技产业研发中心、高科技产业测试检测中心及高科技产业孵化中心。项目总用地约491.19亩(327132.54 m2)，总建筑面积 419009.55 ，地下室62467.2，其中：建设研发中心和产业测试检测中心大楼32幢，层高4层，建筑面积112817.2，员工公寓16幢,层高4层, 建筑面积31696.5，大门及传达室90 。地下室建筑面积13763.5。建设孵化中心大楼16幢，其中10幢层高16层，建筑面积；140637.1 m2；6幢层高12层，建筑面积62902.5m2；综合办公大楼1幢16层，建筑面积21561.5m2；员工公寓8幢,层高6层, 建筑面积47544.75m2；管理用房2-4层，建筑面积 1850m2；大门及传达室90 m2。地下室建筑面积48703.7m2。三、建设期本项目建设期拟定为3年，自2013年5月开始规划方案设计等前期工作，拟于2013年6月底动工建设，2016年6月底完工。四、总投资及资金筹措本项目总投资估算为173713.84万元，其中，宿迁市高新技术产业开发区自筹60439.42万元；申请银行长期贷款112714.42 万元（占建设投资的70%）；申请银行流动资金贷款560万元。第三节 编制依据和范围一、编制依据1、建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2、宿豫区城市总体规划相关文件；3、项目建设单位提供的相关资料。二、主要研究范围1、项目背景及必要性；2、建设条件；3、工程建设内容；4、项目实施方案；5、投资匡算及融资方案；6、社会效益。第二章 项目背景及必要性第一节 项目背景一、发展规划分析科技创业公共服务平台，国际上一般称之为企业孵化器（Business Incubator或Innovation Center），是一种新型的社会经济组织。孵化器，英文为incubator，本义指人工孵化禽蛋的专门设备。后来引入经济领域，指一个集中的空间，能够在企业创办初期举步维艰时，提供资金、管理等多种便利，旨在对高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化，以推动合作和交流，使企业"做大"。联合国开发计划署在题为“企业孵化器在发展中国家的初步评价”的一文中将孵化器诠释为“孵化器是一种受控制的工业环境，这种环境是专为培育新生企业而设计的。在这个环境中试图创造一些条件来训练、支持和发展一些成功的小企业家和成功的企业。”一个成功的孵化器离不开五大要素：共享空间、服务体系、孵化企业、孵化器管理人员、扶持企业的优惠政策。企业孵化器为创业者提供良好的创业环境和条件，帮助创业者把发明和成果尽快形成商品进入市场，提供综合服务，帮助新兴的小企业迅速壮大形成规模，为社会培养成功的企业和企业家。其组织结构通常分为：项目招商部、产业服务部、综合服务部、物业管理部、信息部。企业孵化器是一种新型的社会经济组织。通过提供研发、生产、经营的场地，通讯、网络与办公等方面的共享设施，系统的培训和咨询，政策、融资、法律和市场推广等方面的支持，降低创业企业的风险和成本，提高企业的成活率和成功率。企业孵化器的主要任务是为高新技术成果转化和科技企业创业提供不断优化的孵化环境和条件，培育科技实业家和专门人才，为科技企业发展提供必需的市场化和国际化服务。企业孵化器在世界上出现50年来，总量已近3000家，主要集中在美、欧等发达国家和部分转型国家。科技企业孵化器为世界新技术革命的产生与发展，为新经济的出现与繁荣作出了历史性的重要贡献。科技企业孵化器的发展状况已经成为判断一个国家和地区产业发展活力和潜力的重要标志。我国孵化器发展情况分析 科技企业孵化器在20世纪五十年代发源于美国，是伴随着新技术产业革命的兴起而发展起来的。科技企业孵化器在推动高新技术产业的发展，孵化和培育中小科技型企业，以及振兴区域经济，培养新的经济增长点等方面发挥了巨大作用，引起了世界各国政府的高度重视，企业孵化器也因此在全世界范围内得到了较快的发展。目前，企业孵化器获得了迅猛的发展，截止1998年底，世界上已有3300多家企业孵化器，其中北美拥有750家（并以每周新建一家的速度增长），欧洲拥有2334家，目前中国大陆有600多家科技企业孵化器和2000万平方米的孵化产地40000余家的在孵企业以及15000多家的毕业企业以世人瞩目的发展速度一跃而成为世界孵化器大国。 毕业企业的发展状况2010年是科技企业孵化器发展最旺盛的时期。累计毕业企业已经达到15815家，比上年增长了35.5%。据不完全统计，2010年毕业企业创造的营业总收入达4433.3亿元，工业总产值4261.8亿元。各类科技企业孵化器累计毕业企业达到100家以上的已经达到了90家，比上年多了12家。其中91家是国家级孵化器，占90%。最多的是中关村科技园区丰台科技创业服务中心累计毕业企业已达537家。国家级孵化器发展情况2010年经科技部批准又有一批创业服务中心加入到国家高新技术创业服务中心的行列，使国家级创业中心的队伍不断壮大，作用更加显著。到目前为止，国家级孵化器已经发展到了435家。根据对435家国家级创业中心的统计，现有孵化企业63343家，占全部孵化企业总数的59.1%；孵化场地面积3016.2万平方米，占总量的51.6%；孵化企业总收入2755.4亿元，占总量的58.8%；吸引就业人员152.5万人，占59.3%；孵化基金总额59.2亿元，占55.2%；累计毕业企业31406家，占72.1%。这些国家级创业中心建在国家高新区内的有240家，占国家级孵化器总量的59.3%。 孵化器中各类国家级项目转化情况据不完全统计，2010年在科技企业孵化器中聚集的各类可用资金总额达到571.2亿元。其中，政府拨款143.3亿元，自有资金170.0亿元，贷款余额36.8亿元。平均每个孵化器得到的可用资金约6206万元。另外，各类科技企业孵化器筹集的孵化基金总额达85亿元，平均每个孵化器为1250.7万元。2010年在各类孵化器中，企业获得支持的各类国家科技计划项目846项，投入资金6亿元。其中获得最多的是科技型中小企业技术创新基金，共有445个项目，占项目总量的53.3%；获得资金2.36亿元，占资金总量的5%。在孵企业获得知识产权情况2010年科技企业孵化器在孵企业共申请专利达到17128项，比上年多4994项，增长41.2%；其中发明专利有6222项，比上年增加2674项。已授权的专利有10809项，其中授权的发明专利3962项，比上年增加1755项。而购买国外专利也有120项。在孵企业人力资源状况2010年科技企业孵化器中共有从业人员72万人，其中具有研究生学历人员4.3万人，本科学历人员24.7万人，大专学历人员17.4万人，具有大专学历以上人员占从业人员总数的65%。 2010年534家科技企业孵化器中留学人员已达到1.3万多人，其中留学美国的人员4332人；留学日本的人员2050人；留学欧洲的人员2140人；留学俄罗斯的人员224人；留学澳大利亚和新西兰的人员860人；留学东南亚的人员618人；留学其它国家的人员1879人。在这1.3万人中获得本科以上学历的人员已达到9272人。根据产业结构调整指导目录(2011年本)规定，此项目属于允许类项目，项目也符合宿迁城市总体规划。二、城市概况宿迁市宿豫区位于江苏省北部 ，总面积1256平方公里 ，总人口70万，辖18个乡镇（场）和2个省级开发区、1个市级开发区 。宿豫区环抱宿迁市，与徐州、连云港、淮安三市相距均在100公里左右，水陆空交通便捷。公路方面：宁宿徐、徐宿淮盐、宿新（在建）等两条高速公路和宿新、宿沭两条一级公路穿境而过，东距京沪高速公路55公里，距南京260公里，离上海380公里。铁路方面：北距陇海铁路新沂站、东离新长铁路沭阳站均在50公里左右，淮（安）宿（迁）宿（州）铁路（在建中）。水运方面：黄金水道京杭大运河纵贯南北，东距连云港港口120公里。空运方面：西距徐州观音机场60公里，北到连云港白塔埠机场110公里。 宿豫区环抱地级宿迁市，是地级宿迁市“一体两翼”的东翼，被称为宿迁的“浦东”。宿豫区位优势明显，处于沿海经济带、沿江经济带和陇海经济带的交叉辐射区，位于苏鲁豫皖淮海经济区的中心。京沪高速、宁宿徐高速、徐宿淮盐高速所组成的高速公路主干网把宿豫区带入全国高速路网，综合京杭运河和铁路、航空的优势，拉近了宿豫与渤海经济区和长江三角洲的距离。 宿豫产业特色明显。工业上初步形成食品、纺织、建材、化工四大支柱产业，丝绸、服装、制鞋、体育器材等出口创汇水平居苏北前列；农业上基本形成蚕桑、水产两大主导产业和畜禽、蔬菜两大优势产业。 宿豫经济开发区、张家港宿豫工业园区、宿迁彩塑工业园区建设日新月异，集聚效应逐步显现。 宿豫新区建设突飞猛进。行政办公区、商贸区、工业园区、教育园区、居住区建设初具规模，建成区规模达31平方公里，政治、经济中心地位逐渐确立。 三、场地现状（一）用地条件宿迁科技城其中南区现状南北长约260米、东西宽约690米，总面积约265.02亩；另外北区现状南北长约360米、东西宽约412米，总面积约226.17公顷。场地标高与周边道路及用地高程应有效衔接，没有明显高差（±0.150）；建筑室内±0.00与室外场地相衔接，场地坡度小于1%.。（二）建设现状宿迁科技城内建设厂房及办公用房建筑密度大于45%，容积率2.0，行政办公设施用地面积不超过总用地面积的10%，办公用房面积不超过总建筑面积的20%。第二节 建设必要性一、对国民经济的作用本项目的建成，将有力促进宿豫区经济开发区快速发展，带动交通、通讯、建筑、商业、餐饮、工业等相关产业发展，加快城市工业建设步伐，加强对外经济建设，提高城市经济发展水平，提升各行业整体竞争水平，促进宿迁市经济建设，对扩大宿迁影响、提高宿迁在苏北地区的地位具有重要的社会及经济意义。二、劳动就业机会项目建成，可为本地提供上万个劳动就业机会，由于项目的现代化标准要求，在本项目就业的人员需具有较高的素质，将带动本地劳动力素质的提高。此外，由于项目对其它行业的带动作用，也将间接地为社会提供更多的就业机会。第三章 建设条件一、自然条件（一）项目地理位置宿迁科技城位于江苏宿豫经济开发区，总用地面积491.19亩；其中南区东至空地，南至香山路（20米），北至开发大道绿化带（25米），西至漓江路（30米）约265.02亩；北区东至张家港大道，南至开发大道绿化带（25米），西至良胜太阳能公司，北至规划武夷山路，约226.17亩。（二）气象条件宿豫属于暖温带季风气候，全境气候温和，四季分明，日照充足，雨量丰沛。年平均气温13.8，年平均最高气温14.3，最低13.3。历年最高气温一般在3538之间，最低气温在-4-5左右。年平均日照时数2363.7小时，年平均相对湿度为75%，年平均风速为2.8米/秒，年平均降水量937.6毫米 （三）水文条件区内地表水系十分发达，河渠纵横，以京杭大运河为主要水运通道，水位一般在99.5米。区内地下水可分为松散岩类孔隙水、基岩裂隙水两大类。（四）地形地质条件1、地形宿迁市位于鲁东南低山丘陵与苏北平原之间的过渡地带，平原辽阔，河湖密布。西南、南北部有局部岗丘。大部分地区海拔在40米以下。2、地质依据各上层成因时代，岩性特征及物理力学性质差异，50米以内潜土层自上而下分为六个工程地质层组。各地质层组承载力特征值分别为70kpa、55kpa、140kpa、110150kpa、240kpa、220kpa。（五）地震根据1990年中国地震烈度区划图，本地区地震基本烈度为8度，加速度0.03g。本项目一般构（建）筑物的抗震设防标准按8度设防。二、交通条件宿豫区交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路已通车。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。三、城市基础设施条件宿豫区建成以来基础设施建设取得重大突破。交通建设取得突破。建市以来完成交通投资已逾50亿元，相继建成了京沪高速公路、宁宿徐高速公路、沂淮铁路宿迁段等一批重点工程，打破了宿豫区没有高速公路、没有铁路的历史。市县公路实现黑化色，县乡道路实现灰黑化，乡村道路实现砂石化。水利建设成效显著。建市以来,先后实施了怀洪新河续建及影响工程、中运河整治等一批基础建设工程，改造中低产田250万亩。公用通信网迅速扩展。年末局用交换机总容量达73.8万门，移动电话交换机总容量达53.3万门，新建基站305个，一个覆盖全市的现代化通信网初步建成。四、施工条件项目建设场地符合规划设施用地，沿线交通便捷，施工条件理想。第四章 工程建设内容本项目建设用地包括位于北部地块的和南部地块（以下简称北区和南区），北区主要为高科技产业研发中心和高科技产业测试检测中心，南区主要为高科技产业孵化中心。基地总用地约491.19亩(327132.54 m2)，总建筑面积 419009.55 ，地下室62467.2，其中：（一）南区（研发中心和测试检测中心）用地150629.22m2（约226.17亩），建设研发中心和产业测试检测中心大楼32幢，层高4层，建筑面积112817.2 ，员工公寓16幢,层高4层, 建筑面积31696.5，大门及传达室90 。地下室建筑面积13763.5。（二）北区（高科技产业孵化中心）用地176503.32 （约265.02亩），建设孵化中心大楼16幢，其中10幢层高16层，建筑面积；140637.1 m2；6幢层高12层，建筑面积62902.5m2；综合办公大楼1幢16层，建筑面积21561.5m2；员工公寓8幢,层高6层, 建筑面积47544.75m2；管理用房2-4层，建筑面积 1850m2；大门及传达室90 m2。地下室建筑面积48703.7m2。第五章 项目实施方案第一节 工期安排本项目建设程序包括立项审批、设计方案招投标、项目设计、施工招投标、土建工程施工、设备采购安装、装修工程施工、检查调试、竣工验收等内容。项目建设期为三年，主要进度计划如下：一、项目建议书，报批立项，项目可行性研究报告：2013年4月至2013年6月；二、初步设计：2013年5月至11月；三、施工图设计：2013年8月至2013年12月；四、地基基础和主体结构施工：2013年11月至2015年10月；五、设备安装和内外装修施工：2015年3月至2015年12月；六、竣工验收及交付使用：2016年2月。时间工作内容2013年2014年2015年468101224681012246810122立项,编可研初步设计施工图设计地基基础和主体结构施工设备安装和内外装修施工验收表5-1 项目实施计划表第二节 实施方案一、建设单位应设置该项目的专门管理机构，负责工程实施管理的一切准备工作和工程实施过程中的合同管理，以及其它一系列应有的业主管理和协调事宜。二、采用公开招标，认真选择施工设备好、技术力量强、建设高等级道路有一定经验的施工队伍。三、严格按照要求进行监理工作，实行由监理工程师作为第三方的工程监理制度，以确保工程质量和工程进度。四、管理机构应指定专人及时作好征地、拆迁、安置及有关工作，以保证工程顺利实施。五、工程的实施要按设计要求所规定的内容来进行，在每道工序的操作中，注意对操作质量的巡视，对违章操作应及时纠正，防患于未然。六、在施工期应注意环境保护，施工结束后及时进行清扫除污工作，以保障道路的安全通畅和保持良好的景观。七、竣工后要严格按规定程序验收，对工程质量进行评定。第六章 投资匡算及资金筹措第一节 编制依据一、国家发改委、建设部发改投资（2006）1325号关于印发建设项目经济评价方法与参数通知（第三版）;二、计投资19991340号国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知；三、建设部建标(1996)309号文颁发的全国市政工程投资估算指标。第二节 投资匡算本项目总投资见下表6-1。表6-1 固定资产投资估算一览表序 号内 容投资匡算额（万元）占总投资的比例1工程费用122900.8670.73%2工程建设其他费用26192.53 15.07%3预备费用11927.466.86%4借款利息11893.24 6.84%总投资173713.84100.00%各项建设详细费用见附表1第三节 资金筹措本项目总投资为173713.84万元，拟申请银行贷款112714.42万元，余下60439.42万元由宿迁市高新技术产业开发区自筹解决。第七章 社会效益通过该项目建设，营造高新技术产业发展环境和空间，对加快高科技产业发展，提高人力资本水平，扩大社会就业，实现经济可持续发展等具有重要的现实意义，是为建立和谐社会、实现科学发展的最佳产业选择之一。高科技产业孵化基地建设，是我国高科技产业发展的迫切需求。该基地的建设，将成为高科技产业发展的加速器，具有示范作用，使高科技产业走技术集约化、平台共享化、服务专业化的发展道路，使之更快、更好地满足市场的需求。本项目的实施，可以进一步带动相关技术和相关产业、服务业的发展和提高。同时，可以为社会提供就业岗位，增加国家税收。第八章 初步结论本项目建设符合宿豫区经济建设要求，项目具有良好的投资环境和发展条件，从项目的地点、功能、标准以及经济、社会效益来看，建设本项目都是必要和可行的，建议立项。附表1：总资产估算表序 号内 容投资匡算额（万元）占总投资的比例1工程费用122900.8670.73%2工程建设其他费用26192.53 15.07%3预备费用11927.466.86%4借款利息11893.24 6.84%总投资173713.84100.00%