宣城阳德东路北侧地块项目可行性开发分析报告.doc

宣城阳德东路北侧地块项目可行性开发分析报告概 述4一、地块整体分析6（一）阳德东路地块地块简介61、地块位置62、地块交通分析63、地块区域环境分析7（二）地块的区位分析81、从宣城的区位分析82、地块区域的区位分析123、区域的发展前景12（三）、宣城商业市场分析141、现有商业市场的空间分布142、宣城商业中存在的问题183 、宣城商业市场的发展19二、地块的战略理念与整体策略21（一）地块总体理念211、理念一：做宣城商业的门户概念212、理念二：做宣城商业的制高点概念213、理念三：复合房地产的开发理念215、理念四：做商业航母的品牌战略概念226、理念五：“共繁荣”的经营理念概念22（二）地块的整体策略231、关于策略的思考232、地块策略的目标243、具体的策略25三、地块的定位28（一）地块的战略定位281、关于市场交易中心（Market Center）282、地块的战略定位28（二）地块的目标市场定位291、目标客户群的类型292、主要目标客户的特点293、投资行为的特征31（三）地块的主题概念定位321、什么是主题概念322、地块的主题概念32（四）地块的总体功能定位331、地块功能规划的原则332、地块功能的规划343、功能说明34（五）形象定位391、形象定位：宣城商业航母39四、项目的规划理念41(一)现代生活的“市场群”主题规划理念41（二）“市场群”的整体功能设计431、市场群的整体功能框架432、市场群的生活主题概念44（三）展示交易功能的地块451、宣城文化办公用品交易中心452、旅游用品交易中心463、宣城日用品交易中心464、（副）食品交易中心475、农业产品贸易中心48（四）辅助配套功能的地块501、会展中心502、商务休闲会所503、餐饮服务中心514、配送仓储服务中心515、经济住宅526、其它52五、开发资源供给531、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划532、施工力量的组织计划533、项目施工期间的动力、水等供应534、市政配套53六、项目开发组织机构、管理费用的研究541、开发项目的管理体制、机构设置542、管理人员的配备方案543、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况54七、开发商简介55八、开发建设计划:561、前期开发计划及资金计划562、工程建设计划及资金计划563、建设场地的布置574、施工队伍选择57九、地块资金来源及经济分析581、地块投资来源、筹措方式的确定：582、开发成本估算及利润估算表详见附表：58十、总论63十一、结束语64概 述 通过对本地块与宣城市场的调查研究分析与地块定位策划和可行性分析，为该地块提供系统的、前瞻性的战略可行性开发思路。地块坐落于宣城城东近郊的阳德东路北侧，占地面积约200000平方米（约300亩），东邻双桥与高速公路宣城东出口，南靠阳德东路（老318国道），西接宣宁路、东西桥与水阳江，南依乡镇自然村。目前地块位置沿阳德东路集中了宣城的木材经营市场和汽车汽配、农机配售修理等业态。是宣城市区版图向东扩张的必经之地。为了最大限度的减少地块运作过程中的失误，降低地块运作的风险，充分利用宣城宣州区尤其是专业市场类的商业文脉，我司提出了把“阳德东路建成一个宣城最大的以商业市场为主的超大型、综合性的集商品商业交易、仓储配送、零售、餐饮、休闲娱乐、配套办公、住宅于一体的现代化专业批发交易市场群。”的定位思路。为了使上述战略思路得到更系统和规范地实施，让地块能够成功立足宣城地区，并取得不俗的销售业绩，擅长于商业地产战略策划和运作的“南京经典集团”通过对地块进行多角度、多方位、多产业调查的基础上，提出针对地块运作的定位可行性思路，并在此基础上进一步提出以“复合型主题市场交易中心”发展理论为指导，将“商业市场”的概念提升为“新型的、有完善配套服务功能的，以商品批发、零售为主题的、经营有小商品、农副产品和其它商品的、引入信息系统（Internet网络）的21世纪商业革命的、大型的和规范的现代化市场交易集群”的概念，并通过发展项目地块、亦即通过以各种主题交易市场为龙头，在更高层次上、以更大的力度带动宣州区乃至宣城市商业市场产业结构的全面转型。依托地区现有商业市场的基础，构建地区性最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场群，这里将成为多种商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心等方面的龙头地位。通过前瞻性战略思路的阳德东路地块，围绕着与其相配套的公共配套设施和商业设施，将会使得宣城区可获得更为广阔的发展空间，从而加快宣城区的城市化进程，建设成为以多个文化为主题、产业链较为完善、产业要素构成体系更加健全、环境得到较大改善、知名度较高的现代化“主题商业市场产业城区”。即通过“阳德东路地块”地块的实施，将大大加速地区的城市化、现代化、国际化进程，实现商业配套、生活配套和社会配套发展协调的城区格局。该地块所开发项目拟规划设计的主要经济技术指标参考如下：市场总规划红线用地约200000平方米（约300亩），土地性质为综合用地，规划设计总建筑面积约300000平方米。地块拟建设成宣城首家集聚式商业市场集群，涵盖了农副（农林牧副渔）产品批发市场约计4万平米；副食品批发市场约计4万平方米；小商品市场约计6万平方米；生活居住配套约计12万平方米，另加配套仓储物流4万平方米。项目拟计划于2009年11月起着手项目规划及前期报建工作，于2010年6月开始动工建设，项目建设总工期约24个月，预计于2011年9月进入项目预售期，其销售周期约20个月。其项目总投资（含土地成本为约4500万元）约5亿元，项目预计总销售收入约9亿元。 本地块可行性开发概述：1、项目总投资约5亿人民币，预计向政府上缴约8000万元税收；2、先进的集聚式商业市场集群模式，带来领先的营销理念。促进市场交易，活跃地方经济，吸引外来客商；3、项目正式启动运营后，结合经营产业链共计可提供约50000多个就业岗位，大大支持宣城城乡人民创业及就业工程；4、庞大的经济体，带动宣城农业、制造业、运输业、金融业、服务业等多行业发展；5、项目投入运营后，可实现年利税上缴政府约1亿人民币；6、项目涉及行业的广泛性以及大规模、高规格，讲进一步提升宣城在“皖东南都市经济圈”中的经济影响力和辐射力；7、宣城首家集聚式商业市场集群，满足宣城百姓与消费者多样、便捷、优质、实惠的家居购物需求；8、项目所打造的多功能物流中心有助于改善宣城散乱差的物流环境，将外地和本地货运车辆进行集中装卸和管理，从而提升城市的交通和管理能力，规范城市物流货运市场）；9、项目有助于政府对现有九州市场、宣州市场、不规范的农贸市场等影响城市形象和不利于推进城市科学建设的脏、乱、差的市场进行科学并迁、外移，从而推动政府对城区稀缺优质地块进行科学置换和升级；10、项目有助于推进宣城城市的科学建设，有助于进一步提升宣城旅游城市的形象，有助于宣城申报国家级示范城市等荣誉称号，有助于进一步改善宣城的投资环境，从而吸引更多优质的外来投资。地块规划要点设定：1、总用地面积：200000平方米2、总建筑面积： 300000平方米3、建筑密度：43%4、绿化率：15%5、容积率： 1.56、机动车停车位与非机动车停车位按地方规划标准设定一、地块整体分析（一）阳德东路地块地块简介1、地块位置阳德东路地块地块地处宣城东部，南临阳德东路、东靠双桥与宣广高速宣东口、西接东西桥与水阳江、北侧为庄户农田。 2、地块交通分析地块周边的交通组织以阳德东路为主，通达全宣城；进而以高速公路宣城东为枢纽辐射外埠，有一定的交通道路基础。目前通行公交线路仅6路车，并有城乡短途巴士往返，交通尚为便利。但区域内城镇居民的居住区域较少，很大程度上制约着发展的需要。3、地块区域环境分析（1）商业形态目前地块周边基本上以汽车零配件销售、维修的自营店以及木材批发市场等商业形态为主，是典型的城镇边缘商业，这部分商业基本上是自发形成，无管理、小规模，导致整体环境的脏乱。（2）人口特性区域外地流动人口少，基本上以地方乡镇居民为主，人员文化素质偏低，但随着宣城的城市发展，区域内居民也在渴求生活质量与环境的进一步提升，能够正式融入进城市。（3）城市发展的空间地块所处宣城东在宣城的整体发展中较有优势，目前开发量少，城市规划和发展还有相当的空间，随宣城市城市化进程的发展较快，就市区和主要物流、物资集散地的交通连接枢纽，地块片区未来发展的潜力巨大，从目前情况城东发展的状况来看，宣城东近郊开发已经开始提速和有加速度发展的增长势头。（二）地块的区位分析1、从宣城的区位分析（1）宣城的区位分析 宣城地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，风景绝佳。敬亭、柏枧、水西、龙须四山峰峦叠翠；青弋江、水阳江两水相依；南漪湖、太平湖、青龙湖三湖星罗棋布；清凉峰、板桥、扬子鳄诸自然保护区，不仅珍禽异兽、奇花异草夺人眼目，更以巧夺天然的风光独揽胜境。宣城人文胜迹遍布，谢脁楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称江南四大名楼；敬亭山为名符其实的“江南诗山”，现存敬亭山麓的广教寺双塔，以其对唐塔风格的继承与革新，成为全国仅存，因而被列为国家级保护文物；称为“天下四绝”之一的太极洞，以其中空博大的气象成为溶洞奇观；宣城名人辈出，梅尧臣、梅询、梅鼎祚、梅守德、梅清、梅文鼎、梅光迪，使之有“宣城梅花遍地开”一说；宣城是宣纸、宣笔、徽墨的原产地域，2004年被授予“中国文房四宝之乡”称号；以三雕艺术、徽墨、徽菜、明清古民居称誉海内外的绩溪，因胡雪岩、胡开文、胡适、汪静之等而享有“邑小士多”的美名；李白一曲“桃花潭水深千尺，不及汪伦送我情”，使泾县桃花潭名扬海内外，“泾县吴”自始祖吴文举迁居泾县茂林以来，历代仕子如林。2000年，宣城地区撤地设市，现辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一市一区，面积12340平方公里，人口275万。凭皖赣、宣杭两铁路，318、205两国道保持着与外界畅通的气象，从古至今以地利之便，交通畅达，商品集散，成为江南通都大邑。     2008年全年实现地区生产总值411.6亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长13.0%，经济总量跃上400亿元的新台阶。其中，第一产业实现增加值74.6亿元，增长7.2%；第二产业实现增加值176.9亿元，增长18.9%；第三产业实现增加值160.1亿元，增长10.1%。人均生产总值继2005年突破1000美元后，首次跨越2000美元，达2336美元。三次产业结构由上年的19.0：39.2：41.8变化为18.1：43.0：38.9，二三产业比重比上年提高近1个百分点，工业化率由上年的31.1%提高到35.4%。年末全市户籍人口276.75万人，比上年增加5498人；常住人口258万人。城镇化率41.7%，比上年提高1.8个百分点。宣城是皖东南地区的中心城市，也是苏浙皖的交汇区重点城市，得天独厚的地理区位，将使宣城的经济发展突飞猛进，也会通过三省交界使苏浙经济发达地区的先进发展理念和雄厚资金注入宣城，通过宣城的发展带动皖东南整体片区的经济上升。（2）城市布局的基本方针通过对宣城近期与远景规划的了解，目前宣城城市布局与发展的基本方针是“西进、北跨、东联、南扩”。  西进：依托宣城经济技术开发区，跨越合杭高速，沿宣南线择地建设西部片区。  北跨：跨过敬亭山，主要在宣南铜高速公路北部建设北部片区。  东联：依托水阳江、双桥、宣州工业新区东区，拓展城市空间。  南扩：南部是宣城山水旅游的精华地区，依托扬子鳄景区、夏渡森林公园，拓展城市空间。地块所在（3）人口状况宣城市宣州城区的人口发展状况是在近期2010年，中心城区人口规模达到43万人；远期2020年，中心城区人口规模65 万人；远景至2030年，中心城区人口规模80 万人。地块周边人口基本以地方自然乡镇居民及村户形成，外来流动人口少，需要通过政策引导和地产开发引入各区域人口入住，并集中宣城东区域的乡镇居民集中居住，为城镇化建设的加快提供一定条件。结论阳德东路地块的规划应该尽量同宣城市的城市规划相吻合，一个地块的定位必须符合大的市场趋势，因为政府在城市发展规划的背后，有着与其相配套的各种基础设施投资和规划。因此阳德东路地块应该考虑引入城市商业体的规划，形成于目前城东片区规划相呼应的产业链，为连接宣州工业园区以及宣宁广之间的城镇群所服务，并为城市化进程的加快树立相应的标杆。2、地块区域的区位分析地块所在从宣城城市规划区位图中可看出地块所在是宣城城东片区商业区域发展的延伸地段，是主城与东部新城（即宣州工业园区）的连接处，也是宣城城市版图向东扩张的必经之地，属于城市近郊范畴，有一定的发展基础，也是能够与主城相呼应的区位板块，通过发展地块所在区位，将能更好地带动整个新城东片区的大跨越发展，将会使东部新城和主城之间连接更紧密，城市版图更充实。通过地块所在的开发建设将会与目前城东片区的商业开发形成片区，使得宣城新城东成为宣城商业板块上的明珠，城市区位规划更趋合理。3、区域的发展前景目前宣城新城东的发展是以专业市场为主的商业经济来带动周边发展，现在建的宣城建材装饰大市场就是一个典型的例子，其开发商南京经典集团旗下宣城润昌置业有限公司通过近十万平米的规模将宣城原有的零散经营的家居、建材、装饰、材料等业态资源进行整合，通过统一规划、统一管理、统一经营、统一宣传，将宣城的市场态发展提升为符合现代化城市发展需求的产业链。作为与新城东片区一水之隔的地块，也应通过相应的专业市场与其相呼应，使新城东在宣城地区的版块定位相统一，将宣城市区的原有市场从中心城区中撤出，提升城市空间与城区环境的优化，并使城市功能规划划分更趋于合理，也为着宣城城东近郊区域的各项经济发展，人民生活的日益提高起到积极的引领作用。因此，地块从宣城市的整体发展规划中不难看出区域发展还有很大的空间。结论地块的开发项目应该是一个符合时代特性的商业模式，利用以商业市场为主体，发展其他市场态。（三）、宣城商业市场分析1、现有商业市场的空间分布目前宣城由于历史原因导致城市商业功能规划较为落后，相应的专业市场匮乏，已有的市场占据城市中心城区，导致城市环境的恶化与格局的混乱，且零散经营的相应业态也属于分布混杂，这就导致城市整体竞争力的下降，但随着宣城城市经济的发展与城市版图的扩张，这一问题也必将被解决。（1）、目前宣城的商业空间分布主要为：Ø 城东为专业市场片区，集中了宣城主要的几个大市场；Ø 城中为大型超市、百货商场及各类服装、鞋帽、首饰专营店等Ø 城西为餐饮、酒店聚集地；Ø 城南没有主体商业类型，基本上以汽配、维修自营店为主；Ø 城北属于宣城旧城，以自营店为主，无特色商业，目前处于改造中；Ø 开发区主要以汽车销售、修理等为主。（2）、现在宣城的专业市场有：Ø 东方家具广场：中心菜场2楼，这是城市核心所在，楼体破旧，业态混乱，周边环境差； Ø 九州市场：城市副中心地段，目前经营有各类小商品与土特产、副食品、农资、农机、建材、装饰等商品的批发、零售，格局陈旧、业态混乱、交通物流拥挤，由于九州市场的商户与经营业态的繁杂，导致这一片区成为外来流动人口的聚集之处，对社会环境与居民的生活环境、质量造成极大的困扰，且临近主干道，通往的物流货车严重影响城市内环的交通畅通，也在很大程度上降低了城市形象； Ø 宣州市场：城市副中心地段，始建于上世纪80年代，地处宛溪路与叠嶂路交汇处，交通十分便利，是由中国芜湖百蕊房地产有限公司投资开发的大型综合市场，周边有商城、市人民医院、体育场、第五小学、宾馆和工商银行等配套。大市场内包括有住宅小区、宣州市场与温州商城三部分，总占地面积达8.8万平方米。目前主要经营有小商品、五金、副食品、建材、装饰文体用品等，市场内混有东门菜场、温州商城等，无规划、无划分，市场管理混乱，内部环境较差，是城东区域较为复杂的地区，极大影响了城市环境和城市卫生； Ø 凤凰市场：城市边缘区域，主要经营有建材、装饰、材料等，属于宣州市场的补充体存在，临近短途客运站，交通混乱； Ø 亚夏汽车城：坐落于宣城经济开发区，属于仍在开发项目，部分已开始经营，有着统一规划与业态划分，是较为先进的专业市场。结论目前宣城的商业空间分布和现有市场基本上都较为凌乱、配套和相应的管理没有很好的跟上，且规划不明朗，极大地浪费了城市的中心空间，且对城市环境的影响也极其恶劣。这就要求为使城市环境整洁和城市功能的合理化，必须将这部分影响城市竞争力的市场进行搬迁，以盘活城区稀缺土地资源，讲该部分优质土地资源进行置换、升级，并通过统一的规划管理为宣城带来先进的具有可持续发展的城市空间。2、宣城商业中存在的问题（1） 规划不明晰原有商业商业设施多分布于社区附近，其区位、交通运输、用地及设施基础条件都较好。但由于规划的不明晰，导致市场定位不准确，经营业态混乱，造成目前各市场鱼龙混杂、环境复杂的局面。结论阳德东路地块现在的位置紧邻高速公路宣城东出口，并是连接宁国、郎溪等下辖县市的交通咽喉位置，也是通往浙江杭州、江苏宜兴两省经济城市的重要干道，地块需充分利用现有的对外交通的枢纽优势，寻求合理定位。（2） 各类商业市场发展无序部分市场因陋就简，侵占绿地，挤占城市公共空间，其中大部分市场的经营管理和设施水平不高，失败的商业经营造成大量空置商铺，破坏了城市环境和经济发展质量。结论阳德东路地块必须通过有效的运营行为和科学、合理的商业管理经营行为，为地块的成功创造更好的客观条件。3 、宣城商业市场的发展（1） 市场是商业发展中不可缺少的，企业化经营是市场的发展趋势从城市经济的总体发展水平和国内外诸多城市的发展轨迹看，市场创造出的增加值在国内生产总值所占的比重要大大超过零售商业。有关研究认为，根据国外经验，按照宣城的经济发展水平、速度、结构，市场将会有很大发展。到2010年，商业企业数量将增加5倍，从业人员将增加3倍，销售总额将增加近20倍。商业的经营将从条块分割的垄断经营向社会化经营方向发展。 结论从产业的角度上讲，阳德东路地块所处的产业市场空间非常大。但需要说明的是这里的商业产业不仅仅是目前的住宅底商式的商业市场，它将包括仓储、配送、物流等相关产业的总和。（2） 商业主体的多样化，促使其经营方式的多元化从发达国家商业的发展历程看，商业市场作为商业的重要组成部分，其经营机制更符合市场经济的要求，更有利于促进市场的完善和商业经济的发展。但是，随着商业社会化程度和市场流通速度的提高，商业市场将向专业化和产业化方向发展。结论阳德东路地块的经营必须符合市场经济的要求，应该加强专业化和产业化的运作思路。（3） 市场是市场态发展的必然宣城市小而精的零售商店、大而全的高档商厦、便而捷的连锁超市、廉而丰的仓储中心和杂而活的商业市场等这5种业态形式，有着不同的组织结构、经营方式及消费群体。以物美价廉为购买宗旨的消费群体仍占消费市场的主体，各类商品商业市场由于相对设施简单，购物方便，价格低廉而受到消费者的喜爱。结论阳德东路地块由于规模大，设施成本高，在这样的条件下，只有集群式的专业市场方能进行合理的市场化运作。（4） 商品市场的发展趋势从发达国家市场的发展趋势和经验看，商业市场的发展具有以下一些规律：其一，其发展都经历了从初级到成熟、从粗放到集约、从混乱到有序的过程；其二，其发展呈规模化、集约化发展趋势，市场数量减少，规模扩大，分布集中；其三，商业市场一般分布在交通便捷、用地宽敞的城市周边地区，布局较均衡；其四，能够承担起商品的企划开发和零售店支援的功能，同时具有金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，商业市场的现代化发展趋势，如现代化的管理系统、大型保鲜冷库、铁路货场等都是必要的；其六，逐步形成与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市场运行机制。结论阳德东路地块的周边条件应该符合商业市场规划选址的趋势与规律。目前30万平方米的体量，符合规模化、集约化的要求；位于城市对外交通枢纽所在，交通便捷，但区域人流不够；并应增加金融、集货、备货、信息、配送等方面的功能； 应增加现代化的功能，如电子商务、信息管理系统。二、地块的战略理念与整体策略（一）地块总体理念1、理念一：做宣城商业的门户概念入世使中国成为世界各国全球商品市场的一个组成部分。纵观宣城，目前还没有一个真正的商品贸易中心，外埠产品进入宣城的集散地和商业中心。结论宣城正是立足这样一个市场背景和基础，提出商品进入宣城市场的门户概念。从而提升了宣城的形象和地位。2、理念二：做宣城商业的制高点概念提出外来的商品要通过项目走进宣城，辐射宣城；宣城的商品也要通过项目走向全国；同时借助宣城旅游的优势，成为宣城商业信息和行业发展趋势的发布中心，也是商品辐射整个中国的制高点。结论阳德东路地块做宣城商业的制高点概念。3、理念三：复合房地产的开发理念房地产不是建造单纯的商业物业和住宅物业，而是人类的活动，包括生活、工作、学习、休闲、运动、保健、会展网络的场所，因此在项目地块的功能规划中，一方面要复合多个商业品种（主题）的交易市场；另一方面，要复合多个与人相关的行业，包括休闲娱乐等。5、理念四：做商业航母的品牌战略概念从建筑规模上，项目是宣城区内乃至皖东南地区迄今为止最大的商业建筑；从商业的形态上，宣城是一个全新的、复合型的市场交易中心，极类似零售业的SHOPPING MALL,可以称作商业MALL，是宣城商业行业的领头羊。结论项目做商业航空母舰概念，做宣城现代化商业市场的第一品牌，具有极大的品牌效应。6、理念五：“共繁荣”的经营理念概念确立同经营主体的良好关系，主动承担起帮助解决客户问题的责任。成立公关部门，协调与相关部门的关系，帮助与政府之间的关系，争取优惠的政策，协助同银行建立良好的关系，成立专业或待业协会等。（二）地块的整体策略1、关于策略的思考（1） 同质化的时代如今你随便举一种商品或者品牌，人们都可以在几秒钟提出完全可以替代的商品或品牌。商业市场，即使在同一个城市或地区，都可以找到经营同类商品的商业市场。 结论差异化的策略是创造成功机会的关键点。（2） 差异化的观念差异化不是为追求差异化而造成差异，重要的是要考虑消费需求，是根据市场导向来创新产品。对于商业市场的运营，大部分的市场都是环绕着如何把目标客户招进来，而项目的运营观念应该是如何为商户创造一个吸引最终客户到来的商业平台。结论打造一个属于宣城的商品贸易平台！（3） 便利的购物途径创造出客户（包括零售商、专卖店和大宗直接客户）购买商品的方便交易形式，包括邮购、电话订购、信用卡、会员制、计算机网络订购的服务体系。结论便利多样的购物方式是吸引消费者来购物的有效手段。2、地块策略的目标（1） 是一个集散面广，容量大，商品多、功能全，交易规范的地区性市场；（2） 建立统一、开放、竞争、有序的市场组织体系；（3） 建立合理、科学、发达的市场网络和配送体系，提高流通效率，减少流通环节；（4） 建立完善、高效、灵敏、现代化的商业信息系统；（5） 制定公平、完善的交易规范和法规体系；（6） 建立仓储管理和服务体系；（7） 建立科学、合理的，在银行指导和管理下的市场结算服务体系和信贷体系，减少或杜绝三角债的产生，增加项目运作的信誉；（8） 建立质量监控和管理体系，减少假冒、伪劣商品给市场造成的不良影响；（9） 建立专为项目目标客户理财服务的会计师事务机构；（10） 建立项目的行业协会性质的社团组织，保证行业自律和共同管理；（11） 建立项目行情报告制度将相关数据经统计整理后反馈企业，指导企业对市场的把握，引导生产；（12） 成立多方位的综合服务体系。3、具体的策略（1)策略一：龙头带动项目的规模和规划必将是宣城商业房地产的龙头，也是现代型的商业市场龙头，是宣城区域商业地块的龙头。项目的推出，必将改变宣城区域商业市场传统、低档、假冒伪劣充斥的局面。通过定位于复合型龙头商业地产的概念，寻求同一般的商业市场商业物业产生差异化，也同零售业用的商业物业产生差异，避免同质化竞争。结论宣城的龙头作用，将引发区域板块的商业市场的升级，并向多元化格局的发展。（2）策略二：做新城标城标的概念，它是一个城市的标志，这种标志可以是一个城市地理意义的标志，也可以是有经济意义的城标、行业领导意义的城标。项目30万平方米的规模型建筑群，可以说从城市地理位置上讲，做区域的城标当仁不让；做宣城现代化商业市场的领导者，必然是经济意义和行业领域的城标性地块。结论：品牌策略：项目的形象定位为宣城的新城标。（3）策略三：先声夺人在地块的规划与建设方面，最重要的策略就是形成差异化，只有形成差异化，才能创造市场，才能领导市场。项目通过提出“主题型市场交易中心”、“商业航母”的概念，根据这一概念进行功能的策划与规划，借此展开市场推广攻势，从而在宣城区域板块引起震荡，在宣城商业领域引人注目，并波及外省市。先声夺人的概念有两个，一个是地块的独特性；另一个是相对于地块开发，品牌推广应该超前。结论：竞争策略：地块运作求精求稳，品牌运作求快求新。（4）策略四：竞合双赢东部区域是宣城的市场板块，项目在功能定位、目标市场定位、档次水平等方面寻求的差异化，避免同周边的商业市场形成同质性竞争，以差异和补充实现竞合（竞争加合作，而非单纯的恶性竞争）的策略取得双赢。结论：竞争策略：以差异化寻求竞合和双赢。（5）策略五：做性价比在地块的开发上严格控制成本，保持价格的相对优势。同时，突显性价比的附加价值主要体现在：l 精益求精的工程质量与卓越的地块品质；l 营造完善的服务功能，l 提供多种交易功能l 创新的交易空间设计与室内景观营造；l 时尚休闲商务会所的超级大配套；l 作为新城标给客户带来的特殊心理感受（自豪感、归属感、尊贵感）；l 一流的商业管理与服务（与名牌商业管理公司合作）；l 举办多种促销经营活动，增加宣城的特色与品位； 结论：地块产品策略：以精制胜，做足内涵，突出性价比。三、地块的定位创新源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念与战略创新就成为无源之水，无本之木，成为失去方向的航船。 南京经典集团 （一）地块的战略定位1、关于市场交易中心（Market Center）市场交易中心通常是指集聚各类商品的商业店、代理店及厂家的展示、销售、策划等各种部门的建筑物。其中又以将货物仓储和配送等复合在一起为多。1946年美国首创的市场交易中心芝加哥商品市场交易中心（Chicago Merchandise Mart）成立，之后，在世界各地相继新建各种业种的市场交易中心，其市场种类已经扩展到了电脑相关市场、家居与餐具、杂货等。产生这种市场交易模式的原因，是由于原来大生产企业的推销员在各地巡回展示签约，并负责同企业和零售商联系，工作相当辛苦，因此取代之的是以固定展示、销售为场地的商品交易中心。目前商品市场交易中心不仅在业种上多元化，而且在功能上也不局限于在展示、销售方面，还有向商情中心、大会议中心、智能办公室、酒店、休闲娱乐、现代服务业等方面复合化的趋势。2、地块的战略定位以地块为支点，做宣城的新城标，做宣城新型现代化市场的新地标，使之成为一个复合产业、具有完善配套服务功能的，主题的、经营多种品牌商品的、引入电子商务系统（Internet网络）的、大型和规范的、现代化的市场交易中心。（二）地块的目标市场定位1、目标客户群的类型项目是一个复合型的主题商业市场群，而不仅仅是一个商业市场。所以，宣城的目标客户非常复杂，具体分析大约分为四大类客户类型：客户类型目标客户商业商业投资商铺客户、国内外经销商和代理商、厂家销售部门、各地商业市场经营者零售商业食品超级市场企业、行业专营店、品牌专卖店、主题商店、商业街等方面的投资企业辅助商业仓储、包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、商务中心、会所、娱乐和休闲地块配套服务税务、法律、培训、商务、财务、中介、信息、广告、展示2、主要目标客户的特点（1）商业市场的主要客户l 特约店：生产有商标品牌商品并具有一定实力的厂家在商业市场中设立特约店。特约店的机制是厂家决定商品的价格，包括商业价格和零售价格，并根据特约商业商的进货额、结算条件、物流机能完成的好坏，给予回扣（需要配送、结算、理财服务，防止三角债务）。l 销售公司：销售公司是生产厂家的子公司企业，可在商业市场内设产品的展示厅（兼零售），主要组织、推介和销售产品，并负责区域内的商业流通组织工作（需要配送、推介、宣传形象和信息反馈服务）。l 销售代理店：对于国外企业进口的商品和国内中小企业的产品，因自己缺乏有组织的渠道，委托代理店代理某个区域的市场务（应该有委托授权证书），构筑流通渠道，促进商品流通。l 制造商业商：以设计的优势，制定商品开发计划，采用OEM的方式生产制造。采用设计展示，看样订货，商业销售（设计展示推出产品，品牌宣传）。l 厂家直销店：对于一些非国内知名品牌的生产企业，在商业市场中设立销售点，小批量商业和零售为主的经营方式（展示、交易、配送、理财服务）。l 仓储式的商业店：国外的大型仓储式的商业店，类似麦德龙，可以选择某些业态，如麦德龙是日用品、欧佩德是家居用品。l 引入专业的商业市场，包括同国外的商业市场合作，例如台湾的百脑汇的电脑市场，广东、浙江的其它专业市场。l 个体经营者：以自己生产加工的产品销售为主（前店后厂或仿制流行款式的时装）。（2）零售类的客户l 综合性超市：综合型超市属于日常消费商业，一般选择在人口聚集区域。区内有足够的居住人口和消费能力，而从宣城所处的地理位置和商圈特征来看，中型的百货、超市能较好地满足区域商圈内和辐射周边居住区的消费需求，结合地块大体量的物业情况，中型的百货或超市作为整个地块的配套，起到“锦上添花”的作用。与商业商业主体不会形成矛盾。l 连锁经营店：连锁经营在中国的发展如日中天是不争的事实，无论国内、国外的连锁经营企业都在中国市场上极力扩张，地块的商圈地位对这些企业来说肯定是有具竞争力的。l 特许加盟店：特许加盟是“外来的和尚”，在目前的大市背景下“很好念经”。其优质的服务和商业质量保证体系，在地块周边还没有太多的状况下，商圈未来涌动的人群是巨大的市场。正好是地块区位从商业杂乱的环境过度到新兴状态的“润滑剂”。l 行业专营店：地块的大体量和交通核心的区域优势给此类商家提供新的商业舞台。l 品牌专卖店：作为一个商品集散地，与主体商业形态不发生矛盾或重叠的品牌专卖店是主要的承租户，有的业主直接就是经营者。l 主题商店：在体验经济日盛的时代，很多有个性的主题商店吸引着追求时尚的人们的消费。在成本不高，商业氛围很好的情况下，主题店很容易成行成市。(3)其它的主要目标客户l 仓储货运：以商品商业为主的商业积聚自然形成巨大的货物流需求。光大红门服装商业市场周边就衍生出十一家快运物流服务中心。l 邮政：这是商业市场必定有的服务配套。l 金融：巨大的物流系统不可能没有银行的支持。l 商务中心：具有信息发布、商品广告、咨询、培训、工商服务、商务会议、新闻发布等功能的商业中心。l 商务会所：针对企业家的会员制会所。l 餐饮：大面积的快餐、有档次的中西餐饮业。l 休闲娱乐：在这个巨大的商业航母中来来往往的商家，需要一个可以缓冲休息的娱乐空间。3、投资行为的特征（1） 对于投资性的客户，资金的回报期望值应该高于银行存款、债券、购置住宅、购买小区商铺和其它商业市场；而投资的风险性则应低于股票和期货；投资心理是稳健型的，有一定的风险意识，但不愿冒太大的风险；（2） 对于经营型的投资客户，关键要体现未来的经营价值，而不是资产增值的价值，对方更关心区位、经营的模式、具体的商业规划、可持续的经营与发展。对物业的投资可行性往往只有模糊性的综合判断，有理性成份，也不排除购买冲动；（3） 对于经营型的租赁客户，关键是在短期内的经营商业价值，而不是未来的、长期的、可持续的经营与发展；（4） 判断投资或租赁主要依据：回报分析、区位、其它人士或地块成败经验、企业承诺、企业实力和口碑、亲友评价和专业人士意见等因素。（三）地块的主题概念定位1、什么是主题概念对于主题概念，我们有以下形象的描述：（1)主题概念是一条主线如果将组成地块产品特色的各要素比喻成一颗颗的珍珠，那么地块的主题概念就像是一条丝线，它把这些闪亮的珍珠串起来，成为一条璀璨的项链。（2)主题概念是一个统领全局的制高点和中心它把构成地块的种种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、文化统领于它的旗下，构成一个完整的系统，后期地块的营销推广、物业管理、文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行。（3）主题概念是一种包装或一种说法在推广中，地块的要素构成、功能规划、建筑园林风格、市场形象均通过主题概念得到合理的，深入人心的阐述和解释。2、地块的主题概念 主题概念的本质：商业航母型地产主题概念的表述：宣城的商业地标（四）地块的总体功能定位1、地块功能规划的原则（1）地块的规划依照客户资源共享的原则规划和设计：l 市场共享：共同面对同一的市场目标；l 资源共享：该定同一市场目标所需的服务功能和设备；l 空间共享：造成良好的环境（广场、景观、停车场等）；（2）完善的、专业设计的商业物业 根据展示交易的要求，委托专业的商业卖场设计师设计，吸取零售、超市和商业市场的优点，使其更符合现代化中心商业市场的需求。l 合理的卖场动线；l 完善的商品类别区域规划； l 专业的展示设计；l 体现现代商业经营观念的场所；l 舒适的购物环境和优美得体的造型景观。（3）高性能