学区房搜房网络投放可行性分析报告.doc

2014年度南京宿源学区房搜房网络投放可行性分析报告一：背景搜房网作为全球排名第一的房地产家居网络平台,在购房者中具有无可比拟的影响力和号召力。在南京市场近10年的发展历程中，搜房网以真实的网络影响力和专业化的售后服务赢得了南京80%客户的一致认可，最重要的是真正经受住了市场需求的检验。在良好的业内口碑下，南京二手房中介公司：链家地产，我爱我家，中广置业，1+2联合不动产，满堂红，顺驰不动产等大型品牌中介公司先后投放搜房网。随着南京二手房市场竞争的加剧，各大公司在搜房网的竞争也日趋激烈。二：搜房网络数据对比分析（截止2013年12月11日）1：搜房网络各区县市场占比分析：白下区学区房区：太平南路，新街口，长白街太平南路新街口长白街宿源学区房刷新占比1.09%2.30%0.31%房源占比1.18%2.18%0.15%点击占比1.12%1.02%0.57%1+2联合不动产刷新占比8.54%5.32%25.64%房源占比8.62%4.60%21.80%点击占比14.29%10.45%27.05%仟佰间学区房刷新占比0.00%0.51%0.00%房源占比0.00%0.20%0.00%点击占比0.00%0.08%0.00%链家地产刷新占比54.98%30.86%27.02%房源占比55.61%29.85%30.93%点击占比27.90%21.18%14.04%我爱我家刷新占比9.98%38.13%17.06%房源占比8.80%36.79%15.79%点击占比10.71%31.52%22.37%分析：A:在此表格中可以看到：在白下区游府西街小学的学区，宿源学区房的占比是非常低的，目前搜房端口的使用数量是比较少的。端口占有率仅比仟佰间学区房略高，同1+2，链家，我爱我家等公司相比有很大的差距B:市场竞争在加剧，根据最新行家信息，链家地产已经购买了很大一部分300版本和180版本，其他公司后续也必然加大在白下区的端口投放，在这样的形势下，宿源学区房在白下区的市场份额必然受到很大的冲击，希望能引起宿源学区房领导的重视和关注。建议：A:面对目前的竞争对手扩张，为了保持宿源学区房在白下区的市场份额，白下区的搜房端口只能有唯一的改革方式：全部提升为180的版本，并增加使用人数。因为只有保证一定的端口覆盖占比，才能为曝光率的提高有最基本的保障。B：占据一部分白下区重点主营楼盘的“搜房网店”这个唯一的稀缺性资源。目前在南京搜房网全网络搜索数据中，网友按照“楼盘关键字”进行搜索的比例在40%左右，在这样的条件下，搜房网店有着无可比拟的绝对优势。鼓楼区学区房区：北京西路，广州路，汉中门，湖南路，虎踞路，龙江，宁海路，三牌楼，上海路北京西路广州路汉中门湖南路虎踞路龙江宁海路三牌楼上海路宿源学区房刷新占比1.70%1.18%0.29%0.21%0.84%0.31%7.06%0.14%0.19%房源占比3.60%0.95%0.34%0.22%0.85%0.42%7.98%0.10%0.28%点击占比2.30%2.13%0.20%0.14%9.35%0.52%12.88%0.04%0.37%1+2联合不动产刷新占比19.45%4.66%2.55%31.38%12.05%1.56%6.33%28.13%5.00%房源占比17.10%5.31%3.08%28.08%11.15%1.83%6.10%24.41%6.18%点击占比19.45%5.79%4.22%29.02%14.27%2.64%6.38%30.02%12.88%仟佰间学区房刷新占比2.74%0.99%0.11%0.32%1.73%0.33%12.53%0.00%0.04%房源占比3.82%0.89%0.12%0.24%1.45%0.16%9.78%0.00%0.21%点击占比1.53%1.22%0.07%0.22%1.14%0.17%9.52%0.00%0.12%链家地产刷新占比0.00%50.57%53.35%1.86%20.29%46.03%2.07%0.54%45.64%房源占比0.20%44.96%50.01%1.66%19.77%44.26%6.59%0.49%23.45%点击占比0.11%24.09%34.49%1.31%10.07%31.53%4.26%0.83%17.06%我爱我家刷新占比51.35%23.33%20.45%31.46%21.03%18.72%58.14%20.40%38.97%房源占比48.24%25.52%21.85%30.42%24.92%20.30%53.23%20.18%53.10%点击占比41.64%28.05%27.39%21.83%21.70%23.19%46.92%16.36%45.40%分析：A:在此表格中可以看到：在力学小学，拉萨路小学，三牌楼小学，琅琊路小学等知名小学所在的这些鼓楼商圈里，宿源学区房的端口占比不是太高。因为这些商圈里的名校比较集中，市场很大，可以说是商家必争之地，各大公司对其都比较重视。作为专业做学区房的公司，宿源学区房也需要加大在这些区域里的端口投入，才能在这个热门的学区房竞争中能有自己的一席之地。B:鼓楼区的这些商圈，除了链家和我爱我家等公司有较高的投入外，仟佰间学区房也非常地重视该区域。因为这些区域是仟佰间的业务的根基，将其看作不能丢掉的区域，将在搜房的端口大部分投在了这些区域。建议：A：面对现有竞争对手的扩张与后续可能发生的竞争环境，必须扩大鼓楼区宿源学区房的搜房端口使用数量，而且最好，最安全的使用方式也只有一个：全部提升180版本。B：鉴于目前我爱我家占据鼓楼部分重点楼盘的“搜房网店”资源，建议根据宿源学区房在鼓楼区的主营小区进行筛选，将目前还空缺的“搜房网店”资源迅速占据，防止我爱我家在鼓楼区对搜房网店资源的垄断。玄武区学区房区：北京东路，丹凤街，太平门，玄武门，长江路，珠江路北京东路丹凤街太平门玄武门长江路珠江路宿源学区房刷新占比3.00%1.96%3.17%1.71%2.14%5.09%房源占比3.34%2.66%3.17%1.24%2.53%6.44%点击占比2.48%3.87%4.22%1.64%2.73%5.05%1+2联合不动产刷新占比1.36%0.14%0.75%2.50%0.08%0.48%房源占比1.40%0.09%1.11%2.54%0.11%0.61%点击占比2.48%0.09%1.06%1.85%0.00%0.20%仟佰间学区房刷新占比0.13%0.04%0.00%0.00%0.24%0.40%房源占比0.38%0.13%0.00%0.00%0.39%0.47%点击占比0.12%0.09%0.00%0.00%0.00%0.30%链家地产刷新占比37.21%71.93%31.51%1.66%58.69%34.96%房源占比27.43%63.16%30.51%1.73%61.45%35.66%点击占比21.69%52.25%16.09%1.23%38.24%16.82%我爱我家刷新占比13.26%10.93%46.25%73.32%19.87%16.49%房源占比15.46%13.93%43.59%70.11%20.07%17.88%点击占比13.51%17.36%49.60%66.74%25.89%16.31%分析：A：宿源学区房在玄武区的端口占比同1+2联合不动产，仟佰间学区房要高一些，在网络资源的竞争上比这两家公司有一定的优势。但同链家和我爱我家这两大公司相比，还有不小的差距。B：宿源学区房在玄武区投入的端口数量比较多，但效果却不太明显，从上表的数据分析可以知道主要是在玄武区同其他大经纪人公司相比的覆盖率要少得多，而且经纪人现在发布的房源质量不高（表现在图片问题较多，标题吸引力不足，房源描述单调等方面），操作刷新时段不合理等问题。这些情况我已经在培训上提出了，希望经纪人能尽快改进。建议：A：玄武区也是学区房的重点区域，也是各大经纪人争夺的要地。仟佰间学区房在蓁巷新开店就从一个侧面看出经纪人公司会继续加大对这些区域学区房市场的争夺。现在宿源学区房在玄武区有一定的端口占比，但按照链家的网络投放模式，在链家升级了版本之后，玄武区其他中介后续一定会在链家的重兵包围之下，所以玄武区必须用到180的版本才能保证基本的市场份额。宿源学区房需要加大在玄武区的端口投入，力争做到20%左右的端口占有比，这样可以与我爱我家达到相近的水平，与链家的差距不会太大，还能拉开宿源学区房与1+2联合不动产，仟佰间这两家公司在网络资源占有率上的差距。保证宿源学区房的投入在玄武区有基本的效果。如果想要完全占领玄武区的学区房市场，则需要保证50%以上端口覆盖率，需要全面使用300版本或者360版本（两个180版本叠加而成），端口数量也要有一定的提升。这样可以将链家的资源占领，获得链家的曝光量和点击量。B：现在玄武区还有少量搜房网店资源，搜房网店作为搜房的重要产品，以其稀缺性，独家性赢得了广大客户的信赖。也成为了重要的吸客工具，宿源学区房可以加强这部分资源的占据，增加吸客途径。C：做好经纪人的操作监督。保证经纪人每天把端口里的房源刷新完，不要有一条剩余，每天都有新增房源，保证端口房源的新鲜度。提升端口房源质量，让经纪人端口里的房源对网友有吸引力。三：搜房网络投放的必要性1：生存的投放：2013年，南京市场二手房整体成交量维持在7000多套，各家公司应该来说都获得了基本的成交收益。在即将结束的2013年，各家公司都通过搜房获得了较好的业绩回报，所以事实证明搜房是能够经受市场需求的验证。2014年，各家公司根据政府的政策导向，预测明年市场不会太好，但是按照南京目前整体的成交量来说，2014年市场就算再差，也应该不会低于6000套的成交，搜房网依托日趋强大的平台，绝对能够给各家公司提供网络成交的机会，所以投放搜房网一定会是南京二手中介生存和发展的一个重要渠道之一。2：竞争的投放：很多的时候，因为门店规模，人员数量我们不愿意和强大的对手在网络上进行资源比拼，但是搜房网络是一个非常公平的，透明化的平台，上面没有任何暗箱操作，大家都在同一个网络环境中生存，你不跟别人竞争并不代表别人不跟你竞争，所以在网络上，任何一个公司的房源都会是我们的竞争对手，网友在搜房平台上搜索房子，购买房子，说白了，买任何一家公司的都可以，因为彼此的房源除了没任何区别，关键就在于网友先看到谁的房子，先看到就有可能先和谁进行成交。网络上面的竞争根本不可能避免，要想生存下去，就必须和别人进行强有力的竞争。3：坚持的投放A：现在这个市场竞争大的时候，再加上政策的打压，这些经纪公司，不管是大公司还是小公司，他们都在坚持增加搜房网的投入，这是为什么？因为他们想保住原有的市场份额，因为他们知道如果不加大投入就会把现在本身就少得可怜的市场份额都给竞争对手给抢走，他们知道“剩者为王”，只有保证我们现有的份额不被竞争对手吃掉，保证我们过往的市场份额我们才能养得起自己，只有这样，我们才能做最后的王者。说得简单一些，就是我们现在不可能再以原来的投入一块产出十块来对看待现在这个市场，可能现在我们需要投入两块，三块，四块才会产出十块，但是无论如何，只要我们不离开这个市场，想做“剩者”，那我们还得是要为了这十块，我们就要投两块，三块，四块。很多的时候，不能单一的因为投入暂时没有见到产出就放弃或者减少对网络的投放。B：网络绝对是未来竞争中最重要的渠道，我个人认为任何中介公司在搜房网络上都会形成一定的品牌效应。我们宿源学区房打出“学区房专家”的宣传语也是为了培养我们宿源的品牌。何为网络上的品牌效应？就是网友找房子不再是单一的按照区域，按照楼盘名称，按照价格去寻找，而是会先搜索出他想合作的中介公司，然后再从这家公司去寻找适合他的房源信息。规模中大型的公司的网络品牌效应最为明显，因为这些中大型公司在搜房网上面房源多，从业的经纪人多，随着时间的不断增加，随着成交次数的不断增加，每个公司都会无形中积累一些固定的客户资源，这个过程一定是长期坚持下来的结果，因为我们的网友时时刻刻都在搜房网上寻找宿源的学区房房源 看的多了，接触的多了，宿源学区房自然就会形成网友心目中的品牌学区房中介公司。 四：搜房网对宿源学区房售后支持 1：搜房端口使用售后支持A：每月根据宿源学区房公司要求进行专场培训，包括新员工的基本使用方法培训，老员工的提升技巧培训等。B：每月根据宿源学区公司房要求进行区域性网络操作总结：包括优秀网经分享，学习，区域数据整理与分析等。C：每周不低于3次电话回访经纪人：一来，保障经纪人在使用过程中能符合公司考核要求。二来，了解经纪人的使用情况，以电话跟进的方式完善和补充其做的不足的一面D：每月不定期下到门店走访，了解经纪人的使用情况，不足之处进行有效补充。2：外围增值服务售后支持 A：重点楼盘，主营小区组织社区行活动，扩大宿源学区房在区域的知名度和影响力。B：优秀中层管理，金牌经纪人，门店的视频采访支持，全面提升宿源学区房员工知名度。C：将宿源学区房的优秀房源利用公司的网络资源在微博，新闻资讯，西祠胡同等渠道进行推广。D：根据公司最新的政策提供其他相关支持。 五：总结 通过以上相关数据与分析，希望能够引起宿源学区房领导的重视，也真诚希望朱总能充分整合搜房相关数据后对区域内搜房网络的覆盖，管理方面进行有效的部署，从而实现区域在网络成交方面最佳的效果。以上建议，如果您有任何的疑问欢迎您随时拨打我的电话18502533719，15050587450，我将真诚为您解答。祝您身体健康，事业兴旺！ 搜房网宿源学区房服务小组：张震敬上！ 2013年12月12日