夷陵地块可行性研究报告.doc

宜昌夷G201446、夷G201447号地块可行性研究报告一、地块属性分析（一）地块区位分析1、地块四至夷G201446、夷G201447号地块位于宜昌市夷陵区小溪塔中心区南侧。东临楚天房地产地块，并与城东大道相邻，南临东方大道，西邻水岸综合体项目并与罗家小河接壤，北靠小鸦公路。水岸综合体项目本案楚天房地产项目罗家小河小溪塔产业园东 方 大 道城 东 大 道 至龙泉2、地块现状及周边环境（1）地块现状及地貌项目地块呈不规则梯形，内部目前基本为荒地，地表以杂草和低矮灌木覆盖。地势自东南至西北略呈由高到低的走势，地势落差约为1米。总体来说地势较为平整，易于规划。（2）交通目前地块的交通主要由“一纵一横”两条交通干线为主。“一横”为东方大道，为双向6车道城市干线，实行人车分流，设置有绿化带。向西与发展大道链接，可通往西陵区和伍家岗区。“一纵”指城东大道，同样作为城市的交通枢纽，与东方大道一样，路面宽阔。向南可至西陵区，向北可至夷陵老城区（即将改造的小溪塔核心区）。（3）周边资源及配套项目地块属于夷陵区的新开发区，目前周边配套比较缺失，基本没有任何的生活、教育、医疗等相关配套设施。但是在项目的西部1公里处为夷陵区的高档生活聚集区，发展大道沿线各种配套设施基本齐全。区域内涵盖了东湖小学、梅子垭小学、东湖高中等教育设施，也有夷陵区政务服务中心、国际会展中心等市政配套等。项目地块周边最大的资源就是绿色植被资源。区域内拥有运河景观带、白鹭生态保护区、梅子垭水库等大型自然景观资源，非常适宜居住。（二）地块周边规划及未来发展前景分析1、区域规划小溪塔组团拟规划东湖路和夷兴大道周边地区为区级商业核心区，规划将娱乐休闲向滨水绿带集中、商业购物向步行金街集中、政府机关向区府大楼集中、文化科教则向双虹大道集中。同时将连接宜昌中心城区和小溪塔的最为重要的道路发展大道作为城市的一条形象路。而梅子垭水库作为城区的备用水源，区内的水域和周边山体，将规划该地域成为宜昌城区唯一大型生态公园。发展大道功能分区为，综合功能区：罗河路中兴路区域以居住功能为主，发展大道沿线发展商业服务业，北部发展适量都市型工业，方便片区人口就近就业；商务办公中心区：中兴路和谐路区域发展大道东侧环绕公园以行政办公为主，西侧围绕广场以金融和商务办公为主，打造总部经济园区；会展商务功能区：和谐路南端规划路区域以梅子垭会展中心项目开发为契机，带动发展大道南部的商务会议、综合展览、疗养休闲和高档居住等高端项目开发。小溪塔中心片区区域规划布局结构为2+4+5结构，即夷兴大道和发展大道两条城市发展主轴，旧城中心服务区、科教文卫配套区、生活新区和产业新区等4个片区，商业中心、行政中心、文化中心、生活服务中心和产业服务中心等5个核心。2、未来发展前景预测本案不仅拥有良好植被和自然景观资源，同时未来发展前景非常广阔。主要是体现在宜居性上。作为政府规划的新区，本案所在地块属于生态居住区。而发展大道沿线目前集中了恒大绿洲、清江润城、宏信玫瑰城、山水国际、至上未来城、国宾壹号海涵等高档住宅区，基本已无新增土地供应。而项目所在地四面环山，仅东方大道和城东大道作为联系城市中心的主入口，土地供应量有限，因此在区域发展上该地块的居住价值随着周边住宅市场的去化会逐步提升。（三）地块发展的机会与风险1、项目规划条件编号出让面积（）土地用途出让年限规划指标要求容积率建筑密度绿地率夷G201446号34058.96商服住宅商服40年住宅70年3.025%35%夷G201447号38562.96商服住宅商服40年住宅70年3.025%35%本案由两大地块组成，共计出让面积为72621.92，容积率控制为3.0，建筑密度为25%。地块呈不规则梯形，南北长度直线为325米左右，北部东西宽约为213米，南部东西宽约为180.61米。2、机会与风险随着周边房地产住宅市场的去化以及入住率的提高，市场供应量的逐步减少和生活配套的逐渐成熟，目标地块的开发价值将会逐步提升。但目前项目周边人气不旺、配套不成熟，以及市区内客户对该区域内尚未形成认知。其开发与发展将会是一个相对较为漫长的过程。二、投资环境分析（一）宏观经济环境分析1、经济环境2014年第一季度中国国内生产总值（GDP）128213亿元，同比增长7.4%。总体看来，一季度国民经济运行处于合理区间，结构调整、转型升级继续取得新的进展。但同时也要看到，外部环境仍然复杂多变，国内经济仍存在一定的下行压力。n 工业生产增速有所回落一季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长8.7%，增幅比上年同期回落0.8个百分点全国规模以上工业企业实现利润7793亿元，同比增长9.4%，其中，主营活动利润7396亿元，增长8.4%。规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.18元，主营业务收入利润率为5.28%。n 固定资产投资增速高位放缓一季度，固定资产投资（不含农户）68322亿元，同比名义增长17.6%（扣除价格因素实际增长16.3%），增幅比上年同期回落3.3个百分点。其中，国有及国有控股投资20644亿元，增长14.5%；民间投资44303亿元，增长20.9%，占全部投资的比重为64.8%。一季度新开工项目计划总投资55015亿元，同比增长12.6%。从环比看，3月份固定资产投资（不含农户）增长1.24%。一季度，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%（扣除价格因素实际增长15.5%），其中住宅投资增长16.8%。房屋新开工面积29090万平方米，同比下降25.2%，其中住宅新开工面积下降27.2%。全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%。3月末，全国商品房待售面积52163万平方米，同比增长22.9%。一季度，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%n 市场销售稳定增长一季度，社会消费品零售总额62081亿元，同比名义增长12.0%（扣除价格因素实际增长10.9%）。其中，限额以上单位消费品零售额30275亿元，增长9.7%，限额以上单位网上零售额815亿元，增长51.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额53553亿元，同比增长11.8%，乡村消费品零售额8528亿元，增长12.8%。按消费形态分，餐饮收入6465亿元，同比增长9.8%，商品零售55616亿元，增长12.2%，其中限额以上单位商品零售28409亿元，增长10.3%。3月份，社会消费品零售总额同比名义增长12.2%（扣除价格因素实际增长10.8%），环比增长1.23%。n 居民消费价格总体稳定一季度，居民消费价格同比上涨2.3%。其中，城市上涨2.4%，农村上涨2.0%。分类别看，食品价格同比上涨3.5%，烟酒及用品下降0.7%，衣着上涨2.2%，家庭设备用品及维修服务上涨1.3%，医疗保健和个人用品上涨1.1%，交通和通信下降0.2%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.5%，居住上涨2.7%。在食品价格中，粮食价格上涨2.9%，油脂价格下降5.1%，猪肉价格下降6.6%，鲜菜价格上涨5.8%。3月份，居民消费价格同比上涨2.4%，环比下降0.5%。一季度，工业生产者出厂价格同比下降2.0%，3月份同比下降2.3%，环比下降0.3%。工业生产者购进价格同比下降2.1%，3月份同比下降2.5%，环比下降0.5%。n 居民收入较快增长一季度，全国农村居民人均现金收入3224元，同比名义增长12.3%，扣除价格因素实际增长10.1%。全国城镇居民人均可支配收入8155元，同比名义增长9.8%，扣除价格因素实际增长7.2%。根据从2012年四季度起实施的城乡一体化住户调查，2014年一季度全国居民人均可支配收入5562元，同比名义增长11.1%，扣除价格因素实际增长8.6%。全国居民人均可支配收入中位数4694元，同比名义增长14.0%。一季度末，农村外出务工劳动力16933万人，同比增加288万人，增长1.7%。外出务工劳动力月均收入2681元，增长10.1%。n 货币信贷平稳增长3月末，广义货币（M2）余额116.07万亿元，同比增长12.1%，狭义货币（M1）余额32.77万亿元，增长5.4%，流通中货币（M0）余额5.83万亿元，增长5.2%。3月末，人民币贷款余额74.91万亿元，人民币存款余额109.10万亿元。一季度，新增人民币贷款3.01万亿元，同比多增2592亿元，新增人民币存款4.72万亿元，同比少增1.39万亿元。一季度，社会融资规模为5.60万亿元，比去年同期减少5612亿元。2、政策环境n 房产税“十八大”之后，房产税被决策层、相关部委屡屡提及。毫无疑问，房地产调控从限贷、限购等行政过渡至市场调控，未来的主要发展方向，房产税扩容乃至全国普征，是大势所趋。房产税的开征路线将会是先增加试点区域，然后二线城市试运行，最后实现全国普征。n 土地市场国土资源部部长徐绍史强调，国土部将继续坚持房地产用地调控政策不动摇，对大企业大地块监督将常态化。同时要确保普通商品住房用地供应不低于5年年均实际供应，白痴土地市场平稳运行。这就是说土地市场调控将继续，并加大对“地王”、囤地等现象行为的监控，打击并确保土地市场供应，以稳定市场预期。n 货币供应未来中国经济将会是财政政策温和扩张的时期，货币政策中性和金融渐进式改革，通货膨胀更高但仍可控。过去两三年来，“稳健的货币政策和积极的财政政策”的说法基本没有变，但是实际上在政策执行上是在不断的调整。可以预期，中国的货币政策和财政政策都将回归中性。3、区域环境宜昌作为省域副中心城市合长江沿线重点城市，经济实力位居湖北省第二位。逐年来，宜昌市经济呈稳步增长状态，居民收入水平稳步提高。2013年GDP排名地级市2012年GDP（亿元）2013年GDP（亿元）2012年常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP排名1武汉8003.829000101288932.8112宜昌2508.892816408.8368879.4923襄阳2501.962814555.1450689.9254荆州1196.021334.9571.9423339.86155黄冈1192.881332.55623.1921382.72166孝感1105.161230483.3125449.5137荆门1085.261215288.5242111.4788黄石1040.951144244.0746871.869十堰955.681080335.6832173.51010咸宁760.99872247.535232.32911随州590.52661.94217.8130390.711112鄂州560.39630.5105.3559848.13313恩施482.19540330.5816334.931714仙桃444.2503118.4942450.84715潜江441.76492.795.0451841.33416天门321.22370133.927632.561217神农架16.8119.37.6525228.7614全省22250.1624668.49577942686.43（二） 宜昌市房地产环境分析1、宜昌市房地产住宅市场近期概况（1）在开发商的有作为作用下，楼市有所回暖。从月度走势图上不难看出，宜昌楼市虽成交回暖，但整体水平仍处于低谷，成交量仅与2月持平。自4月开始的房地产加推狂潮，其效力开始逐渐显现。可以看出，4、5月份以价换量策略明显，因签约成交存在滞后，本月量价齐升。似乎本地房企对于降价浅尝辄止，而市场的反应可以说是相当的积极。分析数据可以发现，转暖主要体现在成交量上，这也与地产商“以价换量”销售策略有直接关系。在开发商新一轮优惠促销、购房需求集中释放后，成交量开始上升。（2）6月宜昌楼市全面回暖，量价齐升新房成交量环比上涨三成，均价环比上涨200元/。从周度走势来看，自五月第一周以来的稳中有升曲线在本月加大了提升的幅度，成明显阶梯式爬升。从价格曲线来看，伍家岗区率先走出以价换量的区间，成交量亦环比上月翻番，量价齐升回暖势头迅猛，而其他各区明显走出U型曲线，价跌量升。西陵区则因有价无市成交疲软，保障房的入市是均价下跌的主要原因。（3）伍家岗成热点成交区域，夷陵区紧随其后。宜昌城区（含西陵区、伍家岗区、夷陵区、东山开发区、猇亭区、点军区）商品房共成交1800套，环比五月成交量上涨33.82%，成交面积179971.06平方米，成交金额100384.3196万元，成交均价5577.8元/平方米。其中伍家岗区成为成交热点区域。2、 土地市场（住宅用地）Ø 宜昌市自2013年以来土地供应主要以伍家岗片区为主，其次城东大道沿线供应部分土地。而作为生态新区土地供应量严重不足；Ø 项目所在地出让地块近一年半内基本无新的土地供应，距离项目所在地较近的两块成交地块成交单价分别在179万元/亩和245万元/亩。宗地编号区域总面积（）容积率成交价格单位价格（万元/亩）成交日期宜土网挂（2013）02号点军区五龙一路99843.892.2291001942013.03.14宜土网挂（2013）03号西陵区城东大道北侧13490.22.730001502013.03.14宜土网挂（2013）08号宜昌市城东大道以北，合益路以西，竹涛路以南，蒋湾路以东79724.11A区3.0B区2.0402203352013.06.04宜土网挂（2013）07号宜昌市城东大道38468A区4.5B区3.0290405012013.06.04宜土网挂（2013）16号宜昌市开发区发展大道141218.73A区6.0B区3.5866004082013.06.28宜土网挂（2013）15号伍家岗区共勤村1188392.2580103262013.07.04宜土网挂（2013）09号宜昌市沿江大道17799A区13.0B区3.5147005442013.07.04宜土网挂（2013）18号宜昌市伍家岗区东山大道与城乡路交汇处7533A区4.064705882013.07.15宜土网挂（2013）19号宜昌市伍家岗区夷陵路314号22179.473.63155004702013.07.15宜土网挂（2013）20号宜昌市白龙井13号21975.89A区1.6、B区3.0167905092013.07.15宜土网挂（2013）33号宜昌市城东大道与合益路交汇处62818.33A区3.8，B区2.5370003942013.08.12宜土网挂（2013）35号宜昌市伍家岗区城东大道中南路交汇处38784A区5.6、B区3.05580962013.09.12宜土网挂（2013）37号宜昌市西陵一路与环城北路交叉口处114775.22500014712013.09.12宜土网挂（2013）34号宜昌市城东生态新区合益路南侧503533136001792013.09.24宜土网挂（2013）42号宜昌市城东生态新区城东大道108768.072.3400002452013.09.27宜土网挂（2013）44号宜昌市西陵区胜利四路与夷陵大道交汇处10649.315.52521015762013.10.18宜土网挂（2013）49号城乡路一期道路西侧15480.49A区2.5、B区4.25113504932013.10.30宜土网挂（2013）51号宜昌市城东生态新区城东大道与中南路交汇处39371.046.34265804512013.11.31宜土网挂（2013）50号伍家岗区沿江大道19727.333.5250008332013.11.01宜土网挂（2013）57号宜昌市城东大道与东运路交汇处121316A区3.2、B区、C区2.6705553882013.12.13宜土网挂（2014）10号伍家岗区东站片区东站路与同强路交汇处97771.612.5267001822014.02.27宜土网挂（2014）12号伍家岗区东站片区东山大道与花溪路交汇处107257.222.3246701532014.02.27宜土网挂（2014）14号伍家岗区东山大道与花溪路交汇处60881.22.3140001542014.02.27宜土网挂（2014）17号伍家岗区合东路北侧81206.86A区3.0、B区2.3248002032014.02.27宜土网挂（2014）20号伍家岗区花溪路与柏临河路交汇处86189.262.8241301872014.03.04宜土网挂（2014）19号伍家岗区东站路东侧86377.732.84280002152014.03.043、竞争市场分析根据土地市场的分析，本案今后面临的市场竞争主要来自于现有项目的存货竞争。其中主要面临的竞争对手有嘉豪城、恒大绿洲、山水国际、至上未来城、国宾壹号海涵、清江润城。（1）嘉豪城豪城项目位于宜昌市夷陵区黄金卡发展大道与金发路交汇处，总建筑面积40万方，共约2000户。由稻花香集团旗下宜昌宏信房地产有限公司开发，分为A区“嘉兴苑”和B区“豪彦庄”两部分组成。其中，规划A区装饰、景观面积15000平方米，绿化面积23000平方米；B区装饰、景观面积18000平方米，绿化面积27000平方米。该项目目前在售的主力户型为90的两房、120-130的三房和部分大户型。由于该项目售价偏低，仅售4350元/，今后将会分流部分项目的客户。（2）恒大绿洲项目位于发展大道与中兴路交汇处，总建筑面积约80万方，主要有小高层和高层构成。项目包含有五星级酒店、豪华皇家会所、国际双语幼儿园、欧陆风情商业街及社区巴士等全方位国际化社区配套。目前项目已全部竣工，属于现房销售。主要在售房源为最后34、35、36#三栋，主力户型为81的两房和101的小三房，基本属于尾盘销售。该项目最大的亮点为精装修房源，省去客户不少烦恼。目前项目尾盘精装修房源销售价格为5388元/，后期基本对本项目不构成任何威胁。（3）清江润城四期清江润城清江润城四期位于发展大道99号，以市政道路“东湖大道”将项目自然分隔为南北两区，北区（一、二、三期）经过两年多的开发建设，目前已呈现优美的现房实景欢迎品鉴。南区（四期悦邸）现已公开发售。四期占地约190亩，建筑面积约40万方，其中地上建面约35万方，地下面积约3.5万方，绿化率近40%。总户数3145户。四期公共配套面积约2.3万方，其中商业面积1.9万方（以小区生活配套为主要招商），生活配套还包括1500平米双语幼儿园、1100平米农贸市场等。目前在售房源为四期最后推出的52、53、54、55、56、57、58#栋共7栋房源，平均售价为4900元/，现阶段销售情况并不理想，剩余房源约有12万方，主力户型为76-87的两房和108-134的三房。（4）山水国际山水国际毗邻美丽的梅子垭水库和三峡国际会展中心，北靠和谐路，东临发展大道。该项目总建筑面积约为35万方。由于该项目由于经营不善，拖欠工程款，目前已被勒令停业，根据前期销售的数据反馈，该项目已销售了65%，剩余35%约12万方尚待开发商整改后方可进行重新开发和销售，前期该项目销售均价为4800元/。（5）国宾壹号海涵国宾壹号是由新首钢房地产公司开发的以会展经济为主体的高端物业集群，拥有宜昌唯一的三峡国际会展中心，承担了宜昌对外展示形象、带动城市经济发展等重要使命，是城市环线内唯一独享13.3万方珍稀水景的湖景大盘，项目位于发展大道中段的会展旅游区，与宜昌的母亲河梅子垭水库环抱相依。作为宜昌的城市会客厅，国宾壹号3616个住户拥有7100个停车位，三个会所，一个幼儿园，一个社区诊所，一条四万平米的风情商业街，以及各种生活配套。项目一期普通商品住宅已基本售罄，二期6栋高层住宅正在施工，预计将于今年下半年推出市场。根据售楼部的销售报价，预计销售价格约为4900元/。（6）至上未来城至上未来城”位于风光旖旎的梅子垭水库西侧、发展大道与宜昌新景观大道东湖大道的交汇处。“至上·未来城”项目由10栋纯高层“ArtDeco”风格建筑组成，项目总建筑面积16.3万平方米，容积率2.5，绿化率43%。小区将打造成具有4万平米生态居住公园，以及宜昌首创的下沉式羽毛球场、天问学校（小、中学部）等配套。目前项目属于尾盘销售，售价在4900元/。综上所述，由于本项目面临的市场竞争并不激烈，市场存量仅只有30-50万方的竞争压力，在今后的竞争市场中，只要合理定位，并制定准确的营销策略，该地块将具有较高的可开发性。三、项目定位（一）项目SWOT分析n 项目优势分析(S)Ø 项目地块呈梯形布局，地势平坦易于规划；Ø 项目所在区域属于宜昌市房地产的价格洼地，具有价格竞争优势；Ø 项目周边自然景观资源丰富，具备宜居性的特性。n 项目劣势分析(W)Ø 项目周边尚未完全开发，将直接影响到本项目人气与人流量，成为本项目的致命硬伤。安排好合理的工程进度与建设，并通过有效的营销手段将可以尽量避免该风险；Ø 项目所在区域在宜昌市区的接受度相对不高，需要培养市民对该区域的接受度；Ø 由于出行受道路的限制，本案所在区域基本属于一个与世隔绝的区域。Ø 市政规划仅只是停留在概念规划阶段，尚需要政府市政工程的启动予以有力的证明。n 项目机会分析(O)Ø 高端生态居住区的概念已经形成，在今后项目的营销上应把握好这一概念，以利于促进项目的销售；n 项目威胁分析(T)政府及周边单位建设的时间的不确定性将对本项目产生威胁，后期在工程安排进度上将尽量考虑相关因素，在具备政府单位、企事业单位进驻后开工建设将可实现减少该威胁带来的风险。（二）项目总体市场定位1、定位原则项目定位主要依托项目本身自身所拥有的特点、市场情况而定。Ø 项目地块属性为商住，3.0的容积率规划；Ø 项目地块规划属于宜昌高端生态居住区的边缘，周边基本生活、交通配套极度缺失；Ø 区域内拥有运河景观带、白鹭自然保护区、梅子垭水库等优良的天然自然景观资源；Ø 区域内尚未有大型居住生活区。2、总体概念定位为了避免市场上的同质化竞争，本项目建议定位为区别于一般的商住项目，在提倡“宜昌高端生态居住区”概念的同时，重点强调该项目的价格洼地，从而体现项目的价值高地。即以低价策略入市，提倡高端的生态居住理念。因此本案总体定位为：宜昌高端生态居住区·新桃源3、项目产品定位一是利用项目周边拥有的优良自然景观资源，通过小区建筑的布局、内部园林景观、运动场所的打造，形成一种全新的有氧生活模式。二是为通过科技打造成4G互联网智能化、提供音乐酒廊、图书室、WIFI小区覆盖等文化主题的休闲泛会所概念，以满足刚性客户的需求。4.项目形象定位根据刚性客户需求的基本要素，将项目打造成宜昌高端生态居住区的：“时尚之心”、“活力之源”和“都市新桃源”。5、项目客户定位Ø 本项目主要面对的是刚需客户和首改客户；Ø 城市中低收入者，白领阶层以及乡镇进城客户。四、项目开发建设与组织经营计划（一）工程计划原则工程计划的主要原则是根据周边市场成熟度来确定。根据对周边项目工程建设进度的研究与预期，本项目将在2015年年底入市方为最佳时机。（二）工程进度表本项目建议采用滚动式开发。一期项目名称开工日期主交工日期前期桩基2015年03月2017年05月主体结构2015年06月2016年05月基础设施及公用建筑配套工程供水、排水管道、水厂2016年06月2016年08月供电线路、变电站2016年06月2016年08月污水处理2016年06月2016年08月道路2016年09月2016年12月绿化2016年09月2016年12月二期项目名称开工日期主交工日期前期桩基2016年08月2016年10月主体结构2016年11月2017年10月基础设施及公用建筑配套工程供水、排水管道、水厂2017年11月2017年12月供电线路、变电站2017年11月2017年12月污水处理2017年11月2017年12月道路2018年01月2018年03月绿化2018年03月2018年05月三期项目名称开工日期主交工日期前期桩基2017年05月2017年06月主体结构2017年07月2018年06月基础设施及公用建筑配套工程供水、排水管道、水厂2018年07月2018年08月供电线路、变电站2018年07月2018年08月污水处理2018年07月2018年08月道路2018年09月2018年12月绿化2018年09月2018年12月四期项目名称开工日期主交工日期前期桩基2018年04月2018年05月主体结构2018年06月2019年04月基础设施及公用建筑配套工程供水、排水管道、水厂2019年05月2019年06月供电线路、变电站2019年05月2019年06月污水处理2019年05月2019年06月道路2019年07月2019年10月绿化2019年07月2019年10月（三）销售经营进度安排时间事宜2015年11月一期入市开始销售，销售周期为14个月2017年04月二期入市销售，销售周期为8个月2018年01月三期入市销售，销售周期为10个月2018年11月四期入市销售，销售周期为10个月2019年09月项目销售完毕五、项目经营效益分析与总投资估算（一）项目经营效益分析考虑比邻本项目的区域市场进行参考。项目名称销售价格项目地址嘉豪城4350元/黄金卡发展大道与金发路交汇处清江润城4900元/发展大道99号山水国际4800元/毗邻梅子垭水库和三峡国际会展中心，北靠和谐路，东临发展大道国宾壹号海涵4900元/北靠梅子垭水库至上未来城4900元/展大道与宜昌新景观大道东湖大道的交汇处选部分小户型产品及类似产品进行市场类比，综合考虑户型设计、小区规模、配套、周边环境、园林景观、地段、交通等多方面因素。得出本项目住宅的静态销售价格为：435+1019+893+1019+902=4268元/。参考因素本案嘉豪城清江润城山水国际国宾壹号海涵至上未来城地段121413131313规模12131613149园林绿化121011101410交通121413131313户型设计121010101010升值潜力1098888周边配套101211111111开发商实力109117119产品品质109118109合计1001001049310492销售价格43504900480049004900价格修正43505096446450964508权重10%20%20%20%20%加权43510198931019902一般销售价格会根据销售周期的拉长，也会有一定幅度的上涨。根据经验判断，本项目总销售周期为3.5年，每年销售价格递增6%，因此本项目的平均销售价格约为：4530元/。3、项目经营效益预算类别销售价格面积总金额住宅4530元/21000095130万元商业8000元/76006080万元配套用房2000合计101210万元本项目初步毛利润为101210万元。（二）项目总投资估算1、项目总投资估算依据Ø 湖北省建筑安装工程该预算定额（2008）；Ø 湖北省建筑安装工程其他费用定额；Ø 项目业态规划建议与经营方式的比例构成；Ø 相关概算指标。2、项目总投资估算原则Ø 项目投资估算尽量反映项目的实际情况；Ø 项目总投资尽量符合节约和安全的原则；Ø 项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。3、项目总投资估算序号项目及说明费用金额（万元）土地取证成本起拍初始价22331前期费用（含三通一平、勘探等费用）219600×50元/1098建安工程费桩基工程费219600×70元/1537主体工程费（含土建、门窗、屋顶、单体内水电等）219600×1500元/32940配套工程费水电气工程费219600×130元/2855市政工程费（含消防、道路、路灯、占道、排污等）219600×80元/1757园林绿化工程费219600×40元/878设备配套费（含电梯、智能化、中央空调等）219600×110元/2416期间费用管理费（+）×3%1974营销费101210万元×3%3036贷款利息(年息按6%计算，贷款期限为2年）（32940+）×6%4902维修基金219600×110元/2416销售税费1012108万元×5.8%5870不可预见费（+）×2%1680合计85690 项目预计总投入成本为85690万元，本项目单位成本为3902元/。4、资金筹措与融资方式 本项目主要总投资为85690万元，主要资金来源有：n 自有资金 项目土地成本、前期费用和桩基工程费用必须由开发商自有资金投入使用，总计24966万元。n 银行贷款 主体工程费用和配套工程费可通过由承建商进行垫资或者银行贷款获得，总计40846万元。贷款期限为2015年06月至2017年05月，时长2年。n 销售收入期间费用可通过项目实现销售来进行回笼支付，总计18198万元。项目具体资金投入及使用计划如下：项目2014-2015年2016年2017年2018年2019年资金筹集自筹资金24966万元借款40846万元销售收入21744万元16308万元27180万元35976万元小计65812万元21744万元16308万元27180万元35976万元资金使用土地费用22331万元建设费用4297万元6115万元12602万元13114万元6255万元税金及管理1621万元2553万元1937万元2924万元3293万元小计27023万元9073万元14539万元16038万元9548万元六、项目财务分析项目财务评价主要是对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力两个方面进行分析，最终确定项目在财务上是否可行。（一）静态盈利能力分析现金流入项目2014-2015年（万元）2016年（万元）2017年（万元）2018年（万元）2019年（万元）自有资金24966借款40846-40846销售收入21744163082718035976小计6581221744163082718035976现金流出土地取得22331建设费用4297611512602131146255不可预见费336336336336336财务、税金及管理费用16212553193729243293小计-27023-9004-14875-16374-9884净现金流量3878912740-422791080626092累计年净现金流量387895152995202032546417（二）动态盈利能力分析本项目利润总额总投资为85690万元，项目总收入为101210万元，项目净利润为15520万元。项目行次本年累计数（万元）一、主营业务收入1101210减：销售折扣与折让2主营业务收入净额3减：主营业务成本465812主营业务税金及附加510772二、主营业务利润624626加、其它业务利润7减：营业费用8