国际商贸物流城项目可行性报告项目建议书.doc

建德国际商贸物流城可行性分析报告二一一年二月二十八日 第一章总论5一、项目概况51.1项目名称.51.2建设地点.51.3项目承办单位.51.4研究工作依据.5二、产业背景5三、可行性研究结论63.1地块概况.63.2优越的地理位置.73.3项目总体定位.73.4规划指标和规划原则.73.5“9大功能”概述.83.6项目首期土地项目建设进度（预设）.93.7社会效益和社会影响分析.103.8 国民经济评价.123.9项目可行性总体评价.124.0存在问题及提请政府支持事项.124.1避免同类项目重复立项、恶性竞争.134.2给予经营户适当的税收优惠.13第二章 项目背景发展概况.132.1企业概况 .132.2项目提出背景 .132.2.1发展现代商贸物流，是促进和提升武清产业升级的必由之途.132.2.2项目发起人和发起缘由 . .142.2.3宏观背景 .142.2.4项目可行性报告的编制过程. .152.2.5发展概况 . .15第三章 项目开发的必要性、迫切性 .153.1本项目是武清区“产业结构调整，商贸物流先行”政策的内在产物：发展现代商贸物流是武清区调整产业结构、发展现代服务业的必由之路.163.2本项目是武清区社会消费品市场快速增长与批发业发展滞后矛盾的必然要求 .163.3本项目是武清区承接“京津两地商圈”溢出效应的重要项目：大洗牌，大机遇；借势太原，超越邻省 .163.4 本项目是武清市在产业竞争获得优势的重要项目：大商机迎来大竞争，抢占先机刻不容缓 .16第四章 规模、业态定位及其市场可行性174.2物流交通条件和辐射范围分析18第五章 财务可行性分析及社会效益评价195.1项目静态投入产出分析19第六章 项目建设、招商与经营旺场措施216.1建立项目实施管理机构21第七章 项目建设选址与资源评述257.1项目选址的资源要求257.2本项目建设地址的资源评述25第八章 环境保护与劳动安全268.1建设地址环境现状268.2项目主要污染源和污染物268.3项目拟采用的环境保护标准268.4治理环境的方案268.5环境监测制度的建议268.6环境保护投资估算278.7环境影响评论结论278.8劳动保护与安全卫生27第九章 可行性研究结论与建议289.1可行性研究结论289.2存在问题及提请政府支持事项28第一章总论前言：建德公司在对武清区建材家居、果蔬批发、钢材建材的市场进行了分析；并对武清*地块建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通及未来产业布局的预判等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了武清*地块国际商贸物流城项目可行性研究报告。一、项目概况1.1项目名称：武清*地块国际商贸物流城1.2建设地点：天津市武清区*1.3项目承办单位承办单位：天津市建德房地产开发有限公司法定代表人：张炳铎1.4研究工作依据武清区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要武清区“十二五”发展构想及2011年主要工作 二、产业背景武清区位于天津市西北部，距天津市区25公里，距北京市区70公里。到天津新港70公里，到天津滨海国际机场35公里，至北京机场90公里。 从产业角度来看京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能。从京津一体化发展角度看京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能。与此同时，武清区又是“京津走廊的城市副中心之一”京津两市的规划都把京津主轴作为高科技产业发展带，武清作为京津主轴的重要节点，具备了承接双向辐射的优势；其次随着京津塘高速公路二线、城际铁路的开通，整体规划势必带动武清的经济发展。鉴于以上几点，天津建德国际商贸物流城项目的建设有良好的区位条件和资源环境优势，同时也具有良好的发展前景。目前武清区域内商贸物流存在的现象：1) 经营环境较差，管理混乱、粗放，治安问题严重，脏、乱、差、堵；2) 交易方式传统，现货交易、现金交易普遍。3) 配套设施不全，停车难、仓储难、住宿难、吃饭难。4) 经营管理落后，物业产权分散，难以实施统一营销推广，无法适应时代。5) 商业信息不灵，软件落后，交易模式单一，信息反馈慢，难以参与区域化贸易竞争。6) 物流系统落后，生意辐射范围越来越窄，运输成本高。7) 消防隐患突出，设施不完善，火灾隐患大，商户生命和财产安全缺乏保障。由此可鉴：商贸物流业的现代化和升级换代，势在必行！为推动武清现代物流业和商贸服务业的发展，建设一个超大型、现代化、综合性、“一站式”物流商贸中心就显得非常迫切。建德房地产公司经过全面、详实的市场调研和论证分析，我们认为:将该项目定位为“60万平米商贸物流城”，符合武清区政府长远产业规划和经济开发区产业规划，是武清区政府实现“形成以武清为中心的物流体系布局，以资源型物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点”产业目标的客观需要。本项目的建成，将为武清区乃至华北地区企业和居民提供一个区域性的产品展示贸易平台和物流基地，可以有效降低企业产品销售成本、拓宽销售通路，促进武清区域内物流中心的快速形成，带动武清多个服务行业的发展，具有十分重大的经济和社会效益。三、可行性研究结论根据国内宏观经济运行态势、国家鼓励发展的产业、武清区战略规划的产业结构调整方向及市场需求分析，本项目具有非常广阔的市场需求前景。3.1地块概况该地块位于天津市武清区京津公路*3.2优越的地理位置本项目位于本项目距天津市区25公里，距北京市区70公里。到天津滨海国际机场35公里，至北京机场90公里。3.3项目总体定位国际商贸物流城项目，规划总占地面积约为500亩，拟建设建筑面积约为60万平米。（其中市场部分约为45万平米，配套部分约为15万平米），可容纳约6000余企业和商户进场经营。本项目集“批发、物流、仓储、发展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体。将商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商贸中心，建成后将成为武清区标志性商业建筑群。以“模式新、档次高、规模大、物流畅、管理优”为特色。成为武清区独树一帜的物流商贸基地。3.4规划指标和规划原则项目将委托国内外著名的商业地产设计公司精心规划设计，按照现代化展贸物流中心的功能要求，充分满足人流、车流、货流各畅其形的需要，避免国内其他市场普遍存在的停车难、行车堵等不足。同时，还将融入节能和环保的“绿色建筑”设计理念，建设节能环保的“绿色”现代物流商贸城。3.4.1用地性质：商业用地（商业用地的土地使用年限最高为40年）3.4.2可建设用地面积：总规划占地约500亩(333350平米)3.4.3容积率：1.8（估算值）3.4.4总建筑面积：60万平米3.4.5绿地率：15%3.4.6建筑面积：首期已取得土地规划建筑面积约20万平方米，总体规划建筑面积约60万平方米3.4.7其它规划要求按天津市有关建筑规划设计规范文件执行。3.5“9大功能”概述在功能方面，本项目突破传统批发市场功能单一、建筑落后、环境恶劣、交通拥堵等弊端，集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，打造地标性商业，成为武清区现代商贸物流业的一面旗帜。其中：（1）生产资料市场（20万平方米）武清五金矿机市场（10万平方米）武清汽配交易市场（10万平方米）（2）生活资料市场（25万平方米）中国北方小商品商贸城（25万平方米）（3）配套功能（15万平方米）仓储物流（5万平米）酒店办公（3万平米）商务公寓（7万平米）Ø 9大功能（1） 批发：辐射周边省市批发交易市场辐射周边省市批发交易市场，总建筑面积达60万平方米，可容纳6000余企业和商户进场经营。（2） 物流：引进省内外知名第三方物流企业，将现代物流与传统批发市场有机融合配合政府建设长途客运站、长途货运站和城际公交总站，并引进区域内外知名第三方物流企业，将现代物流理念与传统批发市场有机融合，全面革新“高成本、低效率”传的统批发运输模式。（3） 仓储：建设大规模、现代化仓储中心，打造“工业孵化基地”建设大规模、现代化仓储中心，吸纳大型、有实力的生产厂商、总经销商进场经营，并以此成为“工业孵化基地”，吸引日用消费品工业企业落户设厂，带动产业投资。（4） 会展：建设配套会展中心，打造“永不落幕的博览交易会”建设专用配套会议展览中心，每月举行不同主题的商贸洽谈会、新品发布会、产品交易会，吸引武清区域内外供求双方见面商洽，打造“永不落幕的博览交易会”。（5） 文化：建设“武清文化广场”建设“武清文化广场”，将传统武清建筑、文化与现代环境艺术相结合，将武清文化与现代商贸物流理念相融合，成为武清文明现代复兴的标志性场所。（6） 商务：商务、会议中心，提升商务环境建设经济型酒店和星级酒店，配套商务、会议中心，为广大采购商提供多种住宿选择，提升商务环境。（7） 购物：使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城以市场内全国各地数万经营商户和采购商为基本需求，以美食为特色，引进全国各大菜系特色美食，成为武清区域首屈一指的美食文化中心。引进各种配套零售商业和休闲娱乐设施，为广大商户和采购商提供丰富多彩的业余生活，使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城。（8） 观光：不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地本项目不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地。每个季节、假日，本项目将举行美食节、武清文化节、中秋采购节、年货节等等富有特色的主题商业观光活动，吸引武清及华北周边省份采购商、旅游观光人士前来观光消费。（9） 居住：让广大经营户扎根武清，乐业安居建设大型园林式配套社区公寓，为场内经营户提供舒适、有品位的居住单位，让广大经营户扎根武清，乐业安居。3.6项目首期土地项目建设进度（预设）项目将于2011年10月项目奠基动工，2012年9月竣工，并于12年10月前开业，预计建设进度如下：时间工作内容11/0311/0411/0811/1011/1212/0112/0312/0412/0612/0712/0812/0912/10向政府提交可行性研究报告政府审批立项项目初步规划设计项目规划设计评审项目扩初设计项目建筑设计方案审批首期20万平米建设竣工首期招商开业3.7社会效益和社会影响分析本项目的建成，将吸引数万企业和经营户进场经营，每天吸引数万区域内外采购商前来采购洽谈。货流、人流、资金流、信息流，本项目以60万建筑规模、100亿交易金额，必将成为武清又一财富引擎，成为武清发展现代商贸服务业、促进产业升级的龙头项目。据初步测算，本项目建成后，将至少在以下方面造福武清：（1）约3.5万个就业岗位：交易市场将容纳6000余企业和商户进场经营，以每户直接产生4人就业计算，将产生24000就业需求；相关客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作等衍生行业预计产生近11000就业需求；总计整个商贸城就业总数将不少于约35000个岗位。（2）100亿商品交易额3大市场涵盖了武清重点优势产业生产资料市场，加上对周边省份的辐射，本市场年商品交易额预计超过100亿元！巨大的资金流，为本地商业的兴旺、金融的繁荣带来无数机遇。（3）15个衍生行业本项目的建成运营，将直接拉动仓储、客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作、包装、餐饮、娱乐、旅游观光等至少15个衍生行业的发展。（4）每年800万客流量本项目建成运营后，预计每天吸引1-3万人前来采购、消费、观光，每年将产生约800万客流量，这将产生庞大的消费需求。（5）每年6000万税收本项目市场培育期结束后（预计开业后3年），每年将为政府贡献巨大的税收收入。按每户年综合工商税费1万元计算，仅交易市场部分就可贡献6000万元税收。（6）工业产业孵化基地“以市兴工”，市场的积聚效应，将缩短生产企业的物流供应管理成本，将吸引大量生产企业进驻，带来更多的投资和就业。本项目将成为本地重要的“工业产业孵化基地”。（7）复兴武清文明，革新商业观念现代商业文明，带来的不仅仅是财富的冲击，更重要的是观念的革新！本项目汇聚全国商业精英，将带来丰富多彩的商业理念，将全面革新武清本土人士的商业观念，刺激商业文明的复兴。（8）推动产业升级，造福山西人民现代商贸物流业的发展，将直接改变武清目前单一的产业格局，优化武清的产业投资环境，提升武清的产业投资形象。3.8 国民经济评价将该项目定位为“60万平米 一站式商贸物流基地”，以资源型物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费品和农产品等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点，满足产业目标的客观需要。本项目的建成，将为武清区乃至天津地区企业和居民提供一个区域性的产品展示贸易平台和物流基地，可以有效降低企业产品销售成本、拓宽销售通路，促进武清物流中心的快速形成，带动多个服务行业的发展，具有十分重大的经济和社会效益。3.9项目可行性总体评价3.9.1项目的定位符合国家产业政策导向，符合武清产业发展战略规划，具有强大的市场需求基础，市场可行性高。3.9.2项目充分利用武清地处京津两地黄金走廊的物流交通枢纽的地理优势，充分整合产业资源，推动武清为中心的商贸物流基地的形成，为武清区和天津的产业结构调整和商贸物流业的发展做出贡献。3.9.3项目按照绿色建筑理念规划设计，节能环保无污染。3.9.4项目能带动15个衍生行业的发展繁荣，具有很大的乘数效应。3.9.5项目投资风险较小，具有良好的经济和社会效益，具有较高的财务可行性。3.9.6项目投资商拥有丰富的大型物业的开发经验，招商经营措施具有前瞻性好可操作性。4.0存在问题及提请政府支持事项尽快完善市政配套和物流基础设施由于项目所处位置尚处于起步阶段，基本上没有什么市政配套。要引进项目，引进投资，给投资者信心，政府要加快建设和完善该区域内必要的市政配套，这样该区域的招商引资才有可能取得成功。由于本项目的建设对武清区经济的发展具有举足轻重的意义，因此，我们建议，政府在本项目旁建设市政配套设施包括公交汽车站、长途汽车站、长途货运站等。这些配套设施，连同本项目四周的市政规划道路特别是项目南面的103国路（京津公路），我们希望在项目建设过程中，政府能同步开展施工建设，以给予我们投资者信心。4.1避免同类项目重复立项、恶性竞争大型物流专业市场是一个乘数效应非常大的项目，是任何一个区域中心城市都非常重视的产业板块。它可以解决大量城市就业、带动餐饮、住宿、休闲娱乐、物流运输等相关产业、产生庞大税收，等等。正因为如此，大型物流专业市场没有政府的大力支持也是很难成功的。一方面，一旦项目立项，就要政府保证项目的唯一性，在武清不能再有另一个同类竞争项目立项，否则形成同城恶性竞争，两败俱伤，造成土地资源和社会资源的严重浪费。另一方面，政府要对落后的、过时的传统市场予以拆迁，保证本项目招商风险降到最低。4.2给予经营户适当的税收优惠同时，政府还应做好优惠税收支持，尤其是在市场经营前期，需要通过2-3年进行市场培育，应对经营户给予税收减免扶持，降低商户经营成本，提高商户进场经营积极性。 第二章 项目背景发展概况2.1企业概况天津市建德房地产开发有限公司成立于2001年，房地产开发三级资质，注册资金壹亿壹仟贰佰万元。几年来总计开发商业楼5万多平方米，开发商品住宅楼、政府还迁住宅楼工程共计37万多平方米，入住率达100%。所开发建设的颐安花园东区被评为文明示范住宅小区。2.2项目提出背景2.2.1发展现代商贸物流，是促进和提升武清产业升级的必由之途从产业角度来看京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能小结：相关资料表明，京津分工逐步实现北京重点放在第三产业的发展上 ，天津将逐步承接其第二产业。 随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势 。2.2.2项目发起人和发起缘由法定代表人：张炳铎项目发起缘由天津建德房地产开发有限公司专注于大项项目的开发建设，通过对武清产业结构和产业发展趋势的深入研究，认为在武清区政府进行产业结构调整的战略发展规划中， 非常需要一个服务于现代物流业和商贸服务业的商贸物流基地，本项目正由此发起。2.2.3宏观背景武清区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要增强产业发展实力和竞争力加快产业调整升级，增强自主创新能力，提高经济运行质量和效益，构筑特色优势明显、要素配置优化合理、三次产业互动发展的经济框架。1.加快新型工业化进程。坚持以工业化支撑城市化，增量引进与存量改造提高相结合，形成以高新技术为主体、优势行业、龙头企业为支撑的新型工业化格局，建成京津之间重要的现代加工制造业基地。2.大力发展现代服务业。充分发挥区位和交通组合优势，加快发展以物流、商贸、旅游等为重点的现代服务业，全面提高发展层次和水平。构建现代物流体系。完成保税物流园区、昆泰自行车物流基地等重点物流项目建设，为产业发展提供有力配套支撑。大力培育物流市场，积极引入第三方物流。武清区“十二五”发展构想及2011年主要工作中提及到：大力发展现代服务业。把服务业作为城市的重要功能环境，坚持生产性和生活性服务业并重，加快现代服务业繁荣发展。围绕服务一二产业，大力发展现代物流业。2.2.4项目可行性报告的编制过程本项目可行性报告2011年2月开始编制；2010年10月30日经发起人评审讨论通过。2.2.5发展概况第一，物流业是一个复合型产业。物流业是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合型产业，物流资源有运输、仓储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息平台等，其中运输又包括铁路、公路、水运、航空、管道等。这些资源产业化就形成了运输业、仓储业、装卸业、包装业、加工配送业、物流信息业等。这些资源分散在多个领域，包括制造业、农业、流通业等。把产业化的物流资源加以整合，就形成了一种新的物流服务业。这是一种复合型产业，也可以叫聚合型产业，因为所有产业的物流资源不是简单的叠加，而是通过优化整合，可以起到112的功效。第二，物流业是生产性服务业。 生产性服务业是指为第一、二、三产业的实物生产和服务生产提供服务的产业。我们可以把生产区分为农业生产、工业生产和服务业生产，农业生产产出农产品(15.93,0.06,0.38%)，工业生产产出工业品，服务业生产产出服务产品。无论是农业生产、工业生产和服务业生产，都需要外购服务作为生产要素投入本企业的生产过程，这些外购服务就构成服务性生产资料。在国际上，一般把50以上产品用于生产的服务部门称为生产性服务业，50以上产品用于消费的服务部门称为消费性服务业。在发达国家，生产性服务业在整个服务业的比重超过60，其发展速度也明显快于消费性服务业，特别是金融、物流、运输、信息、商务服务发展最快。第三章 项目开发的必要性、迫切性国际商贸物流城，规划占地面积500余亩，拟建设建筑面积逾60万平方米，可容纳6000余企业和商户进场经营。建成后将成为武清区标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、物流畅、管理优”为特色，成为武清乃至天津地区规模最大的物流商贸总部基地。3.1本项目是武清区“产业结构调整，商贸物流先行”政策的内在产物：发展现代商贸物流是武清区调整产业结构、发展现代服务业的必由之路产业结构单一，高度依区域位置优越的资源型、粗放型产业结构严重制约了武清区社会经济的全面协调和可持续发展。武清区“十二五”发展构想及2011年主要工作中提及到：大力发展现代服务业。把服务业作为城市的重要功能环境，坚持生产性和生活性服务业并重，加快现代服务业繁荣发展。围绕服务一二产业，大力发展现代物流业。由此可鉴武清区政府在打造新型商贸物流区突破传统意义单一化商贸物流模式的的决心。3.2本项目是武清区社会消费品市场快速增长与批发业发展滞后矛盾的必然要求武清区地区生产总值在2005年的基础上再翻一番，达到330亿元，年均增长15%；财政收入60亿元，年均递增19%；全社会固定资产投资570亿元以上。预期三次产业比重调整为9：50：41；高新技术产业占工业总产值的比重50%以上；资源节约效果显著，单位生产总值能耗比“十五”末降低20%左右。（摘自武清区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要）3.3本项目是武清区承接“京津两地商圈”溢出效应的重要项目：大洗牌，大机遇；借势太原，超越邻省传统市场的拆迁改造，即是大势所趋，也是难得的历史机遇。而且这种历史机遇在城市化进程中通常是五十年一遇的，错过了这个难得的历史机遇，也就错过了大发展难得的历史机遇！建德国际商贸物流城的建设，将凭借毗邻北京、连接天津市区的区位优势，在“武清城区一体化”进程中抓住历史性的机遇，充分借势武清所处京津黄金走廊，以优越的地段、先进的规划、卓越的运营，将华北地区传统市场悉数集聚在武清，使武清成为统帅环渤海经济圈商贸物流的总部基地。3.4 本项目是武清市在产业竞争获得优势的重要项目：大商机迎来大竞争，抢占先机刻不容缓如此大的市场需求，如此好的市场机遇，势必带来激烈的市场竞争和区域竞争，尽管武清地区在这种竞争中有很强的地域优势，但是如果周边城市或周边区县看到这种商机，势必将加入到竞争中来。不能抢占先机，武清市将失去一次非常难得的产业大发展的市场机遇。博弈论指出，在激烈的市场竞争中，先采用行动的一方具有无可比拟的先动优势。据了解，武清区域周边省市已有多家经济实体意欲开发这块新型商贸物流市场，我们必须以“先发制人”的策略打破其地域优势。第四章 规模、业态定位及其市场可行性4.1项目业态定位及建设规模国际商贸物流城，规划占地面积500余亩，拟建设建筑面积逾60万平方米（其中市场部分约45万平方米，配套部分约15万平方米），可容纳6000余企业和商户进场经营。本项目集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，将传统商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商贸中心，建成后将成为武清区标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、物流畅、管理优”为特色，成为武清区规模最大的物流商贸总部基地。针对目前武清区城乡居民日常生活消费品大量高价外购的现实，依托武清区资源型产业向制造型产业发展的趋势，本项目将紧扣武清区产业优势，建设批发交易市场，市场总建筑面积达45万平方米；同时建设仓储、物流、商务、居住等配套功能，配套建筑面积约15万平米。其中：（1）生产资料市场（20万平方米）武清五金矿机市场（10万平方米）武清汽配交易市场（10万平方米）（2）生活资料市场（25万平方米）中国北方小商品商贸城（25万平方米）（3）配套功能（15万平方米）仓储物流（5万平米）酒店办公（3万平米）商务公寓（7万平米）4.2物流交通条件和辐射范围分析4.2.1大物流交通网络为本项目建设大市场和辐射华北提供了充分的交通条件4.2.1.1坐拥立体化物流交通网络：1小时车程辐射北京、河北、天津市区、廊坊；5小时车程辐射山西、内蒙古等省建德国际商贸物流城，地处“京津黄金走廊”的核心地段，是“武清区一体化同城建设” 的战略开发区域。项目毗邻103国道， 武清区位于天津市西北部，距天津市区25公里，距北京市区71公里。到天津新港71公里，到天津滨海国际机场35公里，至北京机场90公里。公路、铁路的便捷顺畅，为本项目构筑了立体化物流交通网络。4.3项目业态及规模可行性分析之一：五金矿机交易市场4.3.1武清五金矿机市场需求分析在武清区建设五金工业品市场的必要性和迫切性在于，不论是从经济增长还是产业结构调整以及城市化发展方面，对五金机电等工业品有着巨大的产业需求。4.4项目业态及规模可行性分析之二：汽配交易市场4.4.1汽配市场需求分析建设武清区域内最大的汽车汽配交易中心，其必要性和迫切性仍来源于巨大的市场需求和市场前景。4.5项目业态及规模可行性分析之三：小商品交易市场武清区目前是商业中心中信广场，但目前武清的小商品市场店铺装修比较简单，缺少时尚气息，尽管业态齐全，但布局显得凌乱。从客观上说，它落后的市场设施以及现今的经营管理状况已经不适宜如今市场的品牌战略和专业市场发展潮流。武清急需建设一个符合市场发展方向的，能够带动地方经济的、大型的小商品批发市场。 第五章 财务可行性分析及社会效益评价5.1项目静态投入产出分析5.1.1静态总投入分析：总投资约35.3亿元成本项总量单位成本合计成本：万元备注1、地价及配套费用500亩100万元/亩500估算土地100万元/亩，预计后续地价有较大幅度增长2、规划设计费用60万平米40元/平米2400含建筑方案设计、施工图合计、内外装修设计等3、综合建安成本60万平米2800元/平米16800含土建、安装、内外装修、环境等费用4、销售推广费用8亿元2%1600酒店办公（3万平米）商务公寓（7万平米）预计销售额8亿元5、销售代理费8亿元1%800酒店办公（3万平米）商务公寓（7万平米）预计销售额8亿元6、招商推广及代理费用6000户2500元/户1500预计销售额8亿元7、财务成本3亿元6.45%19353亿元4年贷款周期，年息6.45%8、开发管理成本60个月30万元/月18005年9、开业后前2年租金补贴及市场培养基金市场经营面积30万平米15元/平米/月7200前2年实施租金补贴，预计12元/平米/月；另市场推广费预计3元/平米/月10、不可预计费用1680万5%840建安成本*5%合计-35375 5.1.2静态总收入分析：总销售收入约8亿元；市场培育期结束后年毛租金收益1.8-3.6亿元销售收入毛租金收益销售面积：平米预计销售单价：元/平米预计销售总价：亿元租赁面积：平米开业后第3年起预计租金：元/平米/月预计租金：万元/年10万120001.250万30-6018000-360005.1.3税金评估：销售税金累计约0.8亿元；市场培育期结束后年租赁税金约0.88-1.76亿元/年类别单位费率计缴基数税金备注销售税金10%12亿元1.2亿元包含营业税、所得税等租赁税金17%18000-36000万元/年3060-6120万元/年按市场培育期结束后年毛租金收益评估5.1.4资金平衡评估：总资金缺口=总销售收入-销售税金-总开发成本 =12亿元-0.8亿元-35.3亿元 =-24.1亿元5.1.5资金缺口解决途径：开发商自有资金2亿元，土地抵押建设资金贷款3亿元。（预估值）租金收益取中值为27000万元/年，以此计算，24.1亿元预计在2年市场培养期结束后9年通过租金收益回收，即综合回本期在整体开业后11年。5.2项目财务评价本项目通过产权销售扣除总成本及应缴税收后资金缺口较小，在整体开业后10年即可回收全部成本，实现收支平衡，进入盈利期；回本后每年有稳定且较可观的租金收入；销售纳税总额约1.2亿元，市场培养期结束后每年还贡献3060-6120万元/年的房屋租赁税收，对地方财政有较大的贡献。总而言之，本项目投资风险较小，具有良好的经济和社会效益，具有较高的财务可行性。第六章 项目建设、招商与经营旺场措施6.1建立项目实施管理机构项目建设由设计单位、施工单位、工程监理、质检站抽检和业主监督组成项目实施管理机构，保证项目正常运行，保证项目工程质量，对于现场问题，开会解决。6.2分期建设首期工程计划2011年10月动工，2012年9月竣工交付，2012年10月开业运营；二、三期工程将于2012-2015年建设，预计整体开业时间为2014年9月；整个建设周期5-6年。6.3施工准备设计、施工、监理全部采用招标方式确定，最大限度地降低成本。确定施工单位后，对施工进度要仔细讨论决定，使施工进度按预期计划实现。各项属于发包方采购的设备，要对资金、供应商进行选定，落实设备到货时间，确保施工工期不因为设备延迟到货而延误。6.4竣工验收项目每一期竣工验收前，有发包方组织各有关单位自查、整改；正式验收时，保证各有关单位人员都在现场，对需要整改的，提出完成时间，保证项目正常验收6.5招商开业招商是本项目成功的关键之一，本项目将充分整合政府、行业协会等多方面的资源，组建强大的招商队伍，召开强大的宣传攻势，确保项目招商成功。首期物业预计在竣工后2个月即可成功开业。6.6项目招商策略本项目招商工作将立足环渤海经济、面向华北、辐射全国： 6.6.1主要招商范围（1）小商品（2）五金机电（3）汽车零部件和汽车用品（4）矿机设备及零部件（5）物流、运输、包装、制作、餐饮、娱乐等相关配套6.6.2主要招商区域核心区域：天津、北京、廊坊、山西省，河南省、河北省、山东省等华北省市辐射区域：浙江、江苏、广东、福建等长三角、珠三角主要产区6.6.3主要招商对象生产企业市级以上区域代理商物流运输等配套商家餐饮、娱乐等配套商家6.6.4主要招商策略充分整合政府、行业协会等资源参加各类行业展会，扩大项目影响力在重要产区设立招商中心在重要产区设立户外广告在重要产区举行招商推介会通过重要产区公众媒体、专业媒体展开立体式宣传推广6.7经营管理及经营做旺对策经营管理是市场持续繁荣的根本保证。把市场做旺，是本项目开发经营的终极目的。只有做旺市场，才能使参与到本项目开发经营各环节的各方获利，才能最终发挥其所可能带来的巨大的社会经济效益。本项目投资商拥有丰富的物流专业市场的开发经营经验，在多年的运营历程中，形成了一整套行之有效的大型物流专业市场的旺场之道。本项目将着力实施以下经营做旺措施：6.7.1、旺场措施1：名师设计、巨资建设，确保国内同类市场中最好的规划和硬件本项目将在考察全国数十个同类市场的基础上，聘请国内有丰富商业建筑设计经验的公司，结合当今国内外最先进的设计理念，在保证传统交易功能的前提下创新，确保本项目拥有国内同类市场中最好的规划和硬件，为数十年的长久兴旺奠定硬件基础。6.7.2、旺场措施2：“统一招商、统一管理、统一推广”，组建强大的招商经营管理队伍传统专业批发市场的由盛转衰，缺乏现代营销推广理念和管理团队是根本原因之一。本项目投资商拥有丰富的物流专业市场的开发经营经验和强大的招商经营管理队伍，以“统一招商、统一管理、统一推广”的集约化经营模式挑战传统市场的粗放式经营，产生强大后发制胜优势。6.7.3、旺场措施3：放水养鱼，以最高2年的长期免租等方式向经营户让利，吸引实力商户进驻经营有实力的经营户是市场