南京长江科技园一期工程商业计划书可行性研究报告.doc

南京长江科技园（一期工程）可行性研究报告 南京长江电子信息产业集团有限公司2005-3-10目 录摘 要-2一、 项目内容-4二、 建设单位介绍-6三、 建设方案-6四、 市场分析-7五、 发展战略及目标-10六、 营销策略-11七、 企业管理 -13八、 一期工程经济效益分析-14九、 一期工程建设资金安排-17十、 风险及对策-18十一、 项目实施进度-19十二、 结论 -19科技园（一期工程）附表：表1：项目现金流量表；表2：项目损益预测；表3：经营收入预测；表4：资金来源与运用；表5：借款偿还计划；表6：贷款偿还测算；表7：运营期成本估算；表8：运营期工资及福利估算；表9：固定资产折旧；表10：项目总投资估算；摘 要南京长江科技园暨南京大学鼓楼高校国家大学科技园长江创业园（以下简称科技园）2003年5月经南京市人民政府批准成立。该项目由南京长江电子信息产业集团有限公司（以下简称长江电子集团）投资兴办、鼓楼区政府政策支持、南京大学鼓楼高校国家大学科技园提供综合服务平台，三方合作共建的以电子信息、软件和IC集成电路产业化作为园区发展方向的都市型高新技术园区。园区位于南京市城市中心区域芦席营97号及与之毗邻的南昌路40号，占地4.6万平米、规划建筑面积20万平米，其中新建面积17.6万平方米，建设总投资约4亿元，采取“统一规划、分步实施、滚动发展”的方式分三期进行建设。其中:一期工程建筑面积3.6万平米，投资8500万元。园区的功能定位和发展目标是：依托南京长江电子信息产业集团及其母公司中国电子信息产业集团的资源优势，以电子信息、软件及IC集成电路产业化作为园区发展方向；园区建成之后入园科技企业年销售额达到30亿元以上，年税收3亿元以上；成为南京市主城区规模最大、功能最全、环境最美、服务最优的都市型高新技术园区，成为中国电子信息产业集团公司继上海浦东软件园和珠海南方软件园之后的另一个国家级的软件基地。长江科技园的优势在于其“前园后厂”的建设模式、周围丰富的科技资源和环境以及优越的地理位置。园区除提供办公楼宇外，还利用长江电子集团的部分生产场地、贴片加工线、精密加工及检测设备，为入住企业提供办公、研发、加工、装配等一站式、综合配套服务。园区东靠南京市主要交通干道中央路和许府巷地铁站，南邻新模范马路和玄武湖隧道，交通方便快捷，周围分布着南京邮电学院、南京工业大学、南京电力自动化研究院等一批著名高校和科研院所，有丰富的科技资源和浓厚的科研氛围。科技园采取市场化运作模式，由长江电子集团的全资子公司南京长江科技园有限公司具体负责园区的开发、建设、经营管理等运作。公司采取"园区服务+税费返还+项目投资"的经营模式，在园区建设和招商基本完成，公司收入稳定，现金流充裕的基础上，利用科技园对入住企业可以近距离观察的优势，重点开展以投资为核心的经营服务，寻找与集团公司业务相关、成长前景好、市场潜力大的产品和项目。通过合作、场地租金入股、直接投资、合资等方式，实现对企业的参股、控股，为集团公司寻找新的经济增长点，把长江科技园公司打造成为一个具有上下游关联的控股公司，并争取在证券市场上市。长江科技园项目具有良好的经济和社会效益：一方面科技园是利用现有存量地产进行的开发和建设，不需支付土地使用和转让费，因此仅仅利用出租就能保证具有较高的收益。据测算，仅房租收入和税费返还这两项，科技园一期工程的项目内部收益率（税前）就达到14.2、回收期6.7年（不含建设期），而且回报稳定、升值潜力大、风险低。另一方面：科技园作为一个电子信息、软件和集成电路的产业聚集平台，可以为集团公司的持续发展提供一个投资观察的窗口、可以带动集团公司相关业务的发展、展示集团公司良好的社会形象。建设资金安排上，项目采取“分步实施、滚动发展”的模式，一期工程由长江电子集团自筹资金5000万元，贷款3500万元自主建设。二期工程建设以一期工程为基础，采用股权融资或债权融资的方式进行。项目建设过程中存在园区配套道路拓宽风险、市场风险、造价风险、质量风险等，公司通过与南京市政府道路拓宽的组织部门建立密切联系、严格控制工程进度、建立工程预算及造价的管理小组、选择国内有实力、技术力量强、工程建设质量高、信誉好、工程建设和监理单位控制上述风险。结论：该项目投资风险小、收益率高、有保值、升值潜力，符合国家政策导向，取得了南京市、鼓楼区政府的鼓励和支持，具有较高的投资价值。一、 项目内容南京长江电子信息产业集团公司（原南京长江机器集团有限公司）是由中国电子信息产业集团公司（英文简称：CEC）控股、南京市政府参股的，集科研、生产、经营于一体的大型军工电子企业，拥有十八家子、分公司，资产总额7亿元。公司地处南京市城市中心区域芦席营97号，东靠南京市主要交通干道中央路和许府巷地铁站，南邻新模范马路和玄武湖隧道入口，交通方便快捷。周围聚集了南京邮电学院、南京工业大学、南京财经大学、东南大学医学院、中国药科大学、南京电力自动化研究所等一批著名高校和科研院所以及全国闻名的湖南路商贸一条街，有众多科技、商贸等资源优势。（见下图）2003年在南京市政府的政策指导下，长江电子集团公司在南京经济技术开发区新建了5.5万平米的厂房，迁移了生产车间和设备，同时在原厂区还保留了部分工业辅助用地及办公场地，包括2.4万平米的办公、生产综合大楼和3万平米的工业辅助土地。为充分利用这部分资产，发挥其地处南京市城市规划中心的地理优势以及与周围众多高校相毗邻的有利条件，通过与鼓楼区政府、南京大学鼓楼高校国家大学科技园管委会协商，经南京市人民政府批准，决定由南京长江电子集团投资兴办，鼓楼区政府政策扶持，南京大学鼓楼高校国家大学科技园提供园区管理和综合服务平台，共同建设南京大学鼓楼高校国家大学科技园长江创业园（南京长江科技园）。南京长江科技园总体规划面积14万平米，其中新建建筑面积11.6万平方米，利用现有综合办公大楼2.4万平米、建设总投资约2.7亿元。园区建设采取“统一规划、分步实施、滚动发展”的方式进行，拟分三期进行建设，建设周期4年。其中园区启动项目：2.4万平米的综合办公大楼装修改造已经完成，并于2004年12月9号举行了开园仪式，现有20家电子信息方面的高新技术企业入园入住。一期规划：建筑面积3.6万平米，投资8500万元，位于南昌路40号原南京长江电子信息产业集团公司大礼堂、招待所，土地净面积6100平方米，2004年年底开工，2006年上半年建成并投入使用；二期规划：建筑面积6.5万平米，投资1.44亿元，位于芦席营97号原长江电子集团公司老办公楼；三期规划: 建筑面积1.5万平米，投资3000万元，位于南昌路40号南京长江电子集团集体宿舍。（见附图1：长江科技园规划方案）长江科技园充分发挥南京长江电子信息产业集团及其控股母公司中国信息产业集团在电子信息产业方面的优势、依托南京大学鼓楼高校国家大学科技园共建高校的学科优势和群体优势，结合南京市发展规划和产业导向、以电子信息、软件和IC集成电路等高新技术产品的研发、研制和企业孵化作为园区功能定位。科技园以区位优势和国家大学科技园优惠政策为基础，利用南京长江电子信息产业集团公司先进的电子、机械加工设备（如SMT加工中心、五轴联动，精密慢走丝数控加工中心、仪器仪表计量检测中心）以及多年从事电子行业丰富的实践经验，通过提供企业注册、税收登记等一条龙服务以及良好的工作环境，吸引高等院校、科研院所、大中企业、民营科技企业等电子信息高科技项目入园孵化、创业，吸引国际中小企业、华人商社及国外留学人员来华创业，从而使南京长江科技园真正成为南京市电子信息技术的创新基地、企业孵化基地、创新创业人才的培训基地以及高新技术产业的辐射基地。二、 建设单位介绍南京长江电子集团有限公司成立于1945年，是我国第一家设计、制造并出口大型电子装备的整机制造企业，现有职工2200多人，占地57万平方米，资产总额近10亿元，下属18家子、分公司。2004年，实现工业总产值4.2亿元，销售收入3.1亿元，利润1500万元。公司拥有一个省级研发中心、一个现代化的数控加工中心、一个先进的SMT加工中心和一个高科技创业园区（即南京长江科技园）。其中研发中心有研发人员700多人，40多个国家重点项目，拥有先进的软件设计和检测手段；数控加工中心地处南京高新技术开发区，占地200多亩，拥有龙门五面体、五轴连动、精密数控慢走丝线切割等大量精密数控设备；SMT加工中心拥有先进的日本富士贴片生产线10条。南京长江科技园有限公司是由南京长江电子集团有限公司、南京长江电子装备有限公司共同出资组建，公司注册资金人民币2000万元，其中南京长江电子集团有限公司出资1600万元，占注册资本的 80%，南京长江电子装备有限公司出资400万元，占注册资本的20。南京长江科技园有限公司作为长江科技园的运作主体，在长江科技园管委会和南京大学鼓楼高校国家大学科技园管委会办公室的指导下，具体负责园区的开发建设、经营管理和园区企业工商注册、税务登记“代办式”服务等配套服务，并按现代企业制度自主运作。三、 建设方案1、 功能规划长江科技园以电子信息、软件和IC集成电路产品等高新技术产品的研发研制和企业孵化作为园区的主要功能定位。在园区的整体功能规划上，采取“前园后厂”的建设模式，为电子信息、软件和IC集成电路等高新技术企业提供从研发、设计、加工、装配以及企业经营过程等全方位的服务。其中前园是指一、二、三期新建部分，建筑面积约11.6万平米，作为商务办公、研发、企业孵化基地，同时提供金融、宾馆、酒店和餐饮等配套服务；后厂是指将长江电子信息产业集团公司3万平米的综合楼及生产厂房作为电子产品研发、研制、加工、装配及小规模生产基地。2、 一期工程建筑设计方案科技园一期工程总建筑面积3.6万平米，其中地面建筑面积2.75万平米、地下0.98万平米，是集商务办公、科研等多功能一体的综合性建筑方案的总体布局为L型，东面12层、南面14层，中间3层，东面沿街面为建筑的主立面。地面一层层高为4.8米，二层4米，标准层为3.4米。南北共设六部电梯，交通流线清晰。（见附图2：科技园一期工程总平面布置图；附图3：科技园一期工程主立面图）。功能分配：地下两层为车库、人防设备用房，地面一层设大堂、办公、银行、餐饮等；二层设办公、商务中心、餐厅等，三层设办公及大会议室，四层以上为办公部分，整个建筑功能分区明确。四、 市场分析1、 科技园发展状况自1999年国家科技部、教育部批准在全国进行大学科技园建设试点以来，大学科技园作为我国科教兴国和技术创新体系的重要组成部分，内获得了飞速发展，吸引了大批科技型企业入园进行创业和发展。据统计，2002年国家大学科技园已达43家，遍布27个省（市）、涉及59所高校，投资总额297亿元，入园企业5500家，在孵科技企业2511个。入园企业销售收入从1999年的134亿元增加到2001的477亿元。根据教育部、科技部的发展规划，“十五”期间大学科技园将作为我国技术创新体系的重要组成部分和高新技术产业最活跃的创新源以及复合型创新人才、科技企业家的培育基地加以重点发展。南京是我国重要的科研和教育基地，有各类自然科学研究和开发机构近600家，大专院校37所，教学、科技研究人员8万人，每年各级各类研究开发项目近万项，是国内科研成果最多、技术创新最活跃的城市之一。在计划经济体制下，由于项目与市场脱节，研究人员不熟悉市场或缺乏项目成果转化必须的资金、人员的支持等种种原因，上述科技成果只有很少一部分能够产业化，转化率很低，而大学科技园、创业园和孵化器的作为科研成果产业化、市场化的服务平台，吸引了大批的科研机构、项目入园进行孵化和发展。在国家、省、市及地方政府的政策支持下，南京市的大学科技园、创业中心和孵化器获得了蓬勃发展。据统计，南京现在有21家科技园及孵化器，其中有3家大学科技园，14家综合孵化器和4家专业性的软件园、生物医药园。通过对上述三个大学科技园和金港科技创业中心的调查统计， 截至到2002年上述四个园区共有入园企业383家，注册资金14亿元、入园企业实现销售收入12.3亿元，税收9088万元（详见下表）：表一： 南京市部分科技园入园企业经营状况汇总表南大科技园东大科技园南理工科技园金港科技创业中心成立时间2001年5月2001年5月2002年1月2000年10月建设方式租赁房屋改造改造+建设 房屋改造入园企业926680145注册资金（亿）4.23.342.5销售收入（亿）1.53.47.372004年5月份，国家正式批准在深圳证券交易所开设中小企业板块，为高科技中小企业提供专门融资通道，也为科研成果的孵化、创业企业的发展带来了更多的发展动力和机遇，必将会给大学科技园、孵化器带来新的发展热潮。2、 目标市场电子信息产业是南京市的优势产业，也是“十五”期间大力发展的战略产业。据南京市科技局统计，截至到2002年底，南京市认定的480家高新技术企业（市级）中，电子、信息及软件及系统集成企业209家，占企业总数的43.5。在南京市的大学科技园、创业园和孵化器中，电子信息也占了绝大多数。以南京大学鼓楼高校国家大学科技园为例，截至2003年3月份南大科技园现有注册企业92家，注册资金4.2亿元，其中电子信息及软件企业 69家，占注册总数的75。截至2002年底，东大科技园在孵企业总数66家，其中：电子软件通信类37家，占56.1。长江科技园充分利用南京长江电子信息产业集团公司先进的SMT加工中心、精密加工、精密模具、仪器仪表检测设备和多年从事电子行业丰富的生产经验，以电子信息、软件和IC集成电路产品等高新技术产品的研发、研制和企业孵化作为园区的功能定位，重点吸引高等院校、科研院所、大中企业、民营科技企业等电子信息高科技项目入园孵化、创业。在长江科技园现有的11家入园企业中，从事电子产品研发、生产的企业6家，占企业总数的58，其中两家年销售收入在2000万元以上，占园区年销售收入占80以上。因此长江科技园定位于电子信息、软件和IC集成电路产品的研发、研制和企业孵化基地有着坚实的市场基础，也符合南京市的产业发展导向。3、 竞争对手分析电子信息、软件和IC集成电路产品等高新技术企业选择经营场地考虑的主要因素有：场地费用、交通便利性、配套能力、优惠政策、服务（注册、投融资）等。由于专业的孵化器须提供本行业内一些通用的加工设备，这些设备投资巨大，一般的创业园、孵化器无法投资。长江科技园依托南京长江电子信息产业集团公司的已有的电子加工、检测方面的设备，发挥自己的独特优势，与其他科技园、孵化器相比，对电子信息等创业企业具有更强的吸引力。（见下表）表二： 南京市部分科技园、写字楼配套状况比较表南大科技园东大科技园南理工科技园江宁开发区浦口开发区金山大厦长江科技园场地费用生产厂房无无无0.40.4无低办公场地1.31.51.61.00.70.71.91.3加工配套贴片生产无无无无有精密加工无无无无有交 通好好较远远远好 好优惠政策（级次）鼓楼区玄武区白下区国家级国家级无可变通办公服务有有有有有优有由上表可以看出，与南京市主城区的科技园、创业中心相比，长江科技园优势在于配套服务设施全、费用较低；与江宁和浦口的开发区及其创业中心相比，长江科技园的优势在于优越的地理位置、便利的交通；与周围的写字楼相比，长江科技园的优势在于配套的生产场地和生产设施，所以长江科技园的独特优势在于优越的地理优势、电子信息方面的加工配套能力和先进的硬件设施，是南京市主城区域内不可多得的电子信息、软件研发、研制基地。五、 发展战略及目标1、 科技园发展目标长江科技园有限公司是科技园建设、运作的主体，负责园区的开发建设、招商、园区管理、投资等科技园的运作。在未来5年内，公司的战略发展目标是：全面完成长江科技园新建11.6万平米的建设目标，成为南京主城区内规模最大、功能最全、环境最美、服务最优的都市科技园区和电子信息、软件和IC集成电路产品技术创新、企业孵化基地；通过合作和各方政府的努力，使入园科技企业年销售额达到10亿元以上，年税收1亿元以上；通过南京长江电子信息产业集团公司内部资源整合、项目投资和孵化等方式，使南京长江科技园有限公司成为一个控股多家高新技术企业的，规模较大的公司，并争取在主板市场上市。2、 经营思路长江科技园定位与电子信息、软件和IC集成电路高新技术产业孵化基地，按照“打造综合服务平台，服务社会化”的原则进行园区的经营运作。园区一方面利用自身资源向入园企业提供经营场地和电子、机械方面的服务，另一方面还吸引餐饮、咨询、融资、保洁等方面的企业和公司入住园区，以及周围现有的酒店、宾馆、居民小区等社会服务资源，为入园企业提供全方位的服务，吸引电子信息企业、软件和IC集成电路等高新技术企业或项目入驻园区进行经营，从而形成电子信息技术和软件和IC集成电路企业孵化基地。3、 盈利模式：公司突出"园区服务+税费返还+项目投资"这一独特的经营模式，在保证服务收入和利润稳定增长的基础上，利用科技园所具有的项目资源和对创业企业经营状况了解的优势，重点开展以投资、融资服务为核心的增值服务，以获得较高的风险溢价收益。园区建成后，预计每年有6000多万元的经营收入和3000万的利润，这些是公司稳定的收入和利润来源。公司将利用科技园对园区企业产品、技术和经营状况比较了解的优势，对有市场潜力的产品或项目，通过合作、场地租金入股、直接投资、买断、合资等方式，实现对企业的参股、控股，把长江科技园公司打造成为一个具有上下游关联的、投资多元化的大型控股公司，并争取在主板市场上市。对于规模较小的孵化企业，则通过股份转让、直接在深圳证券交易所中小企业创业板市场上市等方式实现投资收益。六、 营销策略1、 目标市场选择根据长江科技园功能定位以及与周边竞争对手的比较，科技园以下列企业作为入园企业的目标客户：（1） 电子类型企业：包括电子装配、加工、研制等类型的企业，科技园通过提供装配场地、贴片加工、机械加工、检测等方面的服务吸引企业入园；（2） 软件企业：相对幽静的环境、宽带网络等吸引企业入园；（3） 高校及科研机构的孵化产品、项目：通过房租优惠、代理加工、优惠政策等吸引高等院校、科研员所有市场潜力的新产品、新项目来园区孵化、发展。（4） 金融机构：包括银行、投资公司、证券公司、企业贷款担保公司等；（5） 配套服务机构：律师事务所、会计师事务所、咨询、餐饮、会议等。（6） 其他：电子产品类的贸易公司、大公司及大企业驻宁机构；2、 定价策略与周围写字楼相比，园区建设用地为国有划拨土地，成本相对较低，因此可以在前期运作中采取低价造势策略，待形成一定的规模后再逐步提价。（见下表）：表三： 长江科技园与竞争对手定价比较项 目易发大厦东大创业园金山大厦新立基大厦金港科技中心长江科技园地理位置广州路新模范马路交通便利较便利便利便利便利较便利配套设施宽带网络有有有有有有中央空调无无有无无无安全监控？无有无有场地费用（元/平米.天）办公租金1.31.51.61.92.61.31.51.51.2生产场地无无无无无0.8物业管理0.1含在租金内0.280.20.20.13、 促销科技园充分利用南京大学鼓楼高校国家大学科技园的品牌以及政府资源优势，通过公共关系、媒体采访、网站宣传、广告等扩大长江科技园的知名度，具体措施有：（1） 在南京市金秋洽谈会期间邀请市、区政府、南大科技园的有关领导举行开园仪式，并通过媒体进行宣传。（2） 建设长江科技园网上创业服务平台，为入园企业和南京市创业企业提供服务；（3） 设计品牌形象，实施品牌战略；（4） 制作科技园“品牌” 系列宣传画册、广告。4、 招商合作通过制定招商引资奖励政策，与国内外的招商组织、个人按照互利双赢的原则签招商合作协议，扩大招商的渠道和范围；通过制定项目孵化优惠政策，与南京市科研技术力量强的大学、实验室、科研结构签订协议，吸引优质项目入园孵化。 （1） 制定招商引资的奖励政策，对于中介机构、国内外引荐客户入住长江科技园组织和个人给予一定的奖励；（2） 与长江科技园具有优势互补的科技园、开发区进行合作，拓宽招商的渠道和范围。（3） 与南京市的大学、实验室、科研机构签订合作协议，在项目推荐、项目孵化、客户推荐上给予优惠政策，扩大在高校、研究中心的知名度；七、 企业管理1、 组织结构部门设立的原则是科技园建设、管理的需要以及公司的发展战略、目标，公司将在科技园发展的不同阶段，逐步建立、完善各个部门。公司将设工程部、招商部、综合管理办公室、物业管理部和投资管理部，职能如下：（1） 招 商 部负责科技园的品牌策划、宣传、入园企业谈判、签约及工商税务注册等； （2） 工程及物业管理部负责科技园楼宇建设及为入园企业水、电、通信、网络、保洁、保安以及房屋维修等物业管理工作。（3） 综合管理办公室负责科技园公司财务核算及入园企业统计汇总等内部管理工作；（4） 投资部负责科技园投资项目的筛选、调研、分析工作，为董事会对外投资提供决策依据。2、 管理制度公司按照现代企业制度进行运作，实行董事会领导下的总经理负责制。3、 人力资源公司根据岗位需要，制定行业内有吸引力的薪酬，为员工的发展提供广阔的空间。八、 一期工程经济效益分析1、 项目总投资估算一期工程总建筑面积3.6万，定位于中档偏上写字楼，外立面初步计划采用铝合金板装修、部分楼层装备中央空调，项目预计总投资8500万元，建设工期1.5年，2004年年底开工，06年上半年建成并投入使用，各部分的工程费用（见下表）表四： 项目总投资估算表 单位：万元序号工程和费用名称建筑面积（万平米）投资额（万元）1建安工程费3.67,1162建筑规费 5823建设期利息 1074预备费4555总投资8,485（详见附表10：科技园（一期工程）项目总投资估算）2、 科技园（一期工程）经济效益分析1、 经营收入预测科技园的收入来源包括房屋租赁、物业管理、鼓楼区政府税费返还和项目投资等，其中租金收入、物业管理和鼓楼区税费返还是科技园稳定的、主要的收入来源。项目投资是科技园运作过程中重要的盈利模式，因在现阶段无法进行准确评估，所以在经营收入预测中暂不作考虑。u 房租及物业管理收入科技园建成后房屋的平均出租价格为：2007年平均出租价格为1.3元/平米.天，每三年上涨0.1元；物业管理为0.1元/平米.天，每三年上涨0.05元；地下车位平均出租价格为0.36万元/年，每三年上涨0.14万元；各期的第一年的房屋出租率为70，第二年95，空租率5；车位出租率第一年70、第二年95；u 税收返还根据鼓楼区政府和南京长江电子信息产业集团签订的合作协议：“南京长江科技园有限公司享受南京大学鼓楼高校科技园园区企业的优惠政策。长江科技园开业后，前5年鼓楼区政府每年按园区企业纳税总额留区财力部分对园区奖励后的剩余部分的50奖励南京长江科技园有限公司，后5年按园区企业纳税总额留区财力部分对园区企业奖励后剩余部分的30奖励南京长江科技园有限公司”。根据南京市人民政府签发的2002293号文件，区财政税收包括：增值税、企业和个人所得税、营业税、房产税，其中增值税的12.5、企业所得税和个人所得税的20、营业税的50、房产税的50归区财政所有。收入测算时，园区销售额按每1万平米1亿元进行测算，增值税统一按照销售收入的6测算、所得税仅计算科技园公司的所得税，则科技园一期工程建成并投入使用后，前5年的经营收入估算见下表:表六： 营业收入估算表 单位：万元序号项目200620072008200920102011总经营收入 948 1,514 1,571 1,736 1,752 1租金收入 919 1,247 1,247 1,342 1,342 2物业管理收入1795951421423车库租金收入 11 62 62 79 79 4税收返还 - - 110 168 173 190 （详见附表3：科技园（一期工程）经营收入预测）2、 成本估算科技园的运作成本包含房屋折旧费、财务费用、工资福利费、房屋修理费、宣传费、招待费、运输费等。其中：房屋折旧费：按国家规定的最短折旧年限20年进行折旧；财务费：长期贷款5年还请；工资及福利费：按新增总人数18人进行测算；则科技园前5年的年总成本为：（见下表）表七： 总成本估算表 单位：万元2006200720082009201020111、工资及福利费33343638402、办公费6666.66.63、宣传费1084、修理费888885、运输费333336、招待费666667、房屋折旧费 283 283 283 283 283 8、财务费用102205181136829、水电费131313131310其他1010101010总成本费用合计472574544501449经营成本 - 89 89 82 85 87 （详见附表7：科技园（一期工程）运营期成本估算）3、 经营利润按照国家规定的税率缴纳税费，其中房产税占租金收入的12、营业税为经营收入的5，则公司前五年的损益为（见下表）；表八： 损益测算表 单位：万元200620072008200920102011一、营业收入 948 1,514 1,571 1,736 1,752 二、总成本费用 474 576 546 503 451 其中：房屋折旧 283 283 283 283 283 三、房屋租赁税 163 234 237 257 258四、营业利润 311 704 788 975 1,043 五、利润总额 311 704 788 975 1,043 减：所得税 102 232 260 322 344 六、净利润 208 472 528 653 699 （详见附表2：科技园（一期工程）项目损益预测）4、 一期工程财务评价指标序号参数指标1建设规模3.6万平米2总投资（万元）8,4853资金来源（万元）8,500自有资金5,000银行贷款3,5004财务指标分析（万元）年均营业收入2,047年均总成本480年均利润总额1,260年均税后利润8415投资效益指标分析内部收益率（税前）14.2投资回收期（税前）6.7年由以上结果分析认为，本项目具有良好的经济效益。九、 一期工程建设资金安排项目采取“分布实施、滚动发展”的模式，一期工程由长江电子集团自筹资金进行建设。二、三期工程建设视一期工程的经营状况决定运作和融资方式。一期工程总投资8500万元，其中长江电子集团公司从2004年底开始投入资本金5000万元进行项目前期及工程土建部分建设，工程土建完成后，以银行授信或在建项目抵押方式贷款3500万元。长期贷款在项目建设完成，投入运营后5年内还清。表五： 科技园项目投资资金来源 单位：万元序号资金来源投资额（万元）1自有资金5,0002银行长期贷款（5年）3,5003合计8,500（详见附表4：科技园(一期工程)资金来源与运用）十、 风险及对策1、 项目风险：a) 园区道路拓宽风险：为科技园改善交通的配套道路许府巷、金贸花园的道路拓宽未能实施或未能按期实施，造成项目建成之后，因交通不便，周围环境差而租赁不出去或低价租赁的风险。b) 市场风险：工程建成后，南京市场的工业厂房、写字楼市场严重供大于求，造成达不到预期的租赁份额；c) 造价风险：建设过程中由于不可预见的因素，如地下流沙，暗河、原材料大幅涨价等造成工期延长、成本超支、投资追加等；d) 质量风险：建筑由于材料、工艺、工程等不能通过验收，经过评价工程质量未达到标准或要求，工程不能投入使用；2、 风险对策：a) 风险1对策：与南京市政府道路拓宽的组织部门建立密切联系，及时跟踪道路拓宽工程的组织状况，取得市政府、项目所在地鼓楼区政府的大力支持。b) 风险2对策：严格控制工程进度，在南京市类似项目未上马的情况下，早日完成工程建设，抢占市场先机。将能否按公司要求按时完工作为选择施工单位考虑因素之一，并写入合同。 c) 风险3对策：公司建立工程预算及造价的管理小组，聘请有丰富现场施工人员和监理公司共同控制及核算工程造价。d) 风险4对策：选择国内有实力、技术力量强、工程建设质量高、信誉好、工程建设单位负责工程建设；选择技术力量强、人员素质高、监理经验丰富的建设监理单位负责工程监理，确保工程通过国家有关部门验收。十一、 项目进度一期工程：建筑方案已经通过南京市规划局的审批，2004年底开始动工，现在基坑支护已经完工，正在进行桩基工程，预计2006年底可以建成并投入使用。一期工程完工并投入使用后，根据运营状况决定二期、三期工程开工时间。十二、 结论项目投资风险小、收益率高、有保值、升值潜力，符合国家政策导向，取得了南京市、鼓楼区政府的鼓励和支持，具有较高的投资价值。