北海公寓项目市场调研报告市场调研报告.doc

北海公寓项目市场调研报告一、调研目的：加深对北海公寓周边项目的认知程度，为北海公寓项目策划和销售工作的开展提供市场方面的决策依据。二、区域界定：本次调研区域为北至济青高速公路，南至东风街，东至潍县中路，西至新华路。样本类型：六个竞争项目、十六个一般项目。整体调研区域划分为一个竞争区域，两个一般区域。三、调研数据分析：（一）、竞争区域分析：重点分析点为销售价格及其走势、销售率、2009年1-4月份销售情况、交房时间、交房标准、近期推广方式等，以对本案产品打造及销售推广工作提供重要信息。1、 区域竞争对手概况：楼盘名称占地面积（）建筑面积（）规模及户数产品形态主力户型（）单价（元）销售情况润地凤凰城800002600008栋多层、10栋高层，2000户多层、高层87-122多层3200均价2700销售率90%鼎邦丽池23366873264栋高层，500户高层87-166起价2588，均价3000年后每月10套，销售率80%专家公寓800002800007栋多层、8栋高层，2000多户多层、高层84-130均价3200基本处于滞销状态国大·东方天韵23359132526776栋住宅，2095户多层、小高层88-130多层均价3180年后30套月青青家园24688545004栋小高层,430户小高层72-170均价3000年后20套月中和·香槟花园28000687006栋多层、1栋高层多层、高层90148多层均价3088，高层均价3000多层尾盘高层不详项目名称：润地凤凰城物业形态：多层、高层规模及户数：分四期开发，目前一二期基本售罄。户型及面积：高层、多层销售情况：共分四期开发，目前销售一二期，销售率90%左右，高层由于价格较低，销售速度较快。价格及其走势： 多层均价3200元，高层均价2700元， 五一以后上调70元交房时间：2009-12-31交房标准：毛坯推广手段：高层降价清盘优势：开发商实力较强，口碑较好，并且高层价格较低 劣势：多层价格较高，面积较大造成总价过高容易滞销；并且开发周期过长，对前期业主容易造成影响项目名称：鼎邦丽池规模及户数：四栋高层，前排两栋18层，后排两栋26层，共计500户户型及面积：87-166平方米销售情况：80%，目前剩余约100户价格及其走势：起价2588，均价3000，130平方米户型价格“五一”后每平方上调30元开盘时间：2008年1月交房时间：2009年6月交房标准：毛坯推广手段：目前无优势：楼间距较大，社区景观较好劣势：户型设计一般，部分户型面积较大，容易滞销项目名称：专家公寓规模及户数：7栋多层，8栋高层户型及面积：123-182销售情况：不详，很差价格及其走势：基本未变交房时间：2009年6月交房标准：毛坯、精装修（需加价）推广手段：楼体广告、搜房网优势：产品种类齐全，多层较受市场欢迎劣势：地段较偏、工程质量有问题、售楼员素质很差项目名称：国大·东方天韵规模及户数：一共76个楼座，共计2095户，目前主推二期多层户型及面积：两室、三室，88-143销售情况：目前销售情况较好，销售率70%价格及其走势：均价3180元，自去年开盘以来，价格基本未变开盘时间：2008年11月份交房时间：2009年11月份交房标准：毛坯推广手段：免配套费，公交车体、短信优势：目前主推多层住宅，市场欢迎度高，销售速度较快 劣势：目前多层剩余不多，且为东西户；交房时间比周边项目要晚项目名称：青青家园规模及户数：4栋小高层，共430户户型及面积：一室二室三室，72-170平方米销售情况：销售率70%，年后销售20套月价格及其走势：折让后均价3000开盘时间：2008-9交房时间：2009-12-31交房标准：毛坯推广手段：目前优惠1万元物业费：0.7-0.9元优势：地段很好，且价位适中劣势：户型设计一般，公摊太大中和·香槟花园规模及户数：6栋多层，1栋高层户型及面积：二三室，90-148待添加的隐藏文字内容1销售情况：多层清盘阶段，高层不详价格及其走势： 多层清盘价格下调交房时间：多层已交房，高层2009-12-31交房标准：毛坯推广手段：多层清盘优惠物业费：多层0.5元月，高层1.0元月优势：多层为现房，品质较高劣势：地段较偏，且价位较高2、区域楼盘特点：产品面：² 物业形态：区域物业形态以高层为主，有一小部分多层。² 户型及面积：户型以两室三室为主，面积80-130为主，整体面积分布在80-170。² 区域楼盘多为多处于销售中后期，部分大规模楼盘如润地凤凰城、国大·东方天韵继续开发。客源面：l 区域购房的客户多为自住，投资客户较少。购房客户大体分为三类：一是周边工业园产业园区的工作人士，二是邻近区域提升居住质量的人士，三是外地来潍坊看好高新区发展前景的人士，三类客户并存，均以自住为主，同时一个重要的客户来源渠道为政府机关、企事业单位的团购。l 区域客源对住宅品质和开发商品牌表现出一定的关注，但并不强烈。销售推广面：l 价格走势：由于目前区域市场不景气，区域价格基本上处于稳定状态，部分楼盘清盘使价格小幅微降，如润地凤凰城的高层和中和·香槟花园的多层。自从去年金融危机开始整个区域市场就很不景气，今年上半年刚性需求释放才出现了“小阳春”现象，因此目前区域价格上涨可能性基本为零，并且价格仍有小幅微降的可能性。l 主要推广手段：搜房网（专家公寓），公交车体（国大·东方天韵），晨鸿信息较少，短信较多。整体来看区域楼盘广告推广较少，不过价格方面的促销优惠活动较多。l 销售能力：除专家公寓、北海公寓外其他楼盘销售队伍素质较好，中和·香槟花园现场把握客户做的比较到位，但某些销售员易引起客户反感。3、区域供给产品分析：Ø 户型及面积：区域户型主要是两室三室，面积80-130为主，这说明区域市场目前产品以满足基本居住需求和改善居住环境为主。Ø 户型面积与销售的关系：畅销户型基本上还是中小户型，滞销户型基本上为面积较大、总价较高的户型和设计不合理、通风采光性差、浪费面积的户型。Ø 价格：高层均价基本上在3000元左右，起价2600元最高价3600元，多层均价3180元，略高于潍坊楼市均价，并且本区域多层销售状况远远好于高层。Ø 物业费：高层0.8-1.0元，多层0.4-0.5元。Ø 媒体通路：报纸：潍坊市楼市宣传的主流媒体晨鸿信息，网络：搜房网（专家公寓），公交车体（国大·东方天韵）。4、区域需方产品分析：区域购房者理想建筑类型选择分析：l 区域客源对多层具有相当大的偏好，其次为高层。l 区域购房者对小高层、高层具有一定程度上的销售抗性。区域购房者房型结构需求分析：² 两室三室为首选房型。区域购房者对房屋面积的选择：ü 70-90平方米的两室消化较快，其次为90-130的户型，130以上的选择较少，可以看出目前需求仍以刚性为主。区域购房者理想单价需求分析：l 从润地凤凰城的高层价格体系来看，高层均价2700元左右，产品消化速度较快，从国大·东方天韵的多层价格体系来看，多层均价在3100元左右，产品消化速度较快，这比目前价格体系要高。区域购房者主要考虑因素分析：l 价格是区域购房者首要考虑因素。l 其次为位置、项目产品品质、户型设计。区域购房者产品抗性分析：Ø 130以上大面积户型特别是160、170四室两厅户型，面积过大导致总价过高是滞销的主要原因。Ø 有些户型设计缺乏合理性，功能分区不合理，导致销售抗性。Ø 由于受形状影响，部分户型居住的舒适性不高，造成销售缓慢。结论：² 区域供给产品主体是价格在2600-3600、户型两室三室，面积80-130的高层产品。² 区域滞销产品为130以上大面积户型特别是160、170四室两厅户型，面积过大导致总价过高是滞销的主要原因。² 区域需求主要产品单价在2500-3500的面积在80-130的两室、三室产品。² 价格是区域购房者首要考虑因素，其次为位置、项目产品品质、户型设计。² 区域市场各楼盘整体营销推广较少并且手段单一、手法陈旧，这也是目前区域市场不景气的主要原因之一。（二）、一般区域分析：一般区域分为高新区其他项目区和经济开发区项目区。1、 高新区其他项目区楼盘名称占地面积（）建筑面积（）规模及户数产品形态主力户型（）单价（元）销售情况交房时间交房标准物业费（元月）赋海世家889003000002幢小高层、11幢高层，共1200户，二期800户高层103-200起价：3200，均价：3700，最高价：4100二期销售率20%年底纯毛坯1.05汇嘉·瑞景园400002300006栋高层高层146-400起价：2800均价：3500不详，很差年底纯毛坯、精装修1.0玫瑰园43788120000共16栋楼，分三期开发多层高层78-119122-156均价：多层4500高层400080%二期2009-9-30毛坯房0.8丹桂里92000210000一二期1200多户高层100-330155-165均价：3100二期60%一期已交房二期2010年毛坯1.3华安·东方明珠15000021000037栋多层1栋高层共1500户多层75-130均价：多层2900高层未定80%多2009-6毛坯0.3-0.4东方世纪城611911300004栋11层、2栋17层、6栋多层、2栋商铺，共600多户多层高层89-153均价：3000尾盘现房简装0.4清荷园32000640001栋小高层、9栋多层、2栋高层多层118-169均价：3200楼层差价30元80%2010- 5毛坯1.0盛华园21300860006栋高层2栋多层高层100-160均价3290元楼层差价30元60%2009-12-31毛坯0.35玉清嘉苑530006500012栋多层，共600户多层89-136均价276090%现房毛坯0.35龙泽名都20000628035栋高层，共400户高层97-164均价365650%年底毛坯0.79元说明：从上表可以看出，高新区其他项目与北海公寓项目基本上不构成竞争，本区域楼盘具有以下特点：l 高新区其他项目区物业形态多为高层，多层产品集中在东部潍县中路附近；l 高层均价在3200元以上，与市中心的项目价格基本一致，多层均价2900元；l 高层户型面积多在100-170，部分主打高端的楼盘如汇嘉·瑞景园户型面积146-400，这说明区域客户群体以追求生活品质的高端人群为主；l 受整体大环境影响，本区域的销售状况一般，部分高端楼盘由于总价过高出现滞销局面，这说明目前潍坊市房产市场需求仍以去年压抑的刚性需求阶段性释放为主。2、经济开发区项目区楼盘名称占地面积（）建筑面积（）规模及户数产品形态主力户型（）单价（元）销售情况交房时间交房标准物业费（元月）博悦世家398401000008栋高层高层二三室90-140均价347040%多2010-5-31毛坯1.0花样年华400001000005栋多层6栋小高层多层高层多层：88-126高层：80-123多层均价2820未开始正式销售，现处于预订阶段2010年5月份毛坯0.4海信·顺峰蓝郡79732980703栋小高层，18栋多层，共518户多层小高层高层多层90-170高层105-140起价2590，清盘，价格下调尾盘已交房毛坯多层0.52元高层0.9元高速·仁和盛庭7786817130916栋高层高层二三室50-161认筹期价格未定现处于预订阶段，交1万抵1.5万年底毛坯待定恒信·沁园春266664000012栋多层，共445户多层三室80-90起价2880均价2980最高价308080%2009-10-30毛坯0.4欣泰盛和苑663491050009栋多层，1栋小高层，3栋综合楼多层小高层88-127均价319075%年底厨卫装修0.4说明：经济开发区项目较多，竞争比较激烈，且多为多层高层混合社区，各项目之间产品比较相似，在这一点上类似于北海公寓所在区域，对此区域楼盘的研究可以对北海公寓项目的后期销售推广工作提供一定的借鉴意义，但此区域由于价格较低，在以刚性需求为主的市场大环境下，销售情况较好，所选项目都是在本区域具有代表性的，从上表可以看出，此区域项目具有如下特点：Ø 由于区域发展不成熟，区域物业形态多为多层高层混合社区，以住宅为主，商铺公寓较少；Ø 多层均价2800元，高层均价2700元；Ø 户型面积主要分布在80-130；Ø 除博悦世家外，其他项目定位多为中低端；Ø 由于价格较低以及玄武街改造的原因，此区域目前销售状况好于潍坊市平均水平；Ø 此区域目前营销推广手段以晨鸿信息、潍坊晚报等报广为主。山东四季峰行房地产投资顾问有限公司2009-5-14