704443534广州市鞋业市场调查报告及项目可行性分析报告（43页）.doc

鞋业项目调查报告目 录第一部分市场调查与分析3一、市场环境分析国内鞋业和广东鞋业概况31、国内鞋业概况32、广东鞋业概况4二、广州鞋业市场商圈分析51、环市西路鞋业商圈各主要市场概况62、环市西路商圈各大鞋业市场租金情况113、环市西路鞋业商圈分析124、西湾路-西槎路其他鞋业物业情况145、广州地区鞋业商户分析17第二部分项目可行性建议20一、项目的相关情况20二、项目优劣势分析（SWOT分析）22三、项目建议23四、潜在客户群体分析30五、项目经济效益分析之一（配套策略-仓储业态）32六、项目经济效益分析之二（补充策略-仓储商务区业态）35七、项目经济效益分析之三（跟随+领先策略-展贸商业区业态）39概述中国鞋业生产和销售在近十年的发展过程中得到飞速发展，尽管存在各种各样的诸如品牌建设差、研发能力弱、销售模式单一、成本压力上升等问题，但由于国内经济的持续快速发展和国际产业分工的专业化，我国鞋业将继续保持较快的发展。广东鞋业尤其是作为商贸窗口的广州环市西路鞋业商圈已经日趋成熟。作为全球鞋业的重要部分，在产品生产、市场营销等方面占有较大的份额，也拥有巨大的发展潜力。经过对广州市环市西路鞋业商圈各类专业市场及其配套产业的调查和分析，结合项目的条件进行定位研究，得出以下结论：1、 鞋业行业发展的总体趋势较好，正在朝高层次、品牌化、规模化、产销一体化经营的方向发展。2、 西湾路-西槎路作为环市西路鞋业商圈的仓储物流配套乃至办公商贸升级的替换，具有良好的发展空间。3、 市场对展贸式商务或项目的需求强烈，鞋业商圈面临扩大和升级的要求，本项目拥有较好的发展潜力和盈利空间；尤其是如果定位为展贸式商务中心而且操作比较成功，则项目的投资回报非常可观（已有类似项目成功先例）。总体来看，本项目基本可行。因此，建议本项目定位于打造集鞋业贸易、展示、仓储物流一体化的现代化展贸商业区。第一部分市场调查与分析一、 市场环境分析国内鞋业和广东鞋业概况1、 国内鞋业概况（1） 规模庞大，区域特色显著经过20多年的快速发展，中国一跃升为全球最大的鞋类生产国和出口国，目前已经有近3万家生产企业，已在广东、福建、温州、成都、重庆等地形成了五大鞋类生产集散地，这个区域在产品、品牌和营销形成了特色。大体上说，福建以生产运动鞋和休闲鞋为主，既面向国内市场也面向国际市场；温州已生产中高档男鞋为主，主力厂家面向国内市场，二线厂家面向国外市场；成都以生产真皮女鞋为主，面向国内市场和前苏联国家；重庆以生产真皮男鞋和童鞋为主，面向国内市场；广东鞋业包罗万有，产品涵盖各个门类，既有国内市场的领军品牌，也有国内鞋业外向型生产龙头企业，不过在各个区域也形成了一定的侧重点。中国是全球鞋出口量最多的国家，而且逐年大幅度增长。目前，鞋类作为中国出口创汇前三位商品，出口已占总产量的50至55，2010年出口鞋达到近100亿双。（2） 问题多多，品牌缺失最重首先，从产品层次来看，出口鞋高档产品及自有品牌所占比例很小，且出口产品多以贴牌生产（OEM）方式进行。目前我国鞋业出口85仍是中低档品种，价格较低，一般在1030美元之间，很多甚至低于10美元，出口皮鞋的平均单价近三年来不是上升而是下降。受CPI飞速上涨的冲击，在人力资源明显不足的情况下，遭遇成本大幅上升的局面，制鞋业面临的经营压力越来越大。另一方面，生产厂商盲目扩大产量、供过于求的矛盾仍十分突出；相当一部分制鞋企业存在着短视的行为，尤其不重视产品开发，多以来样加工或以相互模仿、抄袭为主，很少投入必要的资金研究、开发产品，很少投入时间和精力去做系列的市场调查、分析等，致使出口档次提不高，价格卖不上去，总在中低档市场徘徊。再次，制鞋行业缺少与国际同行进行鞋技术、鞋时尚、鞋品牌交流的平台。我国制鞋企业大多仅作为众多国际品牌的品牌鞋加工车间，与国内外同行交流的机会极少，对流行资讯、品牌经营了解甚微。最后，品牌建设差，研发能力低下，中高级专业人才尤其是专业技术人才（设计开发人才）和高级管理人才缺少。目前我国鞋业缺少的就是国际知名品牌，而且创立一个国际性的品牌，需要有时间、有经验、有资本还需要有规划，也正因为如此，注重打造国际性知名鞋业品牌就显的更为重要。2、 广东鞋业概况广东是全球最大的制鞋基地，年产量占世界的七分之一，堪称全球鞋业最活跃最具潜力的地区之一。根据有关资料，广东目前具有一定规模的制鞋企业有近六千家，年产量达30多亿双，出口外销总额达到47亿多美元，产销总量占全国近一半，均为全国之冠；同时形成了以东莞、深圳、广州、中山、南海、顺德、鹤山等珠三角的企业为龙头，逐步伸展至粤东、粤西两翼，如惠东、潮州、揭阳、吴川、茂名等。庞大的鞋业也带动了鞋材制革业、制鞋机械、五金配件、化工原料等相关行业的配套发展，广东各地鞋材、鞋机生产企业达3000多家，据不完全统计，全省制鞋业及相关行业从业人员达200万人以上。目前，广东鞋业的销售逐渐集中到广州，鞋业市场发展趋向高档次和规范化，配套功能日趋完善，鞋业内销外销的“窗口”功能日益明显，越来越多省外和国外品牌进军广州鞋业市场。但是，广东鞋业还存在很多不足：一方面广东鞋类产业产品附加值低和产品市场规模大不相适应，企业研发实力弱和企业市场能力强不相适应，产业根植性弱和产业规模经济实力强不相适应等；另一方面，因特殊的产业历史缘故，广东鞋业自主品牌和知名品牌的匮乏。这种状况，不仅与广东其它行业的品牌发展极不相称，也同最大鞋业基地的名分相差甚远。在鞋类的35个中国驰名商标中，广东仅有1个。二、 广州鞋业市场商圈分析广州市环市西路地段、直径300米左右的范围内，聚集了环球国际商贸中心（步云天地）、天富-西城、国际鞋城等17个鞋业鞋材专业批发市场群，形成广州环市西路鞋业批发商圈。目前，站西路鞋业批发商圈已形成了占地面积超十万平方米，总建筑面积达50万平方米，近10000家商铺的庞大鞋业交易市场商圈，年贸易额达300亿元，位居全国第一。现有从业人员4万人，已形成国内乃至全球规模最大、品种最全、辐射范围最广的鞋业鞋材专业市场。这些专业鞋业市场由于产业发展和市场流通的需要，建立了齐全的皮鞋产品、鞋材辅料、生产设备等批发销售网络，成为行业最集中的产品展示、交易、信息交流、原材料选购的中心。1、 环市西路鞋业商圈各主要市场概况（1） 广州环球国际商贸中心(步云天地鞋城)项目地址：广州市站西路26号项目概况：步云天地总建筑面积约10万m2，共有约1500个商铺，主体建筑分为三期，一、二期于十年前改建而来，主要经营鞋业，负一层和1-3层为商铺，每层共有260个左右商铺，三期主要经营鞋材，1-3层每层188个商铺（单个商铺建筑面积约20-30m2，实用率50%）；4-12层为展贸式办公室（每层约80个办公室，每间办公室约75-100m2，实用率约70%）。评价：多数经营户均自有工厂（75%），该类商户往往购置一间以上商铺或办公室，在市场不景气的时候往往将其中一间或多间出租以降低风险；市场出租率超过99%，出租情况非常好。销售价格：步云天地发展商将大约40%商铺及办公室销售出去了，目前商铺的销售价格较高，首层商铺售价为8-10万元/m2（较好位置的商铺单价高达30万元/m2），2、3层商铺售价为5万元/m2，办公室售价为2.5万元/m2。（2） 欧陆商业广场鞋业城项目地址：广州市站西路24号宏基大厦项目概况：专业鞋业批发中心，主要经营国内外鞋类、皮革制品业务。欧陆鞋业城1-3为商铺（共约300间）、4-10层展贸式办公室（约100间），绝大部分物业已经出租，未见商铺转让。评价：该市场为重建商场，整体规划较好，市场运营具有较好条件，商圈成熟，经营存在先天优势。（3） 广州国际鞋业广场项目地址：环市西路103号项目概况：国际鞋业广场位于步云天地国际商贸鞋城对面，创建于1985年，占地面积达12000平方米，铺位2000多个。该市场为建筑面积约12万m2，1-3层为商铺（共约190个，每层约60个），4-9楼为展贸式办公室，绝大部分物业已经出租（每层楼仅有1-2个商铺转租，而办公室目前全部租满并无转租者）。商家的经营模式是全批发，绝不零售。现时广场已经有数百家鞋业经销商进驻经营，展销的鞋款数以万计，但全部都只有单边一只。评价：该市场为重建商场，整体规划较好，市场运营具有较好条件，商圈成熟，经营存在先天优势。（4） 富力国际鞋业商贸中心项目地址：环市西路290号项目概况：该中心为富力集团开发的独幢建筑，物业共28层（地下两层、地上26层），总建筑面积约12万m2，主要建筑物为展贸式办公室；除2-3层定位为香港式产品经营专区而失败外，大部分物业已经出租，绝大部分经营鞋业。评价：该市场定位清晰，对2-3层的整体规划创意也不错，但是经营缺少力度和市场运营配套，致使无法兑现商铺销售时的租金承诺，导致产生纠纷；经过五年经营，目前出租率较高，也集中了一大部分经营实力不错的商家（厂家）。销售价格：发展商销售了大约60%商铺及办公室，目前商铺的销售价格较高，2-3层商铺售价为3.5-4万元/m2，办公室售价为2万元/m2左右；（5） 天和鞋城项目地址：站西路2022号项目概况：座落于环市西路鞋业商圈中心地带，天和鞋城经营10多年，为站西路段最早的鞋类批发市场之一。天和鞋城建筑面积约14000m2， 1-2层为商铺（约200个），3-9层为展贸式办公室（约150间），主营国内、外鞋类批发，其中更以男鞋为主。天和鞋城内通道宽敞，配套设施齐全，设施配备较为先进。评价：成熟的、较有特色的鞋业市场，但经营档次较周边的几个市场为低，租金水平也相应略低；少有商铺转租。（6） 西城鞋业广场（天富-西城鞋业商圈）：项目地址：环市西路89号-95号项目概况：西城鞋业广场共有8幢建筑，总建筑面积约10万m2，共有商铺约3000个（其中鞋业商铺约1500个、鞋材商铺约1500个）、展贸式办公室约700间，主体建筑分为西城鞋材市场、华丽宫鞋业展贸中心、天富荔珊鞋城和天富鞋材市场四部分，其余建筑作为配套（约4万m2仓储物流等）和辅助功能（个别作为辅助专业市场）；最初市场经营的时间为1995年，目前为同一个运营管理商，进行统一的集中式管理；各建筑的楼层业态大体相同：1-2层为商铺（共约1000间，单个商铺建筑面积约20-30m2，实用率50%），3层以上为展贸式办公室（共约250间，每间办公室约100-150m2，实用率70%）；基本租满，少有商铺转让或转租（即便有也全部为第二手，其租金基本翻番，部分并需要加收转让费，目前可以成交的租金水平大致为：商铺1000元/ m2，办公室为300元/m2）。评价：该广场商户整体实力较步云天地（环球国际商贸中心）略差，半数经营户均自有工厂（50%），该批商户往往购置多间商铺或办公室，市场不景气时往往缩小规模，将其中一间或多间出租；市场出租率超过99%，出租情况一直较好，市场人气旺盛，成交活跃。销售价格及转手费：发展商未销售商铺及办公室，但收取经营权费（每间商铺或办公室大体为10-15万元，个别的则高达20万元以上）；大部分商铺及办公室须交付转让费（每间商铺大体为10-15万元，而办公室则高达50万元以上）。（7） 胜其路鞋业批发市场项目地址：广州站西路30-32号项目概况：胜其路鞋业市场为后来专门建设的独幢建筑，物业共7层，总建筑面积约6万m2，市场首层为商铺（约330个）、2-7层为展贸式办公室（共约150间）主要建筑物为展贸式办公室。评价：该市场定位清晰，商圈成熟，市场运营配套较好，租金较高且稳定；该市场经过近十年经营，出租率较高，集中了部分经营实力不错的商家（厂家较少）。（8） 广州宇宙服装鞋业广场项目地址：广州市环市西路克山三街20号项目概况：位于鞋业商圈天富-西城市场对面，离环市西路还有两百余米，原为仓储市场，建筑主要为仓库，占地约40亩，建筑面积约30000m2，铺位1000多间，主要经营运动休闲服装、鞋业产品。1-3层为商铺，大部分曾经出租（业态复杂），但管理混乱、经营不好，目前首层商铺租金约为150元/m2/月（实用率70%，含管理费）；二层租金约60元/m2/月（含管理费）；整个市场大部分未租出（出租率约30%）。评价：由于离主力商圈有一定距离，客商到达不便，加之开业后初期运营不错而经营者盲目乐观缺少市场推广，遇上金融危机造成的市场萎缩后便难于抵挡冲击，造成市场逐渐冷清。特别说明：由于本报告侧重于鞋业市场及其相关商户的分析，对鞋材、皮具等市场的情况不作整理和分析，具体情况可参见调查日志（附后）。2、 环市西路商圈各大鞋业市场租金情况序号市场名称出租率档口位置与租金情况备注一线铺位租金情况二线铺位租金情况1步云天地99%1楼：A026（约50）1楼：1000元/月1楼：C055（约100）1楼：900元/月 含管理费；售价较高；展贸式办公室月租金均价约为300元；与商场管理处签约，3年一签，转手费高。2楼：A232（约50）2楼：800-900元/月2楼：C226（约40）2楼：700-800元/月3楼：A385（约65）3楼：700-800元/月3楼：C337（约120）3楼：600-700元/月2 欧陆商业广场鞋业城100%1楼：103B（约30）2万元/月3楼：349（约50）3万元/月已含管理费。与现租档主签约，一年一签转让收费较高。3西城鞋业广场98%2楼：2301（约45）800-1000元/m2/月第一手出租单价商铺为500元/m2/月，办公室为250-300元/m2/月4广州国际鞋业广场99%1楼：B182（约50）3.5万元/月2楼：B151（约50）2.3万元/月5天和鞋城100%1楼：A117（约60）3.5万元/月2楼：207（约35）2万/月 6胜其路鞋业批发市场95%1楼：D177（约50）3万元/月该商城只有街铺7富力国际鞋业商贸中心95%4-26楼（约80m2）100元/m2/月2-3楼（约30m2）50-55元/m2/月8广州宇宙服装鞋业广场30%1楼：A573-576（约65）150元/m2/月2楼：C203（约50）60元/m2/月注：大部分鞋业市场的商铺管理费20元/m2/月，办公室管理费10元/m2/月。3、 环市西路鞋业商圈分析（1） 市场呈多层次梯级布局：鞋类专业市场目前形成了以步云天地为核心、欧陆鞋城+国际鞋城+天富-西城鞋业市场为紧密层、广园西路的多个市场为松散层的多层次商圈，越靠近核心层的市场其租金水平、管理水平、品牌档次和客商层次就越高，反之亦然；核心层和紧密层商圈内的市场均拥有较多展贸式办公室，说明该类办公室已经成为主力商家的重要甚至主要营业场所。第一层次：步云天地鞋业、富力国际商贸中心两个项目均是近年新建的大型鞋批发，档次高、规模大、装修豪华，尤其是步云天地地理位置上佳；集中了广州规模最大、客流量最大、档次最高的鞋业商贸商户，款式新颖时尚，代表着广州鞋业的最新潮流，作为国内中高档真皮鞋对外展示和贸易窗口，得到客商的普遍认可。步云天地负一层为“万国童鞋批发”，集中了广东各地的最主要的童鞋研发生产企业，是广东童鞋对外展示和贸易中心。第二层次：国际鞋城、天和鞋城、欧陆鞋城特点：建成较早，资格较老，档次居中，地段处于站西路-广园西路鞋业核心商圈中心位置。第三层次：胜其路鞋业城、天富-西城鞋业成特点：档次较第一、二层次略低，地段处于站西路-广园西路鞋业核心商圈边缘位置，客商层次略低，PU鞋较多。（2） 环市西路鞋业市场劣势分析： 优势环市西路鞋业商圈内部配套设施相对较全，餐饮、商务、酒店、会议、展示功能齐全，但是相对而言相关配套数量较少，配套档次较低，且很少位于商圈的核心地段，基本上分布于商圈的周边地区。鞋业商圈内缺少供采购商要求的中高档次的餐饮配套服务，商务功能主要集中在广园西路，酒店配套的金马、天富两处档次不高且房间供应量较少，不能有效解决国外采购商的需求。而对于现代化的专业市场商厦，该商圈缺乏必要的会展、会议、信息发布等功能。 劣势批发市场群相配套的仓库、物流配套远离鞋业商圈。在鞋业商圈的内部仅有北城、天惠在其商场的地下一楼和地上5楼拥有自己的仓库，其余市场一般都将仓库设置在离商圈较远的西湾路-西槎路一带。西湾路段共有规模以上仓库8个，租金水平在30至60元/月不等，但是大部分租金在40元/月左右。相比较而言，由于圈内铺位、写字间供应比较紧张，租金比较高，将仓库设在鞋业商圈内不经济，成本比较高。西湾路一带相对比较便宜的租金和仓库供应量比较大，是鞋业商圈将仓库集中在这一带的原因。但是，这也增加了鞋业商户的经营成本，并给其经营带来不便。大部分鞋业批发市场还处于比较低级的阶段。虽然大中型批发市场的数量比以前多了很多，但仍有很多鞋业批发市场建设水平比较低。有些市场是利用闲置的仓库和待建土地建成的，带有明显的临时性，市场铺面只是简易棚式建筑，场内布局凌乱，卫生状况很差。此外，许多鞋业批发市场的选址与开发建设缺乏科学、统一的规划，乱搭乱建、违规建设等现象较为严重。市场的建设水平体现在市场的功能之上。只有刚刚过半数的批发市场能具备代办年检的服务功能，提供价格信息和供求信息的功能，提供设有银行网点的金融结算功能，具备经常进行一些包括路牌广告在内的促销功能。而在一些重要功能方面，如物流配送功能、加工包装功能、商品检测功能、展示功能、其它服务功能等方面却相对缺乏，尤其是假冒伪劣商品投诉理赔、行业发展动态及需求预测分析的信息提供方面显得十分不足。这些重要功能的缺失表明站西路老鞋业批发市场的总体建设水平不高。市场建设水平较低还反映在市场信息化程度上，大部分鞋业批发市场没有建立电子信息系统和电子信息网络，还未广泛采取电子信息管理手段和电子交易方式。交易方式还是以传统的现货对面交易为主，只有很少的批发市场有拍卖交易、期货交易等现代化交易方式。环市西路鞋业市场群各市场建筑外观设计、形象设计等方面缺乏统筹规划、开发，导致批发市场的功能、特色不统一，布局较凌乱、形象不鲜明。4、 西湾路-西槎路其他鞋业物业情况西湾路-西槎路位于广州市鞋业商圈的边缘地带，主要作为鞋业市场的仓储配套，目前由于环市西路鞋业商圈办公室的稀缺和紧张，已有部分中型外地鞋业企业在西槎路设立集仓储、商务、展示等于一体的办公室，未来还将有广州越秀城建集团在西湾路开发的财富广场项目投入使用。各主要鞋业物业情况简要如下：（1） 财富天地广场项目位置：荔湾区西湾路东侧项目概况：该项目为广州市越秀城建集团兴建（目前已接近封顶，预计今年底投入使用），占地面积约120亩，总建筑面积约27万m2，主要经济技术指标见下表：项目名称财富天地广场总建筑面积(m2)26.5万结构类型框架结构单层面积(m2)地下5.6万m2；地上3.2万m2层数7层（地上5层，地下2层）层高(m)首层6.5，二层以上4.5楼层承重(kg/ m2)500最大电量22000kW可供水量400 m3/天电梯数量86台主要业态鞋业展贸配套餐饮等注：由于目前该项目并未投入是执行招商和宣传，对其租金水平和具体定位、经营思路及配套均无从了解，需要待后进行调查。评价：该项目是广州城建集团迄今开发的最大型商贸项目，也是广州鞋业商圈的巨无霸项目。但由于距离核心商圈1000m以上，需要在产品设计、市场运营和招商推广方面进行较为周详的规划和比较到位有效的操作；根据目前鞋业发展的实际情况，可能还需要一定的时间进行培育。（2） 西城同德鞋业市场项目位置：西槎路31号院内项目概况：该市场原为广州市西城同德仓储有限公司物业，占地面积约80亩，建筑物分布杂乱无章，总建筑面积约12万m2，主要建筑物为仓库，场内大部分物业已经出租（最主要的一幢主体建筑出租作为华丽宫大酒店），绝大部分经营鞋业。租金及管理费等：临街商铺租金约为50-55元/m2/月（实用率75%，楼层较高，可搭建阁楼，但沿街商铺基本空置），华丽宫大酒楼的二层办公室（实用率60%）租金和仓库租金约为30元/m2/月；暂时不收管理费；商铺及办公室不收转让费。评价：该市场缺少整体规划和市场运营，经营存在先天不足；该市场转型已经两年，2009年招商的出租率较高，但由于之前商业经营不甚理想，大部分商户退出（除仓储部分外）。（3） 天富新都市鞋业现货广场项目位置：西槎路31号院内项目概况：该市场为天富鞋城发展商从广州市西城同德仓储有限公司租赁场内部分物业（华丽宫大酒楼的首层物业），建筑面积约2万m2，商铺约450个；2009年五月开业，当时大部分物业已经出租，绝大部分经营鞋业；但去年经营不善，大部分商户自2011年以来未交纳租金并退出（尤其是B区商户），目前开门率约35%。租金及管理费等：两年前租金约为90-100元/m2/月（实用率50%），今年调整后租金为40元/m2/月；暂时不收管理费；大部分商铺不收转让费。评价：该市场和同德鞋业市场一样，缺少整体规划和市场运营，经营存在一定不足；目前该市场正进行调整，除调整租金政策外，引导B区商户集中至A区经营，同时也在利用天富鞋城的客户资源和目前工商行政管理部门打击仿冒的契机加强招商，目前势头逐渐转好。（4） 神明国际鞋服商贸中心项目位置：石槎路388号项目概况：神明国际鞋业商贸中心为当地经济社（潭村或平沙村）所建物业，占地面积约35亩，建筑面积约5万m2，共12幢两层框架结构建筑，除少量用做物流或其他行业用途外（约30%），大部分为鞋业企业租用作为集仓储物流、商务办公、研发于一体的展贸式办公室（约70%，共约12家，每家租用面积1000m2以上），租金为35元/m2/月（实用率90%，租金每年递增10%）、管理费3元/m2/月，出租率约90%。评价：该物业建于2007年底，布局尚可，切合市场需求，虽然距主要商圈有一定距离，但由于市场定位清晰，租金较低而得到一批租户认同。（5） 溪雨国际鞋业总汇项目位置：西槎路603号项目概况：溪雨国际鞋业总汇占地面积约15亩，建筑面积约2.4万m2，主要建筑为两层框架结构，大部分物业已经出租（95%以上），大部分（80%左右）为鞋业企业租用作为集仓储物流、商务办公、研发于一体的展贸式办公室。评价：从对整个西湾路-西槎路-石槎路的相关物业总体考察来看，具有一定实力的鞋类企业在仓储物流、产品研发和商务办公方面的需求较大。5、 广州地区鞋业商户分析（1） 商户构成情况地域分布：来自全国各地，主要为广东（约50%）、浙江（约25%）。与厂家合作的情况l 厂家直营：拥有自我的品牌或者商号，约占50%（尤其是高档次鞋业市场高达70%）；l 厂家深度合作：大部分为厂家老板的亲戚，一般采用厂家商标作为自己的品牌，在产品和财务方面深度依赖厂家支持，约占20%；l 厂家广泛合作：往往经营几个厂商提供的商品，尤其是中低档次市场和商家为主，约占30%。（2） 商户的经营管理情况和思路目标市场和客户对象：商户的目标市场比较清晰，一般分为欧美、中东、南亚和非洲几个类别和层次。产品组合：商户经营品类比较专业-男鞋、女鞋、童鞋、运动鞋、休闲鞋划分得比较清晰，也往往因目标市场的不同在产品设计等方面而呈现较大区别。营业管理：面向不同的目标市场，其管理方式也却有不同；部分实力商家均采用“商铺+展贸办公室”相结合的方式开展营业，现场营业管理更多重视实际的沟通和推介能力；在客户资源稳定的情况下，部分商家开始撤销商铺而改以展贸式办公室为经营场所。经营思路：大部分商家均在实际营业中明确外贸订单、国内批发、零售的界限，只把其中某一类作为经营中心，说明商家的经营思路较几年前有大幅度提升。（3） 商户考虑的实际情况经营的投入和产出情况：鞋业进入的门槛目前不高，一般投资20-50万即可；但是如果进行系统的产品开发、生产和市场营销尤其是进行品牌建设和营销网络的建设，则需要较大投入和较长时间。因此，大部分商户都在市场竞争面前更多考虑现实因素。影响行业或企业发展的几个因素：l 行业的起伏波动：广东鞋业以外销为主，海外市场的变化波动对行业影响较大，商户对此一般都比较重视；l 金融因素的影响-人民币升值对出口的影响；l 市场竞争的因素-工商管理部门的打假行动等：大部分缺少自主品牌，在产品开发和品牌建设方面缺少投入和经验；l 经营因素的变化-成本加大、利润降低：目前原材料和人力资源成本的上涨，使得鞋业企业的利润大大降低，因此在投入方面更为慎重。其他外部因素：例如行业聚集等。第二部分项目可行性建议一、 项目的相关情况1、 项目概况：该项目位于广州市荔湾区西北部，地块总占地面积约30亩，建筑面积可达6万m2，紧邻荔湾至白云的交通要道之一西湾路西侧（原广州水泥厂旧址南方），前身为广东二轻储运公司西湾仓库。项目周边目前尚处于开发阶段，商业配套较少，但项目处于由众多皮具、鞋业、服装批发市场组成的环市西路-梓元岗商圈边缘，东南与环市西路鞋业商圈相连；项目北面紧邻城建集团开发的大型住宅楼盘“岭南湾畔”，对面的西湾路东侧则是城建集团开发的大型鞋业商贸项目财富天地广场；周边即广州火车站、汽车客运站、专用航运码头、内环路与高速公路，区块将在两年内基本发完成，是商业地产开发的较好区域。项目具有一定的开发价值；但考虑商业配套和商圈发展的实际，项目可能需要2年左右的培育期。2、 项目主要经济技术指标：项目名称未定总建筑面积()6万单层面积()2万结构类型框架结构层数(层)3层楼层承重(/)500层高(m)首层5.8，2-3层4.5使用年限20年建设投入1.2亿元3、 项目建筑物情况（略）。4、 项目周边配套情况（略）。 5、 项目周围交通：（1） 交通距离：10分钟车程可以到达火车站或环市西路鞋业商圈，30分钟可到达天河商务办公区，45分钟车程可到达广州白云机场，一小时车程覆盖广州市区、珠三角主要城市及主要鞋业产区。（2） 公共交通：l 20多路公车线近在门口（黑山站）：有 17 、62、71、80、134、175、176、179、196、212、215、225、228、238、241、524、543、545、832、夜2、夜15、夜21路车。l 地铁五号线西村站步行5分钟即可到达。6、 项目所在商圈位置：二、 项目优劣势分析（SWOT分析）1、 优势分析（1） 地理位置优势：项目处于城郊结合部，交通方便，运输条件较好，是现代大型物流中心布局的理想区域。（2） 集群优势：项目周边已有多个大型物流-展贸式办公室项目，尤其以财富天地广场为最有利的支撑，对提升项目层次、促进项目的快速发展均有相当重要的拉动作用。2、 劣势分析（1） 地理位置：本项目离环市西路鞋业商圈约1000米，且周边没有大型鞋业市场，吸引鞋业商贸客流移步到本项目有一定的难度。（2） 交通：项目主入口道路为4车道区域主干线，车流量较大，对由财富天地广场过往的人行造成一定的影响。（3） 配套：项目除了相邻的大型社区岭南湾畔餐饮配套外，周边餐饮、商旅配套缺乏。3、 项目的机会分析（1） 展贸式办公室需求越来越大，而市场供给有限，本项目位于商圈的边缘地带，租金成本相对较低，这是本项目一个较好的机会点。（2） 站西路的大部分鞋业批发市场还处于比较低级的阶段，虽然大中型批发市场的数量比以前多了很多，但仍有很多鞋业批发市场建设水平比较低。而如果我们的项目定位将跟随甚至领先财富天地广场，从物业及设施配套、商务配套、经营环境、仓储物流都比现有的批发市场高一定的档次，这样可以吸引有经营环境需求的商家进驻。（3） 广州环市西路鞋业商圈的大部分商家（卖家）均以外贸为主要业务类型，但是目前广州乃至全国都缺少一个行业性的鞋业外贸电子商务平台。如果项目在前述基础上引入成熟的电子商务机构，将提升项目的服务能力和商务档次，从而大幅度提升项目的竞争力。（4） 根据行业未来发展的趋势和需要，项目如果引入相关专业机构在专业技术人才培育、企业品牌培育等方面提供辅助性配套和专业化支持，将增强对目标企业客户的吸引力。4、 项目的威胁分析（1） 环市西路鞋业商圈部分鞋业市场的拆迁、改造是逐步进行的，并未形成市场大的动作，要吸引那里的商户离开存在着较大的困难。（2） 对面的财富天地广场体量巨大、物业条件良好，起点较高，将抢夺大量的客户资源，企业具有较好实力，与本项目形成直接的竞争。三、 项目建议1、 项目经营业态的可能性选择与建议（1） 项目经营的方向：从前述的情况来看，本项目应围绕作为鞋业行业的商贸配套来开展建设和经营。原因有三：项目位于广州环市西路-梓元岗大商圈的边缘地带（而周边又缺少其他能够支撑项目发展的行业性商圈），这个商圈涵盖皮具、鞋业及其配套的皮料、五金行业。脱离这个大商圈，项目的经营将缺少专业特色，不能形成竞争优势；另一方面，项目离梓元岗皮具商圈上距离较远、到达性很弱，加之西湾路-西槎路地段大部分项目均为鞋业类企业作配套，从行业专属性来考虑，建议项目面向鞋业行业；广州鞋业商圈作为国内鞋业对外出口的主要窗口，具有大量稳定的销售和市场需求，尤其是鞋业企业（不含鞋材企业）在商贸办公等方面需求较大，也能够承担一定的场地租赁成本；环市西路鞋业商圈的办公物业和餐饮、酒店配套紧缺且层次较低，无法满足高端客户的需求，因此项目具有较好的发展空间。（2） 竞争策略与相应的运营管理机制 策略一：配套策略，即对现有物业略加整修，定位为面向鞋业企业的专业仓储区或财富天地广场商户的仓储配套。依据：目前环市西路鞋业商圈的仓储需求巨大，已经很难得到满足；如果财富天地广场投入运营，其入驻商家必然需要大量的仓储配套，而本项目坐拥地利，较易实施。配套：只需对现有物业进行适当改建或扩建。运营：少量管理服务人员即可，不需要进行宣传推广等等。投入与产出：投入较小，产出也相应较低。评价：简便易行；但难以实现土地的增殖，不具备长远竞争优势。策略二：补充策略，面向中小型鞋业企业的仓储-展贸式办公区，作为对环市西路鞋业商圈或财富天地广场的补充。依据：中小型鞋业企业数量巨大，对展贸式办公物业的需求也非常大，而环市西路一带目前的办公物业租金很高、购置成本高昂，非大部分商户所能承受；该商圈周边包括西湾路-西槎路的几个小型物业已经开始转型并已经取得较好效果，但是由于其缺少整体配套措施，目前物业的增值空间不大；本项目体量不大，在短期内交易消化。配套：需要对现有物业进行升级改造和扩建，并增加相应的配套。运营：适量管理服务人员，并需要一定量招商人员，需要进行一定的宣传推广等等。投入与产出：建设投入一般（估计800元/m2），租金将有一定提升。评价：简单易行，土地的增值空间不大，不具备长期竞争优势。策略三：跟随策略，面向中小型鞋业企业的专业化展贸式办公区。依据：环市西路鞋业商圈需要升级，而部分中小型鞋业企业有较强烈的升级愿望却又无法承担环市西路鞋业商圈各专业市场的高昂租金成本；财富天地广场定位为专业化展贸式办公区并进行相应的配套，本项目临近财富天地广场，只要跟随其发展将具有较好的发展空间和升值空间。配套：需要对现有物业较大规模的改造和升级扩建，并增加商务会议、商旅餐饮配套等功能。运营：建立企业管理体系，一定量管理服务人员，并需要较多营销人员，需要进行一定的宣传推广。投入与产出：投入较大（预计1800元/m2），租金将有较大的提升。评价：从中长期着眼，前期投入较大，需要一定的市场培育时间（预计两年）；土地的增值空间较大，具备一定的竞争能力。策略四：领先策略，面向品牌鞋业企业的高层次商贸服务区。依据：市场稀缺高层次商贸服务物业，尤其在软件方面缺少行业性领先或成熟的电子商务平台及与之相配套的行业研发、信息交流中心。富力国际鞋业商贸中心是一个硬件上成功的旁证，而带有较好服务功能并能促进商贸发展的高层次商贸服务区则能吸引优质客户的进驻。配套：除了需要对现有物业进行大规模改造和扩建、增加商务硬件配套外，更需要在此基础上进行品牌孵化、专业的鞋业外贸电子商务平台建设。运营：需要建立规范的企业管理体系、配置较多管理服务人员，前期需要较多营销人员，需要进行一定的宣传推广等等。投入与产出：投入较大（预计1800元/m2），配套建设及相应合作伙伴引进需要提供相应的租金政策支持，前期宣传推广等的投入也相应加大；增值空间较大，具备核心竞争力和长期竞争优势。评价：前期投入较大，建设周期较长，但建设完成后将大幅提升项目的竞争力，从而创造较好的增值空间，是行业未来发展的方向。（3） 经过以上几种策略的比较，同时考虑财富天地广场的高层次商贸服务区定位，建议本项目在前期采取跟随策略，但从长远发展可适当结合领先策略，因此第三种选择结合第四种选择较优（财务分析也支持该种定位，详见后文），即：打造集鞋业展示、贸易、电子商务、研发一体化的现代化展贸商业区。2、 项目建设的建议根据定位于现代化展贸商业区的策略，对项目建设做概要性说明。（1） 物业改建和扩建： 建设阶段：项目启动后即对物业进行改造和扩建； 建设规模和层次：根据策略定位的不同，有两种选择方案。如果采取配套策略或补充策略，则仅仅需要在现有物业布局的基础上加建或扩建，可分期分批进行，减少资金占用并降低经营风险；如果采取跟随策略或领先策略，鉴于本项目规模较大，建议采取一次性建设到位的策略，安排好工程建设和招商、经营的工作节奏，从而减少建设周期和空置时间，实现经济效益的最大化。 建筑设想：建筑建筑采用钢筋混凝土框架结构，以三层建筑为主，建筑总高度不超过16m，首层高度6-6.5m、23层高度4.5-4.8m；其中，一楼为商铺，二三楼为展贸办公区及其他配套服务设施。 建筑规划：根据项目定位而定，大体有两种选择：l 如果按照第一、第二两种策略定位，则无需大范围调整现有建筑物布局，只需要相应增加园林和道路建设；l 如果按照第三、第四两种策略定位，则需要调整现有建筑布局，增加园林和道路建设、配套设施，须另行专门规划设计。 占地面积与容积率：项目占地面积约5万m2，根据鞋业专业市场的特性和高规格建设的要求，按照1.2容积率和商铺65%、办公区75%、配套85%的实用率进行规划、设计和建设。 建筑面积：建筑面积预计为6万m2。其中，商铺面积占30-35%，面积约为2万m2；办公区面积占55-60%，面积约为3.5万m2；其余物业配套设施和商业配套面积占10%，面积约为0.6万m2。 结构：无论何种策略定位，都需要增加现有建筑物业面积，因此需要将