中国工业地产行业现状及其前景预测分析.doc

一、工业地产行业定义及分类（一）工业地产行业定义工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。图表：工业地产项目的功能和客户项目内容工业地产的功能行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。工业地产的客户公司、企业和个体经营者资料来源：前瞻产业研究院工业地产行业研究小组整理图表：工业地产行业的特征特点分析政策主导性强、专业性强工业地产一般是由所在地政府提供优惠土地，单独投资或者合作开发，用来吸引企业进入，进而发展本地经济，由此决定了国家或地方政府的经济、社会发展政策对工业地产的类型有很大的引导作用。当地资源优势、经济发展政策导致了不同地方的工业地产不同于另一个地方，专业性较强。投资大、投资回收期长工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，其投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也相当高，而投资回收期则有的长达十几年。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。项目增值空间大工业地产，尤其是很多工业园区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，工业地产开发应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展，比如说建设完善的配套产业环境，搭建物流服务体系等。资料来源：前瞻产业研究院工业地产行业研究小组整理（二）工业地产项目分类根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区（具体分类和各类别定义见下图）。其中，工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。按照物业建设要求的不同，工业园区可分为综合工业园区、科技园区、物流园区、专业园区、企业总部基地等；按性质的不同，工业园区可以分为高新技术开发区、经济技术开发区、特色工业园区、技术示范区、科学园、技术城等。我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。图表：工业地产的分类资料来源：前瞻产业研究院工业地产行业研究小组整理图表：工业厂房与工业园区的特点特点工业厂房标准厂房指在工业园区或工业区块内，按照国家相应的建筑标准和规范建造的用于出租或出售给企业从事工业生产经营的工业用房，形式多为单层、多层、联排及叠加为主，不同行业标准厂房的标准也有所不同。优势：企业投产迅速；租赁厂房初期投入少；厂房兼容性很好，适合成片开发。定制厂房指厂房投资方根据厂房使用方对于厂房的建筑规模、用途、布局、内外部结构等的具体要求而设计和建造的，满足使用方特定需求的厂房。这类厂房是专门为某个生产企业定做的，是特殊的，不具有一般通用性。定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务客户多为跨国公司。优势：开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续；量身定制的物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用率较高。工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。综合工业园容纳产业类别多、功能复合。科技园区园区物业类别以科技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。物流园区主要是服务于物流行业的工业园区。专业园区对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。企业总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。资料来源：前瞻产业研究院工业地产行业研究小组整理二、工业地产行业发展历程分析中国的工业地产起步比较晚，目前还处于初级阶段，主要表现为工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外资和民营企业参与较少。工业地产更多地表现为政府一个招商引资的工具，以满足其解决就业、拉动GDP、增加税收的需要。图表：中国工业地产发展历程资料来源：前瞻产业研究院工业地产行业研究小组整理图表：中国工业地产发展主要标志事件资料来源：前瞻产业研究院工业地产行业研究小组整理三、工业地产行业发展状况分析2012年在我国住宅物业、商业物业投资建设形势欠佳的情形下，以工业地产为主的其他物业的投资建设形势相对较好。据前瞻推算，2012年扣除住宅物业、商办物业的投资外，我国其他物业的投资额为9751.39亿元，同比增长30.11%，相较全行业的投资增速要高出近15个百分点。图表：2000-2012年以工业地产为主的其他物业开发投资规模与增长走势（单位：亿元，%）资料来源：前瞻产业研究院工业地产行业研究小组整理2012年我国以工业地产为主的其他物业的新开工面积增长缓慢，但竣工面积增长迅速。根据前瞻推算，2012年全国商品房中的其他物业新开工面积为18644.89万平方米，同比增长3.91%；竣工面积为7839.94万平方米，同比增长23.91%。而该年整个房地产行业的新开工面积同比增速为负值，其他物业的竣工面积同比增速则高出全行业近20个百分点。图表：2000-2012年以工业地产为主的其他物业新开工面积与增长走势（单位：万平方米，%）资料来源：前瞻产业研究院工业地产行业研究小组整理图表：2000-2012年以工业地产为主的其他物业竣工面积与增长走势（单位：万平方米，%）资料来源：前瞻产业研究院工业地产行业研究小组整理