某建材物流中心建设项目可行性研究报告WORD版.doc

可行性研究报告建材物流中心建设项目2010-11-23目 录第一章 总 论31、项目概况及目标32、编制依据及研究范围53、编制原则64、主要经济技术指标75、可行性研究结论9第二章 项目建设的背景及必要性11第三章 项目建设单位概况27第四章 行业分析及市场预测281、国内市场发展预测282、渤海新区/家居市场需求预测32第五章 项目选址及建设条件351、项目选址352、基础条件363、自然条件36第六章 建设方案381、建设规模382、建设原则393、建设目标394、交易仓储中心功能定位及结构设计395、信息平台功能41第七章 专业技术方案431、总平面布置432、建筑结构453、供电方案454、通讯、电视网络系统465、给排水设施466、消防477、通风空调488、节能48第八章 环境保护与安全卫生491、环境保护492、安全卫生49第九章 项目组织及运营511、交易仓储中心的管理系统512、项目实施方案51第十章 项目进度计划531、工程进度计划532、项目实施进度表53第十一章 投资估算与资金筹措541、投资估算依据542、价格及取费依据：543、项目总投资544、资金筹措计划565、还贷计划56第十二章 项目财务评价571、财务计算依据572、税率及利润预测583、不确定性分析594、财务评估结论和建议59第十三章 可行性报告结论60附 件：1、项目投资估算表2、销售与运营收入测算表 3、华北建材物流中心平面图第一章 总 论 北京华富天成投资管理有限公司在对华北地区建材家居城和河北省区域建材家居的市场进行了分析；并对华北建材物流中心建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了华北建材物流中心项目可行性研究报告。一、项目概况及目标项目名称：华北建材物流中心建设地点：渤海新区中捷农场盐场（原址为小司庄村） 建设单位： 北京华富天成投资管理有限公司 建设期限：3年华北建材物流中心项目拟建在 渤海新区中捷农场盐场（原址为小司庄村），位于中国河北省东南部渤海西岸，环渤海经济圈的前沿地带，东南临黄骅港，北依京津，西接华北平原腹地，南望齐鲁，区位优势得天独厚。将为建材仓储物流最优综合成本的城市建筑提供重要配套。华北建材物流中心项目规划占地约1500亩，总投资120245万元人民币。项目拟建总建筑面积501426平方米，其中：品牌建材展示交易中心44656平方米，陶瓷仓储交易区336400平方米，餐饮宾馆活动中心服务区26255平方米，配套生活区104115平方米。项目分三期进行建设：一期总投资47499万元，形成建筑面积 190528平方米的投资，分别建成品牌建材展示交易区、陶瓷仓储交易区。二期总投资54561万元，形成建筑面积208183平方米的投资，分别建成品牌建材交易区、陶瓷仓储交易区、餐饮宾馆服务区。三期总投资18185万元，形成建筑面积112715平方米的投资，分别建成配套生活区及活动中心。项目建设目标：n 建材家居仓储月吞吐量达到300万平方米以上，年宏观建材交易仓储产值50亿元以上；n 与近200家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务；n 建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；n 引进第三方建材家居企业300家以上，为华北地区近100家左右大型建材家居企业和河北近30家品牌家居/建材等专业市场，提供全程仓储物流供应链服务；n 现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。 本项目的建设对促进华北地区市品牌家居/建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在华北地区家居/建材业激烈竞争的差异化发展。促进华北地区建筑陶瓷业的优化发展，减轻由于品牌家居/建材城处于商业区位配置高成本运作的压力；促进华北地区家居、建材市场的良性发展。宏观上对华北地区城市建设和市民家居及建材需求起到促进作用。具有十分重要的现实意义和经济社会效益。二、编制依据及研究范围2.1、编制依据（1）国家、河北省、渤海新区国民经济和社会发展第十二个五年计划；（2）渤海新区大型零售商业服务设施布局规划；（3）国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数；（4）渤海新区关于商贸、物流等现代服务业发展规划；（5）华北建材物流中心项目意向性规划布局；（6）其他文件和协议；2.2、研究范围（1）项目建设的背景和必要性（2）项目投资主体的情况（3）行业分析及市场预测（4）项目选址及建设条件（5）项目布局及及各部分功能定位（6）项目组织及管理系统（7）项目效益评价及不确定性分析三、编制原则3.1遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的批发零售等商贸服务；积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。”来做好项目定位、进行项目设计。3.2按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。3.3根据河北省和渤海新区“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。3.4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。3.5河北省及渤海新区目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。3.6项目建设以建材家居的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。3.7项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。3.8消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。3.9其它规定及客户要求。四、主要经济技术指标项目于 2011年建设，并可于2013年完工。整个项目预计于2013 年达到全部的生产能力，进入正常营运。预测可以年实现营业收入 万元。具体指标如下：4.1 主要经济技术指标序号项目单位指标备注建筑数据指标1总建筑面积平方米501426 90%用于出售；10% 自营2容积率0.53建筑密度374建设工期月36经济效益指标5项目总投资万元1202456年平均收入额万元1506正常营运年4.2销售及运营收入的测算如下表：附件2销售及运营收入的测算表 单位：万元名 称投资期正常运营年份2011年2012年2013年2014年一、销售收入：59391.2069033.20 22905.30 0.00（1）品牌建材展示交易中心仓储区8931.208931.200.000.00（2）陶瓷仓储交易区50460504600.000.00（3）配套生活服务区0.000.00229.5.300.00（4）宾馆餐饮区0.007062.00 0.000.00（5）活动中心区0.002580.000.000.00二、租赁及运营收入：0.00220.00 64.001506.00宾馆租赁收入0.000.000.00106.00服务中心租赁收入0.000.000.00150.00餐饮租赁收入0.000.000.00120.00装卸服务费0.00 100.00200.00300.00理货包干费0.0030.0060.0080.00信息系统收入0.0010.0020.0040.00运营收入0.0080.00180.00300.00其他业务收入0.0080.00180.00300.00三、项目营业总收入59391.2069253.20 23609.30 2902.00五、可行性研究结论5.1华北建材物流中心项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合渤海新区把该区域作为建材家居等专业市场和公路、良港形成物流对该宗地配套需求。5.2项目的建设将推动区委、区政府倡导的先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把渤海新区打造成为东进西出、辐射南北的区域性商业服务业中心要求。渤海新区现代服务业经济的发展，体系之进程，配套环渤海经济圈的建设，带动城市新型建材工业经经济发展；扩大地方社会就业现实意义。5.3建材交易仓储中心将形成一批建材品牌商入驻；吸引第三方建材家居经营企业。推动企业依托新区物流优势条件,通过水、陆、铁进出口，参与区域性市场竞争,降低建材/家居业在华北地区的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。5.4项目的建设将成为推动华北地区建材/家居市场的有利补充，促进区域产业结构调整。建材物流中心的建成,为整顿目前该区域零散的建材交易和仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为渤海新区发展专业市场和物流产业的形成互惠,互动,协同发展一支重要经济力量。项目在市场，选址方面做了充分的考虑：针对周边城市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况，调查华北地区建材家居市场层出上马，档次和品格高端的现实，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量建材交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是投资公司来自于专业资产运营公司，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。 第二章 项目建设的背景及必要性一、我国建材业及建材/家居专业市场发展背景1.1 建材市场现状据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2009年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1368个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有684家。 近年我国建材市场的成交额已超过1500亿元人民币/年。平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊位租金总额9.8亿元；浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达78亿元；第二山东淄川区建材城，成交额达53亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为33亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：中国陶瓷城、华夏陶瓷城、常州新区长江贸易中心、南京装饰城、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。 建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为18万个，已出租摊位16万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；陶瓷、木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过5万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。 1.2 建材市场形成的特点和问题 建材企业后向一体化发展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材厂商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。陶瓷、木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。 渠道商介入生产领域虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。 资源向优势企业集中在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。 资本给予更多关注 风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2008年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。 出口保护越来越少涉及陶瓷、地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。 跨界招募专业人才建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。 专利意识有所升级随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是中国建材企业的软肋，“COPY"至一度是部分企业的生存法宝。如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉结果，保护产权意识得到彰显！ 品牌建设备受重视5年以前，建材商投广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺天盖地-电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。 家装行业面临拐点人民生活水平大幅提高到来的特殊年头对家装公司影响甚大。房地产开发交房量下降快，市场在萎缩；困难之下，也有机遇。如果大型家装公司能够抓住机遇，加紧储备人才，加大投入，调整到位，将是一个大发展的机会。1.3 中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显 中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高，这种业态发展顺应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为主，转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在上海、北京等发达大城市。家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比如天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。1.4 建材业消费创新呈现新趋势宏观经济紧缩、房贷政策收紧的2009年，建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略2009年将在全国60家店面中，全面推广家装按揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务，与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行，双方分别推出的项目是“家装易”、“分期宝”。普通消费者买房需要支付更多的首期付款。所以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲置等尴尬局面。”家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。1.5 商业模式下，建材市场投资的困境动辄几万、几十万平方米的建材家居装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈；如果将建材家居市场用地按照商业地产用地对待，那么市场运营存在极大的压力。土地资源越来越稀缺要素，市场建筑房子又不能造太高，而建材家居装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于投资建材市场的来说，存在一定困境。而市场建设对于当地制造业发展具有促进作用，在房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。1.6 河北及周边建材/家居专业市场现状河北省建材市场初现过剩危机，截至目前，该省主城区5000平米以上的建材市场已经达到近80家，分散的建材门市和超市更是不计其数，导致市场饱和并出现了过剩的局面。统计资料显示，2010上半年河北房地产投资较去年回落约5个百分点，而建材产品受固定投资增幅回落的影响，建材产品市场需求增长和价格均呈现回落的趋势，行业平均利润也较去年下滑了20%。河北固定投资热升温，导致建材市场一哄而上，在布局上也不合理。与此同时，众多建材市场扎堆建设，密度过高，经营项目雷同，缺少特色。此外，激烈的市场竞争使得建材城为了获得更多的客源而不得不采取降价、打折等促销手段。“建材市场多了，东西都差不多，在选择上主要看价格和质量。”而业内人士认为，残酷的市场竞争已经使得以往暴利的建材行业风光不再。 河北省建材行业协会有关专家分析指出，随着土地价格的迅速上涨，以及市场过剩导致的竞争日趋激烈，当初建材城能够快速获利的市场条件已不复存在。现在建材行业已属于投资巨大见效慢甚至难于见效的行业，投资建材城，风险加剧。对此，该专家提醒，投资商每新建建材市场，在经营特色上应当力求错位，以避免单纯的价格竞争。 1.6 国家及河北省十二五规划对建材/家居专业市场发展提出更新要求国家在十二五规划中关于发展商贸服务业明确：坚持市场化、拓宽领域、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。大力发展主要面向生产者的服务业，细化深化专业化分工，降低社会交易成本，提高资源配置效率。鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。健全服务业标准体系，推进服务业标准化。大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。河北省在十二五规划中对商贸发展进行前瞻性规划，目标是建设区域性商贸中心。实施中鼓励推进功能创新、交易方式现代化，建设辐射力强的大中型批发市场，完善功能，提升档次。支持发展以连锁经营、物流配送、代理销售网络、特许经营、电子商务等为主要特征的现代流通方式，改造和提升传统商贸业。加速融入环渤海大物流圈，发展大型的商贸流通集团。1.7 城市工业经济和区位及物流快速发展对综合性、专业化建材/家居专业市场发展构成有效支撑二十一世纪的前十至二十年，是中国物流需求的高增长期。社会经济发展越来越依赖于现代物流的发展，这是一个国家调整经济结构，转变经济增长方式的必由之路，亦为通过流通现代化推动工业现代化的必然。河北在进行推进物流管理体制改革，构建快速物流运输平台和物流信息平台，加速融入环渤海物流圈。依托北京、天津、石家庄、等区域中心城市和交通枢纽地区，培育一批物流龙头企业和物流园区。推进物流标准化管理，整合物流资源，鼓励仓储业、运输业、货运代理和企业物流等向第三方物流转化。到2010年基本形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效、互联互通、与环渤海经济圈全面对接的现代化综合物流体系。 沧州渤海新区位于河北省东南部，处于环京津、环渤海中心位置，是中国第三经济增长极的核心地带。区内黄骅港是河北中南部六市、神黄铁路沿线和晋陕蒙等中西部地区陆路运输距离最短的出海口。作为河北省西出东联的桥头堡，必将成为推动全省经济发展的强力引擎.良好的经济地理条件，有利于以渤海新区为物流据点开展低成本、高效率地开展服务。1.7.1运输支撑条件 渤海新区处于密集的交通网络中心地带，高速公路、国道、铁路、港口一应俱全，概括为1个港口，3条国道，5条高速，4条铁路交汇于此。 公路运输 区内集疏港路、高速公路、国防公路及国、省干道纵横交织，即：国防公路、307国道、205国道、沿海高速、津汕高速（天津广东汕尾）、石港高速（石家庄黄骅港）、保港高速（保定黄骅港）和邯港高速（邯郸黄骅港）。 铁路运输 经过多年的建设，区内现有朔黄铁路（陕西神木、山西朔州黄骅港）、沧州地方铁路和天津万家码头至山东大家洼的铁路（山海关烟台环渤海铁路大通道的组成部分）、邯港铁路（邯郸黄骅港）。 水上运输黄骅港现有1个10万吨级、4个5万吨级、1个3.5万吨级、1个1万吨级煤炭泊位和2个1.5万吨级杂货泊位、1个5万吨级液体化学品泊位，共10个泊位，7万吨的货船可自由通过，年运量达亿吨，成为中国第二大煤炭输出港，已经成为冀、晋、豫、鲁、陕、蒙等地新的便捷出海通道。由黄骅港连接的海上交通，东距韩国仁川港260海里，日本九州港900海里。黄骅港的建设目标是成为现代化综合性深水大港（20-25万吨）。 航空运输新区距北京首都机场260公里、天津滨海机场80公里、天津港80公里、山东省济南机场230公里及东营机场170公里、河北省石家庄机场260公 里。1.7.2 信息网络支撑条件河北省是全国重要的通信枢纽，与世界200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力。因此，从河北省的交通运输及网络设施条件、物流组织据点条件和信息支撑条件分析，河北省己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的物流服务设施而发展现代物流的基本条件。二、华北建材物流中心项目建设的意义2.1 推进河北省建材专业市场的健康发展项目的建设和运营是河北省现代建材/家居专业市场建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为河北省建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进河北品牌建材/家居市场的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高渤海新区在周边的首位度。有效解决目前河北建材/家居在商业化模式下运营成本的压力，提高经济危机对建材市场需求萎缩的抵抗力。2.2 培养和造就渤海新区以信息化，大宗建材物流为支撑的专业仓储交易集散中心 华北建材物流中心建设将大大促进河北省引进和利用省际商贸和物流企业的步伐。项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与便用方式，让先进的建材大宗运营企业以其成熟而规范的服务运作为河北省建材专业服务发展提供良好的范例与榜样。与河北大型建材超市在商业化模式遇到：产品价格过高；进驻品牌失控；消费需求导向让位于超市利益；盈利能力弱等诟病。本项目的建设将以如下方式进行提升和改善策略：A消费环境明显改善：高档的物业设施，空调、保安、自动扶梯等一应俱全等现代设施，让消费者感受到前所未有的尊重。B集中先进的品牌展示系统：以品牌展示为主要形式，以专卖、专营为主体，让枯燥乏味、灰色消费模式，向更加感性化、时尚化、透明化方向转变。C先进信息化的经营管理模式：建立网上交易信息平台；依托物流优势条件，实施最优先物流配送体系；统一广告、统一促销；统一市场拓展和团购，深度服务市场；统一售后服务，提升市场品牌。D提升品牌经营层次，深度整合市场与商户资源，实施集约化管理模式。E超大经营规模仓储管理，包容建材专卖店、品牌展示、建材超市等多形态的配送。F跨行业整合资源，结盟优势合作伙伴。G. 餐饮宾馆等为中心提供后备保障。为品牌建材商和运营商搭建信息化、成本集约化、物流配送先进化的建材交易和集散中心。2.3 充分发挥华北地区市场集中的基础优势，促进该地域的物流产业片区、规模化发展 目前项目周边已形成渤海新区的重要市场物流带片区：中铁物流等具有大规模的专业物流基地。项目的建设将有效的整理了乱搭、乱建的散落现象，形成整合的统一的大规模市场，与周边专业市场连动发展，做强做大区域专业市场规模。促进城市产业的合理化规划和科学化发展。 三、华北建材物流中心项目建设的必要性3.1引导和转化渤海新区及带动周边潜在建材市场需求商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然在华北地区当前存在着的建材市场需求，但区域内众多建材/家居专业市场在商业模式下，高成本运营；其环境和区位基本上集中与闹市区，以市场重复定位，导致市场间的恶性竞争，由于缺少成本优势和交通条件受阻导致市场对外辐射能力较弱。本项目的投资将集中华北地区建材专业的优势要素，力争成为品牌建材市场的交易和仓储的集散中心、信息服务中心。其核心的便捷的交通条件，使得项目在承接环渤海经济圈的经济发展机遇，对北京、天津、石家庄、济南等周边城市的建材市场有独特的辐射优势。增强本地建材企业和外地知名品牌建材商家对周边的销售市场开拓能力。通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善各自为政发展的阻力。随着渤海新区整体经济的发展和城市首位度的提升，渤海新区专业物流产业带，必将促进物流需求，提升该地域第三方物流大型产业化发展，有力地支持了现有陆、水、铁的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。3.2 支撑了该区域的有效物流市场机制建立物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学；需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设；并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。物流集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，对渤海新区市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序具有十分积极和现实的意义。3.3 充分发挥渤海新区区域中心城市辐射功能河北省政府要将渤海新区建设成为经济繁荣、科技发达、布局合理、设施完善和环境优美的现代化滨海城市，经济发展速度高于全国平均水平。这不仅意味着渤海新区以国内生产总值（GDP）为代表的经济总量规模的增长，还包括渤海新区市以三次产业比例为特征的产业结构水平的改善。此外渤海新区还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。渤海新区经济综合能力的成长将表现为建立在经济实力基础上的以商品流通、金融服务和信息管理的为代表的经济中心城市的极化效应和以技术、资本、商品、产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的经济中心城市扩散效应，力争在河北省乃至更大区域上的发挥经济辐射作用。专业建材/家居市场的建立，是渤海新区建材工业经济发展和发挥上述经济中心城市功能的最佳窗口和有效途径。3.4 有效推动建材行业经济，服务渤海新区工业立市目标对于渤海新区这样一个新兴的开发城市，建设商贸物流业对渤海新区经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面： 培育新的经济增长点工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸专业市场，是促进工业企业对外生产销售的的重要渠道，也是企业产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点，还通过对外的物流促进自身建材行业的经济发展。促进渤海新区现代服务业的进程。是渤海新区工业经济发展的重要支撑条件。 创造经济发展的环境华北建材物流中心项目的建设，将创造以渤海新区为中心的良好的区域内产业布局与发展环境；为区域招商引资，提高经济发展水平创造了条件。现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶段水平相适应的。从渤海新区当前的经济发展总量和城市化水平来看，其发展虽然在河北省名列前茅，但领先程度并不十分突出。在市场经济条件下，市场竞争也体现在城市间的竞争方面，这将使渤海新区在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以商贸服务流为平台的经济体，将更好的服务“工业立市”发展目标，增强城市经济辐射能力。 第三章 项目建设单位概况公司名称：北京华富天成投资管理有限公司注册资本：人民币2000万法 人：杨鹏企业登记注册类型：有限责任公司(自然人投资）北京华富天成投资管理有限公司公司位于北京市朝阳区农展馆南路13号1201室，注册资金2000万元。公司主要经营项目有：投资管理、投资咨询及房地产开发。北京华富天成投资管理有限公司在多年房地产开发运营中形成了自己独特的经营模式，为专业市场开发和发展提供的优质的服务。通过对资产的整合与经营，抑制地方的零散建设造成土地资源和不科学规划造成资源浪费。该企业形成了杨鹏等为领导的规范化企业管理高层人员。目前公司拥有员工近80人，其中管理人员20人，公司正在建立完善运营体制，积极培训了一支稳定的，技术熟练中层技术管理人才。第四章 行业分析及市场预测一、国内市场发展预测1.1 国内建材工业发展预测2010年建材工业将向又好又快方向发展。预计建材工业增加值增长速度22%；陶瓷产量为35.6亿平方米，增长13%；水泥产量14.7亿吨，增长8%；平板玻璃产量6亿重量箱，增长15%。水泥制品、技术玻璃、玻璃纤维及制品、轻质建材等产品产量继续保持较快增长，产业结构继续优化，主要行业先进生产力比重继续提高。水泥新型干法工艺比例可望达到56%，浮法玻璃比例达到85%。2011年建材行业的三大发展重点：着力推进技术进步和自主创新，加快产业结构调整，加快用先进生产力取代落后生产力；以节能减排为中心，大力发展循环经济，努力实现又好又快发展；加快产品升级换代，节约能源资源。近两年我国对部分建材产品出口退税调整幅度较大，企业还需有一个消化吸收的过程，但从长远来看，调整出口退税，有助于促进资源的合理配置和产品结构调整，提升质量档次，出口退税率降低带来的影响可以逐步消化。建材行业作为高耗能行业，其过热和不平衡发展，加大了节能减排任务实现的难度。建材行业落后生产能力依然较多，加快推进淘汰落后产能的工作面临很多挑战。加之建材行业企业分散的格局，企业规模小、数量多，集中度很低，结构不平衡问题严重。过于分散的行业结构和异常激烈的市场竞争导致总体产能过剩。这些问题的存在阻碍了我国建材行业的健康发展。未来几年，我国建材工业发展速度可能略高于国民经济发展速度，但是与世界发达国家相比，中国建材工业总体水平还比较落后，高档产品需要进口。由于建材行业成本上涨，中低档建材企业处于盈亏边缘，造成了低档产品因为涨价涌入中档产品序列、中档产品涨价涌入高档产品序列的连锁反应，这样势必会使中高档产品的价格竞争更加激烈。国家将继续实施宏观调控，以达到建材行业产业结构优化升级的目标。根据建材行业“十二五”结构调整目标，我国将鼓励支持建材行业的大企业集团发展，提高产业集中度；淘汰落后产能工艺。国家轻工局发布统计数据称：2008-2011年，国内室内装饰年工程量将从1500亿元猛增至3000亿元左右。其中，家庭装饰占50%。因此，室内装饰业是大有可为的行业。为轻工业结构调整、升级换代发挥了重要作用。随着当前住房制度改革的不断深入，建材业对拉动市场消费将起到更积极的促进作用。2010年全国主要新型建材需求总量预测表单位建筑陶瓷保温材料矿棉吸声板装饰石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁纸墙布化纤地毯万吨12016050-60100平方米 60亿40005000万1400万4亿50008000万1.1 国内家居市场庞大，品牌呈现集约化趋势随着我国泛家居行业的不断发展，目前的行业脉动呈现以下特征：供过于求、竞争加剧家居建材市场缺乏合理规划和市场调控；缺乏客观、准确的投资信息和科学论证，一些国内、国外的投资商在未能充分了解当地投资环境、实际需求和项目发展前景的情况下，仅凭借强大的经济实力，盲目地兴建市场。使得我国许多地区尤其是一类城市家居建材市场的数量和规模都呈现比较明显的“泡沫”特征，处于“超饱和”状态。以北京为例，仅从六里桥南里到玉泉营环岛4公里左右的三环路两侧，竟遍布了十几家大型家居建材市场。这种现象在其它大城市也较普遍，经常会见到一些超大型的家居建材市场集群。由于区域市场总量的供过于求，加之分布不合理，使得一些市场招商不足，人气不旺，销售额被稀释，利润空间大幅下降，