10月9日重庆普惠国际大酒店建设项目前景分析报告.doc

重庆普惠国际大酒店建设项目前景分析报告重庆铂码工程咨询有限公司 二零一零年十月九日目 录第一章 总论11.1 报告编制过程说明11.2 报告编制参考资料说明21.3 酒店所在城市简介21.4 惠业酒店有限公司股东基本情况介绍61.5 酒店开发单位简介101.6 酒店基本资料简介11第二章 酒店开发战略分析142.1 项目整体（包括酒店和其他业态）开发战略分析142.2 酒店开发目标及限制性原则分析152.3 酒店开发战略分析15第三章 酒店地理位置分析173.1 酒店地点及周边环境简介173.2 酒店所在区域城市发展规划分析193.3 酒店所在区域城市经济发展分析243.4 交通便捷度分析273.5 酒店能见度分析293.6 酒店市场需求临近度分析303.7 酒店地理位置优劣势分析31第四章 竞争市场酒店发展状况调查及分析334.1 竞争市场酒店发展情况调查及分析334.2 竞争市场酒店经营情况调查及分析434.3 竞争市场酒店客源市场调查及分析46第五章 竞争市场酒店发展趋势分析495.1 竞争市场需求状况发展分析495.2 竞争市场供给状况发展分析525.3 各管理公司对本项目发展前景调查分析545.4 竞争市场同类酒店未来发展趋势分析55第六章 项目定位及建设规模566.1 酒店开发战略定位566.2 酒店与项目中其它业态互动关系定位586.3 酒店客源市场定位596.4 酒店经营模式定位及管理公司选择建议646.5 酒店竞争战略定位686.6 酒店类型定位696.7 酒店档次定位716.8 酒店规模定位726.9 酒店功能定义及技术指标736.10 酒店主题风格定位76第七章 酒店开业后10 年内经营业绩预测基础数据分析797.1 酒店平均房价变动情况预测及分析797.2 酒店平均客房出租率变动情况预测及分析817.3 餐饮、娱乐等平均价格及出租率变动预测分析86第八章 项目进度及招投标管理888.1总体进度计划888.2项目招投标实施计划898.3项目组织机构93第九章 项目投资估算959.1投资估算范围959.2投资估算编制依据959.3投资估算说明969.4总投资估算及结果999.5项目资金筹措99第十章 财务分析及评价10010.1评价依据10010.2评价原则10010.3评价方法10010.4基础数据测算10110.5效益分析10410.6财务分析10510.7财务分析结论105第十一章 项目不确定性分析10611.1盈亏平衡分析10611.2敏感性分析106十二章 酒店开发风险分析10812.1 投资决策期风险分析10812.2 规划设计期风险分析10812.3 建设期风险分析10812.4 经营期风险分析109第十三章 偿债能力分析11213.1 投资回报期测算11213.2 偿债保证比11213.3偿债来源113第十四章 结论及建议11414.1 主要结论11414.2 相关建议115附表116附件128第一章 总论1.1 报告编制过程说明1） 报告编制依据1、咨询人与项目委托方签订的服务合同；2、项目委托方提供的项目地块图纸及项目基本资料；3、咨询人的基础资料数据库； 4、咨询人根据与项目委托方所签订的合同而实施的市场调查，并在调查过程中所得到的对于本项目有针对性的大量真实有效数据；5、咨询项目组根据项目具体情况及委托方投资发展基本要求和思路，多次召开顾问讨论会所确定此项目的基本定位；6、在基本定位的基础上，根据项目实际情况以及涉国家相关财税政策，进行投资分析及测算。2） 市场调查及分析方法说明1、公开数据采集：通过对政府相关部门（旅游局、统计局、规划局等）走访及其官方网站的访问获取官方数据信息；2、酒店行业职业经理人深度访谈：通过业主及咨询人行业人脉关系对调查对象内部职业经理人进行深入访谈，并掌握各种真实数据，分析调查对象可能对本项目构成竞争关系或借鉴意义；3、现场调研：现场通过角色扮演、实际体验消费，了解项目所在区域竞争市场酒店的硬件设施、经营数据、客源构成等情况。3） 数据统计分析方法说明1、对比官方数据及内部信息，咨询人通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进行综合分析；2、参照相似酒店开发案例进行案例对比分析；3、参照行业经营业绩及财务数据进行财务可行性分析；4、使用平等市场份额分析法对未来竞争市场进行分析预测。1.2 报告编制参考资料说明1）近年綦江县国民经济和社会发展统计公报；2）綦江县城市总体规划（20022020）；3）綦江招商项目手册；4）綦江县通惠新区控制性详细规划；5）綦江县旅游局2008 年工作总结和2009 年工作要点报告；6）綦江县旅游局提供的部分星级酒店经营数据；7）近年重庆市国民经济和社会发展统计公报；8）近年永川区国民经济和社会发展统计公报；9）重庆市统计年鉴（2002-2008）；10）中国饭店业务统计（2006、2007、2008）；11）綦江县政府网、永川区政务网、重庆市政务网、重庆市统计局网、重庆旅游政务网等网站公布的相关信息和统计数据；12）重庆市普惠置业有限公司提供的项目基本资料、项目地图纸、图像等资料。1.3 酒店所在城市简介1） 重庆市概况Ø 地理位置重庆位于北纬28 度10 分-32 度13 分，东经105 度11 分-110 度11 分之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。Ø 政区人口重庆市幅员面积8.24万平方公里，南北长450 公里，东西宽470 公里。下辖40个行政区县（19个区，21个县）；重庆市总人口3235.32 万人，少数民族人口占全市人口的6.5%，以土家族、苗族为主。Ø 自然条件重庆市属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等特点；重庆地势由南北向长江河谷逐级降低，西北部和中部以丘陵、低山为主，东南部靠大巴山和武陵山两座大山脉。重庆市内主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。重庆是全国大中城市中矿产资源最富集的地区之一，已发现矿产75 种，初步探明的矿产40 多种，探明矿藏产地353 处，储量矿产潜在价值3882 亿元，优势矿产有煤、天然气、锰、汞、铝、锶等。Ø 历史文化重庆是中国著名的历史文化名城，具有3000 多年的悠久历史，是巴渝文化的发祥地。公元前11 世纪商周时期，巴人以重庆为首府，建立了巴国。南北朝时，巴郡改为楚州。公元581 年隋文帝改楚州为渝州，重庆始简称“渝”。公元1189 年，宋光宗先封恭王，后即帝位，自诩“双重喜庆”，升恭州为重庆府，重庆由此得名。1891 年重庆成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸，1929 年重庆正式建市，1937 年至1946 年及新中国建立初期为中央直辖市，1954 年后改为四川省辖市，1997 年3 月14 日，重庆正式成为中国第四个、西部地区唯一的直辖市。Ø 交通体系重庆地处我国中部和西部地区的结合部，铁路、水路、公路、航空、管道运输等运输方式发展迅速。重庆拥有成渝铁路、川黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路（中国西部地区第一条高速铁路）五条电气化铁路干线和达万铁路。2007 年末，重庆已建成高速公路1000 公里，主要有成渝高速公路、长万高速公路、渝涪高速公路等。重庆有三座民用机场，分别是重庆江北国际机场、重庆万州五桥机场、重庆黔江舟白机场(在建）。重庆拥有得天独厚的黄金水道长江，三峡工程竣工后，万吨级轮船可以直达重庆港。2） 綦江县概况Ø 地理位置綦江县位于重庆市南部，介于北纬28°27-29°11、东经106°23-106°55-106°55之间，綦江东邻万盛区，南接贵州省习水、桐梓两县，西连江津市，北靠巴南区，东北与南川市接壤。县境东西宽48 公里，南北长82 公里，幅员面积2178.5 平方公里。Ø 政区人口2001 年，綦江县进行了乡镇建制调整。调整后，全县辖3 个街道办事处，17个镇，48个居，314 个村。2008 年末，綦江共有95.00 万户籍人口，其中农业人口72.82 万人，非农业人口22.18 万人；全年常住人口83.9 万人，其中城镇人口31.39 万人。Ø 自然条件綦江县境内属亚热带湿润气候区，具有副热带东亚季风特点。气候表现为冬暖、春早、夏热、秋阴，云多日照少，雨量充沛，温、光、水地域差异大。年平均气温18.8，平均降水量1070 毫米，年均无霜期344 天。綦江县境内矿产资源有煤、铁、铜、硫磺、石英、矾、天然气、大理石、方解石、石膏、石灰岩、页岩、绿豆岩、卤盐等。煤矿地质储量15亿吨以上，可开采量11.5 亿吨，为无烟煤种。綦江是全国百名重点产煤大县，每年产煤近400 万吨。铁矿储量2 亿吨以上，以赤铁矿、菱铁矿为主。Ø 历史文化綦江县新石器时代已有人类活动。秦、汉、晋至南朝为巴郡江州县地，西魏、北周为七门郡江阴县地，隋朝为渝州（后改巴郡）江津县地。唐武德二年（619 年），分江津县地置南州，并置隆阳县，州、县治均在今古南镇。唐先天元年（712 年），改隆阳名为南川（今綦江）。北宋皇佑五年（1053 年），废南州为南川县。熙宁七年（1070 年），熊本平木斗之乱，于铜佛坝（今赶水镇对岸）置南平军，南川属之。元朝至元二十二年（1285 年），撤销南平军，改南川县为南平綦江长官司。元朝至正二十三年（1363 年），明玉珍建大夏国，改南平綦江长官司为綦江县。民国时期，綦江先后为重庆蜀军府、重庆镇抚府、川东道、川军、黔军、川东边防军、川黔边防军、国民革命军第二十一军、四川省第三行政督查区所辖。1949 年11 月27 日，綦江县解放。属川东行政区璧山专区（后改江津专区）。1958 年11 月，划归重庆市管辖玉壁、商代铜、唐三彩、清明上河图等两万多件文物。Ø 交通体系綦江县铁路、公路较为发达，同时具有水路运输通道。綦江境内两条铁路（渝黔、三南）、两条国（省）道（210 线、303 线）、两条高速路（渝湛、綦万）纵横交错，有火车站点6个、高速公路出入口6个，是通往贵州、云南、湖南、广东、上海的重要陆上通道，也是渝南及黔北地区重要的物资集散地。綦江河已经渠道化，水上通航河道210 公里，綦江河水上运输直通长江口岸。綦江河开发已列为交通部重点开发项目。1.4 惠业酒店有限公司股东基本情况介绍重庆惠业酒店有限公司于2010年3月19日经重庆市綦江县工商行政管理局批准成立,所有制形式为有限责任制，注册资本3,000万元,注册地址綦江县文龙街道长生路，法定代表人翁庆全。企业经营范围：酒店管理,正在投资建设普惠国际五星级大酒店。主要股东情况及投资占比是：股东股权结构股东名称金额（万元）出资比例重庆市普惠置业有限公司270090%池建江1535.1%翁庆全147 4.9%其关联关系股权架构是：重庆市普惠置业有限公司由池建江、翁庆全分别出资51%、49%组建，注册资本金2008万元。支撑池建江出资的企业主要是枣庄丰惠置业有限公司、上海惠地投资管理有限公司。支撑翁庆全出资的企业主要是重庆明兴精锐实业（集团）有限公司。重庆明兴精锐实业（集团）有限公司下属公司两个：綦江县明兴房地产开发有限公司（为重庆明兴精锐实业（集团）有限公司的前生，现在名存实亡，没有生产经营活动）、綦江县明兴物业管理有限公司（为重庆市普惠置业有限公司开发建设的住宅组建的物管公司）。另外，重庆市普惠置业有限公司出资60%与宁波环湖广天构件有限公司组建了重庆市万代混凝土有限公司。1)股东池建江情况池建江，男，上海市人，籍贯浙江上虞，汉族，1962年6月29日出生，学历MBA研究生，硕士学位。1981年8月至1992年8月在浙江丰惠建设集团有限公司工作，任科长、副总经理等职务。1992年10月至2002年8月在浙江银邦集团上虞市新杜邦房地产开发有限公司工作，任总经理职务。2002年9月至2006年7月在上海银邦置业有限公司工作，任总经理职务。2005年8月成立枣庄丰惠置业有限公司，主营房地产开发，公司地址：枣庄市市中区文化路69号，企业注册资本人民币2000万元整，由自然人池建江、朱建鑫、范卫东共同出资，池建江出资人民币680万元整，占股份34%，并担任董事长职务。建设开发了锦苑小区、华府豪庭小区，累计开发建设面积120000平方米。2005年10月成产上海惠地投资管理有限公司，从事投资管理及投资咨询等业务，是整合江浙沪企业，在全国各地开展招商投资、项目调研、项目选址、资金筹备、技术支持等的服务平台。公司办公地址：上海市普陀区曹杨路450号绿地和创大厦610室，企业注册资本金人民币50万元整，由自然人池建江、章秀珍共同出资，池建江出资人民币人民币40万元整，占股份80%，并担任执行董事职务。公司直接与间接管理的项目公司有：重庆市普置业有限公司、重庆市万代混凝土有限公司、重庆惠业酒店有限公司、枣庄丰惠置业有限公司、上海惠池餐饮管有限公司。目前正在积极筹备在重庆组建外墙保温材料有限公司的前期调研工作，大润发仓储式超市的引进工作。2006年12月成立重庆市普置业有限公司，主营房地产开发，公司地址：綦江县古南镇大石路，企业注册资本人民币2008万元，自然人池建江、车钦德、翁庆全、翁春梅共同出资，池建江出资人民币522.08万元，占股份26%，车钦德、翁庆全出资人民币502.00万元整，各占股份25%，翁春梅出资人民币481.92万元，占股份24%。2008年为有利于企业管理，企业内部进行了股权重组，车钦德股权全部转让给池建江，池建江占股份51%，继任董事长职务。2)股东翁庆全情况翁庆全，男，籍贯重庆綦江，汉族，1956年生，毕业于重庆广播电视大学工民建筑专业，大专、高级工程师。1977年至1993年历任綦江桥河建筑工程队队长、技术负责人、副经理；1993年任綦江明兴精锐建筑安装工程有限公司总经理；1999年至今任綦江县明兴房地产开发有限公司总经理。2006年重庆市普惠置业有限公司总经理。1999年任綦江企业家协会副会长；2000年任綦江县建筑协会理事；2002年任綦江县政协委员；2003年任綦江县工商联合会执委；2004年至今任綦江建筑协会会长，綦江县诚信协会理事；2005年至今任綦江县中小企业促进会副会长；2007年1月当选政协綦江县第十二届委员会常务委员会委员。在其任綦江县明兴房地产开发有限公司总经理期间，所开发建设的綦江古南镇大石路农贸市场及其住宅、綦江百利威小区、五福花园、地税小区、旧城改造、普惠.尚城名都等计60万平方米，其销售达到95%，剩余5%均为商用门面，是自用未出售。3)重庆市普惠置业有限公司重庆市普惠置业有限公司成立于2006年12月22日，并经綦江工商局登记注册（綦工商注册号500222000024696 ），所有制形式为有限责任公司，注册资本2,008万元，公司地址：綦江县古南镇大石路；法定代表人：翁庆全。该公司的经营范围：房地产开发（凭资质证书执业）；销售：建材材料、五金、交电、汽车配件，房屋租赁。2007年1月29日经重庆市建设委员会以渝建资质200722号审批，取得房地产开发贰级资质企业。普惠公司已开发建设的綦江县古南镇长生沟地块，名为普惠·尚城名都住宅小区，项目占地面积210亩，总建筑面积340,000平方米，总投资人民币5.5亿元。从2007年开始建设到2010年6月末，已销售31万平米，实现销售收入7.1亿元，实现利润6,956万元。1.5 酒店开发单位简介1） 重庆市普惠置业有限公司由綦江县明兴房地产开发有限公司和上海惠地投资管理有限公司共同组建，2006 年12 月22 日经重庆市綦江县工商行政管理局批准成立。公司于2007 年1 月29 日经重庆市建设委员会渝建资质200722 号审批为房地产开发贰级资质企业，注册资本2008 万元。2） 綦江县明兴房地产开发有限公司于1999 年7 月成立，具有叁级资质的房地产开发业。公司近年来开发建设面积达30万平方米，层高最高达19 层。主要开发建设了城北市场综合楼、五福花园、渝南商住楼、川剧团旧城改造等工程项目。公司多次荣获省、市、县“先进企业”、“明星企业”以及市、县级“重合同守信用企业”、“质量信誉双满意企业”、“消费者信得过企业”称号。3） 重庆市普惠置业有限公司正在开发建设綦江县古南镇普惠尚城名都住宅小区，将建成“华庭苑、景庭苑、福庭苑、翠庭苑、芳庭苑、秀庭苑、桂庭苑等”；项目总建筑面积38 万m2，总投资人民币6.8 亿元。1.6 酒店基本资料简介根据业主方提供的酒店建设前期的项目情况介绍资料，本项目酒店基本情况如下：Ø 项目名称：重庆普惠国际大酒店（暂命名，具体名称以工商注册名称为准）。项目地址：重庆市綦江县城文龙街道文龙三社，普惠尚城名都东侧。Ø 项目性质：自持有经营式酒店Ø 项目业主：重庆惠业酒店有限公司Ø 项目规模及设计范围：1）项目规模：酒店用地面积50 亩，总建筑面积43697.73平方米（其中，公建面积40018.55平方米、车库面积3679.18平方米），由普惠国际大酒店及其配套娱乐楼、办公楼组成，主体建筑地上23层，地下一层，迎宾楼二层，裙楼三层，房间数304间，投资总额估算约2.89亿元。2）设计范围：地上地下土建、安装、装修部分。Ø 项目总投资及资金筹措：1） 总投资酒店按五星级标准建设，总投资28959.97万元（其中土地费按评估价值3500万元计），投资构成如下表：项目投资构成（万元）序号资金来源金额1自筹18,960 2贷款10,000 3总投资（含土地）28,960 其中，业主自筹约18960万元、银行贷款10,000万元。自筹比率达到65。2)自筹资金来源截止2010年8月末，到位自筹资金7795.77万元，占自筹资金18960万元的41.12%，其中：已实际投入项目5495.77万元，现有货币资金（即在我行的银行存款）2300万元。尚需自筹约11164万元，其来源是股东根据投资比例,按工程进度组织资金逐步投入：1、池建江现金投入569万元。2、翁庆全现金投入547万元。3重庆市普惠置业有限公司投入资金10048万元。满足其运转需求。并且企业目前贷款重庆市普惠置业有限公司可预见销售收入24887万元，向普惠国际大酒店投入10048万元后，尚余资金14439万元，截止8月末，重庆市普惠置业有限公司货币资金4800万元，实际可供普惠·尚城名都二期未完工部份、开盘后普·国际社区A区1、2、4幢后续建设资金达到19239万元，完全可余额仅90万元，无还贷压力。根据重庆市普惠置业有限公司一期二期楼盘销售业绩，定于9、10月销售的普惠尚城名都花园洋房、小区车库销售,以及定于12月销售的国际社区A区1、2、4号楼都会取得较好业绩，因这些楼盘都处在同一地块，同属一家公司开发，并且品质还在不断提升。所以，普惠国际大酒店后续自筹部份完全可以根据工程进度投入，确保普惠国际大酒店项目的成功。3）目前工程已投入情况截止2010年8月末，现在实际投入项目前期以及土建工程费用的资金为5495.77万元，目前主体工程已进入第六层，辅楼部分已转入地面施工，全部土建工程在今年12月内完成。投入比例为总投资的18.97%Ø 建设周期：本工程建设周期18个月：酒店于2010年5月动工，计划于2010年12月完成土建工程，2011年1月进行装饰，2011年10月力争进入试营业，2012年1月保证进入式营业。Ø 开业时间：酒店预计于2012 年1 月前开始试营业。第二章 酒店开发战略分析2.1 项目整体（包括酒店和其他业态）开发战略分析1） 本项目酒店位于重庆市普惠置业有限公司投资开发的普惠尚城名都楼盘东侧，是其后续开发的综合性地产项目中的业态之一。除酒店外，项目还包括住宅和配套商业。2） 综合性地产项目开发战略的制定，项目各业态应该统一规划、协调发展，即住宅、商业和酒店进行统一规划，在功能布局、设计风格和交通流线上应合理、和谐、互补、互动，力争将项目整体打造成綦江城市新区建设的一张“名片”。3） 强化酒店的标志性作用，即将酒店建设成为綦江县档次最高、接待能力最强的五星级酒店，依托酒店为平台将项目整体的知名度和影响力辐射綦江县全境，甚至周边区县及重庆主城区，进而提升项目地块的价值，带动项目其他业态的开发。4） 发挥商业对项目地块的人气带动作用，即通过商业带来大量的消费人群，提高项目的凝聚力和认知度，为酒店经营创造浓郁的商业氛围，也为住宅提供成熟的商业配套。5） 优化住宅和商业、酒店之间的互动关系，既要弱化商业经营对住宅业主日常生活带来的影响，同时也要促进其在酒店和商业的消费。2.2 酒店开发目标及限制性原则分析1） 酒店开发目标分析业主方希望通过酒店的建设树立企业的品牌形象，提高项目整体的知名度和高端品质，进而提升项目其他业态的档次和价值；同时，业主方也希望酒店日后经营能获得良好的经济效益和合理的投资回报；当地政府希望通过酒店的建设完善綦江城市建设、带动新区发展，促进旅游业升级发展，提升当地酒店业的接待档次和服务水平。2） 酒店开发限制性原则分析綦江政府对本项目酒店的开发给予了高度重视和优惠政策支持，同时也对酒店建设指标和工程进度提出硬性要求：1、酒店客房数量必须达到300 间以上，建筑面积不低于30000 m2；酒店必须经国家级验收，达到五星级标准；2、酒店于在2010 年5月动工，计划2010年12月完成土建工程，2011年1月进行装饰，2011年10月力争进入试营业，2012年1月保证进入式营业。通过与普惠公司的沟通了解到，业主方的开发要求与当地政府要求基本一致。2.3 酒店开发战略分析1） 根据我们对重庆市普惠置业有限公司的了解，本项目酒店是普惠公司首次涉足酒店投资领域，并成立了重庆惠业酒店有限公司。2） 基于业主方在酒店领域长期发展战略的考虑，本项目酒店的开发需要从经营角度出发，重视酒店未来的赢利性。酒店保持良性运营和稳健增长，才能最终成为业主方的优质资产。所以，专业的经营和管理将使本项目酒店快速健康运营，为业主公司带来长期稳定的现金流。3） 由于本项目酒店是业主方在酒店业的初次尝试，我们建议业主方尽可能选择合作伙伴进行经营管理，将酒店整体托付给知名品牌酒店管理公司经营管理，同时也可考虑将部分服务功能外包经营。4） 酒店作为长期持有型物业，通常投资回报周期较长，所以业主方对于市场的信心、对专业资源的整合、以及科学谨慎的开发态度将有助于本项目酒店的成功开发和经营。5） 本项目酒店将为重庆惠业酒店有限公司建立起一个成功的“酒店地产”开发模式，为其今后开发类似综合性地产项目积累经验。第三章 酒店地理位置分析3.1 酒店地点及周边环境简介1） 酒店地点介绍本项目酒店位于綦江县通惠新区的西北部，与渝黔高速及綦万高速相距较近。本项目酒店地理位置示意图2） 周边环境介绍酒店所在的通惠新区属于綦江县未来的城市副中心，目前该新区尚处于规划、建设阶段，根据通惠新区的规划设计方案，未来本项目酒店的周边环境大致为： 1、东面及南面：通惠新区对外联系的两条主要交通干道。酒店位于綦江老城区和通惠新区的交汇处，距离老城区和新区的政治及商业中心均约5-8 分钟的车程；特别是酒店南面的交通干道是连接老城区和通惠新区的主干道，目前该道路正处于拓宽、建设过程中，建成后将成为项目酒店对外联系的要道。2、西面和北面：中高档住宅区和配套商业。酒店的西面和北面均为普惠公司即将同步开发的中高档住宅和配套商业项目，整体项目西侧则是普惠公司成功开发并已入市销售的普惠尚城名都项目。因此，项目整体建成后将形成一个綦江中高端消费人群居住区，同时酒店与配套商业也将共同营造出通惠新区的新商圈。本项目酒店地块周边现状情况3.2 酒店所在区域城市发展规划分析1） 重庆市城市总体规划重庆市空间布局总体规划：构建“一圈两翼”的区域空间结构，即以都市区为中心的1小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼。1 小时经济圈：包括都市区及涪陵、江津、合川、永川、长寿、綦江、大足、潼南、荣昌、铜梁、璧山、南川、万盛、双桥等23个区县，面积2.87万平方千米。依托长江水系和铁路、高速公路、机场等一体化综合交通网络，形成网络型、开放式的区域空间结构和城镇布局体系。东北部地区：包括万州、开县、垫江、丰都、忠县、云阳、奉节、梁平、巫山、巫溪、城口等11个区县，面积3.39万平方千米。依托长江以及沿江铁路、高速公路构成的东北线城镇发展轴发展，形成以万州为核心，以开县、奉节为主要节点，其它城市和建制镇为基础的带状城镇发展区。东南部地区：包括黔江、秀山、酉阳、石柱、彭水、武隆等6个区县（自治县），面积1.98万平方千米。依托乌江和渝湘高速公路、渝怀铁路等构成的东南线发展轴，形成以黔江为核心，以秀山为主要节点，其它城市和建制镇为基础的点轴状城镇发展区。资料来源：重庆市规划局规划影响分析：本项目酒店所在的綦江县属于重庆市1 小时经济圈范围内，与“两翼”相比，该区域具有经济基础好、发展潜力更大的特征；綦江县与重庆市主城区具有良好的地缘关系，而且两者间的交通极为便利（已通高速公路，且确定将建设城际高速铁路），因此重庆市主城区对綦江县辐射作用明显；根据我们实地走访綦江县规划局、重庆市规划局了解到：目前綦江县已被列为重庆市主城区的卫星城之一，在未来发展过程中将更多的享受到产业转移、区域合作、招商引资、政策扶持的利益，实现资源共享、优势互补等。2） 綦江县城城市总体规划功能定位：将綦江县建设成为重庆南部的商贸中心、交通枢纽和工业强县、能源大县，区域旅游、休闲度假基地；綦江河流域的信息、商贸、科技、文化中心。合理挖掘县域丰富的能源和矿藏资源，实现同重庆主城区和周边区县的合作与协调发展，为带动重庆南部的经济发展做出贡献。经济社会发展战略：以重庆市整体环境为背景，重庆南部区县为依托，以经济建设为中心，以能源、旅游等资源为基础，以市场为导向，培育发展骨干企业，发挥交通、区位优势，建设农产品、粮油、汽配、成品油等一批专业批发市场，加快綦江向区域物流中心职能的转变。继续优化调整产业结构，提升机械、冶金、建材、能源、农副产品加工业，大力发展旅游业，建成经济、人口、环境协调发展的生态经济县。城市空间布局结构：城市总体结构为带状组团式结构，可概括为“两河、四组团”“人”字形组团式城市。其中，“两河”指綦江河和通惠河，“四组团”指老城综合组团、九龙商住组团、桥河工业综合组团、通惠商住组团。工业园区规划：綦江县工业园区是2006 年12 月经重庆市政府批准的省级工业园，总规划30 平方公里，分A、B、C 三区。其中：A 区：以桥河三江为基点，重点布局机械制造、冶金工业等产业。总规15 平方公里，前期10 平方公里，已启动4.65 平方公里。B 区：地处县城下游，以庆江科华为节点，离县城3 公里；以重庆川江纺织公司为龙头，重点布局轻纺及建材工业。总规10 平方公里，规划占地面积为1.5 平方公里。C 区：地处县城东面，离县城2 公里。以通惠特色食品工业园为基础，大力发展调味食品、营养食品、旅游食品、休闲食品、绿色农产品。总规5 平方公里，园区规划面积为3 平方公里。规划影响分析：綦江县定位为“重庆南部的商贸中心、交通枢纽和工业强县、能源大县”，依靠其资源及能源优势，实现工业强县、能源大县目标。綦江工业及商贸的发展可为本项目酒店带来大量的商务客源。根据綦江县城市空间布局规划，项目地所在地通惠新区定位为商住组团。该功能定位可优化本项目酒店周边环境，有利于酒店后期经营。根据綦江县工业园区规划，该园区定位为省级工业园，因此该园区起点较高、发展潜力较大。各园区距离本项目酒店的距离均较近（30 分钟车程内），因此，园区的发展可为本项目酒店带来大量的商务客源。3） 通惠新区控制性详细规划通惠新区是綦江县未来重点发展地区，是沟通未来城市功能组团的生长支点。该区整体定位为商住综合功能为主的城市片区，将成为綦江县城未来的城市副中心，发展成集行政办公、商贸金融、科研教育、文化娱乐、旅游服务于一体的复合型城市新区。新区规划用地面积319.04 公顷，规划人口5 万人。新区采用“一核、二轴、三环、二带”空间结构模式。一核：将商业金融、行政办公、文体娱乐、旅游服务进行集中布局，以商业广场为中心，实现城市功能的共享与融合，构成富于活力的城市核心。二轴：以商业广场为核心、南北两端的公园为对景建立城市综合景观轴，将市政广场、商业广场过景观步道串接起来；将斜向穿过本片区的高压防护绿带规划为人文艺术轴，串接各类文化设施。三环：第一环为核心区周边的商业文化设施，混合有部分居住功能，构成混合功能环；第二环为环绕混合功能区的绿色生态环；第三环为外围的居住生活环。二带：将通惠河沿岸两侧用地规划为滨水公园，设置大量休闲亲水设施供市民活动，构成自然山水景观带；将大型公共建筑和造型明快的高层住宅沿綦隆大道依次展开，构成另一条城市建筑景观带。资料来源：綦江县规划局规划影响分析：通惠新区是綦江未来的重点发展区域，并将它定位为綦江的城市副中心，因此该区域具备良好的发展潜力，可优化本项目酒店的经营环境。根据规划，本项目酒店位于通惠新区的西北部，处于新老城区的交界处，有利于酒店后期经营吸引新、老城区两地的客源。3.3 酒店所在区域城市经济发展分析1） 綦江县经济发展现状分析及趋势判断我们主要从工业基础及发展机遇两个方面对綦江县未来经济发展趋势进行判断，主要依据有：1、工业基础雄厚綦江县是著名的“中国西部齿轮城”，现有松藻煤电、綦江齿轮传动等大中企业10 家，规模以上企业79 家；2、资源优势明显綦江县的煤炭、铁矿、天然气等资源储量丰富，目前綦江县规划打造机械加工、能源、冶金三大“百亿级产业”；招商引资初见成效。綦江县近年招商引资力度不断加大，建设中的綦江工业园区已签约入驻项目33个，总投资18 亿元以上，预计到2010 年园区入驻企业达50 家；2009 年渝洽会引资逾100 亿；利好政策扶持。国家正在实行西部大开发策略，对能源和有色金属产业的发展给予重点扶持，綦江的产业发展有望得到一系列优惠政策支持；城市地位升级。綦江县被选为首批重庆主城的卫星城，交通条件完善促进綦江城市地位不断升级，綦江县政府将綦江县产业发展目标确定为：工业总产值1000 亿元、GDP500 亿，该目标体现了綦江县政府发展经济的决心及信心。基于以上分析，我们判断綦江县的经济发展潜力较大、前景较好，将有利于高星级酒店的开发建设和运作经营。2） 綦江县未来经济发展水平预测通过对綦江县近8 年地区生产总值的增长数据进行分析，以及对綦江县经济发展趋势的判断，我们对綦江县未来10 年的经济发展水平进行了预测。数据来源：綦江县统计局根据綦江县近8 年地区生产总值数据反映出：綦江县不同时期的经济增速有一定的波动，表现出曲线变化趋势，因此我们选取了增长曲线模型对綦江县未来地区生产总值变化趋势进行预测。增长曲线模型对綦江县地区生产总值的历史数据拟合效果如下：增长曲线模型显示：模型的R2 值为0.981，p 值为0.000（R2 值越趋向于1，则说明其对历史数据解释得更好；p 值越趋向于0，说明模型预测发生错误的概率越低）。由此可见，增长曲线对綦江县历史数据的解释较为理想，对未来数据的预测具有较高的可信度。利用增长曲线模型，我们对綦江县未来10年地区生产总值预测如下：年份2010201120122013201420152016201720182019生产总值（亿元）176209247293347410486575679800.63增幅18%19%18%19%18%18%19%18%0.180.18根据以上预测数据，可以看出：如果綦江县经济发展能保持18%左右的增长速度，那么2012 年綦江县的地区生产总量可突破200 亿元。如果保持稳定的增速，綦江县的地区生产总值可在2006-2017 年间突破500 亿元，实现綦江县政府制定的发展目标。3.4 交通便捷度分析1） 外部交通体系（綦江县与周边主要城市的交通联系）綦江县对外交通体系建设相对完整，基本形成了以公路、铁路为主的陆路交通格局，与重庆市机场的交通极为便利。公路：目前綦江县的外部交通以高速公路、国道（省道）为主，主要有两条国（省）道（210 线、303 线）、两条高速路（渝湛、綦万）等，距离重庆市约60 公里；经渝黔高速、内环高速等至重庆市区约40 分钟车程。铁路：綦江境内有两条铁路（渝黔、三南），是连接重庆、贵阳、昆明的交通要道。据项目组成员访谈了解，目前正在修建渝黔城际高速铁路；届时，綦江至重庆只需13分钟、至广州也只要6 个小时。渝黔城际高速铁路的建设对项目酒店的直接带动有限（酒店住宿客人一般不以城际铁路为交通方式），但该铁路的建设可直接带动綦江县商务、物流等方面的发展，可间接带来大量客源。航空：綦江距离重庆机场约85 公里，经渝黔高速（41 公里）、内环高速（30 公里）、机场高速（13 公里），约70 分钟车程。2） 内部交通体系（本项目酒店与綦江县内主要客源市场的交通联系）1、与外部交通条件相比，本项目酒店的内部交通更为便利；2、本项目酒店位于綦江老城区和通惠新区的交界处，且紧靠连接两地的交通要道，距老城区和新区的政治及商业中心均只需5-8 分钟的车程；3、本项目酒店离綦江县主要工业园区均较近，一般只需30 分钟左右的车程。3.5 酒店能见度分析本项目酒店具有较高的能见度，将主要体现在酒店的建筑标识性、行业标杆地位和品牌知名度等方面：1） 建筑标识性根据本项目酒店规划建设的规模，其建筑高度将达到19 层以上，加上酒店所在的通惠新区地势比老城区略高，所以本项目酒店建成后极易成为綦江县地标性建筑，物理能见度非常高；2） 行业标杆地位目前綦江县尚无四星级及以上的高档酒店，本项目酒店以五星级标准建设，建成后将成为綦江县档次最高、接待条件最好的酒店，在当地的酒店行业内将树立起龙头和标杆地位；3） 品牌知名度我们建议本项目酒店委托国内酒店管理公司经营管理，专业酒店管理公司的品牌知名度和影响力将迅速提升本项目酒店的市场认知和行业声誉。3.6 酒店市场需求临近度分析1） 商务客源商务