青岛李沧区金水路项目投资可行性分析报告.doc

李沧区金水路项目投资可行性分析报告二八年五月一、项目概况1（一）拍卖地块基本情况1（二）地块现状分析2（三）地块周边现状及配套状况3（四）地块分析小结4二、项目地块SWOT分析5（一）优势（Strength）：5（二）劣势（Weakness）:5（三）机会（Opportunity）:5（四）威胁（Threat）6三、当前房地产投资环境简析6（一）宏观环境分析6（二）青岛市当前房地产运行情况8四、区域房地产市场分析9（一）区域市场供应分析9（二）区域市场主要项目分析10（三）区域市场客户群体及需求分析11五、地块使用规划及建筑规划12（一）设计原则12（二）规划设计风格及布局13（三）建筑内容及产品组合14（四）住宅产品组合建议16六、建设进度安排17七、项目投资收益分析17（一）销售预期及定价17（二）项目销售收益测算18（三）项目投资收益测算20八、结论与建议21李沧区金水路项目投资可行性报告一、项目概况（一）拍卖地块基本情况本地块经青岛市人民政府批准，青岛市国土资源和房屋管理局决定以拍卖方式出让国有建设用地使用权，地块编号-D-2007-15，位于青岛市李沧区金水路北；出让面积138746.8平方米；土地用途为住宅、商服（含公建）、文体娱乐；规划容积率0.672，建筑密度24%，绿地率42%；建设用地使用权出让年期：住宅70年，商服（含公建）40年，文体娱乐50年；拍卖成交当日，直接将已成交的竞买保证金转为受让地块的定金，定金抵作土地出让价款，余额在2008年8月11日前全部付清；按照土地出让款付清后可领取土地权属证书，在领取土地权属证书后半年内须动工（截止2009年2月11日）；领取土地权属证书后两年内须竣工（截止2010年8月11日）。编号土地位置土地用途土地总面积(M2)规划指标要求出让年限(年)竞买保证金(万元)规划建筑面积(M2)拍卖起叫价(楼面地价)(元/M2)容积率建筑密度绿地率-D-2007-15李沧区金水路北住宅138746.898475.33067224%42%70685832200商服(含公建)8988.47404100932856260文体娱乐312835018442项目地块所处位置（二）地块现状分析1、地理位置：项目用地位于青岛北部城区，金水路北，虎山南麓。占地138747平方米，总体地势南低北高，南北高差约30米。区内有自然形成的面积较大的水塘三处，地块东北部有自然形成的2条南北走向的自然泄洪冲沟，深约24米；地块西北侧及东侧均有较大起伏隆起的自然缓坡围绕，高约2030米。2、自然生态环境：本项目位于市区的边缘地带，环境清新优雅，绿树成荫，周边环境优美，自然环境优越。广阔的山体、水体，给小区带来清新、湿润的空气。项目处于虎山南麓正阳坡，地势罗高，视野开阔。区内有三处自然形成的水塘，南侧最大的水塘占地7000平方米，将该地块包围在一片湖光山色之中。周边规划为体育用地、住宅区及办公区，环境安静，人口密度不是很大，是居住用地的极佳之地。项目地块实景拍摄图（三）地块周边现状及配套状况1、地块周边现状：2、项目配套状况（1）交通状况：项目所在的金水路（又称环城北路），是青岛市北部城区的主要干道，有多条市区主要市政路与之相连。路网四通八达。周边的城市主干道重庆路、308国道、青银高速路等连接省内及全国路网。地理位置优越，交通便利。项目距李村商圈不到5分钟车程，到青岛市政府20多分钟车程，距流亭机场不到10分钟车程。项目周边有较为完整便捷的公交系统，可直达李沧商圈及市内各地，能满足不同人群的交通需求。（2）市政配套条件给排水管线：给水、雨水、污水管线齐全，位于金水路车行路道中处；另有一种雨水管线位于地块东侧规划路中处。供电通信条件：高压、低压电线、电信电缆、通信电线均齐全，高压电线位于金水路北侧人行道处，其余线路金水路南北侧人行道皆有分布。供热、供气：目前地块周边项目均已实现双气入户，地块东侧300米金水路南侧为万和热电站，具备成熟的供热、供气市政配套条件。（3）完善的生活配套设施商业、文教、卫生等生活设施完备，具有完善的生活配套设施，生活方便、配套完善。购物娱乐：地块东侧约1站公交路程即为夏庄路，商业氛围浓厚，李沧商圈距本地块仅5分钟公交车程，距李沧公园仅3站公交车程，满足日常购物、娱乐需求。教育医疗卫生：周围有升北路小学、青岛第63中学、青岛市第三人民医院、大村河、青岛第八人民医院等配套设施，教育医疗等生活配套设施完善。地块周边现状及其他配套3、历史人文景观项目所在李沧区与城阳区交汇处，连接崂山风貌保护区，既具备了城市渊博的人文历史资源，又有丰富的自然人文气息。周边临近虎山、李村公园、虎山体育场等城市公共娱乐用地，与十梅庵公园隔山相望，是李沧人心目中的“后花园”。（四）地块分析小结该地块具有优良的自然环境和景观，良好的地理位置，方便的交通环境，完善的市政配套设施，是本地块自身具备的优越条件。特别是该地块地形地貌从风水学的角度来讲是一块难得的风水宝地，是蕴藏财富的聚宝盆。国人对环境非常重视，“背山面水”自古以为就被认为是极为尊贵的居住环境。虎山西地块拥有令人为之向往的山水风气，是极佳的居住用地，是财富阶层向往之处。二、项目地块SWOT分析（一）优势（Strength）：地段优势：该地块位于李沧区新兴居住社区之内，是近年来青岛市购房的集中区域，交通便利，市政配套及生活配套完善。产品优势：该地块容积率为0.642，为本区域内稀有的湖畔美宅和多层洋房社区，规划建设体育场、商业等生活配套，公建面积占相当比重，社区建成后将成为该区域内最高档的精品社区之一。地块优势：地块北临虎山，南至金水路，自北向南由高至低顺势而下，住宅分布可呈现多层次性；地块内有三处天然形成的水塘，背山面水，风水宝地，是极为尊贵的居住环境。景观优势：地块毗邻虎山森林公园，天然的生态景园；三处天然湖沿山分布，湖光山色，风景无限。（二）劣势（Weakness）:地块中有多处天然形成的沟渠，深至2-4米，目前渠内较为杂乱，增加施工难度；地块南方金水路为李沧区东西交通主干道，目前车流量大，重型车往来频繁，噪音大而路况凌乱。（三）机会（Opportunity）:1、市政府提出“五年内全市新建百万套住房”的宏大计划，李沧区为住房改造规划的重点区域。青岛市政府新一届负责城市建设的领导班子上任，推出了城市五年建设百万套住房的宏大规划。目前李沧区已是青岛市新兴购房的集中区域，作为政府住房规划的重点区域，在未来几年内，该区域的居住氛围、交通状况、市政及生活配套将在政府规划下进一步成熟。2、地块周边与居住不协调的单位和建筑均已确定搬迁，为该项目更适合居住、提升该区域形象创造了良好的条件。地块东侧的虎山路监狱现已确定搬迁至城阳惜福镇，周边的化工厂厂房等都已列入搬迁规划内。3、地块周边的几条道路已列入整建计划，届时交通将会有进一步改善。重庆路、文昌路均已纳入政府的整建计划中，尤其是地块西侧的文昌路将扩建24米宽，成为该区域的主干道之一；地块东侧按政府规划将新建规划路，直通金水路。道路的整改将会使该地块真正实现四通八达，畅通无阻。（四）威胁（Threat）1、地块周边区域是当前李沧区新上项目的集中区域，润发·湖畔雅居、百通依山小居、百通馨苑七区、绿城理想之城都是目前在建的新上项目，以上项目在户型设计、布局规划、园区景观等方面在该区域市场都是较为优越的楼盘，百通馨苑作为该区域的去年销售冠军，一直处于强势销售期，绿城理想之城则是一直备受期待的焦点楼盘之一，且体量较大，对该区域的房市将产生重要的影响。2、城中村改造工程，将使李沧区的住房供应集中上量，未来几年中区域市场竞争会更为激烈。青岛市政府提出“2221”规划方针，李沧区作为城中村改造的重点地区，夏王埠、文昌阁、尤家下河三大城中村改造工程都在今年集中动工，这三个项目都与本地块相距甚近，预计总建筑面积超过200万平方米，备受市场期待，届时将会极大增加该区域的楼市放量，并且加剧了该区域市场购房者的观望气氛。三、当前房地产投资环境简析（一）宏观环境分析1、经济环境分析2008年4月16日，国家统计局发布了一季度我国国民经济运行的主要统计数据。这些数据表明，我国经济的基本面平稳良好。但经济增长从偏快转向过热，物价由结构性上涨转向明显通货膨胀的可能性依然存在；同时影响经济快速回落和物价过快上涨的不确定因素明显增多。高涨的消费价格指数，制约居民购买力。一季度，居民消费价格总水平上涨8.0%，涨幅比上年同期高5.3个百分点。物价上涨，影响整个社会的涨价预期，从某种程度上降低居民的购买力，制约居民消费需求的扩张。外部经济环境不确定性因素增加。随着次贷危机的不断扩大，主要发达经济体对我国出口产品需求增长放缓；再加上人民币持续升值挤压出口企业利润，影响出口企业的生产和经营，我国外贸形势不容乐观。2、政策环境紧缩的货币政策对房地产投资带来不利影响。年初，中央确定了今年经济工作的重点是“两防”。央行实施的紧缩货币政策，使得各商业银行头寸吃紧，商业性房地产信贷管理的进一步加强，使得房地产贷款投机、投资行为得到了抑制紧缩的货币政策也增大了房地产企业融资的财务成本，融资难和生产成本增加将制约企业的进一步发展，对企业发展产生一定不利影响。国家促进节约集约用地，严格执行闲置土地处置政策的落实执行，迫使前些年囤积的土地全面开发并加速新增建设用地的开发速度，使房地产的开发量和供应量大增。“90/70”住房结构调整政策的落实推行，将改变商品房市场的供应结构，加大中小户型供应量，限制大户型的开发。3、当前房地产形势今年1季度，随着中央宏观调控政策的逐步落实，房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定的观望氛围。（1）房价涨幅总体趋缓。今年1季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8，1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅，今年3月份有13个城市为负增长。二手住房价格运行态势与新建住房价格运行态势基本一致。分地区看，广州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以来一直呈负增长，个别楼盘比其前期最高销售下降较多；杭州、南京等长三角城市房价基本稳定，北京、天津、石家庄等环渤海主要城市小幅上升，但涨势趋缓。（2）住房成交量持续下降。1季度全国商品住房竣工面积6397万平方米，同比增加27.4%；销售面积9500万平方米，同比降低0.3%，虽然商品住房销售面积仍然大于竣工面积，但销售面积已呈现小幅下降的趋势，未来住房供求矛盾会有所缓解。（3）房地产投资快速增长。今年1季度，房地产开发投资总额4687亿元，同比增长32.3%，比去年同期涨幅高15.4个百分点。其中，住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3316亿元和120亿元，比去年同期分别上涨34.7%和36.7%。（4）房地产开发交易成本持续攀升。一是土地交易价格明显上升。随着征地制度和土地使用制度改革和严格土地管理等措施的逐步深入，土地资源价值显著提升。2008年1季度，居住用地交易价格上涨21.7%，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。二是住房开发建设和交易成本增加进一步推高房价。资金和劳动力等生产要素价格逐步上升，强制型住房节能环保标准的实施，拆迁费用的提高，建材价格的上涨，导致住房开发成本持续上升，对房价特别是中小城市房价产生明显影响。（5）房地产走势判断从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格的上升；近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。（二）青岛市当前房地产运行情况（1）房地产开发投资增长较快一季度，房地产开发投资57.3亿元，增长23.4%；其中住宅开发完成投资44.3亿元，增长40.5%。投资增长较快的原因主要是往年囤积的土地受土地政策限制，加大了开发力度。其次，今年是奥运年，开发商对今年的楼市预期较好，形成集中开发上市形势。（2）房地产销售价格继续上涨，销售量下滑趋势明显4月24日，青岛市统计局公布了2008年一季度全市经济运行情况，全市房价上涨6.6%，高于2007年青岛房地产销售价格6.4% 的涨幅。在价格上涨的同时，房地产销售量较07年有下滑。07年1-4月份，青岛住宅销售面积为188.3万平米，今年1-4月份，住宅成交面积为120.3万平米，减少60万平米，同比减少31.91%。其中，3月份、和4月份销量同比去年减幅均超过50%。今年五一三天青岛房地产大幅缩水，三日成交量不到130套，不足平日一天的交易量。透过数字分析问题，如果剔除政策性经济适用房和限价商品房交易量较去年大的因素，今年青岛商品房住宅销量下滑更为严重，而且，下滑趋势明显。四、区域房地产市场分析李沧区地处青岛市区北端，东依崂山山脉与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。东西长约14公里，南北长约11公里。区境总面积为97.98平方公里。李沧区资源丰富，自然条件优良。东部低山丘陵，中部地势平坦，西部沿海，海岸线长约13公里。境内有卧狼齿、老虎山、北平岚、烟墩山、楼山、凤山等12座山丘，均系崂山余脉；李村河、王埠河等9条季节性河流，均发源于崂山山脉，流经区内。李沧区土地资源较市内他区相对丰富，现有尚未利用的土地6000余亩，有海滩涂面积约900公顷，具有发展旅游、房地产、水产养殖、建筑建材业的良好条件。（一）区域市场供应分析1、未来几年中李沧区住房供应将大幅增加李沧区是青岛市政府住房改造规划的重点区域，承担多个城中村、旧村改造工程。夏王埠、尤家下河、文昌阁三大旧村改造工程将在今年动工建设，该三个项目规划建筑面积共计200余万平方米，预计将在明后两年内集中上量。另根据政府改造计划，自楼山后至东南山沿重庆路和文昌路的两侧建筑均将拆迁，如此庞大的拆迁面积将会李沧区住房供应量大幅增加。届时不但李沧区的房市供求状况发生改变，甚至青岛市的住房供不应求状况都将得到缓解。2、周边项目存量竞争，将对该项目客户构成一定分流地块周边现有多个在建在售项目，主要有润发·湖畔雅居、百通·依山小居、百通馨苑七区、绿城·理想之城等。以上项目在户型设计、建筑及景观规划均有一定竞争力，尤其是绿城·理想之城以号称280万平米大盘备受市场期待，该项目预期在近期内开盘。（二）区域市场主要项目分析该地块周边项目主要有润发·湖畔雅居、海信·南岭风情、百通·依山小居、馨苑小区、百通馨苑七区、绿城·理想之城等。其中海信·南岭风情及馨苑小区为早期开盘项目，现已售完，其他项目均处于在售和即将开盘销售状态。现对地块周边项目的销售情况作具体分析。1、润发·湖畔雅居沿地块东侧的文昌路向北约2公里即为润发·湖畔雅居，物业形态为小高层和湖景联排别墅，目前小高层起价4600元/平米，别墅售价尚未确定。但据销售人员反映，该价格仅作为开盘前期的积累客户价格，开盘后价格要比这个价位高，别墅据销售人员反映预计售价7000元/平方米以上。2、海信·南岭风情润发·湖畔雅居北侧即为海信南岭风情，建筑面积61545平方米，该项目现已售完，全盘销售均价5129元/平方米。项目分A、B两区，A区为别墅区域，融TOWNHOUSE、独特爬山住宅和院景house为一体，空中别墅7200元/平方米，历史成交均价值6500元/平方米，2007年比2006年均价上涨约1000元/平方米。B区为多层住宅，其二手房现售价在5500元/平米左右。3、百通·依山小居位于地块东侧虎山脚下，金水路北侧，为限价商品房，建筑面积73822平米，共有17栋6层建筑。该项目已全部售完，历史成交价格最高不超过4000元/平方米。因其为限价商品房性质，所以价格不具备可比性。4、馨苑小区与百通·依山小居紧连，夏庄路与金水路交界处。该项目为老盘，现早已售完，其二手房现售价多在5500元/平米左右。5、百通馨苑位于夏庄路东侧，金水路北侧。目前在售的是百通馨苑七区工程，总占地面积4.3万多平方米，包含多层、小高层两种建筑形态，共计950余户。物业形态为多层和小高层，现多层起价5800元/平米，最高售价6200元/平米，均价6000元/平方米；小高层4900元/平米起价，顶层6040元/平米，均价5600元/平方米。6、绿城·理想之城位于百通馨苑东侧，金水路北侧，目前项目在建，尚未开盘。理想之城占地270余平方米，建筑面积约209万平方米。其中1200亩用于政府、广场、河道绿地、中小学等公用建设。项目规划有住宅、商业、公用、行政办公、教育。其中一期总建面积23万平方米，38栋楼，共900多户。据现场销售人员反映，项目开盘价预计6500元/平方米。（三）区域市场客户群体及需求分析通过对周边项目客户群体的调查分析，总结该区域主要客户群体及需求如下：1、外地来青经商人员李沧商圈为青岛市第二大商圈，极具发展潜力，大量外来人员在此区域从事种商业活动。该群体多会在青打拼多年外地人员，年龄多在40岁以上，文化层次不高，但收入水平较高，追求生活档次，有私家车，一般在青有自己的事业。他们构成了该区域市场高端消费客户，为别墅、花园洋房的主力消费群体。2、李沧、崂山、城阳等地区就业人员该区域位于李沧区、崂山区和城阳区的交汇处，由于其较为成熟的居住氛围和距市区、郊区均很便利的交通条件，吸引了众多在李沧、崂山、城阳各区的从业人员。该群体来源当地和外地皆有分布，年龄多在30岁以上，购房一般出于改善居住条件的目的，多考虑居住环境和工作是否便利。3、当地改善居住条件的居民李沧区原为青岛市郊区，城中村、旧村状况较差，原有居民的居住条件并不完善。随着该区域的日渐成熟和经济的发展，当地居民改善居住条件的愿望愈来愈强烈。该群体多为在该区域生活多年的常住居民，子女接近成人或已成人，文化层次不高，收入水平偏中下，多为拆迁户或区域中低档住房的需求者。4、外地来青就业的年轻群体随着外地来青就业的年轻群体不断增加，对住房的需求量也不断增长。该群体多为大学毕业后来青就业人员，文化层次较高，收入水平中高，但无太多积蓄，年龄多在25-30岁之间，准备结婚或刚结婚。由于市区房价的压力，而偏好于房价相对较低且交通便利的李沧区，为区域90平米以下小户型的主力购房者。五、地块使用规划及建筑规划（一）设计原则1、合理化原则以建筑生态住宅为主的高级小区为标准，依据规划设计要求，协调发展规划区相关内外部环境，合理确定功能布局和开发规模。2、地域化原则结合虎山地区整体规划发展战略，塑造一个兼俱时代性和地域性的高档住宅形象，充分体现新时代建筑特点，注重区域环境特色，努力开创发扬地域设计新局。一方面要支持居住着的现代生活方式，创造新的地域建筑文化，另一方面要反映地区传统的人文情感，归属感和场所意义的延续。3、可持续化原则以建设生态居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性，舒适性，耐久性和经济性，贯彻生态原则，文化原则和效益原则，为求塑造一个具有优雅环境，文化内涵，经济效益和鲜明个性的人与自然和谐共生的生活居住空间。以人为本，营造一种自然、和谐、合适、便捷和天人合一的居住环境，注意建筑空间尺度的人性化，以丰富的建筑空间，包括围道，亲水广场，活动场所和造型设计中建筑朴素而亲切怡人的空间尺度。（二）规划设计风格及布局本案的建筑风格定位：简约现代风格，期独特的青岛地景，中国北方山水的华人府邸有机结合为一体。1、结合虎山特色与北国风情的空间纹脉（1）维持地块原有地貌，依地势或局部平整或维持坡型。道路蜿蜒而上，房屋错落，形成北方山城的整体意象。（2）沿高低交错的池塘与排水沟渠形成视觉走廊，通视秀丽虎山。住宅与公建配置避开视线通廊，并形成居民休闲的绿化活动带。2、均好性的活动布局（1）延续整体虎山地区的布局概念，将其视线走廊延伸到本地地块，同时将地块北侧唐城原有三个池塘景观与过错方虎山山景引入，结合公建的布局，作为虎山风景园区大门的意象。（2）设计采用了建筑沿小区内并道路分流，小区域道路人车分流，直达型园道便利通达的手法。以争取永久景观的完整性原则，同时为每户都争取到充分的视野和生活空间。外生态住宅依偎池畔，户户独享纯净天然的水景佳境；内环侧与外环侧住宅错落有致，避免了视线阻隔问题，既可以远眺，又可以近视小区内的山景及绿带。（3）主园道沿线设置幼儿园（六班）、会所、文化活动站、小区医疗中心、管理中心与青少年活动场所等设施，完善小区生活功能，同时提高临近区域整体设施水平。3、建筑形态的布局（1）尊重地景特色，减少建筑量体为原则。湖畔以双拼三层景观住宅为主；其它地区依地势布置4+1层多层住宅。（2）降低建筑压迫感，建筑体顶层退缩，柔化竖立的建筑线条，迎合山势变化。（三）建筑内容及产品组合该地块规划方案已经报批，总用地面积138747平方米，总建筑面积98686.96平方米，其中地上93284.96平米，地下5402平米。建筑内容包括住宅、公建配套和一座体育运动中心三部分，其中住宅以三层景观住宅和4F+1多层住宅为主，总建筑面积68582.96平方米，地下3838平方米，车位401个；配套公建则含幼儿园、医疗中心、文化站、社区商服、物业、治安等多项目内容，建筑面积6260平方米；体育运动中心总建筑面积20006平方米，其中地上18442平方米，地下1564平方米，车位185个。地块规划总平面图1、 总体经济技术指标总用地面积(m2)138747总建筑面积(m2)98686.96其中地上建筑面积(m2)93284.96地下建筑面积(m2)5402建筑密度24%容积率0.672绿地率42%住宅区停车数量(0.8/户)401辆地上停车商业63住宅174地下停车164体育用地停车数量(1辆/100m2)185辆地上停车138地下停车47居住户数422户住宅停车率0.8个/户商业地停车率1个/100M22、住宅区经济技术指标住宅区总用地面积（M2）107463.8 住宅区总建筑面积（M2）78680.96其中地上建筑面积（M2）74842.96其中住宅建筑面积（M2）68582.96配套公建面积（M2）6260六班幼儿园1620社区医疗中心400文化活动站600社区商业服务2960物业管理500居委会120治安联防30公厕30地下建筑面积（M2）3838建筑密度25.10%绿地率43.00%容积率0.7青少年活动基地806.21居住户数422户住宅停车率0.8个/户商业停车率1个/100M2住宅停车数量401辆地上停车商业63住宅174地下停车住宅1643、体育运动中心经济技术指标体育运动中心经济中心技术指标体育区总用地面积（M2）31283体育区总建筑面积（M2）20006地上建筑面积（M2）18442其中A楼（M2）2729B楼（M2）4586C楼（M2）8719D楼（M2）2408地下建筑面积1564建筑密度20%绿地率35.10%容积率0.59体育用地停车(1辆/100M2)185辆地下停车47地上停车138（四）住宅产品组合建议因为该地块建筑规划已经报批，建筑规划中配套公建和体育运动中心部分已有明确的规划指标。现对住宅建筑部做产品组合建议如下：1、产品创新建议根据该地块的规划要求，在户型面积配比必须要执行“70/90”政策，根据对本项目市场定位和目标市场的考虑，要实现项目价值最大化，部分户型需要通过户型创新来规避“90/70”政策的小户型限制。通过可变式中小户型设计，将两套90平米以下户型通过左右组合、上下组合，变成100平米以上中大单元，满足本区域市场需求。2、住宅产品组合建议该地块为低容积率、低密度建设用地，规划住宅建筑面积68582.96平方米，湖畔以双拼三层景观住宅为主；其它地区依地势布置4F+1层多层住宅。因此根据该地块已有的规划要求和经济技术指标，列住宅产品组合建议如下：产品形式建筑面积m2面积比例层数基底面积m2面积区间(m2)套数(约)套数占比湖畔景观豪宅20574.8930.00%3F6858.3 200-30082 14.26%花园洋房17145.74 25.00%4F+14286.4 140-180107 18.61%多层住宅30862.33 45.00%4F+17715.6 70-90386 67.13%合计68582.96 100.00%18860.3 575 100.00% 湖畔豪宅规划建筑面积20574.89平米，占总住宅面积的30%，面积分布在200-300平米之间，为三层双拼景观住宅，主要布局除在第一湖和第二湖湖畔沿湖而建，另可沿湖东侧山体而上，建爬山别墅；半山花园洋房规划建筑面积17145.74平米，为90平米以下小户型通过左右组合或上下组合结合而成的可变式户型，面积分布在70-90平米之间，占总住宅面积的25%；普通多层住宅规划建筑面积30862.33平方米，为90平米以下小户型，占总住宅面积的45%。六、建设进度安排项目最迟须于2009年2月11日动工，最迟须于2010年8月11日竣工。列施工进度如下：2009年2月4月6月8月10月2010年2月4月6月8月土地整平完毕主结构完毕公建配套完毕七、项目投资收益分析（一）销售预期及定价1、产品入市时机及销售周期根据项目开发进度，考虑到迅速回拢资金及合适的入市时机，建议项目自2009年6月起多层住宅开始预售，2010年3月花园洋房开始销售，2011年2月湖畔别墅开始销售，至2011年末销售完毕，全盘销售周期为30个月。2、 产品参考定价项目均以毛坯房标准进行定价，考虑到整体经济走势和当前房地产市场行情，结合该区域的市场调研结果和对周边项目目前定价的分析，作产品参考价格如下：多层参考海信南岭风情二手房销售价格和百通馨苑小区的多层销售价格，考虑到本区域低密度、低容积率住宅稀缺的特性，建议多层于2009年6月入市，销售均价6500元/平米，2010年6月销售完毕，销售周期为一年。半山花园洋房毛坯房于2010年3月初入市，销售均价7000元/平方米，至2011年3月销售完毕，销售周期为一年。参考海信南岭风情2007年别墅销售价格及湖畔雅居别墅的预期销售价格，湖畔景观住宅于2011年2月入市，销售均价8200元/平米，至2011年末销售完毕，销售周期为8个月。全楼盘销售均价为7135元/平方米。参考百通馨苑的车位销售价格，建议该项目车位销售价格为8万元/个。地下车位共计住宅地下车位164个+体育中心地下车位47个=211个。3、销售结构横向图时间产品2009年2010年2011年6810122468101224681012普通多层花园洋房景观豪宅（二）项目销售收益测算1、据以上分析，普通多层住宅进度及销售收益如下：多层住宅销售收益阶段销售面积（平米）销售套数销售率销售均价（元/平米）销售额环比价格涨幅（万元）2009.6-89258.7 11630%62005740.4 2009.9-2009.1212344.9 15440%65608098.3 6%2010.1-36172.5 7720%67004135.6 2%2010.4-63086.2 3910%67502083.2 1%累计30862.3 386100%649920057.4 2、花园洋房销售进度及销售收益如下：花园洋房销售收益阶段销售面积（平米）销售套数销售率销售均价（元/平米）销售额（万元）环比价格涨幅2010.3-55143.7 3230%66003394.9 2010.6-108572.9 5350%70806069.6 7%2010.11-121714.6 1110%74001268.8 5%2011.1-31714.6 1110%74001268.8 累计17145.7 107100%700012002.0 3、湖畔景观豪宅销售进度及销售收益如下：湖畔景观豪宅销售收益阶段销售面积（平米）销售套数销售率销售均价（元/平米）销售额（万元）环比价格涨幅2011.2-45143.8 2125%76003909.3 2011.05-88230.0 3240%82506789.8 9%2011.9-106172.5 2530%8600 5308.4 4%2011.11-121028.8 45%8400 864.2 -2%累计20575.0 82100%820016871.5 4、 住宅总体销售收益如下：住宅销售收益合计年期多层住宅花园洋房湖畔景观豪宅总收入（万元）200913838.70.0013838.720106218.810733.216952.020111268.816871.518140.3合计48930.95、 车位销售收益如下：因地上车位通常属于业主公摊，不能销售，故车位销售收益只统计地下车位销售收益：地下车位销售收益住宅地下车位(个)164体育中心地下车位(个)47合计211销售单价(万元)8销售收益(万元)1688项目总销售收益为48930.9+1688=50618.9万元（三）项目投资收益测算投资收益测算主要是测算项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：表14：投资收益测算表序号项目名称投资额 （万元）单方造价 （元/平方）面积（平方米）备注一土地款20522.69 2200.00 93284.96 二建安费前期费用3750.10 380.00 98686.96 配套费用1776.37 180.00 98686.96 地下总投资地下车库972.36 1800.00 5402.00 地上总投资住宅别墅8981.16 1200.00 74842.96 不含精装修体育运动中心3319.56 1800.00 18442.00 一般装修小计12300.72 地上可售面积精装修0.00 0.00 74842.96 精装修按建筑面积1000元/平方+18799.54 2015.28 93284.96 三（一）+（二）39322.24 4215.28 93284.96 四开发税 费财务费用3000.00 集团财务部提供营业税及手续费2784.04 按5.5%建设单位管理费700.00 按每年350万，2年销售费用1771.66 暂按销售额*3.5%土地增值税506.19 暂按销售额*1%合计8761.89 648.37 873.27 五（三）+（四）48084.13 六销售 收入住宅48930.90 按销售均价7135 元/平方地下车库1688.00 合计50618.90 七税前利润2534.774 税后利润1901.080 销售利润率5.01% 八、结论与建议其一，该地块建筑规划是李沧区重点开发企业百通城建设计，已经通过审批。百通对该地块有强烈的拿地意向。百通作为李沧区的企业，与李沧区政府等部门关系密切，对李沧房地产市场较为熟悉，与百通相比，我集团不具有拿地和市场优势。 其二，该地块体育运动中心，市场销售具有很大的不确定性，变现较难。其三，结合初步投资测算分析结果，在不考虑体育运动中心销售的情况下，1号地块销售毛利润率仅为5.01%。根据李沧区房地产市场分析、考虑集团的资源优势，初步认为金水路1号地块不适合集团公司开发。