(定稿) 兴隆装饰城可行性研究报告定1199999.doc

项目编号：LCC-08-2009连云港市兴隆国际商贸广场建设项目可行性研究报告连云港市连计投资咨询有限公司二 九 年 七 月第一章总 论 第一节 项目背景项 目 名 称：连云港市兴隆国际商贸广场建 设 地 点: 位于连云港市海州开发区瀛州路1号兴隆装饰城内项 目 单 位 名 称：连云港兴隆实业集团有限公司项目单位法人 代表: 王尤德项目单位注册资 金：5000万元项 目 负 责 人：王 尤 德项 目 联 系 人：蒋 华 平邮 政 编 码: 222000一、建设单位概况   连云港兴隆实业集团是由浙江温州籍民营企业家、连云港市人大代表、连云港市东部城区浙江商会常务副会长、常德市温州商会常务副会长王尤德先生独资创建的民营高新企业。集团注册资金5000万元，省内外各种实业投资近8亿元。总经营范围涉及市场租赁、建材、媒体、IT、餐饮娱乐、房地产、国内外贸易及各种实业投资。集团目前下属子公司及其关联企业主要有连云港兴隆装饰城有限公司、湖南常德兴隆市场开发有限责任公司、连云港建隆建材超市有限公司、连云港兴隆房地产开发有限公司、连云港网隆科技发展有限公司。集团公司历来注重人才队伍的培养，逐步形成了一支具有战斗力的管理团队和敬业肯干、创新进取的员工队伍，逐步完善了具有一定市场竞争力的薪酬机制；集团公司注重于企业文化建设，以“用诚信、勇气和智慧打造百年兴隆的实业航母”为追求使命，以“实现员工、企业、社会、国家的共同发展”为核心价值观，以“建设一流市场，提供一流服务，创造一流品牌”为企业目标；集团在经营运作上，积极以市场为导向，以资本为纽带，创新经营机制，完善现代企业制度，向具有较强市场竞争力的多元化现代化企业集团迈进。二、可行性研究报告编写依据1、国家发展计划委员会计办投资200215号：国家计委业务厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知2、国家发改委2005年关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知及建设项目经济评价方法与参数（第三版） 3、连云港市“十一五”发展总体规划4、项目单位提供的有关资料三、项目提出的理由与过程连云港市位于江苏省东北部，东经118度24分119度48分和北纬34度35度07分之间，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮安市沐阳县毗邻；南与淮安市涟水、盐城市响水2县相连,东西长129公里，南北宽约132公里，土地总面积7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口482万。近几年来，连云港市经济发展呈现总量扩张、增速加快、结构优化、质量提升的良好态势。全年各项经济指标增幅纵比提速，横比进位。2008年全市实现地区生产总值达750亿元，财政总收入181.5亿元，全市地税总收入突破67亿元，达到67.27亿元，同比增长30.98%，增收17亿元 ，注册外资实际到账8.5亿美元，实现城镇居民人均可支配收入15100元，农民人均纯收入5440元，主要经济指标增幅全省领先。 今年，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过江苏沿海地区发展规划，把加快建设新亚欧大陆桥东方桥头堡作为江苏沿海发展的重点，并将连云港确立为江苏沿海开发的龙头。连云港的开发上升为国家战略层面。做为江苏沿海开发的龙头，连云港市有丰厚的旅游资源、发达的交通网络、以及具有发展国际商贸、国内货物流通集散地的优势。但从目前连云港商贸、物流及全市经济发展总量来看，均存在着起点低、规模小、辐射力差等特点。为了顺应连云港市经济发展趋势，充分发挥连云港市区域优势，推进东陇海产业带建设，抢占经济发展制高点，市发改委特制定连云港市现代物流发展规划（2004-2020年），规划中指出：“以连云港和新亚欧大陆桥为物流发展的支点，充分利用综合运输优势，以现代代的物流和区域物流为重点，以市域配送物流为补充，积极引进先进的现代物流管理技术与装备，大力培育和发展在国内外具有竞争力的现代物流企业，构筑符合市场经济规律的、与国际接轨的高效现代物流网络体系，使连云港市成为区域性的国际物流中心城市及地区性物流枢纽城市”。规划在具体实施目标中指出：“以经济技术开发区、中储公司、苏豫棉花仓库、兴隆装饰城和连云港市农副产品批发市场等为重点区域，建设以服务于高新技术产业、医药、纺织、建材、农副产品等为主要特色的物流中心”。规划将连云港市兴隆装饰城的扩建和提升档次列入其中，兴隆装饰城建设工程成为连云港市重点建设和完善的市场建设内容之一。兴隆装饰城由连云港兴隆实业集团于 2001 年 7 月投资兴建。经过几年的艰辛创业，商城已进入良性发展阶段，专业市场逐步培育成熟，已经成为高端品牌的首选之地，财富潜力升值无限。市场自开业以来，共计投入 2000 多万元不断加大调整改造力度，不断完善服务方式，提升经营档次，吸引汇集近300家从事卫生洁具、门业、地板、陶瓷、装饰品、木材及木制品等10多个门类产品的厂家和批发商、零售商入驻，其中包括箭牌、法恩莎、英皇、马可波罗、LD、TATA、冠军、新海伽蓝、美标、好迪、樱花、维美等国内外知名品牌。近日，连云港兴隆装饰城被江苏省文明办、江苏省工商行政管理局授予“江苏省五星级文明诚信市场”荣誉称号，江苏省市场管理协会授予“江苏省工业品百强市场”光荣称号。随着房地产业的快速发展，市场对建筑材料的需求持续增长，使建筑材料业处在黄金发展时期，连云港兴隆装饰城也呈现出良好的发展势头。但做为一个建材业为主的综合性建筑装饰市场，装饰城内仍存在着一些制约着市场发展的亟需解决的问题。1、规划滞后，布局不够合理 。兴隆装饰城始建于2000年左右，由于当时所在地区没有详细规划指导，造成布局单一、设计简陋、难以改造综合再利用。目前兴隆国际商贸广场占地面积117600平方米，现有房屋建筑总面积不到6万平方米。其中门卫房一幢，层数1层，供保安人员值班管理使用；综合办公楼一幢，层数3层，供兴隆装饰城有限公司办公使用；其余为装饰市场，层数均为1层，供展示销售家装产品使用，另有少量仓库用于储藏家装产品和材料。因为装饰城内市场面积小，设施落后，相应市场配套设施（如商业办公、金融、餐饮、休闲娱乐、家电商场、物流、酒店公寓等）缺口很大，同综合性建筑装饰市场档次差距较大，不能满足公司的进一步发展。另一方面，市场功能划分不明，市场供应种类不齐全，给公司管理经营带来诸多不便。2、信息网络建设滞后，信息传播渠道不畅。从中央到地方对市场信息网络的建设是比较重视的，近年来发展也很快，但由于信息网络隶属于不同的地方和部门，资源不能共享，远未发挥其应有的作用。市场幅射能力减弱。装饰材料批发市场没有使用现代电子技术与全国各大市场联网，更无加入信息网实行电子收费和电子结算的手段。信息反馈迟钝，信息化设备落后。综上所述，装饰市场规划的滞后、配套服务设施的不完善、信息化设备的不健全，仅靠市场目前内部调整已不能从根本上解决问题，急需重新规划设计实施，项目的建设势在必行。连云港兴隆国际商贸广场的开工建设，将从根本上改变兴隆建材市场建设落后的局面。使之成为适合连云港市市情、辐射力强、信息灵敏、功能齐全、与国际市场接轨的综合性批发市场和以国内外名牌、品牌产品为主打产品的现代物流基地。项目规划以建筑、装饰材料专业市场为中心，并结合连云港市沿海的特点，推出特色农产品、水产品、旅游产品等高附加值深加工产品展示区，建成大陆桥沿线农特产品博览会的展示中心、会议中心和农产品研发中心。项目建成后，将成为一个集特色农产品市场、现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等以装饰专业市场为中心，以周边配套为服务的综合性开发项目。项目的建设，必将繁荣港城市场经济，带动相关产业发展，取得良好的社会效益及经济效益。第二节 项目概况一、建设地点兴隆国际商贸广场地块位于瀛洲路以东、规划路以北，凤凰新城控规区北侧，东邻风景秀丽的4A级风景区花果山，西邻山青水秀的4A级风景区孔望山，南邻奇石耸立的凤凰山。项目区距连云港市市中心2公里，距港口码头30公里，距机场40公里，距火车站4公里，距汽车快客站1公里。商城门口设有公交车站，市内22路、26路公交车直达，集团并配有免费直通车。二、建设内容与规模根据兴隆国际商贸广场以往的经营、目前发展的速度以及市场种类的配置，该项目规划总建筑面积为245900平方米。一共有5个大型单体建筑，整个项目分为两期实施，其中：一期总建筑面积为94100平方米（含地下车库），包括：兴隆大厦（54100平方米）一幢、专业市场（40000平方米）一幢；二期总建筑面积为151800平方米（含地下车库），包括：中心市场（71200平方米）一幢、商业大厦（49600平方米）一幢及专业市场（31000平方米）。三、功能分类：项目建成后按其功能分配为专业市场、商务办公区、金融区、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐区等。兴隆国际商贸广场的功能分配明细如下：兴隆国际商贸广场功能分配明细表功能分类建筑面积（平方米）机动停车位（个）非机动停车位（个）备 注商务办公399001043694专业市场配套商务公寓23500673444酒店式管理公寓金 融6500152100专业市场配套餐 饮6000481094停车按营业面积折算休闲娱乐8000241120专业市场配套专业市场1437005245618含地下10500平方米专业市场地上总建筑面积217100地下总建筑面积28800半地下室（包括地下车库及专业市场）总 计24590073017070其中专业市场包括：1）特色农产品展示区： 连云港地区及大陆桥沿线11个省特色农产品、水产品等高附加值深加工产品展示区，大陆桥农特产品博览会的展示中心、会议中心和农产品研发中心。2）现代装饰材料展示区：地板、油漆、五金、灯具、陶瓷、石材、木业、厨具、卫浴洁具、窗帘布艺、园艺、办公用品、家具等市场。四、主要建设条件近年来，新海城区加大对基础设施的投入，道路、水、电、广播、通讯、电讯等基础设施不断完善。社会环境与外部条件较为优越，从电力、水力、人力资源上均能够达到充裕，供给及时和可靠稳定。拟建项目用地位于连云港市瀛洲路以东、规划路以北，项目用地位于兴隆装饰城内，配套设施一应俱全，有利于项目建设顺利开展与进一步实施。项目的建设单位为连云港兴隆实业有限公司，建设资金约为82730万元，拟申请银行贷款4亿元人民币，其余资金全部自筹。五、项目产品定位项目的产品定位力图充分考虑城市的总体规划和本地块未来发展的价值，对本项目在业态类型上，提出以集特色农产品市场、现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等以装饰专业市场为中心。本着“以人为本“的原则，在规划设计上为市民提供集休闲、娱乐、文化、购物、工作于一体的公共场所。作为现代化国际商贸城，要求功能齐全，环境优美，合理组织内外交通，强调各功能之间的完整性、统一性、协调性，力求多元化、综合性、错位经营。六、项目形象定位项目建设将围绕“以人为本、以环境为中心”的设计理念,项目区定位为“和谐、时尚、精致”的购物场所。七、主要技术经济指标本项目总投资估算为82730万元。建设期为24个月，项目全部建成后，可实现租赁收入16202.4万元，年平均利润8099.9万元。全部投资财务内部收益率5.40%，全部投资财务净现值（税后）3648万元，全部投资利润率9.79%。主要技术经济指标见表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注一建设规模1项目总用地面积m21176002总建筑面积m2245900其中：地上面积m2217100其中：地下面积m2288002.1兴隆大厦（一期工程）m254100含半地下室战8100 平方米，战时做为地下人防工程，平时做为专业市场及地下车库2.2专业市场（一期工程）m2400002.3中心市场（二期工程）m271200含半地下室战20700平方米，战时做为地下人防工程，平时做为专业市场及地下车库2.4商业大厦（二期工程）m2496002.5专业市场（二期工程）310002.6容积率1.852.7建筑密度34.92.8绿化率252.9停车位辆其中:机动车位辆1180地面：450个；地下：730个自行车车位辆17070二项目总投资万元82730三资金来源1自筹资金万元427302申请银行贷款万元40000四租赁收入万元16202.4正常年五内部收益率%5.40税后六财务净现值万元3648税后七投资回收期月14.26税后(含建设期)八年平均利润万元8099.9九投资利润率%9.79 综上所述，项目在社会经济方面及技术上都是可行的。第二章 市场需求分析与建设规模 第一节 市场分析连云港由于城市规模不大，整体经济水平不高，暂未形成本城市的核心商务区。目前仅有几家建材市场基本都分布在新浦中心区和连云区。其中：兴伸国际和德兰国际在墟沟，大庆东路建材日杂批发市场在城中，国际商城在新浦区的东部，且各个商贸、建材行业还处于发展、发育阶段。建材市场的不完善，导致了销售、批发价格的不合理性，从而造成连云港市的消费者纷纷舍近求远到南京、临沂等地去采购家庭装饰材料，这一方面造成本市消费资金的及税源的流失，一方面又造成了消费者经济上、时间上的不必要浪费。连云港兴隆国际商贸广场建成后将成为连云港市乃至苏北地区规模最大，商品种类最多，服务功能最全而且经营理念最先进的大型综合性商贸中心。项目建成后将形成一个集特色农产品市场、现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等以装饰专业市场为中心，以周边配套为服务的综合性开发项目。该项目已列入连云港市重点工程项目，项目建成后，将会带动相关交通运输业、农业、商业零售等各行业的蓬勃发展，并间接刺激环保、进出口贸易等行业的市场需求。同时也十分有利于我市发展劳动密集型的服务业，增加了就业机会和就业人数，缓解社会压力，对社会的稳定和发展起到重要作用。综上所述，该项目市场前景良好。第二节 建设规模方案比选拟建项目地块位于连云港凤凰新城控制性详细规划范围内，本着节约土地、合理利用土地的原则，拟共同设计、共同建设。连云港兴隆实业有限公司邀请了东南大学建筑设计院为本项目建设主体工程做了两个设计方案。随后邀请连云港市有关领导、部门和专家对这两个设计方案进行了比选。方案一方案一：在的瀛洲路沿街面设置两座高层集办公、金融、商务公寓酒店以及餐饮，休闲娱乐配套服务的综合大楼，高层底楼布置二层的专业市场建筑。两个高层中间设置一条东西向的绿色景观大道，围绕用地中心的绿化景观广场布置专业市场建筑，与项目的综合大楼的专业市场互为相连，整个项目区合为一体，方便顾客的一体化采购需要。方案二方案二：规划在用地的西北角朝着城市的主要人流方向设置一幢主约裙楼4层、楼高15层集办公、金融、商务公寓酒店以及餐饮，休闲娱乐配套服务的综合大楼。而在用地的西南角规划一幢以公寓为主约裙楼4层、楼高15层商业办公建筑。两个高层中间设置一条东西向的绿色景观大道将瀛洲路的道路景观引入用地中心，形成东西向的绿色景观轴线。围绕用地中心的绿化景观广场布置专业市场建筑，不仅方便顾客的一体化采购需要，同时丰富了市场建筑空间层次，使得市场富有生气。中心市场正对主入口景观轴线的市场界面，南北两个市场与中心市场组合在一起成围合之态，强化了中心绿化广场的商业氛围。建筑地下为半地下层主要作仓储只用，1-4层为专业市场，5-15层为市场配套服务设施。专家组对方案一、方案二的总平面布局、室内外交通、建筑整体造型、有关功能用房及设备的布置、给排水、电气、暖通、消防、环保等设计内容进行综合比较，一致认为方案二不仅符合连云港凤凰新城控制性详细规划的各方面要求，并能使瀛洲路迎宾大道的城市形象得到很好的保证，同时扩大了城市主干道的城市景观层次，将兴隆国际商贸广场的中心景观节点绿化同城市干道线状绿化有机结合在一起，提升兴隆国际商贸广场的环境档次。方案二的设计方案为最佳实施方案。本可研报告工程技术方案以中选设计方案为基础，并结合项目实际情况进行了一定调整。第三节 推荐建设规模方案本项目规划总用地面积117600。规划共5个单体，总建筑面积为245900m2，容积率1.85，建筑密度34.9%，绿地率25%。项目的建设本着将节约土地的原则，结合连云港凤凰新城控制性强制规划，建筑以多层为主，以提高同等土地的建筑与人口的容纳量。容积率1.85，提高了土地的利用效率。 项目根据规划设计，结合地形地势，认真考虑了海州区历史古城的自然风光和现代都市的发展要求，严格按照连云港凤凰新城控制性详细规划的要求，本着充分重视土地资源、合理利用资源、创造幽雅环境的原则，使建筑本身融入其所在地域，在空间布局、建筑群体组合，以及公共建筑、配套设施、道路、绿化布置等方面，都围绕提高整体环境水平作了详细规划，建设方案中对建筑进行了合理的功能分区并沿用地内部交通干道设置相对分散的沿街停车位，做到停车方便与快捷，体现停车的均好性和可达性。在市场用地中心区域设置相对集中的地面停车场，充分利用土地空间资源。该项目的建成并有利于城市土地使用集约化，同时提高整个凤凰新城的城市档次，树立良好的城市面貌，提高连云港南大门的城市形象，创造优美的城市新区物质、精神环境。最终为创建“以人为本”的和谐社会提供物质基础和精神基础。第三章 场址选择 第一节 场址现状一、地点与地理位置连云港兴隆国际商贸广场建设项目用地位于连云港市瀛州路以东、规划路以北、凤凰新城内，东邻风景秀丽的4A级风景区花果山，西邻山青水秀的4A级风景区孔望山，南邻奇石耸立的凤凰山，北邻碧波荡漾的玉带河。项目区周围环境宜人，交通便利。 二、场址土地权属类别及占地面积连云港兴隆国际商贸广场建设项目规划总用地面积117600，项目用地现状为兴隆装饰城商业用地,土地使用权归兴隆实业集团所有。三、项目现有场址利用情况项目新征用地现状为商业用地，建设用地地势平坦，没有明显的高低落差。第二节 场址条件一、地形、地貌条件连云港市地质构造属华北地台，连云嘉山隆起带，以轴向NNE的倒转背斜为主，西部为走向WESSW海韩断裂。区内地层属于扬子地层区，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度050M。土层分布为：素填土、粘土、淤泥、粘土、粉砂、粘土。本区在大地构造上属华北地台，鲁东古隆起地块，前震旦纪地层分布广泛，以变质岩为主，组成古老的基底。被第四系所覆盖，该层以不整合接触覆盖，于前震旦纪地层上。本区有史以来未发生过破坏性地震，但周围地区的强震对本区有所影响。历史上新华夏系郯庐断裂的引起郯城8.5级地震，近期黄海内4级地震为数不少，但均未形成大的自然灾害。根据中国地震裂度区划图（1990）。本地区地震基本烈度为7度。本工程抗震墙抗震等级均为一级。二、自然条件1、气象条件（1） 气温年平均气温 13.95 历年最高气温 39.8 历年最低气温 -18.1 历年最高月年平均气温 31.2 历年最低月年平均气温 -4.5（2） 降水年平均降水量 985mm年最大降水量 1241mm 日最大降水量 264.4mm 最大积雪深度 280mm（3） 风力、风向和其他年平均风速4.3米/秒；年最大风速 29.3米/秒。风力一般三级左右，最大七级。春夏季主导风向：东南风；秋冬季次主导风向：东北风。台风多集中于8、9月份，地下水详见结构地质概况说明。2、地震烈度连云港市地震基本烈度为七度三组。地震加速1.0三、工程地质、水文地质条件连云港市内地质灾害类型主要有崩塌、滑坡、地面塌陷、泥石流等突变型灾害和地面沉降等缓变形灾害。目前，全市共查明地质灾害隐患点、危险点96处，其中滑坡42处，崩塌51处。地面塌陷3处。海州区有史以来未发生过破坏性地震，但周围地区的强震对本区有所影响。历史上新华夏系郯庐断裂的引起郯城8.5级地震，近期黄海内4级地震为数不少，但均未形成大的自然灾害。根据中国地震裂度区划图（2003）。本地区地震基本烈度为7度。本工程抗震墙抗震等级均为一级。本工程地基土类型属软弱场地土，建筑场地类别II类，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第三组，场地土的特征周期0.45s。场地内无断层无液化土层，地下水类型为潜水型，地下水埋深0.31.7米左右，在长期浸水状态下，地下水对混凝土结构不具腐蚀性，对钢筋混凝土中的钢筋不具有腐蚀性；在干湿交替状态下，地下水对混凝土结构不具中腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具有中腐蚀性（氯化物与硫酸盐含量之和超标），对钢结构具有中等腐蚀性（氯化物与硫酸盐含量之和超标），可酌情采取抗腐性措施。拟建项目区地质现状基本不会对社会造成不良影响。建设单位对项目地块的地质环境与地质灾害现状开展了系统的调查，贯彻以防为主、防治结合、综合治理的原则，利用现代信息技术，建立地质环境与地质灾害的信息系统、危险性分析评价系统和防灾减灾决策支持系统，并通过网络传输的手段，实现信息的全方位服务体系，以确保社会稳定。四、周边建筑物与环境条件连云港兴隆国际商贸广场位于瀛洲路以东的地块。项目从建设投入到使用不会涉及国家重点建设项目、军事国防、抗洪抢险等特殊情况，因此，不会对区域造成不良影响。项目施工期间将严格控制工程建设期的扬尘和噪声，保护当地的空气环境和声环境。项目建成后，将采取有效的污染防治措施，控制商场内生活污水的排放量及污染程度，保护下水管道的水质；此外，将控制商贸中心生活垃圾和固废灰渣的排放量，以减少对周围环境的影响。 五、区域性规划要求1、项目区域结构与城市发展规划分析根据连云港市发展规划，今后三到五年期间，连云港市城市化水平达到48%；中心城市人口突破100万人，建成后区域面积达到100平方公里以上；根据连云港市最新规划,到2030年,市区总人口将达到200万人,城区达到200平方公里。目前正在加快构筑城市快速干道系统，建成功能完善、层次分明的城市路网，强化新海城区与东部城区的通达性和联系的便捷性，重点建设和改造新海地区至东部城区的快速通道；加快东部城区医疗、教育、文化、邮政等公用服务设施建设，力争在3-5年的时间内，迅速形成功能完善的城市公共服务设施体系，适应中心城区快速发展的需要，进一步完善新海城区公用服务设施体系。规划指出，“十一五”期间，连云港市将加快市区房地产业发展。围绕中心城区建设，重点加快商务中心、商贸商务设施建设，适应城市发展的要求；加快滨海居住区建设，进一步加快不同层次的商品房、经济适用住房建设；加快商贸流通业、重点物流园区的建设步伐，适应中心城市人口快速增长的生活需求。连云港兴隆国际商贸广场项目的建设，是与城市发展相同步的，有利于全市的大改革、大开放、大建设、大发展，并符合城市发展规划。2、项目建设与区域发展规划分析根据连云港凤凰新城控制性详细规划，新区用四到五年时间，运用市场化手段进行这里的市政基础设施建设和绿化景观改造，建成适宜人居、特色鲜明的现代化城区。凤凰新城位于新浦区东南部，是我市的南大门所在地，东到宁连高速公路，西至瀛洲路，北起海宁路，南抵海宁立交桥，规划总面积约为7.2平方公里。根据连云港城市总体规划以及凤凰新城控制性详细规划的要求，兴隆国际商贸广场所处的地理位置西面的瀛洲路将成为连云港市的南大门。因此，从城市形象角度出发，兴隆国际商贸广场的西沿街立面将对瀛洲路的城市街景产生重要的影响。现有的一到三层的建筑体量和建筑形象显然同城市规划的要求严重不符。项目的建设将不仅使瀛洲路迎宾大道的城市形象得到很好的保证，同时扩大了城市主干道的城市景观层次，将兴隆国际商贸广场的中心景观节点绿化同城市干道线状绿化有机结合在一起，成为新海城区南大门的一道亮丽的风景线。项目的建设符合城市建设的总体规划及连云港凤凰新城控制性详细规划的相关要求。六、交通条件项目区距连云港市市中心2公里，距港口码头30公里，距机场40公里，距火车站4公里，距汽车快客站1公里。商城门口设有公交车站，市内22路、26路公交车直达，集团并配有免费直通车。项目区地理位置优越，交通便捷，将为消费者提供良好的交通条件。七、公共设施条件连云港市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，海州区范围内已完全解决了通讯、电、水、煤气等供应紧张的问题。海州区所需供电、通讯、给排水等基础设施的管线（道），均已沿道路（铺）架设。项目从建设投入到使用均可直接接入现有各系统。高标准的市政、绿化、配套工程已基本完工，总体条件优良，能够满足项目施工需求。八、征地拆迁条件目前兴隆国际商贸广场所用土地的使用权属集团公司所有，不存在征地，土地转让、拆迁安置等问题。九、施工条件施工现场紧瀛洲路，视线开阔，高压供电线路从项目地块经过，经供电部门许可后即可接电；路边有自来水主管道通过，经供水部门许可后即可接水。第四章 建筑方案选择第一节 建筑设计指导思想与原则一、 建筑设计指导思想项目的建设运用创新的设计理念，因地制宜进行总体布局，建筑形式美观新颖，体现时代特色，色彩与周边环境相协调，塑造人性化公共空间，项目西沿街立面将对瀛洲路的城市街景产生重要的影响。项目将采用最新的科技成果，将新材料、新设备和新的结构形式完美地结合在一起，使建筑达到：功能关系：和谐、有机；交通流线：短捷、独立；人与建筑：以人为本；建筑与城市：交融、共生。项目的建筑设计坚持充分利用土地资源、结合地形地貌特点、合理布局的原则,重点围绕使用功能，形成聚散相融、疏密相间的现代化生态型、园林式购物广场。项目建设依据为国家现行规范、规程，以及其它有关部门的相关规定的要求。二、设计依据项目建设依据为国家现行规范、规程，以及其它有关部门的相关规定的要求。工程结构设计所采用的主要设计规范：1、连云港市金海置业广场建筑方案批复；2、江苏省城市规划管理技术规定(2004年版)；3、民用建筑设计通则(GB50352-2005)；4、办公建筑设计规范（JGJ67-2006）；5、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2005年版)；6、建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）；7、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）；8、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）；9、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；10、民用建筑节能设计规范（JGJ26-95）；11、结构及设备各专业现行设计规范（见各专业设计说明）；12、其它国家相关法律、法规、技术规范等。第二节 项目总体规划方案一、总平面布置一）总平面布置设计依据1、江苏省城市规划管理技术规定（2004年版)；2、全国民用建筑工程设计技术措施(规划·建筑分册)(建设部建质20034号)；3、建筑工程设计文件编制深度规定(建设部建质200384号)。二）设计内容1、建筑及道路定位；2、道路竖向设计；3、绿化布置。三) 项目总平面布置在项目总平面布置方面，严格按照规划要求。整个组团由5个大型单体建筑组成，规划在用地的西北角朝着城市的主要人流方向设置一幢约裙楼4层、楼高15层的综合大楼。而在用地的西南角规划一幢以公寓为主约裙楼4层、楼高15层商业办公建筑。两个高层中间设置一条东西向的绿色景观大道将瀛洲路的道路景观引入用地中心，形成东西向的绿色景观轴线，项目区东侧围绕用地中心的绿化景观广场布置依次建三幢5层的专业市场建筑，不仅方便顾客的一体化采购需要，同时丰富了市场建筑空间层次，使得市场富有生气。四）交通设计本方案在交通组织上不仅满足国家省市对市政、交通、消防、疏散方面的具体指标要求，同时充分考虑使用者的方便和整体空间形象的控制。内部交通流浅清晰，道路贯通。真正做到“从整体出发”、“以人为本”的设计思想。瀛洲路位于地块的西面，同时也是凤凰新城的主干道，因此自然成为用地的主入口方向。沿着西面主入口引入一条东西向的景观轴线，联系了地块中心和市政道路之间的交通。进入地块向左右两侧分流形成双向一级环路，沿环路布置各功能建筑单体，单体建筑之间根据需要设置二级道路，利于各单体间的交通组织和消防疏散。地块正中间以体量较大的二期中心市场为核心，沿环路和瀛洲路之间布置商业性强的商业大厦，西北角为兴隆大厦，西南角为二期商业大厦，不仅使建筑单体的可达性和便捷性得到提升，同时也突出中心，形成空间上的平衡。为了利于与市政道路交通联系和消防疏散的需要，双向一级环路南北规划市政道路各自设置次要南北出入口。用地的东面次要干道设置货运出入口，并结合设置货物疏散停车场。真正做到将人流和物流进行分流，高效地组织用地交通。在本设计中，残疾人无障碍设计严格遵循国家“残疾人无障碍设计标准”并适应国际化标准。在主楼入口设有残疾人坡道，在主楼内设置残疾人专用卫生间、电梯，以满足残疾人的使用设施。五）项目区绿化1、主题定位：项目区内以四季为主题，营造四季皆有景、景中带花、季季有花的氛围。谱写和谐、健康、生态、浪漫的生活乐章。通过景观的打造，达到提升人们精神境界的最终目的。2、景观序列组团的景观设计层次感，韵味感丰富，通过各种因素来与空间发生关系，重点突出环境与健康两个因素，真正做到以人为本。各大厦间布满绿化，立体化的景观设计保证购物者及业主在项目区每个点，每个角度都能看到多种景观。生态环境使用的景观元素如铺地、植栽、灯具、水景小品等更注重风格、品质，营造一个景中有景、空间流畅、形式丰富的景观序列空间，做到步移景异，景随形走。3、绿化配置在建筑周围种植多种树木，并种植草坪。市政街道和市场环路沿线以及商业广场进行重点绿化，种植树木，在选择树种方面应考虑绿化植物的抗污染、吸收有害气净化空气、隔声、遮荫、降温等不同功能，并且绿化与美化相结合，除了建筑本身的外观反映时代的面貌外，绿化与美化与之相互衬托，形成统一中有变化的商业氛围。设计中讲求人与社会、人与自然的和谐共存，充分体现以人为本的设计理念。第三节 建筑方案一、项目初步规划建设方案一）规划设计原则1、充分考虑兴隆国际商贸广场的经营管理规模和地区经济发展水平相协调。2、合理规划项目建筑规模和投资规模。3、充分利用现有土地资源，达到高效土地利用。4、适当归并整合，合理分类布局。5、功能分区规划明晰，道路交通组织顺畅。6、充分利用地下和地上架空空间。7、重视建筑物同周围道路环境的呼应与协调8、建筑单体设计必须从城市角度出发。9、功能设计满足目前并具有超前意识，以适应未来发展。10、建筑外观同内部功能和性质相适应，突出市场的商业性氛围。11、以人为本，充分考虑顾客和使用者的实际需求设置相应配套设施。二）设计理念1、人本充分考虑现代人的休闲、办公、购物方式，兼顾空间、环境和周边人文气氛相结合，演绎一种“和谐、时尚、精致”的购物方式。2、自然贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形的前提下，贯彻生态原则，文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的经典高尚购物空间。3、文化体现商贸城的文化底蕴，使之与现代生活进行充分融合，具有现代开放的人文气息。4、融合讲求商贸中心与自然环境的融合，讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、建筑与环境的融合。5、科技强调高科技在建筑、管理中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划与建设。6、安全适当的人车分流，既消除人车混流的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率，避免交叉干扰。加强物业管理，确保项目区内的安全性。三）设计方案描述由于瀛洲路是连云港城市南大门的景观迎宾大道，城市街道景观十分重要。规划设计在用地的西北角朝着城市的主要人流方向设置一幢约裙楼4层、楼高15层集办公、金融、商务公寓酒店以及餐饮，休闲娱乐配套服务的综合大楼。而在用地的西南角规划一幢以公寓为约裙楼4层、楼高15层商业办公建筑。两个高层中间设置一条东西向的绿色景观大道将瀛洲路的道路景观引入用地中心，形成东西向的绿色景观轴线，不仅使瀛洲路迎宾大道的城市形象得到很好的保证，同时扩大了城市主干道的城市景观层次，将兴隆国际商贸广场的中心景观节点绿化同城市干道线状绿化有机结合在一起，提升兴隆国际商贸广场的环境档次。围绕用地中心的绿化景观广场布置专业市场建筑，不仅方便顾客的一体化采购需要，同时丰富了市场建筑空间层次，使得市场富有生气。中心市场正对主入口景观轴线的市场界面，南北两个市场与中心市场组合在一起成围合之态，强化了中心绿化广场的商业氛围。建筑地下为半地下层主要作地下车库，建筑地上1-4层为专业市场，5-11层为市场配套服务设施。功能分布合理，便于商业运作和市场管理。由于兴隆国际商贸广场将开发成一个集特色农产品市场、现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等以装饰专业市场为中心，以周边配套为服务的综合性开发项目，预计以后的人流、车流、物流量都是十分巨大的。因此，整个地块的交通与停车已作了详细规划。在总体方案研究中，充分考虑主要人流方向，将在用地东南西北适当位置设置相应大小的出入口。沿瀛洲路设置主要出入口，在南、北和西侧设置次要出入口。沿用地内部交通干道设置相对分散的沿街停车位，做到停车方便与快捷，体现停车的均好性和可达性。在市场用地中心区域设置相对集中的地面停车场，充分利用土地空间资源。四）建筑单体设计整个商贸广场以现代风格为主设计基调，不仅突出商业建筑类型的商业性特色，同时体现城市建设发展的时代气息。圆形要素和方形要素的有机组合体现出一种“天圆地方”的物化表征，象征着美好“和谐社会”的建