食用菌科技发展工业园计划书.doc

云南食用菌科技发展工业园计划书第一章 .项目背景食用菌已成为目前世界各国的日常食用蔬菜，并且由于其营养价值高、味道鲜美而备受宠爱，发达国家已完成了现代化生产工艺进程，在中国沿海地区也由工业标准化生产替代了野生食用菌在食用安全及产量等方面的不足。而做为食用菌之乡的云南，仍处于产业链的底端，缺乏规模化、标准化的产业链结构，尚未立足于大市场中，食用菌行业的巨头早已盯上了云南这块肥沃的产业源头。依托这样的大环境，本案项目为筹建一个面向全球的集生态化旅游观光、科研、深加工、流通服务、金融服务及创业服务等为一体的复合性的食用菌生态工业园，构建云南省首家以食用菌为主打产业的第八方物流金融平台。1.1云南食用菌产业发展条件 1.1.1丰富和得天独厚的自然资源云南省地处云贵高原，山多林茂，气候温和，雨量充沛，夏秋两季，时晴时雨，为食用菌的生长繁殖提供了极其有利的自然条件。目前，全世界已知食用菌种类约 2000多种，中国已知的有800多种，云南约有600多种，约占世界的35%，占全国的75%左右。 1.1.2起步晚并且发展缓慢的食用菌人工栽培： 2011年，全省人工菌年产量达9000吨，占全国总产量的0.5，排名第17位，总产值达3000万元，全省从业农户约10万人。 全省的产值仅为福建省古田县一个县的产值的八十八分之一。 1.1.3云南各级政府对食用菌人工栽培给予厚望和优惠的各种政策。 云南省人民政府印发关于加快食用菌产业发展的意见的通知云政发2001170号（2001年12月24） 1.1.4云南发展食用菌产业的四大优势 1.1.4.1区位优势云南面向西南开放重要“桥头堡”战略地位，把云南推向全国对外开放的前沿。面向开放的区域主要以东南亚、南亚、西亚为重点，涵盖了多个国家近30亿的人口，拥有广阔的市场空间。“桥头堡”战略中提出要把云南打造成我国重要的出口加工基地，优势特色农产品生产加工贸易基地、生物产业基地。食用菌产业属于特色农业的范畴，因此，“桥头堡”战略对发展食用菌产业是一大机遇。另外，由于土地、资源、劳力等原因，我国沿海地区食用菌重点产区栽培面积和产量大幅下降，食用菌产业的发展已从东部向西部逐渐转移，这将是云南发展食用菌的又一大机遇。 1.1.4.2资源优势云南拥有世界上最丰富的食用菌种质资源。据报道，全世界食用菌约有2000种，我国有978种，云南有882种，占世界的44.1%，为中国的90.18%，是中国乃至世界食用菌种质资源最丰富的地区。云南食用菌种质特有化程度很高，中国及邻近地区特有食用菌代表各占43个，云南就有36个，占83.7%。另外，云南野生食用菌产量高，周年都有不同种质的食用菌发生，且同一种食用菌比其它地区上市早，收市晚，发生期长。1.1.4.3气候优势云南“得天独厚”的气候资源和丰富多彩的生态环境，不仅造就了云南无比丰富的食用菌种质资源，而且创造了食用菌周年生长的良好条件。云南夏无酷暑，冬无严寒，四季如春的自然环境，能充分满足食用菌生长发育所必需的生活条件，因此，非常适宜发展食用菌栽培。特别是云南夏凉的特点，为云南发展反季节（即411月）的食用菌栽培奠定了坚实的物质基础。1.1.4.4成本优势Ø 云南拥有丰富的厚辅材料，制作菌棒的成本较低；Ø 劳动力的成本也很低；Ø 气候条件好，工厂化栽培的菇房温差不大，可通过自然调节，不需降温，省掉了耗电降温的昂贵费用。1.2 项目所在区域政策环境1.2.1项目选址项目选址在昆明倘甸产业园区轿子山旅游开发区（简称两区）。两区位于？，总占地面积2000多公顷约合4万亩，交通便利，高速公路直通昆明城区和新机场。1.2.2两区政策环境市政府为加强对两区的招商引资，特于2011年5月颁布了两区招商政策试行办法，其中多项政策有利于本案项目的运作：Ø 凡进入“两区”科技企业孵化器的项目，对发展前景好、产业化程度高、技术含量高的项目，可给予企业相相应的房租减免。Ø “两区”内高效农业企业，经认定为市级以上的农业龙头企业，其增值税、消费税、营业税、企业所得税等主要税种“两区”留成部分五年内给予全额返还，并一次性给予奖励5万元。Ø 凡从事物流、商贸流通、信息咨询、外包业务等生产型服务业的企业，除享受相关税收优惠政策外，给予重点扶持的大中型商贸流通企业当年贷款全额贴息（贴息金额最高不超过100万）。Ø 其他为，水电、标准厂房建设等的优惠政策，详见附件1昆明倘甸产业园区轿子山旅游开发区招商政策（试行）第二章 .项目承建主体2.1承建主体形式由于园区构想庞大，项目运作点繁多，涉及业务分散，且考虑到运作主体的税收等问题，建议注册为投资公司。2.2承建主体规模与资金来源注册资本不少于1000万。2.3承建主体组织架构2.3.1组织树董事会总经理副总经理副总经理技术部生产营运部IE部行政人力资源部市场部采购物流部工程部财务部总经办法务部融资部总经理助理2.3.2人员配置董事会总经理1副总经理1副总经理1技术总监1生产营运总监1IE流程总监1行政人力资源总监1市场总监1采购物流总监1工程总监1招商经理1大客户经理1营销经理1拓展部经理1采购经理1物流经理1进出口业务经理1财务总监1财务经理1会计1出纳1ERP维护1质检总监1计划1生产1仓库1设备维护1质量控制1质量保证1体系管理1工艺流程1行政秘书1招聘专员1培训专员1薪酬专员1绩效专员1合规专员1总经理助理1秘书1法务1产品流程1软件维护1第三章 .园区规划设想第八方物流金融平台的意思是，集约了A交易双方和B仓储物流、C仓单质押（金融）、D代付款、E人力资源、F国际贸易质检、G研发技术等七方为一体的，并为以上七方提供交易活动所需一切硬件设施和软件服务的平台，称为第八方平台。我们的工业园区就是这样一个全方位立体化服务（而非简单的一站式服务）平台。目前，中国只有在上海、广州等发达地区有第四方平台，仅包含了A交易双方、B仓储物流、C仓单质押（金融），而云南地区目前只有在医药行业发展有第三方仓储物流平台（仅含AB两项）。全国有上千个工业园区，且都具备一个通病：强建设弱营运，都是在硬件设施上追求现代化、舒适性、生态化，却忽视了软件服务和营运管理，最后都成了中看不中用花瓶。引进到园区的企业得不到能够长久可持续发展的支持，不断在园区内上演着优胜劣汰的自然法则，园区变成了和外面自由市场一样的环境，如何再吸引更多的企业进驻呢？企业进驻园区是希望获得帮助和扶持与最终的成功，而非普通的商业地产租户，所以工业园必须提升对进驻企业的帮扶功能才有望得到长久的发展。3.1第七方物流金融平台框架园区管理中心交易拍卖中心仓储物流中心金融中心（银行）代付款中心人力资源中心国际质检中心菌种技术中心事业部3.1.1园区管理中心也就是常规意义上的管委会，其职能是对整个园区进行系统性管理和软硬件的维护。3.1.2交易拍卖中心进驻园区的企业，统称为事业部，可以使用该园区所提供的资源和服务进行贸易活动。交易拍卖中心为事业部提供信息交易、资金交易等的统一管理平台。3.1.3仓储物流中心其职能是为入驻企业的经营活动提供仓储和物流服务，以及涉及国际贸易部分的报关、清关、货代等业务。3.1.4金融中心该中心将引进多家商业银行，为企业提供仓单质押服务。仓单质押最早起源于美国，即以企业入库到园区仓库中的货作为抵押，由园区为其担保向银行贷款周转资金，保证甲方企业能维持正常运作所需的资金链。一般情况下，仓单质押的贷款金额为，入库价总额的50%，如果到期未能偿还，园区将有权处理仓库中抵押货物，因为贷款额度为成本价的50%，而被抵押货物一旦处理必定高于成本价（入库价），除偿还银行贷款金额和利息外还有盈余。所以，在对仓单质押货物的成本和市场价有掌控力的情况下，仓单质押对园区来说不会有太大风险。3.1.5代付款中心甲方在获得周转资金的帮助后，未必就能成功的获利，因为仓单质押是短期贷款，不能规避买方（乙方）在资金链运转不畅时不能及时给予甲方回款时可能导致甲方不能如期还贷的风险，我们的目的不是为了要获取甲方抵押的货物，我们需要他能正常运转下去，那么帮助买方（乙方）也同样重要了。代付款中心跟银行一样拥有充足的可支配资金，其职能就是为乙方代支付货款，将甲方的债权转嫁，由代付款中心向乙方追讨债务，代付款业务将给予乙方足够长的回款周期，从中收取利息，这样缓解乙方的回款压力，也可使甲方能及时获得回款后偿还债务。3.1.6人力资源中心该中心旨在对人力资源进行合理分配，包括与高校联合进行职业化教育办学，并针对入驻企业的需求培养和提供其所需人才，同时解决大学生就业难问题。3.1.7国际质检中心针对各国对农产品不同的质检标准，成立专业的国际质检中心，利用先进的信息系统输入重要贸易区或国家的质检标准，为入驻园区的出口型企业提供质检信息和业务服务，避免企业在国际上遭遇贸易壁垒。3.1.8菌种培育技术中心以科研所形式成立，为有志向在食用菌事业上发展的创业者提供技术支持和帮助，同时为生产型企业提供菌种菌苗。3.2园区软硬件服务设施3.2.1办公设施园区将为入驻企业提供交易拍卖中心、办公楼、仓库、厂房、信息管理系统等。3.2.2生活设施园区将配备建设宿舍楼、餐厅、娱乐场所、商业店铺、诊所等。3.3工业化流程服务体系园区还将设立食用菌产业链服务中心，开发建设生产所需原料的种植及加工场地；同时建立生产废料处理中心，包括蚯蚓、茶花鸡等的养殖场，以及食用菌产业与滇池污水处理研究所。为整个园区内企业提供从原料、生产到渠道、销售等一系列环节的标准化作业流程服务。第四章 .投资优势分析4.1资源优势有望引进世界五百强企业合作，包括世界第一大PC（电脑）品牌生产商IBM和世界四大投资银行之一的摩根斯丹利：4.1.1 IBMIBM公司除生产PC以外，旗下还有强大的信息网络开发公司、金融投资公司，我们所设想的待支付业务正式IBM公司的重要业务之一，IBM能为我们解决的版块有信息系统建设、待支付业务、质监系统，但其要求承接整个园区的系统建设。同时，待支付业务可以延伸到我们的园区建设上，由其承接并代付建设款，按15-20%的利息在合同期限内每月等额（本金+利息）还款，与国内的购房贷款形式和利息一样，如此我们所融其他资金可以充分用于运作。4.1.2摩根斯丹利摩根斯丹利是世界四大投资银行之一。摩根斯丹利愿意支持我们的大型的（总投资不少于一个亿）、可持续发展型农业的项目投资，如果总投资在一个亿，我们注册资本在2000万，摩根斯丹利将投资8000万，投资上限在10个亿人民币。第五章 .风险与规避5.1项目在经营过程中可能会遇到的风险主要包括：5.1.1仓单质押过程中的资金周转风险在仓单质押和待支付业务实现高契合度合作前，可能存在甲方资金周转不灵，导致不能如期偿还贷款，园区作为担保人可以出售其货物来偿还贷款，但是销售有个过程，也可能出现滞销，造成园区作为担保方的信誉负担和资金压力。5.1.2园区品牌影响力不够不足以快速吸引企业入驻食用菌工业园区建设的目的是吸引全国乃至全球的食用菌生产或渠道商进驻，以达到强强联合并结合云南本土优势发展出中国乃至世界最大的食用菌基地。同时借力打力，为优秀的食用菌行业人提供发展平台的同时，吸收其精华为我们的自有产业服务。但我们不能快速的打造一个工业园区品牌出来，短期内吸引商家入驻，必然造成招商成本增加。5.1.3对核心管理团队的依赖本项目技术和管理难度大，需专业管理团队经营。如无稳定的专业团队进行管理，则可能对我们的运营带来不利影响。5.2风险规避策略：5.2.1资金周转风险（1） 大量吸收各方资金，采用IBM公司的待支付支持，保障资金充足。（2） 合理利用账期来规避风险：每个入驻企业的交易必须在交易中心完成，甲方和乙方的交易资金在交易中心的账号上流通，交易中心在收到乙方回款后的十天后将货款支付给甲方，十天的账期中将有无数的甲方企业资金在账户上停留，可以采用银行模式，合理运用账期来使用账期资金来作为仓单质押中的信誉风险规避金。（3） 仓单抵押的货物，可以利用园区内其他销售企业的渠道销售出去，所以对园区资源共享要高度化。5.2.2招商风险引进世界五百强企业、和世界第二大投行合作等手段，都是最好的快速打造园区品牌的途径。5.2.3核心团队管理风险（1） 核心团队的管理风险在于其稳定性，团队稳定性则建立于企业文化的基础上，企业文化的价值观将直接主导团队价值观，可借鉴笑着离开惠普一书；（2） 建议项目孵化期即成立高管素质培养与提升制度，其内容包括安排高管定期参加职称培训、高等院校学位继续教育，组织高层会议、世界500强企业考察等项目；（3） 项目发展后期，启动人才引进与企业内部竞聘机制，优化人力资源结构的同时可保证内部有序竞争的鲶鱼效应；（4） 加强对员工福利待遇的重视，保持福利水平在同行业内的竞争力，在人力资源部增设行业薪资调查职能，福利待遇中应包含高于同行的底薪、五险一金、住房公积金、营养午餐、交通话费补贴、带薪年假等福利。第六章 .财务分析6.1项目总投资建设规模100家企业入驻，其中500人以上的大型企业一家，50-200人的中型企业20家，10人-50人的小型企业79家，总容纳人口在2290-8950人的工业园区，投入使用后年吞吐量为10个亿，逐年5%递增，建设周期两年，预计总投资在10个亿人民币。6.2投资回报率6.2.1收入项目单价数量金额办公楼120元/平米/年4000平米48万/年仓库300元/平米/年6000平米180万厂房300元/平米/年15000平米450万宿舍2400元/间/年100间24万设备使用费管理费用销售额的2%10亿2000万小额贷款息自有产品销售利润1000万合计3亿6.2.2费用l 管理成本：500万/年l 设备折旧：20万/年l 税收：5年免税l 合计：520万6.2.3投资收回期为5年，投资回报率在37%。l 利润：3亿-520万=2.948亿l 投资回报率：30%