美格行10月曲靖市炮团项目市场调查报告.doc

曲靖市炮团项目市场调查报告美格行商业顾问机构二九年十月目 录一.曲靖宏观背景分析31.1曲靖宏观经济概况31.1.1地区生产总值和三大产业31.1.2城镇居民人均可支配收入及增长率41.1.3社会消费品零售总额51.2曲靖城市发展总体规划51.2.1城市性质定位51.2.2城市未来发展战略51.2.3中心城区功能分区61.2.4城市用地发展方向61.2.5重点建设内容61.3曲靖城市商业布局规划71.3.1商业总体规划71.3.2城市商业中心麒麟商业中心71.3.3南片区城市商业副中心71.3.4西片区城市商业副中心8二.曲靖商业市场研究82.1曲靖商业概况82.2曲靖商业街调研82.2.1曲靖各商业街概况82.2.2商业街租金水平 242.2.3项目周边商业街人车流量252.3曲靖集中商业调研26三、消费者问卷分析333.1调研结果摘要333.2调研统计分析353.2.1消费习惯353.2.2商圈评价和项目业态测试分析463.2.3消费者信息分析50四、曲靖市房地产项目调研资料554.1曲靖中心城区的在售楼盘554.2曲靖南市区的在售楼盘584.3曲靖西市区的在售楼盘604.4曲靖北片区的在售楼盘61五、项目分析645.1项目概况645.2项目四至分析655.3项目周边人车流665.4项目SWOT分析67一.曲靖宏观背景分析1.1曲靖宏观经济概况曲靖位于云贵高原东部，云南省东隅，是内地进入云南的门户，素有“入滇锁匙”之称。全市幅员2.89万平方公里，市辖1市1区7县，总人口约600万人。目前为云南省第二大城市，经济实力较强，是云南省重要的能源、汽车、化工、建材和原材料基地。1.1.1地区生产总值和三大产业曲靖经济运行平稳，年经济增长率在12%以上。曲靖近年来坚持“工业强市”，第二产业在国民经济中占有举足轻重的地位。1.1.2城镇居民人均可支配收入及增长率 2004-2008年城镇居民人均可支配收入随着经济发展亦呈现出稳步增长态势。1.1.3社会消费品零售总额曲靖市社会消费品总额需求旺盛，增长强劲，2008年增长率更是达到26.1%。1.2曲靖城市发展总体规划1.2.1城市性质定位滇东中心城市及市域政治、经济、文化中心，云南省重要的现代工业基地，环境优美的珠江源园林生态城市。1.2.2城市未来发展战略组建曲靖都市区，包括马龙县、沾益县和市区的全部地域，形成都市区城市片区城市组团的空间发展模式，形成“一片二区四组团”的空间结构。即：一区：指中心城区，含曲靖西片区、南片区和老城区；二片：指沾益片区和马龙片区 （含南海子工业区）；四组团：指珠街组团、越州组团、温泉组团和华山组团。1.2.3中心城区功能分区规划在中心城区建设十一个生活居住片区，一个主中心，二个副中心，一个体育行政中心，三个工业片区，一个储运物流区，以及城市发展备用地。1.2.4城市用地发展方向提升老城区，完善南片区，重点建设西片区，南北联动，创造条件向东，近中期主要向西、向东、适当向南发展，远期远景向东、向南发展。1.2.5重点建设内容Ø 城市公共中心建设：加快麒麟南路和珠江东路的城市中心区的建设，着手计划建设西片区的行政文化中心，启动珠江源大道的体育行政中心建设。Ø 老区建设：建设西片新区和南片区。Ø 老城改造：以南城门地区为核心的老城地区，结合历史街风貌改造和潇湘河水系建设，建成具有地方特色和风貌的城市形象展示区。 资料来源：曲靖市规划局1.3曲靖城市商业布局规划1.3.1商业总体规划与城市总体规划相结合，结合“一区两片四组团”大曲靖建设，打造“一心两副”的城市商业中心及沾益、马龙区域商业中心，改善社区商业设施，培育专业街品牌，提升专业市场水平，创建物流园区建设。1.3.2城市商业中心麒麟商业中心Ø 区位：以麒麟南路为中轴线，东至南宁南路，西至寥廓南路，南至南城门，北至三江大道交汇所形成的区域。Ø 功能定位：辐射全市的集购物、住宿、休闲娱乐、金融贸易于一体的现代化综合商业中心，成为城市公共活动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的主导力量。城市商业副中心南片区城市商业副中心和西片区城市商业副中心。1.3.3南片区城市商业副中心Ø 区位：位于南片区，东至银屯路，西至子午路，南至文笔路，北至龙泉路。Ø 功能定位：服务于南片区和东部、南部的珠街、温泉、越州组团居民，具备商务、购物、餐饮和休闲娱乐复合功能的城市商业副中心。1.3.4西片区城市商业副中心Ø 区位：位于三江大道以南、胜峰路以北、学府路以西、宁州路以东的西片区中心地带，占地面积1平方千米。Ø 功能定位：服务于西片区居民，集商业购物、商务办公、文化休闲、餐饮娱乐、贸易批发和服务业为一体的城市商业副中心。二.曲靖商业市场研究2.1曲靖商业概况目前曲靖商业仍呈现为单一中心发展态势，多中心发展格局尚未形成。主要特点如下：Ø 商业主要沿以麒麟花园为中心向四周发散的几条主干道分布，而麒麟南路及其支路的商业又为商业的重心之重；Ø 整体业态较为齐全，但整体业态档次不高，以中低档为主，且同质化竞争严重；Ø 商业街铺较为发达，但集中商业在规划、业态和档次上较为落后，出现高端消费群外流现象。2.2曲靖商业街调研2.2.1曲靖各商业街概况本次商业街调研对象为曲靖市主要商业街，包括麒麟南路及其支路、麒麟北路、麒麟西路、麒麟东路、交通路、食品街、教场路、廖廓路、南宁路等，对重点商业街业态、租金水平、人流量等方面做了统计分析。² 麒麟西路东西距离较长，以廖廓路为界，其中靠近麒麟花园的东段商业氛围较为浓厚，以品牌服饰为主，品牌度相对较高，商家形象相对较好，如雅戈尔、红豆等；西段部分商业氛围一般，主要以摩托车行和服务配套为主。总体来看，麒麟西路业态主要以服务配套和服饰类为主，业态面积比例如下：² 麒麟东路整体业态以餐饮为主，分布有众多西餐厅和以地方菜和烧烤店。服务配套类银行等金融机构亦在麒麟东路上有较多分布，主要以靠近麒麟花园西段分布为主。² 麒麟北路整体线路较长，统计长度为距离项目1.5公里。麒麟北路南北业态差别较大，以教场路为界，北段以家具/家居为主，分布有4个较大的家具卖场，但越靠北段，商业氛围越差，存在较多空铺现象；南端业态分布多样化，分布有家具、餐饮、服饰和服务配套等。² 交通路整体业态以服饰为主，南北段业态差别亦较大。南段以服饰类为主，在沃尔玛和吉玛特两大超市的带动下，人流旺盛，商业氛围浓厚，商家经营状况较好，但品牌商家档次不高，以低档为主。北段临近教场西路的商业以汽修服务为主，和教场路的汽修业态融为一体。² 姜家巷 整体较为脏乱，形象较差，业态主要以汽车修理和餐饮业态为主，其中餐饮主要分布在姜家巷南段靠近教场路十字路口段。² 教场西路为汽车修配服务一条街，集中了众多的汽车修理、汽车配件和汽车美容等商家。² 教场东路业态主要以满足居民日常生活的服务配套为主，店铺数量众多，且各店铺面积较小，整体商业氛围浓厚，经营状况较好。² 食品街业态主要以农产品服务和餐饮为主。食品街历史悠久，知名度较高，经营状况较好，但整体档次较低，街铺形象较差，较为混乱。² 麒麟南路是曲靖市区最繁华的商业街，集合了最多的商家资源，经营状况较好，无空铺现象，业态主要以服饰精品为主，但目前同质化竞争严重，品牌重复度较高。² 廖廓南路业态主要为数码类为主，其次为服务配套类。² 南宁西路业态主要为服饰精品、服务配套和数码为主。² 南宁东路南宁东路业态主要以餐饮、服务配套为主。² 珠江源广场紧邻麒麟公园，人群以老年人居多，经营状况一般，商家数量较多，铺位面积相对较小，业态主要服饰、精品类为主。² 文化前北玄坛路三条路相距较近，且相互交叉，三条路主要以服饰、服务配套等业态为主。文化路靠近麒麟南路部分，商业氛围较为浓厚，商家经营状况较好。² 建设路-珍珠街与麒麟南路南段交叉，商业氛围浓厚，商家经营状况较好，但整体档次以低档为主，且整体较为杂乱，店面形象较差。业态主要以服饰、服务配套和餐饮类为主。² 西关街主要以休闲娱乐、服务配套和餐饮业态为主。² 梅苑巷业态主要以服务配套和餐饮业态为主。² 潇湘路业态主要以酒店宾馆和餐饮为主。2.2.2商业街租金水平商业街主要业态租金水平(元/月/)商家档次经营状况麒麟南路服饰、精品400-800，最高可达1000中档略偏高较好麒麟西路服饰、服务配套东段（靠近麒麟花园）：70-300中档略偏高较好麒麟东路餐饮西段(靠近麒麟花园)：200-300，东段（餐饮）：7-15中档较好麒麟北路建材、服饰、服务配套北段（家居）：20左右；南段：100-300中低档南段较好，北段一般交通路服饰120-200中低档较好廖廓南路数码180-220良好姜家巷餐饮、汽修7-10-较好教场东路服务配套50-100中低档较好教场西路汽修10-15-良好南宁东路餐饮、服务配套餐饮类：30-50，服饰类：150-180中低档良好珠江源商业广场服饰、精品100左右中档一般食品街农批、餐饮30-50低档较好建设路-珍珠街服饰、服务配套250-300中低档较好前北路服饰、服务配套250-400中低档较好文化路服饰、服务配套200-500中低档较好 资料来源：美格行调研小组实地调研 租金水平是反映商业街经营状况的一个重要指标。从以上表格可以看出，麒麟南路及其交叉的支路，代表了曲靖商业街的最高水平。2.2.3项目周边商业街人车流量位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流交通路14：55-15：0017：05-17：1021：05-21：101676634617150200150麒麟西路10：25-10：3012：15-12：2017：40-17：4531306564518120267120麒麟东路12：40-12：4515：20-15：2518：05-18：102110914457110259110麒麟北路13：20-13：2514：05-14：1016：40-16：453803364710100179100教场路11：20-11：2512：10-12：1515：30-15：3588025841223918439麒麟南路12：05-12：1015：50-15：5517：40-17：450208156187218140472140从以上表格和图形可以看出，项目周边各街道人车流量都较大，其中麒麟南路又为各道路人车流量之最，其商业经营状况可见一斑。2.3曲靖集中商业调研项目概况项目名称美佳华商业广场项目位置交通路与麒麟北路的交汇处开业时间2009年4月底商业面积50,000商业形态购物中心项目周边状况位于麒麟中心区核心位置，交通方便，周边商业氛围浓厚项目规划层数地上4层，半地下1层，地下2层招商率90%以上经营状况较好档次中偏高档业态分布-1F：超市；地下半层：服饰、电器、服务配套等；1F：服饰精品、运动等；2F：男女服饰等；3F:儿童乐园、餐饮、美容美发等；4F：服务配套、办公等；代表商家沃尔玛、肯德基、苏宁、必胜客、JACK&JONES、BALENO等² 美佳华商业广场² 滇东商场购物广场项目概况项目名称滇东商场购物广场项目位置麒麟区南宁西路开业时间2004年商业面积7,500商业形态综合商场招商情况一层服饰类较差，出现空铺现象，其余3层较好。项目规划人流量（5分钟）80人经营状况较好档次中档业态分布1F：服饰、运动用品等；2F：超市；3F: 电器等4F：家具等等；代表商家YY SPORT、福万家超市等待添加的隐藏文字内容3² 珠江商场项目概况项目名称珠江商场项目位置麒麟区前北路开业时间-商业面积4560商业形态小商品批发市场项目周边状况位于传统商圈，周边商业氛围浓厚。项目规划层数地上4层经营状况较好档次中低档业态分布1F：文化用品、床上用品、服务配套等；2F：服饰；3F: 电器等4F: 仓库、办公等代表商家浪莎、本地品牌项目概况项目名称曲靖新百大项目位置麒麟区麒麟南路开业时间2007年9月商业面积6,000商业形态综合商场项目周边状况位于核心商圈麒麟南路上，周边商业氛围浓厚。项目规划层数地上4层人流量（5分钟）52人经营状况规划不科学，经营状况一般档次中偏高档业态分布1F：服饰精品；2F：电器、餐饮等；3F: 书店、服饰类；4F：书店、服饰类代表商家国美、肯德基、雅戈尔等² 曲靖新百大² 超市类名称地址面积吉玛特（交通路店）麒麟区交通路3,500吉玛特（珍珠街）麒麟区珍珠街2,250好吉利超市麒麟区潇湘路2,000万家乐超市麒麟区西关街1,500江南市场（农贸市场）麒麟区姜家巷和教场西路交汇处1,750² 家居、建材、休闲类名称地址面积张三口建材市场麒麟区环城东路52,000东关建材市场麒麟区环城东路2,500滇东北建材市场麒麟区环城东路2,000万丰精品家具城麒麟区南宁东路1,800时代/皇家/华园灯具麒麟区南宁东路6,100万家乐家私麒麟区麒麟南路3,990全友家私麒麟区麒麟北路3,000曲纺家具城麒麟区麒麟北路6,000曲纺家居批发市场麒麟区麒麟北路14,400麒麟家具城麒麟区麒麟北路30,000品客KTV量贩麒麟区交通路3,000新号娱乐城麒麟区麒麟西路1,350新东方娱乐城麒麟区教场西路2,100滇东北花鸟市场麒麟区环城东路7,000三、消费者问卷分析3.1调研结果摘要² 消费者基本特征n 从被访者的性别来看，女性多于男性。由于现实中女性逛街购物者多于男性，所以抽样和事实基本相符；n 本次调研对象的主要年龄段是19-55岁，此年龄阶段群体是家庭主要收入来源的主体，消费能力强，也是本项目未来消费的主体；n 人口分布无论是居住地还是工作地，都是以曲靖市区最多，都占半数以上。市区工作学习人口比例大于市区居住人口比例；n 在所有的职业中所占比例最多的为普通职员，学生和自由职业者所占比例亦较大，其它各职业亦都占有一部分比例；n 高中/中专所占比例最大，达到48.4%；大专及以上学历占到了总体的41.5%。消费者的受教育水平较高；n 个人月收入为801-1500元的消费者所占比例最大，约占总体的24.9%；总体来说，个人月收入水平在1500元以上的约占总体的39.5%。；n 家庭月收入为4501-5500元的家庭所占比例最大,约占总体的17.9%。总体来说，家庭月收入水平在6500元以上的约占总体的20.6%。² 消费习惯n 购物逛街频繁程度每月以3-5次居多，约占总体的42%。总体来说，每月6次以上的约占总体的39%；n 消费者生活配套类消费地点主要是在麒麟北路和交通路附近；麒麟南路及周边路段仍是居民服饰精品类购物的首选地；数码家电主要消费地点是麒麟北路和交通路周边；餐饮美食的消费地点主要集中在麒麟路各个路段周边且每个路段相对比较平均；休闲娱乐类消费地主要以南市区和麒麟南路周边为主；n 消费者购物消费综合考虑的主要因素是价格、服务和品种丰富性；n 消费者消费购物的出行方式主要以搭乘公交车为主，约占总体的42.4%；其次为步行，约占总体的34.1%。n 消费者较易满足的业态为日用品类和服饰类；较不易满足的业态是数码家电类和休闲娱乐类，其消费者不易得到满足的业态的原因主要为商品价格太高，其次是商品的种类不全。n 消费者生活配套类的月消费金额以51-100元和20元及以下、101-200元三个区间段为主，月消费金额均比较低；n 服饰精品类的月消费金额在201-300元区间段的所占比例最高，约为19.7%；其次是101-200元区间段，占总体的比例为19.3%；n 餐饮美食类的月消费金额在101-200元区间所占比例最大，约占15.8%；其次是21-50元和201-300元两个区间，所占比例依次为14.3%和14.0%。n 休闲娱乐类的月消费金额在在51-100元区间段所占比例最大，约占18.0%；其次是101-200元和301-400元两个区间段，所占比例依次为16.2%和15.4%；n 消费者外出就餐的口味主要以川菜和滇菜为主；² 商圈评价和业态测试n 被访者认为项目区域存在的主要问题是人车拥挤，其次是商业点零散、不集中等问题，由此可见，解决人车拥挤是本项目所面临的一个重要问题。n 消费者对曲靖餐饮市场的总体满意度为6.6分,曲靖的餐饮市场还有很大的提升空间；n 消费者对百货商场的引进意向很强，占总体的46.9%。其次超市、小商品市场、潮流前线、休闲主题也较被青睐，分别占37.1%、35.3%、33.8%、33.1%。由此可见消费者期待项目商业组合的多样化；n 消费者对休闲娱乐类的业态引进意向最强的前三位依次是电影院，占总体的55.5%，卡拉OK/KTV，占总体的43.1%，健身俱乐部，占总体的41.2%；n 消费者对餐饮类的业态引进意向最强的前三位依次是：特色小吃，占总体的71.3%。地方菜系，占47.6%，美食广场，占44.0%；n 消费者对大型专卖店引进意向最强的是书店，占总体的58.9%，其次品牌服装旗舰店，占53.8%。生活家具城也较受消费者喜欢，占总体的45.8%；n 消费者对本项目较为接受的商业规划类型是大型中央广场的商业模式，接受度为4.4。其次商业纯步行街和地下商业城也较消费者接受，接受度分别为4.0和4.0。3.2调研统计分析3.2.1消费习惯² 逛街购物的次数从以上统计图示可以看出，逛街次数以每月3-5次居多，约占总体的42%；每月6次及以上的约占总体的39%。² 生活配套类消费地点从以上图示可以看出，被访者生活配套类消费地点主要是在麒麟北路和交通路附近，其次是为麒麟南路以及周边路段。² 服饰精品类消费地点从图示可以看出，服饰精品类主要消费地点是在麒麟南路及周边路段，其次是麒麟北路和交通路附近，翠峰路、圆通路、南北市区以及其他地方则较少；可以看出，麒麟南路周边仍是居民服饰精品类购物的首选地。² 数码家电类消费地点从图示可以看出，消费者数码家电主要消费地点是麒麟北路和交通路周边，其次是麒麟南路及周边路段，在翠峰路、圆通路、南北市区以及其他地方消费的较少。² 餐饮美食类消费地点从图示上可以看出，餐饮美食的消费地点主要集中在麒麟路各个路段且相对比较平均，其次为翠峰路及圆通路周边，在其余片区消费的较少。² 休闲娱乐类消费地点从图示上可以看出，休闲娱乐的消费地点主要集中在南市区和麒麟南路周边，其次为麒麟西路、麒麟北路、交通路、麒麟东路周边，在其余片区消费的较少。² 消费者购物考虑因素消费者购物首先考虑的三大因素中，第一考虑因素的前三位依次是价格、品种丰富性和品牌，所占的比例依次为45.8%、10.6%和10.2%；第二考虑因素的前三位依次是服务、价格和交通便利性，所占比例依次为18.6%、17.4%、14.0%；第三考虑因素的前三位依次是服务、价格和品种丰富性，所占比例依次为21.3%、17.5%、15.2%；综合来说，消费者购物消费所考虑的主要因素是价格、服务和品种丰富性。² 购物交通工具选择从以上统计图可以看出，消费者外出购物的出行方式主要以搭乘公交车为主，约占总体的42.4%；其次为步行，约占总体的34.1%。² 消费者较易满足业态从统计图上可以看出，消费者较易满足的业态为日用品类和服饰类，两者占总体的96.2%，其次是餐饮美食类，占总体的24.3%。² 消费者较不易满足业态从统计图上可以看出，消费者较不易满足的业态为数码家电类和休闲娱乐类，两者占总体的55.7%，其次是服饰类、生活家居用品类和餐饮美食类，这三者共占总体的50.0%。² 业态不易满足的原因从统计图上可以看出，被访者认为业态得不到满足的原因主要是商品价格太高，其占总体的46.7%，其次是商品的种类不全，占总体的39.1%。² 各种业态的每月消费金额情况由图示可以看出，在生活配套类月消费情况中，所占比例较多的三个区间段分别是51-100元和20元及以下、101-200元，达到22.0%和17.0%、17.0%。由图示可以看出，服饰精品类月消费金额在201-300元之间的所占比例最高，约为19.7%；其次是101-200元之间，占总体的比例为19.3%；由图示可以看出，餐饮美食类月消费金额在101-200元区间所占比例最大，约占15.8%；其次是21-50元和201-300元两个区间，所占比例依次为14.3%和14.0%。由图示可以看出，休闲娱乐类月消费金额在51-100元区间所占比例最大，约占18.0%；其次是101-200元和301-400元两个区间，所占比例依次为16.2%和15.4%。² 消费者外出就餐口味从以上统计图可以看出，有40.9%的被访者口味以川菜为主，38.7%的被访者口味以滇菜为主，这两者占总数的79.6%，以其余菜系口味为主的人较少。3.2.2商圈评价和项目业态测试分析² 市区商业存在的主要问题 从图示上可以看出，被访者认为市区存在的主要问题是人车拥挤，其次是商业点零散、不集中等问题。由此可见，解决人车拥挤是本项目所面临的一个重要问题。² 消费者对餐饮市场的满意度情况从图示上可以看出，以总分为10分的标准对餐饮市场进行满意度评价，被访者总体满意度为6.6分,曲靖的餐饮市场还有很大的提升空间。² 项目的备选主题从图示上可以看出，比较吸引被访者的商业项目备选主题是百货商场，占总体的46.9%。其次超市、小商品市场、潮流前线、休闲主题也较被青睐，分别占37.1%、35.3%、33.8%和33.1%。由此可见消费者期待项目商业组合的多样化。² 项目休闲娱乐场所类型从图示上可以看出，比较吸引被访者的休闲娱乐场所是电影院，占总体的55.5%。其次卡拉OK/KTV和健身俱乐部也受消费者欢迎，分别占43.1%和41.2%。² 项目餐饮主题类型从图示上可以看出，主要吸引被访者的餐饮类型是特色小吃，占总体的71.3%。其次地方菜系和美食广场也较受消费者喜欢，分别占47.6%和44.0%。² 项目的大型专卖店类型从图示上可以看出，被访者较为喜欢的大型卖场类型是书店和品牌服装旗舰店，分别占总体的58.9%和53.8%。其次生活家具城也较受消费者喜欢，占总体的45.8%。² 消费者对本项目商业规划类型接受度的选择从图示上可以看出，以0-5分代表对本项目商业规划类型的接受程度，被访者较为接受大型中央广场的商业模式，接受度为4.4。其次商业纯步行街和地下商业城也较被访者接受，接受度分别为4.0和4.0。3.2.3消费者信息分析² 性别从被访者来性别情况看，男性大约占1/3略多，女性占近2/3，这是因为日常购物以女性居多。² 年龄从年龄段结构比例来看，本次调研对象的主要年龄段是19-55岁，约占调查人数的92.0%，此年龄阶段群体是家庭主要收入来源的主体，消费能力强，也是本项目未来消费的主体。19-25岁约占总体的62.9%，其余各年龄段亦有分布。² 居住地从图示可以看出，消费者约有68.0%居住在曲靖市区，居住在曲靖其它乡镇的有23.3%，而居住在其它区域的相对较少。² 工作（学习）地点从图示可以看出，工作、学习在曲靖市区的人群最多，约占总体的81.8，其余各区亦有分布。² 职业在被访者职业种类中所占比例最多的为普通职员，均占总体的23.7%，其次为学生和自由职业者，分别占总体的19.7和18.2，其余各职业亦各占有一定比例。² 教育程度从消费者受教育程度来看，高中/中专所占比例最大，达到48.4%；大专及以上学历占到了总体的41.5%。总的来说消费者的受教育水平较高。² 个人月收入从被访者的月收入情况来看，月收入水平为801-1500元的消费者所占比例最大，占总体的24.9%；其次是800元以下，约占总体的18.3%；个人月收入水平在1500元以上的约占总体的39.5%。² 家庭月收入从被访者的家庭月收入水平来看，月收入为4501-5500元的家庭所占比例最大，为17.9%；其次1501-2500元的家庭，占总体的16.7%；月收入为3501-4500元和5501-6500元的家庭分别占总体的13.1%和10.7。家庭月收入水平6500以上的约占总体的20.6%。四、曲靖市房地产项目调研资料根据曲靖市城市整体规划：“提升老城区，完善南片区，重点建设西片区，南北联动，创造条件向东，近中期主要向西、向东、适当向南发展，远期远景向东、向南发展。”和现有的开发情况，可把曲靖房地产开发区域划分为四大片区：中心城区、曲靖南市区、曲靖西市区和曲靖北片区。ü 中心城区：地产开发多为“提升老城区”的旧城改造，产品类型多为高层住宅小区，由于中心城区配套齐全，交通方便，高层住宅价格相对较高；ü 西市区：为目前曲靖市重点建设片区，产品类型多层、高层和别墅都有分布，整体开发规模较大，但未来仍具有较大的开发空间。ü 南市区：目前南片区的住宅开发正趋于不断成熟，周边配套亦不断完善。产品类型以别墅和多层为主。ü 北市区：目前开发区域主要集中在珠源大道附近，产品类型以多层和别墅为主，但目前周边配套尚不齐全，价格略低于其它片区。西市区中心区南市区北市区本次房地产市场调研分别对曲靖中心城区、曲靖西市区、曲靖南市区和曲靖北片区的在售和即将发售的代表性楼盘的规模、周边配套、销售价格和户型进行了详细调研。4.1曲靖中心城区的在售楼盘 龙城国际项目龙城国际发展商曲靖飞龙房地产开发有限公司/曲靖珠源房地产开发有限公司基础指标位置曲靖市麒麟北路中段占地面积128亩建面30万容积率3.5规划户数2800余户生活配套公园配套：麒麟公园、白石江公园等；学校配套：区三幼、新生小学、区三中等；商业配套：自身拥有2万多的商业配套、麒麟商业广场、吉玛特等；景观及社区配套水景园林；会所、网球场、散步道等运动休闲设施。开盘日期一期：2009-8-16当前推售状况推售产品大面积绵延水景园林和公共活动空间；麒麟北路核心路段，便捷交通。主力户型高层建筑，60- 250；一期A、B栋各有三层商业，2500/层；顶层复式户型，主力户型以两室两厅变三室两厅。推售价格一期均价约为2700元/左右物业公司银海物管 龙泽园项目龙泽园开发商曲靖交通房地产开发有限公司基础指标位置曲靖交通路高快客运站北侧占地152.32亩建面32万容积率2.86规划户数2500户生活配套公园配套：龙潭公园、白石江公园等；学校配套：区三幼、新生小学、区三中、69医院等；商业配套：麒麟商业广场、吉玛特等；服务配套：市中医院、高快客运站等。景观及社区配套大型绿化，绿化率达38.14%；幼儿园、会所、休闲娱乐场所、运动场、儿童游乐场等配套齐全，配置1200多个车位。开盘日期2009-3-25（一期电梯公寓）当前推售状况推售产品大规模多层宽景洋房社区；大景观阳台；临近商业中心，交通便利。主力户型多层宽景洋房、电梯房， 65-140之间推售价格价格在1700-3000元/平米 馨源·现代城项目馨源·现代城发展商云南丰源房地产开发有限公司基础指标位置曲靖市麒麟西路梅苑巷占地8亩建面-容积率-规划户数300余户生活配套公园配套：龙潭公园；学校配套：师范附属第二幼儿园、曲靖民族中学、曲靖师范学校、曲靖财经学校等；服务配套：银行、农贸市场、市第二人民医院。商业配套：一层的临街商铺、麒麟商业广场、新百大、滇东商城等。景观及社区配套 大露台；落地观景窗；入户花园；高科技住宅配置。 当前推售状况推售产品31层电梯房；畅阔公共空间；高科技住宅配置；少户数高生活；城市中心，便利交通。推售价格20层以上均价为3000元/物业公司云南云电阳光物业管理有限公司 雄业·状元楼项目雄业·状元楼发展商雄业房产开发有限公司基础指标位置南宁西路麒麟区七中占地4亩建面1万多容积率3.7生活配套公园配套：龙潭公园、麒麟公园和寥廓公园；学校配套：曲靖市第二幼儿园、曲靖市民族中学、曲靖市第二中学、区七中等；服务配套：市第一人民医院、曲靖市第二人民医院、市妇幼医院商业配套：全一层的独立临街旺铺。开盘时间2009-4-26（商铺）；2009-5-6-（住宅）。推售产品城市中央的学院社区，免收择校费。 当前推售状况户型高层建筑，1-2层商业铺面，3-30层住宅，一房一厅至三房两厅，户型面积56-130。推售价格住宅均价2700元/左右；产权式商铺单间面积48-315， 7800-19800元/；70年使用权商铺单间面积60.36-77.6，88.8-98.8万元/间。4.2曲靖南市区的在售楼盘 圣庭花屿项目圣庭花屿发展商圣庭地产基础指标位置环南路与金宝路交汇处占地75亩建面10万容积率2生活配套公园配套：南城公园和中央公园等；学校配套：自有的幼儿园、麒麟区高级中学等。景观及社区配套大园景、中庭广场；会所，服务中心、健身中心，棋牌室等健身娱乐设施；篮球场、运动区、儿童乐园等生活配套。当前推售状况推售产品城市公园生态社区；多层建筑配置入户花房，赠送超大露台；电梯小高层，一梯两户。户型主力户型为三房， 并有77-140等多款户型推售价格均价2000元/左右 天然居项目天然居开发商曲靖市金正房地产开发有限公司基础指标位置曲靖南市区平安路占地面积4.4万建面10余万容积率2.2生活配套公园配套：市政休闲公园、金江湖等；教育配套：小学、麒麟高中等。景