清鑫家园建设项目可研报告.doc

第一章总论第一节、项目单位概况一、项目单位基本情况1、项目申报单位：赤峰鑫源房地产开发有限责任公司2、公司住所：松山区国税局家属楼10号厅3、公司成立时间： 2005年12月4、公司注册资本：200 万元5、公司性质：有限责任公司。6、组织管理模式：公司成立董事会，董事会是公司最高权力机构，董事会负责制订公司章程，聘任公司总经理，实行董事会领导下的总经理负责制，总经理负责公司的日常经营管理。7、资质等级：肆级开发资质8、公司法人代表：谭明坤9、项目负责人：谭明坤二、项目单位主营业务概况 赤峰鑫源房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫源公司”）成立于2005年12月，现有管理人员、各类专业技术人员35人，大专以上学历人员达到100%。鑫源公司由办公室、项目部、销售部、财务部和工程部组成，管理体制完善。自成立以来，一直把“以人为本”作为企业管理的灵魂与指导思想，以其特有的企业文化，培养员工共同的价值观念，强化企业的凝聚力，追求人文与建筑和谐统一，以超前的设计、优质的管理、扎实的工作为业主创造了高质量的生活条件。多年来，鑫源公司得到社会各界和广大客户的认可和好评。鑫源公司本着“团结、创新、高效”的企业精神，制订了一系列的激励约束机制，同心协力，开拓进取，取得了令人瞩目的业绩。公司的管理人员来自房地产开发、施工、监理单位，具有丰富的工程建设管理经验。认真贯彻执行国家的法律、法规，按建筑法、建设工程质量管理条例及房地产开发项目手册管理建设项目，按照建设部规定的程序和招投标办法确定施工单位，认真贯彻和执行国家颁发的工程质量验收标准和有关方针政策，实施全方位的质量控制，保证工程质量。鑫源公司开发建筑的房屋合理适用，美观新颖，突出“阳光、绿色、健康”的设计理念，实现所建花园化、智能化、人文化，充分体现现代人与自然的和谐统一。公司所建筑项目集开发、销售、售后一条龙服务，有效地保证了各项目的高质量管理。所建房屋热购旺销，受到业界内外的高度评价，为赤峰市房地产开发业做出应有的贡献。2008年，鑫源公司建设的“鑫源房产木兰小区”1-6#楼，总计2.4万平方米商住楼项目，在2009年12月竣工验收。该项目建设立足于高质量、高品质，赢得了社会好评。2010年，鑫源公司投资开发锡盟东乌旗“云城鑫区商业住宅楼”项目，总建筑面积2.1万平方米。2010年鑫源公司投资开发巴林右旗“达尔罕三期住宅楼”项目，总建筑面积1.8万平方米，该项目将于2011年6月竣工投入使用。第二节、项目概况一、项目名称清鑫家园小区二、项目建设地点项目建设地点位于巴林右旗大板镇，益和诺尔街东段，大板第五中学东侧。三、项目单位赤峰鑫源房地产开发有限责任公司四、项目建设时间项目建设期24个月，2011 年5月一2013 年5月。五、项目申请报告编制单位六、主要建设内容、规模及指标项目规划总用地面积14596平方米，总建筑面积：44300 平方米。七、项目总投资及资金筹措本项目总投资4738.82万元，其中：工程费用4520万元，其他费用28.68 万元，基本预备费190.14 万元。资金来源全部由赤峰鑫源房地产开发有限责任公司自筹。第三节、项目实施条件一、 区位优势巴林右旗位于内蒙古赤峰市北部，地处西拉沐沦河北岸，大兴安岭南段山地，东经118°15-120°05,北纬43°12-44°27。全旗总面积10256平方公里，旗境东西长154公里，南北宽139公里。地势西北高，东南低，海拔由西北700米向东南400米逐渐倾斜，北部为山地，中部为丘陵，南部为平原区。旗北界与锡林郭勒盟西乌珠穆沁旗接壤，南以西拉沐沦河为界与翁牛特旗相望，东与巴林左旗、阿鲁科尔沁毗邻，西与林西县相连。全旗辖个苏木、5个镇、162个嘎查村、583个独贵龙（组），1个街道办事处、10个社区，总人口181万人，居住着回、满、达斡尔、朝鲜、土家、苗、壮、鄂温克等民族，其中蒙古族人口8.6万人，占人口总数的48，是一个多民族和睦共处的民族聚居地区。大板镇是巴林右旗人民政府所在地，是全旗政府、经济、文化的中心，交通、邮电和供电的枢纽，集通铁路横贯全镇，公路四通八达，广西北海至呼盟阿荣旗一级公路经过这里，查干沐沦河和古力古台河穿过该区，地上水、地下水资源丰富，境内有麻黄、山杏等特产，具有得天独厚的地理优势。大板镇是锡盟白音华煤田外运的重要通道，巴林右旗建设用地充足、水资源丰富，立足于区位、资源、交通等优势，巴林右旗正在全力打造能源、煤化工基地。二、交通、通讯便利巴林右旗区位交通优势明显。巴林右旗距赤峰市180公里，距北京650公里，距沈阳670公里，距承德400公里。现已形成了集宁-通辽、赤峰-大板-白音华、巴彦-新丘三条铁路交汇的区位优势，大板区域性铁路枢纽站已经进入建设阶段。省际大通道、赤大高速公路，国道303线、305线，省道205线在境内纵横交错，县级以上公路好路率达85以上，实现了乡乡通油路，村村通公路的目标，形成了四通八达的公路网。已初步构建了连接东北、华北、内蒙古北部和环渤海海发达地区的交通枢纽。随着赤大高速公路，赤大白铁路、巴新铁路的建成，全旗将形成三条铁路、五条国省干线公路纵横交错的交通网络格局，交通枢纽作用将充分显现。特别是三条铁路的中间区段站都位于旗政府所在地，这在全国旗县区尚属少见。该项目区域通讯条件优越，与中国移动、中国网通、中国电信、中国联通等主要通信运营商协作，固话、移动、互联网络及邮电、快递服务已经建设覆盖项目区。三、水、电、热等公共事业配套条件该项目使用城区统一供水，废水排入城市排水管；冬季取暖采用城区集中供热。四、施工条件 项目建设地位于巴林右旗大板中心城区内，具有丰富、充足的建筑材料。拥有各种建筑资质的建筑公司几十家，可以承担项目的施工。项目施工期间行的水、电及其他条件均能满足需求。第四节、建筑工程技术方案清鑫家园小区建设项目，总用地面积14596平方米，总建筑面积44300平方米。本项目工程多层住宅采用现浇钢筋混凝土框架结构，高层住宅采用现浇钢筋混凝土框剪结构。楼盖采用现浇钢筋混凝土，工程基础采用现浇钢筋混凝土筏板基础。结构安全等级为二级，基础设计等级为乙级，地下室防水等级为二级。 项目区平均海拔在615.8 一616.8 米之间，地形以平原为主。选址地形比较平坦、开阔，没有大的起伏和复杂的地表障碍物。项目区土地地质以低液限粘土（黄粘土）和沙性土为主，完全符合建筑项目需要。主要技术经济指标表项目单位数量规划总用地面积m214596道路用地面积m22600居住户（套）数套586居住人数人1875户均人数人3.2总建筑面积m244300 住宅建筑面积m240700 商业建筑面积m24000平均层数层10.7容积率3.03 停车率%18地面停车位辆30建筑密度%28绿地率%21第五节、项目进度安排一、项目组织情况本项目已取得巴林右旗住建局规划股 建设项目选址意见书 和巴林右旗国土资源局 国有土地使用证 。依据 中华人民共和国招标投标法 和国家发展和改革委员会（2001 年第9 号令） 建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定有关精神，建设项目的施工、监理以及重要设备、材料等采购均需招标，在招标方式上，可根据具体情况采用公开招标和邀请招标。本项目有关招标范围、招标组织形式、招标方式等详见下表。招标基本情况表二、项目进度安排项目建设周期为24个月，2011 年5 月至2013年5月。2010 年4 一5月，完成工程的前期准备工作。包括项目申请的编制及审批工作，完成工程施工图设计和工程招标。2011 年6月，开工。2011 年6月一2012 年10月，主体结构施工。2012年11月一2013年5月，完成内部装修及配套设施建设，投入使用。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析第一节、发展规划分析一、项目所在区域简介巴林右旗历史文化悠久。远在七八千年以前就有人类繁衍生息，这里是辽代的故土，契丹族的发祥地，是红山文化和辽文化的重要发源地。巴林右旗先后被国家文化部评为“中国民间艺术之乡”、“中国格斯尔文化之乡”和“中国好来宝之乡”。巴林右旗自然条件优越。地处中温带型大陆性气候区，四季变化明显，雨热同季。根据多年来的气象资料计算，年平均气温4.9，日照30003200小时，10有效积温为2400，无霜期为125天，年降雨量为350毫米左右，年大风日数63天，最高达103天。巴林右旗资源丰富。现已发现有色金属和非金属矿藏27种，矿点、矿化床106处。全旗有色金属矿石日采选能力达到5550吨。巴林石已经成为巴林右旗名牌，有“物华天宝”之称。巴林石中以鸡血石最为名贵，有“世界鸡血石在中国，中国鸡血石在巴林”的美誉。巴林右旗旅游资源独特。旅游资源集自然生态、民族风情、历史文化于一体，主要景点有巴彦塔拉草原、麻斯塔拉草原旅游景区、海日其格沟（荣生）十八景旅游景区，以辽代庆陵、庆州白塔为中心的人文旅游景区。现已被联合国教科文组织列入世界生物圈保护的赛罕罕乌拉为中心的辽代黑山、黑河（今查干沐沦河）自然旅游景区，以荟福寺、康熙行宫和巴林郡王府为代表的清代古建筑景区。以巴林石矿山公园、巴林石文化创意产业园区为主的巴林石文化旅游景区。规划了德日苏宝冷水库旅游度假区。现有国家2A级旅游景点3处。巴林右旗经济发展潜力巨大。多年来，巴林右旗深入实施“生态立旗、工业强旗、开放兴旗”发展战略，2010年，全旗地区生产总值实现34.8亿元，按可比价格计算，增长19%。其中第一产业增加值6.09亿元，增长4.6；第二产业增加值17.2亿元，增长33.4；第三产业增加值11.6亿元，增长11.3；财政收入实现3.01亿元，增长16%。全部工业增加值实现12.7亿元，增长32.3%；其中规模以上工业实现增加值10.6亿元，增长40.8%。全社会固定资产投资完成50.7亿元，增长27.4%。二、巴林右旗城镇化现状“十一五”期间，巴林右旗在加快推进城镇化进程中，始终把加强城镇基础设施建设，解决群众住房难、出行难作为重中之重，千方百计筹措资金，科学规划，使城镇化进程实现了健康稳步发展。全旗用于城镇基础设施建设的投入达9668.5万元，期间改造和新建城镇道路12条（段），铺装道路总长度达33.84公里，改造棚户区10.94万平方米。建设商品房205万平方米、廉租房4945平方米、经济适用房7.12万平方米。旗财政仅为廉租房和经济适用房项目减免、补贴资金就达8400余万元，帮上千家城镇无房户圆了住房梦。“十一五”初期，巴林右旗的城镇化率仅为36%。当时的大板城区，人均公共绿地只有5.5平方米，污水处理率50%，垃圾处理率72%，自来水普及率88%，供热普及率只有32%，城市人均道路长度0.42米。而到2010年末，全旗城镇化率将达到45.71%。目前大板城区人均公共绿地已达8.2平方米，污水处理率92%，垃圾处理率85%，自来水普及率98.35%，供热普及率达到58%，城市人均道路长度0.92米。经过5年时间的持续重点建设，巴林右旗的城镇人居环境已切实得到改善。第二节、产业政策分析十二五期间，巴林右旗将深入实施“生态立旗、工业强旗、开放兴旗”的发展战略，加快推进工业化、农牧业产业化、城镇化进程，提高综合经济势力和三个收入水平，着力保障和改善民生，促进经济平稳较快发展。全旗预计到2015年，地区生产总值超过162亿元，年均增长31%以上，财政收入达到13亿元，全社会固定资产投资五年完成500亿元。到“十二五”期末，三次产业比重调整为9：64：27，工业增加值突破93亿元。 根据该旗住建局编制的城市建设、市政、园林“十二五”发展规划，未来5年，全旗将新增城镇建设面积300万平方米，总投资达45亿元，全旗城镇化率达到53%。大板镇区将投资6242万元新建城镇道路15.581公里，同时大板城区建成区绿地率将达到35%以上，人居环境更加优越。一、从巴林右旗的基础条件和各种要素对比进行分析，加速推进城镇化具备一定的优势条件。1、经过多年的培育，巴林右旗具有了一定的知名度。这里是“中国巴林石之都”、“中国珠宝玉石首饰特色产业基地”、“全国绿化模范旗”、“全国民族团结进步先进集体”、“全国科技进步旗”、“中国民间艺术之乡”、“中国格斯尔文化之乡”、“中国好来宝之乡”，这里有赛罕乌拉世界生物圈保护区，巴林石国家矿山公园，大板镇是内蒙古自治区七星级文明城关镇。2、枢纽地位不断巩固。公路方面，全旗现已形成了省际大通道、赤大高速公路，国道303线、305线，省道205线纵横交错的公路网络格局。铁路方面，利用赤大白、巴新、集通铁路交汇的区位优势，规划了大板区域性铁路枢纽站，项目建成后，全旗的交通枢纽地位将更加明显。电力方面，随着华峰宁500千伏输变电工程的竣工，巴林500千伏变电站至大板、林东、经林西至热水、经双胜至天山等4条220千伏输电线路的建成，将实现电力的直接落地和赤北地区双电源供电，特别是随着巴林500KV变电站至辽宁阜新500千伏四回输变电工程的实施，将实现由输送一次能源向二次能源的转变，形成通畅的电力枢纽通道。3、幅射功能不断增强。大板物流园区项目规划综合物流量3000万吨，一期工程计划于2011年建成，二期工程计划于2015年建成，项目建成后将成为蒙东地区物流集散中心。投资总额2.05亿元的中石油13万立方米成品油储备库项目前期工作正在加快推进，2011年6月份开工建设，计划2012年建成，服务范围将辐射赤峰北部、锡盟和通辽等地区。赤峰北部金融发行中心将于年内建成，为赤峰北部地区提供金融发行服务。总投资2.5亿元的巴林石文化创意产业园项目年内完成一、二期工程，项目建成后，将成为全旗乃至全市重要的文化载体和平台。4、巴林右旗内资源相对富集。全旗现已发现有色金属和非金属矿藏27种，矿点、矿化床106处。全旗共有大小河流26条，大小灌区35处，水资源总量13.9亿立方米，可开发利用总量13.3亿立方米，建成和已经完成除险加固水库13座，库容总量达到2亿立方米。尤其是总库容9882万立方米的德日苏宝冷水库，可以为工业经济发展提供充足的水资源保障条件。旅游资源集自然生态、民族风情、历史文化于一体，现有国家2A级旅游景点3处。规划的德日苏宝冷水库旅游度假区和辽文化遗址保护区将于年内进行实质性建设。5、具备了一定的产业基础。规划总面积56平方公里一期10平方公里工业集中区已经累计完成基础设施建设投资1.5亿元，具备了企业入驻条件，被列为全市煤电化基地。大板电厂一期2×60万千瓦机组将于年内竣工投产。年产220万吨一期120万吨煤基甲醇项目已经开工建设。作为国家有色金属战略接替基地的重要组成部分，目前全旗有色金属矿石日采选能力达到6050吨，计划年底达到1万吨以上。6、城镇公共服务能力不断增强。近年来，先后建成和实施了大板蒙授初中、大板汉授初中，旗妇幼保健院、蒙医院整体搬迁和旗医院病房楼、医技综合楼等工程，目前大板镇区可容纳14660名学生就读（其中住宿生6192名）和500名患者就医。从总体上看，全旗城镇化水平仍然较低，与全旗经济社会发展的现实需要和长远目标相比，仍有较大差距，主要表现在：一是城镇化率低。全旗的城镇化率虽然高于全市平均水平2.7个百分点，但低于全国2.8个百分点，低于自治区8.8个百分点。二是产业基础薄弱。全旗在建的大项目还没有投产达效，产业集中度低，劳动密集型产业少，新型产业还没有形成，产业支撑相对薄弱，集聚辐射能力不强。三是城镇规划工作相对滞后。大板镇现行规划为2003年编制完成，已经不能满足经济社会发展的需要，不能有效发挥指导作用，其余7个苏木镇仅有1个苏木完成了城镇发展规划。四是基础设施建设滞后。城市供排水、道路、电力、通讯、燃气、供热等公共设施建设需要加强，供水普及率、污水处理率、垃圾无害化处理率等需要进一步提高。五是城镇品位和形象需要提升。城镇建设缺乏特色和精品，缺少高档次、标志性的建筑和集中连片的开发建设，厚重的文化底蕴和民族特色没有得到充分挖掘和体现，城镇建设质量不够高；六是城镇管理工作需要加强。存在着市容市貌、交通秩序、市场经营管理、广告牌匾不规范等问题，公民的思想道德素质和文明程度有待进一步提高。七是在推进城镇化过程中还存在一些焦点和难点问题。主要是全旗的人口基数小，未来人口集聚的制约因素多，需要在吸纳周边和外籍人口方面做文章；城市建设融资渠道单一，土地储备不足；城镇房屋拆迁工作难度大，“城中村”改造缓慢，制约了城市发展。二、巴林右旗城镇化发展定位及目标充分发挥资源、交通、区位等综合优势，将大板镇打造成为赤峰市次中心城市之一、赤北交通枢纽；集通铁路沿线区域性中心枢纽城市；集能源化工，有色金属、农畜产品加工，旅游和商贸于一体，体现草原民族文化的生态型城市。经济社会发展主要预期目标是：到2015年，全旗生态整体恢复，工业化进入中级阶段，城乡居民收入达到全国平均水平。预计，全旗地区生产总值达到100亿元，财政收入达到10亿元，人口自然增长率控制在6以下，城镇失业率控制在5以内，旗域人口达到20万人，全旗城镇人口达到11万人，城镇化率达到55。为提高城镇化工作的科学性和指导性，巴林右旗聘请沈阳规划设计院开展了大板镇城镇发展总体规划（20102030年）修编工作，总体规划已经市政府批复。本次城市规划区范围为221.75平方公里，规划控制面积为118.4平方公里。到2015年，使大板镇建成区面积达到20平方公里以上。全旗的城镇体系将以大板镇为核心，形成“一主二副三轴三片”的空间格局。一主：大板镇作为全旗的政治、经济、文化、交通中心，继续引领全旗的发展；二副：宝日勿苏镇和索博日嘎镇分别作为旗域的“东大门”和“北大门”，分别接受来自赤峰和锡盟的经济辐射；“三轴”：依托交通基础设施建设，构筑巴林右旗南部和北部两条交通大动脉，建立联系两条大动脉的东西通道，带动沿线城镇的经济发展；“三片”：以大板镇为核心的中部经济区，以宝日勿苏镇为核心的东部经济区（包括查干诺尔镇、西拉沐沦苏木和巴彦塔拉苏木）和索博日嘎镇为核心的北部经济区（包括查干沐沦镇、幸福之路苏木）。大板镇城市空间结构定为集中组团式布局结构，分别为中心组团、西部组团、东南部组团和东北部组团等四个功能组团，各组团之间发展相对独立，功能互补，其间以绿地分隔、以交通干线相联。中心组团依托现有老城区和新行政中心发展，利用老城区良好的基础设施和人文景观，对交通路网和用地布局进行整合，形成全旗行政、商贸、金融、信息和文化中心。西部组团依托集通铁路大板区段站及现有设施和自然条件进行公共设施和居住用地布局，逐渐和中部组团相融合。加快查干沐沦街西段两侧开发改造，临查干沐沦河筑建绿化防护带，规划一类住宅区，形成环境优美，生活方便的城市居住组团。东南部组团发挥省际大通道的交通优势，与德日苏宝冷水库相连接，以旅游开发为重点，发展成为以旅游产业为主的综合组团。东北部组团依托煤电化基地、物流园区、铁路枢纽站等平台，打造北部工业物流组团。三、政府主要工作措施1、强化规划指导作用。按照城市总体规划，完成城市给水、排水、供热、供气、供电、通讯等专业规划，并对城镇中心区和重要地段做好详细规划和城市设计，到2015年，使全旗控制性详细规划覆盖度达到80以上。完成苏木镇所在地控制性详细规划。坚决维护城镇规划的权威性，保证城镇规划的有效实施。2、城市基础设施建设。继续改造城市主干道路，构建合理的道路结构，形成中心城区四纵八横的主道路框架。同步规划、建设大板镇防洪体系、城市外环路、城市绿化景观带。突出园林绿地与城市景观的结合，利用沿街绿地、广场、水体，强化绿化景观设置，实施镇区周边绿化和公路、铁路绿色长廊工程。进一步加大公共基础设施建设力度，逐步完善公共基础设施，提高城市承载能力，为市民创造良好的人居环境。3、健康有序发展房地产业。进一步规范建筑市场，逐步建立比较完善的建筑和房地产市场体系和管理体系，降低住房成本，满足居民不同层次需要。积极鼓励和扩大个人住房消费贷款。2011年至2015年，新增房地产开发面积150万平方米。通过房地产业的拉动，将形成固定资产投资27亿元、建筑业增加值5.4亿元、建材业产值9亿元，增加财政税收3.8亿元，建设期内增加就业岗位2.9万人（次），实现劳务收入2.8亿元。4、努力提升城镇文明程度。重点整治城区、城乡结合部和国省干道及旅游景区沿线市容市貌，积极开展城市市场、交通、环境等专项整治，严格落实“门前三包”责任制。推进数字化城市管理进程。发挥街道社区作用，开展多种形式的居民思想道德素质教育活动，提升市民文明程度，提高环境卫生水平。坚持标本兼治，强化综合执法合力，构建城市管理的长效机制。 第三节、行业准入分析一、项目的实施，符合当地经济和社会发展规划巴林右旗“十二五”期间，坚持以工业化带动城镇化、提升农牧业产业化，推动人口进城、工业入园、产业集中、要素集聚，扩充城镇规模，改善人居环境，提升城镇品位，增强聚集辐射能力，促进市域经济加快发展。鼓励农村牧区人口向中心城市和小城镇有序转移。在劳动报酬、劳动时间和安全保护等方面依法保障临时进城务工人员合法权益。稳定已有职业和住所的进城务工人员，使之享有当地居民应有的权利，承担应尽的义务。政府对因城镇建设完全失去土地的农村人口，积极提供就业援助、技能培训、失业保险和最低生活保障。“十二五”期间，全市农村牧区向城镇转移的人口预期5万人左右，“十二五”期间，将继续完善城市总体规划，及时编制各类详细建设规划和专业规划，提高规划的覆盖率。不断丰富城镇规划和建筑设计内涵，努力打造草原历史文化与现代文明相融合、建筑风格多样、绿色空间充足的城镇景观。建立健全规划监督管理机制，保证规划依法实施。坚持城市建设与城市管理并举、重在城市管理的方针，创新城市管理机制，提高城镇管理的效能和水平。由此可以看出，清鑫家园建设项目对于完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境上既符合中心城区经济和社会发展宏观需要，又符合巴林右旗国民经济和社会发展总体规划。二、行业准入清鑫家园建设项目已经规划部门、土地部门、环保部门等职能部门的审查批准，符合行业准入的条件。建设项目资金和技术上有保障，符合国家产业政策，行业准入，项目的实施是可行的。由此可见，本项目建设单位和拟建项目符合国家相关的行业准入标准的规定。第三章资源开发及综合利用分析随着城市化进程的进一步加快，住区、交通、绿化、市政公共设施和商业网点，都需要占用更多的土地，本项目的建设充分考虑到了城市的发展与土地资源的总体供需矛盾越来越尖锐的局面。能够有效控制城市用地增量，提高现有各项城市功能用地的节约度，设计中积极协调城市发展与土地资源、环境的关系，强化高效利用土地，以逐步达到城市用地的持续发展。具体采取了以下措施：一、建筑容积率与城市土地的节约一般来讲，建筑容积率和建筑密度越高，绿化率越低，越节约土地。随着容积率、建筑密度的提高和绿化率降低，住宅的采光和通风等就受到影响，从而降低了住户的居住舒适度，也就降低了住宅的居住质量，达不到绿色住宅的要求。土地总面积一定的情况下，适当的提高容积率，控制合理的建筑密度，可以增加绿化率和建筑面积。本项目为顺利实现上述目标，在设计理念上注重为提高土地利用效率，和公用事业配套功能。二、建筑设计与城市土地的节约建筑设计对城市土地的节约利用影响很大。合理的规划设计和布局，能充分发挥土地效益，本项目利用设计单位经长期努力，积累的大量成功经验，如通过加大进深，增加建筑面积；合理利用坡顶空间减少住宅间距；利用现浇板，降低住宅层高；适当增加单元拼接长度；采用院落式组合过街楼；将有限的小区绿化集中布置；住宅底层架空，额外获得了更多的建筑面积。科学合理的住宅建筑设计，不仅美化了居住小区，增加了小区的绿色，而且还节约了城市土地，提高了土地的利用效益。三、建筑材料与城市土地的节约建筑材料对土地资源的节约，主要体现在对耕地的节约上。住宅的墙体，除钢筋、水泥现浇部分之外，其余部分要靠砖块支撑。我国目前使用的大部分还是钻土实心砖，用砖越多，对耕地的损毁就越多，而且还不保温，耗费能源。在本项目建设中，由于采用了节地的建筑材料，有效节约了土地资源，采用新型墙体和建材，不仅节约了土地，还增强了保暖隔热功能，达到了节能的效果，符合环保的要求，并且加快了施工的速度，实现了土地资源的可持续发展。第四章建筑工程方案第一节、建筑设计说明一、项目总体设计依据1、（建筑设计防火规范 （GBS 0016 一2006 ) 2、（民用建筑设计通则 （GBS 0352 一2005 ) 3、 方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范 （JGJSO 一2001 ) 4、 汽车库建筑设计规范 （JGJ 1 00 一98 ) 二、工程概况1 、工程位置 小区西邻大板第五中学，北邻农电局、大板酒厂，东邻居民区，南邻居民区。距旗医院1公里，大板三中2公里，就医、上学、购物等交通便利。2 、项目建设概况及规模( 1 ）占地规模：项目规划总用地面积为14596平方米。( 2 ）建筑规模：本项目规划总建筑面积44300 平方米。三、构思定位1 、从城市设计的角度来定位建筑形象和总平面布置，创造标志性建筑，同时完善城市功能，使之成为该区域的中心。 2 、整合城市空间形态，创造有空间特色的建筑群体，处理好城市道路与建筑在功能和造型上的联系，突出建筑的整体性。 3 、贯彻以人为本的思想，既创造较好的对外服务空间，又有良好的内部环境，内外功能分区科学，交通流线组织合理，并尽量减低城市交通负荷。4 、在满足建筑外观造型的同时充分考虑绿色环保和节能设计。四、总平面布局1、功能布局在整体布局上，根据规划规划和今后使用要求，设计建筑主体地面形状呈长方形布置。这种布局，形成较完整的外部公共空间和内院空间，提供购物、餐饮、娱乐、休闲功能，较好的满足对商业和住宅建筑的多种使用要求。 2、交通流线分析 根据规划设计和使用要求，主入口布置便于人流、车辆进入项目区，形成一条完整流线。五、绿化景观在绿化景观安排上，在进入项目区建有绿化广场，见缝插绿，形成立体绿化效果，景观幽雅，布置有喷水池、小广场等景观节点，形成较丰富的层次，并同时做到与内部流线相结合； 置建有成片绿地，使餐饮、休闲、购物和居住环境更加和谐。六、建筑风格本项目在造型上提炼部分典型欧式元素简化应用，从而形成独具风格的建筑景象，吸引人们的关注，增加人本亲和力。设计依据节地、节能、环保、新颖的设计思想，充分考虑赤峰市房地产市场的需求动向和当前最新的设计功能及使用功能。根据规划及节能要求，设计考虑整体效果，与周边建筑相协调。外观色彩时尚，给人以丰富的视觉享受。在此基础上，结合考虑现代化建筑的形象特点，在整体造型上，突出商业功能，从而使建筑更贴近和亲切。在立面处理上，以干挂理石为主，既满足居住业主方要求，又要符合建筑的形象特点。而在建筑四角和出入口以打造花园广场的手法作为处理，使整个项目功能多元，空间上纵深感突出，使各区间实现有效过渡。整个建筑明确的体块，有机的组合，较好地体现了现代建筑生命力与活力。七、节能环保根据近年国家倡导的绿色建筑、节能建筑的要求，在设计中，对节能环保充分进行了考虑。本项目对节能进行专门研究，详见以后章节。现仅对把握原则予以说明：1、建筑形体、朝向、平面布局合理设计，充分利用自然通风和天然采光；2、外窗采用三玻断热铝合金窗、中空玻璃，密封性，耐久性好，提高隔声、隔热性能；3、屋面采用挤塑聚苯板保温层，起到良好而且不衰减的保温隔热作用；4、外墙外保温采用聚苯颗粒保温浆料，框架墙采用陶粒砌块混合浆砌筑，110 厚苯板保温；5、采用节能环保电梯，采用变频控制技术；6、在变电所内设置集中低压静电电容补偿，灯具采用高效气体放电灯，灯具控制采用相对集中，分散控制相结合的方式，以利于节约电能。八、无障碍设计1 、根据 方便残疾人使用的道路和建筑物设计规范( JGJSO 一2001 ) 2、各建筑主入口为无障碍入口，设无障碍坡道。3、电梯间及电梯轿厢设计满足无障碍设计要求。4、停车车位：地面停车位划定靠近电梯或出入口的残疾人专用车位。残疾人停放车位与相临车位间设大于1.5m 通道，并在车位设明显标志。5、走道和门符合无障碍设计要求。九、工程地质条件根据本项目 岩土工程勘察报告，对该拟建场地工程地质条件作如下描述和综合分析评价。1、场地的工程地质条件拟建建筑物工程重要等级为二级。场地复杂程度等级为二级，地基复杂程度为三级，综合判定岩土工程勘察等级为乙级勘察。经现场勘察得知拟建场地层自地表情况如下：（1）岩性情况。耕土：黄褐色，松散一稍密，稍湿，以粉土为主，含有大量的植物根系，虫孔发育，局育地段含有少量的砂砾，层厚为0 . 3 米。粉土：黄褐色褐色，稍湿，含钙质网膜。坚硬硬塑状态，稍一中密，具有中等压缩程度，无光泽反应。摇震反应中等，干强度低。韧性差，埋深0 . 3 米左右。层厚0A6 一2 . 1 米 圆砾：杂色，稍一中密，局部密实，稍湿一饱和，不均匀，分选性差，级配良好，磨圆度较高。呈次圆一圆状，散粒结构。主要组成物质以花岗岩为主，其次为玄武岩，中粗砂充填，沉积厚度较大。（2）地下水情况及不良地质现象勘察期勘探控制深度内地下水埋藏深度为10 米左右。地下水类型为潜水，水化学类型为重碳酸钙型。对混凝土无侵蚀性，影响地下水动态的因素有天然和人为两种因素，大气降水是本区地下水的主要补给来源。降水的强弱，决定地下水位升降幅度的大小，6 、7 、8 月份雨季，潜水水位普遍上升，高水位期在10 月至翌年2 月，2 月底达到年最高值，低水位期为3 一7 月，7 月底达到年最低值，年变幅丰水年一般2 一3 米，枯水年仅1 一2 米左右。场地内地基土对混凝土无侵蚀性。2 、场地和地基土稳定性评价依据 岩土工程勘察规范 GBS 0021 一2001 、建筑地基基础规范 GB50007 一2002 ，结合赤峰地区的实际情况，根据场地内地基土的物理力学性质指标及各层土的承载力特征值评价得出如下结论：本项目区内工程符合进行静载试验要求，场地和地基土在建筑物施工和使用过程中能够保持稳定。项目区内无影响建设的地质断裂带，地质结构稳定，符合项目建设设计结构及基础施工要求，项目区建筑设计完全满足赤峰市有关抗震设防相关要求。第二节、结构设计说明一、设计依据1、建筑结构荷载规范 GBS 0009 一2001 2、 建筑地基基础设计规范 GBS 0009 一2002 3、 建筑工程抗震设防分类标准 GBS 0223 一加04 4、建筑抗震设计规范）) JBS 0010 一2001 5、混凝土结构设计规范 GBSO01O 一2002 6、 钢结构设计规范 GBS 0017 一2003 7、 地下工程防水技术规范 GB50108 一20 沮8、国家、内蒙古自治区现行有关规范、规程、规定和赤峰市相应的技术规程及规定二、自然条件1、基本风压：0 . 4 OKN / m , 2、地基本雪压0 . 3OKN / m , 3、面粗糙度：B 类4、建筑抗震设防分类为乙类，设计基本地震加速度值为0 . 15、抗震设防裂度为7 度。三、设计要求1、本工程建筑结构安全等级为二级；工程耐火等级二级；设计合理使用，建设项目年限为50 年。2、楼面和屋面活荷载标准值办公室、客厅、卧室：2 . OKN / mZ 水泵房、变配电间、发电机房：3 . SKN 可厨房：4 . OKN / m 卫生间：4 . OKN / m 楼梯间、前室、门厅：3 . SKN 叮走廊：2 . SKN 可上人屋面：2 . OKN 可不上人屋面：0 . SKN 可电梯机房：7 . OKN 可室内地下室顶板施工荷载：5 . oKN / mZ 消防通道荷载：20 . 0 KN 叮其它未说明荷载均按 建筑结构荷载规范 要求取值。四、结构设计1、结构选型 本项目工程高层部分采用现浇钢筋混凝土框架一剪力墙结构，多层部分以框架结构为主。除局部玻璃顶面采用钢结构，其余均采用现浇钢筋混凝土楼盖。工程基础采用现浇钢筋混凝土筏板基础。结构安全等级为二级，基础设计等级为乙级，地下室防水等级为二级。2、结构处理( 1 ）考虑建筑功能要求主楼和裙房不设缝，采用沉降后浇带及结构构造措施解决。( 2 ）在结构竖向刚度及平面变化较大部位，适当加强刚度，地下室顶板板厚18 腼m ，高层裙房顶楼层板厚120mm ，屋面板厚12Omm ，且增加板配筋率。五、地下室设计地下室外墙、底板均采用防水混凝土结构，抗渗等级为0 . 6mpa ，混凝土强为C30 ，外墙厚350 ，顶板厚250mm。 地下室设置后浇带，为防止底板大体积混凝土和外墙收缩开裂，采取提高配筋率，在混凝土中掺入抗裂膨胀剂，采用水化热较低的矿渣硅酸盐水泥，并采用蓄热养护，严格控制混凝土内外温差，混凝土内外温度应控制在20 以内等措施。六、结构计算分析软件 本工程采用中国建筑科学研究院开发的PKPM 系列软件进行计算分析，高层采用空间有限元分析软件SATWE 进行计算分析。七、结构材料1、钢材钢筋采用HPZ 35 ( QZ 35 ) , HRB335 ( ZOMnsi ) 焊条采用E43 、E50 型2、混凝土强度等级抗渗混凝土抗渗等级：0 . 6mpa 地下室底板、外墙：C3o 地下室一6 层柱：C35 6 一12 层柱、剪力墙：C30 10 层以上：C25 1 一6 层梁、板：C3O 6 层以上梁、板：C25 基础垫层：C15 3、填充墙体 外墙及楼梯间、电梯井填充墙为Mu1O 烧结多孔砖，M5 混合砂浆砌筑。 240 、120 厚内墙为Mulo 烧结空心砖，M5 混合砂浆砌筑。第三节、电气设计说明一、设计范围 本次设计包括建设项目建筑物内10 / 0 . 4Kv 变配电、照明、防雷、接地安全，火灾自动报警系统，楼内电视、电话、通信网络及安全防范等系统。二、负荷估算 本项目商业区按IOOw 可估算，住宅按4Ow 叮估算。其他建筑面积按80w / m ，估算，需要系数取0.45 。负荷估算为1600OKw 。三、负荷等级 根据建筑功能和类别，本项目高层办公楼属一类公共建筑，按一级负荷用户供电，多层部分其他属于二级负荷。工程内消防用电、应急照明、客梯动力等为一级负荷，其余用电负荷为二级负荷。四、10kv 供电系统 根据 高层民用建筑设计防火规范 （GBS 0045 一95 ) 9.1.1 条规定，一类高层建筑中的消防水泵、防排烟设施、消防电梯、应急照明及消防用电按一级负荷要求供电。按 民用建筑电气设计规范 （JGJ / T16 一92 ) 3 . 1 条规定，本项目供电属一级负荷供电，供电方案如下： 在地下一层设一处10 / 0 . 4KV 变电室，不设电缆