建设项目可研性报告.doc

青岛百通城市建设集团有限公司增资项目可行性研究报告(百通馨园三期七区建设项目)青岛青诚工程有限公司有限公司二七年九月目 录第一章 总 论1一、公司简介及项目开发计划1（一）公司简介1（二）财务状况3（三）项目开发计划4二、可行性研究的内容及依据5（一）可行性研究的内容5（二）可行性研究的依据6（三）可行性研究目的7第二章 增资计划8一、增资的必要性8二、增资方案9第三章 房地产行业分析10一、房地产行业整体发展状况10二、房地产宏观调控政策分析12（一）2005年宏观政策及市场影响分析12（二）2006年宏观政策及分析13三、房地产行业发展趋势分析17（一）2007年房地产行业分析与预测17（二）房地产行业中长期发展趋势分析20第四章 青岛市房地产房市场分析23一、青岛市经济状况分析23（一）青岛概况23（二）经济状况分析25二、青岛房地产市场总体分析28（一）“十五”期间青岛房地产发展状况28（二）2007年青岛房地产市场情况分析30三、青岛李沧区地产市场分析31（一）青岛市概况31（二）周边房地产市场概况33（三）李沧区房地产板块分析34（四）李沧区市场展望34四、“十一五”期间青岛住房需求及供给分析34五、青岛房地产市场发展趋势分析36第五章 “百通馨园三期七区”项目可行性分析38一、项目基本情况38（一）“百通馨园三期七区”概况38（二）百通馨园三期七区建设及预计销售情况40（三）百通馨园三期七区开发计划41二、市场前景分析42（一）产品定位及目标消费群体分析42（二）“百通馨园三期七区”竞争性分析43三、项目经济效益分析与评价44（一）投资估算、资金筹措、销售收入及利润预测44（二）项目资金估算预测46（三）经济效益评价47（四）不确定性分析48四、结论49第六章 增资百通集团的总体财务评价50一、“百通馨园三期七区”项目财务指标分析50二、对百通集团主要财务状况的影响分析50三、综合评价50第七章 增资百通集团的风险分析及建议52一、政策风险分析及建议52二、行业风险分析及建议52三、市场风险分析及建议54四、经营风险分析及建议54第八章 结 论56附 件57附件一 “百通馨园三期七区”项目总平面图57附件二 “百通馨园三期七区”项目相关批文58第一章 总 论一、公司简介及项目开发计划（一）公司简介1、基本情况青岛百通城市建设集团股份有限公司（简称百通集团）,按照现代企业制度组建而成,主要业务为房地产开发。公司成立于1998年10月，历经9年的发展，目前的注册资本已经达到2.717亿元，房地产开发资质为一级。百通集团实施项目公司责任制，目前除了管理本部外，分设多家全资子公司和项目公司负责项目开发建设,截至2007年下半年员工总人数达到200余人，已经发展成为青岛当地具有一定规模的房地产领军企业。秉承“创造精品，回报社会”的企业使命，百通致力于“为广大客户提供高品质的房地产品和服务”。百通相继成功开发的项目包括：百通花园、百通杭州花园、百通馨苑、百通兴隆家园、百通星园、百通香溪庭院截至2007年下半年,累计开发建筑面积达上百万平方米,已有近万户业主入住百通楼盘,享受着和谐、舒心的生活。对于每一个项目的策划和研发，百通结合本地市场需求的基础，引入国内外先进的理念，从环境和社区文化的营造方面，倾心打造每一个产品；在开发建设过程中，百通人规范标准化管理体系，增设安全质量监督专职，对施工过程“双管齐下”，强化监督，力求保持百通产品质量在行业的领先水准。百通不仅为市民提供了质优价廉的理想栖居，更打造出了全新的高品位生活方式。以“诚信务实”为基，实现“合作发展”的企业精神，为百通赢得了客户，也正是踏踏实实为客户的百通精神，成为百通的优势，也作为百通企业持续发展的方向。百通在与客户的接触中积累经验，切实关注客户的利益需求，开创性地设置专门面向客户的服务平台客户服务中心，保证与客户沟通顺畅，及时有效满足业主们的要求。目前，客户服务已经逐渐成为百通的一大特色和竞争优势。客户服务中心在百通不是单纯的“售后服务”，百通客户服务体系已经全面覆盖了从房屋验收、交付到后期维护，以及开展各项增值服务等每个与客户密切相关的环节，并在产品策划、施工督察阶段反映客户需求信息，成为房地产开发中反映客户需求、更好满足客户需求的一个关键环节。对于这个与客户紧密相关的百通优势的发展，百通决策层提出“专业服务”的战略思想，进一步提升客户服务的专业水准，是百通持续发展的目标之一。踏踏实实为客户的精神，延伸到销售环节，百通提出了“诚信营销”的策略，要求销售人员“从更专业的角度，为客户提供准确信息，切实做好客户的置业顾问”，而严密的工程安排表、严谨的产品说明书、销售人员参加工程培训都成为百通达到这一效果的探索模式。在对客户持续关注中，百通销售团队也从专业角度积累了对客户需求的理解，这成为百通产品调整和新产品研发的重要依据。百通产品线，以关注客户需求贯穿，形成百通特色的良性循环，于是，房屋热销的场景在百通项目上一次次上演；百通也在客户的关爱下迅速发展、壮大：2005年，百通在青岛市房地产企业中排名第五；2006年，百通的排名已跃升至第三位。百通正在稳健向前发展着，与此同时，百通时刻不忘自己的社会责任。“创造精品”是百通“回报社会”的主要方式，此外，百通还通过上缴税金等多种多样的形式，积极支持各项社会公益慈善事业的发展，回报社会：2005年度，百通上缴税金1.1亿；2006年度纳税金额增长到了1.3亿；百通先后出资500万作为定向救助基金的冠名单位，与青岛市慈善总会一起开展慈善事业；积极参与青岛大村河、李村河的综合治理、改造，历年资助教育事业发展。百通“精品建筑，诚信地产”的企业形象，得到了越来越多的消费者的认可。伴随着企业的快速发展，百通也有了越来越高的客户美誉度。百通在快速发展中不断成长、壮大；展望未来，百通向着更高目标不断努力拼搏。每一天，百通都在不断进取、阔步前行；每一步，百通都走得扎实稳健，激情澎湃，百通将继续发扬“诚信供更加优质的产品和服务。务实，合作发展”的企业精神，逐步将百通建设成一个具有综合实力和核心竞争力的全国性的房地产企业，为客户提2、股本结构青岛百通鑫源房地产开发有限公司位于青岛市李沧区金水路799号，成立于2002年8月，是由青岛百通城市建设股份有限公司与青岛城阳鑫源房地产开发有限公司共同投资组建的。青岛百通城市建设集团股份有限公司持有其60%的股权，青岛鑫源置业有限公司持有其40%的股权3、经营业绩“青岛百通”作为青岛房地产支柱企业之一，其经营规模、盈利水平在青岛新区房地产行业名列前茅，2005年度，百通上缴税金1.1亿；2006年度纳税金额增长到了1.3亿。4、企业资信与荣誉百通在快速发展过程中，取得了经济效益和社会效益的双丰收，获得了一系列荣誉：2003年被山东省工商管理局命名为省级“守合同 重信用”企业；2005年9月荣获山东省建设厅颁发的“山东省城市优秀住宅小区金奖”；2006年4月被青岛人民政府授予“青岛市纳税突出贡献民营口市企业”称号；2006年2月被青岛市建设委员会评为“2005年度房地产综合实力十强企业”；2005年被青岛市经济贸易委员会评为“青岛市百强民营企业”；2005年7月被青岛市房地产开发管理局授予“诚信联盟成员”称号；2007年2月被青岛市建设委员会评为“2006年度工程质量管理先进单位”；2007年3月被青岛市建筑工程管理局评为“2006年度建筑市场诚信守法先进单位”；荣获山东省企业信用协会、经济导报报社等共同授予的“2006山东最佳企业公民”称号。（二）财务状况百通集团近三年的主要财务指标见表1-1:百通集团近三年主要财务指标2004年12月31日2005年12月31日2006年12月31日资产总计398705327.29841328474.04865936903.35流动资产378103912.87770722455.36710814001.23长期投资14945625.1829937625.1895276625.18固定资产4668515.336490509.5236080087.23无形资产及其它资产987273.91947637.31869271.55递延税项33230246.6722896918.16负债合计124709807.39 555202050.66 519660791.94流动负债28709807.39 385302050.66 239760791.94长期负债96000000.00 169900000.00 279900000.00所有者权益273995519.9 286126423.38 346276111.41实收资本229700000.00 229700000.00 229700000.00资本公积10112200.00 10112200.00 10112200.00盈余公积15530464.62 18147781.31 34989443.61未分配利润18652855.28 28166442.07 71474467.8主营业务收入219285953.77269216104.41 435882565.1主营业务利润35354267.4765000545.65 13523104.71营业利润28678922.08 45428737.01 -12852770.98利润总额28508525.56 45234268.07 84100418.585净利润18652855.28 28166442.07 84100418.58净资产收益率9.51%10.06%26.6%注：（1）净资产收益率(净利润/平均所有者权益)×100% （2）2004年年初所有者权益为：118469238.69（3）2004年、2005年财务数据来源于审计后的财务报表。从表中可以看出，百通集团充分发挥了负债经营的财务杠杆作用，在企业资产规模不断扩大的同时，净资产收益率获得了更大的提高，表明百通集团高成长性、高收益性，反映了企业在经营及财务管理上的成功。（三）项目开发计划2002年初百通集团通过出让的方式取得该地块，项目位于李沧区金水路747号，小区规划总建筑面积43万平方米。（与鑫源置业合作开发，投资比例我方60，鑫源置业40，双方根据协议成立以项目为主体的公司，独立核算，管理模式待董事会成立后另行决定）。 “百通馨园三期七区”项目该地块百通馨苑项目位于青岛市李沧区东部，环城北路以北， 308国道与青银高速之间，占地面积 281722 平方米，这块土地北倚卧龙山，西北临近老虎山森林公园和天然湖泊，还有大村河河水穿境而过，形成依山傍水的美好自然环境。据悉，这是青岛市迄今为止实行出让的最大一宗土地，百通馨苑项目属于商品房，将会在一定程度上体现李沧区域真正意义上的居住价值。同时，它还 占据着李沧东部（已经确立为 CLD 中央生活区）的首席地段， 将建成为李沧东部新区规划蓝图的标志。该项目以中高档住宅为主，规划有多层、小高层、高层，商业、会所、地下停车库等各种设施，绿地率将达39.18%，建成后将成为一个配套完善的现代高尚住宅小区。百通馨园三期七区作为百通集团的重点建设项目，是百通集团10年精粹硕果之集大成者，充分吸取了以往的成功经验，将建设成为一个高性价比、具有长远升值发展潜力的现代消费购物、娱乐、居住的高档会所。百通鑫源工程已取三期工程总建筑面积14.7万平方米，计划于2008年6月1日交付，共27个楼座12个高层楼座，15个多层楼座，2007年2月14日取得预售许可（预售许可证编号：青房注字（2007）007号、青房注字（2007）013号、青房注字（2007）012号、青房注字（2007）014号）。二、可行性研究的内容及依据（一）可行性研究的内容本可行性研究从三个层次展开，首先是对房地产行业的发展状况进行分析，为增资项目的可行性提供宏观层面的依据；其次是对青岛市房地产市场进行分析，为增资项目的可行性提供区域市场（中观层面）的分析和判断；再次是对“百通馨园三期七区”项目的市场前景和经济可行性进行分析，为增资项目的可行性提供微观层面的依据。在上述三个层次分析的基础上，对增资项目对百通集团总体的财务影响进行了分析，对相关风险进行了分析和建议，最终得出了可行性研究的相关结论。可行性研究的技术路径如图（见下页）。总 论增资计划房地产行业分析青岛房地产市场分析宏观层面分析行业趋势中观层面分析区域市场增资总体财务评价风险分析及建议结 论百通鑫源三期.7项目分析行业整体发展状况宏观调控政策分析行业发展趋势分析青岛经济状况分析青岛房地产市场总体分析“十一五”住房预测青岛房地产市场发展趋势市场前景分析经济效益分析与评价微观层面分析具体项目（二）可行性研究的依据1、国家有关法律、法规和政策规定；2、国家发展改革委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、公开的政府报告和市场统计、分析资料；4、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；5、青岛市总体规划；6、青岛百通、百通鑫源置业公司提供的公司资料、项目资料；7、青岛房地产市场的调研资料。（三）可行性研究目的可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。本可行性研究的主要目的是为青岛百通集团增资提供决策依据。第二章 增资计划一、增资的必要性1、各种宏观政策的出台对房地产资本实力的要求不断提高中国房地产市场发展前景毋庸置疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规定的出台以及市场化的推进，具有相对垄断优势的土地资源争夺激烈，房地产商资金压力巨大，高额的拍卖保证金和严格的付款要求迫使房地产企业由过去热衷的“关系竞争”迅速进入到“资本竞争”的新阶段，资本能力这个要素变得异常重要。在聚集庞大财富的中国内地房地产业中，有着3万多家房地产公司，其中前十名地产集团的市场份额不到6%，随着土地管理市场化进程的不断推进，土地环节带来的盈利将会逐步下降，从而推动房地产企业向着提高经营水平和创新能力的阶段发展。在房地产暴利时代结束之后、市场集中度正在不断提高的阶段中，房地产企业长期可持续发展最为核心的因素是资本能力。2、进一步强化百通集团实力，突出百通的主产业优势青岛百通城市建设集团股份有限公司战略是以目前的主业房地产业为核心产业，充分发展公司业务水平突出核心的基础设施经营产业，培养新的利润增长点，同时积极关注和发展商业等的符合社会发展需求的朝阳产业。从不同的层次构筑青岛市商品住宅布局和产业体系，实现公司的快速可持续发展。基础设施建设和房地产开发是青岛百通城市建设集团股份有限公司的主产业，青岛百通城市建设集团股份有限公司以其良好业绩为青岛市房地产作出了卓越贡献。为了进一步增强青岛百通城市建设集团股份有限公司的实力，扩大公司的开发能力和市场占有率，更大限度地发挥公司在房地产开发中的竞争优势和盈利能力，突出青岛百通城市建设集团股份有限公司的主产业优势，有必要对公司扩大项目开发中的新增资金需求予以满足。3、提高青岛百通城市建设集团股份有限公司的抗风险能力房地产行业具有很高的财务杠杆效应，房地产开发企业在投入自有资金的同时，可以通过各种方式合法取得负债资金进行开发投入，同时，还可以通过房屋预售取得滚动开发的资金。这使得在行业景气时，房地产开发企业的资本回报率和自有资产增值率相当高，同时，在行业面临宏观调控时，因财务杠杆而导致的财务风险也相当大。在新一轮的宏观调控时，提高自有资本，降低资产负债率，将有利于提高青岛百通城市建设集团股份有限公司的抗风险能力。二、增资方案百通集团目前的股本金为 万元，青岛百通鑫源置业有限公司注册资本1000万元，股东为青岛百通城市建设集团股份有限公司，拟采用单方增资的模式，为百通集团增资 万元。此次增资采用现金增资的方式。第三章 房地产行业分析2005年以来，国家出台了一系列政策，从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，试图引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展。受宏观调控政策影响，房地产的投资和销售出现了一定的波动，但是2006年下半年，房地产行业再次出现供销两旺的势头，深圳、北京、厦门、南京等城市均出现了销售火爆的局面，表明房地产市场确实存在着巨大的市场需求。房地产行业在未来2-3年究竟如何发展？发展趋势如何？这对增资项目是否可行具有重大影响。因此，本章从房地产行业发展状况、宏观调控政策的影响力和行业发展趋势三个角度，对房地产行业进行分析，为百通集团增资项目是否可行提供宏观层面的判断依据。一、房地产行业整体发展状况我国房地产行业取得的突出成绩使房地产业在国民经济中的支柱地位得到了基本确立，房地产行业已经成为我国国民经济新的增长点和新的消费热点，在国民经济中的地位和作用日益突出。1、20002005年，房地产投资和销售持续增长，价格稳步提高国家统计局的数据显示，2000 -2005 年全国房地产开发企业投资总额和商品住宅投资均保持20%以上的增长，商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步快速增长的局面，平均增长幅度在20%以上。2005 全国房地产开发投资15,759.3 亿元，同比增长19.77%，其中商品住宅投资10,768.19 亿元，同比增长21.85%，商品住宅销售面积为49,794.52万平方米，同比增长47.23%，商品房销售额14,986.05 亿元，同比增长73.86%，商品住宅销售价格为3,009.57元/平方米，同比增长18.09%。商品住宅投资占房地产投资额比例高达68.33%。在商品住宅投资和销售均大幅增长的情况下，商品住宅的平均售价也稳步提高。由于旺盛的市场需求，商品住宅的平均售价大幅上升。从2000年至2005 年全国商品住宅均价持续增长，5 年商品住宅均价增长1,155.57 元，累计增长幅度达62.30%。房地产投资及商品住宅投资的持续增长，反映了国民经济发展、人民生活水平提高、城市化进程对房地产尤其是商品住宅的巨大需求。2、2006年：房地产宏观调控，房地产投资和销售仍然呈上升趋势根据国务院发展研究中心的统计和分析，2006年上半年我国房地产市场运行状况呈现以下特征：（1）二季度后房地产投资增速明显反弹2006年以来，房地产投资增速逐月回升，特别是第二季度后出现明显反弹。1-6月同比投资增长速度已达24.2%，比年初提高了4.5个百分点，超过上年同期增速0.7个百分点。同时，完成开发土地面积增长速度也在大幅提高，1-6月同比增长34.0%，比上年同期提高了30个百分点。（2）住宅销售增速加快，市场供求趋向偏紧2006年1-6月份，商品房施工面积同比增长20.9%，增速与1-5月份持平。房屋竣工面积增长20.4%，增速比1-5月份回落3.6个百分点，出现增速放缓的迹象。商品房销售面积同比增长16.5%，增速比1-5月份提高1.8个百分点。上半年与第一季度相比，市场供求关系向偏紧的方向发展。到6月末，全国商品房空置面积同比增长17.2%，增速比5月末回落0.6个百分点，绝对量减少8万平方米。其中，东部地区空置房占全国空置房面积的59.4%。 （3）房价总水平维持在高位，部分城市房价增幅较高对国家统计局调查统计的全国70个大中城市房屋销售价格数据分析，2006年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.3%、6.2%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，呈现一季度涨幅回落，二季度开始反弹的趋势，总体水平维持在高位。其中，普通住房价格涨幅平缓，6月份普通住宅价格同比上涨4.8%；豪华型住宅价格一直保持在较高水平，6月份价格同比上涨9.7%，比2006年1月涨幅提高1.7个百分点；二手房销售价格年初以来一直稳步回升，1-5月份分别是5.3%、5.4%、6.7%、5.8%、6.7%，但6月份上涨4.9%，涨幅回落较大，说明已对5月末出台的新的房地产调控政策作出灵敏反映；房屋租赁价格涨幅在低水平上有所回升。在全国70个大中城市中，2006年6月份新建住宅价格超过平均水平的有23个城市，价格下降的城市仅有上海和锦州，降幅分别为5.4%和0.5%，曾经出现房地产市场过热现象的上海、杭州、宁波等城市房价涨幅仍然较低。但有些城市房价逐月升高，6月份涨幅较大的城市主要包括深圳、北京、厦门、呼和浩特、广州、福州和大连。这些城市房价不仅总水平涨幅比较大，而且普通住宅的价格也比较高。根据国家统计局公布的数据，2006年国房景气指数总体呈上升趋势。2006年11月，国房景气指数为103.92 ，同比上升3.23个点。二、房地产宏观调控政策分析（一）2005年宏观政策及市场影响分析1、2005年出台的相关政策回顾2005年3月26日，关于切实稳定住房价格的通知首次以行政问责制的形式对房价实行调控。（国八条）2005年4月初，银监会选择天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆8个城市，对4家国有商业银行和12家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。2005年4月中旬，央行提高商业房贷逾期罚息利率。2005年4月28日，国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施，5月13日正式发布。（新国八条）2005年5月11日，发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部门发布关于做好稳定住房价格工作的意见。七部委通知提得非常明确，是“稳定房价”，可以把这个通知的精神概括为三个“基本”，即供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。 2005年5月26日，国家税务总局发出通知，要求对房地产税收实施一体化管理，即以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（“先税后证”）为抓手，实现房地产业诸税种间的有机衔接，加强税收管理。 2005年6月1日，执行全额征收营业税的房产交易新政：对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。2、2005年宏观政策引发的市场现象（1）房地产投资增长幅度仍然超过20%房地产投资增长速度仍然保持在20%以上，全国的房价上涨速度有所放缓，但仍然有不少城市的房价涨幅超过两位数。（2）出台的政策走向自身的反面，房价继续上涨“5.11”新政的出台在短时间的确引起了不小的震动，百姓持币观望导致市场需求骤降，让楼市低迷了一段时间，但真实住房需求的存在使2005年下半年市场需求量爆发，引起新一轮的开发狂潮，导致房价继续上涨。（3）房地产问题与金融问题、社会保障问题等搅在一起，调控效果不佳国八条中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房的比例，但统计结果显示，2005年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了；2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，从国际收支的经常转移顺差中估计出大概的数量，2004年经常转移顺差为229亿美元，是2000年的3.6倍。2005年上半年是121亿美元，比2004年增长22%，这些资金很多与购买国内的房地产有关。从宏观调控后房地产市场的表现来看，2005年的宏观调控没有达到政府的预期目的。针对2005年新政调控失灵所带来的市场现象，2006年又相继出台了一系列政策。（二）2006年宏观政策及分析1、2006年出台的相关政策2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对2006年房地产宏观调控的一个主要政策指向。2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面； 2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。2006年5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。2006年7月6日，建设部颁发165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知；2006年7月11日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国商务部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中国人民银行、中华人民共和国国家工商行政管理总局、国家外汇管理局下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”；2006年7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知（国办发<2006>50号）；2006年7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006年8月14日, 中华人民共和国建设部、监察部、国土资源部联合发布关于制止违规集资合作建房的通知；2006年9月5日国家外汇管理局、建设部联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。2006年9月5日新华社受权全文播发国务院关于加强土地调控有关问题的通知,通知明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。2006年12月28日，国家税务总局下发关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，从2007年2月1日起，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。通知表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。2、政策影响分析综观2006年的房地产市场形势，宏观调控的主旨是调整住房供应结构和稳定住房价格，调控的基本原则是“打击投机、规范投资、调整结构、鼓励自住”。相关政策相当注重供应和需求两个层面的双向调节，但总体上还是抑制需求的政策分量较重，目的是为了让全国房市能有所退烧，特别是热点城市如北京、广州、深圳等城市。全国经济过热的征兆和全国房市继续热潮，是这次宏观调控新政密集出台的最主要因素。宏观调控对房地产行业的影响主要体现在以下几个方面：（1）投机性需求将受到抑制国六条对需求的影响将通过两方面体现：一是通过降低城市改造和拆迁速度来减少被动需求；二是通过税收、信贷政策的调整来抑制炒房，减少投机性需求。本轮调控重视对结构性的调整，因此高档房、大户型的投机需求将受到一定的打击。在放松土地供应的前提下，减小城市拆迁会使房地产市场重心将进一步向城市中心外偏移，短期内最受影响的是二手房的交易，其中又以中档市场受影响最较大：因为低档市场多为10年以上的房子，基本不受五年营业税的影响；中档市场主要是五年内的次新房，所受到的影响最大；高档市场尤其地段成熟的公寓价格仍然稳步上扬。别墅则会受惠于此次调整，在未来几年内价格会有较明显上升。（2）长远来看房价仍然会稳中有升房地产作为国民经济支柱产业，它关系着国民经济的健康稳定发展，所以政府不会允许调控让房价波动很大。房价如果有大的波动，势必会影响整个国民经济的稳定与发展。“国六条”出台的一大目的就是完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅。短期内，因为惯性的作用，房价仍会上升。但是随着本轮宏观调控的深入和推进，势必会影响房地产的开发模式、消费思路，在这段时间，房地产的开发与消费将会如2005年一样，进入一个特殊观望期，在这个时间里，不排除房间会有短暂的小的波动，也可能是小幅下降，也可能是涨幅放缓。但从长远看，房价将逐渐趋于理性，从而保持一个稳中有升的态势。（3）房地产企业优胜劣汰将加快受宏观调控最直接的影响是开发商和购房者这两个市场主体，因为政府的政策关系到他们的切身利益。宏观调控开始实施时，面临更严酷的市场环境，开发商首先选择的可能是观望，然后再考虑如何应对市场变化，及时调整发展思路，顺应市场发展潮流。适者生存，那些预判能力强，能准确把握政策的企业，才能获得更多的发展空间。（4）消费者将更趋于理性，逐渐形成合理的消费梯度经过两次调控风暴的洗礼和舆论的正确引导，消费者的消费观念也将慢慢改变并趋于理性，一部分消费者转而购买小户型楼盘，另外一部分消费者将延缓购置新房的计划，将目光转向二手房及租赁市场。对调控抱着期待的消费者，最后看到的并不是企盼的楼盘价格大幅下降。总之，本轮调控炒房者将受到一定的打击，而购房自住者也会转变置业方向，这种转变会促进消费梯度的形成。（5）行业发展会更加健康稳定新政的实施，意味着政府更多地承担起了引导和促进房地产业健康发展的责任。将管理重心更多的向买不起房的低收入家庭转移和过渡，从完善和规范市场的角度入手，积极引导房地产业稳定、健康、可持续发展。目前各项政策都在细化当中，由于新政加入了对房价稳定的问责制度，关乎地方政府及相关部门的切身利益。因此他们都不得不积极相应此次调控。如果宏观调控能真正贯彻落实到位，从长期来讲，将促进我国房地产业的健康发展。三、房地产行业发展趋势分析（一）2007年房地产行业分析与预测2006年的房地产无疑是一个政策调控年，2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。展望2007年的房地产，我们认为：1、2007年政策调控执行力度将加大面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。2、2007年房地产开发投资增速将放缓在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2007年房地产开发投资增速可能会放缓。3、住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。4、土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发关于加强土地调控有关问题的通知，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对04年国务院28号文（国务院关于深化改革严格土地管理的决定），05年国八条、144号文（关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知）和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地的管理将更加严格。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。5、政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力增大2006年18月，全国房地产开发企业到位资金16285亿元，相比2005年同期增长28.1%，其中国内贷款3,584亿元，增长51%，国内贷款在资金来源中占比由2005年的18%上升到22%以上，而来自于定金