房地产精装修专题研究报告课件.ppt

随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、金地）都推出系列产品，争取全面家居解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。对于目前市场已经从前几年的载体价位较高逐渐演变为标准的细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。精装修已成为高档住宅开发主要趋势,引 言,研究意义：市场对精装修房的关注度已日益提高，因此，如何做好精装修产品，做出使消费者满意、开发商收益的装修产品显得更为重要，本报告基于此目的进行分析、研究，对装修的标准进行专业探讨。,精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。一次精装修成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原装修重来。全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。目前深圳的精装修成品房主要采取第2、3种。即以菜单式或者一次精装修成品房.,精装修定义,深圳精装修现状 精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求,目 录,深圳精装修现状,CHAPTER 1,深圳精装修现状,精装修项目列表,注：以在售项目为研究目标，东方尊裕因其精装修特色故也列入,精装修项目特点分析,特色1：深圳整体精装修比例不太高，但是在一些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格；如龙坂片区,特色2：公寓产品100%带精装修销售，因为公寓针对的基本上以投资客户为主，通过精装修增加客户使用的便利性，及提升项目品质；,特色3：实力型开发商选做精装修项目比例高：如万科、百仕达、金地。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。,深圳精装修现状 精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求,精装修重点展示部分,CHAPTER 2,1、厨房系统,厨房全景,橱柜细部,橱柜细部,2、卫浴系统,卫生间全景,龙头,洁具,浴缸,3、厅房系统,餐厅实景,开关面板,地板及门系统,门把手,4、收纳系统,走入式衣帽间,镜箱,衣帽间细部,6、公共区域系统,标准层电梯厅,电梯轿箱,入口大堂,此次精装修研究的重点在于精装修的室内空间,入户门、分户门、窗玄关、客厅、卧室厨房空间卫浴空间,深圳精装修现状 精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求,精装档次分类,CHAPTER 3,1500元/平米以下,各精装修规律性表现如下:,代表项目：第五园里城、金地上塘道、四海公寓,经济型精装修虽然价格在1500元/平米以下,但在整体品质上仍然保持一定的水准，如采用方太厨房三件套,TOTO乐家等品牌，较高的性价比对提升产品综合品质起到一定的作用。,室内部分入户门、分户门、窗户,费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：入户门：高档木质三防门 分户门：此标准下普遍为复合门 窗户：此标准下普遍为铝合金单层玻璃窗品牌：此类标准普遍不明确品牌,里城木质三防入户门,里城单层玻璃窗,里城同色系分户门,玄关、客厅、卧室,费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：项目客厅普遍采用高级地砖，卧室普遍采用实木复合地板；墙面：涂料或乳胶漆 天花：涂料或乳胶漆 灯具：灯具普遍自配，部分项目赠送射灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：此类标准地面、墙面已开始明确品牌（同时也是客户最为关注的主要方面之一）地面：出现中档次品牌，如圣象(上塘道)新南悦(四海公寓)等。墙面及天花：多乐士、立邦等,里城玄关拼花,里城客厅地面实木复合地板墙面乳胶漆天花局部吊顶,里城主卧室带定制衣柜,里城阳台地面普通瓷砖,墙面乳胶漆,里城主卧室乳胶漆墙面实木复合地板,万科里程客厅卧室,餐厨区域,费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖，并部分突出颜色组合；墙面：厨房为高级面转，餐厅为高级面砖或为乳胶漆 天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶 灯具：灯具普遍自配 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档橱柜人造石台面、不锈钢水槽（洗菜盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌 地面：通常没有明确品牌。墙面及天花：立邦、多乐士等 设施：橱柜及台面一般不明确品牌，水槽目前使用品牌主要为摩恩、科勒；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要使用方太樱花惠而浦。此标准下的厨房电器设施仅为抽油烟机灶具,部分增加了消毒柜,如四海公寓,橱柜品牌:,水槽龙头品牌:,里城厨房方太灶具(抽油烟机+灶),里城厨房摩恩水槽及龙头,万科里程餐厨区域,里城厨房铝扣版吊顶普通厨柜组合普通墙面砖,室内部分卫生间,费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合；墙面：高级墙砖 天花：铝扣板吊顶 灯具：灯具普遍自配，部分赠送镜前灯、吸顶灯 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面 地面：仍只是标明高极防滑地砖,没有标注品牌。墙面及天花：高级墙面砖,局部马赛克装饰 设施：洁具普遍为科勒、乐家、TOTO同档次产品，冷热水龙头及水槽为摩恩品牌.,洁具品牌:,里城洗手间铝扣板吊顶高级地砖墙面砖局部马赛克,里城乐家洗手盆座便器摩恩花洒龙头定制玻璃沐浴屏,万科里程卫浴区域,价格压力下，降低档次的产品,价格压力下，依然维持要求的产品,价格压力下，选择舍弃的产品,烤箱,消毒柜,垃圾食物粉碎机,橱柜,灶具两件套,台盆,厨房墙地砖,热水器,淋浴房,台盆、龙头,淋浴龙头,坐便器,地板,墙面,开关面板,卫生间台下橱柜,镜箱,储物间内橱,步入式衣帽间,空调,冰箱,浴缸,洗手间套件,预算RMB1500价格压力下部品的价值排序,在1500元平米装修预算的压力下，维持了对大部分厨房及洗浴空间的需求。放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、部分储物空间的选择。,1500元-2500/平米以下,各精装修规律性表现如下:,摩尔城、万科城、万科金域华府、佳兆业金翠园,在此标准下的装修标准开始体现出一定的品质感，同时在内部生活设施的配置上凸现出一定的亮点，如厨房灶具、家用电器以及卫生浴具等都显示出一定的档次，通过装修配置从而对产品的去化起到很大的支撑作用。,室内部分入户门、分户门、窗户,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：入户门：此标准下普遍钢木复合门 分户门：此标准下普遍为实木复合门 窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗，少量使用LOW-E玻璃品牌：此类标准入户门开始明确品牌，如摩尔城是“日利”,摩尔城双层铝合金门窗,金翠园实木三防门无品牌,金翠园实木造型分户门,金翠园单层铝合金窗,摩尔城日利牌入户门,摩尔城分户门,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：更强调使用产品的材质，普遍为高档实木复合地板 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：灯具普遍自配，吊顶部分配筒灯 天花除了更强调涂刷的材料外，更强调吊顶的造型或使用材料；品牌：此类标准地面、墙面少量开始明确品牌 墙面仍是以：多乐士、立邦为主，少量用墙纸，未标明品牌 鞋柜及衣柜松下博罗尼品牌出现,以万科城为代表，金翠园用史丹利品牌衣柜及鞋柜。,客厅地面水晶米黄大理石墙面墙纸天花乳胶漆,主卧墙面与天花与客厅相同，主灯位赠送白炽灯泡,史丹利衣柜,史丹利鞋柜,佳兆业金翠园客厅卧室,万科城客厅、卧室,松下品牌衣柜及玄关鞋柜,实木复合地板,摩尔城客厅、卧室,客厅卧室地面实木复合地板墙面天花乳胶漆,地面局部石材,室内部分餐厨区域,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖 墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 灯具：灯具普遍配筒灯 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶；品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌 墙面：立邦、多乐士、爱的 设施：橱柜及台面一般不明确品牌，水槽一般也不确品牌，目前使用品牌主要为科勒；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要集中在西门子品牌,厨具电器品牌：,水槽龙头品牌：,地面墙面：瓷砖,高级地砖墙砖铝扣板吊顶嵌入式吸顶灯,西门子消毒柜、微波炉、燃气灶、吸油烟机,摩恩洗菜盆，toto龙头,佳兆业金翠园餐厨区域,定制厨柜(无明确品牌),科勒水槽龙头西门子抽油烟机、燃气灶、消毒柜、微波炉 特送:碎骨机,摩尔城餐厨区域,碎骨机,室内部分卫生间,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合；墙面：高级墙砖 天花：防水石膏板吊顶，涂刷乳胶漆 灯具：灯具普遍自配，部分赠送筒灯 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆或人造石台面、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面 设施：洁具普遍为科勒、TOTO、杜拉维特同档次产品；冷热水龙头为汉斯格雅，热水器为能率；,洁具品牌：,佳兆业金翠园卫浴区域,细节处理:用大理石做为浴沐处档水条,Toto花洒,Toto座便器,铝扣板吊顶定制镜柜洁柜大理石地面墙面瓷砖,摩尔城卫浴区域,地面墙面高档石材、定制镜柜玻璃门隔断乐家或科勒洁具,室内部分面板插座开关及家电,费用标准1500-2500元/平米分析：插座：品牌主要集中在西蒙、奇胜、松下等家电：除了厨卫需要的基本电器外，各项目会根据各自的特色增加相关的小家电，如摩尔城增加了碎骨机、而中信红树湾公寓则增加了洗衣干衣机、冰箱等电器,金翠园与摩尔城同为使用西蒙开关插座,2500元-3500/平米以下,各精装修规律性表现如下:,东方尊裕、十五峯、宝能太古城、御河堤,在此标准已经属于较高档配置标准，相比之前的精装修，更多的仍是在厨房及卫生间区域突显高档，品牌更高端，同时在细节处突显品牌，如门窗，通过装修配置进一步提升项目档次。,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：,费用标准2500-3500元/平米规律性分析：材质：入户门：高档实木门，门锁为国际品牌；分户门：实木复合门 窗户：铝合金LOW-E玻璃窗，部分出现品牌，如十五峰的雅鼎五金配件品牌：此类标准门少量有品牌，但会用顶级的品牌门锁，如宝能用的韩国的IREVO,宝能太古城使用的韩国品牌门锁,室内部分客厅、卧室,费用标准2500-3500元/平米规律性分析：材质：地面：基本为高级实木复合地板 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：吊顶部分配筒灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：此类项目并不重视对于精装的诠释，会突出重点可以显露部分的品牌，如瓷砖 另外其主要突出的是其高附加值部分，如LOWE玻璃+坚朗的五金件、新风置换系统等.,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：,宝能太古城客厅卧室,卧室巴西金檀实木地板,高级磁砖地板乳胶膝天花局部吊顶,实木复合地板，局部石材收边天花局部吊顶卧室巴西金檀木地板、定制整体衣柜更多人性化设计,万科东方尊裕客厅卧室,室内部分餐厨区域,费用标准2500-3500元/平米规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖 墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 灯具：灯具普遍配筒灯 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶；品牌：开始出现整体厨房，如宝能是方太整体厨房，东方尊裕为博罗泥,御河堤为德国LEICHT 厨房电器方面目前使用品牌主要西门子或方太的抽油烟机、电磁炉、消毒柜、微波炉 水槽和龙头的品牌则主要是德国汉斯格雅或德国高仪,厨柜品牌：,电器品牌：,宝能太古城厨房空间,地面防滑砖墙面抛光砖方太整体厨柜,方太抽油烟机、燃气灶、消毒柜、微波炉,万科东方尊裕厨房空间,大理石地面、局部石材不绣钢 博洛尼成品厨柜 西门子炉具、抽油烟机、博洛泥消毒柜,厨柜细节处理增强品质感,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准2500-3500元/平米规律性分析：材质：此类最大差别在于设施方面设施：日本依耐洁具;德国高仪或杜拉维持的水龙头、花洒；日本林内的热水器 德国杜拉维持或瑞士劳芬座便器、台盆 地面墙面：开始出现像马可波罗或者蒙娜丽莎品牌瓷砖,洁具品牌：,龙头花洒品牌：,宝能太古城洗手间,杜拉维特座便器、洗手盆,高仪水龙头、花洒、日本林内热水器定制洗手盆柜镜柜,万科东方尊裕卫浴空间,博洛尼定制整体镜柜汉斯格雅龙头、花洒杜拉维特座便器、洗手盆阿波罗淋浴屏,3500/平米以上,各精装修规律性表现如下:,代表项目：华澜幸福里、大中华,进入此档装修标准，项目本身是具有非常明显的特质，属于高档豪宅的标准。故装修上也会有进一步的提升，将为客户提供具有实质性突破亮点的精装修产品，通过打造具有示范性和标竿意义的精装修高档住宅精致豪宅，形成产品差异化竞争优势。,费用标准3500元/平米以上规律性分析：材质：入户门：此标准下均为欧洲樱桃木门，子母门，配品牌门锁；窗户：幸福里为三层LOW-E玻璃窗品牌：此类标准下各门窗五金都开始标明品牌，如大中华的德国海福乐五金件,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：,幸福里樱桃木饰面子母门,大中华德国海福乐五金件,室内部分玄关、客厅、卧室,材质：地面：高档品牌瓷砖 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：吊顶部分配筒灯 衣柜：卧室普遍赠送品牌衣柜品牌：此类项目非常重视品牌，如大中华地面为巴洛克生活家地板，新科墙纸，同时开始考虑配置部分家私,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：,大中华公寓客厅、卧室,地面巴洛克生活家实木地板日本新科墙纸赠送全屋家私家电,幸福里客厅、卧室,三层实木复合木地板赠送全屋大金空调定制衣柜,室内部分餐厨区域,材质：地面：高级防滑瓷砖 墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 灯具：灯具普遍配筒灯 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶；品牌：国际顶尖品牌整体厨房，如大中华的是德国劳斯，幸福里为德国西曼蒂克 电器目前使用品牌主要西门子的抽油烟机、电磁炉、消毒柜、微波炉 地面为：诺贝尔磁砖水槽和龙头均为德国品牌，如汉斯格雅，弗兰卡,厨柜品牌,瑞士弗兰卡水槽龙头德国西曼蒂克整体厨柜,幸福里厨房,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,材质：此类最大差别在于设施方及品牌方面，基本都属于高端品牌设施：日本依耐洁具;德国杜拉维持的水龙头、花洒 德国杜拉维持或瑞士劳芬座便器、台盆，浴缸 地面墙面：诺贝尔磁砖，背景部分增加马赛克装饰,洁具品牌：,龙头花洒品牌：,幸福里卫浴空间,地面威尼斯米黄防滑砖墙面葡萄牙米黄瓷砖，局部马赛克装饰杜拉维特同等级座便器、洗手盆汉拉维特等级水龙头、花洒主卫送杜拉维特浴缸,深圳精装修现状 精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求,星河湾精装修案例分享,CHAPTER 3,67,星河湾式的外立面风格：细致到将每根管线都藏起来，独有尖顶设计，引人向上的深刻寓意,住宅首层抬高。（住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰）,檐口富于变化,立面设计细节丰富、美观,建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆）。,68,入口部位的着重装饰,无外露管线,建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格）,墙身虚实对比有度,窗套及窗户的设计有较多细部,星河湾式的外立面风格：细致到将每根管线都藏起来，独有尖顶设计，引人向上的深刻寓意,69,星河湾式的景观风格：重绿植轻硬地、重木轻草,从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气)与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）,70,园林小品独具匠心、造型独特。（在园林小品的选材上，多选用石(黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴)、木(进口梢木)等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。）夜景照明系统采用环保暖光源。(夜景照明系统如：路灯、地灯、台阶灯、树灯、柱灯等均采用环保暖光源，光线柔和而不刺眼，既保护视力又美化环境，且节约能源。)配以磨砂灯罩。(夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具，将不会对低层的住户造成光污染)。,星河湾式的景观风格：细致周到的景观细节处理,71,星河湾式的景观风格：细致周到的景观细节处理,应用异形井盖完善细部处理。(行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。道路采用隐形排水，其上井盖经过精心设计和处理，既防盗又平整。),72,主卧,星河湾式的装修风格：以六星级酒店总统套房为标准，提供奢华生活,成熟“星河湾风格”被市场推崇,少见的居住大空间，对居住需求的挖掘，拉升物业的成长价值，高端生活元素的充分体现。,73,舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河湾人的水准和装修理想。高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的效果：地面（地面拼花的种类就有几十种之多）墙面和墙面造型窗台、门套、踢脚线等细节和收口石材加工精细、纹路优美硬质石材曲线形式加工其它一些高档装修材料的综合运用：高档马赛克深木色为主的木装修能消除墙面感觉的镜子光芒四射的水晶吊灯主卧室的浅色地毯等等。另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同选择。,星河湾式的装修风格：舍得选用丰富的高档材料,74,门厅地面拼花,餐厅地面拼花,走廊地面拼花,卫生间地面拼花,交通过渡空间拼花,电梯地面拼花,厨房地面拼花,星河湾式的装修风格：舍得选用丰富的高档材料，各空间大理石地面拼花处理,75,星河湾在做产品的时候始终是秉承“人性化”原则，对于细节的考虑深入而全面，不放过任何一个微小的细节，让业主时刻能够感到设计建造者的用心精细。每一个转角、每一处接口、每一处细微的差别都体现出了对产品品质不断追求的努力。同样材质不同颜色的区分。（壁纸、乳胶漆等处于同一平面时）天花交接处理。（同一房间内不同区域、不同高度层次的天花交接处理）不同种材质和同材质的相互之间精致、巧妙的交接处理安全性的设计。（石材和其他硬质材料阳角的圆滑处理等）经久耐用性的设计。（卫生间木门框用石材垫高防潮等）使用便捷的设计。（厨房洗涮区和烹饪区台面高差不同）地面材料铺贴方式的设计。（石材横竖纹理、木地板“人”字形方式铺装等）能消除墙面实体感增大空间感的银镜的运用（鞋柜门、墙面）阳台落水口的下凹处理推拉门的导轨保护等,石材不同高度区域的交接处理,石材、木套线踢脚处的交接处理,卫生间木门框用石材垫高，有效防潮，保证门的经久耐用,人性化和细节的考虑,76,同样纹路的壁纸，冷暖不同的颜色,不同颜色的乳胶漆,卫生间不同区域、不同高度层次天花的交接处理,石材淋浴隔断与天花交接之处的处理,石材不同高度区域的交接处理,石材、木套线踢脚处的交接处理,星河湾式的装修风格：人性化和细节的考虑,77,石材洗手台的细节,石材洗手台踢脚与淋浴间地台的交接处理,淋浴间的细节处理（外侧）,淋浴间的细节处理（内侧）,卫生间木门框用石材垫高，有效防潮，保证门的经久耐用,浴室的门框特地用花岗岩垫高，有效防潮保证门的经久耐用,星河湾式的装修风格：人性化和细节的考虑,78,面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出纹理,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）,跃式空间的台阶处理及木扶手两端优美的曲线造型,卫生间洗手台面便精心雕饰出纹理，阴阳角的圆滑处理不仅柔美而且增加安全性的保证,卧室木地板“人”字形方式铺装与众不同,银镜柜门的鞋柜增大了空间感,星河湾式的装修风格：人性化和细节的考虑,深圳精装修现状 精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求,精装修细节提升,CHAPTER 4,以90户型为例,入口充分利用空间，配置合理玄关柜，可放置各类鞋27双。0.8平米的独立储藏室，更好的收纳生活用品。厨房在约6平米的空间内，配置U型厨柜，操作台长度超过4.5米，实用性高。干湿分离的经济型卫生间，台盆处配置小壁龛放置卫浴用品。90平米的户型设计为紧凑型3房，满足低端首改客户需求。阳台预留洗衣机位，污水盆位。,128户型为例,入口玄关配置组合柜，可放置各类鞋约46双，并有薄衣柜。地坪为石材，方便客户清洁。客卫干湿分离台盆柜，配合全高储藏柜体，可放置家庭各类物品。客卫配置大尺度淋浴房（约1100 x1200），沐浴感受更加舒适。预留小洗衣机位。厨房配置U型厨柜，操作台面长度超过5米，橱柜内标配调料拉篮，双面拉篮，碗盘拉篮和锅具拉篮，使用效率更高。预留双门冰箱位，可放置更多食材。餐客厅相对独立，南北通风。主卧室配置3组柜体，并设有独立小吧台，收纳体积超过8立方米。阳台预留洗衣机位，污水盆位,2、强调功能的感知体验,传统设计：鞋柜整体均为18厚板材，成本较高内部分隔以均分为主，实际空间使用率偏低,2、强调功能的感知体验,鞋柜透气盖板,下方悬空，放置访客鞋和常用鞋,鞋架翻板,2、强调功能的感知体验,薄抽屉,强电箱,鞋柜透气盖板,下方悬空，放置访客鞋和常用鞋,定制抽拉鞋架，适合放置拖鞋，薄凉鞋,竖向衣通,弱电箱,玄关组合柜：约可放置46双各类鞋3-4件衣物等,2、强调功能的感知体验,小吧台配合吊柜的灯光效果，可作夜灯使用,矮柜，内部搁板可取出后放置小冰箱,收纳柜，搁板配合抽屉可放置整理箱等物品,全高移门衣柜,1800处配置通长18厚搁板，可放置被褥等,抽拉式裤架,挂衣杆,壁纸,壁纸,壁纸,主卧组合柜,小吧台意向,2、强调功能的感知体验,优化设计：约可放置10立升小收纳盒10-12个35立升整理箱6-8个32寸拉杆箱3个真空被褥袋3-4个以及吸尘器，雨伞，包包等家用物品若干总容量超过1.5立方米金属立杆可进行调节，客户入住后可自行配置其他置物构件,金属立杆配搁板,金属立杆配薄搁板,被褥储藏,杂物储藏,大物品收纳,小挂件架,小物品收纳,吸尘器等收纳,用以放置烹饪辅助用品，使用频率较高。,拉栏常用来放置调料等。,2、强调功能的感知体验,2、强调功能的感知体验,3、在增加小成本的前提下强化效果,吊顶增加造型石膏线，丰富视觉效果,强调墙面色彩增强装饰性,优化门饰面与造型,3、在增加小成本的前提下强化效果,强调墙面色彩，增强装饰性优化门饰面与造型台盆柜面板造型优化，台面石材选择装饰感更强的材质,通过门板选材和造型的变化，丰富视觉效果,3、在增加小成本的前提下强化效果,吊顶增加造型石膏线，丰富视觉效果,强调墙面色彩增强装饰性,玄关拼花造型,3、在增加小成本的前提下强化效果,通过台盆柜材质、款式；地面拼花以及镜框灯带等营造卫生间氛围,通过门板选材和造型的变化；地坪拼花丰富视觉效果,4、客、餐厅通过选装实现效果的提升,背景墙及壁灯选装,主灯选装,4、客、餐厅通过选装实现效果的提升,背景墙及壁灯选装,主灯选装,主灯选装,5、不建议提供不配置软装的交付标准样板房,户型厨房交付标准,软装布置后效果,深圳精装修现状 精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求,精装修质量预防的技术要求,CHAPTER 5,一、石膏板吊顶,1、A、目开工后应与其他单位配合主动绘制综合顶面 图，作为顶面灯孔、风口、检修孔等放线的依据。B、主副龙骨应避让以上各部位。,2、石膏板顶面与梁体及墙面的收头不能平接，应在前期放线时尽早发现并做出设计调整。（若平接见附图做法，否则见附图做法）,3、A、挂与主龙骨下口无缝隙，主挂要拧紧。B、吊筋要垂直，吊筋长度超过1米要做签证，丝杆膨胀头的质量要控制好。,4、A、吊顶石膏板面直线长度超过15米的各类走道或大面积吊顶转角处都应预留伸缩缝。伸缩缝在施工时左右两边应各加二根独立的主龙骨、副龙骨必须全部断开。B、注意吊顶的起拱不低于1/200跨度。,5、伸缩缝可用A、打胶;B、嵌入玻璃;C、50*70凹缝处理。视项目的要求而定,6、A、吊顶沿边龙骨采用50副龙骨。主龙骨尽量采用60系列及注明吊杆规格镀锌丝杆吊筋、长度。B、如果施工中龙骨间距为300*600应作好签证工作（签证不行的话按定额要求施工）,7、A、吊顶石膏板面直线长度超过15米的各类走道或大面积吊顶转角处都应预留伸缩缝。伸缩缝在施工时左右两边应各加二根独立的主龙骨、副龙骨必须全部断开。B、注意吊顶的起拱不低于1/200跨度。,8、A、吊顶石膏板面直线长度超过15米的各类走道或大面积吊顶转角处都应预留伸缩缝。伸缩缝在施工时左右两边应各加二根独立的主龙骨、副龙骨必须全部断开。B、注意吊顶的起拱不低于1/200跨度。,9、“日东纺”覆贴板可建议甲方多采用（施工快、效益好）。,10、A、吊顶叠级或灯槽翻边在隐蔽及签证中应注明为木龙骨细木工板基层，表面封石膏板。B、注意隐蔽中无需标写木龙骨尺寸，对于引入顶面以上部分的细木工板应标明隐入高度。C、作为叠级或翻边基层的细木工板必须可采用“L”型。“L”型底口与副龙骨连接，可保证平直度。,11、A、普通拱顶可把石膏板浸湿、压制定型后封板。（可作为定加工产品进行签证）B、特殊要求的采用定做的加强异形纤维石膏板。（丁山香格里拉的大型拱顶）,12、超高、中厅顶面，建议甲方采用进口“日东纺”覆贴板施工可避免石膏板吊顶的开裂现象。,二、轻钢龙骨石膏板隔墙,1、隔墙龙骨与墙、柱面收头时不可平接。可凹入或凸出，在现场放线时可及时作出设计调整。,2、A、隔墙龙骨为保证隔音、防裂缝，封板最好是可采用双面双层9.5厚石膏板，内填充隔音棉。B、前后石膏板错缝安装。,3、A、隔墙龙骨要看施工现场情况，是否要隔到楼板底，还是只要高于吊顶面即可。也可直接固定于顶面龙骨上。B、高度超过4米，用100系列隔墙龙骨。C、隔墙龙骨要进行定尺加工。D、隔墙做地垄时注意要做隐蔽（与B一回事）。一般不好做，建议不做。容易涨出，不好封板。,4、A、门洞、窗洞四周的石膏板封板接缝必须在中心线上，以免今后产生裂缝。B、注意对多余石膏板的利用及做好损耗系数的签证。,5、A、隔墙龙骨下口为石材或木踢脚板，在封板时必须留出此空间。B、贴石材的基层钢板网最好是双层。C、木踢脚9厘板基层注意防腐、防火处理。,6、土建未找平的地面施工沿地龙骨时，采用浸泡过水柏油的木块垫出施工高度。,7、定额中竖龙骨间距为600mm，横为1500mm，要缩小龙骨间距，必须先由甲方签证。,8、A、石膏板封板，板缝必须为“V”形口（上板前预先刨好）。B、自攻镙丝不要破坏纸面，没入12mm，潮湿环境可采用防水石膏板加镀锌自攻螺丝施工。C、石膏板禁止使用针钉固定。,三、乳胶漆、墙纸,1、A、新粉刷墙面与老墙面相接处，应粘贴网格布后再施工。（网格布米数可签证）B、粉刷墙面等湿作业尽量在早期完成，使其充份干透。,2、17月不能用纤维素，防止返碱、长毛现象。,3、A、乳胶漆最后两遍必须为喷涂（喷涂时注意成品保护）。B、喷涂后若墙面损坏再修复时仍要使用喷涂，不能用羊毛刷或滚筒进行修复施工。C、半哑或丝光面的乳胶漆品牌不能使用。,4、乳胶漆与其它面饰面的交叉污染。（特别注意对一些顶面、灯具、风口、喷淋、窗台下口、墙面踢脚线、开关面板等部位的检查）,5、墙顶面阴阳角处理要平直，应先弹线，后批灰。（由专人负责检查）,6、空调机房、配电间、消防楼梯等附房，乳胶漆可简化施工（品牌可另选，人工单价要下调）。,7、墙纸使用前要试贴,防止出现色差,褪色,接缝明显等问题（试贴的墙纸由供应商提供）。,8、墙纸定货要有计划，防止分批进货时有产生色差现象。,9、清油封底的墙面要做隐蔽，要经甲方认可，尽量做到两遍隐蔽。石膏板面贴缝带，尽量做两层隐蔽。,四、木饰面、地毯、软包,(一)、木饰面:,1、木制作类在施工现场一定要考虑相对独立的加工场所，易于控制材料的损耗及现场管理。,2、所设计的饰面材尽量是市场上较少见的（可自取名并做好签证工作）。,3、A、板面或门扇的宽度及高度要考虑饰面板的尺寸，尽量减少损耗。（可调整设计）B、板面或门扇的木饰面要考虑木材表面花纹的统一性。如有拼缝必须留企口，尽量不密拼。（大批量应到厂家看样选货）C、门套或木板面高度超过2.4米，应留缝处理。,4、A、定加工板要注意花纹的统一性（横纹饰面板、拼花饰面板、斜纹板，定尺板等等）。B、定加工产品应派专人在出厂前验收。C、定加工的饰面板必须入仓库由仓管员管理，统一发放。（饰面板做好签证工作）,5、A、3mm板面留缝要按“V”字型施工。B、5mm“凹”型缝；凹型留缝的基层面要贴一层厚木皮，粘贴的基层要批灰并打磨平整。做隐蔽，包死工程不建议做。C、企口缝要注明描色均匀。,6、木制作类在施工现场一定要考虑相对独立的加工场所，易于控制材料的损耗及现场管理。,7、A、板面基层龙骨尽可能的把木龙骨变更为专用覆面龙骨。（做好签价工作）B、突出墙面超过5公分的板面不能采用覆面龙骨，画成双层木龙骨基层。C、覆面龙骨支撑卡可采用沿地龙骨替代。,8、现场橱、柜门很容易变形。因此衣橱门或其他橱、柜门，尽可能设计的厚一些或可采用铝框门（铝框门注意签价）,9、A、木扶手及木线条的接缝应采用指接。（作好签证工作）B、大型木线条为防止变形可考虑木材与中密度板复合的方式。,10、A、如设计中橱柜内没有特殊要求，不要采用木饰面，可采用白色或木饰面的三聚氯氨板。（做好签价工作）B、三聚氯氨板采用PVC包边条收口。,11、现场橱、柜门很容易变形。因此衣橱门或其他橱、柜门，尽可能设计的厚一些或可采用铝框门（铝框门注意签价）,12、A、门框基层制作时,装铰链处用柳桉木方实木,其他采用白松木方,木门框应注明门框尺寸及材质。铰链注意不要装反,铰链锣丝注意十字对正。B、门框注意防腐处理。,13、A、饰面板安装，严禁使用万能胶可采用白乳胶加蚊钉固定。B、如为浅色木饰面安装、使用蚊钉固定打入时要垫入三夹板条，待白乳胶干透后再拔出蚊钉。,14、A、门套线固定，表面钉眼尽量要少，（特别是浅色木材可采用从侧面打入针钉）。B、大型线条可从反面开凹槽后再固定。C、订货时要出图。（收货时验收木质及色差）,15、A、地板筋下口空隙，不允许用砂浆填嵌，采用双倒刹合并后带胶用钉子固定，且间距不得大于300mm。地板筋平整度，必须控制在2mm以内。B、地板筋、毛地板要作好防腐处理。C、毛地板最好是多层板或杂木地板，不得使用质量差的细木工板。,16、A、木地板与墙面留缝在1cm左右，不得加倒刹。B、免漆地板，拆箱堆放不得少于15天。C、地板注意色差分类，可分区铺设。,(二)、软包:,1、A、同一软包布分批定货，要注意色差问题。B、布料进货要认真丈量，注意色差，由仓管员专门负责保存。C、布面选择：不能太稀松。,2、A、软包分割要按布料尺寸来定（布料门幅一般在1.2），如产生过大的损耗可变更设计。B、软包板面要注意花纹一致。（尽可能选单色或暗花的）C、软包基层板用石膏板或其他防火、防潮材料，安装时尽可能不用针钉。,(三)、地毯:,1、地毯定货要按现场放样出图，套材使用。,2、地毯的毛高会影响门扇留缝。（小样应尽早确定）,五、石材,1、A、石材定货前须有专人去厂方看大板，了解色泽、货量等。B、提货前应有专人先到石材厂验货。C、大理石在验货要注意坑点不大于2毫米*2毫米,数量在1-2个以下,花岗岩的色斑不大于2*2,数量在1-2个以下。,2、A、在出石材排板图时，要了解一下石材毛光板尺寸，尽可能的减少损耗，如果损耗太大，应及时调整设计方案。（地面石材不得大于800*800）。B、石材排板图要按现场尺寸来画（或对分包的图进行审核）。石材如果是斜铺或其他异形铺贴，尽可能套模数，减少损耗。（损耗要签证）,3、A、石材切割必须用红外线切割机。B、为了保证石材花纹及色泽一致性，每一块出厂石材必须都编号。（编号由厂方负责）,4、A、石材送到施工现场后，必须分类进行立放，且后背板要靠足基层。（由专人负责分配）B、石材施工前必须要按编号预排，及时发现问题，力求最佳效果。,5、A、墙面设计为消面或砂岩类石材时要注明表面做透气式防污处理。（防污剂要签价）B、砂岩只能用澳洲粗斜纹材质。施工时保护措施要做好，花纹要对齐。（厂方负责刷防污剂）C、砂岩与其它材料接缝时，可打接缝胶处理、描米色。,6、浅色麻石类进场后除正面外的其他5个面做防渗透处理,铺贴时,要用白水泥灌浆。（防渗剂要签价）,7、A、洞石在施工时采用较好的不含油性的云石胶或AB胶安装，可防止出现渗油、返黄现象。（可采用背栓式安装工艺）B、禁止使用“502”胶水作板材的临时固定。,8、A、洞石在施工时采用较好的不含油性的云石胶或AB胶安装，可防止出现渗油、返黄现象。（可采用背栓式安装工艺）B、禁止使用“502”胶水作板材的临时固定。,9、A、墙面国产石材接缝尽量采用“V”字形，可避免因材质问题导致的平整度不达标。B、石材“V”型企口与木板面的阴角处理，不能产生一个三角空洞。,10、卫生间墙面薄板石材注意空鼓问题。尽量采用专用粘洁剂。（粘贴剂要签价）,11、地坪砂浆粘结层必须控制在2-4cm之内，。,12、A、地面石材铺贴尺寸不能大于800*800,以免石材变形。（除非厚度加厚）B、大理石背面薄膜网要撕掉,防止空鼓。,13、地面弧形石材拼花要注明采用专业水刀切割，厂方定做。（水刀切割要签价）,14、地面石材与地毯交接处用5mm宽不锈钢或铜条收头。,15、A、石材线条必须顺真，不得有缺角、掉楞等现象。B、石材线条（槽）的抛光度，应与面板的大面相一致。C、石材线条的对角，应符合现场的实际要求。,16、地面石材与地毯交接处用5mm宽不锈钢或铜条收头。,17、A、石材,木板窗台板安装时注意留1%泛坡,窗台板下口要抛光或磨平。B、台柜面石材接缝高低差。在收货时验收仔细。,18、A、石材踢脚线施工前，墙面要凿进去2cm。（要签证）B、石材踢脚线接缝的高低差问题。收货时验收仔细。,19、A、楼梯踏步与侧面的收头要有详细的图纸，踏步板最好是40厚或双层磨边。B、楼梯踏步板与楼梯侧面乳胶漆的处理，容易交叉污染。C、踏步板及立板侧面应抛光处理及突出乳胶漆面1cm。,20、A、石材消防