房地产开发设计管理综合培训教程课件.ppt

地产开发设计管理综合培训教程,设计管理流程、标准化以及产品创新,目录,Part 1：设计管理流程和成果标准Part 2：开发管理的里程碑及任务树Part 3：研发工作五步法,Part 4：标准化建设,Part 5：产品创新研究,Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设,1.1 什么是设计管理流程？,设计管理流程，就是通过明确界定设计工作的“步骤”和“阶段成果”，并制定相应的设计“成果标准”，从而对设计工作的全过程进行管理；,通过对设计过程的管理，来保证设计工作的结果。,1.2 什么是设计工作的成果标准？,设计工作被分解为步骤，对某一步骤的完成状态进行描述和界定，对该步骤完成时形成的工作成果的要求，就是成果标准；类似项目管理中的里程碑；,在流程中，满足“成果标准”要求的成果是经过公司,决策层的确认的，代表了公司阶段性的决策；,流程对阶段的的划分，是对决策阶段的划分，成,果标准则是对决策文件的要求；,1.3 制定设计管理流程的目的,提高设计质量 保证设计进度 控制开发成本,1.4 制定设计管理流程的目的：宏观层面,设计管理流程，是设计管理工作的基础，专注于流程，,并使之完善，始终是设计管理工作的核心任务；,设计管理流程，是规范化管理的基础，同时也为产品标准化、产品研究和产品创新提供了操作和落实的框架。,1.5 制定设计管理流程的目的：微观层面,项目公司的设计部，可以通过流程管理系统更加完整的理解设计管理工作，并据此拟定更为完善可行的设计工作计划；,设计管理流程同时也是集团公司设计管理部和项目公,司设计部沟通的共同语言。,1.6 制定设计管理流程和成果标准的原则,设计与市场营销、成本相结合的原则；设计管理和技术应用相结合的原则；设计计划和项目计划相结合的原则；,：计划、行动、检查与反馈的原则。,1.7 房地产开发商的设计管理特点,开发商的设计师点菜的替客户点菜的。,设计院的设计师做菜的帮开发商给客户做菜的。,1.8 项目开发设计管理流程与成果标准,【项目开发设计管理流程】【项目开发设计成果标准】,1.8 项目开发设计管理流程与成果标准,【投资分析阶段】,1.8 项目开发设计管理流程与成果标准,【设计前期阶段】,1.8 项目开发设计管理流程与成果标准,【实施方案阶段】,1.8 项目开发设计管理流程与成果标准,【施工图设计阶段】,目录,Part 1：设计管理流程和成果标准Part 2：开发管理的里程碑及任务树Part 3：研发工作五步法,Part 4：标准化建设,Part 5：产品创新研究,Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设,2.1 地产开发管理流程,旧流程,产品实现,地产运作的8个环节,时间进程,项目论证 项目策划阶,阶段,段,营销策划阶段,设计管理阶段,项目施工阶段,销售管理阶段,入伙保修阶段物业管理阶段,说明,1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。,新流程五个重要工具,2.2 项目里程碑节点管控,【项目开发35个阶段性成果模版及实例】,2.3 如何才能实现里程碑式项目开发管控,里程碑节点管控不足之处是，它只是告诉你了结果：做什么/做成,什么，？但没有告诉你方法：如何去做？,除了成果模板，我们还需要过程工作模板（如自动计算表格等）,2.3 如何才能实现里程碑式项目开发管控,任务树,通过任务树分解，详细分解工作任务至每,一个部门和岗位,从任务树到部门分工工作流程,【附件：编制规划建筑方案设计任务书的工作流程】,2.3 如何才能实现里程碑式项目开发管控,工作要点和评审要点及评审表格【项目方案设计成果专业审查操作指引及专业审查表格】里程碑一览表,【项目开发全过程55里程碑节点及30管控节点】工作流程与计划,唯一责任人原则,每项工作不超过3天的原则,客户/下游部门/下游岗位确认原则,目录,Part 1：设计管理流程和成果标准Part 2：开发管理的里程碑及任务树Part 3：研发工作五步法,Part 4：标准化建设,Part 5：产品创新研究,Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设,3.1 研发工作五步法,STEP 1:What is the Matter?,研发课题来源于我们所面临的问题,3.1 研发工作五步法,STEP 2:For Who?,研发成果将来会给谁用？客户是谁？客户导向,3.1 研发工作五步法,STEP 3:What is they Want?,客户究竟想要什么？客户导向,3.1 研发工作五步法,STEP 4:How to Use the Achievement?,如何才能让客户方便地使用研发成果？客户导向 不方便实用的东西会是一堆废纸 成果的组织形式,3.1 研发工作五步法,STEP 5:How we to Do?我们应该如何去做？,从流程到计划,3.1 研发工作五步法,总结:,为谁研究,想要什么,什么问题,如何使用,如何研究,3.2 研发工作五步法实例,【万科标准化产品库建设模式研究】,目录,Part 1：万科的设计管理流程和成果标准Part 2：开发管理的里程碑及任务树Part 3：研发工作五步法,Part 4：标准化建设,Part 5：产品创新研究,Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设,4.1 标准化的作用,标准化工作成果为运营管理、设计管理、工程管,理、成本与采购、市场营销、物业服务提供了,统一接口，能够提高效率、保证品质、降低,成本、统一品牌认知。,在公司快速扩大规模的战略发展过程中具,有决定的作用。,4.2 标准化的四个层次,技术标准化,技术标准化产品标准化项目标准化管理标准化,项目标准化,管理标准化,产品标准化,4.3 标准化的过程,有标准可依,按标准,建立标准,去做,结果是标准的,4.4 标准化体系的拆分框架,【标准化体系拆分框架】,实体和空间空间的分类,空间的性能,实体的拆分及标准技术标准的总体工作,4.5 技术标准化：材料部品设备,【附件：住宅产业化促进中心：部品材料分类目录】【附件：中国建筑材料与设备索引目录】,1 柱,JWNC,结构部品体系外围护部品体系内装部品体系,J10 支撑结构 J101 预制混凝土结构,结构,2 梁3 水泥纤维板4 栏杆,J 部品 J20 楼板,J201 混凝土楼板,体系,J30 楼梯,J301 楼梯栏杆、栏板,5 扶手,厨卫部品体系,物业管理与服务,Z10Z20,Z101 非可视对讲系统 171 非可视对讲系统 S,设备部品体系,ZP,Z201 红外报警系统Z202 燃气报警系统Z203 紧急求助系统Z204,172 红外报警系统173 燃气报警系统174 紧急求助系统175 编程键盘,智能化部品体系小区配套部品体系,智能化部品体系,安全防范系统,Z,Z301 有线电视系统Z302 电话系统,176 有线电视系统177 电话系统,信息网络Z30 与布线系,Z303 Internet接入系统 178 Internet接入系统Z304 家庭智能终端设备 179 家庭智能终端设备,统,小区配套部品体系,P401P402P403P404,180 信报箱181 入口标志182 门牌号183 小院围墙,P,P40 入口装置,4.5 技术标准化：材料部品设备,CF01 钢质进户门技术标准,CF02 胶合板门技术标准CG01 钢构件技术标准,CH01 内、外墙涂料及外墙腻子技术标准CH01 弹性建筑涂料标准CH02 建筑外墙腻子标准CI01 外墙劈离砖技术标准CI05 石材技术标准,CI06 平层公寓楼梯踏步砖技术标准CI07 平层公寓阳台露台砖技术标准.CJ01 水泥瓦技术标准,CK01 橱柜采购技术标准CL01 铝质天花吊顶技术标准CO01 卫生洁具技术标准CO02 卫浴五金件技术标准CP01 给排水管技术标准CQ03 暖通空调设备技术标准CQ04 排风道技术标准,CQ08 空调百叶技术标准CS01 电梯技术标准,CS02 立体停车库技术标准CT02 配电设备技术标准CT05 柴油发电机组技术标准CU01 灯具技术标准,CU03 开关插座技术标准CV01 对讲设备技术标准CX06 信报箱技术标准,4.5 技术标准化：材料部品设备,1 住宅入户门技术标准,万科部品技术标准,2 住宅私家车库门技术标准3 住宅户内门技术标准,4 商业街店铺门技术标准5 平开铝合金玻璃窗技术标准6 推拉铝合金玻璃窗技术标准7 平开铝木复合玻璃窗技术标准8 推拉铝木复合玻璃窗技术标准9 平开塑钢玻璃窗技术标准10 推拉塑钢玻璃窗技术标准1 公共楼梯栏杆技术标准2 阳露台栏杆技术标准,门窗,栏杆百页,【附件：部品技术标准汇编(一)】【附件：部品技术标准汇编(二)】【附件：铝合金节能外门窗选用指引】,3 女儿墙扶手栏杆技术标准4 室外扶手栏杆技术标准1 空调百页技术标准,2 遮阳百页技术标准,3 装饰百页技术标准,1 室外休闲座椅选型及安装技术标准2 室外音箱选型及安装技术标准3 喷泉装置选型及安装技术标准,景观部品 4 庭院灯选型及安装技术标准5 草坪灯选型及安装技术标准6 花钵选型及安装技术标准,7 装饰水罐选型及安装技术标准,4.5 技术标准化：材料部品设备,万科建筑构造体系技术标准,【附件：水泥瓦屋面成套技术方案】,水泥瓦屋面,玻纤瓦屋面,钢板瓦屋面,屋面系统外墙系统,保温上人平屋面保温不上人平屋面保温隔热平屋面不保温上人平屋面不保温不上人平屋面,围护体系,内部交通体系内装与分隔体系水暖电设备体系智能化设备体系环境装置体系,4.6 产品标准化：产品线维护,万科情景花园产品发展历程,【附件：情景花园洋房产品发展历程】,4.6 产品标准化：品类规划万科品类规划,家庭生命周期,【附件：万科客户细分详细资料】,房屋价值,家庭收入,4.6 产品标准化：品类规划,4.6 产品标准化：产品目录及产品库建设,Pulte 的产品目录,【附件：帕尔迪产品目录和产品分类管理】,产品目录：,是一个巨大数据库，储存了Pulte Home公司所有的产品资料，可以查阅所需产品信息。,查询：,根据项目特征、产品特征等情况，在产品目录搜索引擎中，输入目标的查询特征值。,注：产品目录的查询并非固定模式，数据库中录入的产品信息数据（Information Data），都可以作为查询的标准。在Keyword中输入关键词即可。例如：城市名、卧室数量、车位数量、产品名称（Model Name）等。,4.6 产品标准化：产品目录及产品库建设,万科的产品定型库建设,【附件：万科标准化产品定型成果汇报】,4.7 项目标准化：万科项目分类管理,创新项目,成熟项目,标准化项目/加速项目 产业化项目,4.7 项目标准化：万科多层项目的标准组团,三室户,(转角单元),三室户,（南梯）,三室户,（北梯）,青青花园洋房,情花花园洋房,两室户,(南梯）,标准组团-户型分布,【附件：万科多层住宅产品标准组团】,4.7 项目标准化：规划类设计导则,【附件：住宅区（花城类）道路交通导则】【附件：住宅区（花城类）活动场地及设施设置导则】【附件：度假类别墅项目体验区设计标准】,4.7 项目标准化：项目后评估,【附件：北京万科青青家园后评估汇报】,目录,Part 1：设计管理流程和成果标准Part 2：开发管理的里程碑及任务树Part 3：研发工作五步法,Part 4：标准化建设,Part 5：产品创新研究,Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设,5.1 房屋价值与需求层级,社会标志,品味体现社交娱乐,情感性需求,照顾老人孩子成长工作场所,功能性需求,独立空间生活保障,安全性需求生理性需求,栖身居住,5.2 房屋特征分析,房屋特征,5.3 客户细分维度,家庭生命周期,社会标志品味体现社交娱乐照顾老人孩子成长工作场所独立空间生活保障栖身居住,中老年核心家庭,与老人生活的青年家庭中年三口之家小太阳家庭,房屋价值,自由青年,支付能力(家庭收入)高,低,中,5.3 客户细分维度,通过三个维度指标，得到五类客户人群划分。,彰显地位的成功家庭,家庭生命周期 家庭收入,注重自我享受的社会新锐,关心健康的老龄化家庭,房屋价值,注重家庭的望子成龙家庭 价格敏感的务实家庭,价格敏感的务实家庭,家庭生命周期,注重自我享受,的社会新锐,26%,25%,注重家庭的望子成龙家庭,关心健康的老龄化家庭22%,彰显地位的成功家庭,房屋价值,18%,9%,家庭收入,5.3 客户细分维度,价格敏感的务实家庭,注重家庭的望子成龙家庭,彰显地位的成功家庭,注重自我享受的社会新锐,关心健康的老龄化家庭,5.4 五类客户人群特征和需求总结,细分市场,核心房屋价值,对房产的需求特征,房产需求,家庭高收入成员及家庭情况,社会标签,1.足够的停车位和良好的停车管理,1.53二次置业,1.学历最高，69大专及以上学,体现社会地位，争得 2.,2.目前住在市中心最多(48%)3.14%计划购买联排/独栋别墅,历,能够体现身份和实力的房屋和小区,面子,2.67企业业主,3.小区居民经济和文化背景和我家接近4.距离我的亲戚朋友近,彰显地位的成功家庭,4.27计划在市中心，23在近郊买 3.51非常忙，经常加班4.66开车上下班5.计划购买面积最大，68115m2以 5.年收入26万元,房,5.外界认为有档次的社区,6.小区里有大规模的园林设计，比如大,上,6.66有汽车，41计划买车,型的假山，水景,6.预期价格最高5762元/m2,独立个性空间独立和个性空间，享,1.有名气的开发商2.有升值潜力,1.22计划在市中心买房2.计划购买面积103m23.预期价格其次，4870元/m2,1.学历其次，48大专及以上学历2.12外企3.42经常加班4.21开车上下班5.年收入7.7万元,注重自我享受的社会新锐,受,生,活,；,3.好的户型,帮助事业和社交释放工作压力，朋友聚会,4.靠近城市中心商业区,6.20有汽车，26计划买车,小孩安全和成长孩子健康成长的地方，获得安全感,1.距离父母近,1.计划购买面积101m2，中等面积最 1.47大专及以上学历,注重家庭的望子成龙家庭,多,52计划购买90-115m2,2.29经常加班,2.周边道路顺畅，不堵车3.高质量的幼儿、小学和中学教育4.小区周边有浓厚的文化氛围,3.年收入6.3万4.16有汽车，26计划买车,老人生活,1.靠近公园,1.计划购买面积100m2,1.44大专及以上学历2.26经常加班3.年收入6.5万,老人安享晚年，方便照顾老人,2.附近或小区里有小便利店、商店、超市,关心健康的老龄化家庭,4.15有汽车，19计划买车,3.附近有大型超市或购物中心4.周边道路顺畅，不堵车,未来生活保障留给后代的财产，未来生活的保障,1.房屋质量好,1.目前住在市中心最少(33%)2.计划购买面积100m2，小面积最多，2.30经常加班35%计划买90以下3.预期价格最低4388元/m2,1.学历低，37大专及以上学历,2.价格便宜的物业费用,价格敏感的务实家庭,3.年收入6.4万4.12有汽车，18计划买车,5.5 客户的核心价值区域,关心健康的老龄化家庭,注重自我享受的社会新锐,注重家庭的,彰显地位的成功家庭,价格敏感的务实家庭,望子成龙家庭,社交娱乐生活栖息品味体现孩子成长照顾老人工作场所生活保障独立空间社会标志,：核心价值区域,5.6 产品创新实例：青年居住空间研究,【实例：青年居住空间研究】【实例：青年群体房屋需求研究】,原来生活可以这样的！,由空间概念派生的感叹,由概念本身延展的感叹,由细节派生的感叹,5.7 产品创新流程,【客户没有见过的产品就是新产品？】,谁能评价哪种风格更好？,容易被模仿与超越,5.7 产品创新流程,基于客户价值的产品开发1、实现客户重要而未满足需求2、带来更高的客户忠诚度,【对创新的认识】,100%,工作流程,产品创新,建立需求库,的机会,需求重要性及满足程度分析,产品设计的基准,开发新产品概念建立产品体系,0%0%,需求重要程度,100%,5.7 产品创新流程,玄关需求描述从客户行为模式开始研究,【建立需求库】,存放自行车,回家方式,取走信报和牛奶入口处可以看通知可以在入口处休息单元门内外可互视,客户,年龄2535，有婴儿的夫妇；可能与父母同住,防盗对讲及人名查询遮风避雨及照明可识别性,较年轻热爱户外活动有特殊爱好、有宠物,改善生活、经济实用,垃圾箱的设置,面积120平米,门吸、避震器、去泥装置,5.7 产品创新流程,玄关需求描述及分析,【建立需求库】,放包换鞋,存鞋、擦鞋,更衣、存衣存雨具、婴儿车、运动用品存钥匙、钱包等小物品照镜子,待客,回家方式耐磨、照明临时堆放,5.7 产品创新流程,书房需求描述及分析,【建立需求库】,客户,办公、学习、上网,年龄2535，有婴儿的夫妇；可能与父母同住,藏书书桌不宜背对窗户照明,较年轻热爱户外活动有特殊爱好、有宠物,改善生活、经济实用,面积120平米,与起居室结合变横厅婴儿房,卧室,休闲空间,5.7 产品创新流程,次卫生间需求描述及分析,【建立需求库】,洗脸、刷牙、化妆分离卫生间看书,客户,年龄2535，有婴儿的夫妇；可能与父母同住,较年轻热爱户外活动有特殊爱好、有宠物,打电话淋浴,改善生活、经济实用,给婴儿洗澡,面积120平米,便于清洁，拖布的清洁,儿童上厕所的考虑由次卧直接进入储藏衣物,储藏卫生用品,5.7 产品创新流程,3房2厅2卫解决方案,【开发新产品概念】,客户,玄关功能,KT-01,年龄2535，有婴儿的夫妇；可能与父母同住,厕所里看书,RMKM-01,主卧的起居空间书房的灵活布局次卧室直接进入,较年轻热爱户外活动有特殊爱好、有宠物,RMKT-001LD-01,MD-01,改善生活、经济实用,卫生间的需求,MR-01,面积120平米,B-1,WD-01,5.7 产品创新流程,区域和位置周边环境,【建立产品体系】,小区配套及服务,房屋本身,客户A,客户B,客户C,区域和位置周边环境,小区配套与服务,房屋本身,5.8 产品创新方法,【关注平面功能】,【实例：复合式厨房】,简单而言，所谓“复合式厨房”就是将中厨、西厨、家务阳台有机地整合在一起，分为烹饪区、备餐区、就餐区、家务区四个功能区。,复合式厨房功能分区,5.8 产品创新方法,【关注平面功能】,【实例：万科情景花园洋房】,5.8 产品创新方法,【关注平面功能】,【实例：万科青年住宅产品】,【实例：万科青年住宅A型（居家族）】【实例：万科青年住宅B型（社交型）】,5.8 产品创新方法,【关注平面功能】,【实例：万科住宅收纳空间研究】,5.8 产品创新方法,【关注立面美观】,万科“退房率”最高的项目？,5.8 产品创新方法,【关注立面美观】,万科早期坚持立面优先于平面功能的原则,5.8 产品创新方法,【关注立面美观】,【实例：万科青年住宅工业化立面设计过程】【实例：标准化部品之铝合金百页】空调死机、客户投诉？,【实例：标准化部品之栏杆】,横向栏杆安全问题？,【实例：大连万科城市花园活力区立面设计】,如何理性分析感性问题？如何在立面设计方面不走弯路？,优点：1）提高了采暖的舒适度和改善生活质量,5.8 产品创新方法,地板采暖（电热）,传统的采暖方式上热下凉，给人们有口干舌燥的感觉。而地板辐射采暖给人以脚暖头凉的舒适感，俗话说寒从足下来，低温地板采暖符合人体的生理调节特点。,【关注技术应用】,2）有效的节约能源,低温地板辐射采暖比传统的采暖方式节约能源2030%，且有可观的节能效益。另外，低温地板辐射采暖可实行分户分室控制，对节约能源有不可估计的好处。,3）减少楼层噪音,采用低温地板辐射采暖增加了保温层，具有非常好的隔音效果。,5.8 产品创新方法,地板采暖（电热）,【关注技术应用】,4）扩大的房间的有效使用面积,采用暖气片采暖，一般100平方米占有效使用面积达2平方米左右，且上下立横管诸多，给用户装修和使用带来了诸多不便。采用低温地板辐射采暖，管道全部在地面以下，只用一个分集水器进行控制，解决了传统采暖方式的诸多问题。5）使用寿命长,低温地板采暖，PE-RT管埋入地面的砼中，如无人为破坏，使用寿命在50年以上，不腐蚀，不结垢，节约维修和更换费用。一般暖气片8-10年就更换一次。6）清洁卫生,低温地板辐射采暖不会导致室内空气对流所产生的尘埃飞扬及积尘。7）热源选择宽阔，灵活,在能提供35以上热水的地方即可应用。,8）地板采暖的广泛应用前景,目前在欧美国家正广泛的应用在住宅，商务楼及公共场所。,5.8 产品创新方法,地板采暖（电热）,【关注技术应用】,5.8 产品创新方法,地板采暖（电热）,【关注技术应用】,测试地点：北京龙潭小区测试住宅：150平方米,平价电采暖费用：总1548元，10.3元/平米/采暖季。采用谷峰电价为：总1629元，10.8元/平米/采暖季。,壁挂炉热水地采暖：28.22元/平米/采暖季；（已考虑设备折旧）,热力集团供暖价格：24元/平米/采暖季；油气、电锅炉供暖价格：30元/平米/采暖季；,上述采暖，住宅均需考虑满足节能规范的建筑设计。,5.8 产品创新方法,【关注技术应用】整体卫生间,5.8 产品创新方法,【关注技术应用】整体卫生间,5.8 产品创新方法,【关注技术应用】整体卫生间,远铃,科逸,有巢氏,材料 SMC,SMC,SMC+钢板,色彩,品种单一，墙板地板只有一种花色,品种较多,品种较多,特点,规格型号多，定位大众化 主推干湿分离的产品，定位较为高端。墙体可单独拆卸。,价格 1620规格，约 1620规格，约8600元/套 1621规格，询价约12000左,7000-8000元/套,右（价格还可谈）,实施案例,各连锁酒店,万科南京公租房、各连锁 北京百合公寓、上海虹桥酒店等,别墅等,5.8 产品创新方法,同层排水系统,【关注技术应用】,同层排水系统特点：,1、渗漏问题：同层排水仅立管穿楼板，减少了穿板带来的渗漏问题；管材采用HDPE（高密度聚乙烯），管材连接方式为热熔连接，较传统PVC排水管的胶粘连接可靠度有提升。2、噪音问题：同层排水能较好的解决上层排水横支管对下层的噪音影响；采用HDPE管材，能降低通过物体传播的噪音；若采用假墙安装方式可减少卫生间内的噪音。3、管道维修问题：排水横管同层布置不会由于维修给下层业主带来不便；但同层管道也需隐藏在假墙内，所以同层维修时也会破坏卫生间的内装。,5.8 产品创新方法,同层排水系统集水器,【关注技术应用】,4、反臭问题：传统排水方式引起的反臭问题是因为管道内水力条件变化，破坏水封，造成反臭问题。同层排水系统采用所有卫生器具单独设置存水弯作为管道与卫生器件的连接，不同于传统存水弯直接置于管道之上，能将管道内水流变化对存水弯造成的影响降低。从现场的实验效果来看，当管道内充满度较高时，也会使存水弯水封造成波动，但实验效果上看存水弯水封尚未被破坏。5、面积问题：部分同层排水系统由于采用假墙隐藏排水管道及水箱，所以需要占用150200mm的假墙空间，会在一定程度上影响卫生间的使用面积。,5.8 产品创新方法,丰田梦住宅,【关注技术应用】,梦住宅的技术创新强调以效益为中心，即创新活动的结果必须能给企业带来经济收益.例如:短期时间里,可以通过有偿参观轰动效应来获得好处。以后10年的时间中,它又可以代表或指导丰田公司住宅产品的发展方向。,启示：这是不同于研究、发明、创造、技术改造等过程，它始于技术构想，而终于市场。所以我们公司的产品技术创新,应是：技术的新构想，经过研究开发或技术组合，到获得实际应用，并产生经济、社会效益的商业化全过程的活动。,5.8 产品创新方法,【关注技术应用】,丰田梦住宅：技术系统的应用,1.无处不在的网络梦住宅的核心系统，由最尖端的网络提供舒适的环境2.房子和汽车间的网络联系在车中也能设置安全系统或接待来访者3.家庭剧场美化声音的室内设计和先进的AV工艺组成的家庭剧院4.智能收纳系统节省储藏空间，马上就能拿到需要物品的先进技术5.智能安全管理具备防范和接待两重功能的无线传感通信技术6.智能自动门 自动门应用汽车里的自动窗帘技术，驱动部分采用线性电动机7.睡眠舒适的卧室轻松入睡和自然醒的卧室8.空调系统实现健康而舒适的空气环境，节能系统9.百叶窗调节光和风，兼备防范功能10.透明的电梯采用透明式的电梯，形成了一个充满阳光的开放空间11.购物车操作简单、节能、低公害、节能的超小型电动汽车12.内部装饰材料是具有调湿功能的孟买麻素材,13.隐形的纱窗拥有透明感的纱窗送来令人舒适的风,14.LED、HID照明应用最先进的发光体的照明工具营造舒适居住空间15.即使停电也可放心的住宅 一个把房子和汽车相连的系统（E站）16.太阳能热水供应、供暖系统通过安装在屋顶的集热器将太阳能转化成热量，供给热水集水槽，供热时直接将热水供到地板采暖系统或洗浴。同时设置燃料电池，弥补天气变化时太阳能供热的不足17.色素敏感化（感光型）太阳能电池可用于各种住宅建材的发电建材18.住宅的燃料电池用氢气发电，充分利用发电时产生的热量,5.8 产品创新方法,生态技术：发达国家可持续发展历程,【关注技术应用】,无意识参与者：,觉醒,开拓,突破,人与自然的融合,科学家/非政府组织,专家/工程师,市民/消费者,商人/全体公众,生态社会,预防替代,理论：政策：,点污染源控制,预防,对人和自然的尊重最佳适用技术,国家标准首长负责制,扩散源控制,法律/行政手段,环境税,绿色消费,污染者付费,可持续循环社会,清洁生产,废物循环,末端治理、节能,措施：问题：,废物稀释,地方性问题,区域性问题,全球性问题,60年代,70年代,80年代,90年代,2004,5.8 产品创新方法,工业化建造技术,【关注技术应用】,防止钢筋踩踏网片,脚手架,侧面支撑,竖向支撑,5.8 产品创新方法,工业化建造技术,【关注技术应用】,固定钢管,施工楼梯,5.8 产品创新方法,工业化建造技术,【关注技术应用】,成本,30,25,现在,？,时间,NOW,应用规模,产业集群程度品质忍受度,劳动力成本,5.9 产品定位及营销模式【1】住宅的差异化竞争,【实例：万科极小户型住宅】,5.9 产品定位及营销模式【1】住宅的差异化竞争,【实例：万科紧凑型住宅】,5.9 产品定位及营销模式,【2】商业的规划,【长垣传世酒楼概念方案策划】,5.9 产品定位及营销模式,【2】商业的规划,民权东城花园,5.9 产品定位及营销模式,【2】商业的规划,【濮阳东区加州风情商业街】,5.9 产品定位及营销模式,【2】商业的规划,【附件：腾冲纳帕溪山加州风情商业街平面图】【附件：腾冲纳帕溪山加州风情商业街效果图】,5.9 产品定位及营销模式,【3】样板区的记忆点与传播点,【太阳马戏团的亚洲首个常驻剧目ZAIA】,作为全球最大的杂技、马戏表演团队，太阳马,戏团在2008年将其亚洲首个常驻剧目ZAIA设立在澳门威尼斯人酒店。然而，三年多时间过去了，ZAIA并未得到澳门游客的青睐，平均上座率仅有四成。,2012年2月19日晚的澳门威尼斯人综合剧院内，1000余名观众最后一次欣赏杂技ZAIA的精彩演出。当晚，加拿大太阳马戏团进行了这个剧目在澳门的告别演出，提前结束十年合约，撤离澳门市场。,5.10 客户体验：新产品验证,【实例：万科青年住宅户型测试】,产品,5.产品对应,和测试,4.客户产品,实体建造,3.产品设计和初步测试,客户,1.客户人群研究,2.细分客户人群,5.10 客户体验：设计后评估,【实例：北京万科青青家园后评估】,5.10 客户体验：万科客户体验中心,【实例：万科客户体验中心介绍】,【实例：生活研究体系及展示设想】【实例：青年居住空间展示构想】,【实例：万科客户体验中心内容总表】,5.10 客户体验：纳得工房,【实例：纳得工房】,5.11 品牌价值的挖掘与延续,5.12 文化价值的挖掘与发扬光大,【实例：松元厦传统建筑保护与利用规划方案】,5.13 政策资源的综合挖掘,【实例：惠州三栋镇莲塘布新农村建设及旅游项目概念性规划设计方案】,5.14 理性与感性,【附件：精装修设计原则和具体做法】【附件：软装饰设计基本原则】【附件：松下住建商品销售培训】【附件：松下电工精装修推介】,目录,Part 1：设计管理流程和成果标准Part 2：开发管理的里程碑及任务树Part 3：研发工作五步法,Part 4：标准化建设,Part 5：产品创新研究,Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设,6.1 研发创新团队管理的10个2之1,万科的2种人o 发展,o 镀金,6.1 研发创新团队管理的10个2,之2,2种报酬观,o 福利薪酬待遇o 成长成就机会,6.1 研发创新团队管理的10个2之3,收入,2条收入曲线,10年,工作年限,6.1 研发创新团队管理的10个2,之4,个人心态修炼的2本书,高效能人士的7个习惯 问得好！,6.1 研发创新团队管理的10个2,之5,高效能人士的7个习惯的2个：,积极主动 be proactive（存在的就是合理的，不能,改变环境就去改变自己，进而改变环境）,以终为始 begin with the end in mind（大到人生,目标，小到一次工作汇报）,高效能人士的7个习惯,积极主动 be proactive（存在的就是合理的，不能改变环境就去改,变自己，进而改变环境）,以始为终 begin with the end in mind（大到人生目标，小到一次,汇报）,要事第一 put first things first（时间管理理论的进化）,双赢思维 think win-win（短期利益和长期利益的关系，与合作伙伴,共发展；快乐工作）,知彼解己 seek first to understand,then to be understood（同,理心，知彼需要聆听，解己需要勇气）,统合综效 synergy（壹加壹大于二，不仅赞赏相同的，还要称许歧异的。反对者往往对团队有较大的贡献，勇于接纳异己。山高，则谷深。没有优点和缺点，只有特点。）,不断更新 sharpen the saw（时刻总结、反思、调整方向）,6.1 研发创新团队管理的10个2,之6,“成功”的2个判断标准：,以兴趣为职业时间自由 有丰厚的回报经济自由,6.1 研发创新团队管理的10个2,之7,问得好！中的2种角色,评判者-判断句-消极 理解者-反问句-积极,你心中的“选择地图”,发生什么了？什么有用？我想要什么？,哪些是可能的？我有哪些选择？现在做什么最好？,理解者,深思熟虑的选择、焦点在解决问题、双赢关系,我能学到什么？别人在想些什么？我要负什么责任？,起点任一时刻影响我们的每件事,转换道问理解者的问题，避免落入批判者的泥沼,批判者,该怪谁？我究竟怎么了？他们究竟怎么了？,自发式反应、焦点在责怪、一输一赢的关系,批判者的泥沼我为何如此失败？他们为何如此愚笨？,问题思考法决问题的最佳方法是“找出更好的问题”问对问题好结果始于好问题,改变问题，改变人生沟通的秘密：两成说教，八成发问 改变问题，改变人生你选择做理解者还是评判者？选择，从观察自已的思维开始,“问题化思考”的专家,6.1 研发创新团队管理的10个2,之8,获得成功的2个有力工具,o 流程图（Microsoft Office Visio）逻辑思维能力o 整理术（佐藤可士和的超整理术）综合思维能力,Microsoft Office Visio,思维能力,战略思维能力综合思维能力,逻辑思维能力,全面思维能力,6.1 研发创新团队管理的10个2,之9,建设学习型团队的2种活动,o 读书读报会o 专业沙龙,6.1 研发创新团队管理的10个2,公司总经理,公司副总经理,管理线,之10,区域公司总经理助理,专业线,项目线,区域项目,区域项目,总监,总经理,总经理,公司层面的配合：,项目副总经理,技术,总工,副总监,2种人力制度保障,见习项目,技术,副总工,总经理,部门经理,首席专业,项目经理,工程师,部门副经理,o 职业发展通道,资深,项目副经理,专业,工程师,部门经理助理,高级专业,见习项目经理,o 职业发展规划,工程师,业务主管,主任工程师,工程主管,工程师,助理工程师,实习生,时间分配,6.2 研发设计体系的总体规划,一个集团的研发设计管理体系如何从无到有的建立起来？,【项目发展和产品研发部工作分解图】【集团研发设计管理体系如何建立起来】【项目发展和产品研发部门工作思路】,6.3 研发设计体系的组织建设,集团研发设计管理,对接人制度,对接人体系,城市公 城市公 城市公 城市公 商业地司A,司B,司C,司D,产公司,对接人A,建筑结构设备景观装饰,对接人B,对接人C,对接人D,对接人E,内业,【集团研发组织架构演变和职业发展通道】,6.3 研发设计体系的组织建设,上报集团备案文件清单,资料上报制度,开发公司名称文件责,项目名称,【项目设计资料上报集团备案管理规定】,上报时间设计节点,任人文件,项目公司应根据设计节点分阶段将设计资料上报集团备案。设计节点共有11个：1）项目定位阶段；2）概念规划方案设计阶段；3）详规设计方案阶段；4）建筑方案及扩初设计阶段；5）建筑施工图设计阶段；6）施工配合及二次设计阶段；7）景观方案设计阶段；,文 件 载体形式,文件名称,数量,1234456789,8）景观扩初设计阶段；,集团发展与产品研发管理部确认签字,9）景观施工图设计阶段；10）景观二次设计阶段；11）销售配合阶段。,项目公司签字总经理,总经理,设计部经理文件整理人,资料主管,资料管理员,6.3 研发设计体系的组织建设,标准化工作组,标准化初级体系,厨、卫系统研究,电梯装修套餐,精装修套餐,三新展示,玄关收纳,材料样品,低密度产品,员工F,高层中配项目,员工A,高层高配项目,员工B,精装修酒店公寓,员工C,示范区客户体验,员工D,三线城市商业,员工E,度假产品,标准化资料专员,6.3 研发设计体系的组织建设,初期，集团研发设计部门兼顾项目设计管理和技术研发双重职能，设计师身兼二职。,集团设计管理体系,评审小组,设计总监,设计总监,设计总监,设计部,项目设计经理,项目设计经理,项目设计经理,项目设计经理,项目设计经理,项目设计经理,项目设计经理,项目设计经理,项目设计经理,结构设备景观装饰,总监总监总监总监,专业设计师,技术部,6.3 研发设计体系的组织建设,集团产品部和客户体验中心开始建设，集团产品线逐步形成。,集团产品线体系,客户,对接技术部、产品部,管理小组,体验中心/,梦工房,接待/信息处理,产品线经理,经济型别墅,产品线经理产品线经理,高层高配高层中配,户型部品技术,第一代第一代第一代,第二代,第三代第三代第三代,产品部,第二代第二代,产品线经理产品线经理,東東mall,精装房公寓,6.3 研发设计体系的组织建设集团研发体系,建筑设计师结构设计师设备设计师景观设计师装饰设计师规划设计师,总监总监总监总监,技术部,技术部，或者相当于总工办，负责技术审核。,产品线经理,经济型别墅高层高配高层中配,2015年产品设计中心规划,产品部形成成熟的几条产品线。,产品线经理产品线经理,户型部品技术,第一代第一代第一代,第二代第二代第二代,产品部,产品线经理产品线经理管理小组,東東mall,客户体验和梦工坊的产品创新研究工作开展起来了。,精装房公寓,对接技术部、产品部,客户体验中心/,梦工房,接待/信息处理,项目发展和产品研发部组织架构图,【项目发展和产品研发部组织架构图】,6.4 知识管理,概念：,组织的知识库 不断积累的知识 知识交流,应用：,项目资料库,技术资料库,知识传承（专业标准、模板、总结、案例库、培训课程、网上教室）,6.4 知识管理,组织的知识库,总结：研发设计专业管理原则,【策划层面：一切为了客户价值，不浪费任何资源】【规划层面：一切为了公司利益，不浪费一寸土地】【建筑层面：不浪费任何空间，无论平面还是立体】【成本方面：杜绝所有无效成本，好钢用在刀刃上】【人力方面：综合调配人力资源，创造成长的张力】,Thank You！,