成本法应用于房屋建筑物的案例课件.ppt
成本法应用于房屋建筑物的案例,知识要点回顾,成本法的概念：是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本原理：资产的价值取决于资产的成本。成本法的基本思路：是重建或重置被评估资产。,案例引入,某综合厂房建筑物分两个功能区：展示大厅和办公用房。展示大厅与办公用房为一体，建筑面积共设计1200平方米，展示大厅全钢结构，三面铝合玻璃墙体，一面为二层办公用房。展示大厅东向檐高7.2米，西向檐高11.7米，弧形屋面，大厅北侧有全钢制跑梯通二楼办公区，已装自动喷淋、烟感、消防设施，中央空调系统(已供冷，制热尚未启用)，全部已做中档装修，瓷砖地面，吊顶，塑钢板，木质包门。,资产评估的时间：2009年12月30日资产评估的对象：综合厂房建筑物；资产评估的依据：包括法律依据和数据资料依据；资产评估的原则：分别有工作原则（真实性原则、公平性原则、科学性原则、独立性原则）和经济原则（替代性原则和可行性原则）；资产评估的方法：指对被评估资产进行价值估算时所具体运用的方法。包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法和国家规定的其它方法；,房屋建筑物评估中的成本法的概念,房屋建筑物评估中的成本法是指通过估算建筑物在全新状态下的重置成本，扣减由于各种损耗因素造成的贬值，得到建筑物的评估的方法。（一般适用于不改变用途持续使用的房屋建筑物单独评估其价值的情况，如企业中生产用建筑物、住宅、办公用房等自用情况。）,房屋建筑物的评估公式：,房屋建筑物评估值=重置成本成新率,房屋建筑物重置成本的估算,房屋建筑物重置成本的计算公式为：,房屋建筑物重置成本=建筑安装工程费+前期及配套费用+资金成本,建筑安装工程费的估算方法,重编预算法预决算调整法（了解，见书P170）典型房屋建筑物调整法（了解，见书P170）,重 编 预 算 法,建筑物工程造价=定额直接费+间接费+税金及利润,=(实际工程量现行定额单价)(1+现行费率)材料及人工差价+按现行标准计算的间接费和税金和利润,建筑工程造价计算程序表 单位：元,房屋建筑物重置成本的估算,房屋建筑物重置成本的计算公式为：,房屋建筑物重置成本=建筑安装工程费+前期及配套费用+资金成本,前期和配套费用的估算,前期和配套费用根据当地公布执行的项目、费率标准和计算方法估算。（如有的费用是按建筑平方米计算收取；有的费用是按建安造价的一定费率收取。）,前期及其他费用,计算前期及其他费用,从上表可知，*按建安造价计算比例=2.55%+0.06%+0.1%+0.18%+1.4%+0.24%+1%=5.53%；,*按建筑面积计算的单价=80+14+5+1.4+0.05=100.45（元/平方米）；,*前期及其他费用=建筑物工程造价建安造价计算比例+建筑物面积单价=12018775.53%+1200100.45=67764（元）,房屋建筑物重置成本的估算,房屋建筑物重置成本的计算公式为：,房屋建筑物重置成本=建筑安装工程费+前期及配套费用+资金成本,资金成本的估算,资金成本=（建安工程费+前期和配套费用）建设期1/2年（或月）贷款利率,计算资金成本,已知，该建筑物工期为一年，取建设银行一年期贷款利率5.31%，故：资金成本,=（工程综合造价+前期及其他费用）贷款利率建设期2=（1201877+67764）5.31%12=134836（元）,计算重置成本价值,重置成本价值,=工程综合造价+前期及其他费用+资金成本=1201877+67764+134836=1404477(元)每平方米重置完全成本=14044771200=1170.40元/m2,房屋建筑物的评估公式：,房屋建筑物评估值=重置成本成新率,房屋建筑物成新率的估算方法,使用年限法技术测定法,年限法成新率,使用年限法是指将建筑物的实际使用年限占建筑物全部使用寿命的比率作为建筑物的有形损耗率；或以估计出的建筑物尚可使用年限占建筑物总使用寿命的比率作为成新率。,有形损耗率=n1(n1+n2)100%成新率=n2(n1+n2)100%式中：n1建筑物实际已使用年限 n2建筑物尚可使用年限,计算综合成新率,年限法成新率,=n2(n1+n2)100%=49(49+1)100%=98%,房屋建筑物成新率的估算方法,使用年限法技术测定法,技术测定成新率,成新率计算公式：,成 新 率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B 式中：G结构部分的评分修正系数；S装修部分的评分修正系数；B设备部分的评分修正系数。,现场勘测成新率评分表,计算技术测定成新率,结构部分评估分：25+24+15+14+20=98 装饰部分平股分：23+18+18+18+13=90 设备部分评估分：60+35=95,技术测定成新率,成新率计算公式：,成 新 率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B 式中：G结构部分的评分修正系数；S装修部分的评分修正系数；B设备部分的评分修正系数。,计算技术测定成新率,已知，该厂房为二层混合结构建筑物，参考不同结构类型房屋建筑物成新率评分修正表及结合被估建筑物实际情况，调整并取结构、装饰、设备三部分的权系数分为G=60%、S=30%、B=10%，故现场勘测成新率为：,技术测定成新率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B=（9860%+9030%+9510%）100=95.3%,计算综合成新率,房屋建筑物综合成新率,=A1年限法成新率+A2技术测定成新率=98%40%+95.3%60%=96.38%取整数96%。,计算评估值,评估值,=重置价值综合成新率=140447796%=1348298 每平方米评估值=13482981200=1123.58(元),计算综合厂房的评估值,分析综合厂房的结构及建筑差异，参考工业厂房不同构造类型对工程造价的影响参数（结构及建筑差异修正系数表），取整系数1.8。,综合厂房的每平方米估计值=1.8 1123.58=2022.44（元）,因为，综合厂房的建筑面积1200平方米。,综合厂房的评估值=2022.441200=2426928（元）取大数242.7万元。,The End,Thank You!,谢谢,
