长三角地区养老院项目可行性申请报告.doc

目 录1申报单位及项目概况11.1项目申报单位概述11.2项目概况22发展规划、产业政策和行业准入分析62.1发展规划分析62.2产业政策与行业准入分析73资源开发及综合利用分析104节能方案分析114.1用能标准和节能规范114.2节能措施及节能效果分析115建设用地、征地拆迁及移民安置分析135.1项目选址及用地现状135.2土地利用合理性分析135.3征地拆迁和移民安置方案136环境和生态影响分析166.1生态环境现状166.2拟建项目生态环境影响分析176.3生态环境保护措施176.4地质灾害影响分析186.5特殊环境影响分析187经济影响分析207.1经济费用效益分析207.2行业影响分析237.3区域及宏观经济影响分析258社会影响分析278.1社会影响效果分析278.2社会适应性分析298.3社会风险及对策分析309综合评价及结论321 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概述1.1.1 项目投资方投资方：出资主体：各方出资比例：注册资金：注册地点：拟建的*项目的投资方包括：1.1.2 各投资方基本情况及经营状况*1.2 项目概况1.2.1 项目建设背景当前，人口老龄化的发展以及老龄化问题正日益受到关注，中国人口老龄化速度高于全球平均速度。根据专家预测，我国的老龄化高峰将出现在本世纪的中叶。预计到2020年时，60岁及以上老年人口的比例将达到2.48亿，到2050年老年人口将达到4.5亿，占总人口比重接近30%。长三角地区上海、*、江苏三地的老龄化水平均高于全国平均水平，其中，上海是我们国家最早进入老龄化地区的城市，比全国进入老龄化早了20年，目前60岁以上老年人已达270万，占全市人口的19.60%；*省目前60岁以上老年人已达387万，占全省人口的11.68%。江苏省目前60岁以上老年人已达548万，占全省人口的13.75%。长三角城市的区域位置及*市位置见图1-1。图1-1 中国长三角各城市区域位置图长三角地区人口的迅速老龄化使社会养老负担日益沉重，养老的场所、设施、医疗、休闲服务等需求迅速膨胀，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，政府也暂时无法投入巨大的资金到养老机构的建设上。本项目就是在这样的背景下提出来的。1.2.2 建设地点图1-2 项目所在位置图拟建项目位于*市广陈镇，紧邻上海市金山区廊下镇。*市位于*省杭嘉湖平原东北部，地理位置优越，交通便捷：东邻上海市区80公里、西距杭州90公里，北靠苏州85公里，处在上海浦东国际机场、上海虹桥机场、杭州萧山国际机场的服务半径之内，基本实现与周边大中城市的“一小时交通圈”。区域自然气候条件良好，属亚热带季风气候区，四季分明，气温适中。 拟建项目基地周边是具休闲旅游功能的*市现代农业园区，生态环境良好；基地距九龙山旅游度假区仅15分钟车程，九龙山旅游度假区是汇集马术、高尔夫、游艇俱乐部等为长三角各城市功能配套的高端旅游设施与生态公园、佛教旅游等综合设施的风景胜地。基地所处的区域地理、经济环境具备开发中高端养老机构的基本条件。宗地东至广业路向南延伸段，西至千斤河，南至建设河，北至建设路向西延伸段。现状以农田与村舍为主，建设河从基地穿过，水网密集、水质较好，具有打造江南水网都市的自然基础。1.2.3 项目建设目标与定位拟建项目的目标与定位如下：u 建设国内乃至亚洲具有代表性的高端养老机构，具有经济及社会的双重效益。u 尊重地域文化与自然环境，创造良好的生态环境与人文环境，将其建设成为高品位的生态型绿色家园。u 功能配置与建筑设计充分考虑运营的需要：从分期建设、经营灵活性等多方面考虑，将养老机构、公用设施配套服务、旅游休闲等功能组织起来，达到经济效益与养老服务的综合平衡。u 建筑与景观充分考虑老年人的生理特点和心理要求，从总平面布局到建筑设施等均按高标准设计，力求成为硬件与软件均为一流的养老机构。1.2.4 建设内容与规模拟建项目占地100亩，建筑总面积为66670平方米，主要建设内容包括养老住宅区、保健中心、行政办公区、后勤服务区等。1.2.5 投资估算及资金筹措方式项目投资估算人民币34098万元，折合4990美元，汇率按照中国人民银行2008年9月1日发布的美元对人民币汇率1：6.8320计算。项目建设资金由投资方自筹解决。1.2.6 主要技术经济指标项目的主要技术经济指标，见表1-1：表1-1 主要技术经济指标技术指标占地面积66600 M2建筑面积66670 M2容积率1.0经济指标项目总投资34098万元经营收入5476万元/年净利润2325万元/年上缴各类税收1079万元/年2 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1 国家及地方关于老龄化问题的有关规划国家对人口老龄化问题给予了高度重视，中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出要积极发展老龄产业，增强全社会的养老服务功能，提高老年人生活质量，保障老年人权益。根据中国老龄事业发展“十一五”规划，“要满足全国5%的老年人入住养老院的愿望，需要720万张床位养老院的建设有着巨大的发展空间。嘉兴市人民政府于2006年制定了嘉兴市老龄事业发展规划（20062010）年，将“坚持政府主导、社会参与、全民关怀方针，促进老龄事业与经济社会协调发展，按照五个统筹老龄事业纳入全市经济社会发展中长期规划和年度计划，促进老龄事业全面、协调和可持续发展”作为基本原则；该规划中还指出，要逐步建立新型养老服务体系，积极探索由政府倡导资助，引导和鼓励社会力量兴办社会养老事业的发展机制。2.1.2 项目建设的必要性中国人口的迅速老龄化使养老社会服务供给不足的问题逐步显现。以养老机构和床位数为例，2005年底，中国各类老年社会福利机构达到3.95万个，总床位149.7万张，平均每千名老人仅占有10张床位，发达国家平均每千名老人占有养老床位数大约是5070张。按照全国老龄工作委员会的调查，约5%的老年人希望入住养老机构，若粗略估算，也有700多万张床位的差距，亟须加快发展速度。在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年康乐城，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年用房的设施要方便、舒适、安全，用房内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。总之，*的建设运营有利于满足长三角地区老人对多样化、全方位养老服务的需求，有利于为老龄化问题的解决，符合国家和地区的有关发展规划，是社会发展的需要。2.2 产业政策与行业准入分析2.2.1 产业政策分析养老服务业属于现代服务业的范畴，是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。2007年，国务院关于加快发展服务业的若干意见中指出，要加快发展服务业，提高服务业在三产中的比重。*项目属于养老服务业，项目建成后将提供约1100人的床位，年营业额达到5060万元，为当地政府提供稳定的、较大的财政收入，对促进消费、拉动内需具有重要意义。同时，项目的建成运营还将为当地创造约300人的就业岗位，增加当地就业机会。2006年2月，国务院办公厅转发了发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，以促进养老服务业加快发展。该通知中指出，要大力发展社会养老服务机构，地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构，引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。2006年7月，*市人民政府转发了嘉兴市人民政府关于进一步加快养老服务业发展意见的通知，以进步以加快嘉兴市养老服务事业发展，充分调动社会力量参与养老服务事业的积极性。当前，长三角地区养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老龄人口的多元化、全方位需求，政府暂时也无法提供如此巨大的资金来进行养老设施的修建，本项目的建成运营有利于完善当地及周边地区的养老服务体系，符合国家的产业政策导向。2.2.2 行业准入分析当前，国家尚未出台专门针对养老服务业的行业准入条件，是以有关产业政策或专项规划的方式予以发布的。根据外商投资产业指导目录（2007修订）的有关规定，老年人、残疾人和儿童服务机构被列为鼓励外商投资产业。本项目是外商投资项目，项目建成属于老年人服务机构，所以是国家鼓励外商投资产业。在发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知明确指出，要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。在嘉兴市人民政府关于进一步加快养老服务业发展意见的通知中指出，要放宽市场准入，放宽注册资本限制，首次出资额不得低于注册资本的20%，且不得低于3万元，其余部分应在注册之日起两年内缴足，鼓励社会民间资本以合资、控股、购买和租赁等形式参与国办养老服务机构的建设和经营，支持专业化连锁经营，培育、鼓励大型民营集团提供养老服务。业主完全满足上述的相关规定，本项目符合行业准入的有关规定。3 资源开发及综合利用分析本项目是现代服务业项目，不属于资源开发类项目，不需要占用重要资源，不涉及各类金属矿、非金属矿资源的利用，用水量不大，故本报不再详细论述资源开发及综合利用分析。4 节能方案分析 4.1 用能标准和节能规范本项目将在开发过程中做好建筑节能节水工作，充分落实科学发展观，发展节能型养老院。所有新建项目将严格执行建筑节能标准，积极引进和推广建筑新理念和新技术，新建建筑实现节能30%。重点强化节水器具的推广和应用，提高污水再生利用率，积极推进污水再生利用、雨水利用。着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施，力争建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上。本项目拟采用的用能标准和节能规范如下：1、 采暖通风和空气调节设计规范（GB50019-2003）2、 公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）3、 建筑照明设计标准（GB50034-2004）4、 外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）5、 延时节能照明开关通用技术条件（JG/T7-1999） 6、 建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）7、 夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）4.2 节能措施及节能效果分析本项目工程在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用“四新”（新技术、新工艺、新材料和新产品）技术，以缩短工期，降低造价，应采用保温防水新材料、节能设备，选用新型高效节能灯、节水型装置等节能措施。5 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 5.1 项目选址及用地现状拟建项目位于*市广陈镇集镇新区东至广业路向南延伸段，西至千斤河，南至建设河，北至建设路向西延伸段。现状以农田与村舍为主，建设河从基地穿过，水网密集、水质较好，具有打造江南水网都市的自然基础。 图5-1 项目现场考察照片5.2 土地利用合理性分析拟建项目用地性质目前为待置换用地，根据国家相关规定，土地挂牌出让后，土地性质为社会事业经营性用地。项目建设符合*市土地总体规划，也不覆压矿藏和文物，不影响防洪和排涝，项目建设内容符合国家产业政策和地方经济社会发展规划，依据国土资源部、发展改革委联合发布实施2006年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录，项目用地不属禁止或限制类用地。项目地形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。本项目拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的养老院，可以提高土地使用率，改善现有环境及人文景观。符合土地利用规划要求，占地规模较为合理。5.3 征地拆迁和移民安置方案5.3.1 征地拆迁方案农民征地拆迁办法按照*省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知执行。1、征用耕地的安置补助费，以需要安置的被征地农民人数计算。需要安置的被征地农民人数，按照被征用的耕地数量除以被征地的农村集体经济组织征地前平均每人占有耕地的数量计算。2、依法征用农民集体所有的土地，按照规定进行补偿安置。征地补偿安置费用在征地补偿安置方案批准之日起将在3个月内全额支付，不分期支付。征地补偿安置不到位的，不强行使用集体土地。农村集体经济组织如未能调整其他质量和数量相当的土地给被征地农民继续承包经营的，将不少于70的土地补偿费支付给被征地农民。被征地农民如不需要统一安置的，安置补助费全部发放给被安置人。对按规定应支付给农民的征地补偿安置费用，按时全额发放给农民，不克扣、侵占、截留和挪作他用。5.3.2 移民安置方案因征地造成剩余人员需要安置的，国土资源部门会同有关部门组织征地单位和建设单位采用下列具体方式进行安置。1、货币安置一般采用货币安置。按规定支付的土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农民保障原有生活水平解决就业的，可增加相应的就业补助费。2、留用经济发展用地安置安置人员符合公司招工条件的，公司又有条件招用的，可实行招工安置。3、社会保险安置支付给个人的安置补助费，经安置人员同意后，可由村集体统一用于支付被安置人员的养老保险费用。安置被征地农民集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见或者要求举行听证会的，应在安置方案公告之日起10个工作日内向*市国土资源等有关部门提出。6 环境和生态影响分析 6.1 生态环境现状 *市地处长江三角洲，位于杭嘉湖平原东北部，南濒杭州湾，东临上海市，地理坐标介于北纬30度35分52分和东经120度57分121度16分（不包括海域）。属北亚热带季风气候，年平均气温16度左右，年平均日照时数在2000小时左右，年平均降水量1170毫米左右，全年无霜期225天左右。*属江南古陆外缘杭州湾凹陷，为一冲积平原。境内地势平坦，平均海拔2.8米，除东南沿海有呈带状分布的20座低丘和11座岛礁共4.89平方公里外，余为大片平原。广陈镇位于*市东北部，东与上海市金山区毗邻，距上海市区90公里。全镇区域面积55.84平方公里。广陈镇地处亚热带，属亚热带季风气候。全镇历年平均气温15.7度，历年平均日照2075.2小时，年平均降雨量1157.5毫米，无霜期为225天。气候温和湿润，雨量充沛，日照充足，四季分明。 项目所在区域工业较少，属一类无污染地区，空气质量较好，周边地势平坦，活动空间大。广陈镇与日本合资生态农庄及农业园区，发展生态农业，这也进一步提高了项目所在区域的生态环境质量。项目紧邻九龙山度假区，该度假区面积10.12平方公里，依山傍海，林木葱郁，风光秀丽，以“松翠、滩长、礁美、石奇、寺古”而闻名。该区群山起伏，森林延绵，大海浩瀚，岛礁点缀，又兼具享有“南方北戴河”之美誉的海滨浴场，蓄积了丰富的自然、人文资源和独特的佛教文化。6.2 拟建项目生态环境影响分析 本项目对环境的影响主要表现在项目在施工期间，施工噪音及施工过程中粉尘、废水和固体废弃物对周围居民和环境造成影响。1、废气污染依据本工程特点，现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，施工期间内燃机械和车辆尾气污染。2、施工噪声施工噪声污染主要来自施工中采用的大型施工机械设备，如各种打桩、吊装设备、混凝土拌、道路施工等还有运输车辆、拖拉机、卡车等产生的机械振动噪声和行驶噪声。3、水污染主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油；生活污水含有较大量的有机物和悬浮物。4、固体废物污染本项目施工期间产生的固体物主要为建筑垃圾、施工及挖土方产生的弃土、装修垃圾及施工人员产生的生活垃圾。建成使用后主要是生活垃圾。6.3 生态环境保护措施 项目在建设过程中或建成后的使用中，将采取严格的环境保护措施：1、施工期间所有土堆、料堆须采取加盖防止粉尘污染的遮盖物。施工临时场地、道路应定期洒水、清扫、冲洗，减少浮尘和汽车行驶扬尘。运输车辆应经过冲洗后驾离工地以减少污染城市大气，减少使用污染排放高的车辆和设备，及时清扫路面，减少扬尘。2、实行雨污水分流排水方式，污水排入市政污水管网，应尽快办妥污水纳管手续，保护项目内部地表水体的水质。3、杜绝焚烧建筑垃圾，不得在施工现场熔融沥青或焚烧油毡、油漆以及其它产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质。施工现场应设密闭式垃圾站和封闭式垃圾容器，施工垃圾、生活垃圾分类存放。生活垃圾应实行袋装化，由专人收集后负责清运。4、选择低噪音设备，合理布线，采取综合性减振、降噪等措施，确保项目内部环境噪音达到城市区环境噪音标准（GB3096-93）标准。总之，项目的建设应贯彻环境建设与经济建设同步规划、同步实施、同步发展的方针，在项目建设的同时，改善环境质量。通过明确环境质量目标，完善功能区划，合理布局，实行排放污染物总量控制，强化环境管理等措施，保持良好的环境质量。6.4 地质灾害影响分析本项目用地尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情况推测，项目所在地发生地质灾害的可能性较低，适合进行养老院的建设。6.5 特殊环境影响分析 本项目建设内容为养老院，属于现代服务业，非工业性项目，不会产生特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、烟气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。而且，拟建项目通过采取严格的生态环境保护措施，即可避免对周边景区环境的影响。此外，本项目用地范围内无文物古迹。从特殊环境影响上看，项目建设是可行的。7 经济影响分析7.1 经济费用效益分析7.1.1 项目投资估算本项目总投资估算由建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费和预备费组成。项目总投资为人民币34098万元（折合4990美元，汇率1：6.8320），其中建筑安装工程费为24486万元，设备及工器具购置费1762万元，工程建设其他费为5891万元，预备费为1959万元，项目投资估算详见下表：表7-1 *项目投资估算序号工程和费用名称数量单位单位造价合价（万元）一建筑安装工程费用66670M23673244861居住养老用房47640M23000142922综合服务用房19030M2374071173变配电5000KVA13006504室外总体40002M26072427二设备及工、器具购置费用66670M22641762三工程建设其他费用5891四预留费（一）*81959五总计（一+二+三+四）66670M25114340987.1.2 经济费用效益分析一、营业收入估算项目建成后的营业收入主要包括三部分，即养老用房的床位收入、护理费收入和其他收入。各收入估算如下所示：1、养老用房床位收入估算表7-2 养老住宅区床位收入估算表建筑类型套数（套）床位数（个）收费标准（元/套/月）年床位收入(万元）养老住宅区普通区50075035002100中档区1002007200864高档区6015010000720房费收入小计3684注：单套生活人数为项目达产期预计入住人数的平均值，在达产期内假定养老居住区全部投入使用。2、护理费收入估算护理费收费标准按每人每月600元计算，正式投入运营后可入住约1100人，护理费年收入为792万元。3、其他收入估算本养老院投入运营后还将提供餐饮、休闲娱乐、保健服务等，每年预计收入为1000万元。4、营业收入合计营业收入总计为以上各项收入之和，共计5476万元。二、经营成本估算本项目投入运营后主要费用包括工资及福利费、原材料及燃料费用、以及其他费用。1、人员工资及福利费护理人员及服务人员，每人每月工资及福利1800元，按250人计算，经营管理人员每人每月工资及福利10000元，按50人计算，项目投入运营后每年工资及福利费为1140万元。2、原材料、辅助材料及燃料动力费按营业收入的12计取，为657万元。3、其他费用按营业收入的5%计取，为274万元。4、经营成本合计项目达产后，每年的经营成本合计为2071万元。三、税收估算1、营业税金及附加按照营业收入的5.55计算，每年上缴营业税金及附加约304万元。包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等。2、所得税所得税按利润总额的25%计算，缴纳所得税总额775万元。3、税收合计正常运营年份，预计每年上缴税收合计1079万元。四、年净利润及投资收益率每年净利润营业收入营业税总成本费用所得税2325万元投资收益率2325万元/34098万元6.8%，从计算结果来看，项目的投资收益率较好，符合社会事业经营项目的收益水平，经济效益良好。7.2 行业影响分析7.2.1 行业现状养老服务业作为新兴行业，具有广泛的社会需求和广阔的发展前景。我国的养老产业上还处在认识和起步阶段，具体表现在如下几个方面：1、专为老年人提供服务的设施严重不足。目前，我国一对夫妇赡养四位老人的现象已经比较普遍，再加上抚养子女，劳动年龄人口的负担越来越重，使家庭赡养老人的功能弱化，急需发挥社会养老功能，以弥补家庭养老功能的不足。然而我国目前养老服务机构所能容纳的人数却只占老年人口的0.8%，落后于发达国家3%-5%的比率。2、现有的一般民办养老院服务的项目和内容不全，服务人员的素质参差不齐，老龄服务的质量都远远不能满足市场需要。另外，现今积聚的养老服务需求将呈多样化、迅速增长态势发展。未来养老服务内容将随各式各样的需求得到细分，高龄老人、单身老人、空巢老人、居家的病残老人等规模不断增大的各种特殊老年人群体，将提出更多的养老服务需求。养老院需要满足庞大的老年群体日益增长的物质文化需求，提供各种文体活动、医疗保健、心理咨询等全方位服务，提高老年人生活质量。3、从消费者的认知看，养老服务业属新兴产业，消费者对其的了解和认识还不多，目前多数老年公寓硬件设施不够好，护理水平不高，休闲娱乐设施少，无法满足老人们生活和心理上的需求，养老院要从加强硬件设施和软件服务上下功夫，靠良好的服务来吸引更多的老年人。7.2.2 项目对行业影响本项目建成后，规模较大、设施齐全、服务完善，对当地及周边地区的养老服务业产生带动和促进作用。由于现有敬老院的定位较低，不能满足当地及周边地区较高收入老年群体的高层次养老需求。而本项目定位于高端市场，在硬件设施和软件服务业方面都将为当地及周边养老服务业的发展起到示范作用。引入外资有利于推进社会力量兴办养老院。根据*省老龄委办公室发布的信息，目前*省的养老机构，国有经济依然占据主导地位。养老机构的10万张床位中，民办的仅仅占了10%左右，而这10%当中，也是以低档设施为主，一些民营企业兴建的养老公寓，发展仍处于起步阶段。由于是民营企业，目前还享受不到政府拨款等公办养老院的待遇，缺乏足够的资金，与公办养老院相比，硬件上存在一定的差距，同时，因资金限制也难提供全面优质的服务。因此，民营养老院想有更大的发展必须解决资金的瓶颈制约，而外资兴办养老院将打破资金的制约，进一步推进养老服务业的发展。拟建的项目有利于促进行业竞争，完善养老服务。鉴于养老院刚刚起步，本项目的建成运营能够避免个别企业垄断高端市场，增加行业竞争，从而促进各企业规范和完善服务，制定合理的价格，促进行业的健康发展。7.3 区域及宏观经济影响分析 拟建项目属于“朝阳产业”，具有服务多样性、全方位、大众化的特点，投入运营后将带动家政服务、医疗保健、助残、安装维修、保洁绿化、保安求助、代办代理等便民利民的社区服务业，有利于拓宽新兴行业服务领域，提高全市服务业的总量、质量和效益水平。拟建项目有利于拉动内需，促进消费，促进旅游等相关行业发展。拟建项目在建设过程中，将需要投入大量的人力、财力、物力，增加对施工、建材、劳务等的需求。此外，拟建项目将吸引高收入老年群体或其亲属到*市来度假、探亲等，从而促进消费，给商业、旅游等行业到来新的客户。*市旅游资源丰富，有国家4A级旅游景区东湖景区，有集沙滩、海岛、名寺、森林于一身的九龙山旅游度假区，以及晚清名宅莫氏庄园和李叔同纪念馆。拟建项目紧邻九龙山度假区，拟建项目的运营无疑会给周边旅游景点带来门票、餐饮等收入。促使周边土地增值，推动周边基础设施完善，带动周边房地产业发展。房地产业的发展可以带动建材、冶金、化工、轻工、电子、机械、家具、纺织、玻璃等相关行业的发展，同样相关行业的发展也给项目建设提供强有力的物质基础。资料表明，住宅业对劳动就业的连带系数发达国家为1:3，对于发展中国家来说，比值更高，可以促进装饰业的发展，带动菜市场、托儿所、学校、粮店、物业公司等配套设施，促进住宅市场的发展。拟建项目创造新的就业机会，为当地政府提供稳定的、较高的财政收入。项目前期建筑营业税、城市土地使用税、营业税、个人所得税等税收收入将为*市提供重要的一项财政收入。项目的建成运行将为当地创造约300人的就业岗位，提高当地居民收入。8 社会影响分析 8.1 社会影响效果分析8.1.1 项目影响区域拟建项目位于*省*市陈桥镇，项目建成后将为*市及周边地区的高收入老年群体提供良好的环境及全方位的服务。项目的社会影响区域为*市及其周边地区，其中主要社会影响区域为*市陈桥镇。8.1.2 项目社会影响效果分析本项目的建设有利于为长三角地区老年人提高生活质量，弘扬中华民族素有敬老、尊老的优良传统，构建社会主义和谐社会。随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，老年群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。关心老年人的需求，发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。帮助老年人解决生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。本项目的建设有利于促进当地劳动就业，提高当地居民收入。项目在的建设过程中，将会提供施工、监理等相关就业机会。本项目属于现代服务业，在投入运营后，将创造300多个就业岗位，并带动相关行业发展，增加当地居民的收入。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。本项目的建设有利于提高当地人口素质，本项目的目标客户为国内外收入较高人士，目标顾客群体素质较高，他们在此居住有利于提高当地人口整体素质。此外，本项目的建设有利于带动项目所在地周边基础设施建设，推进城市化进程。项目基地目前为毛地，地面有农田、农舍等，需要征用耕地，并进行拆迁工作，短期内将对当地居民的生活产生影响。合理确定征地补偿标准，及时支付征地补偿费用。探索多种安置方式，拓宽就业门路。业主和当地政府采取妥善措施是可以避免这种不利影响，让涉及到征地拆迁的农民满意。本项目的社会影响分析详见表8-1：表8-1 社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度不利后果出现可能措施建议1对老年社会福利及养老服务的影响弘扬了尊老、敬老的美德，改善了当地老年服务设施和服务水平，为当地养老服务业起到示范作用无2对当地居民就业和收入的影响项目将创造较多的就业机会，带动相关行业发展，增加当地居民收入无3对妇女、儿童等弱势群体的影响项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、儿童均带来积极的影响。无4对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响可带动当地文化、教育、医疗卫生和其他社会公共福利设施的快速发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。无5对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路、供水、排水、供电、燃气、通讯管网等基础设施的完善无6对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影响项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。无7征用土地与民房拆迁项目会占用耕地，项目所在地的民房需要拆迁有合理确定征地补偿标准，及时支付征地补偿费用，做好安置工作总体来看，本项目社会影响较好，项目的建设将为当地居民及城镇发展建设带来了良好的社会效益。8.2 社会适应性分析拟建项目的社会适应性分析，主要分析项目对其利益相关者的影响，是否满足包括当地居民、政府、最终用户在内的利益相关者的要求，拟建项目的主要利益相关者见图8-1。政府最终用户投资者受影响的当地居民项目施工单位咨询设计单位图8-1 拟建项目主要利益相关者在项目主要利益相关者中，第一类群体是受影响的当地居民，尤其是涉及拆迁或征地的农民，他们希望能够合理确定补偿标准，及时支付补偿资金。因占用土地而不能耕种的农民需要就业机会或自己创业，希望政府给予帮助或优惠政策。同时，项目所在地附近居民希望工程施工过程中或项目建成后不会影响到他们的生产生活。第二类群体为当地政府及有关部门。他们希望通过项目建设，带动经济发展，增加财政收入，同时也关心经济、社会、环境、资源等问题。鉴于本项目属于现代服务业，资源消耗少，不会对生态环境造成负面影响，当地政府积极支持本项目。第三类群体为项目最终用户。本项目的目标用户为高收入老年群体，他们希望能够在良好的环境中居住，同时能够享受优质的服务，自身权益得到保障。第四类群体为项目的投资者。投资者作为项目经济利益的直接受益人，希望地方政府和居民能积极支持本项目的建设，项目能够按期顺利完成并投入运营。第五类群体为项目的咨询设计单位、施工单位等，他们希望能够通过本项目的完成为自己的企业创造价值，展现自身技术实力和管理水平。从以上的利益相关者分析来看看，在落实好拆迁征地补偿工作情况下，项目的建设符合各方的要求，项目与当地的社会环境、人文条件是相适应的，。8.3 社会风险及对策分析为避免拆迁或征地造成不利影响，业主需按相关规定，合理确定补偿标准，及时支付补偿资金，因征地造成剩余人员，需要安置的，国土资源部门会同有关部门组织征地单位和投资方采用多种方式进行安置。项目投入运营后，尽可能把适合于农民就业的工作岗位，优先安排给被征地农民。业主和当地政府要加强对被征地农民的劳动技能培训，以提高被征地农民的就业竞争能力，被征地农民经商办厂、自主就业和自我组织起来就业，工商、城建、税务、金融、卫生、消防等部门要为其提供方便，提供小额贷款及税费优惠照顾。本项目采用市场化运作，市场风险由业主承担，不会造成的社会负面影响。9 综合评价及结论通过研究，本项目得出以下结论：1、项目建设必要性充分：长三角地区人口的迅速老龄化使社会养老负担日益沉重，养老的场所、设施、医疗、休闲服务等需求迅速膨胀，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要。本项目的建成将为长三角地区提供约1100个养老床位，提供高档的养老服务设施，缓解高档养老服务紧缺与老龄化日益加重的矛盾。项目的建设是必要的。2、项目建设条件具备：项目基地周边配套设施已基本齐全，项目基地建设环境良好，建设条件具备。3、项目财务效益良好：项目建成后，正常年份可获得营业收入5476万元，净利润2325万元。总投资收益率为6.8，表示项目的投资收益率较好，符合社会事业经营项目的收益水平，从财务角度看本项目是可行的。4、项目社会效益良好：本项目建成后将推动养老产业的快速发展，促进区域经济的发展，增加税收、促进就业。本项目具有良好的社会经济效益。5、项目风险控制能力强：项目的风险主要有政策、市场、建设经营等方面的风险，通过政府部门的大力支持、充分利用项目投资方的自身优势、确保拆迁安置工作的顺利进行、加强项目管理中的控制、加大市场推广力度等措施可有效防范和降低风险。通过对本项目的综合分析与论证，研究认为本项目的建设是可行的，建议有关部门尽快批复本项目，使其尽早发挥社会经济效益。