吉木乃县县城棚户区改造文本.doc

目录第一章 概 述1一、规划背景2二、规划编制的意义2三、改造方式2四、技术路线3第二章 棚户区现状条件分析3一、棚户区现状概况4二、棚户区现状综合评价6第三章 棚户区改造供需规模6一、棚户区改造规模6二、棚户区改造安置需求7第四章 棚户区改造规划期征收建设规模7一、规划期内征收范围和改造规模7二、安置房建设总量与用地规模10三、安置房年度建设计划10第五章 棚户区改造征收方案与补偿标准11一、依法组织征收11二、安置原则11三、棚户区安置补偿标准12四、单套户型面积配比13第六章 安置区建设规划13一、安置区建设用地布局13二、安置区公共服务设施规划15三、安置区市政基础设施规划16第七章 规划期征收建设投资估算与效益分析19一、规划期棚户区改造建设总投资19二、资金来源21三、效益分析22第八章 棚户区改造保障措施、政策和建议23一、规划实施措施23二、保障措施24三、政策支持24四、运作方式25五、实施建议26第一章 概 述 一、规划背景棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了县城内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。但也要看到，目前仍有部分群众居住在棚户区中。这些棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应，根据国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）和7月23日全国棚户区改造工作电视电话会议的精神以及自治区关于做好棚户区改造规划编制工作的通知（新住保办20134号）要求,吉木乃县人民政府于2013年10月委托我院编制吉木乃县县城棚户区改造规划。二、规划编制的意义实施棚户区改造，有利于改善棚户区低收入居民的住房条件，使其共享改革发展成果，促进社会公平;有利于完善市政配套设施和公共服务设施，改善县城环境，集约利用土地，提升县城承载能力;有利于扩大社会投资，剌激居民消费，拉动经济增长，带动社会就业，发展社区公共服务业，促进平安社区建设。三、改造方式棚户区改造坚持在国家和自治区统一政策指导下，因地制宜、因区制宜进行。凡是具有商业开发价值的片区，通过公开招标方式引导、鼓励有实力、有信誉的房地产开发企业参与改造;商业开发价值不高、改造难度大的片区，可采取政府组织、群众参与等方式改造。 危旧住房多、基础设施不配套的区域，以房屋拆建、完善基础设施、公共服务设施为改造重点。对可整治的旧住宅区，主要实施房屋维修加固、建筑节能改造和无障碍设施完善、环境综合整治。具备历史文化价值的片区和建筑，要通过加固、改造，保护好历史风貌。四、技术路线1、符合国家、自治区以及吉木乃县县城规划与建设规范标准和要求，强调社会、经济、环境的协调发展，实现可持续发展的目标。2、优化用地结构，达到人口、交通和市政配套的总体平衡，合理配置土地功能。3、注重与县城总体规划、控制性详细规划及土地利用总体规划的相互衔接。4、以县城住房建设规划为基础，结合县城综合交通、市政专项规划合理界定具体改造范围。5、摸清县城各类棚户区改造人口规模情况，确定县城各类棚户区需征收改造户数与规模、改造安置房需求总量和用地需求总量、安置房供应总量和建设用地总量。6、确定规划期限内及各年度各类棚户区改造人口规模、征收范围和规模，确定征收方案、补偿方式标准；确定安置房年度建设计划，明确安置房建设与用地总量、范围和规模，提出项目实施方案。7、估算棚户区规划期限内及各年度征收改造建设总投资，明确资金来源。8、积极开展棚户区改造前期的宣传工作，广泛征求棚户区居民的意见。第二章 棚户区现状条件分析一、棚户区现状概况1、县城棚户区改造范围界定吉木乃县城棚户区（危旧房），指县城规划区范围内，一层为主的独立院房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。2、县城棚户区概况本次规划在棚户区摸底调查阶段，按照属地管理模式将县城划分为十二个片区进行摸底调查，根据各个片区汇总数据，现状县城棚户区总户数822户，总人口2802人，今后县城棚户区改造任务仍旧复杂、艰巨。3、棚户区住户现状棚户区现有总户数822户，总人口2802人。现状住户主要分为两类，一类是自住户，另一类为出租户，目前自住户占多数。从空间分布来看，棚户区位置距离县城中心越近则出租户越多，距离县城中心较远的棚户区基本上以自住为主。棚户区内中、老年人及儿童较多。4、棚户区公共设施现状棚户区内除一些为日常生活服务的沿街商业设施外，基本无其他公共设施，尤其是教育、医疗、文体等公共设施严重不足。5、棚户区基础设施现状区内市政基础设施建设严重滞后，居民生活十分不便。道路基本为土路，道路无排水与照明设施部分区域无自来水或水压不稳定；无排水管网，生活污水任意排放；无集中供热；无燃气管网；电力设施已覆盖所有区域；电信设施未全覆盖。移动通讯网基本覆盖。6、县城棚户区分区本次规划按照街道社区片区将县城棚户区分为12个大区、13个中区及15个小区。二、棚户区现状综合评价1、部分区域地势起伏太大，自然灾害易发，不适宜作为建设用地。2、整体居住环境质量较差，急需改善。3、用地布局凌乱，缺乏公共绿地、土地利用率低。4、道路网系统不健全，道路狭窄，不成系统，路面未硬化，雨天行走困难。5、建设混乱，建筑物私搭乱建，过于密集，建筑质量差，安全隐患多，无法满足抗震与消防要求。6、市政基础设施与公共服务设施匮乏，环境卫生状况差，严重影响县城面貌。第三章 棚户区改造供需规模一、棚户区改造规模1、人口、户数规模平房住宅是县城住房发展历程中的一个缩影，反应了县城建设过程中某一历史时期的居住特点。上世纪6090年代，吉木乃县城区建设了大量的平房以满足人们的居住需求，90年代后也有少量的建设，之后也有零星建设，发展至今形成了大量的县城棚户区，这些棚户区分布在县城的各个片区。近年来随着经济的发展以及县城建设的需要，城区内由中心向外围逐步改造了一批棚户区。这些棚户区一部分因商业开发得以改造，另一部分在国家拨付少量资金的情况下也得以改造，但是这些棚户区占县城棚户区的比例较小，目前仍有大量的棚户区亟待改造。根据本次棚户区改造摸底调查数据，县城棚户区现状规模为822户， 2802人。2、建筑规模根据现状统计数据，目前县城棚户区建筑总面积41.77万m2。其中砖木结构建筑28.35万m2；土木结构建筑13.42万m2。二、棚户区改造安置需求1、安置房需求总量按照现行各地棚户区改造征收办法，在改造范围内被征收人的房屋原则上以1:1进行产权调换，以土木结构建筑为参照，砖混建筑按1:1.2折算，砖木结构建筑按1:1.1折算，按照上述方法估算，在全部采取产权调换的情况下，现状县城棚户区共需建设安置房建筑面积10.23万m2。2、安置用地需求总量现状县城有棚户区822户，建筑面积为10.23万m2，规划期限五年内需要改造325户，建筑面积为3.86万m2，按照套均90 m2计算，共需建设安置房427套。住宅层数为多层，安置小区容积率取11.3，则需安置建设用地3.03公顷。按照城市居住区规划设计规范相关要求，千人公共服务设施面积指标取1500m2/千人。第四章 棚户区改造规划期征收建设规模一、规划期内征收范围和改造规模1、规划期内征收范围和改造规模确定的原则（1）宜与县城近期建设规划确定的范围与重点建设区域相互协调；（2）宜与县城重大工程建设选址相互协调；（3）宜与现状棚户区居民改造意愿迫切程度相互协调；（4）优先选择县城基础设施条件优越的区域；（5）优先选择对县城面貌造成消极影响较大的区域；（6）优先选择现状基础设施条件差尤其是县城供水未覆盖的区域；（7）因地制宜，与县城经济发展水平和政府财政收入能力相匹配；（8）与近几年县城棚户区实际改造规模平均值相当；2、规划期限本次棚户区改造规划期限为2013年2017年，共计5年。3、规划期内征收范围和改造规模（1）征收范围图规划期征收范围图根据近年县城棚户区改造范围的分布情况来看，每年棚户区改造的范围依据项目需求呈现出分布广、规模小的特点，仅南区开展了大规模、成片区的征收改造。本次棚户区改造规划期内征收范围的确定按照“分片区、有重点”的原则将现状棚户区中的六个片区列为规划期内棚户区改造重点征收范围，各片区具体征收范围：一期一区，一期二区，一期三区，二期一区，二期二区，二期三区。（2）改造规模综合各方面因素，本次棚户区改造规划期内计划5年改造325户，占地面积8.25公顷，总建筑面积3.86万平方米。各片区具体改造规模如下：1）一期一区：征收户数94户，总建筑面积1.03万平米，征收土地面积1.71公顷；2）一期二区：征收户数27户，总建筑面积0.38万平米，征收土地面积0.54公顷；3）一期三区：征收户数19户，总建筑面积0.21万平米，征收土地面积0.6公顷；4）二期一区：征收户数40户，总建筑面积0.5万平米，征收土地面积1.7公顷。5）二期二区：征收户数49户，总建筑面积0.5万平米，征收土地面积1.3公顷。6）二期三区：征收户数96户，总建筑面积1.24万平米，征收土地面积2.4公顷。规划期内改造规模表片区名称征收户数(户) 建筑面积（万M2）征收土地面积（万M2）一期一区941.031.71一期二区270.380.54一期三区190.210.6二期一区400.51.7二期二区490.51.3二期三区961.242.4合计3253.868.25二、安置房建设总量与用地规模1、安置房建设总量本次棚户区改造规划期内需要征收各类住宅建筑面积共计3.86万平方米。2、安置房建设用地规模本次棚户区改造规划期内需要建设安置住房建筑面积共计3.86万平方米，安置区建设时，按照多层小区建设，平均容积率取1.27的情况下，共计需要安置用地3.03公顷。三、安置房年度建设计划本次规划期限为20132017年，共计5年，安置房年度建设计划如下：2013年规划重点改造50户，建设安置房90套；2014年规划重点改造50户，建设安置房89套；2015年规划重点改造50户，建设安置房55套；2016年规划重点改造95户，建设安置房104套；2017年规划重点改造80户，建设安置房89套；安置房年度建设计划表建设时序（年）改造户数（户）安置房套数（套）20135090201450892015505520169510420178089合计325427第五章 棚户区改造征收方案与补偿标准一、依法组织征收棚户区改造严格执行国有土地上房屋征收与补偿条例和有关法律法规的规定，在核发拆迁许可、确定补偿安置方案、行政裁决和实施强制执行等环节，认真履行法定程序。在年度拆迁计划中，优先安排棚户区改造项目。建立棚户区改造群众意见征询制度，充分尊重群众意愿。棚户区改造项目确立、改造方案编制、安置补偿方案确定、拆迁许可等工作，要积极发挥企业工会、街道、社区等基层组织作用，广泛征求职工和群众意见，充分吸收职工和群众合理化建议，取得绝大多数职工和群众支持。二、安置原则棚户区改造项目实行实物安置与货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。被拆迁人选择实物安置的，应“拆一还一，等值交换”；选择货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定。三、棚户区安置补偿标准根据关于加快推进自治区县城国有工矿棚户区改造的实施意见（征求意见稿），棚户区改造安置补偿采用实行产权调换与货币补偿结合，鼓励以产权调换方式为主。被拆迁人选择产权调的，应“拆一还一，等值交换”，选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定。结合吉木乃县县城实际情况，本次规划对吉木乃县县城棚户区改造安置补偿界定为以下四种情况：1、对吉木乃县县城棚户区低保户家庭安置补偿对吉木乃县县城棚户区中低保收入家庭，由政府纳入住房保障范围予以保障。对自有产权面积小于50平方米的低保、低收入家庭，按50平方米安置后，其无力购买超出面积的，超出面积部分登记为政府产权，按廉租住房管理，由其租住，待其具备能力后自愿购买。对自有产权面积超过50平方米的家庭，按照“拆一还一”标准调换产权后，不再作为住房保障对象。2、除低保户以外实行产权调换的安置补偿在充分保障被拆迁居民合法权益的前提下，在安置用房建设标准范围内，制定阶梯式安置方案，妥善安置被拆迁人。对产权面积小于最低安置标准（50平方米）的被拆迁人，安置住房面积超过其原有面积，但在50平方米以内的，超出面积部分按建造成本价购买；安置住房超出50平方米的部分，原则上按市场价格购买。3、除低保户以外实行货币补偿的安置补偿在充分保障被拆迁居民合法权益的前提下，在安置用房建设标准范围内，由具有相关资质的单位对拆迁房屋进行市场评估，并给于合理的价格，经过双方协商后最确定补偿价格。4、自动放弃政策性住房的安置补偿 由于被拆迁人单方面原因，无意愿安置政策性住房的，但是同意拆迁并以货币补偿进行安置补偿，并要求居住平房者，可以根据吉木乃县东山粱建设规划对其进行土地置换，划拨相应面积的宅基地，可自行建房。四、单套户型面积配比根据关于加快推进自治区县城和国有工矿棚户区改造的实施意见（征求意见稿），棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定，建设节能省地型住宅。棚户区安置回迁居民的户型面积应充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿，结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定，以中小套型为主，最小不低于50平方米，最大不超过95平方米。同时，要保持住宅户型和功能的拓展性，既要满足拆迁安置要求，又要兼顾未来居民生活水平提高和住房消费升级的需要。通过吉木乃县城乡建设局提供的历年来住房销售登记备案的情况分析看：套型建筑面积在70平方米以下的占12%；套型建筑面积在70100平方米的占65%；套型建筑面积在100120平方米的占23%。可以看出中等户型在吉木乃县较受亲睐。同时，本次规划结合历年来住房销售登记备案的情况，以及棚户区内居民的购买能力和意愿，还配建了一部分90120平方米的大户型。该类户型属于棚户区改造过程中通过货币补偿后所购买的住房，不享受任何棚户区改造的相关政策。第六章 安置区建设规划一、安置区建设用地布局1、安置区用地布局原则棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置;尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。要贯彻节能、节地、环保的原则，严格控制套型面积，落实节约集约用地和节能减排各项措施。2、安置区用地选址本次规划本着就地安置的原则，结合县城居住用地的实际情况，按照县城总体规划和控制性详细规划的要求，在县区范围内根据年度改造计划在重点改造片区内部选择了6处安置用地，分别为一期一区安置小区、一期二区安置小区、一期三区安置小区、二期一区安置小区、二期二区安置小区和二期三区安置小区。规划布局建筑布局：建筑以多层为主，严格控制建筑高度，适当控制建筑造型、色彩，使建筑与周围环境和谐融洽。贯彻“适用、经济、美观”的原则，建筑设计力求精致、典雅、美观。建筑色彩及造型体现时代特征与地方风格，建筑的风格统一协调，按照棚户区改造年度计划开发建设。一期一区安置小区主要技术经济指标一览表用地面积总建筑面积总套数总人口容积率建筑密度绿地率（公顷）（m2）（套）（人）%0.83103001143031.2420.6735一期二区安置小区主要技术经济指标一览表用地面积总建筑面积总套数总人口容积率建筑密度绿地率（公顷）（m2）（套）（人）%0.28380042801.362035一期三区安置小区主要技术经济指标一览表用地面积总建筑面积总套数总人口容积率建筑密度绿地率（公顷）（m2）（套）（人）%0.16210023601.3121.8735二期一区安置小区主要技术经济指标一览表用地面积总建筑面积总套数总人口容积率建筑密度绿地率（公顷）（m2）（套）（人）%0.425000551491.1919.8435二期二区安置小区主要技术经济指标一览表用地面积总建筑面积总套数总人口容积率建筑密度绿地率（公顷）（m2）（套）（人）%0.425000551521.1919.8435二期三区安置小区主要技术经济指标一览表用地面积总建筑面积总套数总人口容积率建筑密度绿地率（公顷）（m2）（套）（人）%0.92124001383131.3522.4635二、安置区公共服务设施规划棚户区改造项目要按照有关规定规划建设相应的商业和综合服务设施。加大投入力度，加快配套公共服务设施的规划、建设和竣工交付进度。要加强安置住房管理，完善社区公共服务，确保居民安居乐业。本次安置区公共服务设施规划严格按照城市居住区规划设计规范执行。居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。居住区配套公建的配建水平，必须与居住人口规模相对应。并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。公共服务设施控制指标(/千人)居住规模类别居住区小区组团建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积总指标16683293(22284213)21725559(27626329)9682397(13382977)10913835(14914585)362856(7031356)4881058(8681578)其中教育60012001000240033012007002400160400300500医疗卫生(含医院78198(178398)138378(298548)3898782286201240文体12524522564545756510518244060商业服务700910600940450570100600150370100400社区服务5946476668592927632819321628金融邮电(含银行、邮电局)2030(6080)255016222234市政公用(含居民存车处)40150(460820)70360(500960)30140(400720)50140(450760)910(350510)2030(400550)行政管理及其它46963772注：（1）居住区级指标含小区和组团级指标，小区级含组团级指标；（2）总指标未含其它类，使用时应根据规划设计要求确定本类面积指标； （3）小区医疗卫生类未含门诊所； 三、安置区市政基础设施规划本次规划不做各安置区修建性详细规划，各安置区修建性详细规划在下阶段年度实施过程中单独编制，本次规划仅对下阶段市政基础设施规划提出原则上的要求。1、道路交通规划（1）居住区的道路规划应遵循下列原则：1）根据地形、气候、用地规模、用地四周的环境条件、县城交通系统以及居民的出行方式，应选择经济，便捷的道路系统和道路断面形式； 2）小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行； 3）有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化； 4）当公共交通线路引入居住区级道路时，应减少交通噪声对居民的干扰； 5）在地震烈度不低于六度的地区，应考虑防灾救灾要求； 6） 满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求； 7） 县城旧区改建，其道路系统应充分考虑原有道路特点，保留和利用有历史文化价值的街道； 8）应便于居民汽车的通行；同时保证行人、骑车人的安全便利。（2）各级道路红线宽度居住区内道路可分为：居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。其道路宽窄，应符合下列规定： 居住区道路：红线宽度不宜小于20m； 小区路：路面宽6m-9m，建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m；组团路：路面宽3m-5m；建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于10m； 宅间小路：路面宽不宜小于2.5m；2、绿地景观规划居住区内的公共绿地，应根据居住区不同的规划布局形式，设置相应的中心绿地，以及老年人、儿童活动场地和其它的块状、带状公共绿地等。以公共绿地为中心，以宅旁绿地和道路绿地为点轴共同组成小区的绿地景观系统，做到点、线、面的有机统一，宜保留和利用规划范围内的已有树木和绿地。加强小区内小品、铺装、树种的规划设计。重视人与环境的关系，达到舒适、安全与良好视觉并重的空间景观效果。3、环卫设施规划小区道路每50-80m设一废物箱；在小区内设置小型垃圾转运站，每座用地面积不小于100m2；公共场所按标准设置公共厕所。4、给水工程规划规划供水接安置小区外县城给水管线。管径在DN100-300mm，管网环状布置，埋深2.8米，同时沿给水干管按120米间隔布置室外消防栓。5、排水工程规划根据现状地形条件及竖向规划，污水遵循集中排放，分散处理，就地利用的原则。污水管线布置采用低边截流式，东西方向道路污水管道为主干管，南北向道路污水管道为支管，局部地段处设置跌水井，降低管道的坡度。排水管管径为d300，排水坡度在0.4-6.0%之间，埋深2.4米。6、供热工程规划现状：片区现状无供热系统。热负荷预测：居住用地采暖面积综合热负荷采用50Wm2，公共设施用地采暖面积综合热负荷为60Wm2，估算总采暖热负荷。管线敷设：供热管网沿道路布置，采用地下直埋方式，管径在D150-300mm之间。热源：以总体规划确定的集中供热锅炉房进行集中供热。7、燃气工程规划天然气管道布置为环状，管网采用中压一级系统，从门站出口的天然气运行压力0.4MPa，进入县城区干管并接入各安置小区，经各安置小区管引出地面后进楼栋调压器，调压为2.5KPa供燃气具用气。管径在DN100-150之间。8、电力工程规划（1）用电范围：安置区范围内所有建筑及路灯。 （2）规划用电系统：低压配电系统、照明系统。 （3）负荷预测：住宅40W/m2 ，公共建筑50W/ m2 ，道路及绿地2W/ m2 ，需用系数0.50.9，同期系数0.8。 （4）电源：各安置区分别从县城干路电力10KV线引入。安置区均设一个配电房，变压器二次输出380/220伏低压电源供给用户。（5）线路敷设：低压干线采用电缆埋地敷设。 （6）电力及照明均采用电缆，小区车行道或建筑采用穿管直接埋地敷设。9、电信工程规划（1）电话用户预测：住宅电话规划按1.2部/户计，公用电话、办公电话按商业建筑面积1部/100m2计。 （2）管道规划：区内用户电缆网及中继电缆网采用地下管道敷设，在电信管道分支、转弯处均设置入孔，直线段入孔间距按100m-150m设。第七章 规划期征收建设投资估算与效益分析一、规划期棚户区改造建设总投资棚户区改造总投资包括两部分费用：征收投资与安置房建设投资。1、征收投资（Z）征收投资主要包括评估测量费、拆迁施工费、货币补偿费、过渡费等。（1） 评估测量费（Z1）本次规划参照吉木乃县现行评估测量费标准，取3000元/户，规划期内共计改造325户，则评估测量费Z1=325×3000=97.5（万元）；（2） 拆迁施工费（Z2）本次规划参照吉木乃县现行拆迁施工费标准，取25元/m2，规划期内共计改造建筑面积3.82万平方米，则拆迁施工费Z2=38200×25=95.55（万元）；（3） 货币补偿费（Z3）货币补偿费主要包括土地补偿费、附属物补偿费及二次装修费，本次规划期内共计改造325户，土地补偿面积3.86公顷，则货币补偿费为406.92（万元）；（4） 过渡费（Z4） 吉木乃县现行拆迁过渡费标准为每户1000元/月，补偿期限按18个月计算，则过渡费Z4=325×1000×18=585（万元）。（5） 征收总投资（Z）征收总投资Z= Z1 +Z2 +Z3 +Z4 =97.5+95.55+406.92+585=1184.97（万元）2、安置房建设投资（C）安置房建设投资主要包括建筑安装费、市政公用配套设施建设费等。市政公用配套设施主要包括供水、排水、供热、燃气、电力、电信、道路、绿化等。（所给单价均为包含其他费用、预备费用的综合单价）（1） 建筑安装费（C1）根据吉木乃县现行工程造价标准，建筑安装费取2160元/ m2，规划期内共计建设各类建筑面积建筑安装3.86万m2，则建筑安装费C1=38600×2160=8337.60（万元）；（2） 市政公用配套设施建设费（C2）本次规划参照吉木乃县现行工程造价标准，供水管线取360元/m；排水管线取408元/m；供热管线取1920元/m；燃气管线取276元/m；供电管线取360元/m；道路取384元/m2；绿化取240元/m2；本次规划根据各安置区规划示意图统计各类管线长度以及道路、绿化用地面积后得出：供水管线长度：2100 m；排水管线长度：1185 m；供热管线长度：1490m；燃气管线长度：1435m；供电管线长度：1435 m；道路面积：16110m2；绿化面积：175992.22m2；则市政公用配套设施建设费C2=5343.73（万元）；（3） 安置房建设总投资（C）安置房建设总投资C= C1 +C2 =8337.60+5343.73=13681.33（万元）3、 总投资（M）总投资M=Z+C=1184.97+13681.33=14866.3（万元）棚户区改造规划期内征收建设投资估算表。二、资金来源棚户区改造资金筹集方式主要有以下几种： 1、中央投资：国家县城棚户区改造投资补助资金； 2、自治区投资：自治区安排一定的资金，采取以奖代补的形式，对市、县县城棚户区改造给予支持； 3、地州投资：地州安排一定的资金，采取以奖代补的形式，对市、县县城棚户区改造给予支持4、县（市）投资：县（市）政府从财政预算、土地出让收益、住房公积金增值收益、公积金结余资金贷款、银行贷款、国有企业投资、房产开发投资、居民自筹、对口援疆资金等渠道筹集。三、效益分析1、经济效益分析棚户区改造项目，可以直接带动建材、建筑、服务业等产业的发展，经济效益非常显著，对地方经济和国民经济的发展有积极的推动作用。项目的完成将带动商贸、金融、信息、旅游、交通、物流等行业的进一步发展，增加就业率，提高土地的使用率，对加快县城建设步伐，发展区域经济,提高人们生活水平,具有十分积极的意义。2、社会效益分析棚户区改造项目设是改造县城环境，美化县城形象，优化投资环境的重要举措。改造项目可增加就业机会，对稳定社会秩序有着积极的作用。安置小区建成不仅满足居民的住房需求，基础设施配套程度及当地居民的生活质量和居住条件将得到大幅度提高。棚户区改造项目改善县城低收入及贫困家庭生活条件和居住环境，惠及广大居民，特别是生活困难群众，是一项民生、民心工程，社会效益十分突出。3、环境效益分析棚户区居民房屋多以平房为主，房屋多以土木结构为主，房屋密度大，市政基础设施差，没有配套的公共排水、供热、供气、照明等设施，集中供热率低，生活垃圾随意丢放，不仅直接影响到居民的日常生活，对县城大气环境、水环境也造成了不同程度的影响。“脏、乱、差”的居住环境严重影响居民的身心健康。棚户区的抗震防灾、消防安全和治安隐患突出，居民的居住条件和生活环境比较恶劣。通过棚户区改造，县城居住区将会是一个环境清新优美、配套设施齐全、抗震防灾达标、消防安全保障、社会治安良好的新型现代化住区。第八章 棚户区改造保障措施、政策和建议一、规划实施措施1、 规划实施原则（1）“征询民意、尊重民意”的原则。（2）按照“先安置、后改造”的工作方针，在拆迁补偿安置过程中严格执行相关法律、法规和政策,通过货币补偿与产权调换等办法保护被拆迁人的合法权益。（3）“统一规划，配套建设”的原则。棚户区改造要与基础设施建设、环境治理相结合，与社区建设相结合，与道路、给排水、燃气、供热等基础设施同步建设。2、 建设管理规定（1）结合现状，统一规划、分期实施、成片改造。（2）市政公用设施和交通设施采用“一次规划、分期实施”的规划原则。（3）在片区内进行建设时，首先应按控制性指标及要求进行平面布置，经规划主管部门批准后执行。（4）沿街建筑在满足有关日照采光、消防安全等有关县城规划设计技术规范以及县城街景环境等要求的前提下，还应当退离道路红线，留出足够的道路空间、建筑空间。（5）注重各类用地之间的衔接，处理好与县城道路、水体的关系。（6）考虑到部分片区地形坡度较大，在规划中应处理好防洪问题和地形高差的关系。3、 征收补偿措施棚户区改造安置补偿采用实行产权调换与货币补偿相结合，鼓励以产权调换方式为主。被拆迁人选择产权调换的，应“拆一还一，等值交换”；选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素,以房屋市场评估价格确定。二、保障措施1、审批保障措施 各项目负责单位要积极做好项目报审报批工作，审批部门要及时、主动审验批复，在依法依规的前提下，要做到优先评审、联审联批，保证项目如期开工，按计划完工。 2、资金保障措施 棚户区改造项目资金是关键。县财政部门要列出专项资金，并保证及时拨付到位。企业和有关单位要尽快向上级主管部门申请项目改造资金计划，确保资金足额到位。各相关政府要做好改造宣传，调动棚户区被拆迁户积极性，保证改造项目顺利实施。 3、配合保障措施 各相关责任单位或部门必须在棚户区改造项目组的领导下，顾全大局，上下联动，密切配合，合理推进。牵头部门要切实负起责任，遇到矛盾和问题要攻坚啃硬，绝不允许推诿扯皮、矛盾上交，确保按计划完成改造任务。对于具备拆迁改造条件的棚户区，应立即组织实施。三、政策支持1、县城棚户区改造安置住房用地纳入对当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及经济适用房和廉租住房建设项目可划拨方式供地，应在国有建设用地划拨决定书中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。县城棚户区改造规划中土地出让后所得收益全部用于当地县城棚户区改造拆迁安置。 2、棚户区改在项目免征县城基础设施配套数等各种行政事业性收费和政府性基金。安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对县城棚户区改造给予支持，新建安置小区有限电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。 3、棚户区改造项目在符合控制性详细规划和国家法律法规及标准规范的前提下，依照法定程序，经县城人民政府批准后，可适当调整规划设计条件。 4、鼓励金融机构在风险可控的情况下向符合贷款条件的县城棚户区改造项目提供货贷款，创新金融产品，改善金融服务。根据改造项目特点合理确定贷款条件，对符合信贷条件的项目要在信贷资金规模上给予保障 。有条件的可建立棚户区改造贷款担保机构，引导信贷资金投入。 5、被征收人选择实物安置的，在办理产权证时，对原拆迁面积部分免征契税。 6、棚户区改造项目中政府主导建设的廉租住房和经济适用房建设用地以行政划拨的方式提供；通过出让方式取得土地的棚户区改造项目，所得土地收益除按规划定期上缴国家、自治区的部分外，全部县财政用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。 7、棚户区改造项目一律免收县城基础设施配套费等各种行业行政事业性收费和政府性基金；以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目不征收土地契税；棚户区被拆迁户因拆迁而重新购买的普通住房价款未超出拆迁面积房屋部分，经主管地税机关审准，暂不征收营业税、县城维护建设税、教育费附加；被拆迁人依据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征营业税、县城维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。四、运作方式1、棚户区改造遵循政府主导、市场运作、成片改造、群众参与的原则，调动多方面的积极性推动改造工作。对有商业开发价值，自身能平衡的地块，采取市场运作方式改造；对没有商业开发价值，自身不能平衡用地的地块，采取政府主导的方式改造，由政府组织建设安置住房、经济适用住房和廉租住房，改善棚户区群众住房条件。 2、采取市场运作的县城棚户区改造项目，政府可组建或委托有实力的企业在组织实施房屋拆迁。拆迁安置补偿资金通过去也自由资金和银行贷款等方式解决。政府将拆迁后的净地通过招标、拍卖、挂牌出让，确定项目开发建设单位，并从土地出让金中安排拆迁安置补偿资金。 3、规划中属商住用地的县城棚户区改造项目，在净地出让时，可