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养老院可行性报告，养老院项目投资可行性研究报告，养老院项目可行性研究报告第一章 总论一、养老院项目概况二、养老院项目建设单位简介三、可行性报告编制依据四、可行性报告编制内容五、建设方案与研究结论第二章 投资项目建设的背景和必要性一、政策背景二、国家政府给予了民办养老院高度重视和政策上的支持三、养老院市场发展的历史背景四、完善养老院企业肩负着社会发展的历史使命五、“XX养老院企业”的创建将成为我省乃至全国社办高校之典范六、”XX养老院企业”办学模式大胆、开放、独具特色，是符合市场经济发展需求的七、“XX养老院企业”创建地点的优势及其发展的有利条件八、“XX养老院企业”有着得天独厚、现实可取的养老院资源 第三章 投资项目市场分析一、中国养老院企业发展状况分析二、养老院企业信息化发展状况分析三、养老院企业未来几年投入预测四、养老院企业市场发展特征分析第四章 投资项目建设选址和有利条件一、项目选址二、建设条件第五章 投资项目工程建设方案一、总平面布置及交通运输方案二、建筑结构方案三、弱电四、供、配电六、辅助生产设施七、消防 第六章 信息技术一、概述二、设计依据三、设计原则四、计算机网络系统五、信息管理系统六、设备清单七、系统及应用软件第七章 环境保护与消防安全、劳动安全一、环境保护二、消防安全 三、劳动保护第八章 节能、节水一、编制依据二、能源构成三、节能和节水措施 第九章 组织机构、劳动定员与培训一、组织机构二、劳动定员三、职工来源第十章 施工进度及教学实施方案一、建设实施方案二、教学战略三、项目建设管理第十一章 投资项目招投标一、招投标原则二、投标、开标、评标和中标程序三、评标委员的人员组成和资质要求 第十二章 投资估算与资金筹措一、投资估算二、资金筹措 集资筹建养老院可行性报告2010-10-18可行性报告：目录概述第 一 章 项目背景第 二 章 市场分析第 三 章 营销策略第 四 章 资金筹措第 五 章 财务分析第 六 章 风险应对第 七 章 发展前景第 八 章 结 论第 九 章 附 录 概述随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。北京市人口老龄化程度较高，养老问题更是不容忽视。而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。为了进一步了解目前北京市社区老年福利服务机构及其居住老年人的现状，我们选择了部分敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。一 调查的基本情况截止到2002年底，北京市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施314多所，床位25599张。其中向社会开放、接受公费、自费入院（所）养老的已近100所，规模大小不一，收费标准也有差异。此次调查我们选取了三所敬老院，分别为北京市东城区和平里街道敬老院、东城区东直门街道敬老院、海淀区四季青乡敬老院进行入院调查。调查共分为两大部分，第一部分为社区福利服务机构状况调查，包括机构名称、所有制形式、机构人员构成状况等；第二部分为社区福利服务机构内的老年人口状况调查，包括老人的家庭状况、身体状况、经济状况、以及对福利服务机构的评价等，旨在通过此次调查，初步了解北京市目前的社区福利服务机构以及福利服务机构的老年人状况。二 北京市社区福利服务机构状况（一）所有制形式这些敬老院在所有制上均属于各级政府。街道敬老院的所有权属于政府派出机构的街道 办事处；乡、镇敬老院的所有权则属于乡、镇政府。（二）人员构成这些敬老院一般都由行政管理人员、护理人员、医生和一般工人如厨师、清洁工人等组成。行政管理人员属于国家行政人员，其他工作人员则为敬老院聘用人员。（三）资金来源(略)（四）服务项目(略)（五）收费标准各个敬老院的收费标准并不统一，有的敬老院依据老人身体状况收费，分为自理老人、 半自理老人和不自理老人三种类型；有的敬老院则按房间收费，分为单间或多人间。最高的为每月8000元，最低的每月800元不等。三、福利服务机构的老年人状况此次调查在选取的三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。（一）基本状况图1：敬老院老人年龄结构 （图略） 1、 年龄结构如图1所示：在调查到的100位老年人中，8089岁的老人居多，为44；其次为70-79岁的老人，占29；6069岁以及9099岁的老人分别为14和10；没有百岁以上的老人。老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要他人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。表1 敬老院老人基本状况（略）2、受教育程度 (略)3、婚姻状况(略)4、家庭子女状况(略)5、工作单位性质(略)（二）经济状况(略)图2 敬老院老人经济状况（图略） （三）身体状况(略)这次调查到的老人当中，有10的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。有35的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有18的老人可以拜访左邻右舍；有37的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活（如图3（略）。图3 敬老院老人身体状况但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病，(略)。（四）来敬老院的原因(略)（如图4）（图略）（五）对敬老院的评价(略)表2 老人对敬老院的评价（图略） 第 一章项目背景1：.项目建设的必要性（1），解决老龄化社会问题的需要官方数据显示：目前中国60岁以上老年人口为142亿，约占人口总数的11，据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达10%以上（60岁）或7%（65岁以上时，标志着这个地区进入老年型。目前，我国60岁以上老人已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中一位老人；我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。北京和全国一样老龄化程度为10%以上,北京城里的老龄化程度更是不容乐观。在一些新近的调查报告中我们可以看到，大概每五位北京人中就有一位老人。想当年，四世同堂被传为佳话，现如今，北京人生活节奏明显加快，多数家庭都缺少足够的人力和精力照顾老人。如何养老成为主流人群的热门话题。有需求就有供给。(2)构建和谐社会的需要(略)“老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。”(3)加快社会福利事业发展的需要(略) 第 二 章市场分析1，市场分析据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其它)，按80%消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，这只占了居民消费总额的8.2%，中国老龄产业发展潜力巨大。 老年人由于生理心理的变化，有着与其他年龄段人群不同的特殊需求，需要社会为其提供适合其需要的特殊产品和特殊服务，只有这种需求得到满足，他们才会感到幸福。同其他年龄段人群一样，老年人的需求也是多种多样的，有生存需求、享受需求和发展需求等。而这最基本的三种需求在老年人身上都有体现。对于老年人来说，他们不仅希望能够吃饱穿暧，而且希望能够享受经济社会发展的成果，使生活过得更充实更有意义，使自己能够不断地完善提高，以实现自我价值。以上需求得到满足就要建一所专为老年人休闲娱乐医疗提供服务的综合企业，可以更好地满足老年人日益增长的需求，提高老年人的生活质量，增进老年人晚年生活的幸福程度。2，市场定位目前的养老机构种类很多有居住型，医疗型，临终关怀型，欲建成一所集养老，度假，疗养保健，娱乐，休闲为一体的综合性服务机构。属中高档型的老年公寓，老人们都有个人私密空间，有独立的居室、卫生间，可以自理餐饮，自由出入。个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。第 三 章 营销策略（一），经营理念我们要以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座东方的伊甸园。（二）规范服务通过周到细致的关怀，使入住老人体会到宽松，舒适，亲切的家庭韵味。注重以人为本，变管理为服务。做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关心，无微不至，热情周到。（三）,客户定位因资金有限，我们要分三期建设，一期目标为60岁以上，有养老金和医保的离退休人员，。（四）促销方式采取会员制和非会员制两种 (略)。 第 四 章 资金筹措 集资筹建每股100000元人民币起，享有一间养老标准间，终生免费入住。 或按年息5%三年还本付息115000元。宜居首都，安享晚年。一.投资回报，1入股 2回报 3义务1、入股1）每股100000元（B类），按银行贷款利率5%，3年还本付息； 2）每股100000元（A类），按银行贷款利率5%，享受每年分红，但撤股须按公司法；3）每股100000元（A+类），作为慈善捐入，不获利分红。 2、回报1）3年还本付息，作为债权人，不承担风险，但享受入住的各项优惠。2）A股，每股拥有一间产权，可免费入住。享受分红，风险共担，享受入住优惠。3）A+股，高尚股东，享受（1-2）各待遇，同时可参与经营，出合理化建议。 各股东在发起人同意的情况下，可查阅公司保密资料。 3、股东资格要求（义务）宣传推广本院，以身作责，遵守院五 章 财务分析（一）效益分析面对中国人口的迅速增长，老龄化的问题也成为中国目前急需解决的问题之一，而面对北京房地产市场所有领域激烈的竞争，一些精明的投资者已发现了一个新的投资机会私营养老院产业。据业计10间、 双人间 18 M2 计20间、 三人间 18 M2计20间、 夫妻间 18 M2计10间、 豪华套间 36 M2计10间，总计：床位150张 单人间：面积约18平，内设独立卫生间、热水器、浴霸、电话、电视、小冰箱、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫系统，床铺温馨舒适，是老年人安享晚年的适宜居所。 （图略）双人间：面积约18平方米，总计：月370000元（2）标准间20间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元, 共计月/人1350元，总计：月54000元（3）普通间20间，每间3人，床位费/月400元/人、伙食费/月450元/人，服务费/月200元/人， 计 月/人1050元，总计：月63000元（4）夫妻间 10间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元, 共计月/人1350元，总计：月54000元（5） 单人间10间 ，床位费/月1000元、伙食费/月450元，服务费/月300元， 计 月/人1750元，总计：月17500元总计：月/558500元人民币 纯利润元第 六 章一 风险分析（一）属于养老院自身硬件设施问题1 养老院床位的空闲，有这么几方面的原因造成。一是地域分布不合理。以北京为例，城区中60的老年人居住在城区当中，但是他所拥有的床位总数不足35。更多空的床位是在农村。这是一个主要的原因。2在一个原因，就是分类不清。名称的叫法没有经过统一规范的界定。叫老年公寓。叫老人院。那么到底它所具备什么样的服务功能。老年人并不清楚3还有一个原因, 养老院的竞争正在加大。以前投资人没想到养老院能赚钱，养老院的数量很少，以后几年估计养老院会慢慢多起来，竞争将从环境竞争向服务竞争过渡。由于养老院的投资较大，短时间内不会很快回本，市场的变动会增加投资收益的不确切。 （二）下面几点属于养老院软件即人为因素问题经验少，处理不当而产生诉讼纠纷。养老院发展仍处于起步阶段，可借鉴经验较少。大家都是摸着石头过河，所以在一些事情上也就容易产生诉讼纠纷。所涉及的案件的相关类型：房屋租赁、建工合同、供用合同、交通事故赔偿、借贷合同、购销合同；劳动争议、劳动报酬；财产权属、遗赠扶养、委托合同、财产损害赔偿、人身损害赔偿相关案件中显示出的具体原因1、送养人不能正确理解人的生老病死的情况，自己不愿承担相应的后果，案例：(略)。2、养老机构疏于管理的情况：a.案例：3、第三人（共同居住的被送养人）侵权导致与养老机构责任混合的情况。（三）与国有福利机构竞争(略)二、风险应对（一） 硬件问题1 解决选址问题(略)2 确定服务方向 颐养天年是目的(略)还有一个就是尊严。(略)还有一个问题就是亲情，(略)3 经营之道价格定位要合理办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭生活条件不错，但老人本人的钱并不多。就是说他真正入住养老院的时候，他个人的收入只能承担费用的60，而40的费用是需要子女补贴的，核心竞争力就是收费合理。这里的收费标准是：一个健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一个月的收费1350-2000元，需要护理的老人是2000-3000元，需要全护理的老人是2500-3500元；房间也是分级，单人房需要交包房费500元，一个老人每月2000元左右的生活费用，大多数家庭都负担得起；加上环境好应能够解决养老院床位的空闲，养老院才是现代化的养老方式。（二） 处理相关案件的法律原则(略)（三）从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题1、从事养老机构的人士，应当具有爱心、同情心及强烈的责任心2、在法律不完善的情况下，尽量制定详细、合理的协议书3、加强职工的素质教育，提高服务质量（四）国有福利机构竞争 （略）第 七 章 发展前景 一 市场预测（一）社会环境据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右；全国老龄委提供的数据显示，到2010年我国老年市场的年消费需求达到1万亿元。这两则数据显示出“银发经济”的无限商机，而养老服务无疑是其中的一大亮点。那么，投资养老院“钱景”到底如何？这一领域的创业门槛是否高高在上？一项统计数据显示，目前我国60岁以上的老年人口已超过1.43亿。2010年仅上海市老人就占全市22%以上,北京紧随其后. 人口专家预计，2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例20%.使“银发经济”商机日益凸显。在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。据统计，目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等450家左右，而全市老年人口比例（60岁以上）已达人口总数的20%，就目前形势而言，养老场所供不应求，只能达到市场需求量的1%。因此，在我市发展养老事业，同时也是一阳光产业。据国家民政部门预计，到2010年，我国 “空巢”比例70%左右。在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。但相比其它创业领域，其投资周期较长，因此，投资这个行业，不要有急功近利的心态，要有长线投资与稳步回报的心理。（ 二 ）思想观念在过去，养老院主要是由政府和慈善机构开办和经营，人们把到养老院视为不孝之举，因此收留的都是那些无经济能力的孤寡老人。随着市场经济突飞猛进,人们的观念发生了历史性的转变，为了使老人在晚年生活得到更温馨、安逸，他们尽量给老人提供舒适的环境和理想的场所。而老人们也欣然向往晚年的集体生活的乐趣。据05年的社会调查，全市大中型养老中心（即便有些服务较差的）也基本爆满。就环境而言，我们所兴建的养老中心可以称得上全市一流的。八结 论、（一）加强人员培训，提高服务质量(略)（二）而创业成功需注意五点收费适中。证照齐全。专业知识。谨慎选址。用足政策。“我们的项目总体投资规模，定位“中高端”的服务模式：(略)特别制订每名护工最多护理6人，超过每名护工最多护理20人的国际标准。 第 九 章 附 录一；土建 （略）敬老院主要建设内容一览表(略) , 主要设计标准及规范 参照文件(略) 总平面布置（略） 成都某老年公寓商业计划书 引言：人口老龄化顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。 我国老年社区的现状与发展我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。一、老年公寓需求的不断增长。1、中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。2、观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前”四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活，52.4的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8认为这种方式很理想，而有35.2的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6仍愿与子女分开住，有15.4的则希望与子女同住（城市规划2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国 等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4，其中独居老人为13，偶居的占49.4（老看住房专题会议论文集2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。5、随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3的比例为宜（发达国家一般为45）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。二、中国老年公寓的特点老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。1、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。2、老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。3、设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交 流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。4、规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。5、老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。三、老年公寓（老年社区）的现状与问题老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。1、老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。2、老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3、老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3希望每月所需费用不超过1000元（中外房地产导报2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400500元（老年住房专题会议论文集2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条 件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。5、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。索引：一、内容概要二、公司简介1、公司概况2、发展目标3、现有业务4、经营理念5、客户概况6、管理队伍三、项目市场背景与市场情况分析1、养老服务社区涉及的一些宏观环境分析2、养老服务社区的市场情况分析3、主要竞争情况分析四、SWOT分析与关键问题分析1、机会2、威胁3、优势4、劣势5、关键问题五、目标与目标可行性分析六、营销计划1、目标市场2、产品3、价格4、渠道5、促销七、财务计划与财务分析八、其他正文：一、内容概要1、本商业计划书说明了四川秋实实业开发股份有限公司准备在2003年，开发“秋丽”养老服务社区项目的计划。2、本计划书涉及的时间为2003年2005年两年。3、开发“秋丽”养老服务社区项目，对于本公司来说，是基于目前中国“银色市场”日渐增长的趋势来考虑的。这一项目的开发将是一举多得：一是为公司找到了新的利润增长点；二是延伸了公司的产业链，完善了老年产业服务体系；三是提升了“秋实”公司的知名度，为公司的未来发展开拓市场做出贡献。4、本计划书涉及的主要目标是：分为两期建设“秋丽”养老服务社区成为我国西部第一个大型现代化的、专业化的、高档次的老年社区。“秋丽”养老服务社区各类住房共2450套， 根据精确预估，社区住房销售的预期收入为18674万元，社区住房销售可获得现金利润2375万元，此外还可以得到公用建筑的资产2025万元。另外，社区每年的管理服务活动将为公司创造利润153万元。5、实现以上销售和利润目标，由于销售市场广阔，市场需求旺盛，经过专业的对本项目的投资分析，实现本计划书的市场风险不超过3%。6、“秋丽”养老服务社区的总建设成本15769万元，由于社区在建设中同时销售，故该项目先期投资为6000万元，秋实公司可以自筹资金1/3，即2000万元，其余开发资金可以由其他有资金的项目投资者以股东身份提供，公司定期提供分红，并为股东购房提供优惠。二、公司简介1、公司概况四川秋实开发实业股份有限公司的前身为“成都灵新墓葬”，创建于1997年，是四川省民政厅批准，四川省机构编制委员会登记注册，四川省计委立项的殡葬及殡仪综合服务改革试点项目。2003年，报经四川省人民政府批准，公司整体变更设立名为“四川秋实开发实业股份有限公司”，由成都天仁房地产开发公司和张敏隆等25个自然人发起成立，是全国殡葬业和老年产业的第一家股份制企业。公司现注册资金12901.5万元，拥有2个全资子公司和一个控股公司。此外公司严格按照公司法规范运作，实行董事会领导下的总经理负责制。公司已开发项目灵新墓葬墓地和东林火葬殡仪馆。在陵园观光化、服务专业化、管理科学化等方面均有显著建树，取得了很好的社会效益和经济效益。使以塔位销售为主的经营收入稳定增长。2、发展目标四川秋实开发实业股份有限公司长期发展目标是通过全面进入老年服务市场，通过在老年服务市场抓住养老、送终服务等方面各项核心业务，成为四川乃至全国最大的从事老年服务行业市场的领先者。公司主要通过在养老服务、老年产品开发、殡葬、殡仪、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念时的郊游服务方面，逐渐成为以“银发（灰发）市场”为主体，构造出一个完整的服务产业链，争取经过十年左右的发展，使公司能够达到年收入过亿，在老年市场上，成为西南甚至全国最大的全程服务的老年服务公司。此次公司投资“秋丽”养老服务社区项目，就是开始在殡葬业务成功以后，按照公司的长期发展目标要求，进行产业链的向上扩展，此项目将与公司另外一个老年服务投资项目“宝光永生堂”一起开发。这两个项目完成后，将使公司的年营业收入从现在的3000余万元上升到8000余万元，并可实现公司长期发展战略中的第二阶段发展目标之要求。3、现有业务四川秋实开发实业股份有限公司现在从事的是殡葬火化、殡仪服务、灵骨存放、家人对死者常年的祭祀服务及（在园林观光和休闲时的）附加服务。灵新墓葬园区地处成都市近郊新都区斑竹园镇，占地105亩，建筑面积6万多平方米，是一座集建筑、雕塑、园林于一体，融观光、祭祀、休闲与其中的祭祖圣地和艺术殿堂。公司采用塔葬这种全新的概念，既顺应了国家节约土地的殡葬改革发展方向，又满足了千百年来中国人民重视送终，以寄托哀思的愿望，为生命画上圆满的句号，显示出它强大的生机和活力。四川秋实开发实业股份有限公司目前已是西部地区最大的、有着完整硬件设施和配套服务的殡葬服务企业。公司下属的灵新墓葬公司现在已经开发的主要产品是用于骨灰存放塔位。根据存放位置的差别、存放环境外观差异，设有“千禧型”、“金玉满堂”、“富贵迹象”、“百家姓氏圣坛”等十余大类上百种型号的塔位。墓位设计成艺术墓形式，注重满足顾客对已故亲人安置的个性化要求，面向的是中、高档消费群体，占据了殡葬业的高端市场。 经过在殡葬服务业领域的6年经营，公司以成为这项业务领域中的绝对领先者。迄今为止，在相同业务领域，公司没有现实的竞争对手。现在公司经过多年经营，留存利润已有3100万元。4、经营理念本公司的经营理念是在老年服务业务领域 2001年，担任河南葛天塔陵园的董事长。张敏隆先生长期身居重要的管理领导岗位，职业经历丰富，战略分析和决策能力突出，已从事老年产业多年，行业经验丰富，在本行业享有盛誉。2)、副总经理刘可先生刘可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崃市，曾就读于重庆建筑工程学院，系大学本科毕业，具有高级工程师职称，中共党员。 1967年9月1991年5月，在宜宾造船厂工作，历任工人到厂长；1991年5月1997年1月，任四川省交通厅航务管理局副局长；1997年4月今，入四川秋实开发实业股份有限公司，任副总经理。刘先生长期担任领导职务，具有敏锐的战略眼光和极强的协调能力。3)、副总经理白英敏先生白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省绵竹市，成都理工学院大专毕业，具有高级经营师职称。1980年1986年，就业于绵竹市钟表电器公司，任分公司经理；1986年1996年，自己办厂、开公司，任经理；1997年1998年，在重庆龙东寺塔陵公司人副总经理；2002年，美国西北大学获MBA学位。白英敏先生长期在市场中行走，熟悉市场的全程运作，并具有全球视野。4)、财务总监甘云碧女士会计师职称。1954年生，从事财务工作27年，曾任四川省煤炭工业管理局审计处审