XX市农村宅基地使用现状调研报告.doc

XX市农村宅基地使用现状调研报告摘要现行农村宅基地房屋在流转、城市化进程被征用占用及补偿情况等面临法律保障缺失。本文对我市农村宅基地使用现状、我市农村宅基地使用中存在的主要问题和完善农村宅基地使用制度等方面进行了调查分析。一、我市农村宅基地现状 我市辖东港区、岚山区、莒县、五莲县和日照经济开发区、山海天旅游度假区，共有54个乡镇、街道办事处，下辖3126个村居，人口2845万，农村总户数828177户，农业人口2386万人。全市面积53lOkm。全市现有农用耕地总面积1700km：，其中常用耕地1660km。人均耕地712m。，全市农村宅基地829240处，15507万m。户均187m：，人均宅基地面积62m。，空闲宅基地占农村宅基地总面积的20一30左有，按25计算我市农村空闲宅基地38767万m。，农村宅基地房屋出租只有靠近市区、县城驻地、乡镇驻地及靠近省道、国道沿线农村集贸市场所在地的农村有房屋出租约占农村宅基地房屋的3左右。用于居住的农村宅基地房屋租金一般是每处房屋年租金25003000元不等，而用于经营的每处农村房屋年租金按所在的位置年租金一般是l一3万元左右。 在调查中我们发现，农村宅基地房屋的买卖有以下三种情况：一是处于城中村改造的农村宅基地房屋买卖，因面临着旧城改造，一旦改造一处住宅就可兑换两处楼房和5-10万元的现金补偿，所以，这种情况下农村宅基地房屋买卖几乎为零。二是城郊农村宅基地房屋买卖。主要由城镇居民和远离城区的外村村民购买，由于有城镇居民的参与购买致使房价较高，一处15m x 15m的住宅其价格在20万元到30万元。三是远离城区的偏远农村的宅基地房屋买卖由于是远离城区的偏远农村，宅基地房屋买卖主要是在本村村民之间进行根据房屋新旧程度和位置的好坏房屋价格在35万元左右。 我市农村宅基地的征用和占用主要是市区城中村改造和乡镇驻地的道路拓宽征用或占用沿路农民住宅。占用后的补偿标准有所不同，城中村改造占用农民宅基地住宅的兑换标准是一处住宅(一般是15m x 15m)兑换lOO平方米和80平方米。的安置楼房各一处，同时在占用农民宅基地住宅到安置楼建好之前还给予农民搬迁费、回迁费、临时房屋租赁费等补贴25万元不等。乡镇驻地的道路拓宽征用占用沿路农民住宅的补偿一般是再给农民划出同等面积的宅摹地一处及相应的经济补偿，一般是每平方米1000元左有，使农民在旧房被征用后能建得起新房并不因此而致贫。 二、我市农村宅基地使用中存在的主要问题 1法律法规不完善有关规定滞后，加大了农村宅基地管理难度 关于农民宅基地管理的法律法规数量少，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策凋整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。我市在2008年颁布了日照市农村宅基地管理暂行办法(日政发200862号)的宅基地管理办法，但由于各区县宅基地管理政策内容上的不统一，且不够规范，加上管理力度上的差异。宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部m台了关于加强农村宅基地管理的意见，但是以部门意见的形式出律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，内容比较粗浅。宅基地管理中的新情况、新口J题较多，难以做到公平公正，审批管理漏洞也多。个别村干部暗箱操作导致的宅基地分配上的不公平。土地管理部门在宅基地审批过程中滥用职权、违反法定程序等严重。 2宅基地规划滞后，在一定程度上导致农村住宅建设用地规模失控缺乏村镇建设规划、村庄布局规划和控制性详细规划规划滞后，规划的j；I导作用与控制力度不够，未能合理确定农村居民点的数量、布局和用地规模，从而在一定程度上阻碍了城镇化及居民小区、中心村的建设，导致农村住宅建设用地规模在一定程度上的失控。 3空置住宅大量存在，超标准占地现象较为普遍 随着城市化进程加快，在目前相关配套改革滞后的情况下，农村住宅空置现象将较为普遍，并且宅基地超标准占地比例较大。人均宅基地面积严重超标。受利益的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。宅基地隐形交易也加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度，交易纠纷不断，更易导致矛盾激化，往往会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。同时随着城市化进程加快，一些富裕起来的市郊农民纷纷进城购房，成为城市居民，他们留在农村的宅基地受现行法律、法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，导致市郊农村出现大量闲置的宅基地。 三、完善农村宅基地使用制度 1加强立法制度建设，规范宅基地便用权的流转一是要明确宅基地使用权条件。只有农村集体组织的成员才有权利申请宅基地，除此之外，其他任何人不得申请宅基地使用权。只有以生活上的需要为理由才可以申请宅基地，并且一户只能申请一处宅基地。二是作为被转让的农村宅基地必须是经过集体组织同意，已办理相关法定手续而实际取得的，这是转让的前提条件，并非将农村一切土地不加限制地均列入可转化的宅基地而予以流转。三是宅基地使用权流转要放开对象和范围，而不是局限于现有的本集体经济组织内部符合申请宅基地的人员。现行法律规定只允许农村宅基地在集体组织内部转让，这种规定是不符合实际的。因为在集体组织内部，农民申请宅基地时，都是基于自己的特定需要，在实际分得宅基地的人之间并没有转让的必要。而对于没有宅基地的村民，在目目前农村宅基地无偿取得的情况之下。又完全可以通过申请而取得宅基地。所以宅基地的转让范同应不加限制。向社会各类购买对象放开。2建立农村宅基地期限使用制度物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，到期自动续期。3完善宅基地规划与审批制度 完善现有农村宅基地规划制定详细的村庄土地利用总体规划方案，上级主管部门要认真把关，控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。优化农村土地利用率。完善宅基地审批制度，市、县加强农用地转用审批的规划和计划审查，对符合规划，符合农村宅基地占用农用地计划指标的。由市、县人民政府分年度一次性批准农用地转用，报省级人民政府备案。对存量宅基地的原址翻建改建，只要符合土地利用总体规划和村镇建设规划由乡(镇)人民政府批准，县级人民政府实行备案制。总之，立足我市农村宅基地使用现状，建议有关部门应当在保障农民利益的前提下，制定相关的政策措施，加强对农村宅基地使用制度的完善，对宅基地流转进行科学管理和有效引导，促进农村宅基地集约利用和健康发展。二一二年五月二十三日