上海创意产业园发展现状分析报告.doc

上海创意产业园发展现状市场调研报告目 录一创意产业定义及分类二创意产业园市场现状分析1区域分布2产业定位3建筑风格4租金水平5配套设施特点及租金状况6服务特色7优惠政策情况三创意产业园开发的一般模式介绍（主要功能区、赢利模式、运作模式）第一部分 创意产业定义及分类一创意产业的起源据介绍英国在十八世纪已经开始实践文化创意产业，不过长期以来，创意一直没有被看作产业或者产业化程度还不高。1986年，著名经济学家罗默（ P. Romer ）就曾撰文指出，新创意会衍生出无穷的新产品、新市场和财富创造的新机会，所以新创意才是推动一国经济成长的原动力。但作为一种国家产业政策和战略的创意产业理念的明确提出者是英国创意产业特别工作小组。1997年英国大选之后，首相布莱尔提出“新英国”这样一个构想，希望改变英国老工业帝国的陈旧落后的形象。作为“新英国”计划的一部分，工业设计、艺术设计等领域有着崇高的地位。布莱尔还着手成立了“创意产业专责小组（ Creative Industry Task Force ）”，并亲自担任了主席，推进文化、个人原创力在经济中的贡献。创意产业这个观念自英国正式被正名，并在几年内快速地被新加坡、澳洲、新西兰、台湾与香港等国家和地区调整采用。二创意产业的定义1998年，英国创意产业专责小组对创意产业作了如下定义：源于个人创造力与技能及才华、通过知识产权的生成和取用、具有创造财富并增加就业潜力的产业。上海的创意产业具体是指：以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业。三创意产业的分类英国创意产业专责小组定义创意产业13个行业，具体包括：广告、建筑、艺术品和古玩、工艺品、设计、时装、电影与录像、动漫、音乐、表演艺术、出版、软件与电脑服务、电视和广播等。上海则对创意产业确定了五大类重点发展行业：研发设计创意、建筑设计创意、文化艺术创意、时尚消费创意、咨询策划创意等。四上海创意产业园的历史上海的创意产业园区要追述到20世纪90年代末期，由于早年政府对“创意产业”园区的创立和支持都不大，所以早期的创意园区都相对独立和散乱，就如位于苏州河畔的“creekart苏河现代艺术馆”来说，它建于1912年，早年一直作为民族资本家荣毅仁的第一个面粉厂，但是在解放以后，该厂房一直作为废弃的仓库所用至90年代左右，随后在2000年前后该仓库被台湾艺术家租借下来作为自己的艺术创作中心，可是经过几年的发展后，由于很难承担每年近150万元的租金，所以在2004年随着上海市“创意产业园区”计划的实施而成为上海市第一批“创意产业园区”的代表。而对于另外一种“创意产业园区”来说，他们在上海市未颁布发展创意产业园区之前就已经以一群有着共同的兴趣、爱好而相互聚集在一起形成一个工作的团体并形成了“创意产业园区”的雏形，如位于泰康路上的“田子坊”就属于此类创意产业园区。“田子坊”早在10年多前就有一批从事创意艺术的人自发相聚到这里，如著名书画家陈逸飞、英法等国家的艺术家来此开设设计工作室并经过十年的发展已经在此形成了上海视觉创意产业基地，同时在2003年泰康路田子坊由英国女设计师克莱尔对老厂房进行了重新设计，目前已进驻了十多个国家和地区的近百家视觉创意设计机构，成为上海最大的视觉创意设计基地，形成了一定的视觉创意设计产业规模，聚合了一批顶级视觉创意设计专家，不仅带来了当今国际最新的视觉创意设计理念，而且吸纳了上海本地的设计师一起参加工作，为上海培养了不少设计后备人才，使泰康路成为上海后期视觉创意设计人才的“培养基地”。第二部分 上海创意产业园发展现状一上海创意产业园发展总况目前上海已建、在建和即将建设的创意产业园共计52个，其中，已建成并使用中的有29个；即将建成的项目有2个；即将开始建设的有9个项目。1区域分布目前上海创意产业园发展规模已达到52个，主要集中在市中心各个区，其中，西部地区的长宁和徐汇发展数量最多，分别达到11个和8个；北部地区主要集中在虹口、杨浦和闸北，分别有7个、5个和4个，普陀相对略少，仅2个；中心城区的静安、卢湾和黄浦，分别有6个、3个和2个；浦东新区数量比较少，仅3个；另外，青浦朱家角旅游区内也有1个创意产业园。2建筑风格在52个创意产业园中，建筑风格大致分以下几类：历史保护建筑改造共5个项目，属于上海登记在册的历史保护建筑。此种类型在不改变建筑外貌及建筑内部结构的情况下，将建筑外部环境进行整治，并完善相应的配套工程，使之适应现代化办公需求。案例说明湖丝栈（招商中）始建于清同治十三年(1874年)，由湖州丝商筹建，当时主要用于湖州茧丝的加工、储存业务。现存的“湖丝栈”为一幢砖木结构二层楼房、一幢砖木结构三层楼房，楼上楼下均为仓库和工场实用的大统间格局，具有典型的时代烙印和江南风格。最为难得的是跨度分别为9米和17米的横梁均为整根原木，无任何拼接，顶楼更是连中间支撑都没有，在上海实为罕见。四行创意仓库（已建）始建于1913年，解放前曾是金城、盐业、大陆和中南这四家银行的仓库。它是一座钢筋混凝土结构的六层大厦。在第二次中日战争期间，由于谢晋元中校率兵誓死抵抗日军，四行仓库成为了爱国主义的象征。德邻公寓（尚未启动）始建于1935年，英国设计师负责设计，原为解放前上海第一批白领居住区，1947年后由上海信谊药厂使用，经过1979年至1988年间三次改造加层后，现为六层（局部七层）钢筋混凝土框架结构房屋。老场坊（尚未启动）建于1933年，是远东最大的屠宰场，总建筑面积3.3万平方米，堪称上海最大的保护建筑，充满英式建筑风格的主体建筑一侧呈圆形，一侧为方形。2577创意大院（招商中）始建于1870年（同治九年），李鸿章责成丁日昌、冯光骏等在龙华寺北购地80余亩，筹建龙华黑药厂(又称火药厂或制药厂等)，并选中此地成立了中国第一个工业设计所。目前规划建筑物70幢，其中9幢为历史保护建筑。注：历史保护建筑改造为创意产业园，虽然成本不高（可改造部分很少），但最大的难度在于无法对外墙、内部结构进行调整，使一些公建配套设施无法更新，如中央空调外机安装、卫生间设施等，另外，底层也无法开辟通透的橱窗展示空间。但是，历史保护建筑所散发的文化气息是现代建筑无法比拟的，也受到创意型企业的追捧。旧厂房改造是创意园区最普遍的模式，有40个项目属于厂房改造项目，一般可分以下两种模式：改造型模式通常用于容积率较低的项目，通过对外立面改造以及内部空间的再次分割，目前大部分旧厂房改造型项目都邀请世界著名建筑设计师进行设计，体现出强烈的文化氛围。案例：普陀的M50、长宁的创邑·源、创邑·河等旧厂房改造型创意园区，改造成本相对较高，但比较受市场欢迎，尤其是建筑风格比较有特色的项目，十分受创意型企业的追捧。改善型模式一般以独幢的厂房办公楼为主，楼层较高，外立面基本不作改造，仅进行翻新，同时，对内部配套设备进行更新，比较适合IT软件行业入驻。案例：闸北的工业设计园、长宁的天山软件园、徐汇的X2创意空间等旧厂房改善型创意园区，多为七、八十年代建造，以单幢十层左右旧办公楼为主，内部设施相对略新，改造成本不高，相对市场租金略低。新建项目以独幢高档办公楼为主，配套标准相对比较高。案例：徐汇的数娱大厦、浦东的张江文化科技基地、杨浦的海上海等3创意产业园办公租金水平创意产业园是以产业为主的办公园区，办公部分的租金体现了整个园区的成熟度水平。通过对已开业和即将开业的37个创意产业园的租金调查（徐汇区的设计工厂目前只服务于上师大美术学院，暂不对外招租，故不作统计），各个区目前租金水平如下：中心城区地段优势带动租金水平，基本都达到3.5元/·天。中心城区的黄浦、卢湾、静安区，共有9个已开业和即将开业的创意产业园（黄浦的旅游纪念品大厦属于商铺型创意园区，故未作统计），大部分租金水平都在2.5-4.5元/·天；另外，卢湾的同乐坊由于定位于时尚消费产业，商办区别不大，因此，整体租金报价略高，达到4-10元/·天。中心城区（黄浦、卢湾、静安）创意产业园办公部分租金水平一览创意产业园区域地址租金物业费田子坊卢湾泰康路210弄3.5静安创艺空间静安康定路1147号2.8-3.6E仓静安宜昌路751号2.8-4.5传媒文化园静安昌平路990-1000号2.5-3.5卓维700卢湾黄陂南路700号3.5-4.5静安现代产业园静安昌平路68号3-4.598创意园静安延平路98号4-58号桥卢湾建国路8号6-8同乐坊静安余姚路66号4-10单位：租金-元/·天；物业费-元/·天西部地区整体租金水平较高，基本在2.5-3.5元/·天。西部的长宁和徐汇区，共有13个已开业和即将开业的创意产业园，其中，有6个项目租金水平在2.4-3.2元/·天，大部分项目都为厂房改善型模式，改造力度相对较小，同时，内部基本以毛坯交付；湖丝栈、2577创意大院等2个项目属于历史保护建筑改造项目，由于历史文化氛围比较浓厚，虽然目前周边环境、交通情况都比较差，但租金水平依然高达3-5元/·天；创邑·河、创邑·源、X2创意空间、新红钢（红坊）等4个项目都对厂房采用了较大力度的改造，尤其是建筑外立面作了大幅度的改造，使园区整体环境风貌得到大幅提升，租金也目前整个西部地区最高的，达到3.5-8元/·天。另外，徐汇的数娱大厦作为为数不多5A甲级办公楼的创意园区，租金也高达5元/·天。西部地区（长宁、徐汇）创意产业园办公部分租金水平一览创意产业园区域地址租金物业费虹桥软件园长宁虹桥路333号2.20.2周家桥长宁万航渡路2453号2.7-3.23（月）时尚产业园长宁天山路1718号2.5-3含华联创业园长宁江苏北路125号2.6-3.4含乐山软件园长宁乐山路33号2.26（月）天山软件园长宁天山路641号2.56（月）湖丝栈长宁万航渡路1384弄3-5含2577创意大院徐汇龙华路2577号3.5-5含创邑·河长宁万航渡路2170号3.5-4含创邑·源长宁凯旋路武夷路3.5-6含X2创意空间徐汇茶陵北路20号3.4-515（月）新十钢（红坊）徐汇淮海西路570号3-55（月）数娱大厦徐汇番愚路1028号528（月）单位：租金-元/·天；物业费-元/·天北部地区整体租金水平不高，基本在3元/·天以内北部的杨浦、虹口、闸北和普陀区，共有12个已开业和即将开业的创意产业园，其中，7个项目的租金都不到3元/·天，处于较低水平，一般都为小规模、毛坯的厂房改建；虹口的绿地阳光园和空间188都对建筑内部进行了简单装修（如吊顶、地毯、分体式空调等），租金水平相对略高，基本可维持在3元/·天；闸北的创意仓库、普陀的M50等在建筑设计上有特色的项目，租金十分坚挺，都在3.5元/·天以上；而新建项目海上海，虽然采用LOFT等特色建筑，但由于产业定位不明确，使整个创意园区的租金水平受到一定限制，仅在2.4-2.6元/·天。北部地区（杨浦、虹口、闸北、普陀）创意产业园办公部分租金水平一览创意产业园区域地址租金物业费空间188虹口东江湾路188号2.8-3.5含绿地·阳光园虹口西江湾路500号3-3.5含智慧桥虹口广灵四路116号2.30.2通利园虹口周家嘴路1010号1.5-2.2含上海创意联盟产业园杨浦平凉路1055号1.30.363号创意设计工场杨浦赤峰路63号1.9-2.1含昂立设计创意园杨浦四平路1188号2.50.17海上海杨浦大连路950号2.4-2.60.4工业设计园闸北共和新路3201号1.55-2.20.26天地园普陀1.65创意仓库闸北光复路181号3.5-50.26M50普陀莫干山路50号3.5-6含单位：租金-元/·天；物业费-元/·天4产业特点根据对目前已开业和即将开业的37个创意产业园的产业调查，五大类创意产业分布如下：研发设计创意占主导地位，共有23个创意园区涉及该产业，主要包括有：广告设计、服装设计、工业设计、多媒体设计、软件开发、动漫影视制作等行业。产业园区相关行业2577创意大院广告创意设计98创意园工业设计M50服装设计昂立设计创意园工业设计（科技、食品等）创邑·河多媒体创意设计、影视制作、广告设计创邑·源动漫制作工业设计园工业设计（电子通讯、生物医药、新材料、服装、模具）虹桥软件园软件开发、数字技术华联创意广场软件研发设计静安创意空间艺术设计乐山软件园软件开发、数字技术旅游纪念品发展中心艺术设计上海创意联盟产业园创意设计研发时尚产业园服装设计数娱大厦电子数码产品设计天地园软件设计新十钢（红坊）传媒广告设计张江游戏软件开发、动漫制作智慧桥电脑动画、游戏开发、广告设计、艺术设计周家桥艺术设计卓维700动漫广告、软件开发通利园产品设计建筑设计创意有15个创意园区涉及该产业，主要包括有：建筑设计、室内设计、装潢设计、平面设计、城市规划等行业。产业园区相关行业静安创意空间环境建筑室内设计静安现代产业园装潢设计、建筑艺术E仓室内设计田子坊室内设计8号桥建筑设计绿地阳光园室内装潢设计、建筑设计数娱大厦建筑设计X2创意空间建筑设计新十钢红坊建筑设计创邑河建筑设计创邑源环境设计63号创意设计工厂建筑设计、平面设计昂立设计创意园建筑设计创意仓库城市规划、建筑设计通利园建筑设计文化艺术创意有14个创意园区涉及该产业，主要包括有：动漫艺术、模型制作、视觉艺术、工艺美术、广告摄影、文化艺术、环境艺术等行业。产业园区相关行业传媒文化园动漫艺术、影视制作静安现代产业园模型制作E仓视觉艺术、工艺美术旅游纪念品发展中心工艺品M50艺术、广告摄影田子坊视觉艺术、工艺美术8号桥影视制作逸飞创意街文化艺术张江文化科技基地影视制作数娱大厦文化产业X2创意空间传媒及艺术类新十钢红坊文化艺术周家桥美术摄影、动漫艺术创意仓库环境艺术时尚消费创意有13个创意园区涉及该产业，主要包括有：娱乐休闲、时尚会展、网络媒体、画廊、数字娱乐、多媒体等行业。产业园区相关行业同乐坊娱乐休闲、零售概念店、时尚会展传媒文化园网络媒体旅游纪念品发展中心旅游纪念品展示田子坊画廊空间188数字媒体产业数娱大厦数字娱乐X2创意空间工厂数码2577创意大院广告交易展示时尚产业园时尚艺术、品牌发布华联创意广场多媒体湖丝栈广告、影视、传媒、动漫创邑源时尚产业63号创意设计工厂多媒体咨询策划创意有7个创意园区涉及该产业，主要包括有：投资咨询、设计咨询、教育培训等行业。产业园区相关行业卓维700投资咨询8号桥设计咨询乐山软件园教育培训虹桥软件园教育培训天山软件园教育培训通利园航运服务天地园教育培训5配套设施特点根据对目前已开业和即将开业的37个创意产业园的配套服务机构的调查，其中，设置有配套服务机构的仅16个，主要分以下几大功能：1）商务功能：快递、复印、收发、票务等仅4个产业园提供商务服务功能，但服务内容相对比较低层次：产业园区商务功能空间188信函收发、订阅报刊、票务购买、预订酒店、代客叫车等绿地阳光园快递、复印、信件收发、票务等昂立设计创意园海泰大酒店作为园区配套，提供商务服务工业设计园底层设置商务中心2）企业服务：员工食堂等仅5个产业园设置有员工食堂，多以IT软件产业为主，分别为：张江文化科技创意产业基地、虹桥软件园、乐山软件园、天山软件园、静安创意空间等。3）会议中心：各种规模的会议室等有10个产业园为入住企业提供会议室功能，分别为：工业设计园、2577创意大院、天山软件园、华联创意广场、乐山软件园、虹桥软件园、时尚产业园、周家桥、张江文化科技创意产业基地、绿地阳光园、X2创意空间等。4）展示功能：商业展示、新闻发布等有7个产业园提供了一定面积的展示空间，主要集中在文化艺术、时尚消费类产业，同时、服装设计、广告设计等研发设计类产业也需要一定的展示空间。产业园区展示功能绿地阳光园中央休闲庭院，提供商业展示、新闻发布服务周家桥多功能展厅时尚产业园展示厅新十钢（红坊）大型展示厅2577创意大院展示厅X2创意空间演播厅、多功能展示厅创意仓库在4层设置展示活动中心6配套商业特点1）规模在已开业和即将开业的创意产业园中，设置商铺的仅18个，而商铺体量占创意园区总规模的比例平均为13.3%。创意产业园区域总规模商业规模比例M50普陀40,0002000.5%天地园普陀110,0002,0001.8%卓维700卢湾13,0006004.6%2577创意大院徐汇40,0002,0005.0%田子坊卢湾20,0001,2006.0%绿地·阳光园虹口13,0009006.9%E仓静安5,7004007.0%周家桥长宁12,0001,0508.8%静安创艺空间静安20,0001,8009.0%智慧桥虹口4,80048010.0%新十钢(红坊)徐汇18,0002,00011.1%上海创意联盟产业园杨浦14,5002,00013.8%8号桥卢湾12,0002,00016.7%X2创意空间徐汇13,1102,11616.1%华联创业园长宁10,0002,57525.8%空间188虹口30,0008,00026.7%逸飞创意街浦东19,3756,88435.5%海上海杨浦78,00027,00034.6%合计473,48563,20513.3%2）业态从调查情况看，创意产业园商铺业态中，餐饮类占主导地位，咖啡厅紧随其后，另外，还有超市、美容店、洗衣店、服饰店、面包房等。一般来看，决定创意园区商铺业态主要有以下两个因素：A区域商业业态目前上海的创意产业园区大部分都是旧厂房改造项目，地理位置都处于市区，项目周边的商业应该说相对比较成熟，而园区内的商铺，不仅为园区内企业提供便利，同时，还向社会开放，因此，商铺的业态定位更多地应符合区域的商业业态特点。案例：周家桥项目位于万航渡路2453号，从大环境来看，属于天山商业圈，项目周边的上海春城等住宅小区都已建成入住，长宁路沿线已形成一定商业氛围，同时，距离不远的天山路又是长宁环外地区最主要的商业街，可以说本项目周边商业已相当完备。正是由于区域商业相当成熟，周家桥项目对商铺采用了控制体量（仅设置3间），和走特色化（全部设置特色餐饮）路线，取得了较好的市场效应。周家桥配套商业业态一览商家名称单层面积层高设置租金水平（元/·天）河畔人家200一层3.3米二层2.4米5豪旺美食林3506火鲍坊5005.3B园区产业定位不同的创意者，有着不同的生活和工作方式，创意产业园的商铺应充分考虑创意者的特点进行业态定位。案例：田子坊位于泰康路210弄，产业定位以室内设计、视觉艺术、工艺美术、画廊等为主，本项目为弄堂工厂改建项目，商铺多为入驻企业租赁作为艺术作品展示和交易场所。商家名称面积层高租金水平乐天陶社803-3.2米3.8刘伟光油画工作室604.8金粉世家504.0古着服饰铺304.2千意韵手工艺坊604.5阿美服饰404.8百在艺术品404.5陈逸飞工作室100自用杰禾陶艺工作室50自用7配套商业租金水平创意产业园的配套商业租金水平，与项目所处地段、区域商业水平等多方面因素有关，一般商铺租金水平与办公租金水平保持在2：1关系。创意产业园区域办公租金水平商业租金水平差距周家桥长宁2.7-3.25-61.9华联创业园长宁2.6-3.45.71.9空间188虹口2.8-3.55-71.9绿地·阳光园虹口3-3.572.2智慧桥虹口2.373静安创艺空间静安2.8-3.65-61.7田子坊卢湾3.54.5-5.21.48号桥卢湾6-812-151.9卓维700卢湾3.5-4.561.5逸飞创意街浦东5-9101.4M50普陀3.5-681.7天地园普陀1.652.5-3.51.8X2创意空间徐汇3.4-58-8.51.92577创意大院徐汇3.5-55-81.5新十钢(红坊)徐汇3-8142.5上海创意联盟产业园杨浦1.32.92.2海上海杨浦2.4-2.65-92.88优惠政策情况创意产业作为政府倡导产业，在政策上具有一定扶持倾向，具体优惠政策的幅度可向项目所在街道进行了解，一般有以下几种：1）贴租创意型企业一般规模很小，尤其是刚刚创业的企业，初期资金压力比较大，贴租政策具有较大吸引力。目前虹口区政府对区内的几个创意园区都提供了不同幅度的贴租优惠政策，幅度在3-10%左右。2）税收减免大部分创意产业园都采用的优惠政策，即达到一定要求，如年上缴税收在5万以上（各街道标准不一），政府将营业税属地部分50%作为奖励等。3）简化手续对注册企业提供免手续费、一事一议、统一代办工商注册、税收一条龙服务等。第三部分 上海创意产业园开发模式小结上海创意产业园的开发目前主要以旧厂房改造为主，历史保护建筑和新建项目由于比较少，故本章节仅对旧厂房改造的开发模式进行小结。一上海创意产业园赢利模式根据对创意产业园的初步调查，目前上海创意产业园主要由三方面参与，即：入驻企业、园区开发商和园区商铺的商户。一个创意产业园要成功运做，这三方必须都有一个比较好的赢利模式，以下我们从成本和效益两方面对上述三方的需求进行分析。1企业赢利模式控制成本，创意创富一方面，创意型企业都属于小规模企业，成本控制是企业赢利重要手段，这就包括了从财务成本、办公成本等多方面内容，若有一个统一服务或采购中心，为这些小企业主持日常财务工作或办公用品采购等工作，既可为企业减少人力支出，也可借助规模效应，降低成本；另一方面，创意型企业最直接的赢利就是从“创意创富”，如果园区可以提供一个相对完整的产业链，就可以使企业在短时间内完成这一“创富”过程，因此，在园区初期的产业定位中，应把产业链的因素予以充分考虑!控制创富成本利润2开发商赢利模式挖掘旧厂房文化价值，商业资源最大化对开发商而言，成本类支出主要包括：旧厂房租赁费用，旧厂房改建费用及日常管理费用。其中，旧厂房租赁费用相对固定；改建费用与未来租金收入形成一定比例关系。而收益部分则有：未来市场租金收入、物业管理费、配套设施的场地出租费用等。旧厂房租赁费用旧厂房改建费用日常管理费用改建后厂房租金物业管理费配套设施出租费上述关系图可以看出，改建后厂房租金的高低水平，决定了该项目赢利水平的高低，如何挖掘旧厂房的历史文化内涵，并通过建筑形式表现出来，是影响旧厂房改建后租金水平的关键！同时，寻求办公、商业的合理分布比例，也是将商业资源最大化的重要手段！3商户赢利模式前期扶植、后期支持一方面，在创意园区设计定位时就应对商铺进行选址定位，尽可能扩展商铺的沿街面，使商业价值在设计时就达到最优化，同时，在开业初期给予一定的租金优惠，也是吸引优质商户的重要手段；另一方面，在后期管理中，应将入驻企业和商户之间建立联动关系，如可派发各类宣传单或优惠券等，同时，园区内经常举办展示活动，也可聚集相当人气，为商户提供良好的商业氛围。二上海创意产业园一般开发模式创意产业园的开发模式可以从三个角度进行分析，即功能分区、设计定位、后期管理。1功能分区创意产业园一般包括以下三大功能：产业办公、配套服务和园区商业。其中：产业办公是创意产业园的根本，是整个园区的灵魂，占整个园区的比例应在80%左右；配套服务专为入驻创意产业园的企业提供商务服务的场所，如商务中心、会议室、展示中心等，占整个园区比例应在10%左右；园区商业既可为园区内企业服务，也可面向社会，应结合区域商业情况以及园区产业定位，设置合理业态，占整个园区比例应在5-10%左右，同时，必须注意的是，园区内商铺面积不应过多，以免喧宾夺主，破坏整个园区的创意办公氛围。根据创意产业园规模的大小，各个功能分区的比例也应作相应变动类型产业比例商铺比例配套比例小规模园区（1万以内）90%5%，最少不宜低于2005%中等规模园区（1-5万）80%5-10%10%大型园区（5万以上）80%以上10%，最多不宜超过1.5万5-10%2设计定位旧厂房改建的创意产业园在设计定位上应注意以下几点：1）外立面设计是影响项目成败的关键；2）设计风格应充分挖掘项目历史文化，突出工业遗产的文化特征；3）内部分隔应利用厂房高度增加项目亮点；4）园区整体环境应体现闹中取静的休闲氛围；5）内部设施改造要充分考虑用户基本需求；6）成本控制也是重要的考量因素。3后期管理旧厂房改建的创意产业园在后期管理上应着重从以下几个方面进行：1）日常物业管理服务应保证完善的服务，并经常与业主进行联络和沟通，形成友善的关系；2）建立企业服务平台以服务于企业为目的，打造园区内企业的全方位的服务平台，从各个方面为企业发展提供便利；3）经常组织展示活动创意型企业要达到创富目标，渠道十分关键，经常性地组织创意产品的展示活动，可以为园区内企业建立一个有效地推广渠道，为创富提供便利；三创意园区开发一般流程旧厂房改造创意园区的项目运作流程大致可分以下三阶段：第一阶段 前期定位第二阶段 施工及招商第三阶段运营和管理失败成功可行不可行，方案重新调整第一阶段 前期定位本阶段的关键点是项目评估，可从市场调研、概念设计、财务评估三个方面进行考量，以市场部和设计部为主。市场调研对项目所处区域进行分析，确定产业定位、各类物业比例（住宅、商业、办公等）、市场租金水平等，同时，应形成一套完整的市场定位及策划方案；概念设计根据项目的市场定位，对旧厂房外立面、内部分隔、管线改装设计等提出相关方案；财务评估根据市场调研的数据以及设计方案确定的指标，对项目进行初步财务评价。若本项目从市场、设计、财务三方面评估均可行，则可进行项目谈判，否则，应重新作调整，寻求最佳市场定位及设计方案。本阶段应出以下成果：1租赁协议（或其他同等法律效力的租赁协议，保证项目的合法性）2项目市场定位及策划方案报告3项目概念设计方案4项目可行性分析报告第二阶段 项目施工及招商本阶段将分工程施工和招商两部分，其中：工程施工着重于工程控制，以设计部门为主，包括对施工时间的控制、质量的控制和成本的控制；招商工作重点在于推出时间及招商策略方面，以销售部和市场部为主。时间控制把握好“施工图动工外立面环境内装修交付”等六个关键时间节点；质量控制对各个阶段的施工情况进行质量跟踪，发现问题及时提出并解决；成本控制在施工中严格控制各类超成本的行为发生，一旦发现，必须及时上报；推出时间视项目规模大小，若小规模项目（1万以下），建议在交付前1-2个月即可开始招商（前提小区整体环境已基本完成）；若中大规模项目（1万以上），建议在交付前3-6月即可开始宣传积累客户，交付前1-2个月开始招商（前提小区整体环境已基本完成）。招商策略在开始招商前，必须制订详细的招商策略，包括：租金制订、优惠方案、租赁中心的选址及装修、办公商业入市时机、租赁流程、租赁协议文本等等；另外，物业管理公司也必须及早介入，提供物业管理相应费用标准及服务内容。本阶段应出以下成果：1施工图、绿化环境设计等相关图纸2招商计划书（包含租金、租赁策略、租赁协议文本等）3物业服务公约4与施工企业签订协议（略）第三阶段 后期物业服务及运营管理本阶段主要为后期管理工作，由物业管理公司负责，主要包括物业服务、运营管理两方面内容：物业服务负责日常物业维修、保养、清洁等工作；运营管理对园区内服务性设施进行租赁管理，如租借展示场所、会议室等，同时，还应定期举办相关活动，增加入驻企业之间的交流和互动。四创意产业园存在问题弘基公司目前共开发了2个创意产业园，都位于长宁区，分别为位于万航渡路的创邑·河与凯旋路的创邑·源。目前创邑·河项目已经建造完毕，创邑·源项目接近工程尾声，本报告在此仅对已建造完毕的创邑·河项目进行分析。创邑·河1项目现状2项目优点1）外立面改造比较成功，尤其是沿街区域，成为设计亮点；2）空间层次感比较强，尤其是二层和三层的连廊设计，给人强烈的工业文化遗产的感觉，同时，又合理地区分了不同的企业；3）沿马路的退街处理，极大地提升了产品的品质。3项目缺点1）商业部分基本没考虑；2）停车位相对较少；3）二层平台未充分利用；4改进建议1）可引入1-2家咖啡厅，可设置在西侧端头位置，同时，二层平台可放置桌椅板凳，既可欣赏苏州河风景，又可将目前闲置的平台充分利用，同时作为咖啡厅的附属空间，增加利用率；2）办公部分应预留空调机位；3）停车位可考虑机械停车库；4）标识系统设计略显普通，可选取有创意的设计；5）应充分利用资源，如临马路可设计一些大型户外广告牌，对外招租等。