中铁轨道交通高科技产业园可行性研究报告11493.doc

中铁轨道交通高科技产业园可行性研究报告中铁二院工程集团有限责任公司中铁置业集团有限公司二一年三月目 录总 论1一、项目决策背景1（一）经济背景1（二）业务背景1二、项目来源方式1三、项目简况2四、项目取得条件2五、本报告的编制依据及限制性因素2（一）编制依据2（二）限制性因素3六、可行性研究结论3（一）结 论3（二）建 议4第一部分 项目基本情况5一、宗地位置及四至5（一）地理位置与区位关系5（二）项目用地范围与四至6二、用地性质与规划指标7三、地块现状及交地条件7（一）宗地现状7（二）承诺交地状况8（三）承诺交地时间8（四）前期市政状况8四、生活配套8（一）交通状况8（二）大市政配套8（三）现状生活配套及规划情况8五、结 论9第二部分 区域工业园市场分析10一、区域经济环境研究10（一）城市概况10（二）经济发展情况10（三）城市发展定位10（四）西部综合交通枢纽及“铁半城”10二、区域工业园土地市场供应分析11（一）区域供应量分析11（二）竞争项目用地分析11（三）结 论11三、区域工业园市场分析12（一）项目宏观市场分析12（二）成都工业地产及总部基地分析12（三）重点个案分析17（四）本项目竞争力分析20四、区域市场目标客户特征及辐射范围21五、区域价格分析21六、项目所在区域未来规划发展22（一）全域成都规划22（二）北部新城规划22（三）金牛区发展规划23第三部分 轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求24一、轨道交通高科技产品产业内容24（一）轨道交通高科技产业链的需求分析24（二）主导产业选择24二、产品产业的市场容量预测25三、产品产业的市场容量和用地规模26（一）产业规模预测26（二）产业用地规模26四、产品产业化项目推进情况及空间需求26（一）正在实施的产品产业项目及空间需求26（二）准备推进的产品产业项目及空间需求28第四部分 项目初步定位分析30一、项目或地块SWOT分析30二、市场定位30三、客户定位30四、产品定位31五、价格定位32第五部分 概念规划设计34一、设计概念34（一）产业园整体设计理念34（二）产业园的建筑设计理念34二、空间发展策略34三、项目概念性设计36四、空间格局36五、建筑风格及园区鸟瞰36（一）建筑风格36（二）园区鸟瞰37六、首期500亩初步设计后的主要经济技术指标39第六部分 项目实施进度计划40一、开发策略和顺序40（一）开发策略40（二）开发顺序41（三）总体进度安排41（四）招商策略41二、成本控制策略41三、开发、销售节奏建议42第七部分 项目运作机构及人力资源配置43一、运作机构43（一）设想43（二）组织机构43二、人力资源配置43第八部分 经济预测与财务评价45一、测算假设条件45二、资金筹措及安排46三、测算结果46四、财务评价指标47五、小 结48第九部分 法律分析及其他风险分析49一、土地使用权获取风险及应对措施49二、合作风险及应对措施49三、项目开发风险及应对措施49四、其他风险分析及应对措施49第十部分 结论、建议51一、结 论51二、建 议52总 论一、项目决策背景（一）经济背景2008年底，我国出台了一系列拉动内需的政策措施，其中在国务院批准的4万亿投资中，约有45%用于交通基础设施建设。而到2020年近8万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术、新工艺、新产品、新材料的研发、生产和制造等市场，这样的市场将有条件完成交通高科技的产业集群和集聚，形成产业园。（二）业务背景中铁置业是中国中铁股份房地产板块的旗舰企业,要积极利用中国中铁在区域、城市轨道交通领域独特优势，进一步完善自己的物业开发类型，在条件成熟时进军工业地产，从而在房地产开发领域更具竞争力，在35年内形成中铁股份新的利润增长点。中铁二院是以交通勘察设计为主业的企业，已连续5年在国内勘察设计行业中营业收入排名第一。为实现中铁二院的可持续发展，除了要不断拓展交通勘察设计市场外，还必须紧密依托主业，寻求新的经济增长点，从深度和广度上拓展产业链，打造富有特色的上下游产业链。中铁置业和中铁二院深度合作开发“中铁轨道交通高科技产业园”项目，将会成为各自新的利润增长点。二、项目来源方式结合四川省、成都市承接产业转移，实现产业结构调整，促进成都市“一区一主业”的良好发展，金牛区有意邀请中铁置业和中铁二院联合引领打造金牛“一区一主业轨道交通集中发展区”。三、项目简况项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和成都国际商贸城，南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的成都市凤凰山休闲、运动、居住新城区，东靠宝成铁路线和川陕公路及天回镇，西靠地铁1号线和北新干线及大丰商住新区。项目总净用地954671.44平方米（1432亩），容积率1.5；规划总建筑面积约160万平方米，土地用途为工业。目前项目用地基本达到“三通一平”。四、项目取得条件项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地价格，首期500亩土地为16万元/亩（净地价格），后期土地价格视先期项目建设进度、投资强度及对区域经济的贡献等情况在基准地价内给予最大优惠。项目每期用地取得方式均实行公开市场出让，带规划方案、产业方向、投资强度挂牌。在与政府签定项目投资协议三个月内，项目首期500亩土地实现公开挂牌出让，摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证。土地摘牌价格高于与协议中承诺的16万元/亩，则差额部分由金牛区人民政府扶持（详见附件）。五、本报告的编制依据及限制性因素（一）编制依据1、成都市人民政府办公厅关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展的通知成办发（2009）51号；2、关于同意建立国家火炬计划成都电子信息产业基地的复函国科火字（2002）4号；3、金牛区天回万圣、甘油及石门片区控制性详细规划；4、成都市大丰天回片区城市分区规划调整；5、成都凤凰山城市规划方案概念性纲要规划；6、成都市规划管理技术规定（2008）；7、全国工业用地出让最低标准；8、关于印发中国中铁股份有限公司投资管理暂行办法的通知（中铁股份资【2008】389号）；9、关于印发中国中铁股份有限公司项目投资评审管理暂行办法的通知（中铁股份资【2008】390号文件）；10、关于印发中国中铁股份有限公司投资项目可行性研究报告格式指引的通知（中铁股份资【2009】177号文件）；11、关于印发中国中铁股份有限公司投资项目经济评价方法与参数指引的通知（中铁股份资【2009】178号文件）；12、关于印发中国置业集团有限公司市场开发工作管理办法（试行）的通知（中铁置市【2009】56号文件）；13、中铁二院与金牛区人民政府投资合作的框架协议。（二）限制性因素1、产业园土地权属不能转让。2、规划限制条件容积率1.5；限高为76米；绿化率30%；建筑密度40%；投资强度260万元/亩；税收20万元/亩·年。3、园区内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业的税收必须在金牛区解缴。六、可行性研究结论（一）结 论项目具有极大成本优势：本项目用地取得成本大大低于区域内工业园项目。项目交通便捷：项目位于成都市北部新城、在三环以北、绕城高速以南、北新干道以东、川陕公路以西，区域内有建设中的地铁1号线和规划中的地铁3号线等。交通路网通达，交通便捷。项目所处区位优越，在地理位置、规划前景等方面具备优势:本项目是目前成都市规划的绕城高速内占地面积最大的一宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城、天回古镇等，势必带来区域土地价值的提升。市场前景好，发展潜力大:本项目符合国家规划和产业政策，满足当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局:项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立一定的品牌影响力。综合结论：项目首期500亩需要自有资金3.33亿元，3.93年收回，项目自有资金年均投资回报率16.81%。按项目全部自有资金由股东方提供、项目全投资财务内部收益率23.27%，项目自有资金投资内部收益率25.47%、投资动态回收期4.07年。经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率（16%），项目抗风险能力强，经济可行。根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力、有条件形成产品产业的集群和集聚。（二）建 议建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策、宣传推广、建设环境等方面的支持。建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策、技术、品牌、市场、资金等方面的支持。第一部分 项目基本情况一、宗地位置及四至（一）地理位置与区位关系项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正在建设的成都国际商贸城；南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的1.5万亩的集休闲、运动、居住为一体的凤凰新城区；东靠宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇；西靠地铁1号线和北新干线及大丰商住新区。宗地位置如图1-1、1-2所示：图1-1 宗地位置图图1-2 宗地位置图（二）项目用地范围与四至地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路(用地界限)，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目，项目用地范围如图1-3所示，项目首期用地范围如图1-4所示。图1-3 用地范围图图1-4 首用地范围图二、用地性质与规划指标项目用地性质与规划指标表 表1-1项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块用地性质工业规划净用地面积（亩）1432亩容积率1.5建筑密度40%绿化率30%绿地率30%限高76米三、地块现状及交地条件（一）宗地现状1、地势情况：地势平坦，与周边无高差。2、地面现状：宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。宗地现状见图1-5所示：图1-5 宗地现状图3、地面现有建筑物情况：地块内现有少量村民住宅，政府正在实施拆迁。4、地下情况：据初步勘察，地下没有影响项目开发的不利因素。（二）承诺交地状况项目用地按“七通一平”标准出让。（三）承诺交地时间出让合同签订后半年内，具体交地、付款条件及细节在出让合同中明确。（四）前期市政状况目前园区内规划的市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到“三通一平”水平。四、生活配套（一）交通状况项目位于成都市北部新城、在三环以北、绕城高速以南、北新干道以东、川陕公路以西，交通路网通达，区域内有建设中的地铁1号线和规划中的地铁3号线。（二）大市政配套该园区作为省级高新园区，水、电、气等资源完全能满足园区的开发和经营需要。（三）现状生活配套及规划情况医疗配套：成都军区总医院、大丰镇医院和天回镇医院等。商业配套：紧临成都市国际商贸城、天回镇和大丰镇等商业区。金融机构配套：建设银行、招商银行、工商银行、中国银行、农业银行、成都商业银行等在该区域均有分支机构。项目所在区域周边规划有：位于产业园北面是金牛区“198”非物质遗产生态公园；位于产业园南面的凤凰新城将打造为中高档住宅区；位于项目东边的天回镇将着力打造天回古镇，集旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型度假区，同时以成都军区总医院为核心，打造医疗康体中心，项目周边配套正在逐步完善。五、结 论项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。项目地块内无影响地块顺利开发的因素存在，已具备良好的开发条件。第二部分 区域工业园市场分析一、区域经济环境研究（一）城市概况成都市是四川省省会，国务院确定的西南科技、商贸、金融中心和交通通信枢纽，中国历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试验区，全国文明城市，人口1300多万人。成都被誉为一座来了就不想离开的城市，拥有国家高新技术产业开发区和国家经济技术开发区，聚集了15家金融后台服务中心，130多家世界五百强企业在蓉落户，美国、德国、法国、韩国、新加坡、泰国、巴基斯坦、菲律宾在成都设立领事馆，先后被评为环境模范城市，国家园林城市，中国最具经济活力城市，被世界银行评为内陆投资环境标杆城市。（二）经济发展情况2009年成都市实现地区生产总值4502.6亿元，增长14.7%，增速提高2.6%。其中第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%。第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%。第三产业实现增加值2233.0亿元，增长13.4%。成都经济连续6年保持高位增长，在汶川地震和全球金融危机下，仍保持了政策的稳定性和连续性，并抓住机遇及时出台实施了一系列应对措施。目前其城乡统筹发展，已形成了良好投资环境，相信未来成都更美好！（三）城市发展定位2009年末，成都提出了建设“世界现代田园城市”的发展目标。在实现这一目标的重点工作中，着重提出了要加快推进“两枢纽、三中心”建设，这是成都建设国际性区域枢纽和中心城市的战略支撑。因此成都作为西部中心城市，未来的经济发展空间毋庸置疑。（四）西部综合交通枢纽及“铁半城”为加快建设西部经济发展高地，四川将打造成为西部综合交通枢纽，成都作为西部综合交通枢纽的核心城市，已开展建设“两枢纽、三中心、四基地”。而 “两枢纽、三中心、四基地”的建设，对于轨道交通高科技产业的发展而言，是一个非常良好的条件。成都是除北京之外拥有交通资源最聚集的城市，区域内产业资源丰富，被誉为“铁半城”。它集中了包括中铁二院、中铁二局、成都铁路局等在内的覆盖轨道交通产业链上、中、下游的众多企业，高素质人才群集，人力资源丰富。基于产业资源优势，通过构筑具有高层次形态产业，将高科技产业与现代服务业进行有机融合发展，实现功能拓展与升级，使交通产业聚集联动效应得以强化，将成为成都未来新经济增长的又一模式。综上，成都的投资环境良好，特别是在交通领域，我们应审时度势，抓住这一难得机遇，有所作为。二、区域工业园土地市场供应分析（一）区域供应量分析本产业园项目位于成都城北区域，该区域在近一年内没有工业土地出让。目前项目所在的“北区”土地均未有企业权属，本项目作为首家入园项目，除确定净用地1432亩范围外，还可延伸到“北区”的其他区域。（二）竞争项目用地分析为贯彻落实西部综合交通枢纽政策措施及承接产业转移，成都市确立“一区一主业”的发展思路。本项目所在金牛高科技产业园二期北区被确定为成都市以及四川省的“轨道交通集中发展区”，这从政策上保证了园区发展的主题性和排他性。项目作为“北区”的核心区域，将先行进入园区，发展轨道交通产业，不存在与其他项目的同质竞争。（三）结 论本项目从全国以及成都市内工业园区的情况来看，不存在同质竞争，项目具有良好的稀缺性。同时本项目取得的土地成本价相对较低，具备较大的成本优势。成都市把城市四环线以内区域确定为城市的主城发展区，未来项目的土地升值潜力较大。三、区域工业园市场分析（一）项目宏观市场分析1、国家产业政策及产业市场分析本项目是以轨道交通产业为主题的产业园区，从宏观层面分析，交通高科技产业发展符合国家科学和技术发展方向，国家现代化交通体系的构建为交通高科技产业的发展提供了广阔的市场前景和强有力的政策支撑。从国家中长期基础设施投资计划来看，到2020年有近8万亿元的现代化交通基础设施建设，其新技术、新工艺、新产品、新材料方面的产业发展将带动相关工业地产的蓬勃发展。2、区域产业发展分析为加快四川省轨道交通产业发展，四川省和成都市已经出台了关于发展轨道交通产业的一系列政策措施。由省政府牵头，整合四川交通资源，确立以中铁二院为主体，发展轨道交通高科技产业，组建轨道交通产业联盟，建立产业集聚区。为顺应西部综合交通枢纽和承接产业转移及升级换代的时势，成都市出台了工业园“一区一主业”的发展政策，并把金牛区高科技产业园二期北区定位为“轨道交通产业集中发展区”。四川省、成都市、金牛区对于轨道交通产业发展的规划为本项目的建设和交通领域的企业集聚提供了良好的发展平台。（二）成都工业地产及总部基地分析成都每个区都有自己的工业园区项目，产业集群效应不明显。目前，以高新技术产业开发为主的工业园区主要集中成都六城区，而以传统制造工业为特色的工业开发区主要位于周边区县。图2-1 成都主要工业集中区位置图在政府规范下，成都市区工业园已经呈现向三环外郊区集中的趋势，其中南延线、西延线和武侯大道沿线最为集中，并逐渐形成各自产业特征。如图2-1所示：通过实地调查锦江工业总部基地、青羊工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业园、龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前成都工业园区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进行如下归纳。1、工业园区开发模式从调研情况来看，工业园区的开发模式主要分为以下三点：（1）工业地产商开发模式流程：政府供地开发商开发项目招商入驻代表项目：青羊绿舟税源总部基地（2）政府独立开发模式流程：政府政府成立投资公司开发项目招商入驻代表项目：西部智谷此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。（3）综合开发模式流程：政府投资公司（管委会）1）开发项目招商入驻2）开发商开发项目招商入驻代表项目：龙潭总部基地综合开发模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金需求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还要有运营工业地产项目的经验保证。因此，单纯采用一种开发模式，难以保证建设项目顺利进行。2、工业园区产品模式（1）建筑形态1）别墅式典型代表项目：青羊工业总部基地（如图2-2所示）、西城国际等图2-2 青羊工业总部基地独栋楼效果图2）写字楼模式目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在，如龙潭工业园区中的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。典型代表项目：倍科国际新城、IP科技中心等3）工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。4）园区配套住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。如：青羊工业总部基地青年时尚城另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造两栋小高层项目。青羊绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅配套。休闲娱乐配套：无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成一体的休闲娱乐配套。差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。3、工业园区运营盈利模式分析（1）工业园区运营模式分析：从本次调研的工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模式：1）出售对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、西城国际、青羊工业总部基地3期及慧谷总部办公基地等。2）出租出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。根据调查，青羊绿舟税源总部基地主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在800-1800万元，即有条件免租入住。3）出售+出租出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。（2）工业园区盈利模式分析本次调研的工业园区盈利模式主要有三大类：1）开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出售出租一体化，从而实现盈利目的。2）开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的。3）开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理及延伸服务等。除以上三大主要模式外，近期即将上市的位于青羊工业集中发展区的青羊绿舟工业园D区绿岭总部公园城推出新的运营模式免租入住，企业仅需每年缴纳税收800-1800万元，既有条件入住。而项目本身的盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅项目。4、总结（1）工业园区开发模式开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于工业园在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业园开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。本产业园采用政企合作、市场化运作模式：以高科技产业为支撑，以企业为主体，以创新为理念，倾力打造中国首个国家级轨道交通高科技产业园。（2）工业园区产品模式虽然工业园区的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。但总的来看，在借鉴了国际经验以后，目前成都工业园产品模式的发展方向在逐渐向专业型、低密度景观园区发展，工业园区的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。本产业园区必须顺应这一产品发展模式，打造环境友好型，更为人性化园区。（3）工业园区盈利模式目前的工业园区运营模式相对比较简单，分为出租只租不售、出售只售不租以及可租可售。不过盈利模式则有了创新，不再仅仅局限于租金和销售利润，土地溢价、后期服务费、配套产业经济也成为重要的创收来源。（三）重点个案分析1、龙潭都市工业集中发展区（1）园区概况成都市龙潭都市集中工业区，占地面积12900亩，于2007年9月被批准设立为“总部经济实验区”。该工业区位于成都市龙潭场镇南,工业区共分为三个片区进行建设，一区是都市工业区，占地2平方公里；二区是总部经济区，占地6平方公里；三区是综合配套区，占地约0.6平方公里。截止到2009年底，园区共引进项目310个，其中总部项目252个，投资上亿元项目58个；协议投资额约285亿元。（2）发展定位该工业区的发展定位是发展都市型工业和总部经济，重点引进“三个中心”，即企业研发、销售、结算中心，着重引进世界500强、国内外知名企业、行业100强企业的一级总部。（3）开发模式龙潭都市工业集中发展区采用工业园区的综合开发模式。简单流程：政府投资公司（管委会）开发项目招商入驻；政府投资公司（管委会）开发商开发项目招商入驻（4）政策优势1）规划条件优越对于入园项目，建设项目容积率2.0以上，原则上不限高；建筑密度40；绿化率30。可根据实际需求配置不超过总建筑面积2 0 %的配套服务设施用房。用地性质不变仍为工业用地性质。2）入驻企业要求要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩·年以上，3）税收扶持政策对于税收解缴关系在园区的企业，给予前5年上交区级地方税收70的扶持优惠。4）产权可分割对入驻园区的总部企业,300平米以上可根据需要将产权分割到户。5）地价参考对于入园企业，土地价格原则上为65万元/亩，可根据企业效益及影响力等实际情况考虑入园地价，但最低土地价不能低于40万元/亩的区域工业基准地价。（5）合作方式1）购地自建对于入园企业，可以根据自身企业的实际用地、建设规模等要求，在园区内选择适合企业发展的地块自建，项目的土地指标由园区管委会上报，然后经政府绿色通道完成定向挂牌，确保项目建成投产后1年内取得国有土地使用权证。2）直接购买楼宇企业根据自身发展需要，在园区内购买、租赁办公楼和厂房。2、青羊工业发展区青羊工业发展区位于日月大道以北，成飞生活区以南，A线大道以西，项目占地约为3453亩，距三环路2.5公里，投资规模66亿元，投资密度400万元亩，建筑面积为177万平方米，容积率为1.37(净地占总用地比例90)。（1）项目主体成都青羊工业建设发展有限公司（简称青羊发展），成立于2004年6月，由成都市青羊区政府、成都置信实业集团有限公司、四川合信实业有限公司三方共同出资组建。（2）产业定位东区以发展高新技术产业为主线,以航空产品、电子信息与精密加工及信息产业为主导产业。（3）运作模式搭建平台，按“六统一”原则，做好载体建设。实行统一规划、统一建设、统一投资、统一开发、统一招商、统一管理。（4）招商目标招商目标为世界500强企业、国内工业行业100强企业和其他高科技、高附加值、环保型的优质企业（比如：航空产品、电子电器、精密加工企业）。（5）优惠政策（购置科创孵化楼）世界500强企业：按定价购置科创孵化楼面积在2000平方米以上的世界500强企业，公司按定价的30%50%给予优惠。国内行业前100强企业：国内行业前100强企业，按定价购置科创孵化楼，面积在2000平方米以上，且固定资产投资超过5000万元，给予20%35%的优惠。（四）本项目竞争力分析1、项目建设主体优势分析中国中铁股份有限公司是世界双“500”强企业，它作为我国基建行业的绝对龙头企业，是中国和亚洲第一大铁路基建公司和工程公司，全球第二大工程公司。由于其在中国乃至世界交通领域中都具有举足轻重的作用，完全有能力引进国内外与中国中铁有业务合作和联系的企业入驻本园区，共同打造中国首个国家级轨道交通高科技产业园。2、工业园市场对比优势分析通过对国内产业园调查综合分析得出，本产业园项目集聚了目前市场上众多成功开发园区的优点，它是一个集主题、产业、品牌和市场导向四大优势于一身的产业园。而目前国内也尚未有囊括铁路、城市轨道交通所有专业，并以轨道交通高新技术为主题的工业园区。同时，本项目品质较高，在物业形态及价格上都具备优势。产业园取得土地的价格远低于土地整理成本价，物业开发的总成本也相对较低，同时在物业设计规格上可根据入园企业要求，在整体规划基本保持不变的原则下，量身定做。因此本产业园的物业具有较高的性价比，在价格上较区域其它工业园区更具竞争力。3、政策优势2009年初，成都市政府已确定金牛区高科技产业园北区（约5700亩）规划定位为“轨道交通产业集中发展区”，在政策上保证了轨道交通相关联的企业集聚到本产业园。综上，本项目具有建设主体、工业园市场对比及园区特有的政策等优势，发展前景看好。四、区域市场目标客户特征及辐射范围本产业园是以发展轨道交通为主题的园区，定位清晰，其目标客户为国内外交通产业链相关联的设计咨询、制造、建设、运营维护和管理等类型的企业。以中国中铁成员单位为核心基础，拓展至与中铁有业务合作的企事业单位，扩展至国内外交通行业的其他企业。五、区域价格分析下表是目前成都市工业园区的信息表。成都市工业园区基础信息表 表2-1目前成都市工业类地产项目售价的总体市场均价约为4600元/。而租金最高平均水平约为30元/·月，市场最低租金平均水平约为23元/·月，综合平均指数为26.5元/·月。从上表看出，目前成都工业园区物业价格主要维持在4000-5000元/平方米及6000-6500元/平方米之间。4000-5000元/平方米的工业园大多位于成都三环路与四环路（又称“绕城高速”）之间。而6000-6500元/平方米的工业园区主要分布在成都房价最高的城南和城西三环区域。本产业园位于城北的三环路与四环路之间，处于房地产的价格洼地，在物业价格上为4000-5000元/平方米之间。六、项目所在区域未来规划发展（一）全域成都规划图2-3 工业园所处大成都位置图根据成都城市总体规划，至2020年整个成都市3681平方公里的都市区，它将包括今后的新都区、温江区、郫县等地，与金牛区、青羊区等同属于城区范围。随着这种主城区与周边新城将共同形成大都市格局的出现，就需要五环路这样大的交通格局来与之相适应。在大成都总体规划影响下，本产业园的建设和发展符合成都市总体规划。（二）北部新城规划成都市城北是进出成都的主要交通要道。北部新城总规划面积为944.28平方公里，包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分区域。北部新城将形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道3条廊道格局，它们将承担起“大成都”区域的工业、商贸、物流等重要职能。北部新城规划图如下2-4所示：图2-4 北部新城规划图产业园位于北部新城起步区，它的建设对提升整个城北及成都市的功能结构具有重要作用，项目符合北部新城整体规划。（三）金牛区发展规划金牛区将按照“合理布局、科学规划、突出特色、错位发展”的原则，到2014年，基本构筑起“一园、两核、三城、四带”的空间战略新格局。根据金牛区发展规划，成都国际商贸城区域，将作为重点发展区域。本产业园位于该区域内，它的建设符合金牛区整体发展规划。综上所述，产业园的规划符合成都市、北部新城及金牛区总体发展规划，这些规划对产业园未来发展提供了良好发展平台。注：本部分国内外工业园的详细内容，请参见附件。第三部分 轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求本部分对轨道交通高科技产业发展方向、产业内容以及由产业带动的企业入驻、空间需求等情况作必要的说明。一、轨道交通高科技产品产业内容（一）轨道交通高科技产业链的需求分析1、设备制造环节的高新技术需求轨道交通产品的制造包括从材料生产，到零部件生产到整车制造三个部分。在这个系统中，交通新材料技术，包括弹性元件技术，减震降噪材料技术、特种涂料技术、绝缘材料技术和高分子复合材料技术等具有广阔的市场前景。2、建设施工安装环节的高新技术需求交通产品的建设施工安装分为施工准备、施工过程和系统调试运行三个阶段。其中施工准备关注前期咨询设计工作；施工过程关注安全施工技术、能源供给技术、施工设备的技术、施工材料技术、施工环保技术等；调试运行过程重点关注智能化的调试技术。3、运营维护环节的高新技术需求分析运营维护环节涉及运营、控制和维护保修三个方面。其中，运营方面主要关注交通能源环保技术；控制和维保方面重点关注智能交通系统等技术。（二）主导产业选择基于轨道交通产业链条各环节对高新技术的需求，通过市场导向、政策导向分析，结合中铁自身优势，确定了产品产业化重点发展以下几大类产业，同时为未来发展预留弹性产业空间：（1）交通新材料产业：重点关注设备制造领域和施工材料领域的技术提供。重点关注制造领域的固定设备建造的土建材料、弹性原件材料、减震降噪材料。（2）光机电与系统集成产业：关注光学、机械、电子电路、计算机系统四个领域在交通产业方面的应用。（3）交通技术咨询产业：重点关注施工准备阶段的岩土测试、勘察设计、工程监理等设计咨询服务，同时关注中介服务领域的技术咨询提供。（4）交通节能环保产业：重点关注施工过程中持久能源提供技术，以及在运营阶段机车运营模式，通过发掘新能源，提供生态环保的持久动力。（5）交通信息化及智能化产业：重点关注在机车辆调试阶段和车辆运行控制维保阶段的智能交通系统服务的提供，包括交通软件信息技术、交通通讯信号技术、交通光电系统和智能检修系统等。（6）其他弹性产业：关注其它新技术所导向的新兴产业类型，在空间上预留足够的弹性。二、产品产业的市场容量预测通过投资拉动法和分项预估法对以上五大类产业的市场容量进行了分析预测，投资拉动数据显示未来交通投资带来的交通高科技需求到2016年-2020年约5150亿元；分项预估数据显示五大产业市场需求规模2016年2020年约4500亿元。如图3-1所示：图3-1 交通高科技五大主导产业未来市场需求总和根据交通高科技产业的中长期发展规划分析，交通高科技产业蕴藏着巨大潜力，产业园重点发展的五大主导产业有着广阔的市场空间。三、产品产业的市场容量和用地规模（一）产业规模预测预估产业园五大主导产业占未来总市场容量将大于5%，产业园年产业规模在50亿元以上。（二）产业用地规模按产业园占未来高科技产业总体目标市场5%的市场份额，每年单位地均产出5000元/平方米(2007年54个国家高新区平均地均产值为5000元/平方米)，同时结合产业规模预估方法得到的产业规模高值和低值，分别为102公顷（1530亩）和90公顷（1350亩），因此规划的本产业园用地范围可控制在1400亩左右。四、产品产业化项目推进情况及空间需求（一）正在实施的产品产业项目及空间需求1、四川中铁环保科技有限责任公司（独资），产业方向为铁路、城市轨道、高速公路的降噪和绿色通道产品等技术。2009年产值3000万元，签定合同额9000万元。需要建筑面积5000平方米。2、成都亚佳工程新技术开发有限公司（合资），产业方向主要是研究铁路桥梁减震技术。预计在未来五年内占有国内15%的铁路相关产品市场率。需要建筑面积10000平方米。3、四川旷谷信息工程有限公司（独资），产业方向：主要研究交通设计、施工建设和运营管理的系统软件。2009年已签合同额2000多万元，需要4000平方米的建筑面积。4、中铁天宝数字工程有限责任公司（合资）产业方向：为交通工程领域开发提供数字化设计施工全过程的产品与服务，预期6年营业收入16亿左右