合富辉煌南宁市凤岭北云景路地块前期定位策划研究报告(终结稿)203页 (青苹果).doc

【凤岭北云景路地块】前期定位策划研究报告合富辉煌房地产2007年4月22日前 言房地产开发项目前期策划的目的，是促成项目达到最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。一个项目能够成功运作取决于各种综合因素，但优秀的策划往往是确保执行阶段取得成功的前提，并且前期策划也为后期项目执行策划提供了纲领性的战略指导思想，并为后期各阶段的成功奠定基础。本策划报告的目标是为本项目的开发提供全方位的、逻辑性、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及主要参数依据，使项目成为南宁市最具购买价值的物业，成为南宁市标志性的、具有高品质生活的住宅社区，实现经济效益，社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。市场分析项目SWOT分析项目资源优化利用项目核心竞争力目标客源需求特点项目市场定位123456项目推广形象定位7我司在整个推导过程中，将遵循以下的推导思路：8产品规划设计定位第一部分 总体市场研究分析一、宏观市场分析1.1南宁市经济状况分析1.1.1 2001-2006年南宁市经济总量与增长速度南宁市近年GDP走势数据来源：南宁市统计局近年来GDP增长趋势明显加快，进入高速发展期。如图， 2001年以来南宁的经济一直都呈现稳步发展的趋势，2003年开始进入一个高速发展期，至2006年，生产总值同比增长15.1%，增速比去年高1.7个百分点。南宁城市经济的迅速发展带动了南宁市各项基础设施的建设及完善，也为南宁市的房地产市场提供巨大的发展机会。数据来源：广西统计信息网相比广西区内的其他主要城市，南宁市06年经济总量稳居全区各市之首，做为首府城市对区内其它城市有着极强的吸纳力及影响力。数据来源：各市统计信息网但是，相比泛珠三角的其他省会城市，南宁的经济总量排在偏后的位置，未来发展的空间仍非常大。近年南宁市GDP与固定资产投资增速数据来源：南宁市统计局GDP和固定资产投资增长快速，但两者增速明显不协调如上图，近年来南宁市固定资产投资总值与GDP均保持快速增长。从全社会固定资产投资与GDP的比重来看，南宁市全社会固定资产投资占GDP的比重逐年上升，所占比重在2006年达到51.9%，成为拉动经济增长的主要因素。在增长速度方面，从2003年开始，固定资产投资快速增长，经过近几年的宏观调控政策的打压后，增速回落，但与南宁GDP的年均13.96%增长率比，固定资产投资与GDP的增速不协调现象明显，如此情况长期持续，这将产生一定的消费隐患。1.1.2 2001-2006年南宁市人均GDP及其增长率数据来源：南宁市统计局人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均GDP “十五”期间持续上升，增长率较为稳定，年均增长率达到10-12。2006年南宁市人均GDP达到1542美元，按照发达国家城市房地产发展规律：人均GDP在800美元以下，房地产市场处于启动期；800-4000美元，房地产市场处于快速发展期；4000-8000美元，房地产市场处于平稳发展期；8000-12000美元，发展速度逐渐回落。来对比，南宁市的房地产发展已进入快速发展期，未来还具备较强的发展空间，发展前景看好。1.1.3 2001-2006年南宁市三大产业特征南宁市2001-2006年三大产业增加值对比2001年2002年2003年2004年2005年2006年第一产业（亿元）5116930126956525107.67119.57134.66第二产业（亿元）1025612245271484583193.39230.99293.53第三产业（亿元）2023523724962584163318.06372.1433.73 数据来源：南宁市统计局南宁的产业特征以第三产业为主导产业。2006年，南宁市第一产业增加值为134.66亿元，同比增长8.9%；第二产业增加值为293.53亿元，同比增长20.9%；第三产业增加值为433.73亿元，同比增长13.6。数据来源：各市统计信息网与泛珠三角其他省会城市数据对比来看，南宁第一产业比重过高，第二产业比重较低，第三产业较高，生产性产业与消费性产业的不均衡将会对房地产发展产生一定的负面影响。1.1.4 南宁市2006年经济运行情况（1）经济总量领跑全区各市。南宁市经济增量继2005年首次突破100亿元后，2006年又实现新的突破，经济增量达138.6亿元，经济总量稳居全区各市之首，增幅创1995年以来的最高水平，增速比全区快1.6个百分点。    （2）财政收入稳定增加。全市财政收入达120.36亿元，增长20.1%。其中一般预算收入56.62亿元，增长25.28%。全市财政支出92.02亿元，增长25.11%。     （3）工业强市效益突显。2006年南宁市工业发展速度非常之快，全市工业实现增加值217.51亿元，增长23.7%，工业对经济增长的贡献率达35.8%，拉动经济上升5.4个百分点，比上年提高2.1个百分点，工业推动全市经济发展的作用日渐增强。     （4）城镇居民人均收入过万。2006年，城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10193元，比上年增加990元，增长10.75%；农民人均纯收入突破3000元，达到3037元，比上年增收357元，增长13.32%。 （5）百姓荷包鼓了，使得消费市场更加“热”。2006年，全市实现社会消费品零售总额达435.51亿元，增长15.21%，比上年提高1.37个百分点。与上年比较，食品饮料烟酒类、汽车类、石油制品类销售分别增长38.23%、20.26%和55.34%。综述：在“十五”中，南宁市的经济发展再次得到质的变化。经济总量更高，增速更快，运行环境更健康。虽仍面临一些长期产业结构性矛盾和一些短期问题的约束,但随着宏观调控政策效应进一步释放，南宁市产业结构的不断调整，经济运行中不稳定、不健康因素将进一步得到遏制。从南宁市的所处的地理位置及所面临的经济环境氛围，可以预见未来南宁市仍将拥有一个快速发展、日益改善的宏观经济环境，为南宁市房地产的发展提供坚实稳定的基础。1.2南宁市城市竞争力研究1.2.1南宁概况（1）地理位置南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南，土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。 南宁地理位置优越，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心；具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。（2）气候南宁位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6度左右。冬季最冷的1月平均12.8摄氏度，夏季最热的7、8月平均28.2摄氏度。年均降雨量达1304.2毫米，平均相对湿度为79%,主要气候特点是炎热潮湿。春秋两季气候温和，集中的雨季是在夏天。优越的气候条件，使得南宁一年四季绿树成荫，繁华似锦，物产更是丰富。（3）人口、民族及分布南宁市是一个以壮族为主的多民族聚居城市，也是我国少数民族自治区中唯一具有南方风情和沿海开放特点的城市。聚居着壮、汉、瑶、回、等35个少数民族，其中壮族约占全市总人数的56.3。截止到2005年3月18日，行政区划调整后，全市总人口648万人，其中市区人口245万人。南宁市各辖区的人口见下表：面积（平方公里）人口数量（万）兴宁区78029青秀区91062江南区117040西乡塘区107067良庆区138020邕宁区124030（4）人口发展预测005年底南宁市建成区（6城区）范围内的常住人口约165万人。根据南宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要目标要求和南宁市城市近期建设规划（20062010）的规划预测，到2010年，规划预测市域总人口730750万人（按740万人计），城镇人口330360万人（按335万人计），城镇化水平4548%（按45%计，年均递增1.3%），规划建成区人口规模将达210万人。（5）文化在南宁市及周边所辖各县中，拥有许多多姿多彩的特色文化活动：既有在国内外极具影响力的南宁国际民歌艺术节，又有青秀山美食节，横县茉莉花节，还有武鸣壮乡文化游、壮族山歌擂台赛；也拥有具有少数民族特点的传统活动：宾阳炮龙节，邕宁抢花炮节，上林县“三月三”歌节；马山县三声部民歌等。而通过这些节日活动，将南宁的民族文化特色如民歌、铜鼓、服饰、戏曲等淋漓尽致的展现出来。未来南宁市的文化建设将抓住中国东盟博览会在南宁举办的契机加快发展，南宁市的文化发展将迎来全新的阶段，将南宁建设成为“内涵丰富，魅力无穷”的文化城市。（6）城市区位优势一、沿海开放城市南宁南临北部湾，距广西的三大深水优良港口城市-北海市、防城港市和钦州市分别仅204公里、173公里和104公里。广西出海口是中国离东南亚地区以及非洲最近的出海口。广西沿海港湾众多，可开发的大小港口21个，开发后年吞吐能力可达1亿吨以上，近期规划建设18个万吨至十万吨的泊位。二、沿边的首府城市广西边境有8个县(区、市)与越南接壤，现有边境口岸11个，南宁距中越边境的广西凭祥、东兴口岸只有230公里和204公里，相邻的7个县(市)与越南接壤，陆地边境线长1020公里，对发展边境贸易有着天然的地利条件。三、沿江的内河口岸城市南宁是西江水系广西境内的4个内河口岸之一。西江水系从云贵高原而来，横穿广西，经广东流入南海，是大西南地区通往港澳的一条黄金水道。目前南宁至广州、香港、深圳、梧州等8条内河航线已开通。广西处于东盟经济圈、中国华南经济圈和西南经济圈的中心接合部，拥有中国西部最大的出海口，海岸线长多公里，是中国西南最便捷的出海通道。南宁作为广西的首府城市，是中国西部各省区唯一沿海的省会城市，是中国大西南出海通道的重要枢纽城市，也是中国华南、西南和东南亚经济圈、沟通中国和东盟的前沿城市。也缘于这个得天独厚的区位优势，在近期举行的“环北部湾经济合作”论坛上，中共广西壮族自治区党委书记刘奇葆提出了加快推动泛北部湾区域经济合作的“”型战略，构建一个区域合作的新格局。这个新格局就是，由泛北部湾经济合作区、大湄公河次区域两个板块和南宁新加坡经济走廊一个中轴组成，形成形似英文字母“”的一轴两翼大格局。从内容上看，有海上经济合作、陆上经济合作、湄公河流域合作，其英文表述的第一个字母也都是“”。由此，称为中国东盟“”型区域经济合作战略。中国-东盟型区域经济合作战略在中国-东盟“M”型区域经济合作中，南宁可依托中国东盟博览会举办地的优势，充分发挥吸引国内外的资本、技术、人才等生产要素所产生的“聚集效应”和“扩散效应”，深化与各区域、各地区、各城市在各个领域的合作；并可通过统筹规划建设，开辟各区域、各主要城市之间及通往世界主要城市的陆路通道或空中通道，加强与东盟国家的交流与合作，与“M”型区域经济合作实现双向互动、合作共赢，对南宁市的整体经济的发展具有非常重要的政治意义。（7）城市建设目标根据2006-2010年南宁市的近期城市发展规划纲要，南宁市近年的城市建设目标是：全面深化区域合作和加强区域协调发展，进一步强化南宁作为广西壮族自治区首府在政治、经济、文化等方面的中心和综合职能，把南宁构建成中国东盟自由贸易区的区域性中心城市，成为联结泛珠三角、西南地区与东盟战略纽带，成为北部湾经济区的龙头城市和我国西南地区出海大通道的枢纽城市，成为环境优美，生态良好，富有壮民族历史文化魅力的宜居城市。按照“一轴两带多中心”的空间结构模式，加快城市空间的拓展，拉开城市框架，调整城市布局，优化功能分区，完善城市路网，改善和提升配套设施，推进旧城改造，加快新区开发，使城市综合服务功能进一步增强，形成现代化城市的基本框架；营造良好的生态环境和投资环境，提高市民的居住水平和生活质量，在巩固“国家园林城市”、“中国人居环境奖”等创建成果的基础上，创建国家环境保护模范城市和国家级生态示范区，争创“联合国人居环境奖”，让首府南宁 “中国绿城”的城市新形象鲜明显现，城市综合实力和可持续发展能力明显增强。1.2.2南宁市城市规划发展（1）城市定位及发展方向（南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）城市定位广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，泛珠三角经济圈西部区域性中心城市，中国东盟自由贸易区的区域性国际化城市。城市近期发展方向 以邕江为轴线，两翼拓展，东建西扩，完善江北，提升江南，形成向东、西、南三个主要方向拓展的空间格局，重点实施城市向南发展的战略，重点启动建设五象新区。（1）向东完善凤岭片区、仙葫片区，加快建设龙岗片区；（2）向西加快相思湖新区建设步伐；（3）向南提升江南片区，重点启动建设五象新区。（2）城市总体布局结构1、总体布局形态：“一轴两带多中心”南宁城市外围组团、发展轴线正在逐渐展开，为打破单中心圈层拓展结构提供了良好的发展基础，近期应加快对城市空间结构作出合理调整，突出“一轴两带多中心”的发展模式和趋势，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。2、“一轴两带”的城市发展轴线（1）“一轴”：沿江城市发展轴，整个城市沿邕江两岸展开，城市各级中心分布在邕江两侧，沿邕江形成城市最主要的一条东西向的发展轴线；（2）“两带”：一是西部北部生态保护带，是南宁的上水地带，除紧邻城市的山前地带在生态保护的前提下可进行适度的开发外，应作为城市西部北部重要的生态屏障进行保护和培育；二是南部生态保护带，南部的大王滩水库及其周边低山丘陵地区，除局部作为旅游度假发展用地外，应作为城市南部的重要生态屏障。3、沿江串珠式的“多中心”城市空间体系（1）一主：中心片区的老中心和紧邻的邕江南岸中心共同构成联系邕江两岸发展轴的中心聚合枢纽。（2） 两副：南部五象副中心和西部相思湖副中心，副中心和其服务范围内的城市组团将成为疏解中心区吸引力的“反磁力”集团，以有效缓解中心组团的压力。（3）多核：各片区内承担不同功能的各种中心，中心与所处组团将成为重要的城市功能增长核，通过适度综合建设能够降低对中心区的依赖。同时还应严格保护和培育作为城市绿核、绿肺的青秀山和五象岭的生态环境。（3）城市交通环境规划城市道路系统改善计划（南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）（1）核心区（一环内区域）道路交通系统改善要点：加大设施建设力度，优化道路功能；制定相应的管理措施。（2）各片区道路系统建设和改善要点：加快环路系统的建设，充分发挥各环路的作用；加快轴向干道（东西向、南北向）系统建设，使城市各组团通过干道系统和环路紧密联系； 加强区域内部、区域内外部路网衔接结建设，使道路资源利用率最大化；加快中心城区对外通道的建设，解决好城市路网与对外公路的衔接问题；加强中心城区与外围组团（包括九曲湾、蒲庙、五合、那马、吴圩组团）的道路联系。（4）城市住房建设规划按照（南宁市住房建设规划（2006-2010）住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合南宁市城市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设应遵循以下方针：将凤岭、五象、东沟岭、相思湖、北湖、那洪、沙井等地区作为新增住房建设重点发展的地区。对于城市中高档商品住宅的建设，根据南宁市的实际情况，应加强宏观调控，科学制定住房建设结构和土地供应计划，重点考虑在蟠龙组团、凤岭组团、相思湖组团、龙岗组团、仙葫西组团等区域适度发展中高档商品住宅以满足市场和市民居住的需求。1.3南宁房地产市场发展状况分析1.3.1南宁市房地产市场消费力分析（1）人均可支配收入与消费性支出数据来源：南宁统计年鉴；广西统计年鉴；南宁经济信息网2006年，南宁市人均可支配收入超过万元大关，较往年有较大幅度上升。城镇居民收入快速增长，带来了消费水平的迅速上升，但是，从南宁市人均支出收入比我们可以看到，整体消费支出的比重较大，说明居民储蓄余额较少，在大件消费上将会产生一定的障碍。（2）南宁市历年居民住房支出情况分析：自2004年以来，随着南宁市房价的上涨，人均居住面积的提高，南宁市居民的住房支出额逐年升高。住房作为居民基本的生活支出,其比重同样可反映居民生活水平高低。居民生活水平越高，住房支出比将和恩格尔系数趋势一致逐渐降低。由上表可见，南宁市居民06年住房支出占消费支出的比重已有较大幅度下降，说明居民的生活水平已经有了较大幅度的提高。 （3）恩格尔系数与住房支出比重分析恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，恩格尔系数越低代表居民家庭收入和生活水平越高。数据来源：南宁市统计局据国际通行标准，当恩格尔系数在40时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15-20。而目前南宁恩格尔系数已降到40以下，但住房消费比重尚不足10，比国际平均水平要低5-10个百分点，说明住房消费应该还有较大的空间。（4）住房需求预测规划期住房需求预测根据南宁市房地产管理局提供的历年房地产办证资料统计分析，至2006年8月31日，南宁市中心城区住房总建筑面积为5409.63万平方米。根据南宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和南宁市城市近期建设规划（20062010）的规划预测和要求，南宁市 到2010年城镇居民人均住房使用面积达25平方米（折算为人均住宅建筑面积为33.25平方米）。规划预测2010年需要新增住房总建筑面积为1847.87万平方米。根据南宁市现状不同收入水平家庭结构比例以及分项分析预测，规划期内应建设经济适用住房363.0万平方米，建设廉租住房13.94万平方米，建设商品住房1470.93万平方米。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）的要求，规划新增的1800万平方米的住宅建筑面积中，应该有约1260万平方米建筑面积的中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房和廉租住房)。南宁市住房建设年度计划表（20062010） 单位：万平方米商品住房政策性保障住房年度普通商品住房其他商品住房套数（万套）经济适用住房廉租住房套数（万套）合计2006229.66116.713.84100.001.501.28447.872007215.70111.303.6270.003.000.93400.002008158.7598.032.870.003.220.94330.002009158.7598.032.870.003.220.94330.002010182.90101.103.1353.003.000.72340.00合计945.75525.1816.19363.0013.944.811847.87从南宁市住房建设年度计划表中可以看到，从2007年起，南宁市的住房建设规模将逐渐下降，但从供应的产品来看，大面积中低价位以及中小套型的普通住房的出现将缓解南宁市供求矛盾，阻止南宁市房价的过快增长。1.3.2南宁市房地产发展现状（1）近年南宁市房地产投资发展 数据来源：南宁市统计局2001年至2006年，南宁市的房地产投资总量一直呈上升趋势。2003年前稳步增长，自04年开始呈跳跃式发展。特别是到05年，房地产投资突飞猛进，总量超过100亿元。2006年，南宁市房地产开发累计投资139.07亿元，同比增长32.31%，开发供应量充足。从近年的发展来看，南宁市房地产投资开发处于一个稳定增长的上升通道中，南宁市房地产整体市场处于一个良性发展的阶段。数据来源：南宁市统计局 2001年至2006年，南宁市的房地产投资总量一直呈上升趋势。2003年前稳步增长，自04年开始呈跳跃式发展。特别是到05年，房地产投资突飞猛进，总量超过100亿元。2006年，南宁市房地产开发累计投资139.07亿元，同比增长32.31%，开发供应量充足。我们从南宁市房地产投资增长率的轨迹可以看出，在2004年，投资增长率已经攀到了一个顶峰。至2002年开始，南宁的房地产投资增长速度每年都是以高于GDP增长速度的2倍以上递增，投资增长速度已超出正常范围，局部过热的现象已潜伏于供求性结构矛盾中。而从2006年开始，增长速度基本回落到GDP增长速度的2倍左右，是2002年开始五年来的谷底，已回归正常范围。2007年1-2月，南宁市房地产业完成投资14.05亿元，增长47.21%。商品房施工面积926.31万，同比增长13.77%，其中，住宅施工面积676.41万，同比增长18.51%，业绩不俗。按照房地产发展的周期规律判断，2007南宁房地产投资增长率将再次坚挺上扬，新一轮的投资周期在2007年拉开序幕。（2）南宁市土地供应及发展趋势分析南宁市2001-2006年土地市场供应情况数据来源：南宁市国土资源局从上图数据统计中可以看到，近几年的土地供应随着南宁市的发展，一直处于一个加速增长的态势。2004年由于嘉和城2818.85亩的地块出让，致使该年土地出让面积远高于其他年份。2005年国家宏观调控、汇率上调、七部委政策力度、银行加息等一系列政策出台使得土地交易市场活跃度降低。而2006年土地交易市场出现了一个井喷，土地供应面积急剧放量。2006年，南宁市总计出让土地43宗，其中成交地块42宗，未成交1宗。在成交地块中纯住宅用地4宗，供应面积201.522亩；住宅、商业用地22宗，供应面积1511.11亩；住宅、商业、办公用地14宗，供应面积1104.458亩；住宅、办公、商业、仓储用地和商业、办公用地供应各1宗，供应面积分别为303.577亩、24.09亩。合计供应土地面积3144.75亩，可以预计，按照06年这样庞大的土地放量，在今后的两年内，南宁的房地产市场将进入一个高速发展的新时期。2.3.3南宁市历年土地价格走势20022003200420052006总成交金额（万元）2570247569197826137634412422平均价格（元/平米）1016.9165270923962086数据来源：南宁市国土资源局注：其中青秀区剔除了东盟商务区内东盟各国联络部（办事处）基地园区用地。因政府对这些用地开发有特别要求，成交价为25万元/亩，具有特殊性。 南宁市土地平均成交价格历年来保持一个稳定增长的态势，2004年由于九曲湾嘉和城地块的出让将当年价格大幅下拉，2006年，土地市场大幅放量，成交总金额也达到历史最高值。在各城区出让的楼面地价方面，2006年的土地市场价格与前两年相比，除了青秀区是略有上涨外，江南、西乡塘的价格都有小幅下滑。究其原因，青秀区是近年来发展的热点区域，区域地位已经得到了广泛的认同，特别是位于凤岭板块的东盟商务区，已成为众多开发商追求的“香饽饽”，土地价格也是节节攀升，拉动区域价格上涨。而江南区、西乡塘区06年以来出让的大面积的单个地块较多，且逐渐往区域外围转移，将整体价格小幅下拉。2.3.4南宁市土地供应及发展趋势分析城市快速环道外围地块面积2172.351亩其中东盟商务区出让1158.37亩城区中心出让972.3亩2006年南宁市出让土地位置标识图1、土地供应大幅放量，地价攀升 近年来，随着南宁市城镇化进程的加快，土地供应也逐年激增，特别是2006年，土地供应出现大幅放量，虽然国家宏观调控政策频频出台，但面对日益升温的房地产市场，开发商投资热情也分外高涨，成交地价屡创新高。2、土地供应逐渐往外围区域扩充，城市发展改变郊区价值 从近年南宁市出让的地块范围来看，城市中心的地块已日益稀缺，逐渐往外围扩张趋势明显。在2006年出让的3000多亩地块中，位于城市快速环道外围的地块面积达2000多亩，包括东盟、相思湖、安吉等板块，特别是东盟商务区，06年整体供应面积达1158亩，占06年全年供应土地面积的三分之一。城市的快速发展，给郊区也带来了新的发展机遇，区域价值也在不断的提升。 3、住宅用地依然是热点，土地供应结构均衡 南宁市近年供应地块的用地性质上一直以城镇混合住宅性质用地占首位，出让面积大，范围广，土地供应结构均衡。从2006-2010年南宁市住房建设规划中可以看到，在规划期内，中心城区（六城区）将新增住房用地供应总量为1032.81公顷，可见，未来住房用地供应仍将是主流。4、土地市场大鳄角逐，外地实力企业成主角 随着宏观调控的深入，开发商在土地市场上正面临着优胜劣汰的激烈竞争，一些本地实力有限的中小型企业通过一级市场拿地的可能性逐步缩小，而大型开发商垄断竞争的局面正在形成，特别是外地的实力企业竞相进军南宁，使得南宁市土地价格水涨船高。2.3.5 2007年土地市场预测在经历了05年房地产开发的热潮后，南宁市土地价值得到区内外开发商的广泛认可。土地成交量在2006年呈现井喷状态，在土地出让市场，土地价格水涨船高亦挡不住群雄逐鹿。另外仅在2007年前三月，土地成交面积即达1873亩，占去年五成以上，热度有增无减。由于南宁土地市场还是处于一个不太健全的机制环境中，根据我们的监测，政府前期修路扩建以“卖地”作为补偿，因此在市场上囤积着相当一部分的隐性土地源。比如2006年药用植物园通过内部运作给航洋国际的8000亩等，远远大于目前官方提供的土地供应面积。可以预计，按照06年、07年这样庞大的土地放量，为房地产市场的供应充足定下了基调。在今后的两年内，南宁的房地产市场将进入一个高速发展的新时期，住宅用地的供应依然是热点。 随着南宁市区内土地的日益稀缺，地价也水涨船高，许多开发商开始把眼光投向郊区，政府在土地供应上也着重于推广主城区外围地块，并加大力度对边远城区的交通配套的建设，在近期拍卖的相思湖的几个商住性质地块中，均以高于起拍价35%以上的价格成交，位于快环边的鲁班路地块更是炙手可热。在2006年所有成交的地块中，近50%的地块被外来开发商纳入囊中，可以预见未来郊区化发展将形成热点，外来资金的介入将引发新的竞争。2007年土地放量预计突破4000亩。（3）南宁市商品房供求分析数据来源：南宁房产局分析： 南宁商品房供求关系一直比较平衡，04-05年基本上都呈现供略小于求的态势，2006年全年，南宁市商品房供求面积均大幅增长，批准预售面积达到550万平米，销售面积约为488.31万平米，整体呈现出供略大于求的局面。随着南宁市各大产业的发展，对外来人口吸纳力的不断增强，由此而产生的住房需求也将逐步增加，预计2007年，南宁市的商品房将还会呈现供需两旺的态势，但整体增幅放放缓。（4）南宁市商品房价格分析数据来源：南宁房产局分析：南宁市商品房价格自2004年以来一直呈现上扬的态势，但是05、06年国家宏观调控力度增大，供应的保障类住宅不断融入市场，致使商品房价格的增幅逐年降低。2007年1月，商品房均价出现反弹，首次超过3000元关口，预示着消费者对房地产发展的预期依然看好，2007年，南宁市的商品房的均价仍将保持在平稳的轨道运行。1.4房地产政策分析1.4.1近年房地产政策2003年2004年2005年2006年2007年第一季度土地政策1.国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知 1.国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 2.国土资源部、监察部71号令（8.31大限）1.国土资源部关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知1.国务院关于加强土地调控有关问题的通知 2.关于开展2006年度土地变更调查工作的通知3. 提高了土地有偿使用费标准金融政策1.央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，提高行业经营门槛，抑制消费需求1.央行10年来首次加息 2.提高房地产开发项目资本金比例 3.央行上调存贷款基准利率 4.银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引1.央行提高个人住房贷款利率 2.调整首付比例1.央行提高人民币贷款基准利率 2.提高首付比例 3.基准利率上调 4.上调存款准备金率 1.基准利率上调 2.存款准备金率上调财税政策调整房地产购买、转让税1.国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 2.调整房地产转让税收 关于房地产开发企业土地增值税清算管理通知行政法规1.国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知2.物业管理条例1.经济适用住房管理办法以及关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知七部委关于切实稳定住房价格的通知 国六条，国十五条调控目的控制投资过快增长，要求房地产行业可持续发展控制投资过快增长，控制信贷风险抑制投机，稳定房价调整结构，抑制投机，稳定房价将以落实细化严格执行之前政策近年房地产宏观调控特点1.调控手段不断增多，调控范围不断扩大从参与宏观调控的国家行政部门的数量不断增加可以看出，全国对房地产行业的宏观调控从原先单一只是从土地以及银根上对房地产行业进行调控，过渡至多部门运用多种综合手段对房地产行业进行全范围的调控，且调控范围在不断的扩大。2.宏观调控的力度不断增强国家宏观调控政策不断出台，且调控的力度不断增强，涉及到供给结构、税收、信贷甚至住房保障以及行政监管，房地产市场在宏观调控的基调下进行了一场颇具声势的变革。3.调控的方向由表及里的转变从早期的政策制定方式，即针对该年份出现的问题制定相应的解决办法，到后期认识到房地产行业在供应结构上这一深层次的矛盾以及相关房地产行业在政策的制定上还有所不足的特点，开始将政策的调控方向由表向里转变，对房地产行业的调控将贯彻长期性。4.保证房地产行业的可持续发展，调控目的越发明确针对国家宏观调控的目的早期主要针对房地产投资过热的现象到近期抑制房价的过快增长、调整供应结构，调控的目的越发明确，其根本目的在于保证房地产行业的可持续发展，保证其在国民经济中支柱行业的地位。5.预期中国处于加息周期1998年3月25日起，存款年利率平均下调0.16%；金融机构的贷年利率平均下调0.6%1996年8月23日起，存款利率水平平均降低1.5%，贷款利率水平平均降低1.2%1997年10月23日起，各项存款年利率平均下调1.1%；各项贷款年利率平均下调1.5%2004年10月29日起，存款基准利率上调0.27%，由1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27%，由5.31%提高到5.58%2005年3月19日起，将现行的住房贷款优惠利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍1998年7月1日起，金融机构存款利率平均下调0.49%，贷款利率平均下调1.12%1999年6月10日起，金融机构存款利率平均下降1%，贷款利率平均下降0.75%1998年12月7日起，金融机构存款利率平均下调0.5%2002年2月21日起，存款利率平均下调了0.25%，贷款利率平均下调0.5%2006年央行提高人民币贷款基准利率；提高首付比例3；基准利率上调；上调存款准备金率2007年基准利率上调；存款准备金率上调1.4.2房地产政策对本项目的影响2006年，中央政府出台“国六条”等一系列宏观调控政策，其中的要点是“稳定房价，调整住房结构”。而在07年，尽管政策的出台仍接连不断，但已偏向于对此前发布的政策的细化、执行及监管。如07年1月开始清算土地增值税、对07年公开交易市场出让的土地开始严格按照规定执行“90/70”政策，国家八部委还将联手全面清理预售房地产项目。可见在年内，宏观调控政策将会更深入地落实到房地产项目开发的整个流程中，执行力度更强。对于本项目，房地产政策是一把双刃剑，有利有弊。例如，在政府大力整顿房地产市场后，项目将获得一个更健康有序的市场环境。同时随着“90/70”政策的执行，整体市场供应结构的改变，有利于提升项目产品的竞争力。但是在另一方面，宏观政策对投资行为的打压将使得投资类物业的销售面临较