集中开发地块人防工程及普通地下空间互联互通整合建管.doc

集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究以宁波南部商务区为例同济大学同技联合地下空间规划设计研究院2014.03目录一、研究概述41.1立题背景41.2研究目的与意义41.3技术路线5二、“整合建管”的现状调研52.1地下空间与人防工程的现状趋势52.1.1地下空间成片联网与集约化发展趋势52.1.2人防工程与地下空间融合发展是新时期人防建设的主流趋势72.2本章小结8三、“整合建管”典型案例的调研分析83.1典型案例概况83.2一期区块的地下空间开发利用调研113.2.1开发动因113.2.2规划建设113.2.3投资模式153.2.4产权问题153.2.5管理模式163.2调研小结17四、启示借鉴174.1“整合建管”中的规划模式研究184.1.1“整合建管”的适宜性区域研究194.1.3“整合建管”中的地下空间规划（需根据后续详细的调研资料进行调整）204.1.4“整合建管”中的人防工程规划（需根据后续详细的调研资料进行调整）224.2“整合建管”中的建设模式研究234.3“整合建管”中的投融资模式研究254.4“整合建管”中的管理模式研究26五、“整合建管”的效益评估研究28六、研究结论与推进建议316.1研究结论316.2推进建议32参考文献：33附件1：收到资料清单：34一、研究概述1.1立题背景浙江省是长三角区域中的三大发展核心区域之一，经济社会基础好，城市化发展迅速，自钱江新城成功地实施以政府为主导的综合开发建设之后，宁波南部商务区，已将多个公共用地和权属地块的地下空间资源实施统一规划、统一开发，人防工程与普通地下室整合建设，从“连通”上升为“合建”，成为新时代背景下地下空间资源综合开发利用，实现“成片连网、互联互通、整合建设”的新途径，成为人防工程与地下空间和城市建设融合发展的新创举。宁波市南部商务区的先行先试及创建的集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建设管理经验，在2012年7月举行的“浙江省城市地下空开发利用现场会”中得到与会领导和专家的一致好评，被誉为浙江省城市人防工程与地下空间统一规划、整合开发建设与管理的新样板。为了进一步调研分析和总结提炼宁波南部商务区人防工程与地下空间整合建设与管理的成功经验，省民防局设立本课题，把宁波南部商务区列为示范案例，开展深入调研分析。1.2研究目的与意义以宁波南部商务区为示范案例，通过系统深入调研，进一步系统梳理分析集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合开发在规划、建设、运营、管理等方面的试点做法与模式创新，总结提炼成可以分享的经验模式。同时，结合对浙江省新城镇化发展的现状与未来需求的调研分析，探讨宁波南部商务区的“整合建管”模式在全省其他类似片区实施“集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管”（简称：“整合建管”）模式的基本体系；并对“整合建管”模式产生的综合效益创建基本评估体系，为进一步推广应用“整合建管”模式提供科学参考依据。1.3技术路线本课题研究采取以下技术路线：二、“整合建管”的现状调研2.1地下空间与人防工程的现状趋势2.1.1地下空间成片联网与集约化发展趋势80年代，我国城市地下空间开发利用的工程主体是人防工程，大多是结建的民用及公共建筑的防空地下室，缺乏连通，单体规模比小，总体数量较少。进入90年代，随着改革开放及中华人民共和国防空法的颁布实施，城市新建民用建筑须按上述法规修建战时可用于防空的地下室，并需按照战术技术要求，建设城市防护工程体系，应在保证满足战时使用效能的前提下，工程建设需实施平战结合，要有利于平时的经济建设和群众生产生活活动。伴随着城市化进程不断加速，地面用地紧张、空间开发过度，交通拥堵，环境恶化等城市问题日益加剧，这些都迫使我们开始重视城市地下空间的开发利用。1997年，国家建设部城市地下空间开发利用管理规定的颁布实施，从政策法规上引导、规范和鼓励城市地下空间开发利用；开发商也出于经济利益上的考虑，愿意甚至主动提出开发利用地下空间。随着土地权属及获取方式的改革创新，城市地下空间被分为公共用地地下空间和权属地块地下空间。在国家相关政策法规引导下，众多城市已经开始经过科学预测、编制规划，将城市部分功能设施转入地下。其中，公共用地地下空间一般以地下道路及隧道、公共停车、公共服务设施、市政管线为主，补充地下市政场站、交通场站、仓储物流设施等为辅。权属地块地下空间一般以地下停车、地下商业和设备用房为主，在大型商业综合体中，地下空间开发利用的规模大、商业和停车的比例高，并与人防工程建设相结合。多年来，城市中的新城新区规划建设已经成为既有城市发展的主要途径。这些区域高楼大厦密集，人口数量庞大，汽车拥有量多；地面公共服务功能匮乏，交通、停车空间少；在上下班高峰期，人车混行，容易导致交通拥堵。利用地下空间成为必然，地下停车库和地下交通系统建设成为该类区域的地下空间建设主导思路。这类地区地下空间开发利用主要考虑在道路下修建地下环廊系统，连接每个地块的地下车库，主要解决车行交通问题，实现了人车分流。但是，这一类地下公共空间资源未能得到充分利用。与其同时，部分权属地块由于停车配建要求，需开发地下三至五层，往往工程造价提高。于是，在集中开发地块进行地下空间互联互通成片联网的开发成为解决此类问题的一种方法。从调研分析的结果来看，此类建设形式大致有以下类型：（1）地铁车站地区，主要是人行连通，将地铁周边地下综合体、商业街、人防工程等地下设施连通，将地铁车站的人流快速疏散，同时快速到达周边地块中。（2）商务区、商圈等高容积率、高密度开发区域，主要是车行系统化连通。对于国内新城新区的地下空间的案例分析，地下空间车行化连通，主要有两种建设形式，一是地下公共车行环廊系统（道路下），二是地下车库联络道（地块预留车行通道，地块之间建设连通道）。（3）地下功能设施之间的集中整合建设，比如地下快速路与地下车库连通道的整合，地下道路与综合管沟的整合，地下街与地下公共停车场上等等。南部商务区是地块地下车库、公共停车场、共同管沟、下沉广场、地下商业、人防工程的整合共建，并与周边地块连通。2.1.2人防工程与地下空间融合发展是新时期人防建设的主流趋势2010年10月26日至27日在北京召开的第六次全国人民防空会议上，温总理着重强调新时期我国人防发展的四项要求：一是积极推进人民防空建设与经济建设融合发展。二是坚持人民防空建设与城市建设相结合。三是把人民防空作为应急管理的重要力量。四是切实履行政府对人民防空工作的领导责任。在国家宏观政策引导下，城市人防工程建设正在走向与城市建设和社会经济建设融合发展、与地下空间融合发展之路。一方面继续向纵深发展，即进一步加强城市人防工程体系建设，特别是指挥通信工程、医疗救护工程、专业队工程及公共人防工程等；另一方面是向横向发展，按照战术技术要求，结合房地产开发，规划建设量大面广、平战结合、结建式防空地下室工程。此外，为了充分挖掘普通地下空间工程设施的防空防灾潜能，提出了普通地下空间兼顾人民防空要求，达到以较少的投入提升城市战时综合防护能力的目的。目前，浙江省已经出台了单建掘开式地下空间兼顾人防设计导则浙江省防空地下室管理规定，提出了兼建地下室的概念，指结合民用建筑普通地下室按兼顾人防要求建设的防空地下室（含家庭避难所），战时功能以人员与物资临时掩蔽为主，专业队车辆临时掩蔽为辅。此外，浙江省在浙江省人民防空办公室关于发挥人防作用推进治理城市交通拥堵工作的通知中做出如下规定：人防部门在办理结建审批过程中，对连片开发的中心商务区、城市综合体、旧城改造区块等建设项目，要提前介入，主动联系建设单位，引导和鼓励其对应建防空地下室进行统一规划，整合建设，互联互通，以提升人防工程的平时使用效率，更好地发挥结建工程的市政功能。对整合建设项目，市、县（市、区）人防部门可在战时功能、设防标准、平战转换措施等方面给予最大限度的政策优惠。涉及项目间连通的公共通道，可以冲抵防空地下室应建面积，有条件的也可由人防部门直接投资建设。上海也对于具备法人主体资格的园区、市政府批准的工业用地前期开发主体、土地储备部门，或有多块土地的建设单位，通过编制人防工程专项规划，变原来按单个项目分散建设人防工程（或收缴人防工程建设费）为按规划统筹集中配建。下一步，上海市民防办将组织徐汇滨江、世博园区后续开发等有条件的区县、区域开展地下空间及人防工程集中建设试点。配套编制地下空间专业规划，统筹区域内一个开发主体集中建设地下工程，提高地下空间的互联互通率，形成地下空间综合利用的整体开发效益。2.2本章小结所谓“整合建管”，就是整合建设与管理的简称。是指在集中开发建设片区，地下空间的成片连网、互联互通，人防工程的集中联建是地下空间及人防工程有机结合、整合建设、融合发展的新趋势。宁波南部商务区的探索实践，进一步丰富和完善了“整合建管”的内涵。即：在商务区一期集中开发片区内，由政府和民间企业联合、将公共用地地下空间与权属地块地下空间及人防工程实施统一规划、统一开发、互联互通、整合建设、统一管理的一套运作模式。本章在调研分析了国内城市人防工程与地下空间的发展现状与趋势的基础上，提出了“整合建管”模式的基本内涵，即在集中开发片区人防工程的互联互通、地下空间开发的成片连网，权属地块与公共用地、政府与民间企业联合开发，对成片集中开发片区中的人防工程与普通地下空间实施统一规划、互联互通、整合建设、统一管理。三、“整合建管”典型案例的调研分析2012年7月浙江省城市地下空间开发利用现场会在宁波召开，宁波南部商务区一期地下空间与人防工程的集中整合、联合建设、统一管理经验得到了与会领导、专家的高度评价。依据省防办领导指示精神，把南部商务区一期开发建设工程列为典型案例，设立专题开展深入系统调研分析。3.1典型案例概况宁波南部商务区位于宁波市鄞州新城区南部，北至鄞州公园、南至鄞州大道、西至宁南南路、东至前河南路，位于鄞州区行政中心南面，紧邻鄞州公园，规划中的宁波市轻轨3号线从区块中间穿过，交通区位优势十分突出。总规划面积约100公顷，总建筑面积约300万平方米，总投资约200亿元。整个商务区由5个地块组成，呈“T”字型结构，总规划用地面积49.3公顷，开发建设的主要内容由商务、商业和地下空间组成。南部商务区在国内首创统一规划、单体自建、公基统建的开发建设模式，由政府确定区块规划设计的总体方案，业主单位在同一时间内完成单体建筑方案设计，公共设施由图 1：南部商务区区位图区城投公司统一建设，实行共用共享。南部商务区的规划建设分期。一期于2006年12月破土动工，2010年11月开园。有三个地块，占地面积406亩，地上总建筑面积130万平方米，38幢大楼，其中企业开发29幢，最高建筑228米，是目前已建建筑中的“宁波第一高楼”。二期占地面积206亩，地上总建筑面积50万平方米，共17幢大楼，16家单位开发，目前地下室施工已完成。三期占地面积182亩，地上总建筑面积58万平方米，目前已进入地下室施工阶段。四期为南部商务区门户区，占地面积265亩，地上总建筑面积35万平方米，目前进入规划方案设计深化完善阶段。在地下空间综合开发利用方面，宁波南部商务区随着四期工程的建设，总结出开发、规划、建设、管理等多方面经验，十分值得借鉴。（1）一期规划建设概况一期核心区规划设计中把鄞州城投开发的八幢大楼连同公园和六家企业总部的地下室连成一个整体，作为核心区地下室，由鄞州区南部新城置业有限公司对核心区地下室进行统一策划、设计、开发，而不是各自开挖，分散布置。再把紧邻的十一家企业的地下室通过地下一层的车道和地下二层的管沟联系起来，通过整合，达到地下车库互补和资源共享。图 2：一期区块实景图该公共地下室面积13.8万平方米，包括地下车库、地下商业街、设备用房、地下公共人行通道、与周边建筑相连的地下通道、区域内及区域外的供电，给水，排水、安全监控、消防控制中心、人民防空、地下公共管沟、城市道路等各项设施。主要承担该区域内的6幢企业商业楼宇和国资商业1-9号楼的车辆停放（设置了2613个停车位），同时为15幢大楼的生活用水、消防用水、热力管网及排水系统提供了地下共同沟，为该区域部分楼宇提供生活用水和消防用水以及为国资商业企业供热。公共地下室于2011年投入使用，在公共地下室管理方面也累积了许多成功经验。（2）二期规划建设概况二期地下室正在建设中，开发模式与一期有些不同，企业向管委会提出由企业联合起来开发建设。其基本思路为：“政府统一规划，企业联合建设”。二期206亩土地，年底结构封顶，地下空间利用密度更大，其中9号地块由7家企业共建一个地下室，10号地块由6家企业共建一个地下室，11号地块由3家共建一个地下室，没有企业自己搞自己的地下室，地下全部综合利用；三个地下室都为地下两层，主要作停车用。9号地块地下室和10号地块地下室相连通。（3）三期规划建设概况根据管委会对于一二期的总结对比，认为企业联合建设地下室保障机制没跟上，管理、审批存在问题。管理协调难度较大。所以，三期开发模式与一期相同，A地块（A2-A10）统一建设公共地下室，A1地块单独建设，公共地下室与A地块连通。A地块的地下室共建模式尚未完全成形，还有很多不确定因素，企业间的磨合还需要不断进行润滑、协调促成。B地块也是统一建设公共地下室，或者几栋建筑联合建设地下室。（4）四期规划建设概况该门户区地面总建筑面积约35万平方米，地下建筑面积约20万平方米，将作为集交通枢纽和配套商业功能于一体的南部商务区重要结点，形成以地铁、城际公交、城区公交、城区观光公交、机场快线等交通换乘中心（宁波轨道交通3号线在商务区设立了两个站点，与公交可就近换乘）。具有为周边商务、商业、居住、娱乐等举办相关活动的功能，同时为市民提供休闲和交往的空间。3.2一期区块的地下空间开发利用调研3.2.1开发动因土地资源综合高效的利用模式。宁波南部商务区核心区地下室是在高容积率，高密度的地块开发环境下，在对社会发展未来预测的设想下和对公共资源可持续发展的引导下开发的一个超大规模地下空间。核心区地下室真正成为一个整体，在有限的用地内，减少不必要的重复，最大化的提供地下停车位数量，发挥其中心和共享的作用，为减负城市交通，节约整体造价，提供更多的城市空间。人防工程的提前介入。一期核心区许多地块结建地下室出入口建设条件限制，经管委会、人防办的沟通协调，按照“人防易地建设”的概念整合建设人防工程，也促进了地下空间的集中建设。政府主导的重要性。南部商务区管委会有话语权，执行力强，有利于推进公共地下室的建设。在土地出让前，与6家企业明确好，地下室由政府统一建设。为保持核心区块建筑、景观的一致性，由政府统一指定企业委托一家总包设计单位，总体统筹地上地下方案设计，政府统一协调。3.2.2规划建设（1）总体布局。一期地下空间开发建设分核心地块地下室和开发企业自建地下室。地下建筑28.3万平方米。核心地块公共地下室是指南部商务区核心水街的地下室和核心地块6家企业的地下室及东部休闲购物公园的地下室组成的一个超长超大的混凝土地下室。地下室总体呈“T”形分布，全部为地下二层，其中南北长约260米，东西长约540米，地下建筑面积达到13.8万平方米，为浙江省内最大的地下连体建筑之一。图 3：一期区块地下空间示意图一期的地下空间开发利用的做法是：核心区人防工程集中建设，自建区人防工程互联互通，一期整个地下室基本连通，地下空间实现集约化开发。公共地下室设计为二层，设计分东区、西区，西区负一层地下室被32米宽人工河道分割成东西两块，地下二层连为一体，即地下二层的顶板为河道底板；河上跨有三座桥，一个是北边的拱桥宽6米，中间是桥广场宽16.6米，南面是平桥宽8米。东、西区地下室通过天童南路地下通道相连，总跨度为70米。在西区地下室，负一层有下沉式广场、部分商业，负二层作停车用。公共地下室停车库预留了十一个连通口，与企业自建地下室连通，作为汽车疏散通道，建立地下交通网络，缓解地面交通。核心区地下空间真正成为一个整体，在有限的用地内，减少不必要的重复，最大化的提供地下停车位数量，发挥其中心和共享的作用，为减负城市交通，节约整体造价，提供更多的城市空间。图 4：公共地下空间地下一层平面图图 5：公共地下空间地下二层平面图（2）专项设施系统1）地下人行系统和车行系统在城市的人流组织方面，商业水街区块地下室沿着地上商业主轴（人工河）展开，在此交接点安装直通地通地下二层的电梯。三区地下一层与连贯的下沉式的商业广场相接，广场内有敞开的楼梯和自动扶梯，上同商业主轴连接，下同地下二层的城市道路连接，把地下二层的人流有序地通过下沉式商业广场与地面商业主轴进行疏散。从而把城市人流交通立体化，细致化，合理化。在车行系统方面：公共地下室在地面商业街主轴的正下方，在地下二层设计一条宽8.8米的双向车道，把地下车库分成南北二部分；其西端用直通地下二层的汽车坡道连接蝶缘路，中间穿过天童南路，东端有二个出口，可北至日丽中路，南至泰康中路。地下一层在东侧的蝶缘路设有二个汽车坡道，另外五个汽车坡道设在城市支路的中间，直接与城市主路相连。在地上由蝶缘路，日丽中路，泰康中路，前河南路，天童南路组成一个交通环网，在地下则通过主车道与汽车坡道组成另外一个交通环网，形成了一个三层立体的交通网络。在东西走向的日丽中路和泰康中路交通拥挤的情况下，地下车辆可通过地下城市道路直接到达蝶缘路和前河南路。2）地下商业街在地下一层沿着核心区主轴分散设置四个下沉式商业广场，以丰富地面空间和提高土地利用率，有效地吸引住主轴的人流和地下室的人流，并用人行通道与它们相连。由于是敞开的空间，有阳光、有新鲜空气，使人感觉不到在地下，仿佛置身于一个围合感很强，很宜人，很舒适的室外空间中。3）综合管廊为使资源更大的共享化，设计在地下二层外围设置了建筑的生命线供给系统（市政综合管廊），满足南部商务区核心区上26栋建筑正常使用的基本要求。综合管廊集电力、网络、有线电视、电信、给水、热水、消防给水于一体。在综合管廊内，上空左侧放置从开闭所出来的10KV的电缆线，上空右侧安置弱电线，包括网络，有线电视，电信。下面设消防水管，喷淋管及自然水管。设置市政综合管廊，可方便维修和扩建，不会像其他普通工程一样，随着工程扩建或装修标准的提高而增加管线，进而对市政的道路工程进行二次施工，市政综合管廊可为公共资源可持续发展打下基础。4）地下市政场站地下集中设置变电所等设备用房和管线走廊。另外，按消防要求应该在每栋高层建筑设置的消防水池现统一设于区域公共地下室内；而屋顶消防水箱，则设于区域内最高的单体建筑上，相当于一个商务楼组团。因此，在公共地下室周边的商务楼均能共享这些公共资源，在单项工程中仅需设生活泵房、配电房、消防控制中心等若干设备用房，大大节约了设备用房的面积，提高单体地下室的停车利用效率。5）人防工程人防工程设置在公共地下空间的地下二层。南部商务区一期核心区的地面建筑占地面积为28.3万平方米，因此按规定配建了相应面积的地下人防工程，含人防工程7万多平方米（其中包括2万平方米左右的物资库工程，其余为二等人员掩蔽部及适量电站）。南部商务区一期企业自建地下室均按规定在地下二层配建二等人员掩蔽所，并按总体要求规划与核心区地下室相互连通。3.2.3投资模式一期公共地下空间开发建设是财政投资项目，业主是城投公司，地上地下均由城投开发建设。建成后公共停车位供业主有偿使用，办理两证（土地证和产权证）。造价（包括共同沟）按总投资及各单体地面总建筑面积分摊，由各企业承担，具体形式以出让停车位方式分摊到各个业主。人防地下室由人防办负责投资建设，平时功能为地下停车库，企业有偿使用停车位，产权属人防办所有。3.2.4产权问题（1）公共地下空间的产权问题。公共地下空间为政府统一规划建设，城投公司总体负责，公共地下空间设施的产权为城投公司所有。普通地下室空间按比例出售停车位给业主，并办理停车位两证。人防工程平时作停车用，但无两证。（2）“综合管廊”的产权问题。“综合管廊”，在公共地下空间二层，为区域内的6幢企业商业楼宇和国资商业1-9号楼共同使用，因为公共地下室除了停车位出售给业主所有，其余部分仍属于城投公司，属公共使用权属。图 6：剖面示意图（1）（3）河道下地下空间的产权问题。一期公共地下空间设施穿越河道，管委会将河道下地下空间也进行了开发，位于地下二层，作停车用。与穿河隧道、市政管线性质相同，河道下公共地下室产权属于城投公司，河道下属于国有资产，法律未有明确规定可以转让、出租，无两证、无法出售，所以不能以停车位出售转让的形式给企业自用，但可作公共停车场。图 7：剖面示意图（2）3.2.5管理模式（1）建设管理公共地下空间设施由城投公司负责开发建设，同时专门成立一个项目公司与城投公司配合，职能有：提供配套服务、施工组织以及协调施工中的矛盾、搞好服务。城投公司和项目公司两块牌子一套班子运行。（2）使用管理1）管理体制及运作机制南部商务区一期管理采用“3+X”模式，分别由管委会委托的绿城物业服务集团、城管、警务和各栋大楼物业联合组成管理决策机构。其中，绿城物业公司承担公共地下空间设施的管理。在管委会指导下，绿城物业公司建立了地下空间安全运作的应急管理体系通过“1+3”模式（即以管委会主要领导的应急指挥中心为核心、辅助设立了绿城物业、警务、城管的应急处理行动组、应急战略物资储备库、应急机动车队）进行日常应急事件处理。绿城物业公司针对地下人防工程的运行应急预案实施日常城市地下空间维护管理工作，主要实施消防系统维护、地下构筑物维护、通风设施维护、标识和应急灯维护，保障地下空间配套设施设备的正常运行。相对于分散的管理模式，统一管理模式中，各类设施形成一个整体，既能充分发挥作用，又能互为利用实现共享，节约成本。2）规章制度a制定宁波南部商务区地下停车场管理规定等共计5项系列规章制度。b商务区管委会与区物价局共同制定了地下停车场物业管理费和停车收费的统一标准。3）保障措施a绿城物业公司对公共地下空间设施的8个出入口实施24小时服务，并设置车辆引导员。b对于企业自建与公共地下空间设施相同区域明确管理分界，界定管理责任，为确保安保问题，实行“人通车不通”的日常运行方式，既消除了停车乱停、管理混乱的隐患，又实现了连通口的平时功能。c对于联动和共享的生活用水、消防用水及设备能耗等实行分摊制，每月进行一次联动测试，每月按规定标准收取分摊费用。3.2调研小结通过对集中开发地块人防工程与普通地下空间整合建设与管理的典型案例宁波南部商务区进行调研，从规划、建设、运营、管理等方面进行了分析解读，南部商务区一期已建成投入使用，运转正常良好，是相当成功的示范案例，可为之后集中开发建设地块人防工程与地下空间整合建设与管理提供范例。四、启示借鉴宁波南部商务区按照“统一规划、分期建设、单体自建、地下（含人防）统建”的模式开发建设与管理，主要呈现以下四个特点，值得借鉴：一是规划理念新。南部商务区规划区域总体方案由鄞州区政府委托清华大学规划设计院和美国马达思班设计事务所进行设计，由开发企业同一时间内完成各自单体建筑设计方案，公共基础配套设施由政府下属的城投公司统一建设，建成后共享。二是统筹兼顾好。在编制规划前，对整个区块功能进行定位。在设计过程中，政府从区块景观、空间布局上进行整体把关，确保区块建筑错落有序，地上地下全面兼顾。人防工程做到独立与兼容相结合。三是交通组织全。对整个区域进行专项交通系统分析，合理优化区内交通组织，各商务楼宇之间预留了空中步行廊道系统接口，以便日后可以架设空中连廊满足人员交通需求。同时，设立地下两层车库，一期整个区块停车位约1万余只，确保地面车流顺畅便捷。人防工程采用集中建设和自建互联互通的方式，保证战时、平时功能的更好发挥。四是管理服务优。鄞州区政府专门成立南部商务区管理领导小组，并增设南部商务区管委会，政府各职能部门协同参与。整个地下工程由政府下属开发企业统一开发建设，地面工程由各开发企业自行组织建设。各开发企业成立大楼管理办公室，建立由入驻企业参与的联席会议制度，协调处理建设、设计、施工等配合对接，及时解决工程建设过程中遇到的各种问题和难题。同时，南部商务区管委会聘请一家具有一级资质以上的物业公司，负责管理南部商务区公共地下停车库等公共物业，共同抓好南部商务区的管理工作。南部商务区通过四期的开发建设，在地下空间开发利用建设中作了探索和尝试。在整个地下空间开发建设中，从一、二期的集中联建，到四期的融合建设，与轨道交通、周边综合体工程、主要交通要道的互联互通，有了大的发展和进步，提升了地下空间开发建设的科学化和合理化，提升了服务城市建设、改善城市交通的能力。4.1“整合建管”中的规划模式研究南部商务区在公共资源集约化、共享化的基础上，对于南部商务区一期地下空间进行统一规划，在管委会、人防办及规划单位的不断沟通下，提出一期核心区地下空间整合建设成一个超大型的公共地下室，人防工程集中建设。地下停车设施、公共服务设施、市政设施、综合防灾设施都集中建设在公共地下室内，该公共地下室与企业自建地下室相连通。南部商务区一期地下空间在规划理念创新、方案超前，是地下空间成片联网规划理念的体现。主要是规划实施过程中，需要协调权属地块地上地下建设，地块和公共地下空间如何衔接等方面的问题，该规划方案需要政府的严格实施，而南部商务区的管委会严格按照规划实施，在地块出让合同签订时，就明确地块地下室统一由政府代为统一建设。南部商务区一期实质上是相邻地块的地下空间的统一开发。南部商务区二期有三个地块，每个地块的几家企业联合建设地下室。其中9#地块和10#地块连通。即地块上的多栋建筑不在是各自建造自己的地下室，而是集中建设。即混合或单一用地性质的地块地下空间的统一开发，地块之间相互连通。居住小区的地下停车场及人防工程并不局限在住宅楼下，而是集中布置在某一区域，也可能在小区的绿地下集中布设。通过对南部商务区的分析，集中开发地块地下空间整合建设的规划形式有两种：（1）混合或单一用地性质的地块地下空间的整合建设，不在局限在建筑下。有连通需要的地块地下室之间用连通道连接。（2）相邻地块的地下空间的整合建设。即整合建设成一个超大型的公共地下室。通过对其他案例调研，还存在着相邻地块通过连通道或者地下环廊系统互联互通。在集中开发地块中，可根据建设需要及实际建设能力，统一规划，合理配置道路、绿地及建筑下的空间资源，避免空置和浪费。南部商务区人防工程集中建设、互连互通，但未有统一的人防规划。在人防办统一布置下，多为二等人员掩蔽所和物资库。集中开发地块人流集中，是人防工程建设的重点区域，为保障战时的顺利疏散和掩蔽，人防工程应统一规划、统一建设、互联互通。4.1.1“整合建管”的适宜性区域研究随着城市土地利用的集约化、综合化发展趋势的到来，出现了地块综合开发的概念。综合开发地块，即集中开发地块，比如总部中心、商业、金融中心、综合体、商务中心、地铁车站周边区域、交通枢纽区，往往进行详细规划或城市设计，这种统一规划综合建设的做法。这些集中开发区域对于地下空间有较高的开发需求，寻求地上地下和谐发展，也是地下空间、人防工程规划与设计的重点区域。表 1：“整合建管”适宜性分析表位置整合开发区域整合开发需求整合开发策略城市中心区交通综合客运枢纽公交换乘枢纽地铁站域一体化换乘、无缝对接、缓解交通压力交通设施地下化整合建设，尽可能联合开发周边地块（商业或停车），连通或预留连通接口商业办公中心商务区商业中心城市中心缓解交通压力，人车混杂，停车困难商业空间进一步提升提升环境、景观需求地下综合开发利用，包括商业、交通（车行、人行）、市政空间，互联互通，成片联网地块下整合建设停车库新城新区居住居住小区人车分流、地面车行，地上人行提升地面景观需求市政高标准要求小区整合建设停车库，不同小区地下停车库连通交通公交换乘枢纽地铁站域一体化换乘、无缝对接、缓解交通压力交通设施地下化整合建设，尽可能联合开发周边地块（商业或停车），连通或预留连通接口商业办公新城CBD商业中心区缓解交通压力，人车混杂，停车困难商业空间进一步提升提升环境、景观需求地下综合开发利用，包括商业、交通（车行、人行）、市政空间，互联互通，成片联网。市政设施地下化、共同沟化，可与停车库整合建设地块下整合建设停车库。可几个地块联合开发，或者连片开发根据上述分析，本课题组认为适合整合开发建设的区域有：总部中心、商业金融中心、综合体、商务中心、地铁车站周边区域、交通枢纽区等集中开发地块。4.1.3“整合建管”中的地下空间规划（需根据后续详细的调研资料进行调整）从现有案例调研分析来看，集中开发地块一般情况都进行统一规划，比如宁波的东部新城，杭州的钱江新城，编制了地下空间及人防专项规划，东部新城还对重要区域进行地下空间控制性详细规划的编制。根据需求预测，对集中开发地块的适宜入地的设施进行的优化设计，包括共同沟、地下环廊的方案。新城新区的管委会严格按照规划实施，规划中严格公共地下空间和地块地下空间的界限，重点考虑公共地下空间，对地块地下空间进行引导，在南部商务区的实践中，地下空间和人防规划应创新理念，更加科学合理的规划，达到资源的最优化利用。整合建设应统一考虑区域内的地下空间各项设施的布置与优化，包括公共空间和权属地块，专项规划应该明确整合建设的内容。地下空间专项规划可包括以下内容（建议）：布局原则、策略；整合建设片区划定；整合建设片区规划引导。控规应明确整合建设片区的范围四至、开发强度、开发规模、片区内各项设施系统布局，整合建设形式、连通形式，与周边区域的接口预留等。“整合建管”中应该贯彻以下三个规划理念：（1）以复合化、集约化为指导，合理组织地下空间功能，使区域地下空间功能整体化、系统化、高效化，发挥整个区域的整体效益。（2）尽可能互联互通，形成网络，有效引导人流、车流，从地下疏导，缓解可能形成的交通压力。从连通适宜性分析，包括地下空间（人防工程）和地下空间之间的连通，我们参考杭州地下空间专项规划，里面有比较明确的内容，规定如下：a与地铁站点的连通地铁枢纽站和换乘站点服务半径300米范围内地下空间实现连通，地铁一般站站点服务半径200米范围内的地下空间实现连通。主要通过地下商业街、地下人行过街通道，将地下空间与地铁站点进行有效连通，重点连通地下社会停车场、地下商业娱乐社会是等地下公共服务实施。b普通地下空间连通普通地下室之间，功能相近或相通的地下室宜实现连通；地下公共空间（商业街、社会停车场）与地下私有空间（居住区、科研等地下空间）连通时，为方便地下空间安全管理，平时可在连通处安装隔离门（各地下私有业主有开门设施），战时隔离门完全开放。另在连通处设有通向地面的出入口。c人防地下室连通相邻间距50米以内的人防工程应相互连通，与地铁车站、地下商业街、地下综合体等间距50米以内的人防工程应相互连通，与地铁车站、地下商业街、地下综合体等间距100米以内的大型人防工程应相互连通。（3）停车共享理念促进集中开发地块地下空间的整合建设。地下空间的主要功能之一是静态停车，静态停车的地下化趋势使得地下空间和停车紧密联系起来，停车共享的理念促进地下空间的综合化利用，地下空间成片联网、互联互通使得停车共享更具有操作性。地下停车场的连通设计可以极大地优化环境因素对共享停车行为系数的影响，合理的连通设计不仅可以减小步行出行目的地的距离，而且可以缩短停车泊位搜寻时间，从而削弱停车空间限制对于共享停车行为系数降低的阻力。表 2：集中开发地块功能配置与设施系统优化表主要类型主要形式地块地下空间公共地下空间地下交通设施动态交通地下铁路、轨道交通、地下道路及机动车连通道、地下人行通道等静态交通地下机动车停车场和非机动车停车场等连通设施地下连通道等地下公共服务设施地下商业、文化、娱乐、体育、医疗、办公等设施地下市政公用设施地下市政管线、综合管沟、市政场站等地下仓储物流设施工业品仓库、物资库、粮库、食品库、水库、油库、气库等，以及物流输送设施地下防空防灾设施平战结合人防工程，地震应急避难、人防避难、指挥、储备、疏散、掩蔽地下能源环保设施低温地热能源设施、垃圾转运、中水雨水收集设施代表可开发功能设施，部分可开发4.1.4“整合建管”中的人防工程规划（需根据后续详细的调研资料进行调整）（1）人防工程应强化互联互通，形成防护网络体系。浙江省防空地下室管理规定征求意见稿：浙江省相邻防空地下室、防空地下室与普通地下室之间，应当按照规划要求互相连通，或者在防空地下室的适当位置预留地下连通口。在整合建设区域连通上，大力加强人防工程间及与普通地下空间的连通。相邻防护单元间应连通，与面积较大的普通地下室宜设密闭通道以方便战时人员从普通地下室区域进入防空地下室，建设项目分期建设的宜创造条件进行连通，在城市地下空间开发利用密集区域，防空地下室宜尽量与其它项目的人防工程或普通地下空间连通，若短期内尚无条件连通的则宜设置预留连通口。在互联互通方面，防空地下室之间鼓励通过通道连通，但是在实际的建设过程中，很多开发商由于建设成本、周期等原因往往没有进行通道的连通与预留，人防工程的疏散功能根本不能实现。这需要明确互联互通，作为规划控制条件之一。（2）集中开发地块人防工程要与综合防灾相结合。人防部门必须顺应应急管理体系融合式发展的大势，使应急避难场所与人防工程建设相融合，灾时居民疏散安置与战时居民疏散掩蔽相结合。人防工程主要是根据国家的结建政策修建的，主体是结建防空地下室，工程面积从几百到几万平方米不等。面积过小的人防工程，扣除口部通道面积和其它设备用房，其有效使用面积过小，在平时防灾中不易使用。根据应急避难场所规范要求，应急避难场所面积最好大于2000平米以上，整合建设也一定程度上提高了防灾利用效率。集中开发地块一般人员密集，建筑集聚。避难场地面积较小，绿地、场馆等地面应急避难场所不满足避难需求，人防工程的应急避难功能更为突显。（3）集中开发地块人防工程建设规划应与地下空间规划相互衔接。人防办积极主动组织和参与地下空间规划编制，注重地下空间专项规划和人防专项规划的相互衔接。要在人防规划中合理布局人防工程，建成综合的地下空间和完善的防护工程体系，进一步落实人防各项政策要求。尤其在地下空间集中联建等项目建设中，通过规划的引导，促进人防工程在保证量的同时，提升人防工程的品质和配置合理性。（4）集中开发地块人防工程和地下空间应统一设计。例如：南部商务区核心区规划对地块地下空间及人防进行了优化整合，由管委会统一指定企业委托一家总包设计单位，总体统筹地上地下方案设计，管委会统一协调；宁波东部新城金融地块南区设计中由四个地块（不同的业主）单独做好建筑布置方案，由管委会委托一家单位整合地下空间，包括结构的整合设计。集中开发地块人防及地下空间设计可根