武汉九真生态养殖有限公司抵押贷款涉及位于蔡甸区永安街长征村前的部分农用地土地承包经营权价格评估secret.doc

农 用 地 估 价 技 术 报 告项目名称：武汉*有限公司抵押贷款涉及位于蔡甸区永安街长征村前的部分农用地土地承包经营权价格评估（武汉市）受托估价单位：武汉*地产评估咨询有限责任公司委托估价方：武汉*有限公司估价日期：二一年一月二十日至二一年一月二十三日编 号：（2010）（*地产）（JS）字第 号关键词：蔡甸区抵押贷款武汉*地产评估咨询有限责任公司2010年农 用 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称武汉*有限公司抵押贷款涉及位于蔡甸区永安街长征村前的部分农用地土地承包经营权价格评估（武汉市）二、委托估价方委托单位：武汉*有限公司法定地址：武汉市蔡甸区永安街老湾村营业范围：家禽、家畜养殖及销售；中餐经营（有效期至2012年4月29日）。法人代表：*联系人：*三、受托估价方受托估价机构：武汉*地产评估咨询有限责任公司机构地址：武汉市汉口建设大道971号新光大厦17楼资质等级：具备在全国范围内从事土地评估的资格估价资格有效期：2010年6月30日注册号：A200942003法人代表：* 联系人：*四、估价目的估价对象为位于蔡甸区永安街长征村前的一宗农用地，根据中华人民共和国农村土地承包法、中华人民共和国担保法的规定，武汉*有限公司因融通资金的需要，现委托我公司对该宗地的土地承包经营权价格进行公正、客观地评估，作为委托方抵押贷款的参考依据。五、估价期日二一年一月二十日六、估价日期二一年一月二十日至二一年一月二十三日七、价格定义（一）地价内涵根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日2010年1月20日，评估设定宗地红线外达到“三通”（即通路、通电、通水）和宗地红线内“场地平整”的开发程度，耕作制度为一年一熟，转出土地面积为1050亩（以产权流转交易鉴证书（武农交鉴字（2009）第000062号WNJ090062）为依据），本次评估其中200亩，折合为133334平方米，土地用途为农用地，转出剩余年限设定为18.58年的土地承包经营权价格。（二）土地实际用途及宗地内外实际开发程度待估宗地的实际用途为农用地，在估价基准日的实际开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）和宗地红线内场地平整的开发程度。（三）土地估价设定的开发程度待估宗地估价设定的开发程度为宗地红线外达到“三通”（即通路、通电、通水）和宗地红线内场地平整的开发程度。八、估价依据1、国务院及有关部门颁布的法律、法规（1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）（2）中华人民共和国农村土地承包法（中华人民共和国主席令第73号）（3）中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）（4）中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）（5）中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号）（6）农村土地承包经营权流转管理办法（农业部令第47号）2、地方政府及有关部门颁布的文件（1）湖北省土地管理实施办法（1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）（2）武汉市农村综合产权交易监督管理委员会关于印发武汉市农村产权交易管理办法（试行）的通知（武农产委（2009）1号）（3）武汉市农村综合产权交易监督管理委员会关于印发武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规则（试行）等5个文件的的通知（武农产委(2009)2号）3、有关技术标准（1）中华人民共和国国土资源行业标准农用地估价规程（TD/T1006-2003）（2）中华人民共和国国家标准土地利用现状分类(GB/T21010-2007）（3）中华人民共和国国土资源行业标准农用地分等规程（TD/T 1004-2003）（4）中华人民共和国国土资源行业标准农用地定级规程（TD/T 1005-2003）4、委托方提供的有关资料（1）产权流转交易鉴证书（武农交鉴字（2009）第000062号WNJ090062）复印件（2）委估方提供的其他有关资料5、估价人员调查、收集及现场勘察的相关资料九、估价结果经估价人员现场查勘和对当地土地市场资料的分析，按照地价评估应遵循的基本原则、估价程序，分别选择收益还原法和成本逼近法两种评估方法，评估出位于蔡甸区永安街长征村前的农用地土地承包经营权价格（评估土地面积为133334平方米）。本次评估设定土地用途为农用地，转出剩余年限为18.58年，开发程度达到宗地红线内外“三通”（即通路、通电、通水）条件下和宗地红线内场地平整的开发程度，在估价基准日2010年1月20日的农用地土地承包经营权价格为：总地价：398.40万元大写：叁佰玖拾捌万肆仟元整单位面积地价：29.88元/平方米（合1.99万元/亩）（货币种类：人民币）十、说明事项（一）估价的假设条件1、委估方合法拥有估价对象土地承包经营权，并按照国家规定全额支付有关税费。2、估价对象作为农用地能够得到最有效利用，并产生相应的土地收益。3、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。4、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。5、估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内生产的正常进行，保证公司的持续发展。6、本报告所称的“市场价值是指估价对象在保持现有种植产业结构条件下并持续经营，以及在保持估价基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等，充分了解估价对象相关市场信息以及交易双方独立进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格。7、评估价格是在满足全部设定与估价假设条件下，于估价基准日2010年1月20日，在正常土地市场条件下的土地承包经营权价格。8、根据委估方提供的产权流转交易鉴证书（武农交鉴字（2009）第000062号WNJ090062），土地承包经营权出租终止日期为2028年8月18日，土地承包经营权剩余使用年期为18.58年。9、待估宗地实际用途为农用地，故评估设定土地用途为农用地。10、待估宗地的评估设定土地开发程度为宗地红线外“三通一平”（ 通路、通电、通水）和宗地红线内场地平整的开发程度。11、本次评估为估价对象部分土地面积，剩余土地尚未进行农业生产，未纳入本次评估中。若农业管理部门对此不认可，本估价报告应作相应调整。12、本次评估设定的耕作制度为一年一熟，即每一播种季为一年，估价对象农作物种植费用为每一播种季内均匀投入。若农业管理部门对此不认可，本估价报告应作相应调整。（二）估价结果和估价报告的使用1、评估报告和估价结果发生效力的法律依据。土地估价结果是依据国务院及有关部门颁布的法律、法规，地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件等精神而且要满足本报告地价定义条件下的土地承包经营权价格，若估价基准日、土地用途、土地开发程度、转出土地面积、土地使用年限等影响地价的因素发生变化，该评估结果应作相应调整。2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件评估价格仅为委托方办理抵押贷款提供地价参考依据，不能用作其它经济活动。3、土地估价结果的有效期本报告及估价结果自提交报告之日起半年内有效，即从二一年一月二十三日至二一年七月二十二日止。4、本报告及估价结果的使用权归委估方所有，估价结果需经武汉*地产评估咨询有限责任公司盖章（“武汉*地产评估咨询有限责任公司”公章、“武汉*地产评估咨询有限责任公司评估结果专用章”两个章），且在该公司从事评估工作的两名以上土地估价师签字后方能生效，估价结果由武汉*地产评估咨询有限责任公司负责解释。5、本报告分为“农用地估价结果报告”和“农用地估价技术报告”两部分，“农用地估价结果报告”供委估方使用，“农用地估价技术报告”仅供本估价机构存档和作为估价技术文件提交农业管理部门审核或备案使用。6、未经估价机构书面同意，任何单位和个人不得以任何形式发表、肢解本报告，违规使用本报告和估价结果应承担相应的法律责任。（三）需要特殊说明的事项1、待估宗地的土地面积等相关资料以产权流转交易鉴证书（武农交鉴字（2009）第000062号WNJ090062）复印件为依据。2、土地区位条件、投入产出情况、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、委估方对所提供资料的真实性、合法性负责，估价机构对所收集资料的真实性、公开性、准确性负责。4、本报告估价人员与委托方除委托估价关系外，无其它任何影响估价结果的关系。5、本估价报告引用的农产品价格来源于“武汉农业信息网”，该价格的波动将引起估价结果的变化。6、如受到地震、火灾、风灾以及旱涝等不可抗拒因素造成农作物减产，该因素将会导致估价对象土地承包经营权价格下降。7、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选择。在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信度、可操作性，并参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、估价师经验等综合决定估价结果，其中土地经营方式、农作物种植模式、产量、销售价格等参数直接影响估价结果，如有变动，则本估价报告的评估结果应做相应调整。十一、土地估价师签字姓 名 土地估价师资格证书号 签 名* 98170047 * 2007420003 十二、审核人十三、估价机构签章 （机构公章）法人代表（签字） 二一年一月二十三日第二部分 估价对象描述及其地价影响因素分析一、估价对象界定（一）土地利用状况估价对象位于蔡甸区永安街长征村前，四至情况为：东至曹家河村田块、南至侏儒街五公村田块、西至桐山头村田块、北至长征村田块。估价对象地上种植的农作物为土豆，宗地内道路、沟渠、管网基本形成体系。（详细状况见估价对象现场勘察照片）。（二）土地权利状况估价对象位于蔡甸区永安街长征村前，根据产权流转交易鉴证书（武农交鉴字（2009）第000062号WNJ090062）所载，估价对象土地所有者和转出方均为武汉市蔡甸区永安街老湾村村民委员会，受让方为武汉*有限公司，转出土地面积为1050亩（本次评估其中200 亩，折合为133334 平方米），转出期限为20年，土地承包经营权的流转方式为出租，交易方式为协议，交易底价为250元/亩·年，成交金额为250元/亩·年、以后按每年4%递增，转出年限为2008年8月18日至2028年8月18日，签署日期为2009年12月10日，项目编号为09A0000062号，另据委估方介绍，至估价基准日估价对象无抵押等他项权利。（三）其他需要说明的事项本次评估设定土地用途为农用地，转出剩余年限为18.58年，开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）和宗地红线内场地平整的开发程度条件下，在估价基准日2010年1月20日的农用地土地承包经营权价格。二、地价影响因素分析（一）自然因素蔡甸区位于武汉市西郊，地处汉江与长江汇流的三角地带，江汉平原东缘，地跨东经113°41-114°13 ，北纬30°15-30°41之间。境内地势由中部向南北逐减降低，中部均为丘陵岗地，坡度较缓，最高处九真山海拔263.4米，为全区群山之首。北部为平坦平原区，地面高程多位于20-24米之间，地质为新华系地构造地质条件较好，土层深厚，土质肥沃。南部为洼地平原区，属于汉水与长江两个河漫滩之间的湖洼低地，高程在19-22米之间。蔡甸区气候属北、中亚热带过渡性季风气候，具有热丰、水富、光足的气候特征。年平均无霜期为253天，年平均降水量在1100-1450毫米左右， 且雨量分布的地域差异不明显，但年际差异较大，最高降水量可达1865.8毫米。日照充足，年均日照时数可达2111.8小时，光能辐射每平方厘米112.4千卡，均集中于春、夏、秋三季， 具有明显的温光同季的特点。南北温差不明显，平均气温为16.5。春季月平均为16，夏季27.6，秋季17.5，冬季4.8，一年中最冷月与最热月多出现在1月和7月，极端最高温达39.6，最低温为14.1。 （二）社会经济因素2009年蔡甸区农业发展呈现三种态势：第一、生产规模化。莲藕、优质西甜瓜、藜蒿、鲜食毛豆、鲜食玉米等规模达到26.2万亩，占全区耕地面积39.7万亩的66%，其中莲藕、优质西甜瓜、藜蒿三大特色产业种植面积分别达到13.9、3.8、3万亩。第二、布局区域化。莲藕以蔡甸、玉贤、大集、张湾等街镇为主体，瓜蒿以永安、侏儒、洪北为主体，鲜食毛豆以张湾为主体，鲜食玉米以洪北、消泗为主体，形成集中连片种植板块。基地正规化。建成6万亩莲藕正规化基地、万亩瓜蒿高效模式生产基地、2218亩快生菜基地和400亩莲藕科技示范园，洪北育苗中心温室总面积达到8486m2，年供苗能力达到600万株。第三、产出高效化。2009年蔡甸区莲藕、优质西甜瓜、藜蒿三大产业创产值6.3亿元，占农林牧渔业总产值的27.4%，实现收入4.2亿元，带给全区农民人均收入1261元。产业品牌影响不断扩大。莲藕、优质西甜瓜、藜蒿成为我区“农业名片”，其中莲藕、藜蒿列入全市十大蔬菜优势品种产业化。蔡甸被誉为“中国莲藕之乡”；全国莲藕种植采用“蔡甸标准”；“蔡甸莲藕”为全市两个获国家地理标志保护产品之一。 （三）特殊因素 蔡甸区拥有村民委员会281个，村民小组2029个。人口44.6万人，其中农业人口32.6万人，农村劳动力15.5万人，其中男劳力7.9万人，女劳力7.6万人。2008年末实有耕地39.7万亩，其中耕地39.3万亩，水田2.27万亩，旱地1.67万亩，养殖水面24万亩。区域内土壤分为夹粘砂泥土、粗红砂土、黄麻骨土、薄黄赤砂土等，农田有效灌溉面积32.4万亩，占全区实有耕地面积的81.6%，农业机械总动力28.33万千瓦。新型农民培训深入开展，农村劳动者素质得到提高。加大 “阳光工程”实施力度，建立7家培训基地，开展“订单”式培训，年技能培训规模达到5000人。农业社会化服务迈出新步伐，有力推进了农业科技、信息等服务“进村入户”。农业信息化体系进一步完备，实施“村村通工程”，为每个行政村免费配备电脑并开通网络，全区所有行政村实现电脑直接上网；与中国联通湖北分公司合作建设“楚天农业信息网”，年发布农业经济信息3000余条，开发“农信灵”农业信息服务项目，为1.5万农民及时免费提供农情农技短信服务。农产品流通体系进一步健全，建立了永利莲藕、茅新集瓜蒿、红星蔬菜等6个产地批发市场，通过外设营销窗口、引进客商、进入超市等方式，年销售各类农产品3.1万吨，196个农村专业合作组织年销售农产品20万吨。第三部分 地价估算一、估价原则1、替代原则遵循替代原则，是指农用地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的农用地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。2、供需原则遵循供需原则，是指农用地估价要以市场供需决定农用地价格为依据，并充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。3、贡献原则遵循贡献原则，是指农用地总收益是由农用地及其他生产要素共同作用的结果，农用地的价格可以由农用地收益的贡献大小来决定。4、变动原则遵循变动原则，是指估价人员应把握农用地价格影响因素及农用地价格的变动规律，准确地评估农用地价格。5、报酬递增递减原则遵循报酬递增递减原则，是指增加农用地要素的单位投入量时，土地纯收益随之增加；但是增加到某一数值后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。这一规律在农业生产经营中普遍存在，农用地估价中应充分依据这一规则。6、预期收益原则遵循预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。7、合理有效利用原则合理有效利用规则，是指对待故宗地农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量利用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利的影响。二、估价方法选择本次评估运用的方法是按照农用地估价规程的规定，根据武汉市蔡甸区市场状况，并结合估价对象的具体特点以及特定的估价目的等条件适当选择的。经过估价人员的现场勘察，分析论证并结合估价对象的区域条件确定对估价对象采用选择收益还原法和成本逼近法测算土地价格，最后综合分析其计算结果，确定估价对象的评估价格。方法选择依据如下：（一）估价对象位于蔡甸区永安街长征村前，成本资料详实，故可以选用成本逼近法进行估价；（二）估价对象地上目前种植土豆，属于有收益的农用地，故可以选用收益还原法进行估价；（三）鉴于武汉市尚未进行农用地分等和定级，故无法采用基准地价鼷鼠修正法进行估价；（四）估价对象所在区域为蔡甸区，该区域农用地交易市场不发达，交易量少，无可供选择的市场案例，故不宜采用市场比较法进行估价。三、估价过程（一）采用收益还原法评估估价对象农用地土地承包经营权价格1、基本原理 收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估宗地土地承包经营权价格的一种方法。其计算公式如下：V=式中：V收益价格（元，元/） a年净收益（元，元/）r报酬率（%）n转出剩余使用年期（年）2、测算过程（1）年总收益 年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。确定年总收益时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，收入的计算根据其年产量和估价基准日的正常价格进行。经过估价人员的现场勘察，估价对象地上种植的农作物为土豆，根据委估方提供的相关信息、查阅“武汉农业信息网”并结合湖北省农科院提供的有关数据，综合确定估价对象地上农作物年产量及产值情况，如表1表1 待估宗地农产品产值情况一览表序号产品种类平均单产（公斤/平方米）平均收购单价（元/公斤）播种面积（平方米）平均年产量（公斤）年产值(元)1土豆6.02.01333348000041600008合计1600008（2）年总费用总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。农作物种植费用根据估价人员的现场勘察、委估方提供的相关信息、查阅“武汉农业信息网”并结合湖北省农科院提供的有关数据，设定估价对象耕作制度为一年一熟即每一播种季为一年、农作物种植费用为均匀投入，综合确定待估宗地农作物种植总费用如下表：1）种苗费武汉市土豆种苗单价为0.6-1.2元/株，每平方米种植数量5-6株,综合考虑估价对象的实际情况,本次评估中种苗费取1.2元/株, 每平方米种植数量取6株,则：种苗费=1.2×133334×6=960005（元）2）基肥费表2 基肥费费用情况一览表序号基肥种类单价（元/公斤）使用量（公斤/平方米）1三元复合肥1.4-1.80.07-0.152氯酸钾2.4-3.00.05-0.07综合考虑估价对象的实际情况,本次评估取三元复合肥单价取1.8元/公斤,三元复合肥使用量为0.15公斤/平方米，氯酸钾单价取3.0元/公斤，氯酸钾使用量为0.07公斤/平方米，则：基肥费=（1.8×0.15+3.0×0.07）×133334=64000（元）3)追肥费表3 追肥费费用情况一览表序号追肥种类单价（元/公斤）使用量（公斤/平方米）1碳铵0.8-1.00.07-0.152尿素2.1-2.50.05-0.06综合考虑估价对象的实际情况,本次评估碳铵单价取1.0元/公斤，碳铵使用量0.15公斤/平方米，尿素单价取2.5元/公斤,尿素使用量为0.06公斤/平方米，则：追肥费=（1.0×0.15+2.5×0.06）×133334=40000（元）4）农药费表4 农药费费用情况一览表序号农药种类单价（元/公斤）使用量（公斤/亩）次数1多效唑18-200.03-0.0530-502辛硫磷1-1.5300-40013来福灵70-750.03-0.0520-30武汉市种植土豆农药主要使用施多效唑、辛硫磷、来福灵等三种农药，多效唑市场销售单价为18-20元/公斤，多效唑使用量为30-50克/亩，每一播种季施30-50次；辛硫磷市场销售单价为1-1.5元/公斤，辛硫磷使用量为300-400公斤/亩，每一播种季施1次；来福灵销售单价为70-75元/公斤，来福灵使用量为30-50克/亩，每一播种季施20-30次。综合考虑估价对象的实际情况,本次评估多效唑单价取20元/公斤，多效唑使用量为50克/亩，次数取50次，辛硫磷单价取1.5元/公斤，辛硫磷使用量为400公斤/亩，次数取1次，来福灵单价取75元/公斤，来福灵使用量为50克/亩，次数取30次.则：农药费=（20×50/1000/666.67×50+1.5×400/666.67×1+75×50/1000/666.67×30）×133334=123250（元）5)水资源使用费武汉市农业灌溉模式分为喷灌、滴灌和漫灌三种模式。根据估价人员现场勘察估价对象灌溉方式为漫灌，水源取自河流水，估价对象所在区域漫灌平均用水量为每一播种季300-600立方米/亩，根据湖北省水资源费征收管理办法的规定，农业生产取地表水灌溉的，需要向当地水务管理部门缴纳水资源使用费，武汉市征收标准为0.8元/立方米，综合考虑估价对象的实际情况,本次评估用水量取600立方米/亩，则：水资源使用费：0.8×600/666.67×133334=96000（元）6）电费根据估价人员现场勘察估价对象电力由武汉市蔡甸区供电局供应，估价对象所在区域、无大棚农业生产平均用电量为每一播种季2000-3500千瓦时/亩，武汉市农业生产电费单价为0.048元/千瓦时，综合考虑估价对象的实际情况,本次评估中估价对象生产用电量取3500千瓦时/亩，则：电费为：0.048×3500/666.67×133334=33600（元）农作物种植费用=1）+2）+3）+4）+5）+6）=960005+64000+40000+123250+96000+33600=1316855（元）年流转费用根据委估方提供的产权流转交易鉴证书（武农交鉴字（2009）第000062号WNJ090062）复印件，待估宗地土地流转费用为250元/亩·年， 估价对象成交金额为250元/亩·年、以后按每年4%递增，则年流转费用为（第二年剩余0.58年）：第二年为：250×（1+4%）2×0.58=156.83（元）第三年为：250×（1+4%）3=281.22（元）第四年为：250×（1+4%）4=292.46（元）第五年为：250×（1+4%）5=304.16（元）第六年为：250×（1+4%）6=316.33（元）第七年为：250×（1+4%）7=328.98（元）第八年为：250×（1+4%）8=342.14（元）第九年为：250×（1+4%）9=355.83（元）第十年为：250×（1+4%）10=370.06（元）第十一年为：250×（1+4%）11=384.86（元）第十二年为：250×（1+4%）12=400.26（元）第十三年为：250×（1+4%）13=416.27（元）第十四年为：250×（1+4%）14=432.92（元）第十五年为：250×（1+4%）15=450.24（元）第十六年为：250×（1+4%）16=468.25（元）第十七年为：250×（1+4%）17=486.98（元）第十八年为：250×（1+4%）18=506.45（元）第十九年为：250×（1+4%）19=526.71（元）第二十年为：250×（1+4%）20=547.78（元）年总费用=农作物种植总费用+年流转费用第二年总费用为：1316855×0.58+156.83=763932.73（元）第三年总费用为：1316855+281.22=1317136.22（元）第四年总费用为：1316855+292.46=1317147.46（元）第五年总费用为：1316855+304.16=1317159.16（元）第六年总费用为：1316855+316.33=1317171.33（元）第七年总费用为：1316855+328.98=1317183.98（元）第八年总费用为：1316855+342.14=1317197.14（元）第九年总费用为：1316855+355.83=1317210.83（元）第十年总费用为：1316855+370.06=1317225.06（元）第十一年总费用为：1316855+384.86=1317239.86（元）第十二年总费用为：1316855+400.26=1317255.26（元）第十三年总费用为：1316855+416.27=1317271.27（元）第十四年总费用为：1316855+432.92=1317287.92（元）第十五年总费用为：1316855+450.24=1317305.24（元）第十六年总费用为：1316855+468.25=1317323.25（元）第十七年总费用为：1316855+486.98=1317341.98（元）第十八年总费用为：1316855+506.45=1317361.45（元）第十九年总费用为：1316855+526.71=1317381.71（元）第二十年总费用为：1316855+547.78=1317402.78（元）（3）年经营利润根据估价人员的现场勘察、结合估价对象所采用的经营模式，综合考虑武汉市蔡甸区农业生产的实际情况，本次评估经营利润取10%。第二年经营利润：763932.73×0.58×10%=44308.10（元）第三年经营利润：1317136.22×10%=131713.62（元）第四年经营利润：1317147.46×10%=131714.75（元）第五年经营利润：1317159.16×10%=131715.92（元）第六年经营利润：1317171.33×10%=131717.13（元）第七年经营利润：1317183.98×10%=131718.40（元）第八年经营利润：1317197.14×10%=131719.71（元）第九年经营利润：1317210.83×10%=131721.08（元）第十年经营利润：1317225.06×10%=131722.51（元）第十一年经营利润：1317239.86×10%=131723.99（元）第十二年经营利润：1317255.26×10%=131725.53（元）第十三年经营利润：1317271.27×10%=131727.13（元）第十四年经营利润：1317287.92×10%=131728.79（元）第十五年经营利润：1317305.24×10%=131730.52（元）第十六年经营利润：1317323.25×10%=131732.33（元）第十七年经营利润：1317341.98×10%=131734.20（元）第十八年经营利润：1317361.45×10%=131736.15（元）第十九年经营利润：1317381.71×10%=131738.17（元）第二十年经营利润：1317402.78×10%=131740.28（元）（4）确定年纯收益年纯收益=年总收益-年总费用-年经营利润第二年纯收益=1600008×0.58-763932.73-44308.10=119763.81（元）第三年纯收益=1600008-1317136.22-131713.62=151158.16（元）第四年纯收益=1600008-1317147.46-131714.75=151145.79（元）第五年纯收益=1600008-1317159.16-131715.92=151132.92（元）第六年纯收益=1600008-1317171.33-131717.13=151119.54（元）第七年纯收益=1600008-1317183.98-131718.40=151105.62（元）第八年纯收益=1600008-1317197.14-131719.71=151091.15（元）第九年纯收益=1600008-1317210.83-131721.08=151076.09（元）第十年纯收益=1600008-1317225.06-131722.51=151060.43（元）第十一年纯收益=1600008-1317239.86-131723.99=151044.15（元）第十二年纯收益=1600008-1317255.26-131725.53=151027.21（元）第十三年纯收益=1600008-1317271.27-131727.13=151009.6（元）第十四年纯收益=1600008-1317287.92-131728.79=150991.29（元）第十五年纯收益=1600008-1317305.24-131730.52=150972.24（元）第十六年纯收益=1600008-1317323.25-131732.33=150952.42（元）第十七年纯收益=1600008-1317341.98-131734.20=150931.82（元）第十八年纯收益=1600008-1317361.45-131736.15=150910.4（元）第十九年纯收益=1600008-1317381.71-131740.28=150888.12（元）第二十年纯收益=1600008-1317402.78-131740.28=150864.94（元）（5）计算收益价格报酬率报酬率即折现率，为投资回报与所投入资本的比率。采用累加法：公式：报酬率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠无风险报酬率取中国人民银行2008年12月23日公布的现行国家一年期存款利率2.25%，估价对象为农用地，系统风险一般，投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及投资带来的优惠合计为3.0%。农用地报酬率r2.25%3%5.25%收益年限根据委估方提供的产权流转交易鉴证书（武农交鉴字（2009）第000062号WNJ090062）复印件，土地承包经营权流转方式为出租，终止日期为2028年8月18日， 转出剩余使用年期为18.58年，则本次评估收益年限为18.58年（6）计算土地收益价格V土地收益价格=119763.81×（1+5.25%）-0.58+151158.16×（1+5.25%）-1.58+151145.79×（1+5.25%）-2.58+151132.92×（1+5.25%）-3.58+151119.54×（1+5.25%）-4.58+151105.62×（1+5.25%）-5.58+151091.15×（1+5.25%）-6.58+151076.09×（1+5.25%）-7.58+ 151060.43×（1+5.25%）-8.58+151044.15×（1+5.25%）-9.58+151027.21×（1+5.25%）-10.58+151009.6×（1+5.25%）-11.58+150991.29×（1+5.25%）-12.58+ 150972.24×（1+5.25%）-13.58+150952.42×（1+5.25%）-14.58+150972.24×（1+5.25%）-15.58+150910.4×（1+5.25%）-16.58+150888.12×（1+5.25%）-17.58+150864.94×（1+5.25%）-18.582085242.81（元）收益还原法计算单价=2085242.81÷13333415.64（元/平方米）（二）采用成本逼近法评估估价对象农用地土地承包经营权价格成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：农用地价格土地取得费土地开发费投资利息投资利润1、土地取得费（1）土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地所处区域的土地取得费用，目前获得类似待估宗地土地，需支付的费用主要有：征地补偿费根据湖北省人民政府公布的省人民政府关于公布湖北省统一年产值标准和区片综合地价的通知（鄂政发200946号）的规定，武汉蔡甸区永安街征地统一年产值为1580元/亩，补偿倍数为20倍，则：征地补偿费31600（元/亩）47.40（元/平方米）青苗补偿费及地上附着补偿费根据湖北省人民政府公布的省人民政府关于公布湖北省统一年产值标准和区片综合地价的通知（鄂政发200946号）的规定，青苗补偿费为统一年产值的1倍，即青苗补偿费1580（元/亩）2.37（元/平方米）估价对象地上无附着物，故地上附着物补偿费计0则土地取得费为49.77元/平方米。2、农地开发费根据武汉市市区基础设施配套的平均水平以及对蔡甸区土地开发成本价格的调查、分析，确定土地开发费用见下表： 表5 基础设施配套程度修正值范围表单位：元/m2开发程度道路通水电力开发费用101010委估地块达到宗地红线外“三通一平”（即通路、通电、通水）和宗地红线内场地平整的开发程度，确定估价对象土地开发费用为40元/平方米。其中场地平整费取10元/平方米。3、投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定农用地开发周期为1年，投资利息率参考同期金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款利率按5.31%计