某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告四 、估价结果报告.doc

估 价 结 果 报 告一、估价委托方名 称： 海南x x人民法院二、估价方机构名称： 海南明正房地产评估有限女司法定代表人：张能杰地 址： 海口市龙昆北路15号中航大厦c A602 2资质等级： 贰级资格证书： 建房估证字2001049号电话号码： 0898-66769171三、估价对象 基 本 情 况名 称x x大厦上楼及附楼 公共配套 齐 全坐 落海南省琼山市州大道东侧现 状主楼主体为停建工程，其中2-4层已装修使用。附楼为现房 面 积总建筑面积1956170m2，其中上楼18378,544m2，附楼1183156 m2，宗地总面积3596，5 m2地 势 坡 地景 观 良 好环 境良 好权 属海南x x有限公司建 筑 物 情 况 表层 数主楼共20层(第一层依坡地而建为架空层)，附楼9层(错层式) 朝 向 座 东 向 西结构钢筋混凝土 平面布置主楼合理、附楼较差用 途商 住 综 合 工程质量主楼1920层顶棚渗水严重，局部梁露筋，附楼末见异常 维 护稍 差 建成年月主楼1994年停建，附楼1992年建成主 楼 建 筑 物 装 修 表外墙面 2-3层正面采用落地玻璃墙，配合局部喷涂装饰4-20层均以条跨贴面外门 第二层(沿街)正门不锈钢玻璃地弹门内墒面. 2-4层部分包木墙面，部分刷涂料；5-20层墙面层已抹灰刷白 内门 2-4层木夹板门包门套；5加层已安装门框及苷普通夹板门(部分已损坏) 地面 2-4层50x10地砖，局部花岗石地面；5-20层地面未做 窗 幅合金玻璃窗(5-20层窗扇及窗框被盗严重) 顶棚 2-4层部分木夹板吊顶，部分龙骨刷黑吊顶，部分龙骨石膏板吊顶；4-加层，部分抹灰刷白，部分未做 保养 2-4层一般，520层较差卫生间2-4层铺砌20x 30墙砖至顶，铝扣板吊顶，地面镭地砖，卫生洁具齐全；1-20层贴2m高墙砖，已预埋上下水管道，其余未做楼梯 电梯井未安装电梯；消防梯为旋转梯，不锈钢管扶手，楼梯面未做；2-3层室内步梯铺砌花岗石面，铁艺护栏木护手附 楼 建 筑 物 装 修 表外墙面条 砖外 门铝合金玻璃门及拉闸防直门内墙面 多彩喷涂 内门 木夹板门 地面 40x40地砖，4层以上地板胶地面 窗铝合金玻璃窗(窗扇部分被盗) 保 养 稍 差顶棚二层部分木夹板吊填，部分轻钢龙骨石膏板吊便；其余部分抹灰刷白 户 型每层两个单间和一个套间，有公用厨房，平面布置不规则卫生间 陶瓷锦砖地面，木窗 楼梯花岗石贴面，不锈钢扶手四、估价目的 为海南x x人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据。五、估价时点 2002牟10月8日六、价值定义本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地户在公开市场上最可能形成的客观合理价格。估价结果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地使用权价格。七、估价依据 1中华人民共和国国家标准房地产估价规范 2国家和地方的法律、法规和有关政策丈件 3鉴定委托书 海南x x (2002)第x x号 4房屋所有权证(琼山文庄证字第公x x号) 5“x x大厦”各层房产平面图 6国有土地使用证琼山国用 (府城)字第x x号及土地登记审批表和宗地平面图 7估价人员进行市场调查和实地勘察所获取的有关资料八、估价原则 1合法原则：以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。 2最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为前提估价。 3替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价格或价值。 九、估价方法 根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的294，停建工程部分占项目总建筑面积的706，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼2- 4层和附楼，考虑主楼24层为商业用途，出租人有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼(塔楼)5-20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价(在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法)。第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部分囚经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价(在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法)。 收益法的定义：运用某种适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法的定义：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地户进行比较，对这些类似房地户的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的定义：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的定义：以开发或建造估价对象房地产所需要的各项费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出房地产的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。基准地价修正法定义：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经过认真的分析和测算， 确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597，69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价8167元m2，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。十一、估价人员姓名 估价资格或职称 签名盖章-李影文 注册房地产估价师黄 芳 注册房地产估价师蒋 正 注册房地产估价师十二、估价作业日期2002年9月23日至2002年10月8日十三、估价报告有效期限本报告书应用有效期为半年，即从则2年10月8日至2003年4月7日止。 海南明正房地产评估有限公司 2002年10月8日